YEUNG PO CHEONG 對 TEMPO CORPORATION LTD

LDPD 1313/2023

[2023] HKLdT 70

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2023年第1313宗

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判案理由書

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1.  本席在2023年11月22日的聆訊中， 撤銷申請人的收樓及追租申請，理由是申請人違反租約， 沒有把九龍佐敦道22號鴻運大廈，5字樓F室（下稱「涉案處所」）交予租客， 即本案的答辯人。

背景

2.  根據一份2023年8月14日訂立的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把涉案處所租予答辯人作住宅用途， 租期5年， 由2023年10月1日起至2028年9月30日止， 每月租金為15,000元 （包括管理費、差餉及地租）， 但答辯人享有30天的免租期， 由2023年9月1日起至2023年9月30日止。

3.  又根據涉案租約的備註， 答辯人須每年一次過交付全年租金180,000元

4.  申請人於2023年10月26日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收回涉案處所， 理由是答辯人未有繳付由2023年10月1日起的租金， 也沒有繳付根據涉案租約應繳付的3個月租金作為保証金。

5.  答辯人於2023年11月7日向審裁處提交反對通知書， 其內容如下：

「業主和租容（即答辯人）在2023年8月14日簽立租約， 租客並交予三個月按金$45000支票作訂金。租約亦己打釐印， 具法律約束力。

然而， 簽訂租約後， 業主稱有買家洽購其單位， 要求租客無條件取消租約。……

租客不接受業主強行無條件取消租約， 租客重申要求向業主履行租約在9月4日交收 （因9月1日為颱風天， 交收日順延至下個工作天）， 但業主最終沒有履行交收責任。

業主於9月4日的交收日沒有履行租約的交收責任， 亦一直拒絕支取支票， 單方面聲稱要退回支票并取消租約。 有見及此， 租客在上述日期後， 先將支票取消， 待雙方議定新的交收日期再發出支票。 然而， 在10月中， 業主在未有通知租客關於交收日期的情況下， 突然支取支票， 再以彈票為藉口誣衊租客不履行租約。

直到今天， 租客和業主就租約的履行尚未達到共識， 租客從未收到單位鎖匙和單位。 租約問題仍未解決， 租客（即答辯人）反對此項申請。」

2023年11月22日的聆訊

6.  本案於2023年11月22日於本席席前聆訊， 申請人同意答辯人大部份上述的反對通知書內容， 但表示答辯人於2023年9月3日建議在2023年9月4日下午3時交收， 但他有約外出， 並不方便出席涉案處所的交收。 申請人更稱， 他自此後從未有收到答辯人建議的任何交收時間。

7.  申請人又稱， 直至2023年10月18日， 申請人向答辯人發出WhatsApp 訊息， 提醒答辯人的涉案租約起租日期是2023年10月1日， 但答辯人早前發出的支票彈票， 未能兌現， 因此未能收到租金及按金， 如答辯人希望繼續租賃涉案處所， 請補回租金並與他聯絡， 可是答辯人沒有任何回應。

8.  就此， 答辯人代表羅震宇先生（下稱「羅先生」）提供了整套WhatsApp 對話訊息紀錄[1]， 這包括以下訊息：

日期	發送人	內容
2023年8月21日	申請人	羅生 你好 真是不好意思 我要通知你 F座 我不租了 我收到的按金支票退還給你 謝謝
2023年8月29日	羅先生	2023年9月1日早上11點收場， 方便嗎？
2023年8月30日	申請人	羅生、羅太 你好！因私人理由我們不出租F室， 與你們溝通後， 你們也同意。 而你們提出D、E室的租約協議， 由原先每年36萬租及梗約5年， 要降價至每月2.3萬， 7年梗約及其他要求。 我方深思考後， 覺得未合理想， 不能接受。 所以我方建議大家共識取消今次的租務協議， 不論F室的租務和D、E室租務協議裹的違約訂金， 大家雙方互不追究實， 以和為貴， 你們睇法如何。 但如果仍要繼續租用D、E室的話， 只能根據D、E室協議， 每年36萬租金及5年的梗約， 並單位只能作純住宅用途！ 可能這次令你們帶來不便及不好感覺， 在此抱歉， 見諒老人家反應沒有這麼靈光。
2023年8月31日 （上午11時35分）	羅先生	首先， 由始至終， 我們沒有同意不租F單位。 我方仍以合約精神為重， 履行租約， 租全部單位 ( 5樓DEF室 )。 如果你只想無條件取消租約， 這真的違反合約精神。 我跟其他股東也交待不到。 如果你有其他建議， 可以提出商討。 如果雙方未能在交收日 （9月1日） 前另訂合約， 根據8月14日簽訂的租約， 我們要履行合約。 …… 另外， 如果9月1日有8號颱風或以上， 我們可把交收日訂在8號颱風信號除下後的第一個工作天。
2023年8月31日 （下午3時30分）	申請人	租務合約取消通知書 本人業主楊寶昌， 現正式通知添堡企業有限公司， 基於私人原因， 決定取消九龍佐敦道22號鴻運大樓5/F F座單位的租約。 並且願意退回你的按金$45000元及賠償同等數量的違約金。 特此通知 楊寶昌 31-8-2023
2023年8月31日 （下午4時10分）	申請人	羅生 羅太 你們好 今日2023年8月31日， 現通知你們基於私人理由， F座我就決定不租給你們了， 我願意退回按金支票……， 及賠償支票。 請在今日2023年8月31日晚上9點回覆， 如未有回覆當作答允。 另外我盡快在12小時內將按金支票、賠償支票及正式通知書文件托專業人士送到你公司通訊地址， 謝謝！
2023年8月31日 （下午4時39分）	羅先生	我方基於雙方簽訂的租約而通知你交收。
2023年8月31日 （下午4時40分）	羅先生	你想取消通知， 基於什麼？ 我方從來沒有簽任何同意文件。
2023年8月31日 （下午4時41分）	羅先生	你基於私人理由想悔約， 就不租給我方， 還限定我方今晚回覆， 這不是好好商議態度。 如果你想重新商議， 我方可以。 但不是你單方面想怎樣就怎樣。 也不是你簽約後再添加任何條款就添加什麼。 請你留意。
2023年8月31日 （下午5時29分）	申請人	羅生 羅太 你們好 由於把DE座租給你們 我們兩人住在609房 空間實在大小 同時還要放置煮飯的器具及雪櫃 確實緊迫 而我們都近80歲的老人真的很難適應， 所以想取回自住 並在有買家的情況下 盡快賣掉。這是我們不想租的理由。 如果我們不租F座而令到你失去預算而感覺不妥， 其實我們也願意商討一可行方案 或是我取消F座租約 而你也取消D、E座程約 雙方都不殺訂或賠訂 你看又如何呢？
2023年9月1日 （下午1時35分）	羅先生	謝謝提議 我方不同意無條件取消租約
2023年9月1日 （下午5時38分）	申請人	那你有什麼提議？
2023年9月1日 （下午7時36分）	羅先生	上次見面提議了， 延長租期和減租。 我們可以在這方向上稍微調整。 如果像你的提議無條件取消租約， 我方不同意。
2023年9月2日 （上午11時29分）	申請人	我方不接收延長租期及減租 D、E座租約只能按現有租約執行 而且只能作為純住宅用途 不可以轉讓 分租 及作為公司的員工宿舍， 因為這不是我租給你的原意
2023年9月3日 （下午2時51分）	羅先生	由於9月1日為颱風天。 下一個工作天是9月4日。 所以， 明天下午三點進行全部場地（鴻運大樓5樓DEF室） 交收， 方便嗎？
2023年9月3日 （下午4時16分）	申請人	F座 我們已決定不租 且已通知你 文件我們亦會寄出 D E座只能按原租約條欵作住宅用途 不可轉讓 分租或作為員工宿舍 因為是5年合約 需要到政府登記 登前我需要先確認 *每年十月一日一次過交清全年租金， 後面4年請交期票。 *未經業主書面同意， 單位內不得作結構性改變。 *由於貴公司是有限公司 股本只是$1000元 所以我方要求租方提供董事個人財務擔保及出示物業証明及有效的住宅地址。 *租客同意只做為純住宅用途 *租約期間不能轉讓 分租及作為公司的員工宿舍 *由於不能轉讓 所以請先提供住客的人數及姓名 及身份証號碼以防止轉讓 簽署後再到律師樓簽署作實 如果這些條件不能履行 那我是不會租給你的 另明天下午 我們有約外出 不方便。
2023年10月18日 （上午8時46分）	申請人	羅生： D E F 座兩份租約的起租期是1/10/2023， 現仍未收到兩份租金合共54萬， 請問何時繳交？ 是否繼續租用三個單位？ 請見字回覆！ 另外麻煩盡快交回兩份正本租約給本人， 謝謝
2023年10月18日 （下午3時29分）	申請人	羅生 你交的兩張按金支票 （三個月按金， 分別是F座$45000元， D E座$90000元 兩張支票都彈票 你是否不想租這三個單位 請回覆 謝謝
2023年10月20日 （下午5時59分）	申請人	羅生 如果你不想租了 那是否我們雙方簽一個取消租約的協議 這對你也沒有損失 我們也不再追究 這對雙方都好 否則我們告上法庭追討一年或五年的租金損失 你也要請律師也要花費 你覺得如何？ 如果同意 請約個時間傾吓！ 同時你要把在田土廳登記的租約取消

9.  羅先生同意他或答辯人沒有就上文申請人最後兩個訊息作出回應。

合約中的時限是否屬合約中的要素

10.  在鄧慧鳳訴孫樂維及另一人， HCSA 26/2008（無彙報的案例，日期為2009年3月24日）一案， 答辯人經地產公司介紹，在2007年4月12日與上訴人簽訂了臨時租約，租用涉案單位兩年， 雙方同意於2007年4月17日提前交收涉案單位， 答辯人亦在當日全數支付臨時租約訂明須支付的按金及上期租金。可是雙方其後為一小事發生爭拗， 上訴人更於2007年4月20日更換單位門鎖， 小額錢債審裁處在2008年5月20日作出命令， 裁定上訴人違約， 其中一個主要原因是該臨時租約已具備在法律上有效租約的必要條款（包括定約雙方的身份，出租物業的詳情，按金及租金的數額，及租期等）。上訴人不服提出上訴， 高等法院原訟法庭考慮上訴人違約時認為， 違約作為是否導致相關合約因而被終止，取決於該作為是否可合理地被視為作出作為的一方，不會或不能繼續履行該合約。[2]

11.  法律權威典籍Chitty on Contracts （2021年）第34版說：

“A renunciation of a contract occurs when one party by words or conduct evinces an intention not to perform, or expressly declares that he is or will be unable to perform, his obligations under the contract in some essential respect. The renunciation may occur before or at the time fixed for performance. An absolute refusal by one party to perform his side of the contract will entitle the other party to treat himself as discharged, as will also a clear and unambiguous assertion by one party that he will be unable to perform when the time for performance should arrive. Short of such an express refusal or declaration, however, the test is to ascertain whether the action or actions of the party in default are such as to lead a reasonable person to conclude that he no longer intends to be bound by its provisions. The renunciation is then evidenced by conduct. Also the party in default：

'… may intend in fact to fulfil (the contract) but may be determined to do so only in a manner substantially inconsistent with his obligations '

… In such a case, there is little difficulty in holding that the contract has been renounced …”

12.  觀乎申請人在2023年8月21日至2023年9月3日與羅先生的對話訊息， 申請人很明顯已不會執行涉案租約把涉案處所交予答辯人。

13.  另有關合約中的時限，是否屬合約中的要素的法律原則，在Chitty第27-029段已說：-

“Time is of the essence … [where] the circumstances of the contract or the nature of the subject-matter indicate that the fixed date must be exactly complied with, e.g. the purchase of a leasehold house required for immediate occupation …”。

14.  雖然本案所涉的租期為5年， 不是在鄧慧鳳案的兩年， 但免租期經已過去， 而租期亦已應在2023年10月1日開始， 但申請人無意主動約羅先生或答辯人進行交樓。

15.  又雖然涉案租約的時限屬合約中的要素並已過， 但答辯人可放棄追究， 這正如英國Webb v Hughes (1870) LR10 Eq218一案, 法官Malins VC所說, 即使合約時限已過， 雙方仍可繼續商討完成合約：

“… if the time is once allowed to pass, and the parties go on negotiating for completion of the purchase, then time is no longer of the essence of the contract. But, on the other hand, it must be borne in mind that a purchaser is not bound to wait an indefinite time; and if he finds, while the negotiations are going on, that a long time will elapse before the contract can be completed, he may in a reasonable manner give notice to the vendor, and fix a period at which the business is to be terminated…”

16.  可是在本案， 羅先生或答辯人沒有繼續要求與申請人商討收樓完成合約， 正如上文第6段所說， 申請人再沒有收到答辯人建議的任何交收時間。相反，答辯人將按金支票取消， 也未有繳付由2023年10月1日起的租金， 其行為已等同接受了申請人的悔約。Chitty第27-055段正好說明此點：

“The decision to be taken by the innocent party is sometimes described as an ‘election’ between termination and affirmation and the impression given thereby is that the innocent party must choose between the two extremes and that there is no ‘middle way’ or ‘third choice’ open to it. It is true that there is no:

“… third choice, as a sort of via media, to affirm the contract and yet be absolved from tendering further performance unless and until [the breaching party] gives reasonable notice that he is once again able and willing to perform”

判決

17.  因此， 本席裁定申請人違約，涉案租約亦因限期已過而失效，申請人不能向答辯人追討租金。又基於上文第16段理由， 本席拒絕羅先生提出強制申請人完成涉案租約。Chitty第27-066段末如是說：

“Once a repudiation has been accepted, the acceptance cannot be withdrawn. If the parties thereafter resume performance of the contract, their rights are governed by a new contract, even if the terms remain the same.”

18.  由於本席裁定申請人敗訴， 理應支付答辯人訟費。 亦由於上訴法庭在何靜敏訴陳輝煌， CACV 269/2013 （無彙報的案例，日期為2014年4月11日）一案第59段的判決[3]， 本席同意羅先生可於另訂日期於2024年1月11日審理有關訟費及答辯人因申請人違約而引至的損失 （如有）。