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DCMP 3246/2021
[2024] HKDC 351
香港特別行政區
區域法院
雜項案件2021年第3246號
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IN THE MATTER of Summary Proceedings for possession under Order 113 of the Rules of the District Court |
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IN THE MATTER of All That piece or parcel of land registered in the Land Registry as The Remaining Portion of Lot No. 1364 in Survey District No.4 situate lying and being at Tsuen Wan, New Territories, Hong Kong together with the messuages, erections and buildings thereon (“the Lot”) |
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IN THE MATTER of an area within the Lot and the Structure erected thereon known as Kau Wa Keng New Village 33G (“the Area) |
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| 原告人 |
CORNHILL ENTERPRISES LIMITED |
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| 第一被告人 |
詹士平（CHIM SZE PING） |
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| 第二被告人 |
The Occupier(s) of the Structure known as
“Kau Wa Keng New Village 33G”
九華徑新村33G號 erected on the Area
within The Remaining Portion of Lot No.1364
in Survey District No.4 |
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| 主審法官： |
區域法院暫委法官麥國昌內庭聆訊（公開） |
| 聆訊日期： |
2023年12月6日 |
| 判決書日期： |
2024年3月5日 |
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判決書
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前言
1. 原告人在2023年5月2日以第一被告人沒有存檔答辯書而獲得針對第一被告人的非正審判決（「該判決」）。
2. 第一被告人在2023年5月9日以傳票申請「反對」該判決。
3. 在2023年8月31日，聆案官蔣文晴撤銷第一被告人的申請（「該命令」）。
4. 第一被告人在2023年9月15日以傳票申請「取消」該命令。有鑒於第一被告人親自行事及未能掌握準確之法律用語，本席視第一被告人的傳票為對蔣聆案官的命令提出上訴。
針對聆案官決定上訴的法律原則
5. 法庭在處理針對聆案官決定的上訴時，是以重新聆訊的方式處理：見香港民事程序2024第一冊58/1/2段。
6. 針對聆案官決定的上訴須在判決作出後14天內提出：見區域法院規則第58號命令第1(3)條。
7. 若申請人逾期提出上訴，法院在行使酌情權以決定是否現延長時限時，須考慮 (1) 延誤時間的長短；(2) 延誤是否有合理解釋；(3) 擬上訴的成功機會，及(4) 批准延期是否會對擬上訴的對方不利：見甘及伍 [2019] HKCA 1115。
8. 法庭在處理上訴時，除非有特別理由，不得收取進一步的證據：見區域法院規則第58號命令第1(4)條
第一被告人的逾期申請
9. 第一被告人在該命令發出的第15天提出上訴，逾期1天。
10. 從任何角度來看，該逾期屬非常輕微。再者，原告人亦沒有就該逾期提出任何反對。本席亦不認為批准第一被告人延期提出上訴會對原告人造成任何不利。
11. 因此，本席行使酌情權容許延長第一被告人提出上訴的時限。
第一被告人於2023年9月15日存檔的誓章
12. 原告人反對第一被告人於2023年9月15日存檔的誓章（「該誓章」）的內容。
13. 區域法院規則第58號命令第1(4) 條規定如下：
「(4) 除非有特別理由，否則在根據本條規則上訴時，不得收取進一步的證據（但關乎在作出有關判決、命令或決定的日期後發生的事宜的證據除外）。」
14. 要構成「特別理由」，須符合Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489所開列的條件如下：
(a) 該等證據不能在原審時透過合理的努力而獲得；
(b) 該等證據必須是如獲得接納對案件的結果有重大影響（但不需是決定性的影響）；及
(c) 該等證據必須是可信的。
見香港民事程序2024第一冊58/1/3段。
15. 第一被告人在該誓章所陳述的，關乎33G屋的由來和居住的歷史，及原告人處理31號牌照屋的手段。該等證據明顯未能符合Ladd v Marshall的第一項條件。
16. 因此，本席不能接納該等新增的證據。
17. 此外，該誓章亦包含10段「被告人陳詞大綱」。本席以該等內容為第一被告人的書面陳詞處理。
該判決
18. 在2022年5月27日的聆訊中，聆案官朱婉儀就原告人的訴訟發出指示，包括原告人須在2022年6月24日或以前存檔及送達申索陳述書，及第一被告人須在2022年7月22日或以前存檔及送達抗辯書。第一被告人出席了該聆訊。
19. 其後原告人在2022年6月24日存檔及送達了申索陳述書。
20. 然而，第一被告人並沒有存檔任何抗辯書。
21. 在這情況下，本席接納原告人基於第一被告人沒有存檔抗辯書而獲得的判決為合乎常規的判決。
22. 上訴庭在Harbour Hero Enterprises Ltd v Chau Nung Tai [2019] 3 HKLRD 174中指出若被告人要推翻合乎常規的判決，須證明其抗辯理由具備真實的勝算把握。在評估的時候，法庭須就被告人的抗辯理由是否具有真實的勝訴前景作出臨時性的判斷，包括評估被告人（與原告人之間存在分歧）的證據是否會被接納的可能性。在評估時，法庭須緊記有關申請是一項非正審申請及須合乎比例[1]。
原告人案情
23. 原告人為測量約份第4約地段第1364號餘段（「該地段」）之分權共有業主，佔45.03%。其餘權益屬吳氏家族所擁有。
24. 九華徑新村33G號為一間建築在該地段上的寮屋（「該寮屋」）。
25. 原告人稱第一及/或第二被告人在沒有吳氏家族或原告人的許可下侵佔該寮屋。
第一被告人的說法
26. 第一被告人稱他在九華徑村出生及長大。
27. 該寮屋在60年代由一位何先生居住。該寮屋是在何先生的31號屋的地上建立的，當年由一位莫麗英女士居住。莫女士每年交400元給何先生，何先生則每年三月交地租1,000元給吳氏家族。
28. 由於莫女士患病，她以400,000元將該寮屋轉讓給第一被告人。之後第一被告人繳交該寮屋的差餉及水電費。
29. 原告人在80年代才向吳四妹買下該地段的部份權益。
討論
30. 以第一被告人所稱，何先生並非31號屋或該寮屋的業主，而是吳氏家族的租客。而莫女士為何先生的分租客。
31. 以此關係來看，莫女士與第一被告人之間的400,000元交易與土地的權益無關。當然，莫女士亦從未擁有該地段的任何權益。
32. 在這情況下，第一被告人並不能以業權擁有人的身份佔用該寮屋。
33. 根據第一被告人的說法，他並非聲稱他獲得莫女士的許可而佔用該寮屋。就算他以此為抗辯理由，由於莫女士並非該寮屋的業權擁有人，她無權許可第一被告人佔用該寮屋。
34. 本席亦從逆權侵佔的角度考慮第一被告人可能的抗辯理由。
35. 若逆權侵佔的訴訟因由在1991年7月1日之前產生，第一被告人須證明他的侵佔超過20年。反之，第一被告人須證明他的侵佔超過12年：見時效條例第38 A條及Law Bing Kee v Persons in occupation of RP, HCMP 2270/2009, 8/3/2013第32及33段。
36. 然而，第一被告人並沒有指出他從什麼時候開始佔用該寮屋。
37. 充其量，第一被告人在2023年3月3日所存檔的誓章的證物，包括以第一被告人名義登記的催繳及截水通知書及徵收差餉及地租通知書，發出年份皆為2021年。這不足以證明第一被告人的佔用超過12年。
38. 因此，本席不認為第一被告人能倚賴逆權侵佔為抗辯理由。
39. 在這情況下，本席不認為第一被告人有任何有勝訴把握的抗辯理由。
結論及命令
40. 基於上述原因，本席達致與蔣聆案官相同的結論。第一被告人的上訴必須被撤銷。本席因此維持蔣聆案官的命令。
訟費
41. 本席頒下訟費暫准令，第一被告人須支付原告人本上訴的訟費，本席並頒發大律師證書。該訟費將以簡易評估方式評定。
42. 除非在本判決書日期起計14天內任何一方以信函向法院申請更改，上述訟費暫准令將成為絕對命令。
43. 在訟費暫准令成為絕對命令後的14天內，第一被告人須存檔及送達其就原告人於2023年12月4日存檔的訟費清單的反對清單。
原告人：由胡關李羅律師行轉聘劉健大律師代表
第一被告人：沒有律師代表，並親自應訊
第二被告人：沒有律師代表，缺席聆訊
[1] 原文是：“10. The relevant principles regarding the setting aside of a regular default judgment are not in dispute. As stated by the Judge, the defendant would have to show “a real prospect of success”, which means that she should show that her defence carries some degree of conviction (Premier Fashion Wears Ltd v Li Hing Chung [1994] 1 HKLR 377, 383). In assessing whether she has shown a real prospect of success, it should be borne in mind that there should be no mini-trial on affidavit evidence. The court is to form a provisional view as to whether she has a realistic prospect of successfully defending the action and this will involve assessing whether her evidence on disputed factual matters has a realistic prospect of being accepted. The assessment has to be carried out mindful of the interlocutory nature of the application and with a sense of proportionality (Maryo Development Ltd v Tsang Yau May (CACV 101/2015, [2016] HKEC 74, 11 January 2016), [13]).”
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