新基業發展有限公司 對 文彥均

DCMP 3813/2022

[2025] HKDC 217

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2022年第3813號

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關於

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判案書

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A. 前言

1.  在本案中，原告人透過於2022年10月10日存檔的原訴傳票（該原訴傳票於2024年5月22日經修訂），根據《分劃條例》（香港法例第352章）（《分劃條例》）第4及第6條，就位於新界元朗丈量約份第105約地段第1885號餘段之土地（「該地段」），向法庭申請分劃令或出售令。原告人的申請，由原告人的地產部高級經理莫志明於2022年10月10日及2024年4月16日存檔的第一及第二份誓詞所支持。

2.  在正式處理本申請前，本席須首先處理以下的兩項申請。

3.  第一為原告人申請再修改經修訂原訴傳票，將原告人建議的分劃地段圖，夾附於經修訂的原訴傳票中。在聆訊中，本席批准該申請，原因如下：

(1) 該些建議的分劃地段圖，原本已包括在原訴傳票中。換句話說，這申請完全不包含新添加的文件，故對被告人不會構成損害；

(2) 這遺漏只是原告人的無心之失。

4.  第二為被告人申請延期存檔他第三份誓詞。按法庭於2024年8月23日作出之命令，被告人須於2024年9月20日或之前存檔第三份反對誓詞，可是該第三份反對誓詞於2025年1月7日才存檔，逾期三個多月，而被告人亦沒有提出任何合理解釋。可是，本席看不到批准被告人第三份誓詞存檔，對原告人會造成任何損害。事實上，在其口頭陳詞中，代表原告人的邱律師也表示她已經準備好處理被告人的第三份誓詞。故此，在聆訊中，本席批准被告人存檔其第三份誓詞，作為本案的反對證據。

B. 事實背景

B1. 該地段及與訟雙方的背景

5.  該地段面積較大，為16,571.9平方米。儘管如此，其應課差餉租值為港幣12,000元，故本申請屬於區域法院的管轄範圍。

6.  原告人和被告人目前均為該地段的業主。他們以分權共有方式 (tenants in common) 共同持有該地段，其中原告人持有8/9份業權，被告人持有1/9份業權。原告人為一地產發展商，透過日期為1997年4月19日的轉讓契據，從被告人的8兄弟手中購入該地段的8/9份業權，被告人則於1987年4月13日通過繼承的方式取得其在該地段的1/9份業權。雖然被告人在他三份反對誓詞中均沒有述及他的背景，但從培利發展有限公司 訴 文彥均，DCMP 1338/2013（未經彙編，判決書日期：2014年4月3日）一案[1]第6段可見，他於1931年10月出生，當年82歲（今年已經93歲），年幼時正值二次世界大戰，因家境清貧，只接受小學二年級之教育。和在該案的情況一樣，被告人在本案中一直沒有律師代表，由他親自應訊。

B2. 該地段之現狀

7.  該地段現時為一個廢棄的池塘。該地段可通過位於其北面和東面角落中的道路/小徑進入。該地段被包括在第S/YL-MP/6號的分區計劃大綱中，並被劃分作鄉村式發展(V zone)。在此分類下，其中一個被允許的用途為用作建造一棟新界豁免管制屋宇。

8.  原告人目前並不使用該地段（或其任何部分）。原告人沒有關於被告人有否現正使用該地段（或其任何部分）的資訊，而被告人也沒有在任何文件中聲稱他有使用該地段的任何部分。原告人聲稱它計劃將該地段用於其他商業/投資目的，但被剝奪了這機會。

C. 分劃條例之有關法律原則

9.  根據《分劃條例》第4條及第6條

“4. 土地財產的分劃”

在根據本條例提起的任何法律程序中，法院可在符合第(2)款的規定下作出命令，以下列任何方式將土地財產分劃為 —

(a) 若干幅，由個別擁有人各別持有；

(b) 若干幅，由2名或多於2名擁有人作為聯權共有人而持有；

(c) 若干幅，由2名或多於2名擁有人作為分權共有人而持有，

並可用所有或任何此等方式的組合分劃該財產，以及作出一切所需或適當的相應指示。

6. 土地的出售

在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利 —

(a) 與該法律程序有關的土地的性質；

(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；

(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或

(d) 任何其他情況，

則法院可作出將該財產出售的命令。”

10.  在Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825 一案，高等法院原訟法庭特委法官霍兆剛（當時官階）裁定（在第18-19段）：

(1) 分權共有人擁有基本權利以擺脫自己受分權共有的束縛，並要求分劃或出售土地，如他並沒有其他補救措施；

(2) 當作出分劃土地的命令並不可行，法庭應作出出售土地的命令，除非法庭被說服（舉證責任在於反對一方）這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成重大困境；

(3) 出售土地的命令是否有利於所有共同擁有人並不是由反對一方的異議或他們的斷言所決定。它必須由法庭客觀地作出裁決。

特委法官亦裁定（在第16段），法庭只會在以下兩種情況下才會拒絕作出任何命令：

(1) 訴訟各方的最大利益是繼續共同擁有該財產；或

(2) 事實顯示作出將該財產分劃或出售的命令將使其中一方陷入重大困境。

11.  就出售令是否對所有分權共有人有利：

(a) 於Chung Chi Cheung v Chung Kwan Wa [2017] 1 HKLRD 57一案，高等法院原訟法庭暫委法官郭美超引用Wong Chun Kei，並指出出售令是否對所有分權共有人有利，並不是由反對的分權共有人的異議或他們聲稱該命令無益來決定的，必須由法院客觀地決定。[2]

(b) 於Chan Ching Kit Katherine v Lam Sik Shi，HCMP2239/2000（未經彙編，判案書日期：2002年6月24日）中，高等法院原訟法庭法官關淑馨（當時官階）指出她完全不會考慮該案中第2被告人所聲稱之情感因素。

D. 分析

12.  經過詳細考慮本案之案情，及引用上述的法律原則，本席認為該地段應該被分劃成二份，分別為8/9及1/9，理由如下。

13.  第一，原告人作為該地段的分權共有人，享有基本的權利以擺脫自己受分權共有的束縛，並要求分劃或出售該地段。

14.  第二，原告人並沒有其他補救措施：

(1) 2018年6月21日，地政處向原告人和被告人（作為該地段的業主）發出警告信，要求拆除或移除該地段上的違例構築物，否則保留對原告人和被告人採取執法行動的權利，包括重收該地段（該“地政處信函”）。該地政處信函已於2018年12月28日在土地註冊處針對該地段進行登記；

(2) 在大約2021年3月，原告人派代表視察該地段，並觀察到該地段上有違例構築物存在。原告人代表準備了一份日期為2021年3月15日的報告（該“視察報告”）紀錄了於該地段觀察到的貨櫃集裝箱、停車場、圍欄、溫室農場和建築材料倉庫等20個違規構築物（該等“違規構築物”）；

(3) 2021年10月18日，原告人代表律師向被告人發信，提出的其中一項建議，為原告人與被告人合作並共同採取行動，移除於該地段上建造的該等違規構築物，並應按各自在該地段中的權益承擔因上述行動而產生的費用和支出；

(4) 2021年11月17日，原告人代表律師再向被告人發信，內容與上述信函相同，只是寄往從該地政處信函中獲得的被告人另一個地址；

(5) 由於被告人沒有作出任何回覆，2022年3月2日，原告人代表律師再向被告人發信，並進一步向他建議，如果他不希望共同管理該地段，雙方應分劃該地段，讓每一方作為單一業主可以管理分劃後屬於自己的土地，擺脫共同權的束縛；原告人亦提出以合理價格收購被告人在該地段中1/9份業權作為替代方案，並邀請被告人提出價格供原告人考慮；

(6) 2022年3月24日，被告人致電原告人律師行，確認他己收到並已閱讀所有曾寄給他的信件。被告人邀請原告人的代表前往他位於元朗的住所與他會面，原因為當時新冠肺炎疫情嚴重，他不想出門。會面原定於2022年4月29日舉行，但被告人最終不願見面；

(7) 2022年5月17日，原告人律師再向被告人發信，當中紀錄了其與被告人之間的上述對話，並邀請被告人重新考慮先前的提議；

(8) 然而，被告人其後並未對原告人的上述任何信件作出回覆，也沒有與原告人或其律師行進行任何實質或有意義的討論；

(9) 於2023年9月11日在區域法院暫委法官林美施（當時官階）席前聆訊後，按法庭建議，原告人嘗試再次與被告人商談以解決爭議。2023年12月20日及2024年1月17日期間，原告人通過其律師與被告人商談買入被告人業權，以下為主要談判事項：

(a) 按原告人取得之估價報告，估計被告人之1/9業權在土地空置情況下（即使事實是土地並非空置），價值為港幣$2,435,000元，並以此向被告人提出買入被告人之業權；

(b) 被告人之代表指被告人之還價為每平方呎價港幣$1,200元；

(c) 按該地段之面積16,571.9平方米計算，1/9（被告人業權數）之面積為19,819平方呎，即被告人還價為港幣$23,782,800元，約估價報告價值之9.77倍；

(d) 原告人認為被告人還價遠高於合理價格，因此建議被告人取得估價報告評估該地段之價值。由於被告人沒有作出回覆，原告人繼續本申請。

(10) 從上述原告人代表律師與被告人之通信及聯絡中所見，被告人一直持著不合作及不作反應的態度，而且被告人雖然曾聲稱願意賣出他的業權，但開價是不合理及不實際的。這使到原告人不能以合理的價格購買被告人的業權，令到原告人失去此一補救措施。

15.  第三，本席認為基於該地段的狀況，作出分劃土地的命令是可行的：

(1) 該地段的規模相當大，可以按照兩種已提議的方案進行分劃，原告人亦願意滿足被告人的選擇。按照調查報告及測量報告，第一項建議分劃方案可使得被告人成為獨立業主之土地不包括任何已視察得知的違規建築物；

(2) 兩種選擇下，被告人都可以分配到1841.3平方米的分劃面積（基於他於該地段中的1/9 份業權）（“被告人的分劃地段”）。客觀而言，這大約相當於奧林匹克規格游泳池 (1,250 平方米）大小的1.5倍；

(3) 原告人目前未使用該地段。從該視察報告所見，該地段似乎也不曾被被告人使用；

(4) 該地段不存在車輛通行問題。兩種分劃方案都允許從北部的道路通往該地段；

(5) 該地段已納入分區計劃大綱圖編號S/YL-MP/6範圍內，劃為鄉村式發展，並獲准在其上興建村屋，而分劃後被告人的土地面積足夠讓被告人或其子孫在共其上興建自己的村屋。

16.  在作出上述的裁定時，本席亦參考了以下相關的案例：

(1) 在上述培利發展一案中，區域法院法官李樹旭考慮了土地面積、原告人的測量師所建議的兩個分劃計劃以及分劃後的道路通道。李法官還考慮了被告人的情感原因，但李法官不認為單憑這一點是拒絕發出分劃令的理由。李法官還補充說，在發出分劃令後，各方可以選擇出售或使用其分劃的土地，而不受共同所有權的束縛；

(2) 於黃德忠及另一人 訴 黃炳城 [2020] HKCFI 1914，該案中的共同擁有人收到地政總署發出的多封信函，信函目的是確定於該地段種植的樹木是否可能對公眾造成潛在危險。原告人尋求被告人配合並共同解決此事，但被告人不合作。高等法院原訟法庭暫委法官林定國同意原告人的觀點，即被告人的不合作行為容許原告人擺脫所有權的束縛，尋求並下令分劃令或出售令；

(3) 在Chung Chi Cheung （同上）一案中，法庭頒發分劃，以便原告人可以將分劃的土地分給他的兒子，而他的兒子則可以申請為自己建造一座村屋。如果原告人是該地段的分權共有人，他便不能申請建造村屋。此外，該地段已經空置了20年，法院認為維持該地段空置並不符合任何人的利益。

17.  為求全面起見，本席亦考慮以下法庭拒絕發出分劃令但授予出售令的案件，但該些案件存在和本案不同的以下的情況：

(1) 在Chan Shee Yuen v Chan Shu Fong，HCA93/2002（未經彙編，判案日期：2006年4月28日）一案中，存在有關車輛通行、地段大小和形狀（面積13,200平方尺）以及多重共有權的問題。高等法院原訟法庭暫委法官杜溎峰（當時官階）解釋，該地段有四位共有人，如果發出分劃令，該地段將被分劃為四份。此外，考慮到該地段是一塊小農田，分劃令會造成個人或公共出入問題，而且不會那麼有用或有價值，因此出售令更為可行；

(2) 在黃德忠（同上）一案中，存在車輛通行、地段面積（總面積為20,758平方英尺）和多重共有權等方面的問題。高等法院原訟法庭暫委法官林定國指出，分劃令並不合適，因為如果將地段分劃成三份，就會出現車輛進出的問題。

18.  第四，基於上述的分析，本席認為，在本案中，並沒有證據顯示訴訟各方的最大利益是繼續共同擁有該地段，或事實顯示將該地段分劃或出售將使被告人陷入重大困境。

19.  上述的分析已足夠令到法庭頒下分劃令。但求全面起見，本席在以下部份會處理原告人之前曾經作出類似但不成功的申請，及被告人的反對理由。

E. 原告人之前不成功的申請

20.  2015年11月19日，原告人透過其前律師在DCMP 3079/2015（“2015案件”）一案中提出了類似的申請，而該申請於2016年7月遭區域法院暫委法官徐韻華（當時官階）駁回，理由如下：

“分析

本分劃申請是原告人的申請，首先原告人必須提出足夠的證據，以符合上段所列的第－項原則，即除了分劃或出售命令以外，原告人並沒有任何其他的補救措施，令其可享有土地的權益，而不受其他共同持有的業權的束縛…於本爭議中，法庭認為原告人未有提供證據，以證明他並未有其他補救措施，以享用該土地的權益，原告人提出的唯一事實證據就是他與被告人是該土地的分權擁有人，此外，原告人提出了分劃之後，一般而言可帶來的益處。”[底線強調後加]

21.  關於既判事項 (res judicata) 的法律原則，高等法院原訟法庭法官歐陽桂如在Yeung Wah Wai v Long Team Ltd & Anor [2021] HKCFI 1035一案第23至27段有以下的闡述[3]：

“D. 既判事項 (res judicata) 的法津原則

23. 被告人同時依賴訴因禁止反言的原則 (cause of action estoppel) 以及議題禁止反言的原則 (issue estoppel)。

24. 訴因禁止反言的原則禁止一方重新訴訟在先前的裁決中已作最終裁定的訴因。該禁訴原則阻止對整個訴因的重新訴訟，包括任何重新表述。該原則適用於在判決作出時存在的所有事項，而當事方有機會將其提交法庭。…

25. “訴因”(cause of action) 簡單來說就是“一個事實情況，其存在使一個人有權從法院獲得對另一個人的濟助”。增加更多的細節或實例並不構成一個獨特或新的訴因。

26. 既判事項 (res judicata) 的真正基礎是濫用程序。如果法院認為，此訴訟或抗辯本應在早先的訴訟程序中提出，若要提出的話，那麼在之後的程序中提起訴訟或提出抗辯，可能僅此就構成濫用程序。當存在對先前決定的附帶攻擊或某些不誠實行為等要素時，後續程序將顯得更加明顯地濫用。

27. 議題禁止原則需要滿足三個要求：

(1) 在先前和當前的程序中提出的議題是相同的；

(2) 該議題在先前程序中已被最終確定；以及

(3) 司法裁決的當事方或其相關人員與提出禁止反言原則的訴訟中的當事方或其相關人員是同一人。”

22.  引用上述的法律原則，本席接受原告人的陳詞，既判事項(res judicata) 的原則並不適用於本申請，原因如下：

(1) 考慮分劃令的主要因素之一（根據Wong Chun Kei（同上）案例）為原告人是否“沒有其他補救措施”；

(2) 在本席考慮原告人是否“沒有其他補求措施”時，應考慮目前政府重新進入該地段的風險，而該風險是真實存在的。鑑於被告人在處理日期爲2018年6月25日的地政署的信函以及於2021年3月發現的違例構築物時表現出不合作行為，顯而易見，在欠缺法院分劃令的情況下，如共同所有權的情況繼續存在，原告人將沒有其他補求措施以解決這問題；

(3) 所有重要及相關的事實和事項均為發生在2016年裁決之後的新事項和事實，並有足夠證據支持，該些事實構成重大的情況改變(material change of circumstances)。（見Re Wiemer, ex p Hang Seng Bank Ltd [2013] 2 HKLRD 1214第13段，高等法院原訟法庭杜溎峰法官）。這些事實、事項以及由此產生的問題不可能在之前的2015年案件中提出，因此並未能被當時的法庭加以考慮；

(4) 此外，先前的申請並非因案情欠缺勝算而被駁回，而是因當時證據不足。顯然，當時法庭並沒有就分劃令、出售令或不作出命令是否合適作出任何判斷。也就是說，本申請的爭議點在之前的訴訟中並未得到最終判定，原告人在本申請中亦沒有濫用法庭程序，因此本申請並不違反既判事項原則(res judicata)。相反，如果因為原告人曾提出2015案件之申請，便使得原告人以後永遠不能因任何其他原因擺脫共同所有權的束縛，則會產生一個不合理的結果。

F. 被告人的反對理由

23.  由於被告人一直都是親自行事，他未必能將他的反對理由清晰表達。基於本席所理解，被告人的反對理由/指控均不能成立：

(1) 第一，被告人指稱原告人有權選擇不買入8/9業權。本席認為，此反對理由和本案無關。無論如何，原告人於1997年購入8/9 業權，當時並不能預見近年違規建築物在該地段的問題，亦不能預視被告人會完全不願意共同管理土地導致有可能被政府重收土地；

(2) 第二，被告人指稱，任何人不可以用違規建築物促使被告人放棄1/9業權地，因違規建築物是管理現象，業權份數是土地擁有問題。本席認為，被告人錯誤理解原告人依賴分劃條例之根據：原告人並沒有以違規建築物促使被告人「放棄」1/9業權地，如法庭作出分劃令，被告人可單獨持有佔該地段1/9 面積之土地，他的業權沒有被剝奪。事實上，原告人已邀請被告人共同處理違規建築物，但由於被告人不合作／不作反應，原告人才於沒有其他申訴途徑下提出此申請；

(3) 第三，被告人指稱違規建築物之產生是原告人的刻意之舉，被告人沒有搭建大量違規建築物之資源。可是，被告人沒有提供任何同時期文件或實質的證據去支持其說法，故其指稱沒有實質證據所支持；

(4) 第四，被告人指原告人的8/9業權購買程序不恰當，未能持有地契，第1首業權人是被告人，有權益和有資格分割或拍賣地界的8/9與1/9，原告人是第2首業權人，永久無權益和無資格要被告人分割或拍賣業權地界。土地契約為之重要，土地業權是次要的。本席認為此反對理由也和本案無關。無論如何，被告人對法律上業權之理解有謬誤，錯誤理解持有地契與業權之關係，原告人是8/9份業權持有人，與被告人在業權上無分高低；

(5) 第五，被告人指原告人應在2015案件提出上訴或追究當時的律師行，原告人提出本申請是不尊重時任區域法院暫委法官徐韻華，對時任區域法院暫委法官徐韻華不利，不附合《分劃條例》第4(3)條。原告人濫用司法程序。本席已在上述第E部份處理此一議題，在此不再重覆；

(6) 第六，被告人於第三份反對誓詞提出反申索，因內容基本重覆以上之理由，以及於原訴傳票程序中沒有被告人提出反申索之選擇，故本席撤銷被告人之反申索。

G. 總結及訟費

24.  基於上述理由，本席發出命令分劃該地段，詳情列於附錄一。就分劃令第4段及第6段，本席參考了培利發展（同上）一案中之分劃命令。在該案件中，法庭授權原告人代表律師行處理有關分劃及轉讓之文件及契據，及授權區域法院司法常務官於被告人未能或拒絕簽署相關轉讓物業所需的文件及契據時，代替被告人簽署。授權區域法院司法常務官之基礎為《區域法院條例》（香港法例336章）第38A條。

25.  本席並作出以下的暫准訟費令：原告人是為勝訴一方，本席命令被告人須支付原告人本訴訟的所有訟費，包括過往留後處理的費用。假若雙方就訟費數目未能達成協議，則由聆案官評定訟費。上述訟費命令為暫准訟費命令，除非任何一方於本判案書下達日期起計14天內，以傳召訴訟各方傳票提出更改暫准訟費命令，否則此訟費命令則成為絕對命令。

附錄一

法庭頒發的分劃令

1.   新界元朗丈量约份第105約地段第1885號餘段按本命令附夾之建議分劃圖分劃：（i）綠色部分作為分劃後之新界元朗丈量約份第105約地段第1885號A分段（“A分段”）；及（ii）粉紅色部分作為分劃後新界元朗丈量約份第105約地段第1885號餘段（“餘段”）。

2.  原告人作為餘段的法定擁有人。

3.   被告人作為A分段的法定擁有人。

4.   授權原告人代表律師行高李葉律師行處理轉讓物業所涉及的法律程序，包括草擬轉讓文件和契據（準備有關土地界線圖）（“相關文件”）的事宜。

5.   被告人須在原告人律師給予書面通知之後的14天內，前赴原告人律師的辦事處簽署相關文件。

6.   授權區域法院司法常務官，在被告人未有如第5段件的情況下，代替被告人簽署相關文件。

7.   擬備及處理相關文件之律師費用（不超過$20,000港元）、墊支費用以及準備土地界線圖的費用由原告人支付8/9及被告人支付1/9。