呂祖仲 對 丁煒雄

[2018] HKCFI 2083

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

案件編號：小額錢債審裁處上訴案件2018年第4號

（原小額錢債審裁處申索2016年48853號）

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判案書

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背景

1.  申請人就小額錢債審裁處案件SCT 48853/2016提出上訴許可申請。

2.  申請人呂祖仲先生是上述審裁處案件的第一申索人,為涉案單位馬鞍山新港城H座16樓6室的租客，於2013年9月10日至2016年9月6日期間租住該物業。申請人的兒子呂翰華先生是第二申索人，沒有參與申請覆核及本上訴許可申請。擬答辯人丁先生為該物業的業主，是上述案件的被告人。

3.  暫委審裁官林澤銘在判決理由書第三至六段已詳細列出案情，本席不在此重複。簡單來說，申請人指控答辯人因疏忽令物業鹹水管爆裂，繼而引起水浸，導致其置於該物業的物件及傢具被浸濕及損壞。

4.  於2016年12月28日，申請人向審裁處提交申索書（即表格二）向答辯人提訴，追討損失港幣44,150元，當中包括個人衣物、樂器、家電及傢具等等的損失。

5.  答辯人於該審裁處案件否認所有指控。

6.  其後，案件於2017年11月6日進行審訊。雙方親自作供。審訊後，審裁官裁定申請人敗訴，並命令申請人及其兒子支付訟費港幣6,621.40元予答辯人。

7.  申請人不服有關裁決，於2017年12月4日申請覆核。審裁官於2018年1月15日進行覆核聆訊，並於當天撤銷了有關申請，維持原判。

8.  申請人不服該覆核裁決，並於2018年1月24日向高等法院原訟法庭申請上訴許可。審裁官於同年4月20日頒下判決理由書及覆核判決理由書。

審裁官的判決理由

9.  基於申請人指控答辯人因疏忽而令他蒙受損失，審裁官因此說明申請人負有舉證責任，須證明鹹水管的爆裂是由答辯人的疏忽引起，同時引用 張珈愉對陳遠明(DCPI 1322/2017， 2008年8月11日)第19段所列出申請人就疏忽的議題需要證明的四項元素（見判決理由書第8段）：

(1) 答辯人對原告人有小心謹慎的責任；

(2) 答辯人違反他的謹慎責任；

(3) 因為答辯人違反了他的謹慎責任因而導致原告人有所損失；及

(4) 答辯人可預見他違反謹慎的責任可導致原告人有所損失。

10.  就第一項元素「小心謹慎責任」方面，審裁官引用陳健康對 宋麗冰［DCCJ 3176/2008, 2009年12月23日］第19‑22段以說明經法院確立的法律原則（見判決理由書第9段；另見Halsbury’s Laws of Hong Kong，第36冊（2014年再發行），第235.297及235.300段）：

(1) 除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業；

(2) 即使是單位內的固定附著物，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主沒有責任維修或保養至運作狀態；

(3) 業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇適宜給人居住或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況；

(4) 唯一例外，是連傢俱租出的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，也不構成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。

11.  基於上述法律原則，審裁官裁定申請人及其兒子敗訴，因為他們未能舉證，證明答辯人（作為業主）在租約期間違反了他對申請人（作為住客及該物業佔用人）的謹慎責任：

(1) 由於該物業並非連傢具出租，因此答辯人與申請人之間沒有任何有關適宜居住的隱含條件（見判決理由書第10段）；

(2) 審裁官進而考慮租約中唯一的相關條文即租約第9條：

「業主須保養及適當維修物業內各主要結構部分（包括主要的排污渠、喉管和電線）。唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時間來將有關損壞維修妥當。」

(3) 申請人於審訊時指出，在水浸事件前並無發現鹹水管將會爆裂的跡象，因此水管爆裂純為意外，未能預見，而他亦從未在此前向答辯人發出書面通知，要求維修鹹水管。基於申請人從來沒有依據該條款發出書面通知，審裁官裁定答辯人沒有違反業主應負的維修責任（見判決理由書第11‑13段）；

(4) 於2017年11月27日宣佈裁決當天，審裁官接納申請人及其兒子於2017年11月21日（即審訊後）寄出的信件為新證據，並裁定信內提出要求賠償4個月另9天租金的理由並不成立：（1）審裁官認為申請人及兒子就如何處理被浸壞的物品有最終決定權，而最後決定依從答辯人要求把被浸壞的物品存放於該物業,純為兩人的選擇；及（2）由於有關租約沒有適宜居住的隱含條件，加上合約亦沒有訂明任何適宜居住的保證，因此在法律上，物業不適宜居住並非終止租約的理據（見判決理由書第14-15段）。

覆核

12.  申請人不滿裁決，根據《小額錢債審裁處條例》（香港法例第338章）第28A條第(2)(b)款申請覆核，並在覆核時傳召專家證人梁宇翔先生就漏水勘察方面向法庭提供意見，並倚賴其公司撰寫的滲漏調查公証報告。

13.  審裁官接納梁先生以專家身份作供，並於仔細考慮其報告內容及證據後，維持其裁決，見覆核判決理由書第9‑10段：

(1) 除非合約訂明，業主沒有責任在租約期間維修物業；

(2) 租約第9條訂明答辯人身為業主有責任於收到書面通知後的合理時間內將有關損壞維修妥當；

(3) 即使審裁官接納專家的意見，認為答辯人沒有妥善保養及維修該物業，但礙於申請人沒有按照租約第9條向答辯人發出書面通知，答辯人毋須負上任何維修責任；及

(4) 專家證人同意相關喉管處於比較隱閉位置，就連租客也未必可以察覺到，故此審裁官認為業主更不可能知道問題所在，因此只能依賴租客。專家證人亦同意，租客有責任進行檢查，審裁官認為這正正反映第9條的精神所在。

關於上訴的法律原則

14.  根據《小額錢債審裁處條例》第28(1)條規定：

「 (1) 如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由─

(a) 只涉及法律問題；或

(b) 是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，

則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。」

15.  法例明文規定擬上訴之理由必須是「只涉及法律問題」或「裁斷超越審裁處的司法管轄權範圍」。此外，即使上訴理由「涉及法律問題」，申請上訴許可的一方，仍須向法庭顯示其上訴具有可爭辯的理由。

16.  一般而言，除非涉及法律方面的謬誤，或者事實方面的裁定是悖理的、不理性的、或者沒有證據支持該決定、或該決定是考慮了無關的事情、或沒有考慮相關的事情， 審裁處就着事實方面的裁斷是不容許以上訴形式推翻的（見Chow Mee Yee Millie v Hong Kong Mediation Services Limited，HCSA 17/2011，2012年2月16日，區慶祥法官，第25段）。

上訴理由

17.  根據申請人的上訴許可申請書（即表格九），申請人擬提出上訴的理由如下：

(1) 上訴理由一：該項裁斷在法律論點上有錯誤：(1)審裁官引用租約第9條並不恰當，因該喉是在深夜時突然爆裂，水浸出屋，在早上由管理員發現，事先是毫無跡象和先兆的；(2) 同一肇事單位，為何業主得到賠償，而租客的損失卻沒有賠償，審裁官沒有質疑和查問公証行和業主；及

(2) 上訴理由二：該項裁斷超越審裁處的司法管轄權範圍：(1) 事發後，業主並沒有為該物業進行維修和妥善安排租客的租住問題，卻一直收取租金；(2) 要求業主將在事發後至遷出期間所收取的租金港幣52,771元退回；(3) 審裁官已接納追討所繳付的租金，連同被浸毀的傢俬和物件，金額超出小額錢債審裁處的最高賠償金額。

討論

18.  經仔細審閱所有證據、申請人的上訴理由及口頭陳述後，本席認為申請人提出的兩項上訴理由沒有可爭辯的地方。因此，本席拒絕給予上訴許可。

19.  就第一項上訴理由來說，本席已於上文第10‑11及13段總結審裁官的判詞。本席認為，在作出裁決時，審裁官正確引用上述第10段提到的法律原則，並根據事實來作出有關決定：

(1) 根據有關原則，除非合約明文規定業主須要負責維修，否則一般的原則是業主沒有維修物業的責任（即使單位內有固定附著物），而業主也沒有責任主動向租客披露單位的渠務問題。除非租約另有特別規定，申請人被視為接受樓宇於租約開始時的狀況（見Halsbury’s Laws of Hong Kong，第36冊（2014年再發行），第235.300段）；陳健康對 宋麗兵，DCCJ 3176/2008，2009年12月23日，第19至22段。

(2) 唯一例外是連傢具出租（Furnished）的單位才有「於租期開始時是適合居住」的隱含條款。值得留意的是，這隱含條款只適用於連傢具出租的住宅物業，且只限於租期開始時才適用（見Halsbury’s Laws of Hong Kong，第36冊（2014年再發行），第235.302段）。

(3) 申請人在本申請聆訊時作出口頭陳述，指說該物業是連傢具出租的（包括廚櫃及冷氣機）。本席亦留意到，租約附表二第5條提及「租金包括租用由業主提供之傢俬如下」，包括「天花燈連架、冷氣機、抽氣扇、煮食爐、雪櫃、廚櫃、抽油煙機、洗衣機及熱水爐」，但這並不足以顯示該物業是連傢具出租的。

(4) 本席並不認為該物業是連傢具出租的，因為（1）訴訟文件從未提及物業是連傢具出租；（2）雙方於審訊時並沒有就該物業是否連傢具出租提出任何爭議；及（3）表面，雖然租約附表二第5條訂明何謂「由業主提供之傢俬」，但實際上所謂的「傢具」都是家用電器，並不包括一般家庭常用的傢具如梳化、床、餐桌椅、書桌及衣櫃等，因此本席認為單憑租約附表二第5條的字眼不能證明單位是連傢具出租的，因此拒絕接納申請人指該物業是連傢具出租的說法。由此可見，申請人及答辯人之間的租約並不存在任何適宜居住的隱含保證。

(5) 再者，本席認為本案證據顯示，該物業沒有因水浸以致不宜居住。事實上，申請人是自願把被浸壞的物品存放於該物業內。根據申索書，申請人與兒子似乎在案發後一直居於物業四個多月，直至同年9月7日交回單位。

(6) 申請人從沒按租約第9條規定，向答辯人發出書面通知要求維修，這是不爭的事實。實際上，申請人在審訊時指說，水管在半夜爆裂，純屬意外，無法預測，因此沒能預先發出書面通知。但在本申請聆訊時，申請人卻反指，於水浸後清理該鹹水管位置時，發現其所在位置有長期累積的銹迹無法清理，足以證明水管有長期漏水的問題。但即使如此，申請人仍然沒有向答辯人發出書面通知要求跟進。當申請人也未能察覺時，業主更加無從得知。這也支持專家梁先生的說法，就是租客有責任作出檢查，一旦發現問題便須通知業主，以令業主可以在合理時間內作出妥善維修。

(7) 由於申請人在水浸事件前，從沒因漏水問題向答辯人發出通知，因此審裁官認為答辯人沒有違反租約第9條的責任之說法是有根據的。

(8) 基於申請人未能如上述第11段所言，就疏忽的議題證明第一項元素，即答辯人對原告人負有小心謹慎的責任，審裁官沒有進而（亦沒有必要）考慮餘下三項元素。

(9) 本席考慮了申請人的書面及口述陳詞，認為審裁官經考慮相關法理原則及該案件的情況後，就租約第9條所作的事實裁決，有充份證據及理據支持，並無不恰當之處，亦無犯任何法律錯誤。

20.  此外，申請人指審裁官沒有質疑和查問公証行和業主,為何就同一單位,業主可得到賠償而租客卻不能。就此議題,本席並不認為有任何可爭辯的地方：

(1) 《小額錢債審裁處條例》第16（3）條列出,審裁處如認為任何事宜與申索有關，則不論該事宜曾否由任何一方提出,亦須予以查詢；

(2) 承上所言，審裁官在考慮答辯人是否有責任維修單位鹹水管時，已正確考慮相關法則及租約條款。引用上述的原則，本席認為公証行（或保險公司）作出賠償與否，純為其基於其固有政策及程序而作出的決定，跟審裁官考慮申請人是否能成功追討申索項目沒有關係，亦不會影響審裁官的裁決,因此審裁官無須就此向公証行或答辯人作出查詢。反之,要是申請人能證明答辯人有責任維修單位鹹水管，則即使公証行（或保險公司）拒絕作出賠償，申請人仍可依循法律途徑向答辯人爭取賠償；

(3) 申請人肩負舉證責任，但申請人在審訊時選擇不傳召公証行有關職員作供，這是他個人的選擇；

(4) 在此情形下，本席認為審裁官在決定撤銷申請人的申索時,沒有作出相關的查詢，並無不妥。

21.  就第二項上訴理由來說，本席認為，即使審裁官接納索償金額超出小額錢債處的最高賠償金額,這並不等於本席必須給予上訴許可：

(1) 事實上，退回租金的要求並非申索書的申索項目之一（見表格二）。是項要求是申請人在2017年11月21日（即在2017年11月6日審訊完結後）才透過郵寄信件首次提出，故此並非審訊時的爭辯事項；

(2) 審裁官於裁決當天（2018年1月15日）只是接納申請人的信件為新的證據，而非考慮或接納其信內的退租要求為新增申索項目。在頒下判決時，審裁官亦只是就申索書內原有的項目（即港幣44,150元）作出裁決；

(3) 即使退租要求為申索書的申索項目之一，本席認同審裁官的看法，對要求退租的理由存疑：（1）如上所言，業主沒為該物業進行維修的原因，完全是因為申請人沒有根據第9條發出書面通知；（2）把已浸壞的物品存放於單位，以致發出臭味影響居住環境，為申請人的個人決定。即使如此，申請人仍一直居於單位直至租約期滿；（3）繳交租金的條款獨立於租約內任何業主需履行的條款或責任，這是普通法下一項確立已久的法律原則。即使業主沒有履行租約內的條款或責任，租客亦必須如期繳交租金（見Edge v Bolieau (1885) 16 QBD 17; Taylor v Webb [1937] 2 KB 283）；（4）再者，過往案例所訂立的原則是，一般來說，除非物業或土地遭受徹底破壞，否則受挫原則(frustration)並不適用（見Halsbury’s Laws of Hong Kong，第36冊（2014年再發行），第235.470段）。很明顯，該單位於水浸後並非遭受徹底破壞以致不宜居住，因此是項原則並不適用；

(4) 審裁處固然沒有司法管轄權裁定金額大於五萬元的案件，唯基於上述因由，審裁官不曾接納退租要求為新增申索項目，故申請人的的申索金額如表格二所示，依舊為港幣44,150元。

結論

22.  基於上述分析，本席認為申請人未能提出可爭辯的理據來指出審裁官可能犯上法律觀點上的錯誤或超越審裁處司法管轄權，所以拒絕給予上訴許可。本席現撤銷是項申請，但不作訟費命令。