黃德忠及另一人 對 黃炳城

HCMP 2188/2017

[2020] HKCFI 1914

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院雜項案件2017年第2188號

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有關

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判案書

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前言

1.  本案是第一和第二原告人（合稱『原告人』）根據香港法例第352章《分劃條例》第2及第6條（『該條例』）提出的申請。原告人請求法庭命令出售的土地地段為：丈量約份第121約地段第1056號F分段餘段、地段第1057號C分段、地段第1058號B分段、地段第1059號B分段、地段第1060號B分段、地段第1061號B分段、地段第1063號A分段及地段第1064號B分段（合稱『該土地』）。被告人反對上述申請。

2.  本席已考慮雙方就此案呈交的誓章和原告人大律師的口頭及書面陳詞。雖然被告人沒有法律代表，但本席亦已考慮被告人在聆訴當天呈交的書面陳詞及所作的口頭陳詞。

案情

3.  原告人和被告人為堂兄弟，三人均為該土地的註冊擁有人。該土地的實際權益是由原告人和被告人三人以分權共有(tenants in common) 方式持有，每人持有均等業權(即每人擁有1/3權益）。

4.  該土地位於元朗沙井路。該土地由不同地段的分段組成，總面積約20，758平方呎。該土地被其他建有各種鄉屋和中密度住宅的土地包圍。

5.  該土地上有兩幢房屋。其中一幢屬於第一原告人，而另一幢房屋（『該房屋』）則由第二原告人和被告人佔用。

6.  該房屋大約在60年前建成，大致上不適宜居住。該房屋有兩個房間，其中一個由被告人佔用，另一個則由第二原告人擁有，僅作存儲物品之用。由於日久失修，部分屋頂已經倒塌，以致部分結構沒有遮蓋。

7.  原告人與被告人皆非現居在該土地。

8.  自2015年起，第一和第二原告人曾分別及多次收到元朗地政處（『地政處』）的信件，內容關於有人投訴種植在該土地上的樹木可能滋擾及危害公眾。地政處經視察該土地，確認樹木位於該土地上，敦促原告人評估樹木有否對任何人（包括公眾）造成傷害或損害的風險。雖然原告人多次尋求被告人的合作處理及解決相關問題.，但被告人不願合作而且曾因驚動警方而令原告人安排清理雜草的志願者被迫終止。被告人否認不合作。無論如何，上述問題倘沒有悉善處理。

9.  鑑於上述情況，該土地整體上處於失修狀態。再者，如該土地上欠缺打理的樹木引致第三方人身或財物受損，各方均有承擔有關法律責任的風險。

法律原則

10.  法庭命令出售該土地的酌情權來自該條例第2條：

“除本條例另有規定外，凡有任何土地財產由2人或多於2人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可 ——

(a) 根據第4條作出將該財產分劃的命令；

(b) 根據第6條作出將該財產出售的命令；或

(c) 拒絕作出任何命令。”

11.  該條例第2條賦予法院酌情權，按個別情況，選擇運用三項權力之一（見Poon Jong-sau & Others v Poon Wing-kong & Others [1980] HKLR 662 at 670）。

12.  該條例的第6條清楚訂明法庭在考慮是否命令出售任何土地時應考慮的因素和法例賦予法庭的其他權力：

“(1) 在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利 ——

(a) 與該法律程序有關的土地的性質；

(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；

(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或

(d) 任何其他情況，

則法院可作出將該財產出售的命令。

(2) 即使任何有權益的人有異議或無行為能力，法院仍可行使其根據第(1)款而有的權力。

(3) (a) 在不損害第(1)款的規定的原則下，如任何對該財產有權益的人向法院申請將該財產出售的命令，而非將該財產分劃的命令，則除非其他有權益的人承諾購買申請出售命令的法律程序一方的權益，否則法院如認為適合，可作出將該財產出售的命令。

(b) 如其他有權益的人給予承諾，則法院可命令將該名申請出售命令的人所擁有的權益，按法院認為適合的方式而進行估值。

(4) 法院根據第(1)款或第(3)款作出命令時，可指示將出售所得的收益分發，並作出一切所需或適當的其他相應指示。

(5) 在根據本條進行的出售中，法院可容許任何對該財產有權益的人在出售時進行競投，但須按法院就下述各情況而認為合理的條款進行競投 ——

(a) 未有繳付按金；或

(b) 將購款或其任何部分抵銷或記帳而非按實數支付；或

(c) 任何其他事宜。”

13.  在Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825第16-17段，時任特委法官的霍兆剛資深大律師裁定，法庭只會在以下兩種情況下才會拒絕作出任何命令：(a) 訴訟各方的最大利益是繼續共同擁有該財產；或 (b) 事實顯示作出將該財產分劃或出售的命令將使其中一方陷入重大困境。

14.  該案例的第18-19段亦確立以下法律原則：

(a)  分權共有人享有基本權利擺脫自己受分權共有的束縳，如他並沒有其他補救措施，有權要求分劃或出售土地。

(b)  當作出分劃土地的命令並不可行時，法庭應作出出售土地的命令，除非法庭被說服 (舉證責任在於反對一方) 這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成重大困境。

(c)  出售土地的命令是否有利於所有共同擁有人並不是由反對一方的異議或他們的斷言所決定；這問題必須由法庭客觀地作出裁決。

15.  法庭考慮出售土地的命令是否會對其中一方造成重大困境時，須考慮金錢上和實際上的利益或損害（見Wong Chun Kei v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825第107-108段）。

16.  高等法院原訟庭林雲浩法官在Re Lau Hiu Tuen， bankrupt （HCB 8430/2006，判案書日期：2006年8月20日）第21段就上述法律原則作進一步的闡述。他指法庭一般不會拒絕將土地出售，除非拒絕出售物業對所有業主有利，即出售物業的命令會損害所有業主；或者將土地出售會對其中一個業主造成重大困境。

17.  本席將按以上法律原則處理本案。

分析

18.  由於被告人拒絕合作，原告人相信出售該土地最符合與訟雙方共三人的最佳利益。由於三人年事已高，根本沒有時間、精力和資源妥善管理該土地。此外，如果因該土地上的樹木對鄰近的土地或公眾造成任何損害，原告人和被告人或須承擔各人無法承受的法律責任。基於上述理由，原告人向法庭提出出售該土地的申請。原告人作為分權共有人享有基本權利擺脫自己受分權共有的束縳，除了分劃或出售該土地，本席看不到有其他可行補救措施。雙方的主要爭議點是分劃土地的命令是否可行。

19.  原告人委託的測量師永利行評值顧問有限公司在日期為2017年8月25日的報告中第28段指出，分劃土地不單將使該土地的發展潛力受損，而且實際上要將該土地分為三等份會令唯一的入口變得狹窄：

“根據地段的實際情況，地段是屬於甲類地。這些地段形狀不規則。只有地段1056號F段的餘段能通往到沙井道，其他地段則沒有車輛通道，甚至無法進入。緊接沙井路的街面狹窄。如果平均地分劃為三幅土地，每幅土地在沙井路上都有相同的街道面積，則街道的臨街面將會更窄，令這些地段的設計不靈活，發展潛力受損，結果令其市場價值大大降低。基於以上原因，最佳做法是把該物業作一幅土地來處理，以發揮最佳的發展潛力和最高的市場價值。”

20.  被告人在他的第三份非宗教式誓詞提出土地分割建議，並附上手繪圖，並指出分劃後各部份可各自有出入口進出沙井路。但被告人並非一名專業的測量師，他所表達的分劃方式粗疏及含糊不清。

21.  原告人的測量師在日期為2018年10月24日的報告作出以下補充意見：

“根據現行城市規劃，該土地可建４層高住宅，另加一層停車場。因此，要充分發展該土地，就必須提供一定數量停車位。若該土地被分割為三份後，再獨立發展，則必須同時設置三個汽車出入口。由於該土地的形狀較窄較深，而只有面向沙井路的一端才可作汽車出入口之用。因此，從道路設計上，運輸署未必批准。另外，由於該土地面積不算大，分割後會嚴重影響整體的設計靈活性及實用率。因此，若強行將該土地分割，會阻礙其整體發展的空間，從而影響土地價值。很明顯黃先生在分割時並沒有充分考慮分割後三等分的面積是否公平、相同及其經濟價值是否相同。”

22.  在書面及口頭陳詞中，被告人只是重申及堅持分劃該土地在技術上絕對可行。但他無法提出任何實際上可行的分劃方案，亦無法提出理據反駁原告人測量師上述意見。基於以上原因，本席認同分劃土地的命令並不可行。

23.  按本席在聆訴時的指示，原告人的測量師呈交了一份日期為2020年7月7日的現今市值估價報告，認為該土地現今市值為HK$25,100,000。按此計算，在出售該土地後，三名業主應可各自分得约不少於HK$7,000,000。被告人在書面陳詞中同意現時該土地確是仍處於失修狀態。由於分劃不可行，如讓現狀持續，不單所有業主無法有意義善用該土地，亦會令各業主須承受因該土地日久失修而引致越來越大的法律風險。本席認為出售該土地將會對所有共同擁有人有利；反之，客觀上，拒絕出售該土地對所有業主均不利。

24.  被告人並非居於該土地。在書面陳詞中，他只是說差不多每星期都回該土地最少一次。本席亦理解，他可能有主觀感情因素，不希望出售該土地。然而，沒有客觀證據支持出售該土地將會對他帶來無論在財政上或實際上的重大困境。

25.  综觀以上所有原因，並按上述適用法律原則，本席認為應出售該土地。

結論

26.  故此，本席決定批淮原告人的申請。本席同意按原告人書面陳詞第33段的建議作出相關命令，除了以下修訂:

(a) 第2(1) 段改為 “最低售價不少於HK$25,100,000的95%”;

(b) 删除第5段；

(c) 第6段改為 “被告人須支付本訴訟的訟費，除非雙方同意，數額由聆案官評核。