李來英 對 馮秋杭

DCCJ 3010/2015
[2018] HKDC 63

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年第3010號

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判案書

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背景

1.  本訴訟是一宗關於住宅樓宇漏水問題的案件，涉及上下兩個位於香港九龍長沙灣青山道220-240A號永隆大廈的單位。原告人是聲稱受影響單位8字樓N室（“8N室”）的業主。被告人是上層單位9字樓N室的前業主（“9N室”）。被告人於2017年1月23日已將9N室的業權售予新的擁有人。

2.  原告人以疏忽、滋擾及違反永隆大廈的公契（“大廈公契”）第7及第11條作訴因，要求法庭頒令禁制令強迫被告人自費修理9N室的漏水問題，並要求賠償她因漏水問題引致的金錢損失。就大廈公契而言，相關的第7及11條條款是：—

“7. The expenses of keeping in good and tenantable repair and condition the interior of each shop or apartment and all the fixtures and fittings therein or appertaining thereto and all the windows and doors thereof shall be borne by the owner entitled to the exclusive use occupation and enjoyment of such shop or apartment.

11. Each of the parties hereto shall not use or cause or suffer or permit to be used the shop or apartment or any other part of the said Building of which he [is] entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment or any part thereof as a funeral parlour, coffin shop or for any purpose in connection with any such business or for any illegal, unlawful or immoral purpose and shall not do or cause or suffer or permit to be done anything therein or thereupon which may create unnecessary noise or which may be or become a nuisance, annoyance or inconvenience to the occupiers of the other parts of the said Building or of the premises in the neighbourhood.”

原告人案情撮要

3.  自2013年7月起，原告人觀察到在8N室的其中一間睡房及客廳（“B套房”）出現滴水情況，而其餘兩間套房皆可以觀察到水印痕跡。原告人於2013年8月向屋宇署及食環署的聯合辦事處（“聯合辦”）投訴。經委派獨立顧問公司進行測試及作出調查報告（“第一份政府報告”）後，聯合辦於2014年4月29日向被告人發出防擾事故通知。被告人聲稱已應通知之要求進行相應之維修，然而滲水及／或漏水的情況仍然持續。聯合辦其後再委派獨立顧問進行調查，在顧問於2014年10月28日作出另一份調查報告（“第二份政府報告”）後，聯合辦通知雙方，由於聯合辦進行的測試無法確認滲水原因，他們停止調查有關個案。

4.  原告人於2014年11月自行聘請專家調查滲水及／或漏水的原因。根據於2014年11月13日及19日在9N室進行的測試，原告人專家於2015年3月26日作岀一份專家報告（“2015年報告”），其結論為漏水的情況乃因9N室的食水供水喉管岀現滲漏，以及地台防水層及相關排污喉管（包括廁所浴缸/企缸底部及周邊牆身）岀現破損所導致。

5.  有見及此，原告人指示其代表律師分別於2015年2月17日及2015年3月24日致函被告人要求處理問題，然而被告人都沒有回覆。原告人於2015年7月2日展開本訴訟程序。

被告人案情撮要

6.  被告人稱，他最初於2013年後期得悉9N室有可能出現滲水問題，他隨即配合各部門的調查，並於被知會9N室的廁所地下及浴缸牆身有滲水問題後，即時進行維修工程。申請人特別提及2014年10月聯合辦所進行的各樣測試及調查，以及之後聯合辦於2015年1月19日書面通知被告人沒有證據顯示原告人投訴的滲水問題是由被告人引起這事。

7.  被告人於其證人陳述書中指，9N室進行的維修工程包括維修地台、更換所有喉管、把原本入牆喉管改為新的外牆喉管、以及俗稱「打針」的防水工程等。被告人作供時指，最初做的是俗稱「打針」的防水工程，於2013年進行，花費$5,600；第二次是鋪水泥工程，日期介乎2013至2014年之間；第三次是花費$15,000的更換喉管工程，於2014年進行。三項工程均由康記冷氣工程公司（“康記”）負責。

證人證據

8.  原告人和被告人分別為自己的案情出庭作證。原告人直接回答問題，不曾迴避。本席信納原告人是一位可靠的證人。

9.  被告人則經常迴避問題，不作直接回應。他的證供亦多處與文字紀錄有出入。有很多次回應提問時，他不提出答案或解釋，只管提到第二份政府報告顯示8N室的漏水問題與9N室無關。被告人亦經常加入一些沒有基礎的個人意見。例如，當被問到9N進行維修工程後有沒有找專家進行測試時，被告人回應說進行維修的師傅是專業人士，他又指進行過「打針」工程後，正常會於10年8年內都不會再漏水。本席認為被告人不是可靠的證人。

專家報告

10.  根據法庭命令，原告人專家與被告人專家須共同前往8N室及9N室視察，進行聯合調查及檢驗有關滲水問題。原告人聘用劉珊娜（“劉女士”）為其專家證人而被告人聘用林少書博士（“林博士”）為其專家證人。雙方專家證人於2016年10月25日作出一份聯合專家報告（“2016年報告”）。

11.  就2016年報告的內容，本席提出了多條問題，要求雙方專家書面解答。雖然雙方專家都有提交補充意見，但只有劉女士的補充意見包含相關專家聲明及屬實陳述，因此本席只能接受劉女士的補充意見（“補充報告”）。

12.  在下文處理本案各爭議點時，本席會引述兩位專家於2016年報告內的意見。本席認為劉女士的意見非常詳盡，她所作的推斷及分析都是基於測試所得的數據。反之，林博士對於漏水原因的意見，不一定是有數據支持，甚至可能是單憑猜測。本席認為雙方專家意見出現分歧時，採納劉女士的意見比較穩妥。

法律原則

13.  業主對源自其物業的漏水問題責無旁貸。在張秀玲及另一人訴鄭禮莊（未經彙編，CACV 268/1998, 1999年4月9日）一案中，廖子明法官就「滋擾」這侵權有以下的說法（於判案書第4頁）:—

“在法律上，如果某人意圖搔擾鄰居，而確實令到鄰居受到搔擾，那就成為法律上造成「滋擾」，那就是犯了侵權，而他應承擔侵權的法律責任。”

14.  在張委玲案中，胡國興法官亦就漏水所引致的法律責任作出了以下的分析（於判案書第11頁）：—

“漏水可能導致「滋擾」，而法律就這項目有很明確的規範。簡單地說，有以下幾種普遍情況：—

(1) 若漏水是在一處地方（包括樓宇單位）中發生，招致鄰舍（包括另一單位）損失時，而事源地方的戶主（是使用該地方的人，不一定需要是業主）明知漏水根源，他便是有意圖滋擾而須負法律責任。法律責任包括賠償及受禁制令禁制。

(2) 若漏水不是事源地方戶主自己或自己應代為負責的人所招致，而他又不知道漏水已發生，他就不須對漏水所招致鄰舍的損失負責。

(3) 若漏水不是事源地方戶主自己或自己應代為負責的人所招致，當他知道漏水源於他單位內，他須在無合理延誤下作出補救。否則，他須為該項漏水所招致鄰舍的損失負上法律責任。

(4) 以上三項中的「知道」，是指兩種情況：(a) 是實質地知道，或 (b) 是在通常及合理謹慎下應可知道。故此，就算戶主實質上不知道漏水的存在，因為他不在事源地方，他也不能藉此推卸責任。他身為戶主，對自己使用的地方要負法律責任。若在通常的情況下戶主應可知道有關使用地方的情況，在法律上他就被當作知情。作為地方的戶主，他應對該地方作出合理謹慎的處理。故此，對該地方的情況而言，一切他應在合理謹慎下可知道的，法律也當他知道。

(5) 第 (2) 和第 (3) 項所述的「戶主應代為負責的人」,是指一切戶主准許進入或使用戶主地方的人，包括他的家人、朋友、僱員和入內工作的人，但不包括未獲他或上述的人准許而進入地方的人。＂

15.  在皇河實業有限公司 v Wan Chiu Yuen & Another（未經彙編，DCCJ 4448/2011，2015年4月20日）的第295段，區域法院暫委法官黎達祥（當時官階）判定，縱然受影響單位（“第一單位”）有些位置的水未被證實是由被指為滲水單位（“第二單位”）所引致，但若能證明第一單位某些位置的滲水源自第二單位，而事實上可能存在其他漏水路徑，被告一方都不會因此無須為從被告一方物業滲到原告一方物業的水負責。

16.  另外，在Yan Wing Fai Rick & Another v Century One Limited（未經彙編，DCCJ 2773/2009，2011年2月2日）一案中，區域法院在考慮事源地方的戶主的法律責任時，提出了當事源地方的戶主察覺到其單位是或有可能是漏水的根源時，則該戶主有責任盡快及合理地就此事作出調查，找岀漏水的地方並進行維修。

8N室的漏水問題是否源自9N室

17.  按2016年報告所述，雙方專家於2016年9月1日及23日到有關單位進行測試，測試範圍如下：目測法、高清紅外線掃描法、導電感應法、微波濕度掃描法、螢光色水測試、噴水測試及流量錶測試。雙方專家同意8N室B套房大廳、房間及廚房連廁所的天花及牆身（包括橫樑）正受到滲水所影響。

18.  劉女士指出，上述B套房相關位置出現發黃、發黑、飾面剝落及混凝土外露這些滲水的跡象。紅外線掃描法顯示那些位置出現異常低溫帶，表示有滲水跡象。至於導電感應法於該些位置的檢測點讀數，亦高於聯合辦的明顯滲水標準（35度），表示有明顯滲水。劉女士對8N室及9N室向街的外牆也進行了目測及紅外線掃描測試，沒有見到明顯破損或滲水跡象，亦沒有發現異常低溫帶，顯示滲水與兩個單位向街的外牆無關。

19.  至於9N室的天井外牆，劉女士說明目測法結果可見9N室天井外牆出現明顯破損，且比對第一次檢驗（即2016年9月1日）當時沒有發現疑似色水的痕跡，但在第二次檢驗（即2016月9月23日）那天在天井外牆出現疑似色水的痕跡。由於天井外牆出現明顯破損位置背後是9N室的廁所，劉女士認為這反映水份可從9N室的廁所向天井外牆滲出，並導致天井外牆出現明顯破損。

20.  用紅外線掃描法對9N室天井外牆進行測試後，發現有異常低溫帶，表示有滲水跡象。劉女士考慮了這情況因天雨引起的可能性，但因天井外牆表面沒有鋪設牆磚，水份不會被困於牆磚與外牆之間而形成異常低溫帶，所以劉女士判斷天井外牆出現的異常低溫帶與天雨無關，而是有水份從內部滲出所導致。

21.  專家對9N室進行了流量錶測試法，結果顯示9N室的食水供水錶讀數於停止用水期間持續出現改變。劉女士認為這顯示9N室食水供水喉管出現滲水情況。由於從8N室B套房天花滴水的水樣本進行了分析，發現該樣本為不含尿液成份的淡水，所以很有可能是來自食水供水喉管的食水。

22.  林博士指出，流量錶測試結果顯示，食水供水喉管有水流出。不過，由於流量錶安置於天台，水可從9N室、10樓、11樓及天台流出。林博士亦提到，水流量隨時間轉變應該是平均，但結果並非如此，再加上在相關時間流水量過高，測試所得的讀數顯示不尋常的高流量，但這不配合8N室的情況。林博士認為需要作出進一步的測試，去找出食水供水喉管漏水的地方及探索不尋常的高漏水量。不過，林博士沒有作出任何進一步的測試。

23.  劉女士回應時指出，如林博士未能同意9N室的食水供水喉管並非於9N室內空間出現滲漏，他應指出有可能於外牆部份出現滲漏的位置。劉女士進一步指出，可見的外牆食水供水喉管部份並沒有發現任何滲水跡象，原告人亦反映永隆大廈沒有接獲任何外牆滲水的投訴。劉女士還提供了9N室食水供水喉管的照片，顯示喉管雖然採用非隱藏式設計鋪設，但部份食水供水喉管仍然有隱藏的部份。

24.  至於林博士就供水錶讀數轉化與時間比的計算，劉女士認為最初擬定監察供水錶讀數只在於觀察食水供水喉管有否出現滲漏情況，未有計劃作用於更精準的水流量計算。

25.  劉女士在其補充報告中說明，在通常情況下，每個物業單位於各自樓層或特定的位置設有一個供獨立使用的食水供水流量錶。林博士提及的食水供水流量錶設置於永隆大廈天台，但劉女士提及的是於各自樓層設置的食水供水流量錶。

26.  由於本席無法確定雙方專家提及的供水流量錶是同一個供水流量錶，本席認為不應接納流量錶測試的結果來判斷滲水來源。

27.  專家到現場進行螢光色水測試及噴水測試的結果，沒有發現螢光色水在8N室滲出。不過劉女士指出，用目測法發現疑似食物環境衛生署所使用的色水痕跡於9N室廁所外門框底，而且兩位專家在9N室做的螢光色水測試及噴水測試後，有使用於9N室廁所企缸地台連周邊牆身及其相關排污喉管的螢光色水滲出到廁所外位置。除此之外，9N室房間1背靠廁所的牆身底部位置亦有發現該等螢光色水的痕跡及螢光反應。劉女士表示，這反映9N室廁所企缸地台防水層連周邊牆身及其相關排污喉管出現破損。而在沒有防水層的保護下，水分可以向下滲漏到8N室B套房天花。

28.  林博士對螢光色水測試結果作出不同的結論，他認為由於8N室內受滲水影響的位置沒有出現螢光色水，滲水源頭來自9N室的廁所或廚房的可能性不大。再者，儘管9N室廁所外的地面及牆邊有滲水跡象，但林博士認為沒有證據顯示水經9N室地板流到8N室天花。林博士指出，永隆大廈建於1960年代，那個時期的建築混凝土密度較低，且有呎吋較大的毛細孔，足已令色水中染料的粒子穿過。

29.  劉女士對林博士的意見作出回應，表示林博士對1960年代建成的大廈混凝土質量的意見，不一定表示永隆大廈有相同的情況。此外，正如林博士所說，染料份子比水份子大10至20倍，染料份子可能於流經裂縫時被吸收或過濾，因此未能成功穿過混凝土樓板屬合理情況，亦因此林博士能觀察到純淨的水滴。

30.  劉女士提供了香港測量師學會所出版的《滲水專業指引》（“該指引”）就色水測試的說明。該指引特別提到，色水測試不會經常成功，且在滲水處沒有發現色水，不可以視作與懷疑源頭無關的肯定證據。再者，色水於裂縫間被吸收或過濾可引致色水不能到達受滲水位置是在該指引下說明為其中一項需留意的事項。

31.  就色水測試結果的演繹，本席認為林博士的意見比較武斷。反之，劉女士作出其意見時，考慮了其他報告記錄測試的結果，以及雙方專家聯合進行的其他測試結果，本席因此接納劉女士這方面的意見。

32.  專家亦對8N室內B套房、廳A、廳B及房間的天花靠近M室方向位置的3個不同深度進行了微波濕度掃描法測試，結果顯示於3個不同深度均有較高濕度，而9N室正位於這些位置之上。亦因為9N室除廁所及廚房外，其他地方不存在用水設施，劉女士認為水份從9N室廁所開始蔓延並向四周擴散。

33.  對於微波濕度掃描法，林博士認為這測試方法未儘成熟，用以測試石屎濕度並非可靠方法，且這方法不被聯合辦承認。林博士亦指出，微波對底層物狀況及測試情況均極為敏感，會受底層物的密度、同質性及探測器與表面排列等情況影響，因此極其量這測試只可顯示石屎濕潤情況的質素，但不能顯示濕潤情況的量。林博士特別指出，這測試應該在有水滴位置顯示最高讀數，但結果並非如此。林博士亦不認同劉女士的說法，認為微波濕度掃描結果不代表水份從上而下流，或水份擴散至整個區域。林博士的意見是，微波測試只顯示石屎內有水份存在。

34.  劉女士回應時說，根據該指引，微波濕度掃描測試為一項可行的檢查滲水技術。她特別指出，是次聯合檢驗所作的微波濕度掃描測試在於探測及量度樓板混凝土中的濕度，從而分析高濕度集中位置，繼而判斷水份的走向，相對最高濕度的位置往往反映了滲水源頭的所在。因此，劉女士認為微波濕度掃描測試並不單純是數據的反應，而是需要結合分析而作出判斷的一種檢測方法。

35.  既然微波濕度掃描法是香港測量師學會接受的一項檢查滲水技術，本席認為應接受它對業界的指引。至於林博士提及會影響測試結果的事項，由於進行測試是三個位置（“B”套房廳A、廳B及房間）的天花的三個不同深度，用作比較的是同一底層物，而且進行測試的應該是同一日同一情況下進行，應不會出現林博士所顧慮的情況。本席因此接受以微波濕度掃描測試所得的結果，以及劉女士對結果所作的分析。

36.  另一項林博士提及的是永隆大廈的樓齡，他認為大廈的外牆已到了其可使用期限的盡頭，而且情況惡劣。林博士亦特別指出，8N室於天井外牆頂部安裝的簷篷會被風雨拉扯，作固定用途的螺絲會因而搖擺，影響了外牆的防水能力，所以很有可能水是由外面經外牆滲入8N室。

37.  劉女士指出，她沒有於外牆簷篷位置發現任何明顯的破損及滲水跡象，林博士亦沒有確實指出8N室出現外牆簷篷位置破損的地方。劉女士表示，根據其觀察，簷篷的搖擺並未對8N室之外牆造成任何明顯破損。劉女士進一步指出，紅外線掃描法結果顯示，9N室天井外牆有異常低溫帶，表示有滲水跡象。劉女士認為，如果大廈外牆純粹出現老化問題，9N室天井外牆出現破損位置，不會只集中在9N室的地台水平位置。

38.  另一項劉女士提及的事情是，進行外牆紅外線掃描測試當天及前一天均只有微量的雨量紀錄，不足以令外牆出現集中性的異常低溫帶。劉女士表示，天井外牆表面沒有鋪設牆磚，水份不會被困於牆磚與外牆之間而形成異常低溫帶。劉女士認為更重要的是，9N室天井外牆破損位置發現有疑似螢光色水測試及噴水測試所使用色水的痕跡。鑑於上述情況，劉女士判斷有水份由9N室廁所向外滲出。

39.  本席認為劉女士的意見中肯及合理，她亦有考慮到其他引致9N室天井外牆出現異常低溫帶的原因。林博士的意見推測的成份比較高。因此本席接納劉女士在這方面的意見。

40.  原告人有舉證責任，證明8N室的漏水問題源自9N室。舉證的標準是相對可能性，亦即是說事實情況相對可能如原告人所說。

41.  聯合辦委派顧問最初於2014年1月到9N室視察，當時被告人已進行他所稱之「打針」工程。然而，第一份政府報告清晰明確地指出漏水的源頭是9N室，亦確認9N室的地板及淋浴間周邊的牆壁出現滲水情況。第二份政府報指，因為未能觀察到色水從地板及淋浴間滲出，所以報告結論是滲水源頭未能確定。不過，第二份政府報告亦指出，水份計的讀數是遠高於正常水平的35。至於2015年報告，那是由原告人委聘的專家所作報告，其結論為漏水的情況乃因9N室的食水供水喉管岀現滲漏，以及地台防水層及相關排污喉管（包括廁所浴缸/企缸底部及周邊牆身）岀現破損所導致。2016年報告則是劉女士及林博士特別因應此訴訟作出的報告，上文已把兩位專家的意見及本席對兩位專家意見的取捨作了交待。

42.  本席考慮了上述4份報告，特別是2016年報告內的意見。雖然本席不接納流量錶測試的結果，但歸納其他測試結果的數據，及本席接受劉女士對其他各項測試結果的分析，本席認為原告人已證明8N室的漏水問題是由於9N室厠所的防水層失效，並排除水是由外牆滲入至8N室這可能性。

被告人是否需要為滲水至8N室負責

43.  上文提及的案例清楚顯示，縱使事實上可能存在有其他漏水路徑，被告一方都不會因此無需為從被告一方物業滲到原告一方物業的水負責。張秀玲訴鄭禮莊一案亦清楚顯示這種漏水情況可能導致「滋擾」，而引致滋擾的一方需負上法律責任。因此被告人需為滲水至8N室負責一事是不容置疑。

44.  作為鄰舍，被告人亦對原告人有關顧的責任（duty of care），不應讓9N室的使用引致原告人受到損害。這責任以一般合理人士的做法作為標準；若被告人的做法未能達至這標準，被告人便須因疏忽而付上法律責任。

45.  除此之外，作為永隆大廈的一名業主，被告人有責任遵守大廈公契的條款。按大廈公契第7條的要求，若被告人沒有把其單位保持於妥善維修的狀態，便違反了該條規定。而若被告人因使用其單位對其他單位佔用人士造成滋擾或不便，那便違反了大廈公契第11條的條款。

被告人有沒有採取合理補救行動

46.  上文第7段提到三項被告人稱9N室曾進行的維修工程，雖然被告人堅稱康記是一所專業防漏工程公司，但他說不出該公司具備甚麼專業資格。被告人又指，每次進行維修工程後，他均沒有委聘專家檢測9N室是否已沒有漏水問題。

47.  被告人提供了一張康記發出日期為2013年12月9日的單據，來證明9N室曾進行第一次俗稱「打針」的防水工程，但單據顯示進行工程的單位是9F室而非9N室。不單如此，聯合辦最初委派顧問公司到9N室調查漏水問題是於2014年年初，第一份政府報告於2014年2月作出。因此，即使9N室曾於2013年12月進行防水工程，那工程不可能是因應第一份政府報告而進行的工程。再加上聯合辦所作這份報告指漏水源頭源自9N室，即使9N室曾進行那項「打針」的防水工程，所進行的工程必然是沒有成效，要不然聯合辦就不會作出第一份政府報告內的結論。

48.  至於第二次進行鋪設水泥工程，被告人作口頭證供時說，他找康記為9N室廁所地台重鋪水泥石屎，而這項工程相隔上述打針工程大概一個多月時間。當被問到為何被告人能提供另外兩項工程的收據但沒有這項水泥石屎工程的單據時，被告人解釋他不知道會產生訴訟。但當被問到為何又會有另外兩張收據時，被告人指，當他被律師樓問到時，他要求康記後補，但他沒有要求康記後補關於重鋪地台水泥石屎的那項工程的收據。

49.  本席認為被告人稱9N室廁所地台曾進行重鋪水泥石屎工程的證供不可信。既然其他維修工程的單據是後補的，被告人沒有理由不向康記同時要求發出有關水泥石屎工程的單據。本席認為沒有單據是因為9N室根本沒有進行重鋪水泥石屎的工程。更重要的是，即使9N室曾進行該等工程，沒有單據，又沒有康記的人士作證，根本無從知道重鋪水泥石屎工程是否包括重鋪已失效的防水層。

50.  被告人稱在9N室最後進行的維修工程是更換喉管的工程，於2014年進行。不過，被告人提供一張康記就此工程發出的單據，日期是2014年8月20日，而進行工程的單位是9M室。被告人作供時承認永隆大廈9M室是他擁有的物業，不過被告人指，那張單據顯示進行更換喉管工程是9M室是明顯的錯誤。

51.  2016年報告內顯示的照片，有些是可看到9M室和9N室兩個相鄰單位的喉管，而明顯地照片內9N室的喉管比較新，因此關於更換喉管那張單據的維修工程是在9N室進行的可能性比較大。不過，正如劉女士於2016年報告所述，更新的喉管仍然有一些部分是隱藏而非外露的，因此不能排除新的喉管完全沒有滲漏。況且，上文已提到如果9N室曾經進行「打針」防水工程，那麼工程對於解決漏水問題完全沒有成效。由此可見，康記所做的防水工程質素沒有保證。

52.  更須注意的是，進行過被告人聲稱的防水工程後，被告人沒有委聘專家檢測9N室是否已沒有漏水問題。被告人隨便找一間維修工程公司，又隨便做一些防漏工程，便認為已採取合理補救行動的想法是不要得和不負責任的行為。本席裁定被告人對9N室滲水到8N室一事，沒有採取合理補救行動。

被告人法律責任

53.  原告人作證時指出，於2017年被告人售出9N室後，9N室內似乎進行了裝修工程，因為她聽到上層單位有疑似進行裝修工程的聲音。原告人又指，漏水的情況自2017年年中，大概5、6月左右，開始有改善。雖然被告人質疑原告人不在8N室居住，又怎能聽到樓上單位有裝修工程進行的聲音，但本席接受原告人的解釋，她是因為漏水問題，所以會不時到8N室視察。再加上持續多年的漏水問題，是不會無緣無故得到舒緩。本席亦接受魏大律師的說法，這顯示被告人其實一直可以處理9N室的漏水問題，但卻始終對這問題不予理會。

54.  鑑於上述情況，被告人明顯是疏忽，沒有盡其對鄰舍關顧的責任。被告人亦因為明知9N室單位引致8N室漏水，但又不採取合理的補救行動，因此構成對原告人滋擾，須付上侵權責任。被告人亦沒有盡上文第2段提到作為永隆大廈其中一個單位業主的責任，按公契第7條，保持9N室內部情況妥善，亦違反了大廈公契第11條，不會對永隆大廈其他部分的佔用人士造成滋擾或不便的承諾。

55.  如上文提到Yan Wing Fai Rick一案所述原則，若業主發現自己的物業有可能是漏水的根源時，便應盡快合理地調查並作出維修。被告人早於2013年已知道9N室出現漏水問題，然而該情況到9N室業權易手之前仍不獲改善，被告人實在難以逃避其責任。

禁制令

56.  原告人要求法庭向被告人發出執行禁制令，要求被告人於4星期內採取合理步驟及預防措施停止、減低或預防水或液體由9N室漏入或滲入到8N室。不過，由於9N室的業權已於2017年1月轉售予他人，被告人會無法執行禁制令要求他做的事。因此，本席不應頒予原告人要求的禁制令。

損失金額的評估

57.  原告人於經修訂申索陳述書第16至18段列出多項損失的細分項目，但本席認為有些是重複或與其他項目有重疊的申索。例如，經修訂申索陳述書第17段提及原告人因滋擾所引致的不便及不舒適的損失，應包含於第16(d)段那項因滋擾所引致的損失。

租金損失

58.  原告人追討8N室內B客房由2013年11月10日起因為不能租出而損失的租金收入。原告人提供了一份於2012年與當時B客房租客簽訂的租約，租約為期2年由2012年2月10日起計。雖然租客遷出時，該租約還未期滿，但原告人作證時指出，租客因滲水問題遷出。原告人也指出，她曾經試圖將B客房及8N室內其他客房租出，但因滲水問題，找不到租客。本席認為原告人已盡其能力把8N室內的客房租出，但奈何不能減低她所受的損失。故此，以該租約的租金每月$5,800作為計算基準是合適的。

59.  至於計算的時段，應以8N室B客房租客遷出那天起計，即2013年11月10日。由於原告人作證時指，漏水情況於2017年5、6月時得到舒緩；那麼原告人應盡快安排8N室的維修，繼而把該套房租出。為此目的，本席容許多3個月的時間，所以租金損失應計算至2017年大概9月份，總共的日期是46個月，因此原告人在租金收入的損失是$5,800 x 46 = $266,800。

一般損失

60.  原告人就這項損失索償的是滋擾對其引致的不便及對其舒適生活的影響。由於原告人並非居住於8N室，而只是把8N室租出賺取租金，除租金損失外，原告人沒有證明她有其他一般損失。本席已批予原告人由2013年11月10日起直至2017年9月的租金收入損失，本席認為不應就此項一般損失再批予額外金額予原告人。

維修8N室的費用

61.  劉女士就此項損失列出了5項細分項目，以她的意見，總維修額是$49,836.20。按林博士的意見，需要作出一些扣減，總維修額應該是$22,884.70。

62.  就其中3項細分項目，林博士認為相關受影響範圍因使用多時，因此應以50%折舊率計算劉女士作出的維修費用估算。這3項細分工程項目是天花油漆、牆身批盪及雜項工程。林博士沒有8N室未受漏水影響前狀況的資料，他亦不知道8N室對上一次維修的時間，因此本席認為林博士採納50%折舊率的做法沒有事實基礎支持。本席因此不接受林博士提出的扣減建議。

63.  林博士認為另一項需作扣減的項目是照明設備，他的建議是從劉女士估計這項損失為$3,223.20這數額扣減2個款項，其一是廚房的抽氣扇，數目為$400 x 1.3 = $520（其中$120是30%利潤），其二是天花照明利潤的30%，即$1,000 x 0.3 = $300。

64.  就該細項計算損失時，劉女士表示專家建議更換有關物件，是因為檢驗人員不排除已有水份流進8N室的電器內部，有可能造成短路或漏電的危險。本席因此認為應接受更換抽氣扇的做法。至於林博士建議扣減抽氣扇及天花燈兩項裝置承建商收取的30%利潤這建議，本席同意。在購買一般零售商發售的物件時，承判商往往會讓客人自己購買或實報實銷，而不會就該等裝置的價格再加上承建商的利潤。換句話說，本席准予扣減$420。

65.  林博士認為滲水沒有對傢俬造成任何損失，因此認為劉女士對於傢俬損失為$5,650這款項應全數扣減。本席參考了有關照片後，認為在8N室進行維修工程時，應會對假天花造成損害，故此假天花膠板需要更換。除此之外，有關的梳化、企身牆及碌架床床冚看不到有明顯損毀情況。因此本席只批予此項目中的假天花膠板更換費用$150。

66.  綜上所述，就8N室所需維修費用這項損失，本席批予$43,916.20。

更換電器用品

67.  此項申索包括6項電器用品及一座電腦枱，總申索額是$18,100。林博士認為滲水沒有引致這些物件受損，因此認為應該扣減申索全數。

68.  雖然劉女士認為所有項目都經常被滴水濺濕，不過照片中的電腦枱沒有明顯損壞，濺濕亦應該可以抺乾，因此本席認為更換電腦枱的$1,500不應被批予。至於其他各樣電器，本席亦接納劉女士的意見，鑑於有短路或漏電的風險，該些電器應被更換。因此，本席判定因更換電器的損失為$16,600。

專家測量費用

69.  原告人這項申索的款額是$22,500，但沒有提供單據。本席認為這可作為訟費一部份，不需要再此處理。

總結

70.  本席裁定被告人需向原告人作出的損失賠償為：—

	HK$
租金損失	266,800.00
維修8N室費用	43,916.20
更換電器用品	16,600.00
總額	327,316.20

71.  本席作出以下命令：—

(1) 被告人需向原告人支付$327,316.20作為損失賠償；

(2) 賠償額的利息，以判決利率之一半計算，自2015年7月2日起計算直至判決日，自判決日起則依判決利率計算，直至付款之日止。

訟費

72.  原告人可以得到今次申索的訟費，包括大律師證書及一切保留待決的訟費。若雙方未能就訟費額達成協議，由聆案官評定。此為訟費暫准令，除非與訟任何一方於今天起計14天內以傳票方式申請更改以上訟費暫准令，否則今天起計14天後訟費暫准令便成為正式訟費命令。