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LDPD 706/2022
[2022] HKLdT 45
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2022 年第 706 宗
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| 聆訊日期： |
2022年9月7日 |
| 判決書日期： |
2022年9月8日 |
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判 決 書
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1. 答辯人於2022年9月5日提出非正審申請，要求獲批逾期上訴許可就土地審裁處（審裁處）2022年8月11日所作的命令（811命令）向上訴法庭提出上訴，並同時申請暫停執行審裁處發出的收樓令。
2. 2022年1月1日，申請人與答辯人簽署書面租約，申請人以月租$11,500出租葵景大廈3樓J室（3J單位）給答辯人作住宅之用，租期為兩年，由2022年1月8日至2024年1月7日止，但租約另規定，租客租滿11個月後，任何一方均可以1個月通知提早解除租約。另租約第三條規定，若租客欠租達5天，業主有權將租約終止，另租他人。
3. 2022年6月7日，申請人以答辯人自2022年5月8日欠租為由，入稟審裁處申請收回3J單位及向答辯人追收欠租。
4. 申請人在送達《申請通知書》給答辯人及在3J單位張貼佔用人通告後，答辯人未有按時存檔《反對通知書》提出抗辯，申請人遂於2022年6月20日單方申請得直令，並在2022年6月24日獲本席頒發勝訴判決（624判決）。
5. 本席於624判決中，下令答辯人須交還3J單位給申請人（該收樓令），另下令答辯人須支付申請人自2022年5月8日的欠租及$1,200訟費，但若答辯人於2022年7月11日或以前全數支付上述欠租及訟費的話，則可獲沒收租賃權的寬免，3J單位的租約亦恢復有效。
6. 及後，答辯人沒有支付624判決的欠租及訟費，申請人於2022年7月14日獲審裁處批准發出收樓令狀。
802申請
7. 2022年8月2日，答辯人提出非正審申請，要求擱置624判決，及要求獲發180天時間商討樓宇維修及賠償事宜（802申請）。
8. 802申請於2022年8月11日在本席前進行聆訊。答辯人當日陳詞指稱，2022年4月21日，葵景大廈4樓J室（4J單位）的租客正在裝修4J單位中，突然該單位的咸水喉管發生爆裂，致咸水從4J單位經過下方的3J單位其中兩間房間的天花及廁所的天花向下流下（到6月份4J單位維修完成才停止），損壞3J單位及對答辯人造成諸多不便及影響。5月份，3J單位的水喉更不斷滴水，答辯人稱也是4J單位裝修工程所致。
9. 答辯人指稱，申請人事後不願意支付她另外暫居酒店的費用，也沒有自費先修復3J單位，卻曾向4J單位業主（及其保險公司）索償，沒有協助她這樣做或向她交待情況。
10. 答辯人不否認自2022年5月8日起沒有繳交租金給申請人，但她強調，申請人作為業主，「有責任將破損單位恢復原狀，令租客享用起初租用時之正常狀態」，申請人「未盡管有房屋責任，豈能收租」。「業主沒有跟進」漏水事件「並為其住客向樓上業主追責而只知追租，乃是嚴重失責行為」。
11. 申請人當日陳詞則指，已盡力協助答辯人聯絡4J單位業主索償，但索償與交租是兩件不同的事，答辯人絕對有責任按時繳交租金。
12. 在聽取雙方陳詞後，本席頒下811命令，撤銷答辯人的802申請，理由大致如下：
(1) 答辯人沒有投訴申請人取得624判決的程序，該判決是在合乎程序下獲得[1] ，審裁處首要考慮答辯人有否有合理勝算[2] 的可爭訟抗辯理由反對本收樓申請，但仍會考慮其他所有因素，才最終決定如何行使酌情權去決定是否作廢或有條件地作廢624判決[3] 。
(2) 答辯人針對申請人以欠租為由提出的本收樓申請並沒有提出任何有合理勝算的可爭訟抗辯理由，原因如下：
(i) 答辯人自2022年5月8日起欠租，至申請人6月7日入稟審裁處時已過5天，申請人按租約第三條可沒收租賃。
(ii) 按答辯人所稱，漏水與滴水非由申請人或其負責的人士所導致，申請人本人沒有干擾答辯人安靜享用[4] 3J單位的普通法權利。
(iii) 縱有漏水與滴水，按答辯人所稱，她仍可居於3J單位沒受影響的餘下部分[5]（及可不時關掉水制及水喉）。租約兩年長，至2024年1月7日才終止，答辯人受二者影響的時間，至申請人入稟時仍相對地短，未致令租約解除或受挫[6] 。租約也沒有條款容許租客在漏水等情況下可免於交租。
(iv) 除非是連傢具出租的單位，否則普通法下業主不保證租出的單位在租期内是適合居住。連傢具出租的單位，普通法下的隱含條款，也只是於租期開始時是適合居住[7] 。
(v) 普通法（及租約）下，租客支付到期租金的責任是租客的一個獨立承諾，沒有前提條件，也不受制於租約中的其他條款有否被業主遵守與否[8] 。
(vi) 普通法下，業主一般沒有維修物業的責任，而租約也沒有明文規定業主須要負責維修3J單位[9] 。就算申請人真的要為第三者（而非自己）的失責或行為（即4J單位咸水喉爆裂）而賠償答辯人的損失（本席認為法律上不用），賠償金額未知及待定，也不見得和欠租有足夠關聯，法律上不能構成答辯人所拖欠租金的抵銷。
(vii) 申請人不見得有責任代答辯人向4J單位業主（及其保險公司）索償，答辯人認為有需要及合適的話，可自行就自己所受的損失直接向4J單位業主索償。
(3) 在考慮其他所有因素後，本席決定拒絕行使酌情權作廢624判決。
13. 答辯人不服811命令，現向本席申請逾期上訴許可和暫緩執行該收樓令。
適用法律及原則
14. 在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴：《土地審裁處條例》[10] 第11(2)條。該等上訴須以《高等法院規則》[11] 所訂明的方式提出，並須受該規則所訂明的條件規限：《土地審裁處條例》第11(3)條。除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得提出上訴：《土地審裁處條例》第11AA(1)條。
15. 除非聆訊有關上訴許可申請的審裁處信納 — (a) 有關上訴有合理機會得直；或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可：《土地審裁處條例》第11AA(6)條。
16. 針對審裁處的判決、命令或決定的上訴許可申請，在向上訴法庭提出前，必須先行向審裁處提出：《土地審裁處規則》[12] 第30B(1)條。向審裁處提出申請，必須在下述限期內提出 — (a)（如上訴所針對的判決、命令或決定不屬非正審判決、命令或決定）自該判決、命令或決定日期起計的28天；(b)（如上訴是針對非正審判決、命令或決定）自該非正審判決、命令或決定日期起計的14天：《土地審裁處規則》第30B(2)條。凡審裁處拒絕有關申請，可在自該拒絕作出的日期起計的14天內，向上訴法庭提出上訴許可的進一步申請：《土地審裁處規則》第30B(4)條。
17. 即使申請上訴許可的時限或已屆滿，審裁處或上訴法庭仍可在任何時間，延展申請上訴許可的時限：《土地審裁處規則》第30D條。
18. 就第30B(2)條而言，以下判決及命令不屬非正審判決或命令 — (a) 以簡易程序方式裁定訴訟一方的實質權利的判決或命令：《土地審裁處規則》第30E(1)條。在不影響第(1)(a)款的一般性的原則下，以下是以簡易程序方式裁定某一方的實質權利的判決及命令 — (g) 拒絕將因欠缺行動而作出的判決作廢的命令：《土地審裁處規則》第30E(2)條。
19. 除下級法庭或上訴法庭或單一名法官另有指示外 — (a) 上訴不具有將根據下級法庭的決定作出的執行或進行的法律程序擱置的效力：《高等法院規則》第59號命令第13(1)規則。
20. 因一方不服命令提出上訴，不會自動暫緩該命令。申請人要求上訴待決期間暫緩執行命令，須提出充分理由。一般而言，申請人須 (1) 證明他的上訴有合理機會得直；及 (2) 提出額外理由，說明為何暫緩有理，譬如：如不暫緩，上訴會變成毫無意義：陳雲 訴 振威金屬有限公司和其他人 [2022] HKCA 684，2022年5月20日，判案書第7段[13]。
答辯人陳詞
21. 答辯人在誓章指稱，申請人在2022年5月2日曾代她向4J單位業主（及其保險公司）提交索償資料。2022年8月11日聆訊後，她到9月3日才聯絡上4J單位業主，嘗試追問對方賠償給她的事宜，但對方沒有向她透露進一步詳情。但她獲悉4J單位保險公司所發出的賠償支票，抬頭人僅為申請人。
22. 答辯人在誓章再指，申請人一定已介入她向4J單位業主追討賠償一事，申請人只是3J單位的業主，非該單位的佔用人或事件受害人，對所得賠償沒有可保權益[14] ，也沒有付出代價，她不能同時收取該等賠償而不維修3J單位，又同時向答辯人追討欠租，否則便會雙重得益，這實為保險法律所不容。
23. 答辯人庭上再陳詞，申請人在4月21日漏水事件後，應該付費安排她暫居酒店，好等3J單位的維修工程同時展開。她強調申請人至今天也沒有維修3J單位，期間她繼續居住在内，健康也遭受到不良影響，有一些後遺症。
24. 答辯人庭上聲稱，3J單位水喉出現滴水，對她造成滋擾，牽涉範圍廣泛，遍及全屋，這必然是業主的維修責任（她也懷疑這和申請人弟弟無牌從事水喉師傅有關），她相信檢查所花費用不菲，自己也不懂得尋找師傅處理，但申請人卻叫她自己先出錢找師傅檢查，之後補回給她，並沒有好好履行她作為業主的責任。
25. 答辯人庭上回憶稱，4月25日4J單位業主曾派來公證行人員檢查3J單位狀況，當時4J單位業主對她說會同申請人商討賠償事宜。她強調她不知道（及不懂爭取）自己的權益，以為自己沒有資格和4J單位業主商討，要交業主們直接商討，她承認在8月11日的聆訊時，忘記了向審裁處透露曾交申請人自己的索償資料，以便申請人轉交4J單位業主（及其保險公司）。但是，申請人5月份内卻不斷向她追收欠租，說她不交租她便沒有資格索償，她當時真的不知如何是好。
26. 答辯人庭上陳詞再質疑，雖然是4J單位的咸水喉管發生爆裂，但若然3J單位結構堅固沒有漏洞，咸水斷不會漏到下層3J單位的地板。她稱4月21日只短暫離開3J單位一陣子，回到單位時卻發現滿地積水。
27. 答辯人強調，申請人不維修3J單位，卻不斷向她催收租金，一方面是漠視自己作為業主對單位的責任，另一方面是壓迫漏水事件中受害的租客。
28. 答辯人最後稱，倘若4J單位業主就漏水沒有責任（或拒絕賠償）的話，責任必在申請人，申請人作為出租3J單位的業主，一定有責任賠償她的租客，可為此購買保險，租客則不會。
申請人陳詞
29. 申請人庭上反對暫緩收樓令，強調答辯人自5月8日拖欠租金，至今分毫未付，拖延已有4個月之多，她自己也要支付3J單位的按揭供款及差餉等費用。答辯人沒有按時繳交租金，是違反雙方之間的租約。申請人更稱，答辯人在今年4月份已遲交租金，需要分期繳交，5月8日後更完全沒交。
30. 申請人聲稱，4月21日漏水事件後，她也有到3J單位協助清理積水，她事後透過和4J單位業主聯絡到其保險公司，也要等待近4個月才收到對方的回覆，結果對方是拒絕賠償，她因此分文賠償未收過。申請人出示4J單位業主所投保的責任保險公司所委托的公正行[15] 2022年8月9日給她的書面回覆[16] ，信中對方以4J單位廁所咸水喉爆裂乃自然損耗所致，4J單位業主事前難以預料，故此沒有疏忽為由，拒絕她的索償。
31. 申請人強調，漏水對3J單位室内的影響，時間來説還是有限的，不多久就漏到地板，後來便停止流下。反之，漏水對3J單位的結構（例如石屎構件）可能造成長遠的破壞或影響；她作為業主，至今沒獲得賠償，也是一名受害者。
32. 對於答辯人所稱的全屋水喉滴水問題，申請人反駁，答辯人居住3J單位的首5個月，她完全沒有這樣的投訴，到約6月份才首次提出此等問題。申請人強調，答辯人絕對可自費先找持牌水喉師傅檢查全屋的水喉，她事後會補回費用給答辯人，她相信所花的費用，比答辯人至今拖欠的4個月租金還要少。
33. 申請人最後稱，答辯人實在是一名「租霸」，堅稱要收到賠償才繳交租金，向對方誇張地索取達一百萬多元的賠償。3J單位是她擁有的，她也承受著各種損失，包括答辯人拖欠的租金。
討論
正審命令
34. 首先，本席認為，答辯人針對的811命令，是以簡易程序方式裁定答辯人實質權利的判決，因本席依該命令拒絕將因答辯人欠缺行動而作出的624判決作廢。因此，答辯人針對上訴的811命令，不屬非正審判決，針對它申請上訴許可的期限，自811命令發出日期起計28天後屆滿。
申請及時
35. 本席因此認為，針對811命令申請上訴許可的期限，至2022年9月8日才屆滿。答辯人於2022年9月5日提出的本上訴許可申請，並沒有逾時提出。故此，審裁處不用考慮是否延期給答辯人提出上訴許可申請這個議題。
沒有自動暫緩執行
36. 答辯人向上訴法庭就本席發出的811命令提出上訴，不會自動暫緩執行該收樓令。答辯人要求上訴待決期間暫緩執行該收樓令，須提出充分理由。首先，她須證明她打算進行的上訴有合理機會得直，否則談不上有充分理由暫緩執行該收樓令。
37. 答辯人擬打算進行的上訴有合理機會得直，也是答辯人獲批上訴許可的兩個前提條件之一。
沒有合理機會上訴得直
38. 本席認為，答辯人並沒有按照《土地審裁處條例》第11(2)條的規定，指出本席在作出811命令時，有任何法律論點上的錯誤。
39. 第一，答辯人現在在她的誓章内提出的保險論點，從來沒有在提出802申請時提出過。這些新提出的保險論點，雖然性質上屬於法律論點，但是，它們和申請人以答辯人欠租為由而提出的本收樓申請無關宏旨。
40. 本申請只是業主（申請人）與租客（答辯人）之間的欠租及收樓糾紛，不涉保險人和投保人之間的紛爭，也不涉3J單位業主（及其保險公司）與申請人之間的賠償金糾紛，絕不涉及可保權益或雙重獲益這些保險議題。
41. 第二，答辯人其他的陳詞，不外是重覆她主觀地認為申請人作為業主所應負上的維修等各樣責任，她在8月11日聆訊已提出過，審裁處也已提出理由處理，至今答辯人並未能點出審裁處在其理由方面有任何法律論點上的錯誤。
42. 第三，答辯人嘗試改變她的陳述，指申請人對漏水及滴水可能有直接造成以外其他方面的責任，唯該等新的聲稱流於猜測，沒有可信證據支持，也不是本席在作出811命令前答辯人的説法，本席當時因此沒有處理，不存在任何法律論點上的錯誤。
43. 因此，本席結論，答辯人擬進行的上訴，完全沒有合理機會得直。
沒有充分理由暫緩執行
44. 故此，答辯人未能證明她有充分理由暫緩執行該收樓令。
45. 無論如何，答辯人也沒有提出額外理由，進一步說明為何暫緩該收樓令有理。
46. 還有，審裁處也須考慮及平衡申請人作為勝訴方的利益，上訴排期聆訊需時及最終結果未知，答辯人的暫緩執行申請也沒有提出任何在等候上訴期間保障申請人利益的條件。
47. 綜合考慮後，本席拒絕答辯人的暫緩執行申請。
沒有有利於秉行公正的理由
48. 至於答辯人的上訴許可申請，答辯人擬進行的上訴，除了沒有合理機會得直之外，答辯人也沒有提出其他有利於秉行公正的理由而應進行，本席因此也拒絕該上訴許可申請。
頒令
49. 基於上述理由，本席撤銷答辯人於2022年9月5日提出非正審申請。
訟費
50. 訟費一般隨訴訟結果而定，就本申請而言，申請人勝訴而答辯人敗訴，答辯人的陳詞未能説服本席不按照這常規來處理本申請的訟費。
51. 本席因此頒令，答辯人須即時支付申請人本非正審申請的訟費，金額審裁處簡易評定為$500。
52. 最後，本判決書所有命令，由書記以中文草擬、存檔及送達雙方。
申請人：無律師代表，親自應訊。
答辯人：無律師代表，親自應訊。
[1] regular judgment
[2] reasonable prospect of success
[3] 見Premier Fashion Wears Ltd & Anor v Li Hing Chung & Other [1994] 1 HKLR 377
[4] quiet enjoyment
[5] 另一房間及客廳
[6] frustration
[7] 呂祖仲 訴 丁煒雄 [2018] HKCFI 2083，2018年9月12日，判案書第10和19段
[8] Charmway Development Ltd v Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515
[9] 呂祖仲 訴 丁煒雄 [2018] HKCFI 2083，2018年9月12日，判案書第10和19段
[10] 香港法例第17章
[11] 香港法例第4A章
[12] 香港法例第17A章
[13] 引述Star Play Development Ltd v Bess Fashion Management Co Ltd [2007] 5 HKC 84
[14] insurable interest
[15] Crawford (Hong Kong) Ltd 嘉福香港有限公司
[16] MFI-1
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