香港特別行政區 訴 蟻樂祺

CACC 152/2022, [2024] HKCA 702

原案件: [2022] HKDC 934及 [2022] HKDC 1003

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

刑事司法管轄權

不服定罪及刑罰上訴許可申請

刑事上訴案件2022年第152號

(原區域法院刑事案件2018年第1171號)

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判 案 書

高等法院原訟法庭法官陳慶偉頒發上訴法庭判案書：

引言

1.  申請人在區域法院法官林偉權（原審法官）席前經審訊後，被裁定兩項「欺詐」罪罪名成立，判處6年6個月的即時監禁，他不服定罪及刑罰的裁決，提出上訴許可申請。

控罪詳情

2.  首項控罪指申請人於2014年10月12日至2014年11月21日期間（包括首尾兩日）在香港，藉作欺騙，即：(i)向譚玉貞及何鏡榮虛假地表示，新界元朗天水圍天湖路l號嘉湖山莊樂湖居商業發展項目1樓C68號舖（C68）的原本賣方以港幣32,000,000元要約出售該物業；及(ii)向該譚玉貞及何鏡榮隱瞞和沒有向該譚玉貞及該何鏡榮披露申請人在愉欣投資有限公司（愉欣）訂立日期為2014年10月18日的臨時買賣協議向羅愛英及池榮以港幣19,000,000元購買該物業後擁有愉欣的實益權益，並意圖詐騙而誘使該譚玉貞利用得邦投資控股有限公司以港幣28,560,000元向該愉欣購買該物業，導致該愉欣獲得利益，或導致該譚玉貞及該何鏡榮蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利。

3.  次項控罪指申請人於2014年l2月19日至2014年12月23日期間（包括首尾兩日）在香港，藉作欺騙，即向譚玉貞及何鏡榮隱瞞和沒有向譚玉貞及何鏡榮披露九龍青山道688-690號嘉名工廠大廈9樓A及B室（9A及9B）的原本賣方以港幣約26,000,000元要約出售該物業，並意圖詐騙而誘使該譚玉貞利用Blissful Voice Limited以港幣 31,428,000元向喜利創投有限公司（喜利）購買該物業，導致該喜利創投有限公司獲得利益，或導致該譚玉貞蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利。

控方案情

4.  申請人擁有地產代理監管局發出的個人牌照從事地產代理業務。於有關時間，申請人亦經營盈信置業地產代理有限公司（盈地）和譽匯置業有限公司（譽匯）；盈地及譽匯均有地產代理公司牌照。

5.  何鏡榮（PW5）及譚玉貞（PW6）是兩夫婦，PW5在國內和台灣均有生意，經常不在香港。PW6協助丈夫打理生意和投資物業，兩人經營的公司寫字樓設於火炭。

6.  PW5及PW6買賣物業多年，2011年他們首次聘用申請人處理物業交易。由於該次交易獲利，兩人後來再次聘用申請人進行多次買賣交易，所有交易都是以公司名義進行，當中亦涉及俗稱「摸貨」，即以確認人方式進行的買賣。在最初的一兩宗物業交易中，兩人使用自己成立的公司作買賣，後來則由申請人替他倆開立的公司做交易，因為兩人均信任申請人。

C68的交易

7.  羅女士（PW1）和她的丈夫池先生擁有C68，他們將該物業在2013年起透過中原地產放售，但亦有其他數名地產經紀曾與PW1接觸。PW1最初將C68的售價定為$24,000,000，但未能賣出，她於是將售價下調，底價為$19,000,000。

8.  2014年10月初，申請人致電PW5告訴他C68的放售消息，業主索價$32,000,000，PW5表示有興趣買入，但最多只會支付$29,000,000。

9.  2014年10月14日，PW6使用公司電話致電申請人商談C68的事宜。言談間，PW6要求申請人和賣家商討，若是好價錢便可成交。

10.  2014年10月18日，申請人與PW1見面，並代表愉欣簽定一份物業臨時買賣合約，以$19,000,000向池先生及PW1承購C68（交易一）。交易一的臨時買賣合約寫著的地產代理是譽匯，申請人代表譽匯簽署該份物業臨時買賣合約。

11.  2014年10月29日，申請人代表PW6持有的得邦投資控股有限公司（得邦）以$28,560,000向愉欣購入C68（交易二），並簽定物業臨時買賣合約。

12.  2014年11月4日，申請人將交易二的臨時買賣合約交予PW6。PW6聲稱她沒有細看文件內容，也沒有留意合約條款中講及賣方是以確認人身份出售物業。

13.  2014年11月21日，PW6代表得邦簽署交易二的正式物業買賣合約，締約的另一方由愉欣的董事潘麗珊簽署。

9A及9B的交易

14.  應女士（PW2）和岑先生經營佳維國際有限公司（佳維），佳維透過萬利生有限公司（萬利生）和裕佳貿易有限公司（裕佳）兩間公司分別持有9A及9B，並打算出售，合共要價$26,000,000。

15.  2014年12月某日，申請人致電當時身在外地的PW5，表示有合適的工廠大廈單位可改建成多間劏房出售。

16.  2014年12月19日中午，PW5、PW6和申請人到達9A及9B樓下視察環境。PW5覺得物業合適，吩咐申請人以不超過$4,000的呎價與業主洽談，9A及9B的面積是大約8000平方英呎，即兩單位的總售價不應超過$32,000,000。PW5和PW6同時讓申請人購入將來持有物業的公司Blissful Voice Limited（Blissful）的15%股份。

17.  同日，PW2和喜利簽訂轉讓萬利生和裕佳股份的股份臨時買賣合約，售價分別是$14,400,000及$11,520,000元，合共$25,920,000（交易三）。交易三的股份臨時買賣合約講及的地產代理為譽匯。

18.  2014年12月23日，申請人以Blissful的名義向喜利購買萬利生和裕佳的股份（交易四）。申請人同日告訴PW6自己已代表Blissful簽署買賣合約。

19.  2015年1月6日，申請人應PW6的要求，將交易四的股份轉讓買賣協議傳送過來，股份轉讓買賣協議表示賣家喜利是以確認人身份出售及轉讓相關的股份。

20.  PW5及PW6均供稱申請人從未透露C68和9A及9B是申請人自己購入，再以「摸貨」形式出售給他們夫婦。2015年2月2日，PW6從一名姓張的地產經紀口中得悉C68業主的叫價低至$19,000,000，該舖更因欠缺去水位而不能賣出。PW6同日致電申請人，詢問C68的業主是否僅索價$19,000,000，又向申請人詢問知否有關買賣涉及「摸貨」，申請人當時否認知情。

21.  PW6的電話設有自動錄音裝置，除非她將錄音檔案備份，否則紀錄會在三日後自動刪除。PW6表示2015年2月2日當天，她和申請人共有八次通電。但只保留了其中四次通話紀錄，因為其餘的通話涉及其他事情。

22.  2015年2月4日，PW6在電話中再次和申請人談及「摸貨」問題，申請人承認知道C68是「摸貨」，但否認安排愉欣先買入而轉售給得邦。PW6保留了有關的兩段錄音的錄音檔案。

23.  其後，PW6細看9A及9B的合約，得悉交易四亦涉及「摸貨」，她於是在2015年2月12日於電話中追問申請人，申請人最終承認。

辯方案情

24.  申請人選擇作供。

25.  概括而言，申請人指兩物業交易均是他先購買交易一及交易三的相關物業，才向PW5提及其後訂立的交易二及交易四。於所有有關時間，PW5均知道交易一及交易三的交易價格和交易二及交易四是以「摸貨」形式交易的。同時，PW5更吩咐申請人向PW6隱瞞相關的資料。

26.  申請人供稱自2011年起，他便替PW5和PW6買賣工商物業，也包括以「摸貨」形式購買出售物業，其中一些交易獲利甚豐。

27.  有關C68的交易，申請人說他在2014年10月17日從中原地產經紀Bonnie Wang收到C68的放售消息。申請人和Bonnie Wang聯絡後，通過查冊找到PW1的聯絡電話。2014年10月18日早上申請人聯絡PW1，並在當天晚上七時與PW1簽定交易一的物業臨時買賣合約。交易一的物業臨時買賣合約當時由愉欣的董事潘麗珊簽署，申請人承認愉欣實際是他擁有，潘麗珊是他好友Thompson的女友。

28.  2014年10月20日晚上九時許，申請人和PW5通電話，提到自己剛買入C68。PW5向申請人詢問C68的資料，包括買入價錢。申請人告訴PW5自己用$19,000,000買回來。PW5表示C68可一分為二而賣得好價，並詢問申請人可以什麼價錢出讓該物業給他，申請人提出$32,000,000。PW5還價$29,000,000，並要求申請人翌日到他的火炭寫字樓作進一步商討。不過，PW5吩咐申請人不要在PW6面前說出實情，怕「女人睇唔開」。

29.  2014年10月23日中午，申請人將交易一的物業臨時買賣合約傳真給PW5。2014年10月29日，申請人和PW5通電後，PW5決定先買下C68。

30.  關於9A及9B的交易，申請人表示他於2014年11月下旬從譽匯的同事巫明光得知該兩個單位的資料。他和建築師研究後，在2014年12月中確定分拆9A及9B為劏房是一可行的方案。若成功出售，全部劏房會賣得大約$70,000,000，獲利達二、三千萬元。他於是在2014年12月19日以自己擁有的喜利和9A及9B的業主簽約，促成了交易三。

31.  2014年12月22日中午，PW5致電申請人。言談間，申請人說自己剛購入9A及9B。跟著，申請人從火炭接載PW5及PW6到達9A及9B樓下視察環境。視察完畢後，兩人在辦公室商談，申請人表示他用了大約$26,000,000買來9A及9B，打算分拆成四十多間劏房，出售後可得約$70,000,000，並表示自己有財務公司，可以借錢給劏房買家做按揭，藉此收取利息。PW5向申請人表示有興趣向他買入9A及9B。

32.  申請人起初不想把9A及9B全部賣給PW5。PW5遂遊說申請人，提出讓申請人佔9A及9B投資項目的10%股份，最終雙方議定申請人佔15%股份。PW5同時叮囑申請人不要告訴PW6該9A及9B物業是申請人買入才賣給他，免得他要多費唇舌向PW6解釋。

33.  2015年2月2日下午，PW5致電申請人表示PW6從另一地產經紀處得悉C68是以「摸貨」形式出售而原業主的售價只是$19,000,000。PW5亦講及PW6會稍後來電，更吩咐申請人在電話中順著PW6的說話回應。若PW6問及有關情況，申請人便對PW6說會作出跟進。PW5亦提醒申請人PW6的電話是有錄音裝置的。

34.  申請人供稱自己在交易二沒有出面代愉欣簽署物業臨時買賣合約，亦沒有在交易四出面替喜利簽署股份轉讓買賣協議，是因為PW5要求他不要讓PW6知道那兩項物業是他剛買回來，然後再賣出來。

定罪上訴理據

35.  上訴定罪的理據如下：

1.  原審法官在考慮關於C68的交易一及交易二的關鍵時序時，犯上以下錯誤：

(i)  就申請人何時得知C68放盤一事，原審法官沒有妥當地考慮申請人的證言和辯方證物D20（WhatsApp通訊紀錄）顯示申請人是在2014年10月17日獲告知C68放盤一事；

(ii)  原審法官在信納PW6是早於10月14日致電申請人討論C68的買賣時，沒有妥善考慮PW6的電話紀錄（證物P85）並不支持PW5和PW6的證言；

(iii)  原審法官沒有妥善及／或正確地考慮就交易二申請人的證言得到通話記錄及WhatsApp紀錄的支持，因而錯誤地裁定申請人是先鎖定交易二，再執行交易一，以及申請人有作出控罪一所指稱的陳述。

2.  原審法官在考慮申請人是否有隱瞞C68是以「摸貨」形式成交和原業主出售物業的價錢這一議題上，沒有妥善考慮證物D10（交易一的物業臨時買賣合約傳真副本，傳真日期為2014年10月23日）是由PW6提供予廉政公署，與辯方案情脗合，這亦顯示PW5和PW6於10月23日已獲得這份交易一的物業臨時買賣合約傳真副本，證明申請人並沒有隱瞞C68是「摸貨」形式與原業主出售物業的。

3.  原審法官沒有妥善考慮，申請人在2014年11月4日將證物P28（交易二的臨時買賣合約）提供予PW6，當中註明是確認形式買賣，申請人在過程中沒有任何隱瞞或遮掩。原審法官亦沒有妥善考慮PW6指簽署交易二時律師沒有解釋合約內容的內在或然性很低。

4.  原審法官在考慮交易三（2014年12月19日）及交易四（2014年12月23日）的關鍵時序時，沒有考慮：（一）PW5和PW6相關的證言不清晰；（二）PW6和申請人的手提電話紀錄（P85及D12）均不支持PW6的證言；（三）申請人的證言得到證物D12（申請人的手提電話紀錄）的支持。因此，錯誤地裁定申請人是先鎖定交易四，再執行交易三。

5.  原審法官沒有妥善考慮，申請人在2015年1月6日將交易四的兩份臨時買賣合約（P51及P53）電郵予PW6，當中註明是確認形式買賣。

6.  原審法官在考慮和分析PW6的證言時，沒有妥善處理PW6是否把所有相關的電話錄音備份及交給廉署人員，更錯誤認為PW6為誠實可靠的證人。

7.  原審法官錯誤地拒絕接納申請人的證言。

8.  原審法官錯誤裁定申請人在相關的交易上負有受信責任，必須向PW5和PW6披露交易二和四是以確認形式進行交易。在考慮控罪一和控罪二時，原審法官根本不應考慮受信責任這議題。

9.  原審法官指申請人進行交易一和交易三並不是為了自己，而是已經確定有人承購，故此肯定申請人是故意在交易二和交易四向PW5和PW6作出控罪指稱的隱瞞，是錯誤和武斷的裁決。

討論

36.  從定罪的上訴理據看到，針對的全部是主審法官就事實作出的一些裁定。

37.  就著第1(i)項上訴理據，PW1的證供指她在2013年已將C68委託給地產代理出售，期間更有數位地產代理來電查詢。PW1也有向地產代理表示最低售價為$19,000,000才會出售。因此之故，辯方證物D1及D20（即中原地產的代理Bonnie Wang曾在2014年10月17日發送給申請人有關C68的資料）並不表示申請人定必是在當時才知悉有關C68出售一事。中原地產是PW1最初委託的地產代理公司，申請人向中原地產的代理索取更詳盡資料也合情理。故此，這兩項證物並不表示申請人必定是在2014年10月17日才知悉有關出售一事。電話紀錄顯示申請人於10月18日曾致電C68的業主，同樣這也不表示申請人是在10月17日才首次知道C68出售事宜。

38.  就著第1(ii)項上訴理據，申請人一方指原審法官錯誤考慮並認定PW6在10月14日已經與申請人討論有關C68的買賣事宜，因為PW6和申請人的手提電話紀錄均沒有顯示雙方曾有通話紀錄。

39.  就此爭議點，PW6庭上作供時最終表示她是使用公司的電話與申請人聯絡的。PW6庭上指出，她在2014年10月10日至12日期間曾往外地旅遊，10月13日返抵香港。在返抵香港後，PW5告訴她有關C68的物業事宜，故此她才與申請人聯絡。即使PW6慣常使用的手提電話沒有紀錄顯示她與申請人有過通話，但主審法官接納PW6的解釋，裁定呈堂的手提電話紀錄並未反映PW6和申請人在有關期間的全部紀錄，亦信納PW6在2014年10月14日曾使用公司電話與申請人聯絡，這裏並沒有不合邏輯又或內存不可能性的地方。

40.  就著上訴理據第1(iii)項，申請人一方主要指申請人在2014年10月20日至21日期間曾與PW5電話通話和面談，再加上其後的購買得邦，傳真臨時合約等。申請人一方指主審法官錯誤地裁定申請人是確定了交易二後才確定交易一的成交。

41.  首先PW5的證供獲主審法官接納。根據其證供所言，他是與太太商量後才購買物業的。由於他經常不在香港，故此在他決定購買物業後，其後的事情會由太太負責，並與申請人跟進。PW5也表示申請人會向他提出可購買什麼物業，但從沒有說明那一項是「摸貨」。PW5表示2014年10月某一天，申請人曾到達他火炭的公司與他商量C68的買賣，他亦吩咐太太開出支票給申請人作為訂金。

42.  從上述證供看到，即使PW5作出決定購買物業，他是與妻子共同作出決定的，支票是妻子開出的，PW5著實沒有任何必要向妻子作出隱瞞。

43.  另外就著9A和9B的交易，根據申請人的證供，同樣地兩夫婦曾一同到達物業附近視察環境。9A和9B的交易若如申請人所述，物業涉及更改圖則，改建劏房等，PW6還需要在後期處理很多問題和作出不少決定，從所有現象都看不到PW5為何要向妻子隱瞞。就著C68和9A、9B的交易是否申請人先購入才出售予PW5和PW6，後段有進一步討論。

44.  就第2項上訴理據，申請人指他於2014年10月23日曾經將交易一的臨時買賣合約傳真給PW5，傳真顯示的發送日期證明PW5是知道交易一涉及出售C68的事宜，包括價錢一事。

45.  若如申請人所述，他在2014年10月20日已經向PW5透露了購買C68一事，包括購得的價錢，申請人實不需要向PW5披露交易一的臨時買賣合約。申請人向C68的原業主以多少價錢購得，實際上是申請人生意營運上的秘密，與PW5並不相關。PW5作為一名生意人，當他看見臨時買賣合約的價錢僅為$19,000,000，而仍選擇在短短11天的時間內，願意多付接近約50%的價錢，以$28,560,000購入C68，除非PW5獲申請人作為其地產代理告知已找到下一手買家和即使以此價錢購入仍有鉅利可圖，否則PW5的舉動是不合邏輯的。

46.  申請人一方表示證物D10傳真的日期是10月23日，這點不容否認，但是證物D10並沒有顯示接收傳真的電話號碼。眾所周知，物業交易過程中買賣雙方，再加上地產代理和負責處理法律事宜的律師事務所之間，不時會以傳真方式傳遞文件，重要的是這傳真實際上是何時傳送給何人及在什麼情況下作出。PW6表示證物D10是她在2015年4月23日從最新委託的律師事務所 (Kok & Ha) 處獲得，再在2015年4月29日轉交給地產代理監管局的。就此點，主審法官接納PW6庭上所言，故此此傳真根本不能指出PW5在2014年10月23日便知道交易一的存在。

47.  本案的主要關鍵點是PW5是否明知申請人作為他的地產代理或中介，已經從C68交易中賺取了$9,560,000，但他在未有確定在此次交易中定必賺得利潤下，仍然允許申請人這樣做，而PW5更在妻子知道或懷疑有此情況下，與申請人合謀掩飾事件，最終導致自己一方財政上損失。常理告訴我們，這不合邏輯，這機會存在的可能性可以抹殺。假若申請人一方所述是正確的話，即PW5相信可將C68一分為二後賣得$42,000,000，那麼PW5和PW6期後決定不完成此交易，更不合邏輯。

48.  就第3項上訴理據，主審法官在裁決理由書中已表達了因為PW5和PW6對申請人的信任，所以他們沒有仔細閱讀臨時買賣合約，這實不足為奇。從證供上看到，申請人基本上是負責兩項交易的所有法律事宜，當一切手續辦理妥當後，申請人才在最終階段將臨時買賣合約又或股份轉讓合約傳真給PW5和PW6。因此之故，此上訴理據並不成立。

49.  第4和第5項上訴理據針對的是交易三和交易四。基本上是重複主審法官沒有充分考慮雙方的電話紀錄和交易四的臨時買賣合約已清楚註明是以「摸貨」形式作買賣。

50.  就第二項控罪，申請人一方指原審法官錯誤考慮申請人與PW6之間的電話紀錄，接納PW5和PW6在12月19日與申請人相約視察9A和9B物業等情況。原審法官接納PW6庭上講及她未能記起如何與申請人聯絡在12月19日視察物業的情況。至於就PW6的手提電話是否紀錄了雙方全部電話聯絡的紀錄，主審法官已然講及，本庭也不再多番重複。

51.  即使申請人在交易四中曾將股份轉讓書交付了PW6，但因為PW6信任申請人，沒有留意相關的內容也是合情合理的。從申請人與PW6的電話對話內容可以聽到，即使PW6對交易存在一定的懷疑，但仍然對申請人存有一定程度的信任。

52.  本庭有機會考慮了PW6在得悉事件後，致電申請人向對方詢問箇中情況。兩人之間的電話談話顯示，申請人聲稱他是根據PW5的要求「順著」PW6的查詢作回答一點，實屬一派胡言。

53.  實際上，PW6在全程對話中並沒有嚴厲地向申請人作出質詢，她只是不斷地要求申請人查出對方（即成功「摸貨」賣家）的資料，申請人更在電話中表示他手頭上有兩位租客有興趣承租等等。綜觀整個對話的內容，申請人基本上所做的只是希望能做到蒙混過關。當申請人在未能解釋電話中他所說的內容下，只能在庭上充其量表示PW6沒有將全部的對話交出，這只是意圖扭曲事實的托辭而已。基於以上所述，上訴理據第6項也不成立。

54.  除上述所提及PW5沒有可能會允許申請人在短時間內獲取如此鉅利外，正如答辯人一方所述，假若申請人相信C68開價$19,000,000具吸引力，更在沒有和業主議價下便與對方成交，這都顯示申請人具資金實力完成交易。實際的情況是申請人卻選擇在PW5及PW6拒絕交易後，便放棄購買C68，更為此損失了$1,900,000訂金。若申請人所說屬實，他大可選擇按其原計劃，購入C68後再向其他有興趣人士轉售C68獲利。基於以上所述，上訴理據第7和9項也不成立。

55.  原審法官在裁斷理由書中正確指出申請人在交易二和四中均是PW5和PW6的地產代理，對他們具有代理人的受信責任。申請人須誠實負責任地履行作為地產代理的責任，更不應從中「食價」。PW5和PW6的證供清楚顯示他們是基於對申請人的信任和申請人向他們提供的資料而作出交易的，兩人對申請人實際上是十分信任。無論申請人作為兩夫婦的朋友，地產代理又或生意上的合伙人，他都違反誠信。因此之故，上訴理據第8項並不成立。

刑罰上訴理據

56.  上訴刑罰的理據如下：

1.  主審法官錯誤地考慮申請人具有受信責任。

2.  主審法官認為控方沒有犯上檢控上延誤，沒有給予適當和充分的扣減。

3.  兩項控罪的刑期過長，總體刑期也明顯過高。

討論

57.  毋庸置疑，申請人是違反誠信。他作為PW5和PW6的地產代理，沒有如實交待原業主要求的售價，更從中意圖獲得秘密利潤。就首項控罪，PW5和PW6決定取消C68的交易，但遭申請人實際持有的愉欣沒收了$5,712,000訂金，假若PW5和PW6決定繼續交易，他們的損失會是$9,560,000。就次項控罪，業主賣價僅$25,920,000，兩人須多付了約$5,100,000才可完成交易。上訴庭在香港特別行政區訴吳國榮[1]一案中指出，失物的價值如為300至1500萬港元，量刑基準為5至9年。

58.  申請人首項控罪被判處6年半的即時監禁，而次項控罪則被判處5年半的即時監禁，兩罪刑罰同期執行，刑期實無可厚非，也絕非明顯過重。主審法官在上述量刑時已就檢控延誤給予申請人4個月的寬減。因申請人沒有刑事定罪紀錄和透過律師承認一些證據再獲得另外2個月的寬減，這也是完全合理的，沒有進一步扣減的空間。因此，就刑罰的上訴許可申請，也沒有合理可供爭辯的空間。

總結

59.  本庭拒絕申請人就定罪和刑罰的上訴許可申請。