MAXPLEX LTD 對 CHAN HOOK SHING RICHARD

LDPD 1545/2024

[2025] HKLdT 13

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2024年第1545宗

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判 決 理 由 書

(上訴許可申請)

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1.  此非正審申請是由答辯人方提出，要求就審裁處於2025年2月18日作出的判決提出批准上訴許可。

背景

2.  申請人是新界古洞路48號歐意花園B36號屋 (下稱「涉案處所」) 的註冊業主。根據其提交之商業登記紀錄，它是一間物業投資公司。

3.  根據一份日期為2022年12月9日的租約 (下稱「涉案租約」)，申請人（即涉案租約內之甲方）把涉案處所租予答辯人 （即涉案租約內之乙方），租期為兩年，由2022年12月10日至2024年12月9日止，每月租金34,800元 (包括政府差餉地租及管理費等)。

4.  涉案租約的第三條規定：

「該樓之租金必須在每月租期之前日期以銀行自動轉帳方式全數繳納上期租金不得藉詞拖欠，雙方銀行如有任何收費乙方需全數負責，如過期三天乙方仍未能將全數租金交到甲方或乙方不履行合約內任何條件，則甲方有合法之權利將此合約終止 ……」

5.  另涉案租約的第十八條訂明：

「甲方同意給與乙方免租期約7天

（由2022年12月10日至2022年12月16日）開始免租期雙方已需履行此租約所有條款。（倘若在任何情況下，如此租約未能完成，所有免租期租金 “HK$8,000”，乙方需全數付回甲方）」

6.  又根據涉案租約的第十九條的其他條件：

「每月繳付全數上期租金，乙方必需於每月9號或前以 “銀行自動轉帳” 形式直接存入到以下指定銀行戶口，甲方不會另發租單或收據（乙方如有需要 可自行以銀行結單及此合約作證明）。而乙方必須在2023年01月9或前辦妥以 “銀行自動轉帳” 支付每月上期形式繳納之租金，如乙方於以上日期前或任何租約期內履行不到此條款，乙方同意額外支付甲方每月租金之5％作為行政費用。」

7.  於2024年12月3日， 申請人向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2024年10月10日起的租金, 因此要求申請收回涉案處所的管有及追收租金，並要求答辯人退回免租金額及沒有履行租約以自動轉賬支付之5%租金行政費用。

8.  答辯人於2024年12月18日向審裁處遞交反對通知書，內容包括：

「1． 業主並沒有履行其應有責任，為租客提供安全，舒適居住環境。

2. 有關租約已經是雙方的第二份租約，而第一份租約由生效直至終止情況與第二份租約完全一樣 （當時都沒有自動轉賬），當時業主沒有提出任何追討，現時提出之追討申請缺乏充分/額外理據。」

2025年1月20日的聆訊

9.  本案於2025年1月20日本席席前聆訊。

10.  申請人由杜淑敏女士 (下稱「杜女士」) 代表出席應訊，答辯人則由劉有榮先生 (下稱「劉先生」) 代表出席應訊。

11.  劉先生沒有否認答辯人欠租，但爭論申請人追討5%之行政費用。劉先生提交了一份滙豐銀行自動轉帳之申請表格[1]，其中有一欄寫著「Debtor Reference (Compulsory Field) 付款人編號 （必填之欄）」，劉先生說銀行職員堅持一定要填寫。劉先生補充說， 於2021年5月，答辯人在簽署此表格後便交予地產中介轉交申請人， 但申請人說沒有收到，因此未能安排自動轉賬。

12.  本席解釋，在香港的銀行安排自動轉賬，從來也沒有要求收款人提供資料或加簽之說，如果答辯人在此挑戰銀行的安排，可逕自與銀行聯絡。本席相信此安排為常行指示安排，根據涉案租約，租客有責任自行安排。杜女士亦說申請人方面已給予答辯人合理時間去安排自動轉賬。

13.  此外，劉先生說根據涉案租約，租期會於2024年12月9日屆滿，他早於2024年10月已代表答辯人知會申請人，答辯人是會依時搬出的，但申請人仍於2024年12月3日入禀審裁處申請收樓， 實是多此一舉。劉先生認為申請人入禀的目的只為追討欠租，那麼申請人是濫用程序，它不應是在審裁處提出申請，而是應往小額錢債審裁處提出申請。但本席並不同意，因為於2024年12月3日，答辯人確是欠租，申請人有權向審裁處提出收樓及追收租金。

14.  劉先生又提出，於2022年12月再簽涉案租約時， 涉案處所已有多方面需要維修，甚至有僭建，並已知會申請人。可是由於先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，本席即表示答辯人可考慮往其他合適法庭追究責任（如有的話）。

15.  本席在考慮了劉先生的陳述及證供後， 作出了以下頒令:

(1)  答辯人已於2024年12月9日把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人由2024年10月10日至2024年12月9日為止的欠租/中間收益，以每月34,800元計算， 並須依據涉案租約第19段支付申請人5%附加行政費用； 及

(3)  答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為1,245元;

覆核申請

16.  於2025年2月17日， 劉先生又代表答辯人根據《土地審裁處條例》（第17章）第11A條向審裁處提出覆核上述的判決，其理據如下：

1．  申請人於租約期內每月均無對付款方式提出異議或追討， 可被視為接受「以銀行櫃員機轉賬繳交租金」方式，故此本案申請之5%附加費用並不恰當。

2．  本案涉及的租約是雙方的第二份租約，在第一份租約生效時，申請人亦是每月都接受答辯人以銀行櫃員機轉賬繳交租金，並無對付款方式提出異議或追討，答辯人故此有充分理由相信申請人接受「以銀行櫃員機轉賬繳交租金」方式。

17.  本席於2025年2月18日通知答辯人，審裁處決定不覆核其決定 ，因為根據2022年12月9日雙方擬定的租約第19條， 「…… 乙方必須在2023年01月9或前辦妥以 “銀行自動轉帳” 支付每月上期形式繳納之租金，如乙方於以上日期前或任何租約期內履行不到此條款，乙方同意額外支付甲方每月租金之5%作為行政費用。」

2025年2月28日的非正審申請

18.  於2025年2月28日，劉先生又代表答辯人就上述的判決提出上訴許可申請，可是其理據大致重複他在2025年1月20日的陳述：

1．  於2025年1月20日的聆訊中，答辯一方原已準備提出理據，說明在銀行申請辦理自動轉賬安排手續時，需要業主提供 “收款人編號 Debtor Reference”，而業主則拒絕提供，導致未能成功辦理，但本席引用自己的經驗，拒絕容許答辯方詳細闡述有關申請自動轉賬所遇到的障礙及麻煩，對答辯方構成嚴重影響。

2．  審裁處於2025年2月18日作出否決覆核申請的判決時， 只引用涉案租約中第19條，但倘若引用該條款作任何判決，該條款包含“甲方不會另發租單”的做法，違反《業主與租客(綜合)條例》有關業主須發收據給租客的規定。

3．  於2025年2月21日，申請人竟然在毫無理據之下提出追討2020年至2022年第一份租約的全期5%附加費，而事實上該合約已經完結了兩年以上。整個合約期內，申請人皆收取以支票或銀行櫃員機轉賬方式繳付租金，可被理解為默認接受以上述方式收取租金。

2025年3月28日的聆訊

19.  此上訴許可申請於2025年3月28日本席席前聆訊， 劉先生再次代表答辯人，他除了再次提交一份滙豐銀行的「直接付款授權書」外，還提供了他與滙豐銀行職員於2025年2月18日晚上9時44分的WhatsApp通訊，他問：“What should payor put down for Debtor Reference (compulsory field)?”

20.  滙豐銀行職員這樣回答：“This is information that needs to be provided by the merchant. It is recommended that you contact the merchant for enquiry.”

21.  稍後於9時54分，劉先生再問：“From what you’ve just explained, both payor and payee have to provide sufficient information to complete the form, is that correct?”

22.  滙豐銀行職員回答：“Yes, both the merchant and the account holder must provide corresponding information to complete this form.”

23.  至此，本席即向劉先生指出，正如本席於2025年1月20日聆訊中所說，他或答辯人是應該使用常行指示安排。可是他們正在使用錯誤的銀行表格，因為這「直接付款授權書」，根據滙豐銀行職員的上述提示，明顯是用於繳款予商業機構的，這些商業機構在發單的時候，就會提供有Debtor Reference。

24.  本席於2025年1月20日聆訊中也曾說，本席是不應教導答辯人怎樣安排自動轉賬的，著劉先生去與有關銀行了解，可是劉先生又舊事重提。因此本席在此指出，他們在滙豐銀行安排自動轉賬， 應是採用 「STANDING INSTRUCTION REQUEST FORM 常行指示申請表 (Local Transfers 本地轉賬)」。本席又引述另一銀行的例子， 申請自動轉賬是須填寫「綜合直接付款授權書」，當中也有「支賬參考 Debtor’s Reference」一欄，但該表格有註釋如下：

「在「支賬參考」欄內，請填上閣下與收款人之辨認參考資料，例如客戶號碼或電話號碼等。」

這即沒有表示申請自動轉賬之人，需把表格交予收款人確認或提供資料。

25.  又有關劉先生指控“甲方不會另發租單”的做法，違反《業主與租客(綜合)條例》，在 Mandarin Production Limited v Holt, Lee, LDPD 997/2017（無彙報的案例，日期為2017年11月9日）一案, 土地審裁處法官雷健文(當時官階)在判案書的第30段指出，該案的租客是以存錢予業主銀行戶口方式繳付租金，即使業主沒有發出租金收據，也沒有於租客造成困難。

26.  雷法官在判案書其後的第34段更指，根據《業主與租客(綜合)條例》第119RA條，假使業主沒有將收據發給租客，只會被判處根據《刑事訴訟程序條例》的第1級罰款，即2,000元，這並不會影響租客根據租約準時繳付租金的責任。

27.  又根據Patel v Mirza [2016] UKSC 42的案例[2]，法庭可考慮撇除合約違反法例的部份，根據該合約的其他內容進行裁決。

28.  至於劉先生指控申請人追討2020年至2022年第一份租約的全期5%附加費，這與本案無關。申請人或答辯人可考慮於其他合適的法庭提出訴訟。

上訴許可

29.  《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

30.  又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人所作的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

31.  基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可申請。

訟費

32.  最後, 由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情及聆聽雙方的陳詞後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為600元。