YANG GUOLIANG 對 KO KA HUNG及另一人

DCCJ 914/2019

[2024] HKDC 93

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第914號

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判案書

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1.  這是一宗關於住宅樓宇滲水的案件。

A.  背景

2.  原告人是香港荃灣麗城花園一期二座一樓F室（“1F”）的註冊業主、戶主。第一及第二被告人（“被告人”）是樓上物業，即香港荃灣麗城花園一期二座二樓F室（“2F”）的聯權註冊業主、戶主。

3.  原告人在本訴訟中的主要案情是2F的浴室有水滲漏到1F的浴室（“1F浴室”）、客廳（“1F客廳”）、飯廳（“1F飯廳”）和兒童房（“1F兒童房”），並導致上述單位位置出現不同程度的損壞及影響。

4.  根據原告人的陳述，儘管在2F曾經有試過停止滲漏，但自2017年初以來，2F的滲漏問題一直重覆持續地影響1F。

5.  原告人因此向被告人申索：–

5.1.  違反大廈公契及違反香港法例第344章《建築物管理條例》第34H條；

5.2.  滋擾；及／或

5.3.  疏忽；

並申請包括以下的濟助：–

5.4.  強制令以強制第一及第二被告人維修2F內的滲漏源頭；及

5.5.  賠償原告人的損失和損害。

6.  被告人對原告人的主張表示否認。

7.  被告人認為1F相關地方出現滲漏，是因為（1）隔層滲漏，亦即水份從2F上方的單位（“3F”）滲漏到1F；以及（2）環境因素所影響。被告人並聲稱曾於2017年年尾至2018年年頭於2F浴室及廚房進行裝修。

8.  本案最大的爭議點是滲水源頭：（a）到底如原告人所說，水份是從2F浴室滲漏到1F而造成損壞？還是（b）如被告人所說，水份是「隔層漏水」，即由3F直通至1F及「環境影響」？

9.  若滲水源頭的確如原告人所言──是因2F的狀況導致，法庭需裁斷原告人是否因滲漏而有所損失。如有，法庭是否需發出強制令和損害賠償等濟助。

10.  在本案中，原告人楊先生是原告案情的唯一事實證人，而第一被告高先生是被告案情的唯一事實證人。雙方在滲水問題上都提出了專家證據。原告人的專家是劉珊娜小姐（“劉女士”），被告的專家是鍾偉開先生（“鍾先生”）。

11.  於審訊期間，原告人由王大律師代表，第一及第二被告人則無律師代表，親自行事。

12.  審訊正式開始前，被告人向法庭作麥堅時友人（McKenzie Friend）的申請。

13.  根據法庭案例，在適當的情況下，沒有律師代表的訴訟人可以向法庭申請要求友人安靜地坐在訴訟人旁陪伴，以協助訴訟人於法庭上展示訴訟人的案情，包括做筆記或向他作出提點。該友人沒有在法庭上的發言權，所有陳述均需出自訴訟人之口，除非有非常特殊的情況。Lobo v Kriplani [1998] 2 HKLRD 325，第18段、Daiwa Bank Ltd v Shum Shek Chiu & Anor [2005] 1 HKC 243，第16段、覃美金及另一人 訴 德勤．關黃陳方會計師行及另八人（CACV 14/2011，2012年3月9日），第28段。

14.  被告人的友人為他們的女兒及兒子。本席考慮到被告人年事已高，而該女兒一直在本案中協助他們雙親，例如原告人亦曾指稱約劉小姐在2018年11月7日撰寫的第一份專家報告曾在2018年12月於小額錢債審裁處中的聆訊過程中親手交給被告人的女兒。因此本席批准他們的女兒高小姐作為被告方的友人。

15.  及後，本案在2023年11月7日進行第二天的審訊時，據被告人所述，他們的女兒因病未能出庭作為友人，因此希望本庭接納他們的兒子作為當天審訊的友人。本庭予以接納。

滲漏案件的相關法律原則

16.  有關滲水案件所涉的法律原則理應不受爭議。

滲漏源頭

17.  法律上並沒有假設樓下單位的滲漏源自於樓上單位。主張滲漏源自於樓上單位的申索人有舉證責任，以證明滲漏源自於樓上的單位。被告人並沒有責任找出漏水源頭，也不用證明滲漏並非源自其單位。見Hui Ling Ling v Sky Field Development Limited（CACV 122/2012，2013年3月22日），第42段。

18.  所以，於滲水案件中關鍵的事實問題是，原告人能否履行其舉證責任。見Hui Ling Ling v Sky Field Development Ltd（HCA 35/2007，2012年5月8日），第23至25段、Loke Yuen Jean Tak Alice v Wong Kit Ying & Ors（HCA 495/2012，2019年8月1日），第52段。

19.  於滲水案件中，與訟雙方往往會引用專家證據以支持或反駁某一滲漏源頭，惟專家僅對法院提供協助，法院並不受專家證人的意見所約束，而應考量所有證據並作出其獨立的判斷。見Choy Shok Chun v Yu Hon Keung [2022] HKDC 671，第57段。

B.  證人可信性

20.  原告人作出了一份證人陳述書，並在審訊時出庭作證。被告人同樣提供了一份證人陳述書，由第一被告人高先生出庭作證。

21.  在考慮原告人和第一被告的證供可信性時，本席明白不能單憑一個證人作供時的態度（Demeanour）來決定證人是否在道出真相，因為這不是他是否在說真話的可靠指引。故此本席在解決爭議及作出裁斷時，在可能的情況下，會參考證據的固有可能性及可信程度，尤其是針對文件及沒有爭議的案情，而不是依據或參照自己對證人態度的看法及印象。

22.  本席銘記在Ting Kwok Keung v Tam Dick Yuen (2002) 5 HKCFAR 336，終審法院常任法官包致金於第36至42段的判詞，以及在Tradepower (Holdings) Ltd v Tradepower (Hong Kong) Ltd (2009) 12 HKCFAR 417，終審法院常任法官李義於第24段的判詞、及終審法院非常任法官列顯倫在第140段的判詞。本席並緊記高等法院特委法官王鳴峰資深大律師在Lam Chung Man Anor v Yip Yiu Lau & Anor [2021] HKCFI 3901於第12段作出的指引：

「在做出可信性判斷的時候，法庭首先要看有沒有當時存在的書面資料可以支持某一方面的說法。其次，法庭要衡量各方案情是否合乎常理。再者，法庭亦要慎重及小心衡量證人在法庭所出出證供的邏輯性和合理性。法庭要一併考慮所有有關的因素而作出一個公平公正的決定。法庭的責任是盡其所能找出事實的真相及作出一個正確的裁決。」

B1.  原告人楊先生

23.  原告人就自己的案情出庭作證。原告人在回答問題時簡單直接，未曾迴避。原告人的回答，與席前的專家證供及照片等證據吻合。因此本席信納原告人是一位可靠證人，並接納他的證供為事情發生的經過。

B2.  第一被告人高先生

24.  第一被告人在法庭上指稱自己因中風之後口齒不清，對答亂七八糟。

25.  雖然本席對原告人的個人情況表示同情，並傾向願意相信他並非刻意更改供詞，但他的證人陳述書明言中風並沒有影響其日常生活及思考，故此即使本席接納並充分考慮被告人口齒不清說法，本席仍然根據以下原因裁斷他的證供並不可靠。

第一次裝修工程（2017）

26.  就1F單位為滲漏事件而促成的各項裝修細節，均有不合理及懷疑之處。

27.  第一被告人在證人台上指稱在2017年，曾經就屋宇署／食物環境衛生署聯合辦事處（“聯合辦事處”）的檢查報告指企缸及地台排污渠有滲漏，當時即時安排裝修師傅前來為企缸及地台重造防水層。被告人指裝修後，聯合辦事處再上門檢測時已找不到滲漏。故此不知為何原告仍指稱2F有滲漏。

28.  第一被告人被盤問期間，就上述所指的裝修細節補充。起初，第一被告人先指當時重造企缸防水層，而過程中曾將地台石屎（亦即混凝土）全起，然後重新舖墊。其後，第一被告人澄清那次裝修也重造了排污水渠，同時重造防水層。理由是他們收到聯合辦事處指2F的浴室地台排污水渠有滲漏，因此維修並做了兩層防水層。工程歷時一個星期。當時的維修費用為港幣4,000多元。

29.  然而，原告人大律師追問當時負責裝修人士之背景，第一被告人指是找工程師維修，後更正是經朋友介紹的裝修師傅。第一被告人指該人曾有30年裝修經驗，至今仍一直從事相關工作。不過稍後澄清該師傅現在已經是一名老闆，沒有再親自從事裝修工作。然而對於該裝修師傅是否為政府認可之合資格人士，第一被告人則指不詳。

30.  被告人沒有提供任何文件或照片支持上述所說的有關工程。

第二次裝修工程（2021）

31.  第一被告人指稱，在2021年，因應聯合辦事處在《妨擾事故通知書》的要求，他將企缸底部鑿爛後重造兩層防水層。不過第二次裝修工程的維修師傅和第一次裝修工程的那一位並非同一人。本次的維修費用為港幣10,000元。

32.  可是當原告人大律師邀請第一被告人閱讀該《妨擾事故通知書》後，他澄清第二次裝修工程的包括修復地台去水口。

33.  對於第二位裝修師傅是否為政府認可之合資格人士，以及相關背景，第一被告人同樣亦指不詳。

34.  被告人同樣沒有提供任何文件或照片支持上述所說的有關工程。雖然第一被告人指稱該裝修師傅為第二次裝修工程拍照，並曾將相片交予聯合辦事處。可是上述陳述沒有向法庭提供證據佐證，因為第一被告人認為此事並不重要。

35.  本席明白於法庭作供並非記憶測試，尤其上述的裝修工程已是審訊前三年發生的事，第一被告人記錯或說錯不足為奇。但是第一被告人由訴訟興起至2022年中旬，均有律師代表協助。對於第一被告人知道有證據可幫助他們的案情，卻因為相信該證據不重要，而後又未能提供的解釋，增加了被告人供詞的不可靠性。

第三次裝修工程（2022）

36.  第一被告人起初作供指稱自第二次裝修工程後便再沒有在2F單位作任何於滲漏相關的工程。可是當原告人大律師向第一被告人指出，聯合辦事處在2022年6月16日寄送過另一份《妨擾事故通知書》予被告人，而其內容是要求被告須妥善維修浴室淋浴間及地台連周邊防水層時，他指有收過信函，並就此往五金舖購買了兩枝玻璃膠，將企缸周圍以及磁磚罅隙填補，以達到聯合辦事處要求。

37.  一如上述幾個工程，被告人同樣沒有提供任何文件或照片支持其說法。

38.  本席明白一個親自行事的被告是未必清楚向法庭提供實質證據支持的重要性，但缺乏了實質證據，前後矛盾的證供動搖了被告人口頭供詞的可靠程度。

39.  基於上述三個對被告人案情有重大關連的裝修工程，除了只有被告人的言詞之外，並沒有當時存在的書面資料可以支持被告人的說法，再加上情節中的邏輯性和合理性存疑，因此本席只可裁定第一被告人的證供不可靠。這是被告提供不可靠的證供的典型例子。

B3.  專家證人

40.  本席認為雙方的專家證人誠實可靠。下述會有相關分析。

C.  2017-2023年之滲漏狀況

41.  法庭現需要作出事實裁斷，以裁定1F的滲水情況及滲水源頭。

C1.  滲水情況

42.  根據原告人的陳述，他最初在2017年左右發現了1F浴室天花的滲水問題。

43.  大約在2017年9月，天花的滲水問題愈見明顯，而且在1F浴室及客廳靠近浴室的天花均能看見有水滴下。

44.  大約在2017年9月中旬，原告人向原告人所居住的單位之物業管理公司（“管業處”）作出投訴。

45.  2017年9月13日，管業處向2F之業主，亦即本次審訊的被告人發信通知相關投訴。

46.  與此同時，原告人及管業處亦聯絡滲水投訴調查聯合辦事處（“滲水辦”），以投訴樓上單位導致原告人單位天花所出現的滲水現象。

47.  2017年9月26日，滲水辦職員到2F視察，並在有關單位的排污渠作色水測試，但未能確定引致1F天花滲水的源頭。可是由於滲水情況仍然持續，該處職員表示會考慮就1F的滲水問題進行第三階段專業調查。

48.  2017年11月20日，原告人發現滲漏情況基於不知名原因有所停止，因此原告人向滲水辦表示取消投訴。

49.  2018年4月9日，聯合辦事處發函給原告人，指收到原告人就滲水問題再次出現而作出的投訴，因此會再考慮安排第三階段的專業調查。

50.  2018年8月15日，原告人收到聯合辦事處就滲水問題就第三階段的專業調查的結果。聯合辦事處委派了合約顧問潘氏建築工程設計事務所（“潘氏”）前往2F作浴室地台蓄水測試、浴室淋浴間蓄水測試，以及周邊牆壁灑水測試，均未能確定1F天花出現滲水的原因。

51.  2018年9月12日，香港公正行有限公司（“香港公正行”）就原告人要求而派員前往1F視察及調查關於滲水事宜。

52.  2018年11月7日，香港公正行（由原告人於本案中所委託的專家證人劉女士參與撰寫）的報告指出有證據及跡象顯示1F天花所出現的滲水情的源頭為2F浴室（i）地台及企身牆身（包括企缸或浴缸地台連周邊牆身）防水層及（ii）地台相關排污喉管出現滲漏有關。

53.  2018年11月14日，原告人向小額錢債審裁處就2F導致1F出現的滲水事宜提出申索（案件編號SCTC 48313/2018）。

54.  2018年12月14日，原告人於審裁處的聆訊中要求撤銷針對第一及第二被告之申索許可。理由是原告人發現小額錢債審裁處並不能作出任何禁制令。

55.  同日稍後時間，原告人發現滲漏情況似乎有所停止，因此原告人向被告人之女兒高穎誼女士（“高女士”）聯絡、詢問2F是否已完成維修。由於高女士回說原告人可先留意情況，因此原告人著2F暫不需要尋求公正行協助。

56.  2018年12月19日，原告人再向高女士聯絡，理由是發現1F又有滲漏情況出現，並要求1F在找不到滲漏原因時向公正行尋求協助。高女士並沒有回覆此短訊。

57.  2019年7月11日，聯合辦事處再就1F天花滲水問題的投訴前往2F作排污渠色水測試，但未能確定引致1F天花滲水的源頭。聯合辦事處指出由於滲水情況持續，他們表示會考慮就1F的滲水問題向2F進行第三階段專業調查。

58.  2019年2月22日，原告人入稟區域法院，並發出傳訊令狀予被告人，就樓上單位持續滲水情況向被告人提出申索，正式展開是次法律程序。

59.  2020年1月15日，原告人收到聯合辦事處就滲水問題就第三階段的專業調查的結果。聯合辦事處委派了合約顧問前往2F作浴室地台蓄水測試、浴室淋浴間蓄水測試，以及周邊牆壁灑水測試，均未能確定1F天花出現滲水的原因。

60.  於2020年9月23日及11月5日，劉女士和鍾先生到訪1F及2F以進行聯合專家檢驗。

61.  於2021年6月24日，滲水辦到訪2F並於有關排水渠進行色水測試。2021年7月16日，聯合辦事處職員到被告人居住單位視察，並在2F的排污渠作色水測試。結果顯示2F的浴室地台去水口排水管有欠妥跡象。

62.  於2021年10月11日，食物環境衞生署署長根據《公眾衞生及市政條例》（第132章）向第一及第二被告人發出《妨擾事故通知書》，表示2F的浴室有出現滲水至1F並對1F造成滋擾，並要求第一及第二被告人於28天內妥善維修2F的浴室地台去水喉排水管，以確保不會滲水到1F。

63.  於2022年3月18日及31日，及4月25日，滲水辦委托的外判承辦商現代試驗顧問有限公司到訪1F及2F並進行測試及檢驗，測試結果最後顯示2F的浴室淋浴間地台防水設施有欠妥跡象。

64.  於2022年6月16日，食物環境衞生署署長向第一及第二被告人發出《妨擾事故通知書》，表示2F的浴室有出現滲水至1F並對1F造成滋擾，滲水辦要求第一及第二被告人於28天內妥善維修2F的浴室淋浴間地台連周邊牆壁，以確保不會滲水到1F。

65.  原告人於法庭上指出，1F不同地方的天花滲漏問題持續至今。

66.  對於1F的天花在2017至2023年間是否出現滲漏，被告人及雙方的專家證人確認1F天花的確出現上述事情，沒有挑戰原告人指稱1F的浴室、客廳、飯廳和兒童房出現的不同程度之滲漏情況，亦沒有對原告人所提供的相關照片、影片及其他信件作出質疑。

67.  本席接受原告人就本案提供有關滲漏事宜之持續時間和嚴重程度的證據，即自2017年9月起，於1F的浴室、客廳、飯廳和兒童房所出現的不同程度滲漏情況。

68.  根據於席前所見的證據，包括照片和影片，都顯示1F所存在的滲漏問題非常嚴重，也為原告人帶來重大的損害和干擾。原告人和被告人的專家都承認1F存在嚴重的滲水問題。

C2.  滲水源頭

69.  本席重申，根據一貫原則，法律並沒有假定下層滲水是上層引致。原告人對滲漏情況和滲漏源頭則有舉證責任。張秀玲及吳炳漢 對 鄭禮莊 [1999] HKCA 680，高等法院上訴法庭法官廖子明的判詞第21段。

70.  關於滲水源頭，原告人與被告人各執一詞：

70.1.  原告人認為1F出現的天花的滲漏源頭為2F浴室（i）地台及企身牆身（包括企缸或浴缸地台連周邊牆身）防水層及（ii）地台相關排污喉管出現滲漏有關。

70.2.  被告人認為1F單位出現的天花的滲漏原因是「隔層漏水」及環境影響。

71.  受原告人委托下，原告人專家證人劉女士於2018年9月12日在1F及2F作出多項獨立滲漏檢測，當中包括目測法、蓄水測試、色水測試、紅外線掃描、導電感應、微波濕度掃描、水樣本分析和流量錶測試。

72.  原告人在2022年5月20日獲得法庭許可，原告人可援引劉女士的獨立報告作為原告人的責任問題及損害賠償評估事宜之專家證據。

73.  該份獨立報告的結論指出有證據及跡象顯示1F浴室天花正受滲水影響與2F浴室（i）地台及企身牆身（包括企缸或浴缸地台連周邊牆身）防水層及（ii）地台相關排污喉管出現滲漏有關。

74.  於2020年9月23日及11月5日，劉女士以再度前往1F及2F，與被告人的專家證人鍾先生作聯合專家檢驗。

75.  該次檢驗結果和劉女士在2018年所作的獨立報告結果類同，指出有證據顯示1F浴室天花正受滲水影響與2F浴室（i）地台及企身牆身（包括企缸或浴缸地台連周邊牆身）防水層及（ii）地台相關排污喉管出現滲漏有關。

76.  在聯合驗測後，聯合辦事處在2021年10月11日及2022年6月16日寄給2F單位的兩封《防擾事故通知書》中，分別指出2F浴室「地台及企身牆身，包括企缸地台連周邊牆身的防水層滲水」及2F浴室「地台相關排污喉管滲水有關」，正與劉女士所指稱的滲漏原因吻合。

77.  被告人專家證人鍾先生也於作供期間認同《防擾事故通知書》中所指的滲漏原因是決定性的，因為這是成功的色水測試之結果。

78.  鍾先生最終適當地對色水測試之結果予以肯定，而且符合案例中的既定法律原則：–

78.1.  色水測試的陰性結果（即沒有可觀察的色水浮現）並不能決定性地反駁滲漏源頭。於Lau May Ming Mamie v Zhao Wei [2022] HKCFI 322一案中，高等法院上訴法庭法官林雲浩於第24段指出：–

“… The Professional Guide to Water Seepage published by the Hong Kong Institute of Surveyors also explains that negative results may be due to inadequate flushing water, incomplete dye powder dissolution, insufficient time allowed between the addition of the dye and its sampling in the damp zone, or absorption or filtration of dye solutions along the cracks. The courts have also recognised in previous cases that negative results of a dye water test do not conclusively show that there is no seepage: see eg Lam Ting Kwan v Teamwell Corporation Ltd [2019] HKDC 1593, §115.”

78.2.  相反，一項色水測試的陽性結果則可決定性地支持滲漏源頭，如The Professional Guide to Water Seepage中的第23頁指出：–

“In certain cases, the dye may not be seen within a short period of time. Sufficient time should be allowed for it to seep through the alleged leak path. It may last for over a day or even a week. However, the dye test is not always successful. A failure to record its presence in the damp zone cannot be taken as definite evidence against the suspected source. However, a positive test confirmed by the laboratory is firm proof of the source.”

也見Lau Wai Man Jophy v Lam Tai [2018] HKDC 115第47至49段。

亦見於Li Loi Ying v Fung Chau Hong [2018] HKDC 63一案中，區域法院暫委法官周敏慧於第15段指出：–

「在皇河實業有限公司 v Wan Chiu Yuen & Another（未經彙編，DCCJ 4448/2011，2015年4月20日）的第295段，區域法院暫委法官黎達祥（當時官階）判定，縱然受影響單位（“第一單位”）有些位置的水未被證實是由被指為滲水單位（“第二單位”）所引致，但若能證明第一單位某些位置的滲水源自第二單位，而事實上可能存在其他漏水路徑，被告一方都不會因此無須為從被告一方物業滲到原告一方物業的水負責。」

79.  雖然上述理由足以解決有關滲漏來源的問題，但在任何情況下，本席認為劉女士（包括以下）的分析令人信服：

80.  劉女士先透過目測法，確認2F浴室對外的客廳地台的木板有明顯發黑、隆起及修補痕跡。由於客廳沒有用水設施，因此顯示有水份從浴室內部向外滲出。其後通過導電感應法確認2F浴室對外的客廳牆身靠近地台位置及地台均有明顯滲水，佐證上述情況。

81.  劉女士於2F浴室作螢光色水測試，有用於座廁及其排污喉管的色水滲漏而出。同時以導電感應法佐證，發現1F浴室天花、1F客廳靠近浴室方向的天花、1F客廳靠近浴室及兒童房方向的天花、1F飯廳靠近浴室方向天花的滲漏情況在螢光色水測試後明顯變得嚴重。

82.  微波濕度掃描中亦可見到於混凝土不同深度中量度，其濕度範圍於色水測試後亦有明顯增長，同時也顯示水份從2F浴室地台、2F客廳地及2F飯廳地台向1F滲漏，並向四周擴散。由於2F飯廳及客廳均沒有用水設施，因此顯示有水份從2F浴室內部向外滲出。而且根據導電感應法，可見1F飯廳天花的滲漏範圍與2F浴室位置明顯靠近。

83.  劉女士因此得出她所認為的滲水源頭。

被告人專家證人所聲稱的滲水源頭被挑戰

84.  被告人專家證人鍾先生曾前往相關單位視察兩次──亦即2020年9月23日及11月5日與劉女士以聯合專家身份作檢驗的兩次。該次的檢驗結果，對於1F出現滲漏的原因，鍾先生的結論是「隔層漏水」及「環境影響」。

挑戰一：檢測方法

85.  劉女士認為鍾先生如果要確認有「隔層漏水」的情況，應在調查時做好全套檢查，包括色水測試等，而非不合常理地只檢查一部份。鍾先生也在作供指出，同意尋找合理水路的測試包括目測、導電感應、紅外線掃描、導電感應及微波濕度掃描。

86.  可是鍾先生在尋找合理水路的測試並不全面。他只運用了目測法及在部份牆身使用導電感應，並僅在2F客廳牆頂作紅外線掃描，還有純粹在2F浴室外客廳天花使用微波濕度掃描。對於沒有做其他測試，鍾先生解釋是因為相關牆身已被水浸至凹凸不平，做微波濕度掃描也不會準確。而之所以導電感應沒有完全做足，理由是只做部份的數據已足夠支持其論點。

挑戰二：合理水路

87.  鍾先生作供時同意，如果要支持「隔層漏水」的說法，必需要有一條合理水路支持，以將2F天花的水流向1F。鍾先生認為的合理水路就是電線喉：

第一步：  水份滲進2F天花石屎層；

第二步：  從2F天花的石屎層滲進2F的電線喉；

第三步：  電線喉將水份從2F再傳遞到1F天花。

88.  可是基於檢測方法之不全面，鍾先生在作供時承認他不能確認2F浴室天花石屎層內的滲漏情況，因此他也進一步承認無法確認是否有水份透過2F天花石屎層滲進電線喉。

89.  由於證據只顯示2F浴身近客廳隔牆的天花和地腳有99.9的濕度，但牆身中間卻是乾爽，未有全幅牆身超過食環處的指標，即35度或以上的明顯滲漏，反映中間沒有水份從中穿過。其數據嚴重削弱了鍾先生所指的合理水路之相關可能性。鍾先生提供的報告內容無支持他的論點。

90.  鍾先生亦在原告人大律師的盤問下，最終道出1F嚴重的滲漏情況源於2F飯廳隔牆的可能性很低。

91.  然而對於電線喉將水份從2F之隔牆運送至1F，劉女士指如果鍾先生的合理水路屬實，電線喉管的末端──亦即插頭──理應會有大量水份流出。

92.  鍾先生在作供時也同意劉女士的推論。鍾先生在作供時更進一步承認於當日檢測所見，該隔牆的牆身的三個電制盒，當中只有頂部電掣盒有一滴水，沒有出現大量水份流出的情況。

93.  在原告人大律師的盤問下，鍾先生更指出電線喉之間的接駁位即使接駁得不好，其縫隙並不會很大，亦不足以讓大量的水份從石屎中滲入喉內。加上他再指出電線喉直徑少於200毫米，中間再加上電線本身佔據大部份空間，其空間不能夠讓大量水份流動，並導致1F的嚴重滲漏。

94.  1F單位的滲漏範圍很大，甚至超出鍾先生所指的電線管水路範圍，例如天花出現滲漏的1F兒童房之位置，距離上述隔牆約2米。鍾先生作供時也承認他沒有索取相關電線管道路線圖，更進一步承認他不知道電線管道的位置以支持他所指的水路導致1F的滲漏情況。

95.  於盤問下，並在有機會細閱及考慮本案中的客觀數據後，鍾先生亦承認其於聯合專家意見提出的隔層滲漏說法並不能解釋1F內的嚴重滲漏，亦不獲1F滲漏情況的客觀數據支持。鍾先生在考慮了最新的證據之後（其中一些證據在他做專家報告時還沒有提供）作供時給予的答案，讓他的「隔層漏水」理論基礎削弱到異常薄弱。本席只能裁定他所指的水路並不合理。

96.  鍾先生亦提及過「環境影響」導致滲漏。例如他作供時指出1F浴室天花因有假天花覆蓋，故此有凝結效應，就像回南天時的情況，因而出現滲水。

97.  可是其後鍾先生在被盤問期間，明言環境影響「有限」及「唔多」。因為在2020年11月5日──即亦就第二部份聯合檢測日期，在當處所檢測到的濕度仍是偏高，整幅天花多處繼續錄得99.9的濕度，反映依然有明顯滲水跡象。

98.  因此他的在環境影響上的估計對支持他的結論而言，用處不大。

99.  鍾先生也進一步承認，縱使撇除他所指的「環境影響」，嚴重的滲漏情況不可能被電線喉滲漏的說法所解釋。

100.  綜合以上專家證供，以及聯合辦事處《防擾事故通知書》中所找到的滲水源頭，本席不接受隔層漏水是滲水源頭的說法。

被告人的不作為

101.  於滲漏單位內即使存在其他滲漏路徑的可能性並不能免除上方單位業主的責任：皇河實業有限公司 v Wan Chiu Yuen and Chan Mei Wah（DCCJ 4448/2011，2015年4月20日）第295段、Wong Ping Chun v Giant King Corporation Ltd（DCCJ 4020/2012，2016年3月16日）第15段、及Li Ching Har v Wong Suk Kit [2019] HKDC 150第8段。

102.  即使一如第一被告所言，2F內的滲漏情況早自2017年已經發生，情況在起始時已嚴重非常。其情況包括出現石屎剝落、水如瀑布般於浴室門口滲漏，以及浴室天花佈滿水珠。被告人的責任並不能免除。

103.  但無論如何，為完整起見，我同意原告人大律師所提出的觀點，亦即第一被告此方面的證據既不一致，也不可靠：

104.  第一，被告人不可能在嚴重漏水的情況下不向管業處及又或滲水辦作出投訴，特別是當原告人早在2017年已向上述單位尋求協助時，第一被告應知道他們也可如原告人一樣行事，讓他們幫助以解決事件。

105.  第二，一如之前本席也觀察到，本案於2019年2月起已正式入稟，被告人一直有律師代表。第一被告沒有向管業處要求索較早之前的投訴記錄或照片的同時，另一邊廂又沒有任何文件、甚或即便只是一張照片去支持他們的說法，尤其是第一被告的證人陳述書中也有提及2F的滲漏情況。

106.  第三，縱使如第一被告所聲稱，3F曾在2018年支付港幣10,000賠償，即亦第一被告曾就他們單位向樓上單位問責。那麼很難相信當滲漏情況持續且嚴重時，被告人不會跟進事件。

107.  對於原告人及被告人為何沒有就3F滲水滲漏至2F的事情作進一步調查，存在爭議。但鑑於上述分析，進一步調查已沒有必要──這很可能是被告人從未提出任何申請，以要求專家這樣做的原因。

C3.  被告人臨時引入新增證據

108.  被告人在開庭不久，向法庭遞交了三份關乎本案，且由聯合辦事處提供的信件，希望作為3F「隔層漏水」的證據。

109.  誠然，該三份文件未有依照文件透露和查閱的規定送予原告人，即未有按法律要求而提交的新證據。因此原告人大律師提出反對。理由歸納如下：

109.1.  原告人大律師認為被告人違反了文件透露和查閱的責任，並讓他們處於黑暗之中。

109.2.  原告人大律師不知道調查內容，剝削原告人的權利，亦未知聯合辦事處的調查報告，也沒有提及過是否需再作跟進。

109.3.  被告人從來沒有向原告人一方表示過過去曾有向3F單位投訴。他們只說過3F單位有滲漏到2F的情況，但從未說過有向聯合辦事處投訴。

109.4.  1F的滲漏情況自2017年起，此信只表達了2023年的情況。

109.5.  該信表示的相關調查日期遠遠早於本案開審時期，沒有理由現在才披露。

110.  被告人聽畢原告人大律師陳詞，簡單以管業處自2022年起不斷投訴他們，以及他們沒有辦法找到滲水源頭作回應。

111.  本席在審訊期間認為該新證據在聆訊時可以暫時採納形式（de bene esse），並將被告人提供的文件，與本案的議題一併考慮，及於審訊結束後，才就該臨時證物作出裁決。

112.  本席現裁定相關臨時證物不可受理──本席同意原告人大律師所言，在審訊第一天作出新增證據申請實在太遲，而且證據具選擇性。無論如何，由於上述原因，它們根本無關緊要，即使本席考慮了它們，最於也不會影響結論。

D.  訴訟因由

D1.  違反大廈公契及《建築物管理條例》

113.  根據大廈公契第14(19)、14(22)、及14(24) 條，被告方有責任：

「(19): 對於因其為業主的任何單位的佔用人或任何在其明示或默示同意下使用該單位的人士的行為、過失或疏忽，或因水從、經由或以任何方式由該單位溢出，而引致或對任何人士或財產造成的損失或損害，所引起的一切訴訟、法律程序、申索及要求，須負責並向管理公司及當時該單位的所有其他業主及佔用人作出彌償。

…

(22): 維修和保養其單位內或與其單位相連的所有水龍頭、浴缸、洗臉盆、座廁、儲水池、水箱、熱水器和排汚管道及其他內部管道，使其保持清潔、通暢和狀況良好，並維修和保養其單位內或專供其單位使用的所有其他管道和所有電線、導管、配置和器具，以及用於供水、供燃氣或供電服務或與供水、供燃氣或供電服務相關的所有其他管道和所有電線、導管、配件和器具，倘業主或其傭工或代理人，或當時在其單位內或使用其單位而與上述任何物品有關的任何人士，因違反此義務，或因使用不當或疏忽，或因管道阻塞、爆裂、遂出或損毀，而對其單位或屋苑任何其他部份造成損害，須予以補償、因該業主或上述任何人士的疏忽而導致任何上述水龍頭、浴缸、洗臉盆、座廁、洗碗盆、水箱、暖爐、喉管、配置或器具爆裂、溢出或滲漏，以及為遵從法定供水公司或當地衞生或其他主管當局發出的任何通知而對內部水管、水龍頭、配置及器具進行任何所需的工程。

…

(24): 不得在其單位或公共地方或其任何部份之内或之上作出或准許或容受他人作出任何作為、事項或事宜，而該等作為、事項或事宜可能或會成為該屋苑其他部份當其時的其他業主或佔用人的滋擾或煩擾，或造成損害、干擾或不便。」

114.  由於2F浴室的兩處位置已被本席裁定為導致1F滲漏的源頭，並對1F造成損害及對原告人造成妨擾，同時被告人未能及時於2F進行有效維修以解決本案持續的滲漏問題，因此被告人違反了上述的大廈公契條款。

115.  根據香港法例第344章《建築物管理條例》第34H條：

「維持物業的職責

(1) 凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人（視屬何情況而定），雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。

(2) 第(1)款的責任，須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。」

被告人違反了上述的維持物業的職責。

D2.  滋擾

116.  根據高等法院原訟法庭胡國興法官在張秀玲及吳炳漢 對 鄭禮莊 [1999] HKCA 680的判詞第26段中指出：

「漏水可能導致「滋擾」，而法律就這項目有很明確的規範。簡單地說，有以下幾種普遍情況：

(1)  若漏水是在一處地方（包括樓宇單位）中發生，招致鄰舍（包括另一單位）損失時，而事源地方的戶主（是使用該地方的人，不一定需要是業主）明知漏水根源，他便是有意圖滋擾而須負法律責任。法律責任包括賠償及受禁制令禁制。

(2)  若漏水不是事源地方戶主自己或自己應代爲負責的人所招致，而他又不知道漏水已發生，他就不須對漏水所招致鄰舍的損失負責。

(3)  若漏水不是事源地方戶主自己或自己應代爲負責的人所招致，當他知道漏水源於他單位内，他須在無合理延誤下作出補救。否則，他須為該項漏水所招致鄰舍的損失負上法律責任。

(4)  以上三項中的「知道」，是指兩種情況：(a) 是實質地知道，或 (b) 是在通常及合理謹慎下應可知道。故此，就算戶主實質上不知道漏水的存在，因爲他不在事源地方，他也不能藉此推卸責任。他身為戶主，對自己使用的地方要負法律責任。若在通常情況下戶主應可知道有關使用地方的情況，在法律上他就被視作知情。作爲地方的戶主，他應對該地方作出合理謹慎的處理。故此，對該地方的情況而言，一切他應在合理謹慎下可知道的，法律也將視為他知道。

(5)  第 (2) 和第 (3) 項所述的「戶主應代爲負責的人」，是指一切戶主准許進入或使用戶主地方的人，包括他的家人、朋友、僱員和入内工作的人，但不包括未獲他或上述的人准許而進入地方的人。」

117.  於本案中的所有關鍵時刻至今，被告人仍然未能及時於2F進行有效維修以解決訴訟中持續的滲漏問題，並對1F構成滋擾。於本案中：

117.1.  早在2017年9月13日，管業處已去信被告人，並要求跟進滲漏情況；

117.2.  原告人曾在2018年12月14日於小額審裁處的聆訊當天，向被告人提供一份劉女士所檢測並出具的檢測報告副本。該檢測報告明確判定滲漏源頭為2F單位，因此原告人要求被告人作維修及跟進；

117.3.  在2019年1月9日，原告人的律師曾向被告人發出訴訟前通知書，當中夾附2018年檢測報告之摘要；

117.4.  滲水辦經檢測後確認1F滲漏的源頭為2F，並於2021年10月11日及2022年6月16日兩度向被告人發出《妨擾事故通知書》。

118.  可惜被告人至今依然如故，拒絕又及或未能作出有效修葺，以徹底解決滲漏情況。

D3.  疏忽

119.  由於被告人未能及時於2F進行有效維修以解決本案持續的滲漏問題，其滲漏亦損毀了1F單位，並對原告人及其家人帶來損失、不便及滋擾。被告人違反了對原告人的謹慎責任，構成疏忽。

E.  一般損失賠償

120.  代表原告人的王大律師就一般損失賠償，於原告人開案陳詞的第35至37段中提供了典據，引述如下：

「35. 就滲漏帶來的不便和所受到的困擾，原告人應得到一般賠償，至於何謂適合的金額，並沒有科學方程式可將受到的不便和不適轉化成金錢彌補，但補償的金額必須是常規的（a conventional sum）：So John v Lau Hon Man [1993] 2 HKC 356。

36. 於考慮合適的賠償金額時，法院應考慮每一件滋擾事件的個別案情，包括滋擾的性質、被告人的行為、漏水所造成的滋擾時期的長短和原告人的個人因素和特性（例如跟原告人同住的家人的年齡和個人狀況）：林鎮彬 v Ko Chee Ko（DCCJ 3009/2012，2016年2月16日）第81段。

37. 原告人引用以下案件提供的一般損害賠償金額簡易案例摘要協助法庭：林鎮彬 v Ko Chee Ko（supra）第80段；及Leung Hoi Kee Regin v Tam Sau Kam（DCCJ 3357/2016，2021 年8月27日）第100-101段。」

121.  在結案陳詞的第11段中，王大律師就「1F持續滲漏情況對其及其家人所造成的極大不便和影響」，總結原告人的證據，引述如下：

飯廳	原告人的餐桌靠近浴室與飯廳的隔牆，正位於混凝土掉落的下方，混凝土塊及石灰間中會從天花掉落至下方的餐桌及正在使用餐桌的原告人及其家人，作供前幾天原告人的兒子才向原告人投訴使用餐桌時有石灰跌到其身上，原告人需於天花貼上膠膜以盛載掉下的石灰及混凝土塊。
客廳， 走廊	有石灰跌至沙發上，影響到原告人及家人使用沙發，滲漏的水亦造成異味，原告人及家人亦非常擔心中間石屎嚴重掉落的位置會影響其安全，因而承受非常大的精神壓力，無奈唯有盡量減少於客廳活動，原告人需於天花貼上膠膜以盛載掉下的石灰及混凝土塊。
浴室	滴水影響及家人使用洗手盆，原告人唯有於假天花上放置膠盒以承載滴下來的水，膠盒需要定期倒水及更換，惟原告人需要以使用工具爬到假天花的較高位置以更換膠盒，由於滲漏亦包括天花燈的位置，為安全起見，原告人唯有將天花燈拆除，如原告人及家人需要於晚上使用浴室，只有使用手電筒照明。
房間1	房間1內的受影響範圍位於原告人兒子的床及放置衣服位置的以上的天花，天花間中有灰和水珠跌落，原告人需於天花貼上膠膜以盛載掉下的石灰及混凝土塊。
整體	原告人及其家人無奈地唯有盡量減少在家活動，亦十分擔心會造成危險，原告人無奈未能邀請朋友到訪家中，尤其是原告人太太生病期間，朋友表示希望探望，惟原告人亦只能婉拒，無論是對原告人或是太太均造成精神壓力。

122.  本席感謝王大律師上述的總結，本席認為其總結正確。原告人的證據有其援引的證據，例如影片和照片等。本席接納該相關證據。

123.  根據原告人的結案陳詞第134段，原告人邀請法庭命令被告人向原告人支付以下賠償：

(1)  索取維修報價的支出共HK$250；

(2)  預算維修1F的費用共HK$28,345.06（根據聯合專家檢驗的當時情況）；

(3)  滲漏自2017年至今為原告人及其家人所帶來的持續及極大的不便、煩擾和不適的一般賠償共HK$150,000。

124.  本席認為首兩項是合理的，而且沒有受到被告人有效質疑。

125.  本席不得不同意原告人的案情，亦即1F的滲漏自2017年9月至今已持續約6年。6年之間只有數個月停止滲漏，而1F的的滲漏影響及所造成的破壞極度嚴重及廣泛。本席考慮了王大律師所提供的典據，以及那些典據所指的案例，本案顯然是較為嚴重的漏水個案。

126.  在此情況下，本席認為以下金額之賠償適當的：

(1)  索取維修報價的支出共HK$250；

(2)  預算維修1F的費用共HK$28,345.06；

(3)  滲漏自2017年至今為原告人及其家人所帶來的持續及極大的不便、煩擾和不適的一般賠償共HK$110,000。[1]

F.  強制令

127.  根據原告人的結案陳詞第129段，原告人邀請法庭作出強制令及禁制令，包括強制被告人於28天內維修2F內的滲漏源頭：即2F浴室地台及企身牆身（包括企缸或浴缸地台連周邊牆身）防水層及2F浴室地台相關排污喉管。

128.  在主問其間，原告人專家證人劉女士指出，如果要完全修復2F單位的滲漏情況，必須完成以下工序：

(1)  將整個浴室拆掉直至可及混凝土層；

(2)  重鋪地台及牆身防水層，而防水層需有180 cm高；

(3)  防水層上以磚塊封起。

129.  劉女士上述建議的維修項目沒有受被告人專家證人鍾先生於審訊中作出爭議。本席也認為上述建議在本案情況下合理。

130.  王大律師認為「法庭有必要於本案中列舉出被告人所需要進行的維修項目，原因為本案中的持續滲漏，為被告人持續地拒絕及/或未能進行有效的維修，例如只使用玻璃膠以短暫地嘗試阻止滲漏問題，而並非執行其維修2F內設施的責任，導致滲漏情況至今仍然未能有效地得到解決並持續」。他並列舉林鎮彬 v Ko Chee Ko [2016] HKDC 138第85段，指出法庭在其他滲漏案件中也曾以指定的維修項目而頒布強制令。也見張秀玲及吳炳漢 對 鄭禮莊 第 26段，Chan Hung Shun, Paul (& ors) v So Ka Tai (& ors)（CACV 136/2005，2005年12月5日），第16及17段。

131.  本席接受原告人的建議。本席特別注意到在被告人的結案陳詞中，他們繼續堅持認為已經進行需要進行有效的維修。如果沒有更具體條款的強制性禁令，法庭沒有信心被告人會採取任何有效的補救措施。

132.  故本席現命令被告人須由本命令日起計，於90天內，自費維修上層單位內所有涉及因失修而導致滲水至1F的設施，以及停止任何水由上層單位內的任何部分，滲漏至下層單位。維修的方式包括，但不限於：

(1)  將整個浴室拆掉直至可及混凝土層；

(2)  重鋪地台及牆身防水層，而防水層需有180 cm高；

(3)  防水層上以磚塊封起。

G.  命令

133.  本席裁定原告人勝訴，並作出以下命令：

(1)  兩名被告須支付原告人：

(a)  特別損失賠償 $28,345.06 + 250 = $28595.06。該項賠償則無利息。

(b)  一般損失賠償 $110,000。利息由傳訊令狀日期致裁決日起計，以年息2厘利率計算，再由裁決日起計，以法庭判決利率計算，直至被告人付清款項為止。

(2)  被告人須遵守上述第132段之強制令，並於維修後30天內聘請於屋宇處註冊的認可人士出具維修妥善完成之證明書，相關的所有費用由被告人自行承擔。就着上述強制如何執行，雙方有權提出申請。

(3)  原告人是為勝訴一方，本席命令兩名被告人須支付原告人本訴訟的所有訟費，包括過往留後處理的費用。本席批出大律師証書。假若雙方就訟費數目未能達成協議，則由聆案官評定訟費。上述訟費命令為暫准訟費命令，除非任何一方於本判案書下達日期起計14天內，以傳召訴訟各方傳票提出更改此暫准訟費命令，否則此訟費命令則成為絕對命令。