何靜敏 對 陳輝煌

LDPD 1123/2013

香港特别行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第1123宗

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判 決 書

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1. 申請人是位於涉案處所的業主 (“申請人”)，她於2012年年初購入處所，於7月3日完成買賣，她現時提出申請要求收樓，她依賴一份於2007年3月23日的租約 (“租約”)，租約的簽署人是上手業主與現時的租客 (“答辯人”) 。

2. 申請人指根據租約第十七條指明於頭5年租約期滿後，租客有權續租3年，但條文寫明該3年是活期，她因而有權收樓。此外答辯人亦沒有按提租約第二條行使續租權；最後，由於租約沒有登記，是無效的租約。

3. 答辯人申請批准延遲存檔反對通知書，他的書面理由非常間單，指他持有的租約是有效的租約，指業主無權收樓。本席批准他的申請。在庭上他解釋因為租約第十七條指明他於頭5年租約期滿後，有權續租3年，業主無權在續租的3年內收樓。本席要求他澄清租約第十七條寫明是活期，為何申請人無權收樓，他的說法是活期都是不可以收樓的，因為業主無權選擇終止租賃，只有租客有權選擇續租與否。本席又要求他澄清租約第二段寫明，續租需要書面通知，亦需立新的租約，答辯人承認他沒有提出書面續租通知亦沒有書面新租約，問及為何沒有書面續租通知，他指沒有業主地址，要需要時是找電話約見的，問他為何不約他面交續租通知，他指沒有想過這些事。至於沒有書面新租約的事，他指在簽署租約時，即2007年3月23日，他與上手業主有口頭上協議，無需要簽署新租約而續租的，因此在第十七條寫下租金等細節。他指他不知道業主賣樓，約滿時他與業主的關係很差，因此沒有找業主簽署新租約。

分析

4. 雙方沒有爭議租約的真確性，只是有不同的詮釋方法，相關的租約條款如下：

第一條

“…….訂明租用五年，由二零零七年四月一日起至二零一二年三月三十日止，租客在租用期內不得退租，否則按照所餘租期之時間賠償租金，如租客在租用期一年內要求退租，業主有權另外扣除一個月按金之數目以彌補損失。”

第二條

“……租約期滿，租客如繼續租賃或退租，須於一個月之前以書面通知 (續租則另訂新租約方生效力) ，否則租客需補償一個月租金給業主；如業主要收回樓宇，亦須於一個月前通知租客。”

第十七條

“………租約五年滿後另再加3年活期，其租金每月貳萬貳千元。租客有權租3年。”

5. 從這3段相關條文看來，雙方的協議如下：

(1)租約頭5年是俗稱 “死約” 的協議，租客在這段期間不能退租；否則要賠償所餘租期時間的賠償租金；(第一條)

(2)租客在約滿之後有權續租3年；這3年期間租客有權退租 (活期) ；(第十七條)

(3)租約期滿時如租客退租須一個月書面通知，租客如要續租，亦須一個月通知，並需要另訂書面新租約；(第二條)

(4)租約期滿時如業主方要收樓，須一個月前通知租客。(第二條)

6. 本席聽過雙方的說法，本席同意答辯人所指租約第十七條只給與租客有權行使續租權續租3年，而沒有給與業主行使終止租賃權；首先，因為條文沒有提及業主有這權利，此外，如業主有權終止租賃，這條款會變得自相矛盾，因為雖指給予3年續租權，業主卻可以用一個月書面通知終止租賃權會抹殺給予租客3年續租權的意願；因此，除非清楚明白寫明業主有權終止租賃，否則，本席不會接納申請人的詮釋。此外，本席認為申請人是錯誤詮釋租約第二條，她指租約第十七條寫明是活期，租約第二條指業主可用書面通知終止租賃，兩條合併來看，便等於業主可於3年續租期期間收樓。本席認為租約第二條只是適用於5年租約滿時的續租退租程序，而不是在3年續租期期間，即是如本席在前面說，如果租客不行使續租權，業主有權收樓，這時，業主須按租約第二條發出終止租賃通知書。

7. 隨著而來的問題是答辯人是否已經有效地行使了續租權。就續租是否已有效地行使，原訟法庭馬道立法官 (當時職階) 在Bess Fashion Management Co Ltdv. Star Play Development Ltd & Anor [2002] 1 HKC 708案中指法庭需考慮以下因素：

(1)  首先，要查究有關人士有沒有就續租權的行使方法及程序達成協議。如他們曾協議一個特定方法和程序，就必須按這個方法和程序，續租權方能有效行使；

(2)  如有關人士沒有協議一個特定方法去行使續租權，法庭會詮釋行使續租權的通知，以確定續租權有否有效行使；

(3)  …

8. 本席認為在本案中相關的條款在租約第二條的條文，租約第二條列出約滿時續租或退租的安排。根據租約第二條，租約期滿即使業主退租都要發出通知，這點能否及如何與第十七條配合? 本席認為應該是當租客沒有按既定程序行使續租權，即在租約期滿一個月前發出書面通知，及再訂立新租約。發出書面續租通知是重要的一環，正如馬法官指在這些情況下，業主是較為被動的，因為續租權在於住客，在乎他是否行使。本席認為於約滿前一個月以書面通知業主退租或行使續租權是雙方的協議，亦是合理的安排，答辯人確認沒有發出續租通知書，亦沒有簽訂新租約。

9. 答辯人指他與上手業主有口頭協議無須就續租簽訂新合約，本席不接納，因為這說法與租約第二條相違背，答辯人指當時上手業主很需要他，所以給與他最優惠的條款，但他沒有提供合理解釋，為何這口頭協議沒有寫下來或就租約第二條作出相應的修改。本席察看租約第二條，發現在其中是否可分租是曾經改動過的，由原本列印的 “不可分租” 用手改為 “可分租” 並加簽，因此，可見雙方曾就標準租約的條文加以考慮，亦在某些部份根據雙方意願作出改動，因此本席不接納與條文不符的口頭證據。退一步說，如果雙方的意願是3年續租自動生效，租約應有訂明；更或甚是立一份8年租約，頭5年不得退租，後3年租客可用一個月書面通知退租，但這明顯不是相方的協議。

10. 由於答辯人沒有提供續租通知書，本席無從考慮其內容以確定續租權已經有效行使，無論如何，本席認為雙方曾訂下行使續租權的程序，但答辯人沒有遵守，本席裁定答辯人現時沒有一份有效的合約。

11. 答辯人指租約曾被審裁處郭成員審理 (LDPD 812/2012)，並接納為有效。答辯人不反對本席翻查檔案，此案的申請人是上手業主，他們提交及依賴一份於2007年5月15日簽署的租約 (“5月份租約”)，答辯人不承認5月份租約，只承認本案提交的租約，因此審議點是雙方就租務的協議內容。於審訊後，郭成員認為上手業主指稱5月租約是臨時租約，因此不能代替於本案提交的租約，亦因為5月份租約的日期成疑，郭成員拒絕執行，他拒絕上手業主的收樓申請 (命令日期2012年5月24日) 。他亦提及答辯人手持的租約是有效的租約，因為租約第十七條賦予租客續租權，所以租期未完。不過本席認為郭成員的事實裁決不影響本案的申請人，因為在LDPD 812/2012案中主要探討5月份的租約是否有效，而沒有探討續租權問題。

12. 此外，答辯人面對另一困難是租約未有在申請人與上手業主的買賣合約註冊前根據《土地註冊條例》第(1)條在土地註冊處註冊，因此，便是在所有用意及目的上均絕對無效。

《土地註冊條例》第3條

(1)  除本條例另有規定外，所有作出、簽立或取得並依據本條例註冊的契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決，須按照其各自註冊日期的先後而訂出彼此之間的優先次序，而該等註冊日期須按照根據本條例訂立的規例斷定。 (由1911年第50號附表修訂；由1978年第34號第2條修訂；由1980年第56號第4條修訂)

(2)  凡上述的所有契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決沒有作出註冊，對於就同一幅地、物業單位或處所付出有值代價的任何其後真誠買方或承按人，在所有用意和目的上均絕對無效：

但本款所載的任何規定，並不引伸而適用於任何租期不超過3年且繳付全額租金的真正租契。 (由1911年第50號附表修訂)

13. 根據王法官在 Wellmake Investment Limited v. Chan Yiu Tong  HCMP 2820 of 1995一案中裁定，如租約沒有根據《土地註冊條例》第(1)條註冊，便是在所有用意及目的上均絕對無效，因而不會約束新業主，他裁定新業主有權收樓。

14. 王法官判決書第6頁的相關段落原文如下：

“The Assignment was not apt to create a new obligation by the Plaintiff to the Defendant and the terms of the Assignment between the Plaintiff and the owner (not between the Plaintiff and the Defendant or between the Defendant and the owner) is simply irrelevant. In my view, the Assignment would have been carried into effect, as being subject to the Tenancy Agreement (containing the Option Agreement) if this instrument was properly registered in time but it was not and it was due to its non registration that section 3(2) has its operation under the Ordinance.”

15. 王法官的判決亦得到上訴庭的贊同，因而駁回了租客的上訴。見Wellmake Investment Limited v. Chan Yiu Tong [1996] 2 HKLRD44。

16. 雖然答辯人指申請人知道租約的存在，申請人亦不否認，但根據上述案例，申請人即使知道亦不能對答辯人提供幫助，因為這是法例要求。凡未根據《土地註冊條例》第(1)條在土地註冊處註冊，便是在所有用意及目的上均絕對無效，租約是5年的租約，因此不能獲得第3(2) 條中訂下的豁免(proviso) ，本席裁定在這情況下根本雙方沒有一份合法可執行的租約，因此雙方關係是一個月的租約。

總結

17. 本席認為租約是唯一的租約，沒有就其中的第二條達成口頭協議，根據租約第二條，答辯人需於約滿前發出續租通知書告知上手業主他要行使續租權，而新的租約必須是書面的，本席裁定答辯人未有按雙方同意的程序行使續租權，答辯人亦承認上手業主沒有在任何時候口頭上確認讓他行使這X租權，即使本席在這議題的分析有錯誤，租約亦因為沒有根據《土地註冊條例》第3(1)條註冊，而申請人與上手業主的買賣合約是2011年12月3日簽訂，於2011年12月13日在土地註冊登記，因此根據第3(2) 條，沒有在2011年12月13日前登記的5年租約便是在所有用意及目的上對新業主均絕對無效，因而不會約束申請人，因此無論如何，雙方只有一月租的租約，申請人可根據2013年3月21日發出的終止租約通知書要求收樓，本席認為答辯人沒有合法理由拒絕交回空置管有權。

18. 本席裁定申請人得直，頒布收樓令。

命令

19. 本席命令如下：

(1)批准答辯人延遲提交反對通知書；

(2)反對通知書無須送達；及

(3)答辯人交回空置管有權。

20. 申請人要求訟費，本席評估為400元。