蔣梅生 對 CHU KIT MAN

LDPD 254/2026

[2026] HKLdT 33

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2026年第254宗

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判決書

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是次申請

1.  是次非正審申請由答辯人於2026年5月5日提出，要求就審裁處於2026年3月26日作出的判決（「該判決」）批准逾期上訴許可（「逾期上訴許可申請」）。

背景

2.  這是一宗業主因租約期滿而要求收回處所的案件。

3.  本案涉及位於Flat B on 16/F of Tower 1, Bayshore Towers, No.608 Shi Sha Road, N.T.的處所（「該處所」）。

4.  根據申請人和答辯人於2023年1月31日簽署的書面租約（「該書面租約」），申請人把該處所以租金每月港幣12,900元出租予答辯人，租期三年，自2023年3月1日起至2026年2月28日為止，包括首尾兩天。

5.  申請人在2026年3月2日向土地審裁處提交申請通知書，展開是次訴訟，指由於該書面租約已於2026年2月28日完結，雙方未有簽定任何新租約，故申請收回該處所的管有。

6.  答辯人在2026年3月10日於審裁處存檔反對通知書，其內容節錄如下：

「 … 2025年11月30日，接蔣梅生手機短訊『我們的租約由2023年3月1日至2026年2月28日就約滿了，至約滿前三個月通知聲您，想知道您是否續約？』2025年12月22日，我手機复短訊 『蔣小姐好！同意如前續約！』這是多年的做法，等待蔣小姐的文本簽署，多次致電催促未果… 」

7.  案件於2026年3月26日進行聆訊。申請人與答辯人都親自出席聆訊。

8.  於聆訊中，雙方均確認該書面租約的內容，並都提交了電話訊息通訊內容支持各自的案情。本案相關訊息綜合如下：

時間	申請人發出	答辯人發出	提供方
2025年11月30日 上午9時11(12)分	朱生，您好！ 我們的租約由2023年3月1日至2026年2月28日就約滿了，至約滿前三個月通知聲您，想知道您是否續約？…。		雙方
2025年12月22日 上午10時34分		蒋小姐好！ 同意如前續約！…	雙方
2025年12月22日 下午1時01分	朱生好！ 如签约，我们應該是市场近排幾個月的成交价作为标准。因為是续约，可以便宜的。但之前价格低了，我们需要调整价格！…		申請人
2025年12月29日 上午10時15分	朱生，您好！ 由於要尊守合約寫明要一個月前签定租约。 如果我們没能在（2026年2月份）前没签定租约,就當自动放弃续租了。 上述單位的租賃将於2026年2月28日终止，敬請在該日将單位交吉与本人。…		申請人
2026年1月21日 下午2時44分	朱生好！ 我同先生商量了，決定加一成10%租金。如果你同意，我們簽一份新的租約。	不同意！ 按既定承諾續約！	雙方
2026年1月23日 下午3時52分	我無承諾给你！一切以合约為準！		申請人
2026年1月31日 下午2時37分		蒋小姐好！ 一直等待你承诺如前抄写续约的文本！…	雙方
2026年1月31日 下午5時35分	朱生好！ 我們只是協議租金，以合約為準。近三年费用都加了，政府的差餉加了接近六成，管理费也加了两成。租金加一成，是合理范围內。…		申請人
2026年2月25日 上午9時41分	朱生，您好！ 租住單位的租賃將於2026年2月28日終止。温馨提示，朱生在2026年2月28日那天你想幾點鐘，将單位交吉与本人。…		申請人
2026年2月27日 下午6時07分	朱生，您好！ 租住單位於2026年2月28日到期（即就是明天），到現在还沒收到你确定時間交吉交樓於業主本人。我會在2026年3月2日（星期一）去土地審裁處申請。…		申請人
2026年2月28日 下午4時37分		蒋小姐新年好！ 我雖不在香港，也没等到你的續約文本，但會忠實執行協議！續約會於三月一日自然生效！…	雙方
2026年3月6日 上午10時35分		蒋梅生小姐好！ 如前續約，今日正式生效！…	雙方
2026年3月6日 下午3時33分	朱生好！ 你現租住單位租約到期日：2026年2月28日，請留意。…		申請人
2026年3月7日 上午9時36分		蒋小姐好！ 奉上續約新年租金，祝如意開心！…	申請人
2026年3月7日 上午11時49分	朱生好！ 我們之間現在無新租約，我會收回物業。…		申請人

9.  答辯人認為，申請人於2025年11月30日問答辯人「想知道您是否續約」的意思等同申請人向答辯人提出按前租約的所有條款續約，而答辯人已於2025年12月22日回覆「同意如前續約」，故答辯人認為已按原租約續約，只欠申請人提供文本簽署。

10.  申請人則表明，雙方未有就租金達成協議，亦無達成續租協議，租約已於2026年2月28日完結。

11.  其後於庭上，答辯人經宣誓後曾表示，於2025年12月22日後與申請人於電話就租期及租金進行討論，而答辯人亦表示同意加租，但加幅不應是申請人於2026年1月21日提出的百分之十。

12.  經考慮本案相關的情況後，本席認為本案租約已於2026年2月28日完結，亦沒有證據證明雙方就續租達成協議。申請人於2025年11月30日詢問答辯人想知道他是否繼續租賃，至多只能當作是一個要約邀請(invitation to treat)，而答辯人於2025年12月22日回覆「如前續約」則是一要約(offer)，惟申請人已於兩個多小時後作出回覆表明「需要調整價格」，並曾提出要加租百分之十但被答辯人拒絕，而其後的通訊記錄亦顯示申請人沒有同意以原租金或其他租金繼續租賃，亦即未有任何承約(acceptance)。雖然答辯人曾於本案租約完結後存入12,900元作租金，但申請人澄清這並非其要求，而於2026年3月7日的訊息申請人亦已明確表明無新租約並會收回物業。因此，本席於當日聆訊中就本案作出簡易判決，要求答辯人把涉案處所的空置管有權交還申請人，及支付申請人由2026年4月1日至交回處所的空置管有權為止的中間收益。

覆核申請及暫緩執行收樓令狀

13.  於2026年4月17日，答辯人根據《土地審裁處條例》（第17章）第11A條向審裁處提出覆核上述的判決，其理據如下：

「本人提供之電話信息續約答覆明確無誤。而申請人（業主）亦承認已有協議租金。如前續約正確執行。電話信息和口頭承諾同具法律效力。但法官當時沒考慮有關因素。」

14.  同日，答辯人亦存檔了非正審申請，以「已申請覆核」為理由要求暫緩執行收樓令狀。

15.  本席於2026年4月24日通知答辯人，審裁處決定不覆核其決定，理由是答辯人的覆核理由，基本上重覆答辯人於反對通知書中及聆訊時提出的反對理由，本席早已充分考慮，並已在庭上讀出的判決理由中處理。就答辯人提及的電話訊息續約答覆，本席聆訊當日已表示，按雙方的溝通內容，本席認為雙方就新租金加幅未有共識，亦無共同協議，答辯人聲稱的「申請人（業主）亦承認已有協議租金」並不正確。

16.  暫緩執行收樓令狀的非正審申請於2026年5月7日進行聆訊。答辯人當日缺席聆訊。在聆聽申請人親自應訊所作的陳述後，本席撤銷了該非正審申請。

是次申請

17.  於2026年5月5日，答辯人就上述的判決提出逾期上訴許可申請，其理由如下：

「因審裁處決定不覆核2026年3月26日所作出判決。本人相信香港的法治制度，堅信自己的證據確實無誤，故申請上訴，祈能得到正義的判決！」

18.  逾期上訴許可申請的聆訊於2026年5月19日進行，申請人及答辯人俱親自出席聆訊。

19.  聆訊中，答辯人再強調按申請人於2025年11月30日的電話訊息及答辯人於2025年12月22日作出的回覆，已明確顯示雙方以舊租約條款續租，並稱如果處境相反，答辯人悔約而租金下跌，申請人必會按這兩段訊息內容追討答辯人。而申請人於2026年1月31日的訊息提及「我們只是協議租金，以合約為準。」亦表明雙方已有租金協議。至於期間雙方討論加租，只是出於答辯人的好意，並不代表「已續約」的情況無效。答辯人亦表示，由於他的電話常會切換至內地電話號碼，有機會收不到傳送到其本地號碼的電話訊息。

20.  申請人反對以上說法，表明其於2025年11月30日發出的訊息只是提醒答辯人租約將到期要討論續約，而不是按舊租約條款續租的邀請，並重申雙方一直未有就續租達成協議。

適用法律

21.  《土地審裁處條例》第11(2)條：

「在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」

22.  《土地審裁處條例》第11AA(6)條：

「除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納 (a)有關上訴有合理機會得直；或 (b)有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。」

23.  《土地審裁處規則》第30B(2)(a)條：

「向審裁處提出的申請，必須在下述限期內提出 ——

(a)(如上訴所針對的判決、命令或決定不屬非正審判決、命令或決定)自該判決、命令或決定日期起計的28天；(b)(如上訴是針對非正審判決、命令或決定)自該非正審判決、命令或決定日期起計的14天。」

24.  《土地審裁處規則》第30D條：

「即使上訴時限或申請上訴許可的時限或已屆滿，審裁處或上訴法庭仍可在任何時間，延展上訴時限或申請上訴許可的時限。」

逾期上訴

25.  本逾期上訴許可申請針對本席於2026年3月26日所作出的判決，28天的上訴時限理應在2026年4月23日屆滿，但答辯人於2026年5月5日才提出本申請，逾期12天。

26.  答辯人沒有就其逾期提供理由，但其上訴理由是本席未有同意就本案進行覆核。假設答辯人是就覆核決定進行上訴，由本席於2026年4月24日決定不覆核本案開始計算，14天的上訴時限在2026年5月7日屆滿，答辯人於2026年5月5日提出本申請未超出以上時限。

27.  考慮到本案情況，加上答辯人的逾期時間不長，本席不認為有任何重大理由相信延展答辯人的上訴時限會導致違反秉行公正的情況，故本席批准答辯人可於本案逾期作出上訴許可申請。

分析

28.  根據答辯人於逾期上訴許可申請的文件提出的理由及於2026年5月19日的聆訊中作出的陳述，答辯人就其逾期上訴許可申請提出的理由是他提出的證據確實無誤，而這些證據顯示他與申請人已達成續約協議。簡單而言，這只是重覆答辯人於案件聆訊中及覆核申請所作出的觀點。

29.  本席從未質疑答辯人提供了虛假或錯誤的證據。恰恰相反，本席在作出簡易判決時，根據並綜合雙方提出的證據及陳述，作出事實裁斷，認為申請人於2025年11月30日發出的訊息至多只是要約邀請而不是要約，而在本案租約完結後，申請人與答辯人未有達成任何續租協議。當時在聆訊中本席亦已口頭解釋判決原因。

30.  申請人於2025年11月30日發出的訊息未有提及租期、租金或其他條款，亦無提出會按原租約條款繼續租賃，再綜觀全案背境及其他情況，本席認為不可能得出雙方已按原租約續約的結論。

31.  《土地審裁處條例》第11(2)條明確指出，訴訟人只許就法律議題提出上訴，不許就事實爭議的裁斷提出上訴。本逾期上訴許可申請中，答辯人只是質疑本席就事實爭議的裁斷，而未有提出本席於本案中有任何法律觀點上的錯誤。

32.  就算答辯人以其覆核理由作為上訴理由，認為本席未有考慮「電話信息和口頭承諾同具法律效力」，但本席就其電話訊息內容及雙方的其他證據及陳述所作的事實裁斷是，申請人與答辯人未有達成任何續租協議或就續租有任何口頭協議或承諾。故電話訊息和口頭承諾是否同具法律效力與本案無關，無須討論。

33.  本席認為答辯人在本逾期上訴許可申請中，未能確立 (i) 審裁處在法律論點上有錯誤，(ii) 它提出的上訴有合理機會得直，或 (iii) 有其他有利於秉行公正的理由致使該上訴應進行。基於本席以上就本逾期上訴許可申請的分析，本席撤銷答辯人的逾期上訴許可申請。

訟費

34.  訟費一般隨訴訟結果而定，就本逾期上訴許可申請而言，申請人勝訴而答辯人敗訴，而本非正審申請不存在任何特殊因素偏離這基本原則，因此敗訴的答辯人理應支付勝訴的申請人本非正審申請的訟費。但於2026年5月19日的聆訊中申請人表示不要求訟費，故本非正審申請不會作訟費命令。

命令

35.  本席作出以下命令：

(1) 批准答辯人逾期於2026年5月5日作出上訴許可申請；

(2) 撤銷答辯人於2026年5月5日作出的逾期上訴許可申請；

(3) 申請人不要求訟費，本非正審申請不頒訟費命令。