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DCCC 1171/2018
[2022] HKDC 934
香港特別行政區
區域法院
刑事案件2018年第1171號
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| 出席人士: |
李國威先生，為外聘大律師，代表香港特別行政區 |
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李頌然先生，以及莊向華先生，由高李嚴律師行延聘，代表被告人 |
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裁決理由書
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A控罪
1. 被告人否認兩項欺詐罪。
2. 控罪一的罪行詳情如下：－
蟻樂祺於2014年10月12日至2014年11月21日期間（包括首尾兩日）在香港，藉作欺騙，即：
(i) 向譚玉貞及何鏡榮虛假地表示，新界元朗天水圍天湖路l 號嘉湖山莊樂湖居商業發展項目1樓C68號舖（ 該物業 ）的原本賣方以港幣32,000,000元要約出售該物業；及
(ii) 向該譚玉貞及該何鏡榮隱瞞和沒有向該譚玉貞及該何鏡榮披露該蟻樂祺在愉欣投資有限公司（ 愉欣 ）訂立日期為 2014年10月18日的臨時買賣協議向羅愛英及池榮以港幣 19,000,000元購買該物業後擁有愉欣的實益權益，
並意圖詐騙而誘使該譚玉貞利用得邦投資控股有限公司以港幣28,560,000元向該愉欣購買該物業，導致該愉欣獲得利益，或導致該譚玉貞及該何鏡榮蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利。
3. 控罪二的罪行詳情如下：－
蟻樂祺於2014年l2月19日至2014年12月23日期間（包括首尾兩日）在香港，藉作欺騙，即向譚玉貞及何鏡榮隱瞞和沒有向譚玉貞及何鏡榮披露九龍青山道688-690號嘉名工廠大廈9樓A及 B室（ 該物業 ）的原本賣方以港幣 26,000,000元要約出售該物業，並意圖詐騙而誘使該譚玉貞利用Blissful Voice Limited以港幣 31,428,000元向喜利創投有限公司購買該物業，導致該喜利創投有限公司獲得利益，或導致該譚玉貞蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利。
B 案情簡介
4. 案發時，被告人持有地產代理監管局（地監局）發出的地產代理個人牌照，也經營盈信置業地產代理有限公司（Wealth Trustful Property Agency Limited, 盈地）和譽匯置業有限公司（譽匯）；兩間公司都有地產代理公司牌照。
5. 被告人自2011年起替何氏夫婦（PW5何先生及PW6譚女士）處理一些物業交易，包括數宗確認人買賣（confirmor sale，俗稱摸貨）。被告人和何氏夫婦也曾合夥投資，還涉及一名叫Thompson 的共同朋友。
6. 涉及控罪一的物業是天水圍新北江商場C68號舖（C68），業主是池氏夫婦（池先生及PW1羅女士），他們放售C68，要價不低於$19,000,000。
7. 2014年10月18日，被告人以愉欣投資有限公司 （Cheerful Joy Investments Limited，愉欣） 的名義向池氏夫婦購買C68，買價是$19,000,000［交易一］，愉欣前後付出訂金合共$1,900,000，成交限期是2015年3月31日。
8. 2014年10月29日，愉欣以確認人身份將C68轉售給PW6持有的得邦投資控股有限公司（Take Point Investment Holdings Limited，得邦），作價$28,560,000［交易二］，成交限期也是2015年3月31日。得邦在交易二的過程中，合共向愉欣支付訂金$5,712,000元。
9. 得邦最後沒有完成交易二，遭愉欣沒收所有訂金；愉欣也沒有完成和池氏夫婦的交易一，遭對方殺訂$1,900,000。
10. 控方指被告人在交易二是何氏夫婦的地產代理，同時操控愉欣，他沒有誠實地向何氏夫婦透露C68業主的要價只是$19,000,000 ，而訛稱業主叫價$32,000,000，當他確定何氏夫婦願意用大約$29,000,000購入，便以愉欣的名義買入該舖［交易一］，然後由愉欣用確認人身份以$28,560,000賣給PW6的得邦 ［交易二］。控方指被告人在交易二違反代理人的受信責任，作出上述欺騙行為去「食價」，導致愉欣獲益或導致主事人何氏夫婦蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利。
11. 另外，在交易二進行期間，被告人直至2014年11月13日仍持有Lucky Paradise Investment Limited （Lucky Paradise）的股份，而Lucky Paradise 擁有上述確認人愉欣的股份，因此被告人便屬持有愉欣的實益權益（beneficial interest）。控方指被告人在交易二故意向何氏夫婦隱瞞如此利益衝突，也是違反代理人的受信責任。
12. 涉及控罪二的物業是荔枝角嘉名工業大廈9A室及9B室（9A及9B ），業主是佳維國際有限公司（佳維），佳維對這兩個單位合共要價大約$26,000,000。
13. 2014年12月19日，被告人以喜利創投有限公司（Hailey Ventures Limited，喜利）的名義買入9A及9B，交易方式是喜利向佳維購買分別擁有這兩個單位的萬利生有限公司（萬利生）及裕佳貿易有限公司（裕佳）的全部股權，買入價合共為$25,920,000 ，成交限期是2015年3月18日［交易三］。
14. 2014年12月23日，喜利以確認人身份將萬利生及裕佳的股份轉讓給Blissful Voice Limited（Blissful），作價共為$31,428,000元［交易四］，成交限期也是2015年3月18日。
15. Blissful在2015年3月18日完成對喜利的交易四，而喜利也在同日完成對佳维的交易三。
16. 控方指被告人在交易四是何氏夫婦的地產代理，同時操控喜利，他沒有誠實地向何氏夫婦透露9A及9B 業主要價只是$26,000,000 左右，當他確定何氏夫婦願意以呎價$4,000去購買這兩個面積合共約8,000平方呎的物業後（即總價約為$32,000,000），便用喜利的名義買入萬利生及裕佳的全部股權，然後由喜利用確認人身份以$31,428,000元賣給Blissful［交易四］。控方指被告人在交易四違反代理人的受信責任，作出上述欺騙行為去「食價」，導致喜利獲益或導致主事人PW6蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利。
17. 控方原本指被告人故意違反地產代理監管局（地監局）要地產代理人遵守的《操守守則》、《有關確認人轉讓物業通告》及《利益衝突通告》。不過，控方後來認為該等規則釐定的責任未夠清晰，叫法庭考慮普通法的代理人法律所規定的受信責任（fiduciary duties），去裁定被告人有否真誠地履行對主事人的受信責任。控方指被告人故意沒有在交易二和交易四把重要的買賣事實向何氏夫婦說出，藉作欺騙及意圖詐騙對方，令自己實際持有的公司（愉欣及喜利）獲益及損害主事人的利益；被告人在交易二也故意向何氏夫婦隱瞞自己持有確認人愉欣的實益權益，涉及利益衝突。
18. 被告人在審訊中選擇作供，否認兩項控罪的欺詐。他稱自己也投資物業，真誠地買入C68和9A及9B，轉售給何氏夫婦時，已經和PW5何先生說明自己買入該兩項物業和買入價，PW5認為有利可圖，願意以較高的價錢向他承購。不過，PW5選擇不將實情告訴太太PW6，反而叫被告人向PW6隱瞞有關的摸貨買賣實情，遭PW6發現後，PW5還吩咐被告人繼續向PW6隱瞞，被告人於是硬着頭皮去嘗試撫順PW6，因而產生被PW6錄下的幾段電話對話，令人誤會自己有錯。
19. 辯方又指交易二及交易四的的地產代理是被告人經營的地產代理有限公司（分別為譽匯和盈地），而被告人個人在交易二和交易四都不是何氏夫婦的地產代理，他因此對何氏夫婦沒有受信責任。
C 控方案情
C.1 證物
20. 主控官呈上多項證物（見證物表）。
C.2 承認事實
21. 控辯雙方根據《刑事訴訟程序條例》第65C條引入承認事實【證物P1、P1A和P1B】。
22. 【證物P1】指出被告人是一名持牌的地產代理，自2011年10月6日至2016年10月5日獲地監局發出個人牌照作地產代理，過往並無刑事定罪紀錄。
23. 【證物P1】也講及案中幾間和被告人關聯的公司、C68和9A及9B的土地註冊紀錄與及一些銀行戶口記錄。
24. 【證物P1A】涉及廉署人員檢獲的一些證物，包括手提電話和交易文件，並指出被告人的母親是陳華虹女士。
25. 【證物P1B】涉及PW6和被告人在2015年2月2日至2月12日期間的七段電話對話錄音【證物P77A至83A 】；謄文為【證物P77至P83】。
26. 【證物P1】有以下顯示：－
(i) 被告人
2011年10月6日至2016年10月5日，被告人獲地監局發出個人牌照作地產代理。
(ii) 被告人的地產代理公司
譽匯
根據買賣文件的表面記錄，C68交易一和交易二的地產代理為譽匯，9A及9B交易三的地產代理也是譽匯。2013年11月23日至2015年11月23日，被告人是譽匯的唯一董事；Dearly Perfect Limited （DPL ）是譽匯的唯一股東。
盈地
根據買賣文件的表面記錄，9A及9B交易四的地產代理是盈地。2013年2月18日至2015年2月18日，被告人是盈地的唯一董事；Dearly Perfect Limited （DPL ）是盈地的唯一股東。
(iii) 與被告人相關的公司
DPL
被告人和劉玉卿女士各持DPL的50%股份，兩人在2014年10月21日把自己的DPL股份全數轉讓給Lucky Paradise。同日，Lucky Paradise亦成為DPL的唯一董事。
Lucky Paradise
2014年7月29日至2015年11月30日，被告人是 Lucky Paradise Investment Limited （Lucky Paradise）的唯一董事及股東。
愉欣
愉欣是交易一的買家，也是交易二的賣家（確認人），它在2014年9月18日於英屬處女群島註冊成立。2014年10月20日至11月13日，Lucky Paradise是愉欣的唯一股東。2014年11月14日，Lucky Paradise把愉欣的100%股份轉讓給潘麗珊。2014年10月20日，Lucky Paradise成為愉欣的唯一董事，但於同日辭任，由潘麗珊接替成為愉欣的唯一董事。
喜利
喜利是交易三的買家，也是交易四的賣家（確認人），它在2014年11月14日於英屬處女群島註冊成立。2014年11月28日至2014年12月19日，Lucky Paradise是喜利的唯一股東。2014年12月19日，Lucky Paradise把喜利的100%股份轉讓給潘麗珊。 2014年11月28日起，潘麗珊是喜利的唯一董事。
Blissful
Blissful是交易四的買家，它在2014年12月1日於英屬處女群島註冊成立。2014年12月22日起，被告人及PW6分別持有Blissful的15%和85%股份，兩人都是董事。2015年3月18日，被告人將他的15%股份轉讓給PW6 ，並辭任董事。
C.3 交易一
27. 2014年10月18日，被告人以愉欣的名義向池先生及池太（PW1羅女士）購買C68，【證物P18】是雙方當日簽訂的物業臨時買賣合約，買入價為$19,000,000［交易一］。這項交易的首期訂金是$500,000，被告人用一張Poon Lai Shan 發出的私人支票支付，支票發出日期為2014年10月18日（稍後，被告人以一張發出日期為2014年10月20日的$500,000銀行本票替代原本的訂金支票）。
28. 交易一的第二期訂金為$1,400,000，愉欣要在2014年11月7日或之前簽訂物業正式買賣合約時支付。
29. 交易一的完成限期是2015年3月31日，屆時愉欣須支付交易一買價餘額$17,100,000。
30. 交易一的物業臨時買賣合約寫着的地產代理是譽匯，被告人代表譽匯簽署該份物業臨時買賣合約。
C.4 交易二
31. 2014年10月29日，被告人代表PW6持有的得邦向愉欣購買C68，當日簽定物業臨時買賣合約【證物P28】 ，被告人替得邦簽署，買入價為$28,560,000［交易二］，首期訂金為$1,000,000，由PW6簽署兩張利進行有限公司的支票支付，發出日期是2014年10月21日，各為$500,000【證物P26】。
32. 交易二的第二期訂金是$4,712,000 ，由PW6以自己的私人支票在2014年11月11日支付。
33. 交易二的物業正式買賣合約在2014年11月21日簽定【證物P9】。PW6代表得邦簽署，Poon Lai Shan代表愉欣簽署。
34. 交易二的完成限期是2015年3月31日，屆時得邦須支付交易二買價餘額$22,848,000。
35. 交易二的物業臨時買賣合約(5)號條款註明「賣方是以確認人身份出售該物業」。
36. 由於替得邦處理的王潘律師行沒有及時將物業臨時買賣合約【證物P28】打釐印，得邦和愉欣須在2014年11月8日重新簽訂物業臨時買賣合約【證物P30】去代替原本的合約，但一切條款不變。
37. 交易二的物業臨時買賣合約寫的地產代理是譽匯。不過，該交易的買賣物業服務費確認書【證物P32】則寫買方（得邦）「確認由盈信置業介紹而進行上述物業買賣並成功地簽約」，同意支付盈信置業買賣物業服務費；【證物P33】 則是Wealth Trustful Property（盈地）的Sales Form ，顯示譽匯收取交易二賣家愉欣支付的佣金$285,600，而盈地則收取交易二買家得邦佣金$285,600 ，這兩筆佣金合共為$485,520 ，都寫着歸被告人所有。
C.5 交易三
38. 2014年12月19日，喜利向佳維購買分別擁有9A及9B單位的萬利生和裕佳， 雙方在當日簽署股份臨時買賣合約【證物P 40及P41】 ，買入價分別是$14,400,000及$11,520,000元，合共$25,920,000，首期訂金各為$500,000，喜利在當日以兩張銀行本票支付，本票發出日期為2014年12月16日【證物P47】。
39. 交易三的第二期訂金分別為$940,000及$652,000，喜利須在2015年1月8日簽訂股份正式買賣合約時支付。（不過，正式買賣合約在2015年2月5日才簽署，代表喜利簽署的不再是潘麗珊，而是被告人的母親陳華虹【證物P61及P 62】。）
40. 交易三的完成限期是2015年3月18日，屆時喜利須支付佳維交易三的買價餘額，合共為$23,328,000。
41. 交易三的股份臨時買賣合約寫的地產代理為譽匯，代表業主和地產代理聯絡的是PW3何小姐，她在交易三聯絡的地產經紀是譽匯的Kane Mo （巫明光）。
42. 根據交易三的股份買賣服務費確認書證物【證物P40和P41 】 ，賣家佳維同意支付譽匯$140,000元和$110,000佣金，但這兩筆佣金都寫在Wealth Trusful Property（盈地） 的Sales Form 【證物P73和P74 】，分佣員工只有Kane Mo的名字，但該等文件沒有像 【證物P33】說明分佣比例。
C.6 交易四
43. 2014年12月23日，被告人代表Blissful向喜利購買分別擁有9A及9B的萬利生和裕佳， 他替Blissful簽署股份轉讓買賣協議【證物P51及P53】，買入價分別為$17,460,000元及$13,968,000 ，合共是$31,428,000元，首期訂金一成，被告人以自己的支票支付【證物P52及P54】。
44. 交易四的第二期訂金為買價兩成，總數是$6,285,600 ，須在2015年1月7日或之前簽署正式股份買賣協議時支付，PW6在2015年1月6日將第二期數訂金以轉賬形式支付給代表喜利的何梁律師行【證物P57】。
45. 交易四的完成限期是2015年3月18日，屆時Blissful須支付喜利交易四的買價餘額，合共為$21,999,600。
46. 交易四的兩份股份轉讓買賣協議的(E)項條款都寫著「賣方同意根據下文所述的條款及條件已確認人身份出售及轉讓，而買方亦同意根據下文所述的條款及條件以提名人身份購買及承讓，銷售股份及銷售貸款。買方及買方進一步同意本協議的交易完成必須與該關連合約下交易的完成同時進行及完成。」
47. PW6在2015年3月17日下午三時許，從自己的戶口轉賬到代表喜利的何梁律師行去完成交易四【證物P64】。
48. 交易四的兩份股份轉讓買賣協議寫的地產代理為盈信置業地產代理有限公司（Wealth Trustful Property Agency Limited，即盈地）。
C.7 控方證人
49. 主控官傳召六名證人，分別為C68其中一名業主羅女士（PW1），9A及9B其中一名業主應女士（PW2）、應女士的私人助理何小姐（PW3）、地監局的容律師（PW4）與及何氏夫婦（PW5何先生和PW6譚女士）。
C.7.1 PW1羅女士
50. PW1和她的丈夫池先生擁有C68，該物業在2013年已透過中原地產放售，處理的地產經紀叫Billy Wong ， 但亦有其他數名地產經紀來電和PW1接觸。PW1對辯方說及的Bonnie Wang 卻沒有印象。
51. PW1起初將C68的售價定為$24,000,000 ，但未能賣出，於是將叫價下調。她向地產經紀表示最少要賣得$19,000,000。
52. PW1說被告人聯絡她，相約在2014年10月18日見面，即時簽署交易一的物業臨時買賣合約，PW1以$19,000,000把C68賣給愉欣，當日收取買方一張$500,000支票作首期訂金（後來改以銀行本票代替），繼後在2014年11月17日簽訂物業正式買賣合約時收取第二期訂金$1,400,000。
53. 交易一原定在2015年3月31日或之前完成，但愉欣沒有完成交易，PW1於是沒收對方已付的訂金合共$1,900,000。
C.7.2 PW2應女士
54. PW2和岑先生經營佳維國際有限公司（佳維），並透過其他公司買賣物業。
55. 佳維透過萬利坐和裕佳兩間公司分別持有9A及9B，這兩個單位的總面積約8,100平方呎，早在市場放盤，合共要價$26,000,000左右。PW2表示她從來沒有要求高過這個價錢。她由私人助理何小姐（PW3）負責聯絡地產經紀。
56. 經PW3安排，PW2 和9A及9B的買家喜利於2014年12月19日簽訂轉讓萬利生和裕佳股份的文件，售價分別是$14,400,000及$11,520,000元，合共$25,920,000［交易三］。
C.7.3 PW3何小姐
57. PW3知道僱主PW2對9A及9B的叫價是每平方呎$3200至$3300，有地產代理不斷向她問價。
58. PW3說一個自稱代表譽匯的地產經紀巫明光在2014年12月19日前的三、四個星期開始來電，稱客人對9A及9B感興趣，但巫明光起初提出的價錢達不到業主要求。
59. PW3在2014年12月中去了日本旅行，巫明光和她聯絡，表示客人現在願意付出業主所要價錢， PW3於是通知PW2 ，並在外地透過WhatsApp和巫明光安排簽署公司股份買賣合約，雙方同意草擬文件後【證物P39 】，PW3便從日本那邊通知在港的PW2 和買家喜利簽約。
60. PW3在三四天後回港，繼續跟進交易三的買賣。
C.7.4 PW4容女士
61. PW4是地監局的法律顧問。她在2020年1月才加入地監局工作。控辯雙方同意PW4只是以事實證人的身份去說及地監局向地產代理發出過什麼守則和通告，並非以法律專家身份去演繹該等規則應如何遵守。
62. PW4查核地監局的紀錄後，確認局方曾向所有地產代理發出以下文件：－
(i)【證物P2】是《操守守則》，在2002年初發出，並在2007年加上前言部；
(ii)【證物P3】是《有關確認人轉讓物業事宜》的通告，在2001年5月發出；
(iii)【證物P4】是《代理須披露利益》的通告，在2008年2月發出。
63. 上述三份文件一直沿用至今。
64. 【證物P2】那份《操守守則》的3.3分部只有3·3.1一段：「地產代理和營業員在經營過程中，必須秉持誠實、忠誠和驗證的態度向客戶提供服務。他們應保障客戶在地產交易中不因欺詐、失實陳述或不合專業操守的行為而受損。」
65. 【證物P2】 的3.6分部有兩段。3·6.1：「地產代理和營業員應避免就本身有實益利益的物業提供服務」；3·6.2 ：「在有可能/潛在利益衝突的情況下（例如同事代表賣家和買家），地產代理和營業員必須向客戶表明他們同時代表雙方，以及向各方詳盡披露因該物業而獲得的金錢或其他實益利益。」
66. 【證物P3】是《有關確認人轉讓物業事宜通告》。第二部份是 「有關轉購人方面」，其中（b）條 說：「從業員應向轉購人解釋，轉售協議條款是受到確認人與業主簽訂的買賣協議約束…」； (c)條說：「如確認人不能完成交易，買賣便會受到影響而需延期完成或令交易告吹，轉購人不但不能如期購買物業，更有可能須訴諸法律方可取回已付的訂金或得到賠償。」
C.7.5 PW5和PW6（何氏夫婦）
67. PW5何先生和PW6譚女士是夫婦。PW5在國內設廠，在台灣亦有生意，經常不在香港。他和太太經營的公司的寫字樓設於火炭。
68. 何氏夫婦買賣物業已有多年經驗，知道什麼是摸貨。他們在2011年透過一位羅老先生介紹而認識被告人，跟着找被告人做地產代理買賣工商舖及車位。
69. 何氏夫婦買賣物業都是開立公司去進行交易。起初，他們是自己成立公司，後來就由被告人替他們開設公司去買賣。
70. 在C68和9A及9B交易前，被告人已替他們處理過九宗買賣【MFI-2】 ，分別稱為物業一至物業九。（【MFI-2】 這文件是何氏夫婦及得邦在本案發生後，於2015年6月向被告人和他的兩間地產公司（譽匯和盈地 ）提出民事訴訟的一份附表。）
71. 物業一至物業九的交易在2011年4月至2014年9月先後進行，部份涉及摸貸，有些交易也涉及其他地產代理。
72. 【MFI-2】的物業三是F18號舖（F18 ），它和C68在同一商場內。
73. 在【MFI-2】 的物業四交易，PW6和被告人及一名叫Thompson的共同朋友合夥投資。Thompson是羅老先生其中一名兒子。
74. 在【MFI-2】的物業五交易，被告人曾持有買入物業的公司（彩特）的10%股份，但後來將股份交回PW6。
C.7.5.1 PW5何先生
75. PW5說被告人會向他提出有什麼物業可買，但從沒特別說明那一項是摸貨。PW5得到被告人提供的消息後，會和太太P W6商量。由於PW5經常不在香港，他會由PW6和被告人跟進。PW5說他負責決定是否買入物業，但會與太太商量才作決定。
76. 關於C68，PW5說被告人在2014年10月初致電告訴他C68的出售消息。被告人稱該物業的面積是1200平方英呎，其實是兩個舖，可以分契，現在租了給一個客人，每月收租九萬元。被告人說PW5若買入C68，可將其中一個舖租給譚仔做飲食，另一間可租予指甲店。被告人說C68的業主索價$32,000,000。PW5表示自己有興趣買入，但每間鋪最多付$14,500,000，即合共$29,000,000。
77. PW5要離港工作，他叫被告人和PW6聯絡，由PW6和被告人商討。PW5說他們倆夫婦會商量去作最後決定。
78. PW5說被告人在2014年10月某日來到他在火炭的公司， 他和被告人討論C68 的買賣，然後叫太太開支票給被告人稍後作為首期訂金，PW6開出兩張支票是因為被告人說C68是兩個舖。
79. 2014年11月3日，PW5正在外地，被告人於電話中表示已經為他買下C68那兩間舖，每間為$14,280,000，即合共$28,560,000。PW5於是吩咐PW6向被告人跟進。
80. PW5記不清楚被告人第一次在電話中向他說及C68是2014年10月的那一天。
81. PW5說被告人從未透露C68是被告人自己購入，再以摸貨形式出售給他們倆夫婦。他也沒有收過被告人傳真過來的交易一物業臨時買賣合約。
82. 關於9A及9B，PW5說2014年12月某日，他又身在外地，被告人在電話中說有合適的工廠大廈單位可改建成多間劏房出售。
83. PW5在2014年12月18日回港，翌日，他們倆夫婦和被告人到9A及9B樓下視察環境。PW5覺得物業合適，和被告人說過價錢，便交PW6跟進。
84. PW5後來得知被告人以Blissful的名義買入9A及9B，又知被告人要參與這項投資而與PW6協定由被告人持有Blissful的15%股份，而PW6則佔其餘85%股份。
85. PW5說被告人亦從未透露9A及9B是被告人自己購入，再以摸貨形式出售給他們倆夫婦。
86. PW5在2015年2月初從PW6口中得悉，有另一地產經紀透露C68的業主其實願意以$19,000,000出售該物業，PW5在2015年2月2日於電話中質問被告，被告人否認，並說會替PW5查清楚該物業是否值得買入的價錢。
87. 一兩日後， PW5再在電話中問被告人為何C68買得那麼貴，被告人說現時的買價「貼價」。PW5繼續質問被告人，被告人便說自己向銀行借了錢，有朋友給他$680,000佣金去推銷C68。
88. PW5在2015年2月4日後沒再和被告人聯絡。
89. PW5不知道太太在2015年3月10日用電郵向地監局投訴被告人。
90. 9A及9B的成交期限較C68早，是2015年3月18日。PW5說他們倆夫婦在2014年3月中一直不能聯絡被告人去完成9A及9B的買賣，他最後找Thompson斡旋。Thompson在2015年3月17日（即9A及9B成交前一天）替雙方達成和解協議。當時，PW5由PW6負責處理和解，協議達成後，太太給他看協議內容，他才得悉被告人要和解協議也包括C68的交易，否則被告人不肯出讓Blissful的15%股份。
91. 2015年3月18日，何氏夫婦用自己的資金完成9A及9B的交易四。PW5說他當時仍未知道被告人自己買入9A及9B後才賣給他。
92. 2015年3月17日的和解協議達成後不久， PW5和太太從朋友處得悉Thompson也涉及C68的交易，因為Thompson和C68的確認人（愉欣）的董事潘麗珊有親密關係。PW5 認為Thompson和被告人是一夥的，便和Thompson反面，大家沒再聯絡。
93. C68的交易二成交期限較遲，是2015年3月31日，何氏夫婦沒有完成交易。PW5稱他仍有資金，沒完成交易二是因為交易一和交易二的差價達九百多萬元。PW5解釋他沒及早剎停交易二，是因為有2015年3月17日的和解協議存在。
94. PW5和PW6在2015年6月20日向被告人和他的兩間地產代理公司作出民事索償 。他承認曾派私家偵探跟蹤Thompson和潘麗珊到越南。
95. Thompson在2015年5月曾向PW5一方發出禁制令，稱自己和家人受到騷擾，PW5否認找收數公司向Thompson和他的家人作出騷擾，也否認被告人在2015年8月遇襲和自己有關。
96. 辯方律師指被告人一早向PW5說明C68是自己剛以$19,000,000買回來，被告人也從沒表示那是兩個鋪，反而是PW5想買入該舖去一分為二。律師指被告人已說明交易二是摸貨買賣，PW5願意出較高的價錢向被告人承購C68，是覺得C68一分為二後可賣得約$42,000,000，又說PW5也考慮到過往曾把【MFI-2】的物業三（F18）租給被告人經營拉麵店，被告人因此蝕了二百多萬元，加上被告人在【MFI-2】 的物業五交易退回彩特公司的10%股份。律師說PW5叫被告人不要把實情向PW6講，理由是怕女人多事。
97. PW5否認律師所指。他表示自己也會購買摸貨，但不會多付九百多萬元去承購別人剛用$19,000,000買來的物業。他說若知道C68的真正售價只是$19,000,000，斷不會以二千八百多萬元接貨。（辯方律師沒有向PW5指出【MFI-2】 的物業三也是摸貨，差價超過七百萬元與及確認人On-Link Corporation Limited的董事和股東就是Thompson羅家欣。）
98. PW5否認自己向被告人提出要把C68分為兩間舖，而是被告人宣稱該物業其實是兩個舖，所以他們倆夫婦才會給被告人兩張支票準備作C68的首期訂金。
99. 辯方律師也指被告人早已說明9A及9B是自己剛剛買入，打算分拆出售， PW5心動，要求被告人帶他去看該物業，繼而提出以三千一百多萬元向被告人承購。律師也說那次到9A及9B樓下視察的日子是2014年12月22日，而非12月19日。PW5也叫被告人不要讓PW6知道有關交易涉及摸貨。
100. PW5亦不同意律師指稱。
101. 律師指PW6知道C68的業主叫價僅為$19,000,000後，PW5向被告人「通水」，提醒被告人PW6的電話有錄音功能，叫被告人順着PW6的話去說，以求息事寧人，而PW5自己稍後會把事情弄妥，並說這是他和被告人兩個男人之間的事，遲些會和被告人計好。律師又指被告人從沒向PW5說過有人給他$680,000佣金去推銷C68 。
102. PW5否認律師所指。
C.7.5.2 PW6譚女士
103. PW6是PW5的太太，協助丈夫打理生意和投資物業。她有中五教育程度，自稱英文水準一般，不太懂看。
104. PW6說她和丈夫早年已經買賣物業，第一宗找被告人處理的交易在2011年，該次交易獲利，她和丈夫後來再找被告人進行多宗買賣【MFI-2】，所有交易都是以公司名義進行，起初的一兩宗用自己成立的公司去買賣，後來就由被告人替她開立公司做交易，因為她和丈夫都信任被告人。
105. PW6說PW5是被告人口中的「老細」。被告人通常先找PW5 ，PW5會和她商量，兩夫婦一起作買賣決定。PW5經常不在香港，所以通常由PW6和被告人跟進商討。PW6說被告人曾經與她及Thompson在【MFI-2】的物業四合夥投資。另外，在【MFI-2】的物業五交易，被告人要求獲得買入物業的彩特公司10%股份。不過，該物業後來未能及時出售，被告人退回股份給她。
106. 有關C68，PW6說她在2014年10月10日至12日去了外地旅行，於10月13日回來，丈夫表示被告人向他介紹舖位，業主開價$32,000,000，丈夫吩咐她與被告人聯絡。
107. 翌日（即2014年10月14日），PW6致電被告人商談。被告人說C68其實是兩個舖，現時月租九萬元，若兩個舖分開租出，每月可收租十二、三萬元，被告人又說「譚仔」有意用$14,000,000買下其中一間，自己也有朋友想租一間來開指甲店。被告人說該商場樓上有舖位拆開出售，呎價接近三萬元。PW6聽後便叫被告人和賣家商討，價錢「靚」便可成交。
108. 在接著的日子，被告人常來電，PW6指示被告人可以每舖為$14,000,000（即合共$28,000,000 ）的價錢去洽購C68。
109. PW6說丈夫在2014年10月21日已經從外地回來。那天，被告人上來他們的火炭寫字樓。被告人和PW5在房內談話，PW6沒有進房參與商討。稍後，PW5叫PW6開支票準備作C68的訂金，被告人要求PW6開出兩張支票，說「買得一個便一個，兩個便兩個」，PW6於是開出兩張各$500,000的支票【證物P26】，交給被告人去和賣家接洽。
110. 2014年11月3日，PW5由外地致電回來告訴PW6 ，說被告人已在2014年10月29日替他們買入C68。PW6於是致電被告人去索取物業資料，還埋怨被告人沒直接告訴她已買入物業。
111. PW6收到被告人發出的WhatsApp資料，發覺C68是一個舖，而非兩個。她向被告人查問，被告人說他也不知道， PW6要被告人負責拆契，被告人同意。
112. 被告人在翌日（即2014年11月4日）到PW6的公司，給她C68的交易二物業臨時買賣合約【證物P28】。該份交易二物業臨時買賣合約由被告人代表得邦簽署，賣方是愉欣，日期寫為2014年10月29日。合約的(5)號條款有中文寫明賣方是以確認人身份售出物業（英文寫”The Vendor is selling as Confirmor”），但PW6說自己沒有細看文件內容。
113. 由於當時代表得邦的王潘律師行錯過打釐印的期限，所以愉欣和得邦要再簽定一份日期寫為2014年11月8日的物業臨時買賣合約證物【證物P30 】 ，去取代原本那份物業臨時買賣合約【證物P28】，但兩份合約文件的條款 一樣。
114. PW6在2014年11月11日支付交易二的第二期訂金$4,712,000，即前後付出訂金合共$5,712,000。
115. 交易二的正式物業買賣合約簽署日期為2014年11月21日【證物P9】。PW6說王潘律師樓職員Terry帶來合約（她不肯定被告人是否在場），沒有人向她解釋那份英文合約的內容。PW6代表得邦簽署，得邦是被告人早前替她開立的公司。（另一方愉欣由該公司的董事Poon Lai Shan簽署。）
116. PW6說她了解摸貨，但自己當時沒看清楚交易二的物業臨時買賣合約和正式買賣合約，所以不察覺C68是摸貨。
117. 關於9A及9B，PW6說被告人在2014年11月已提及找工廠單位去改作劏房，她們倆夫婦在2014年12月初便叫被告人物色合適的單位，後來被告人找到9A及9B，面積大約8000平方呎。
118. PW6說丈夫經常在外地，但在2014年12月19日那天已經回港。PW6記不清楚雙方當天怎樣聯絡。不過，大家早前已經商討過有關物業。12月19日中午前，被告人用車接載她們倆夫婦到9A及9B樓下視察，PW5和PW6看過，認為環境合適，便叫被告人着手處理，被告人說附近的樓價是四千多元一平方呎，若能以四千元的呎價買到也算「OK」，跟着改建成多間劏房的話，可以雙倍價錢賣出。PW5和PW6聽後，叫被告人以不超過四千元的呎價去和業主洽談，9A及9B的面積是大約8000平方英呎，即兩單位的總售價不應超過$32,000,000。三人跟着返回火炭。
119. 被告人想在9A及9B這項投資佔有股份。PW5和PW6不懂得將工廠單位改作劏房，既然被告人熟悉，便同意讓他入股投資，最後決定讓被告人佔買入物業的公司15%股份。
120. 被告人在2014年12月23日以Blissful的名義向喜利購買萬利生和裕佳的股份［交易四］【證物P51及P53】。他在當天告訴PW6自己已代表Blissful簽署買賣合約。（PW5和PW6早前打算投資韓國物業，有一筆錢已給了被告人，還未取回，數目是二百多萬元，足夠讓被告人用來支付9A及 9B的首期訂金。）
121. 2014年12月25日，被告人和PW5及PW6到順德旅行，PW6說被告人把Blissful的公司文件交給PW6，但不包括9A及 9B的交易四股份轉讓買賣協議。
122. 2015年1月6日，被告人應PW6的要求，將交易四的股份轉讓買賣協議【證物P51及P53】傳送過來。
123. 2015年1月7日，PW6支付交易四賣方喜利的何梁律師行第二期訂金，合共$6,285,600【證物P57 】，即前後付了買價三成作訂。
124. PW6說她一直不知道C68和9A及9B都是摸貨，直至2015年2月2日，一個姓張的地產經紀問她會否放售C68，她才由張先生口中得悉C68業主的叫價低至$19,000,000，後來該舖還因欠缺去水位而不能賣出。
125. PW6將情況向丈夫說出，PW5叫PW6弄清事情。PW6即日（即2015年2月2日 ）致電被告人，問他C68 的業主是否僅索價$19,000,000，又問被告人知否有關買賣涉及摸貨。被告人當時否認知情。
126. PW6的電話有自動錄音裝置，但除非她將錄音檔案備份，否則紀錄會在三日後自動消失。PW6說2015年2月2日當天，她和被告人有八次通電。但只保留了其中四次通話紀錄，因為其餘的通電說及其他事情。PW6後來將那四個有備份的錄音檔案交給廉政公署作為證據【錄音紀錄為證物P77A至 P80A，謄文為證物P77至P80】。
127. 隔了兩天（即2015年2月4日），PW6在電話中再和被告人談及摸貨問題，她保留有關的兩段錄音【錄音紀錄為證物P81A及82 A， 謄文為P 81及P82】。被告人承認自己知道C68是摸貨，但否認安排愉欣先買入而轉售給得邦。
128. PW6說她原本不察覺9A及9B也是摸貨 ，但在2015年2月2日從姓張的地產經紀口中得知C68的消息後，便懷疑9A及9B有同樣情況，她才細看9A及9B的合約，見交易四亦涉及確認人買賣，於是在2015年2月12日於電話中追問被告人9A及9B是否也屬摸貨，被告人承認【錄音紀錄為證物P83A，謄文為P83】。
129. 交易四的成交期限是2015年3月18日。PW6說她質問被告人後，至2015年3月中再聯絡不上被告人，丈夫於是找熟悉被告人的Thompson斡旋，Thompson最後為雙方寫成一個協議，分別交給PW6和被告人簽署，協議日期為2015年3月17日【證物D15 】。PW6說丈夫是在協議達成後才知道協議內容。
130. 該和解協議除了涉及9A和9B，也包括C68。協議內容如下：－
日期：2015年3月17日
本合約之第一方：
1. 譚玉貞TAM YUK CHING HKID: XXXXXXX(X)
2. 得邦投資控股有限公司Take Point Investment Holdings Limited
3. Blissful Voice Limited （以下統稱為 “甲方”)
本合約之第二方：
1. 蟻樂祺NGAI LOK KEI HKID: XXXXXXX(X)
2. 盈信置業地產代理有限公司Wealth Trustful Property Agency Limited
3. 譽匯置業有限公司Grand Vision Property Limited (以下統稱為 “乙方”）
涉及之交易A:
Take Point Investment Holdings Limited以HK28,560,000購入天水圍新北江商場1樓C68號舖。
涉及之交易B:
Blissful Voice Limited以HK$17,460,000購入萬利生有限公司Manysence Limited之所有股份及股東貸款，以間接獲得荔枝角青山道嘉名工廠大廈9樓A之物業。
Blissful Voice Limited以HK$13,968,000購入裕佳貿易有限公司Uniline Trading Limited之所有股份及股東貸款，以間接獲得荔枝角青山道嘉名工廠大廈9樓B之物業。
現甲乙雙方經商討後同意以下方案：
1. Tam Yuk Ching以港幣HK$1,568,760購入Ngai Lok Kei所持有之1500股（全數）Blissful Voice Limited股份及全數股東貸款。
2. Take Point Investment Holdings Limited於簽署本協議同時需向 盈信置業地產代理有限公司 支付HK$199,920作為交易A中應付之買方應付佣金，而此款項在任何情況下均視為不可退還之付款。
3. Blissful Voice Limited於簽署本協議同時需向 盈信置業地產代理有限公司 支付HK$314,280作為交易B中應付之買方應付佣金，而此款項在任何情況下均視為不可退還之付款。
4. 本協議簽署後，甲乙雙方全體同意達成和解及互不追究，雙方均同意放棄一切以任何方式追討另一方之權利。此外雙方全體亦同意不得再就上述事項向任何人作出毀壞對方聲譽之聲明及說話，否則毀壞對方聲譽者需向對方賠償。
甲方簽署及同意以上所有條款： 乙方簽署及同意以上所有條款：
(簽署) (簽署)
131. 根據上述協議，雙方對數後， PW6一方須支付$1,414,260給被告人【證物P63】。PW6說這包括了被告人所得的佣金和他已付出的律師費和則師費。
132. PW6說被告人透過Thompson說要將Blissful清盤，她在迫不得已的情況下接受該份和解協議，否則被告人不會出讓Blissful的15%股份。PW6說Thompson在2015年3月17日拿協議上來她的寫字樓，逗留時間不多，她在急迫的情況下簽署和解協議。
133. 交易四的成交期限是2015年3月18日。PW6在3月17日向代表賣方喜利的何梁律師行支付交易四的餘額$22,119,600。她說和丈夫決定完成交易四，是因為已經付了九百多萬元訂金，不能撻訂。
134. PW6找秘書公司追查交易C68的確認人愉欣的情況，發現愉欣和潘麗珊的關係，又發現涉及Lucky Paradise。有朋友在和解協議後後告密，說潘麗珊是Thompson的情婦，但PW6當時仍是半信半疑。
135. PW6說她兩換律師行，先將原本的王潘律師行換成劉陳高律師行，又在2015年3月底換上Kok & Ha律師行。（根據【證物D11】第3段的內容，劉陳高律師行在2015年3月25日仍代表PW6。）
136. PW6說Kok & Ha 律師行在2015年3月底替她們倆夫婦從代表喜利的何梁律師行取得文件， 文件有Poon Lai Shan的名字。
137. PW6說被告人在2015年2月4日於電話中作出承認之前，從沒提及C68是摸貸，也沒有說業主的叫價只是$19,000,000。被告人亦沒有提及自己和愉欣的關係。PW6說若她早知有關情況及C68的業主叫價僅為$19,000,000，就不會用$32,000,000去購買該舖。
138. PW6說最後沒有成交C68是她們倆夫婦發現潘麗珊是Thompson的情婦，新的律師Mr. Kok 建議可以不完成交易二，她和丈夫於是取消C68的買賣。PW6說律師Mr. Kok在2015年3月底從對方的何梁律師行取得有關C68的買賣合約文件，她和丈夫才確實知道交易一和交易二的差價達九百多萬元。PW6說她可以接受摸貨，但不接受數百萬元的差價。
139. 9A及9B的交易四已在2015年3月18日完成，但PW6說若當時知道這也是摸貨及差價達五百多萬，她亦不會接受。
140. PW6同意她的一方在2015年3月，曾就9A 及9B項目擬向被告人的財務公司借$18,000,000，但被告人不肯，PW6和丈夫最後用自己的資源去完成交易四。
141. PW6說她在此事發生前，並不知道盈地和譽匯是被告人擁有的地產代理公司，以為被告人只是替該等公司打工，因為他的卡片寫他是客戶經理。
142. PW6說丈夫什麼也會和她說。她承認自己於2014年底對PW5在台灣的蘭花生意未有全部知情，所以叫被告人找人去看看那業務有沒有問題，但否認懷疑丈夫在台灣有外遇。
143. PW6在2015年3月10日已經向地監局作出投訴，並在2015年5月到廉政公署報案。
144. PW6、PW5和得邦在2015年6月向被告人及他的兩間地產代理公司提出民事訴訟。（控辯雙方沒有說出該項民事訴訟的內容，但辯方在最後陳詞第116·4段說該項民事訴訟是有關C68的交易。）
145. 辯方律師指被告人沒有在2014年10月14日或之前向何氏夫婦提及C68，而是在2014年10月20日晚上九時許才在電話中首次和PW5說及該物業。另外，他們三人也不是在2014年12月19日到9A及9B樓下視察，而是2014年12月22日。律師指PW6和丈夫因為民事訴訟的利益，故意將被告人首次向她們倆夫婦說及C68和9A及9B的日期推早。
146. PW6否認律師所指。
147. 律師又指何氏夫婦在2014年10月23日已經收到被告人傳真過來的交易一物業臨時買賣合約【證物D10】。PW6否認，她說那份文件是Kok&Ha律師行從對方的律師那處得來。
148. PW6承認委託私家偵探到越南跟蹤Thompson 和潘麗珊，但否認找收數公司去追討Thompson ，也否認和被告人在2015年8月遭人襲擊有關。
149. 辯方律師指PW6的手提電話9237 xxxx紀錄 【證物P85】及被告人的手提電話6298 xxxx紀錄 【證物D8】，顯示在2014年10月7日中午至10月17日早上11時期間，兩人未有通話。律師指何氏夫婦和被告人第一次商談C68是在2014年10月20日的晚上九時許。
150. PW6不同意。她解釋有時會將手提電話飛線，自己也有另一個手機，但說不出號碼來。另外， 她有時也會用公司（火炭寫字樓）電話和被告人聯絡。PW6說她沒有印象在2014年10月14日是用手機或公司電話與被告人聯絡，但在律師追問下，她最後稱當天是使用公司電話和被告人商討C68的事情。她同意廉政公署的口供只載有9237 xxxx那個手機號碼【MFI-3】。
151. 辯方律師也指PW6與丈夫是在2014年12月22日和被告人到9A及9B樓下視察環境。律師指出PW6的手提電話9237 xxxx 紀錄【證物P85】和被告人的手提電話6298 xxxx紀錄【證物D12】，顯示兩人在12月19日沒有通話，而他們的WhatsApp文字對話紀錄【證物D9、D13及D19 】都沒顯示大家當日相約去視察9A及9B。
152. PW6記不起2014年12月19日是誰聯絡誰去作安排，但她說被告人早前已和她們倆夫婦討論9A及9B投資項目。
C.8 電話錄音
153. PW6和被告人在2015年2月2日至12日多次對話。她的手提電話有錄音裝置，沒有備份的檔案會在三日後自動消失。PW6說她只保留她和被告人談及本案的兩宗物業交易那幾段對話錄音，無關的就未有備份。
154. PW6在2015年5月向廉政公署報案，將備份保留的對話錄音交予廉政公署。共有七段：頭四段對話在2015年2月2日，兩段在2015年2月4日；另一段在2015年2月12日。
C.8.1 2015年2月2日四段錄音
C8·1·1【證物P77A/P77】
155. PW6質問被告人C68的買家（愉欣）究竟屬於什麼人，又問愉欣是否用$19,000,000從姓羅和姓池的業主買入該物業，再以二千八百多萬賣出來。被告人說他並不知情，須查究一下。PW6叫被告人去查一查那家公司的股東是誰，被告人說好，表示會替PW6查出一切。PW6抱怨被告人沒有一早幫她查好資料，現在「無端端中間走咗個、個唔知乜水嘅嚟、嚟做、嚟做賣、賣家」（#51）。被告人表示明白，但沒說出自己和愉欣的關係 。PW6再埋怨被告人沒有查冊清楚才簽約，被告人答「係係係係」（#60）。PW6質疑會否是被告人擺個中間人出來。被告人申辯自己不會因為少少佣金而令PW6買貴物業，還說覺得C68的價錢便宜（#64）。PW6說大家「都講個信字」（#65），並暗示被告人知道價錢的相差，被告人仍然否認，說自己不會為些少佣金而叫PW6買入摸貨，還說自己覺得C68的買入價是OK的（#70）。PW6暗示被告人可能和愉欣一方有關，被告人矢口否認，說「一定唔關我事」（#72）。PW6說自己失敗的地方就是沒看清楚，讓被告人簽了合約，他叫被告人查好愉欣是誰的公司，被告人一味答允。
C.8.1.2【證物P78A/P78】
156. 被告人向PW6說他仍在查探愉欣的登記資料，沒說出自己和愉欣的關係。
C.8.1.3【證物P79A/P79】
157. 被告人對PW6說C68那件貨是朋友給他的，他透過該朋友進行洽購。PW6埋怨被告人沒有查冊清楚，被告人稱查冊並不容易。PW6怨被告人說若不是自己和被告人說出，被告人竟不知道C68是摸貨，被告人回答「係呀」（#8），並說「如果唔係我點知」（ #10 ）。他說「我聽到呢件事我自己，我啱啱都好，即係我都好突然」（ #20 ），又說自己也不好受。
C.8.1.4【證物P80A/P80】
158. 被告人說他剛和老細（即PW5）講過C68現在的價錢沒遭人「搵笨」，但覺得自己的朋友「老土」，對方沒有向他說出實情（#6）。PW6埋怨被告人簽約前沒看清楚，被告人則說賣方叫價$32,000,000 ，他已經替PW6壓低價錢才買入。被告人說他剛看過合約，才發覺自己被那個朋友「陰」（#24）。被告人表示他被人用語言藝術矇騙，自己也為此事很難過，說自己並不知情，再否認自己和愉欣有關（ #74-94 ）。PW6說找被告人全權代表自己，是因為相信被告人，但發生這種事情。被告人表示再去查究，又說會向他的朋友問過。PW6說她懷疑被告人，被告人回應「我明白，我明白」（ #113-114 ）。
C.8.2 2015年2月4日兩段錄音
C.8.2.1【證物P81A/P81】
159. PW6說若果被告人在C68的摸貨買賣有份參與，她就不想承購。被告人回應說「真係我冇份」，又表示事情並非自己所能控制（#27-29 ）。
C.8.2.2【證物P82A/P82】
160. PW6指被告人知道姓池的夫婦以$19,000,000放盤出售C68 ，被告人說自己不知道（#9-10 ）。被告人說賣出該物業的人向他說剛買入C68 ，被告人便問對方「放幾錢」。PW6怪責被告人知道人家$19,000,000買回來，卻放售$32,000,000，最後才減至$28,560,000賣給她。被告人說自己剛同老細（即PW5 ）講過，因為自己貪心，又欠卡數，而有人給他68萬元去促成交易， PW6付大訂後，那人便付錢，是Cheerful付給他（# 24-29 ）。PW6指被告人明知C68是摸貨，被告人說「我知」，PW6便指責被告人昨天仍說自己不知道（ #43-46 ）。PW6懷疑被告人和愉欣是同一夥人，指控被告人利用海外公司先持有C68，再賣給客人。PW6指控被告人先找定買家，然後以$19,000,000買入C68，被告人否認（#51-64）。PW6指被告人的地產代理操守有問題，誤導她買入C68 ，她問被告人自己可否作出投訴，被告人說可以，又說「一定係我錯」，他不能阻止PW6投訴，但叫PW6「唔好咁樣住」（#67-78 ）。被告人在#80開始談及9A及9B，他叫PW6勸老細（PW5 ）繼續該項交易，希望大家合作可以可賺到二百萬元。他表示PW5曾向他說「而家唔俾你做」 （#90 ）。PW6跟着說回C68，質疑被告人先找她的一方接貨，才以海外公司買入C68 ，被告人否認（#91-98 ）。PW6指被告人很有錢，被告人否認（#104）。
C.8.3 2015年2月12日一段錄音
C.8.3.1【證物P83A/P83】
161. PW6和被告人談及9A及9B，說自己現在看文件才知道9A及9B也是摸貨，問被告人是不是，被告人確認那是摸貨，PW6指責被告人說「咁你又無同我哋講」，被告人回應說「係呀，嗰度係摸貨嚟㗎」（#3-6）。PW6說「我哋又乜都唔知」，被告人表示他已經把合約（指交易四的股份轉讓買賣協議）給了PW6 ， PW6同意，但她說被告人「冇講清楚係乜嘢，你邊個買邊個賣」（ #11-13）。PW6指責被告人把那個舖（C68）塞俾她而賺了大錢，被告人否認（#35-40 ）。PW6又指責被告人起初講C68是兩間舖，要她開兩張票去買，但買回來的只是一間舖，她斥責被告人沒有說真話。被告人則回應說自己有說真話。PW6指出被告人起初說是兩間舖，所以才叫她開出兩張支票，被告人說「我話我要拆兩，因為我話佢要拆兩間舖，因為嗰個人佢係要拆兩間舖嘅」。PW6更正被告人說他只是後來才提出要拆舖，而她和丈夫一直都聽到被告人說那是兩間舖，是被告人叫她開出兩張支票去付訂金，她們倆夫婦發覺後和被告人理論，被告人才說會付拆契費。P W6向被告人說「樣樣嘢都係你一手策劃嘅」（ #43-55 ）。PW6和被告人談及9A及9B，被告人佔股15%，須出資四百多萬，但他向PW6表示自己沒有四百多萬元拿出來，因為買的是公司，不能上會，又因為自己沒有物業，未能向財務公司借貸（# 57-70）。PW6說被告人可以找人買入她那份投資，被告人表示自己沒有那麼多錢。PW6指被告人冇錢與她無關（ #73-75 ）。PW6說不知被告人是否「整個氹俾我、俾我哋兩公婆踩」，怕到了9A及9B賣樓時，大家要打起官司來，又指被告人從C68那個鋪賺了她不少錢，被告人否認（# 77-86 ）。在#91，PW6表示她怕被告人在9A 及9B項目賣樓時又弄出問題，說怎能再相信被告人。在#105， PW6又問被告人為什麼在C68的交易中走出一個確認人來，被告人回答說自己第一次向PW6講及C68時，那確認人（愉欣）已經買入該物業（# 106 ），但PW6不相信（# 106 ），指責被告人和律師樓「夾埋」，是有預謀的（# 107 ）。PW6說她現在知道9A及9B是摸貨，仍會履行合約，她叫被告人也拿錢出來合資（#109-111）。
D 中段
162. 辯方律師沒有作出中段陳述，本席裁定被告人的兩項控罪都有表面證據成立。
E 辯方案情
163. 被告人選擇作供，沒傳召其他證人。
E.1 證物
164. 辯方呈上多項證物（詳情見證物表）。【證物D7及D17】是承認事實。
165. 【證物D7】解釋【MFI-2】 那九宗物業買賣； 【證物D17】則涉及Thompson在2015年3月17日和PW6的四段電話錄音【證物D18（1）至（4）】，與及說明WhatsApp在2015年3月才開始有話音通訊服務。
E.2 被告人作供
166. 被告人沒有刑事定罪紀錄。他自2005年在地產行業工作，並在2011 / 2012年開始經營兩間地產代理公司（盈地及譽匯），他是這兩間公司的股東及董事。
167. 被告人說他透過羅老先生認識PW5和PW6 ，而羅老先生其中一個兒子Thompson是他和何氏夫婦的共同朋友。
168. 2011年起，被告人替PW5和PW6買賣工商物業，包括摸貨，其中一些交易獲利甚豐（【MFI-2】有九項買賣：物業一至物業九）。
169. 被告人說他在【MFI-2】的物業四和Thompson及何氏夫婦合夥投資，而在【MFI-2】的物業五，PW5曾經讓他無償佔有買入物業的彩持公司的10%股份，但此物業未能及早出售。PW6後來得悉PW5讓他持有那10%股份， 表示不滿，PW5於是叫被告人將股份退回給PW6，說「費事女人多嘢講」。
170. 【MFI-2】的物業三是天水圍新北江商場F18，和C68在同一商場。被告人說F18是Thompson在2012年6月用大約一千一百萬元向業主買入，兩個月後以大約一千七百萬元賣給何氏夫婦。被告人稱何氏夫婦知道如此情況，他們基於F18的位置佳和有長期租客，願意高價承購，PW5跟着把這個舖租給被告人做拉麵店，但被告人經營幾個月後便要結業，合共損失二百多萬（連同租金）。
171. 有關C68，被告人說他在2014年10月17日下午四時許收到一個叫Bonnie Wang（Bonnie）的中原地產經紀的WhatsApp，才知道C68的放售消息【證物D1及 D20】 。被告人和Bonnie聯絡後，自己對C68作出查冊，找到業主羅女士（ PW1 ）的聯絡電話。翌日（即 2014年10月18日）早上11時許 ，他聯絡PW1去洽購C68，約對方當晚七時見面。被告人說他備好物業臨時買賣合約，已由愉欣的董事潘麗珊簽署，再給PW1簽定，並附上潘麗珊發出的$500,000支票作初步訂金［交易一］ 。（不過，該支票戶口原來是不動戶口，被告人因此在2014年10月20日到銀行購買一張銀行本票去換回早前給予PW1的支票。）
172. 被告人說他有幾門生意及多間公司，愉欣實際是他擁有，潘麗珊是他好友Thompson的婚外女友。被告人解釋他找潘麗珊任他公司的董事去簽署文件，是因為潘麗珊就住在他的鄰座。
173. 被告人說他在2014年10月18日進行交易一後，於2014年10月20日晚上九時許和PW5通電，提到自己剛買入C68 。 PW5了解那個商場，因為【MFI-2】 的物業三（F18）是在同一商場。PW5向被告人詢問C68的資料，包括買入價錢。被告人告訴PW5該舖約1200平方呎，自己用了$19,000,000買回來。PW5表示C68可一分為二而賣得好價，並問被告人可以什麼價錢出讓該物業給他，被告人提出$32,000,000，PW5叫被告人給他便宜一些，並問被告人是否能夠分兩個契約去交易。［被告人在庭上解釋說若果分契成功的話，釐印費用會較少。］被告人當時已經向PW5表示分契或會令到按揭有困難，PW5仍然提出以一鋪分為兩間去計，每個舖會給被告人$14,500,000，即合共$29,000,000，並叫被告人翌日到他的火炭寫字樓作進一步商討。不過， PW5吩咐被告人不要在PW6面前說出實情，怕「女人睇唔開」，他和被告人把事情傾妥便可。
174. 翌日（即2014年10月21日），被告人去到何氏夫婦的公司。在那裹 ，他和PW5於一個房間內商談C68的交易。稍後，PW5叫PW6開出兩張各$500,000的支票去交給被告人。被告人說PW5想把C68一分為二，用兩間公司買入可節省一些釐印費及方便日後賣出。
175. 被告人說他在跟着的幾天不停和律師商討拆契的事情，律師說出一些限制，包括拆契會妨礙物業上會（即向銀行借取按揭），被告人於是向PW5建議暫不分契，以免妨礙借取按揭。他在2014年10月29日和PW5通電， PW5決定先買下C68，日後才拆契。被告人於是將C68轉售給何氏夫婦。他在2014年10月29日用PW6持有的得邦向愉欣買入C68。被告人說由於他和PW5是老友，所以即使PW5願意以每間鋪$14,500,000的價錢購入，自己也將價錢降至$14,280,000 ，即以總價$28,560,000把C68售給得邦。
176. 被告人說代表得邦的王潘律師行遲了打釐印，雙方因此須在2014年11月8日再簽一份新的物業臨時買賣合約【證物P30 】 ，去代替2014年10月29日那份合約【證物P28】。
177. C68的正式物業買賣合約在2014年11月21日簽訂【證物P9】，由王潘律師樓的職員Terry 帶給PW6簽署，被告人說自己當時不在場，不知道律師樓的職員有沒有向PW5解釋文件內容。
178. 被告人稱PW5認為C68可分兩間舖，每間轉售可得$21,000,000 ，即合共$42,000,000 ，有利可圖。被告人說一早已經向PW5講明自己用$19,000,000從業主那裏買來C68，沒有向PW5隱瞞，並於2014年10月23日中午將愉欣向PW1購買C68的物業臨時買賣合約［交易一］，從Thompson 的寫字樓（+852-2687-xxxx）傳真給PW5一方【證物D10】。
179. 關於9A及9B，被告人說他從譽匯的同事巫明光那裏得知這兩個單位的資料，當時是2014年11月下旬。他看過物業圖則，覺得可將這兩個單位改建成多間劏房出售，被告人說巫明光一直和有意投資的客人洽談。
180. 被告人說他和建築師研究後，在2014年12月中確定分拆可行，若成功出售的話 ，全部劏房會賣得大約七千萬元 ，獲利達二、三千萬元。他於是在2014年12月16日備好兩張各$500,000的銀行本票【證物P47】 ，準備買入9A及9B。被告人說他在2014年12月19日以自己擁有的喜利和9A及9B的業主簽約［交易三］。
181. 被告人說PW5在幾日後（2014年12月22日）的中午致電給他，談論到順德旅行的事，被告人說自己剛買入9A及9B，打算進行分拆，PW5表示有時間，想看看該投資項目，叫被告人到他的寫字樓商談。被告人便到火炭，見何氏夫婦都在，便用車接載何氏夫婦到9A及9B樓下去視察環境。
182. PW5問被告人打算怎樣實行該項投資，被告人說自己剛買回來，只有手繪圖。 PW5叫被告人再回火炭，兩人在辦公室商談。被告人說自己用了大約二千六百萬元買來物業，打算分拆成四十多間劏房，售出後可得約七千萬元，他表示自己有財務公司，可以借錢給劏房買家做按揭，藉此收取利息。
183. 被告人供稱PW5有興趣向他買入9A及9B，對方又表示剛向被告人買入C68 ，用了很多錢，因此打算在9A及9B項目向被告人的財務公司借$18,000,000。被告人不想把9A及9B全部賣給PW5，因他認為該投資項目會有錢賺。PW5游說被告人，表示在C68已給了被告人着數，也會在9A及9B項目給被告人一些錢賺，提出讓被告人佔9A及9B投資項目的10%股份，但要被告人真的拿錢出來投資。被告人想最少獲得20%股份，最後雙方議定被告人佔15%股份。
184. 被告人稱PW5亦叫他不要告訴PW6這9A及9B物業是被告人買入才賣給他 ，免得他要多費唇舌向PW6解釋。
185. 被告人說PW5認為9A及9B投資項目有利可圖，可賺大約兩千萬元。被告人稱一早已向PW5講明自己用了大約二千六百萬元從業主那裏買來9A及9B，沒有向PW5隱瞞。
186. 被告人說他在2014年12月23日 將喜利買下的萬利生及裕佳股份轉售給Blissful［交易四 ］，PW6佔Blissful的85%股份，被告人則佔其餘的15%股份。
187. 2015年12月25日，被告人和何氏夫婦到順德旅行。被告人稱他把交易四的股份轉讓買賣協議和Blissful的公司文件盒都帶給對方，大家也有商討9A及9B的圖則。眾人在2015年12月26日回到香港。
188. 被告人說隨後的一兩天， PW6叫他找估價公司去評估PW5宣稱在台灣經營的蘭花生意，因她懷疑丈夫借此藉口在外地搞婚外情。PW6叫被告人不要和PW5說出她的懷疑。
189. 被告人稱他在2015年1月6日將交易四的股份轉讓買賣協議以電郵傳送給何氏夫婦，他說在旅行期間曾把該文件給了對方，但文件最終回到被告人哪裏。PW6在2015年1月初說律師要看件，被告人便把有關的股份轉讓買賣協議再給予PW6。
190. 被告人稱PW5在2015年2月2日下午來電說「弊傢伙」，表示PW6從另一地產經紀那處得悉C68是摸貨及業主的售價是$19,000,000。PW5向被告人說若PW6問及，被告人便對PW6說會作出跟進。PW5通知被告人PW6稍後會來電，提醒被告人PW6的電話是有錄音裝置的。被告人說這次和PW5的談話就是2015年2月2日1549時的5分多鐘通話，PW6在當日1556時便來電質問被告人。
191. 被告人說PW5一直知悉C68和9A及9B的實情，只是PW5沒有和PW6講清楚， 還吩咐自己在電話中順着PW6的話去講。
192. 被告人說PW5在2015年2月2日1842時又來電，被告人向對方稱PW6好像知道很多東西，問PW5怎辦， PW5建議被告人和PW6「嗡住先」，若說不好，被告人可以向PW6解釋自己當時「等錢洗」，有人給他$680,000去推介C68。PW5建議被告人最後減收$680,000去令PW6滿意， 他說「女人睇濕碎數」、「很易打發」。不久，PW6又來電質問被告人。
193. 被告人說他和PW5在2015年2月3日2202時再商議，被告人見PW6不斷追問，叫PW5拿出方案來， PW5宣稱自己會找Thompson幫忙，可以把事情弄妥。不過，PW5叫被告人買機票去暫時離開香港。
194. 被告人說他在2015年2月4日仍有和PW5聯絡。他知道PW5和Thompson聯繫及見面。被告人供稱PW6知道PW5向他「通水」，所以PW5才須找Thompson幫忙。
195. 被告人說他沒有如PW5和PW6所稱那般失蹤。Thompson和他聯絡， PW5則和PW6說項，最後雙方在2015年3月17日達成和解協議【證物D15】，PW5為此感到高興，還請Thompson吃飯。
196. 被告人說情況到了2015年3月26日便起變化，PW5及PW6說他們知道Thompson和潘麗珊的關係，PW5認定Thompson有份參與交易，憤怒地向被告人表示錢是給被告人賺，而不是給Thompson賺。
197. 9A及9B的交易四在2015年3月18日完成，被告人以為C68的交易二在3月31日也可以依期成交，但交易二最後拉倒。
198. 被告人說即使把9A及9B的劏房投資項目賣了給何氏夫婦，自己仍佔該項目的15%股份，可以分取利益，其他獲利則包括交易三和交易四的差價五百多萬元。再者，假若所有劏房成功出售，他的地產公司會得到佣金四百多萬元，他的財務公司也可為劏房買家提供按揭，估計每年可賺取利息大約三百萬元。
199. 被告人說他在交易三可得部份佣金，在交易四也會收取喜利及Blissful兩方的佣金。
200. 被告人說他和Thompson及Thompson的兄弟Carson在2015年5月底見過PW5。PW5認為Thompson涉及有關買賣，指責Thompson不肯承認，並表示他已經去了廉政公署報案。
201. 被告人說何氏夫婦在2015年6月向他及他的兩間地產公司提出民事起訴訟（有關C68 ）。
202. 被告人說他在2015年8月在荔枝角區被人毆打，經已報警。
203. 被告人說自己有不同的業務，包括地產、財務投資和飲食生意。他擁有多間公司，在最高層的控股公司 是Lucky Paradise，他設計的公司架構是要將業務分離，以便引入投資。
204. 被告人說他有很多公司找其他人做董事，找潘麗珊做愉欣及喜利的董事是因為潘麗珊就住在他的鄰座。
205. 2015年3月16日，喜利董事會書面決議【證物P59】，委託及授權陳華虹（被告人的母親）代表喜利簽署和簽立交易三有關出售萬利生和裕佳股份的交易文件。被告人解釋這樣安排是因為潘麗珊在2015年2月知道他和PW6有爭議，不肯再簽文件。被告人否認起初叫潘麗珊出面簽署文件是要隱瞞自己擁有愉欣和喜利這兩間公司。
206. 被告人承認潘麗珊在名義上只是愉欣和喜利的董事，在公司裏沒有股份或實際權益。被告人說他已經告訴PW5，潘麗珊只是名義上為喜利董事。
207. 【證物P13】有一張被告人在2014年12月16日開出給潘麗珊的$100,000支票。被告人解釋因為潘麗珊剛為Thompson誕下嬰兒，Thompson不便出面支付，所以由被告人代Thompson先付錢給潘麗珊，被告人日後會和Thompson對數。
208. 被告人供稱自己在交易二沒有出面代愉欣簽署物業臨時買賣合約，亦沒有在交易四出面替喜利簽署股份轉讓買賣協議，是因為PW5叫他不要讓PW6知道那兩項物業是他剛買回來，然後再賣出來。被告人說在【MFI-2】的物業五交易， PW5也曾叫被告人不要向PW6說被告人不用出錢便可持有彩特的10%股份。
209. 被告人說他曾經錄下自己和PW5在2015年2月的一些對話，有三段錄音，包括他問PW5要怎樣應對PW6，而PW5回答說自己可搞掂事情。被告人說他把手提電話交了給廉政公署，但廉政公署後來說他的手機壞了，無法修復，不能再打開去查看內容，沒有找出他所說的三段錄音紀錄。
210. 被告人否認控罪一的指控，也否認控罪二的指控。
F 最後陳詞
F.1 控方
211. 主控官指出本案各控方證人說的都可信，也有文件支持。他指PW5及PW6對被告人的指控說法合理，而被告人的供詞則有違常理及邏輯。
212. 主控官指被告人身為何氏夫婦的地產代理，在交易二和交易四並沒真誠地履行代理人的受信責任(fiduciary dutites)。
213. 主控官說交易二和交易四文件記錄上的地產代理雖然分別寫為譽匯及盈地，但兩間地產公司都是被告人的，法庭毋須拘泥於公司法的「揭開法團面紗」（piercing corporate veil）原則去考慮被告人是否等同這兩間地產公司，而可從整體証據去肯定被告人在C68和9A及9B的交易都用上複雜的公司架構和潘麗珊這枚「棋子」去詐騙何氏夫婦；被告人在交易二和交易四都隱瞞原本業主的要價，而擅自提高叫價，令何氏夫婦以為這是業主所要，被告人確定何氏夫婦願意以如此高價購買有關物業，便用自己操控的公司（分別為愉欣和喜利）向業主買入物業，再以確認人的身份轉售給何氏夫婦。主控官說被告人在交易二和交易四是何氏夫婦的代理人，隱瞞交易的重要資料。
214. 主控官說業主的真正要價必然是何氏夫婦考慮購入有關物業的重要因素；另外，被告人在C68的交易二也刻意隱瞞自己擁有確認人(愉欣)的實益權益。
F.2 辯方
215. 辯方律師指PW5及PW6作供迴避，說的不合邏輯情理，絕不可信；另一方面，被告人選擇作供，說的合理可信，也有證據支持。律師說即使法庭不接納被告人的證詞，仍難以將他定罪， 因為PW5及PW6說的實不足信。
216. 律師指文件顯示交易二和交易四的地產代理分別為譽滙及盈地，被告人雖然是這兩間公司的股東和董事，但基於「獨立法律個體」（separate legal identity）原則，法庭不應將被告人等同這兩間公司而視他為交易二和交易四的地產代理。律師指證據也不能顯示被告人在交易二和交易四代表這兩間地產公司簽署任何買賣合約，這兩間地產代理公司有其他地產經紀，例如譽匯有一位叫巫明光的地產經紀。律師說法庭不能肯定被告人是有關交易的地產代理。
217. 律師說即使法庭裁定被告人為交易二和交易四的地產代理人，他在有關交易亦有其他角色，被告人是交易二和交易四的確認人（分別為愉欣和喜利）的實際持有人，他是賣家；另外，被告人過往也曾和何氏夫婦合夥投資，今次在9A及9B項目也合資。由於被告人有多重身份，法庭不能斷定被告人向何氏夫婦推介C68和9A及9B的時候，必定是以地產代理的身份作出表述。
218. 律師又說被告人僅向何氏夫婦推介C68和9A及9B兩項物業，沒向對方作出投資建議，而何氏夫婦自己有豐富經驗，控方因此未能證明他們須依賴被告人提供的物業資料去決定是否參與交易二和交易四的買賣。
219. 律師認為控方最多只能證明被告人在交易二和交易四是一名不帶受信責任的介紹代理或招攬代理，他毋須向何氏夫婦披露交易一和交易三的物業買賣價錢，因為交易一獨立於交易二，而交易三則獨立於交易四。
G 討論
220. 辯方對控方證人PW1至PW4說的沒有爭議。本案的事實癥結在PW5及PW6對被告人所作的指控究竟是否可信。PW5及PW6 都說被告人在2015年2月遭到PW6質問之前，並沒向他們倆夫婦透露C68和9A及9B都是摸貨和業主的真正要價；被告人則辯稱一早已經向PW5說明有關物業是自己剛從業主那裏購入，PW5清楚一切，願意向他高價承購，但吩咐他向PW6隱瞞實情。
221. 辯方律師指PW5及PW6作供迴避，諸多隱瞞，說的不合情理邏輯，並非事實；相反，被告人的證詞合情合理，有證據支持，值得信賴。
222. 律師提醒法庭被告人沒有刑事定罪紀錄，應被視為品格良好的人，即可信性高及犯罪性低。
223. 律師指PW5及PW6是夫婦關係，他們及得邦因C68的交易，在2015年6月向被告人和他的兩間地產代理公司提出民事訴訟。律師說PW5和PW6可能會為了在民事訴訟取勝而在本案說假。
G.1 C68
224. 控方指被告人確定PW5和PW6願意付出被告人所說的高價（據稱是業主要價）購買C68，自己才用愉欣的名義向業主購入物業。
225. PW5說被告人在2014年10月初向他講及C68 ，而PW6稱她和被告人在2014年10月14日於電話中商討有關買賣。
226. 被告人供稱他在2014年10月17日才由中原地產經紀Bonnie Wang那處得悉C68的出售消息【證物D1及D20】，因此不可能如何氏夫婦指稱在10月17日之前已經討論買賣。被告人稱自己在2014年10月18日以愉欣的名義向業主買入C68，兩天後（即10月20日）才首次和PW5提及該物業。
227. 被告人在PW6的電話錄音【證物P83第106段】也說自己第一次向PW6講及C68時，愉欣已經買入該舖。
G.1.1 【證物D1及D20】
228. 被告人稱他在2014年10月17日才收到另一地產代理Bonnie Wang給他的C68放盤資料【證物D1及D20】。不過，C68的業主PW1說該物業早已放盤，期間有幾位地產經紀來電問及。
229. 地產代理往往消息靈通，Bonnie Wang肯定不是唯一知道C68出售消息的地產代理。另一方面，被告人是一位資深地產代理，可以從其他來源得悉C68的放盤資料。【證物D1及D20】只能證明被告人在2014年10月17日收到Bonnie Wang給他的C68放盤資料，不代表被告人在該日才首次知悉該物業放售。
G.1.2 手提電話紀錄
230. PW5 說被告人在2014年10月初向他講及C68 ，但在辯方律師盤問下，他表示記不起被告人在2014年10月那一天首次和他說及 C68；PW6則說自己是在旅行回港後，於10月14日致電被告人去討論C68的買賣。
231. 【證物P85】 是PW6的手提電話號碼 9237 xxxx紀錄，【證物D8】是被告人的手提電話號碼 6298 xxxx紀錄。辯方律師說有關紀錄顯示兩人自2014年10月7 日中午聯絡後，直至2014年10月17日上午，期間未再通話，這可反駁PW6宣稱自己在10月14日曾和被告人於電話中討論C68的買賣。
232. 主控官說有關電話紀錄未必能夠正確反映雙方的通話情況，他指出被告人的手提電話紀錄竟有幾次顯示另一方的號碼是被告人自己同一手機號碼。
233. 主控官說出的情況值得關注，沒有電話公司的人到庭解釋為何被告人的手提電話紀錄會有此現象。
234. 不過，更重要的是辯方律師只是假設PW6和被告人每次通話都是使用自己的同一手提電話號碼，所以PW6的手提電話號碼 9237 xxxx紀錄和被告人的手提電話號碼 6298 xxxx紀錄，就是兩人在有關期間的全部電話聯絡。
235. PW6供稱自己會用手提電話9237 xxxx致電被告人的6298 xxxx ，但她也有另一手提電話可以使用（雖然她給廉政公署的口供只提及9237 xxxx那號碼【MFI-3】）。PW6亦說自己有時會將手提電話飛線，或用火炭寫字樓的公司電話與被告人聯絡。在辯方律師的詳細盤問下， PW6最後說她在2014年10月14日用公司電話和被告人討論C68的買賣。
236. 本席信納PW6說及她如何使用手提電話和公司電話與被告人聯絡，裁定呈堂的手提電話紀錄並未反映PW6和被告人在有關期間的全部電話聯絡。
G.1.3【證物D10】
237. 辯方律師呈上交易一的物業臨時買賣合約的一份傳真副本【證物D10】，該文件顯示它在2014年10月23日1229時由+852-2687 -xxxx以傳真發送(但沒有顯示接收號碼)。律師說PW6後來向廉政公署交出此份文件，揭示她和PW5早在交易二(2014年10月28日)之 前，已於10月23日獲得這份交易一的物業臨時買賣合約傳真副本，證明被告人並沒有隱瞞C68是摸貨和業主出售物業的價錢。
238. PW6說她在2014年11月3日才從身在外地的PW5來電而得悉被告人替她們倆夫婦買入C68 ，【證物D10】是她的律師(Kok & Ha)後來由對方律師那裏取得的。
239. 辯方律師呈上【證物D11】，想反駁PW6的說法，指愉欣的律師（何梁律師行）在2015年3月30日交給Kok & Ha律師行的交易一物業臨時買賣合約並沒有上述傳真日期、時間和電話號碼，所以不會是【證物D10】。
240. PW6表示她的確由自己的律師那處得到【證物D10】。在主控官覆問下，PW6確認【證物P94】那份文件是她在2015年4月29日發送給地監局的，轉寄Kok & Ha律師行在2015年4月23日給她有關愉欣的Certificate of Incumbency和交易一物業臨時買賣合約的傳真副本。
241. 【證物P94】的交易一物業臨時買賣合約傳真副本和【證物D10】一模一樣。本席信納PW6後來向廉政公署交出的【證物D10】，就是Kok & Ha律師行在2015年4月23日以電郵寄給她的。
G.2 9A及9B
242. 控方指被告人確定PW5和PW6願意用被告人所說的高價（據稱是業主要價）購買9A及9B，自己才用喜利的名義向業主購入物業。
243. 被告人供稱自己在2014年12月19日以喜利的名義向業主買入9A及9B，三天後（即12月22日）才首次向PW5提及該物業。
G.2.1 相約視察環境
244. PW5及PW6說被告人在2014年12月19日之前，已經和他們討論找工廠單位去改作劏房。 他們一行三人在12月19日到9A及9B樓下視察。被告人則稱自己在2014年12月22日才首次和PW5談及9A及9B，即日帶PW5和PW6到該物業樓下視察環境。
245. 辯方律師指負責和被告人聯絡的是PW6，但她和被告人的手提電話紀錄【證物P85和D12】 及WhatsApp紀錄【證物D9、D13和D19】都不能顯示雙方相約在12月19日到9A及9B樓下視察環境。
246. PW6記不起當天雙方怎樣聯絡，但她說大家早前已經討論有關物業， 2014年12月19日當天，PW5已經從外地回港，被告人便帶他們到9A及9B樓下視察。
247. 辯方律師想藉PW6及被告人的手提電話紀錄和WhatsApp紀錄去顯示雙方沒有相約在12月19日到9A及9B樓下視察。
248. PW6並未肯定自己是以WhatsApp和被告人聯絡關於12月19日到9A及9B樓下視察一事。
249. 至於電話通話方面，PW6說她記不清楚自己如何和被告人聯絡關於12月19日去9A及9B樓下看環境。換句話說， 她不能確定自己當天是否使用9237 xxxx的手提電話和被告人通話，抑或用另一個手提電話，甚至是使用公司電話和被告人聯絡。本席信納PW6所說，裁定呈堂的手提電話紀錄並未反映PW6和被告人在有關期間的全部電話聯絡。
G.2.2 【證物P47】
250. 辯方律師指出被告人於2014年12月19日給9A及9B業主作訂金的兩張銀行本票，在12月16日已經開出，各為$500,000【證物P47】，這可顯示被告人帶何氏夫婦去視察物業前好幾天，已備好這兩張銀行本票作訂金，打算為自己買入9A及9B。
251. 本席信納何氏夫婦的證供，被告人在2014年12月19日之前已經和他們討論找工廠單位去改作劏房，而在2014年12月19日到9A及9B樓下視察環境。被告人顯然是胸有成竹，所以在2014年12月16日備好兩張銀行本票，以便在12月19日確定何氏夫婦的入貨意向後，可以即日和9A及9B的業主簽定臨時買賣合約。即使何氏夫婦當日轉軚，被告人損失的也只是兩張本票的手續費。
G.3 PW5及PW6是否知道C68和9A及9B都是摸貨？
252. 辯方律師指何氏夫婦都是有經驗的物業投資者，曾經多次買賣摸貨，而被告人已給了他們交易二的物業臨時買賣合約和交易四的股份轉讓買賣協議，文件中有條款說明有關買賣涉及確認人轉讓。另外， PW6在2014年11月21日簽訂律師樓職員送上交易二的正式買賣合約，也可見到那是一份Sub-sale Agreement。因此， PW5和PW6不可能遲至2015年2月初才由別的經紀那處得悉C68是摸貨，繼而懷疑9A及9B也有同樣情況。
253. PW6供稱她在2015年2月2日從另一名地產經紀口中得悉C68業主的叫價，因此懷疑該物業是摸貨 ，即日便致電被告人作出質問，但被告人否認，到了2月4日，被告人才在電話中承認【證物P82A】。PW6因C68的情況而懷疑9A及9B也屬摸貨，在2015年2月12日再向被告人質問，被告人承認【證物P83A】 。
254. PW5和PW6都是有經驗的物業投資者，曾買賣摸貨，他們在2015年2月初之前並不察覺C68和9A及9B都是摸貨，的確令人詫異。
255. PW5在外地有業務，經常不在香港，他一向和被告人商討買賣後，交予PW6跟進和處理交易文件。PW5自己沒有多問或細察文件內容，並不出奇。
256. PW6在2015年2月2日至12日的數通電話錄音中，說明自己沒有看清楚文件，並稱自己和丈夫都相信被告人，而被告人一直沒有向他們表明C68和9A及9B都是摸貨，直至有地產經紀透露C68的消息，她才驚覺。PW6在電話對話中表達自然，對被告人多番指責和埋怨，流露不忿，不似裝蒜假稱。更重要的是被告人在電話錄音中承認自己沒有向PW6說明C68和9A及9B都是摸貨；他也沒有向PW6表示自己已經向PW5說清楚，只是PW5要隱瞞PW6。
G.4 被告人為何要替PW5向PW6作出隱瞞？
257. 被告人在庭上辯稱PW5要他向PW6隱瞞實情，後來又向他「通水」，說PW6已經得悉C68的情況，叫被告人在電話中順着PW5的話去說，並提醒被告人PW6的電話有錄音裝置。被告人稱自己因此在電話中只是順應PW6，沒將實情說出，以致當時表達成錄音紀錄那樣，令人對他誤解。
258. PW6的確對PW5在台灣經營的蘭花生意有所懷疑，才要求被告人為她查查該門生意。不過，沒有證據顯示PW5知道PW6對他有所懷疑而對PW6加以防備。
259. 即使PW5知道PW6對他的台灣蘭花生意有所懷疑，本席也看不到為什麼PW5要向PW6隱瞞自己從被告人那裏買入C68和9A及9B這兩件摸貨。事實上，他們倆夫婦過往曾多次由被告人協助買賣摸貨。
260. 再者，即使PW5起初真的想瞞太太，但PW6既然在2015年2月2日已從另一地產經紀口中得知C68的情況，PW5又何須大費周章叫被告人繼續為他隱瞞下去，還向被告人「通水」說PW6會來電質問及可能將電話錄音，又教被告人向PW6說有人給他$680,000佣金去推銷C68。
261. 被告人辯稱他和PW6的電話對話是應PW5的要求而順着PW6的話說下去。不過，從那些電話對話來看，被告人也不算順着PW6的話去說。PW6在電話中多次質疑被告人在愉欣「有份」，被告人一直否認。PW6指責被告人沒有向她們倆夫婦一早說明C68的實情，被告人起初回應說自己並不知情，後來被PW6再三追問，他才於2015年2月4日的電話中承認，但又說朋友給他$680,000佣金去推銷C68。
262. 被告人辯稱這是PW5教他向PW6說出的。他依PW5的吩咐在電話中向PW6作出表達。被告人稱自己的手提電話有幾段和PW5的電話對話紀錄可證此說，但廉政公署後來不能再啟動他的手提電話【證物P1A第9-10段】。不過，除了被告人在庭上宣稱自己的手機有三段和PW5的相關錄音對話，沒有証據顯示PW5要求和教唆他向PW6隱瞞。
263. 即使被告人視PW5為「老細」，要巴結對方，本席也看不到被告人為什麼會替自己找麻煩而為PW5向PW6隱瞞，特別是在2015年2月4日的電話對話中【證物P82A】 ，PW6威脅要投訴被告人的地產代理操守問題，被告人也感到事態嚴重，當時已叫PW6「唔好咁樣住」，他又怎會再為PW5隱瞞PW6下去，那實在說不通。
G.5 和解協議
264. Thompson替何氏夫婦和被告人達成的和解協議【證物D15】涵蓋C68和9A及9B兩項交易，何氏夫婦在協議中並沒有取消任何一項交易，也沒有要求被告人付出分毫賠款，甚至照付對方地產代理佣金。因着這份和解協議，何氏夫婦須付被告人一百四十多萬元去了結雙方的爭拗。辯方律師指2015年3月17日那份和解協議顯示的情況不似是何氏夫婦遭被告人欺詐。
265. PW5說他當時對Thompson還未起疑，於是找Thompson這位共同朋友斡旋他倆夫婦和被告人的爭拗，PW5讓PW6負責商討及簽署協議，自己事後才知道協議內容。
266. PW6確認是她自己決定簽署和解協議，她解釋當時十分迫近9A及9B的完成交易期限（翌日便是2015年3月18日），她的一方已經支付九百多萬元訂金給交易四的賣方喜利，而被告人則透過Thompson威脅要將Blissful清盤，表示和解協議須涵蓋C68。
267. 到了2015年3月中旬，何氏夫婦已為9A及9B的交易四付出訂金合共九百多萬元，成交期限是3月18日，近在眉睫。PW5交由PW6處理買賣，後者的焦急是可以理解的。她在2015年2月和被告人的電話對話中，已說過擔心被告人會攪出問題，表明不想和被告人合作下去，她建議被告人買起她的85%股份，或是被告人出讓他的15%股份。
268. 本席信納何氏夫婦在2015年3月中旬對Thompson還沒起疑，所以由他作中間人斡旋。PW6在3月17日覺得Thompson作出的和解協議條款可以接受，便簽署及照着協議的條款去支付被告人。
269. 另一點要提的是當時何氏夫婦的代表律師仍是劉陳高律師行，未轉換成Kok & Ha律師行。他們在2015年3月底才換上Kok & Ha律師行。（【證物D11】第3段的內容顯示劉陳高律師行遲至2015年3月25日仍代表何氏夫婦。）
G.6 何氏夫婦努力嘗試完成C68的交易二？
270. 辯方律師指【證物D16】顯示何氏夫婦在2015年3月下旬仍然積極準備C68的成交。（該文件顯示大新銀行在2015年3月20日發信給當時仍然代表何氏夫婦的劉陳高律師行。）
271. 何氏夫婦在2015年2月初從姓張的地產經紀口中得悉C68的業主以$19,000,000賣出該物業，懷疑被告人從中作梗，但苦無證據去證明被告人和確認人愉欣有關。何氏夫婦在2015年3月底再度轉換律師。PW6說接手的Kok & Ha律師行替他們追查，從對方的律師得到C68的交易一文件，新的律師Mr Kok表示他們可以選擇取消交易二。
272. 本席信納PW5及PW6在2015年3月底才取消C68的交易二，並非因為缺乏財務資源，而是他們肯定了交易二涉及確認人轉讓買賣與及差價達$9,560,000，又得到更多證據顯示被告人和Thompson都涉及有關交易，於是採納新的律師的建議而取消交易二。
G.7 被告人為何購買C68和9A及9B?
273. 被告人供稱他在2014年10月17日下午四時許由BonnieWang那裏得悉C68的出售消息，業主叫價$19,000,000 ，他於一日後便向業主買入，不減分毫，並支付對方首期訂金$500,000。
274. 被告人如此快速決定買下C68，不和業主週旋議價，必是認為該物業甚值$19,000,000 ，兼且自己有足夠金錢去完成交易，又或是他在2014年10月18日簽署物業臨時買賣合約前，已找到客人確定會承購該物業，自己才會如此入貨。
275. 事實上，被告人沒有在2015年3月31日完成C68的交易一，愉欣遭業主殺訂$1,900,000。
276. 雖然被告人擁有多間公司，自稱有幾門生意，但他在電話對話中不只一次表示自己沒有錢。他向PW6表明自己沒有有能力買下對方在9A及9B的85%股份，就算要拿出自己投資的15%所需的四百多萬元，亦有困難。
277. 本席肯定被告人在2014年10月18日進行交易一與及在12月19日進行交易三，都不是為了自己而買入C68和9A及9B，而是他已經確定有人承購，才會以自己的公司（分別為愉欣和喜利）向業主買入物業。
278. 何氏夫婦後來在2015年3月31日拒絕和愉欣完成交易二，愉欣也不能完成交易一，遭業主殺訂$1,900,000。若然被告人覺得C68甚值$19,000,000，沒和業主周旋議價便買入該舖，而自己有足夠資金去完成交易一的話，他又怎會最後放棄C68，並因而損失$1,900,000訂金?
279. 本席肯定被告人在2014年10月18日進行交易一之前，只找到何氏夫婦承購C68。何氏夫婦聽了被告人的話，以為C68是兩個舖，願意用每間不超過$14,500,000的價錢買入（即總價不超過$29,000,000），被告人鎖定何氏夫婦如此意向，才和C68的業主進行交易一，用實際是自己持有的愉欣的名義購入C68，再由愉欣在2014年10月28日轉售給PW6的得邦［交易二］，被告人代表得邦簽下交易二的物業臨時買賣合約。
280. 本席也肯定被告人在2014年12月19日之前已經和何氏夫婦商討9A及9B的買賣，後來在2014年12月19日一起到9A及9B樓下視察。何氏夫婦對物業的環境感到滿意，同意以不超過$4,000的呎價買入（兩單位的面積約8,000平方英呎，所以總價約為$32,000,000），被告人確定何氏夫婦的購買意向後，用一早備好的兩張銀行本票，以實際是自己持有的公司喜利的名義向業主買入9A及9B［交易三］，然後喜利在2014年12月23日和Blissful進行交易四。本席肯定被告人自己沒有足夠財力購入9A及9B，也沒有找到別的客人，何氏夫婦就是他進行交易三之前找到的唯一承購者，他於2014年12月23日代表Blissful簽下交易四的股份轉讓買賣協議。
281. 被告人雖然曾經將交易二及交易四的買賣文件交給PW6 ，但他在2015年2月遭PW6於電話中質問之前，從沒有向PW6或PW5說出這兩項物業是在上述情況下進行買賣，PW5及PW6當時並未留心買賣文件的細節，不察覺有關交易涉及確認人轉讓。2015年2月2日，PW6質問被告人，被告人起初否認，到了2月4日才承認C68是摸貨，又在2月12日承認9A及9B也是摸貨。
282. 本席肯定被告人在交易二和交易四故意向何氏夫婦作出上述隱瞞，又在交易二故意隱瞞自己透過Lucky Paradise持有愉欣的實益權益。
H 被告人在交易二及交易四是否何氏夫婦的代理人?
283. 主控官說被告人替何氏夫婦處理C68的交易二和9A及9B的交易四，身份都是地產代理，是何氏夫婦的代理人。
284. 辯方律師則指C68的交易二文件顯示地產代理是譽匯，而9A及9B的交易四文件顯示地產代理為盈地。律師說這兩間地產代理公司都是有限公司，有獨立法人身份，並不等同被告人本人。律師又說被告人的兩間地產代理公司也僱用其他人，例如巫明光是譽匯的員工。律師指控方未能證明被告人是處理交易二和交易四的地產代理，就算被告人真的可被視為何氏夫婦的代理人，他也沒有責任披露C68的交易一和9A及9B的交易三的物業買賣價錢，因為交易一獨立於交易二，而交易三則獨立於交易四。
285. 主控官指出譽匯和為盈地這兩間地產代理公司都由被告人持有，但法庭毋須執着挪開公司面紗的考慮，重要的是看整體證據去決定被告人在交易二和交易四是否何氏夫婦的代理人。
286. 辯方律師說被告人與何氏夫婦之間存在錯綜複雜的關係，被告人向後者說及C68和9A及9B時，不一定是以地產代理的身份作出表述。律師指出被告人過往曾與何氏夫婦合夥投資，而他在9A及9B的項目也持有Blissful的15%股份。
287. 被告人和何氏夫婦之間確實有多重關係。被告人多次為何氏夫婦買賣物業【MFI-2】 ，雙方也有社交活動，例如吃飯及同到外地旅行，算是朋友，大家亦曾在【MFI-2】的物業四和物業五合夥投資。
288. 在本案，被告人向何氏夫婦推介C68和9A及9B，並非單單向何氏夫婦說出這些物業放盤的消息，還向他們表示C68可以怎樣出租或出售，又建議9A及9B可分拆成多間劏房出售，令何氏夫婦覺得即使以被告人說出的價錢（以為是業主要價）購入有關物業，也會有利可圖。被告人在交易二和交易四實際擔當地產代理角色，向何氏夫婦作出推介，令他們心動，願意出價及委託被告人替他們買入有關物業。雖然C68最後未能在2015年3月31日完成交易，但那是後話，在何氏夫婦委託下，被告人於2014年10月29日及11月8日代表得邦簽署C68的交易二的物業臨時買賣合約，與及在12月23日代表Blissful簽署9A及9B的交易四的股份轉讓買賣協議。
289. 廉政公署搜出的文件記錄顯示被告人在C68的交易二收取買賣雙方（愉欣及得邦 ）的地產代理佣金【證物P32和 P33】 ，而被告人在庭上作供亦承認他在9A及9B的交易四收取喜利及Blissful兩方佣金。
290. 本席裁定被告人在交易二和交易四實際是何氏夫婦的地產代理，促成和協助他們進行有關交易；被告人在交易二和交易四都為何氏夫婦的代理人。
I 受信責任
291. 律師說即使法庭認為被告人在交易二和交易四擔當地產代理的角色，他也只是招攬代理或推介代理，對主事人沒有任何受信責任。
292. 被告人在交易二及交易四都是何氏夫婦的地產代理，對何氏夫婦負有代理人的受信責任，須真誠地履行代理人責任，正確反映有關物業的重要情況，包括物業屬誰，業主的確實叫價，與及避免自己在交易當中涉及利益衝突；若有利益衝突的話，就要向主事人申報。
J 被告人所說的物業叫價及自身利益會否影響何氏夫婦的買賣決定?
293. 辯方律師說何氏夫婦都是有經驗的物業投資者，曾多次涉及摸貨買賣，他們的着眼點是利潤，若有利可圖，也會高價入貨，即使那是摸貨。律師說沒有證據顯示何氏夫婦依賴被告人向他們所作的表述而決定購買C68和9A及9B。
294. 何氏夫婦確是有經驗的物業投資者，曾多次買賣摸貨。他們是否買入物業當然由自己決定。不過，被告人過往多次協助兩人買賣獲利，得到何氏夫婦信任，他們因此信賴被告人作出關於C68和9A及9B的推介。
295. 何氏夫婦當然看重投資回報，正因如此，物業的叫價必定是他們作出買賣決定的一項重要考慮。被告人向何氏夫婦說C68的業主叫價為$32,000,000 ，而9A及9B的呎價若是$4,000也算抵買（面積大約8,000平方呎，故總價也是$32,000,000），被告人如此表述令何氏夫婦感到他說出的價錢便是業主要價。何氏夫婦信任被告人，被告人向他們作出的C68叫價和9A及9B呎價表述，顯然對他們的入貨決定有重要影響。若何氏夫婦知道被告人擅自抬高毎項物業叫價數百萬元，並用自己的公司先買入才轉售給他們，他們肯定不會參與有關買賣。
K 裁定
296. 辯方律師批評何氏夫婦作供迴避，常稱不清楚或 「唔記得」，兩人說的有矛盾及不合情理。
297. 本席認為何氏夫婦對一些多年前發生的事情細節說得不好及表達不穩，是可以理解的。本席裁定他們和其他控方證人都是誠實可靠。何氏夫婦盡力據實作供，並沒有迴避查問或作虛弄假。
298. 被告人雖然過往並無案底，應被視為品格良好的人，但他在庭上說的明顯不合理，肯定不是事實。本席肯定被告人對控罪一和控罪二提出的辯解都不真確。他在電話和PW6對話，起初矢口否認知道C68是摸貨，這不符事實，他後來才承認自己沒有一早向何氏夫婦說明C68和9A及9B都是摸貨，也承認沒有足夠的金錢去支付9A及9B的15%投資股份，更買不起PW6的85%股份，但他在電話中仍故意隱瞞有關物業是自己實際持有的公司首先買入，才轉售給何氏夫婦一方。
299. 被告人在交易二及交易四分别替何氏夫婦買入C68和9A及9B，身份是何氏夫婦的代理人。他不誠實地擅自抬高物業叫價，說成是業主的要價。當他鎖定何氏夫婦的購買意向後，便用自己的公司（分别是愉欣和喜利）向業主買入物業，再以早前和何氏夫婦說好的抬高價格（虛稱是業主的要價）出售給何氏夫婦，他向何氏夫婦隱瞞交易二和交易四是這般的摸貨買賣，又在交易二隱瞞自己涉及利益衝突，令對方不知道他在愉欣擁有實益權益。
300. 被告人利用Thompson的情婦潘麗珊作為愉欣和喜利的董事，利便進行上述買賣。不過，當PW6在2015年2月初向被告人質問後，潘麗珊得悉情況，不肯再簽文件。被告人便安排自己的母親陳華虹代替潘麗珊簽署 ，陳華虹在2015年2月5日代表喜利簽署交易三的正式買賣合約。
301. 被告人在交易二及交易四分別藉作上述欺騙，欺詐委託他作地產代理的何氏夫婦。被告人在這兩宗交易不誠實地向主事人何氏夫婦隱瞞重要的買賣事實，又在交易二刻意隱瞞自己涉及利益，影響何氏夫婦在C68和9A及9B的買賣決定和利益。被告人並沒有真誠地履行作為何氏夫婦的代理人的受信責任。
302. 控方在毫無合理疑點下證明被告人干犯了控罪一所指的欺詐，本席裁定被告人控罪一罪名成立。
303. 控方也在毫無合理疑點下證明被告人干犯了控罪二所指的欺詐，本席裁定被告人控罪二罪名成立。
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