DCCJ 1384/2020
[2025] HKDC 931
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2020年第1384號
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原告人
YAU CHUN WING（丘晉榮）
及
第一被告人
王永權
第二被告人
ALL OCCUPIERS of ALL THAT
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聆訊日期：
2025年5月7日
判案書日期：
2025年7月24日
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判案書
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前言
1. 這是一宗有關一塊位於西貢的土地的糾紛。
無重大爭議的案情
2. 本案的原告人為新界西貢丈量約分第253約地段第473號段（All THAT Piece or parcel of ground situate lying and being at Sai Kung, New Territories, Hong Kong and registered in the Land Registry as LOT NO. 473 IN DEMARCATION DISTRICT NO. 253 And of and in the messuages erections and buildings thereon, if any）（“該土地”）的登記業主。
3. 該土地的登記業主一直為原告人的家族成員。根據土地登記冊的記錄，該土地於不同時期的登記業主如下：
時段 登記業主
1937年3月8日前
丘華敏（Yau Wa Man）
1937年3月8日至1948年12月2日
丘振康 （Yau Chan Hong）
1948年12月2日至1961年7月18日
丘永才（又稱丘永財）（Yau Wing Tsoi）
1961年7月18日至1963年11月26日
丘亞業（Yau Ah Ip）
1963年11月26日至2019年11月29日
丘五嬌 （Yau Ng Kiu）
2019年11月29日至今
原告人
4. 第一被告人及第二被告人（合稱“被告人”）則為該土地的佔有人。
原告人的基本案情
5. 根據本案申索陳述書，原告人的基本案情如下：
(1) 原告人於2019年11月22日取得該土地的登記業權後，被告人在沒有得到原告人或其先前的業權持有人准許下非法佔有該土地，並於該土地建造了兩棟分別為兩層高及一層高的房屋。
(2) 雖然原告人分別於2020年3月6日及2020年4月7日透過其律師代表發信要求被告人離開該土地，但被告人沒有遵從原告人的要求。
(3) 因此，被告人的行爲構成對該土地的非法侵入。
被告人的基本案情
6. 根據第一被告人經修訂的抗辯及反申索書，第一被告人的家族自大約1960年後一直佔用該土地。第一被告人由大約2000年後，已經拒絕一位“丘先生”的要求向他繳交租金，因此在2000年以後（“關鍵時間”），第一被告人持續地對該土地實施逆權管有。第一被告人的立場為原告人無權要求第一被告人遷出該土地。第一被告人亦就此提出反申索，要求法庭宣佈原告人對該土地的所有權即告終絕（extinguished）而第一被告人則取得該土地的管有業權（possessory title）。
7. 雖然原告人已經向第二被告人送達本案傳訊令狀，但第二被告人沒有對本案傳訊令狀作出認收，亦沒有參與本案的任何程序。
被告人缺席審訊
8. 即使第一及第二被告人均缺席審訊，但由於原告人代表已經提交送達誓章，證明原告人已經向被告人送達法庭於2025年3月6日所舉行的審訊前覆核就有關本審訊發出的命令，因此法庭認爲原告人已經就本審訊充分地通知了被告人。
9. 有見及此，根據區域法院規則第35號命令第1(2)條規則，本席認爲本審訊應當繼續進行。
本案爭議點及舉證責任
10. 由於原告人擁有該土地登記業權一事並無爭議，因此本案的關鍵主要爭論點是法庭能否認定第一被告人已經成功持續地對該土地實施逆權管有。
11. 在類似的情況下，高等法院原訟庭分別在Laye Man Ho Peter v Tam Man Lai & Anor [2012] 3 HKC 467[1] 及 Lee Siu Fong v Wong Wan Leung & others HCA 122/2012（2017年1月3日）[2] 指出由於訴訟一方已經藉著其作爲登記業主的事實證明其業權，因此另一方（即聲稱逆權管有的一方）負有向法庭證明成功逆權管有的舉證責任。
逆權管有的一般原則
12. 鑒於第一被告人聲稱他就原告人而言在2000年左右開始逆權管有該土地，第一被告人必須證明他佔有該土地超過12年[3] 。
13. 在Lai Chi Kok Amusement Park Company, Ltd (Assignee Of Cornhill Enterprises Ltd) v Lau Cui Wa及另一人 [2024] HKDC 1558 一案中，區域法院暫委法官黃俊傑就有關逆權管有公認的法律原則概括如下：
“15. 在Tsang Foo Keung v Chu Jim Mi Jimmy （CACV 178/2015, 2016年10月28日）一案中，上訴庭在第22段總結以下原則：–”
(1) 法律上如果要將土地的管有權給予一個不能證明其擁有法律上的擁有權的人（legal owner），該人必須證明在關鍵時刻內（在本案中為20年，因為所聲稱的非法佔用發生在1991年之前）事實上管有有關土地和具備相關意圖（下稱「管有意圖」）。
(2) 聲稱逆權管有者是否有足夠程度的獨有控制取決該案件情況，包括：土地的性質以及該性質的土地通常的使用方式。聲稱逆權管有者必須展示他使用土地的方式符合一個擁有法律上的擁有權的人使用土地的方式的預期。
(3) 佔用者必須有管有意圖是，在合理可行以及法律允許的範圍內，不讓任何人，包括土地擁有權人，管有土地。
(4) 聲稱逆權管有者有舉証責任證明他排他性實質管有有關土地，並具備相關意圖。儘管證明的標準仍然是一般的民事標準，即以相對可能性的衡量準則證明，但考慮到對被剝奪管有權的擁有人的嚴重後果，聲稱逆權管有者必須提供強而有力的證據（compelling evidence）證明其管有有關土地，並具備相關意圖。法庭不能輕易假定擁有法律上的擁有權的人放棄了其對有關土地的利益。
(5) 法庭應謹慎對待有關主觀意圖的證據。正常情況下法庭評估聲稱逆權管有者的相關意圖時，穩妥的方法是從逆權管有者的行為、有關土地的性質和使用方式推斷出其意圖。
(6) 如過一個佔用人是透過批准（licence）去佔用土地，即法律上會視批出准許者（licensor）為佔用土地的一方。正如 Tsang Foo Keung 於註腳所引述的 Sze To Chun Keung v Kung Kwok Wai David [1997] 1 WLR 1232，一案中Lord Hoffmann於1235 D-F所指出：批准的效果是，佔用者的佔用行為將被視為代批出准許者所行使（而非佔用者代表自身利益所行使）。當佔用者接受了批准的權益，他就不容否認（estopped）批出准許者有權容許佔用者的佔用行為。
16. 就逆權管有的相關意圖，入侵者的行為必須為無庸置疑的（unequivocal），而且需要用他的外在行為向所有人，包括身在土地上的業主，清楚地展示他的主觀意圖是要管有土地。若他的行為可有另一解讀而他沒有以行為或言語表示他已盡力排斥或排除合法業主，法庭會相信他沒有「管有意圖」，而結果是沒有剝奪業主的管有權。
見：Megarry and Wade’s The Law of Real Property , 10th edition (2024), 第7-032段引述 Powell v McFarlane [1977] 3 P & CR 452; Prudential Assurance Co Ltd v Waterloo Real Estate Inc [1999] 2 EGLR 85 at 87; Tsang Foo Keung v Chu Jim Mi Jimmy , CACV 178/2015, Hon Cheung, Yuen JJA and Harris J, 28/10/2016, unrep 第2.6段
17. 就作為租客的人士聲稱為逆權佔用人，如果佔用人是獲得業權持有人批准佔用或使用土地，或者基於合法權利下獲得管有權，則該佔用人不能向業權持有人提出逆權侵佔（Possession is never adverse if it is enjoyed under a lawful title or with the permission of the paper owner）
見：Law Po Lin v Hau Kwai Fat [2018] HKCFI 1345 第16段，引用 Berkenhead Properties and Investment Limited v Lam Kai-man & Anor （HCMP 1588/2012, 12/1/2016, unrep 第12段）
18. 就一名被批准者（licensor）或租客對土地的佔用：
(1) 一個恆久確立的法律原則是租客不得否定其出租人於土地的業權（estoppel by tenancy）：見：Chan Siu Cheung Henry And Others v Cheung Wing Keung Peter DCCJ 1500/2016 一案中，區域法院高法官在第44段從 Megarry and Wade’s The Law of Real Property , 9th edition (2019) 一書引用的相關段落。
(2) 在租賃期間，租客經由業主批准（permit）佔用土地，即法律上該租客佔用土地的行為是代業主所行使，業主等同通過收租一為對土地持續進行管有/佔用。見：Tang Tak Hong & Others v Cheung Yat Fuk [2002] 3 HKLRD 743 第12-17段。此亦與以上第15（6）段引述有關即法律上會視批出准許者（licensor）為佔用土地的一方相似。
19. 一個逆權佔用者（squatter）能否證明相關意圖是取決於有關案件的所有情況而決定：Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai (1997-98) 1 HKCFAR 55，第69A頁。終審法院在第69D-F段裁定一個曾經佔用土地的前租客於租約完結後繼續佔用土地，並且表示願意向業主支付租金，難以在相關意圖這議題上提出任何可爭辯的説法（arguable case）。因為：
(1) 這樣的意圖顯然及完全與申索逆權侵佔必須證明的相關意圖不符。因此，被告人不能為相關意圖提出可供爭辯的説法。
(2) 被告人表示，見：R v Secretary of State for the Environment ex p Davies [1990] 61 P & CR 487（見：69E-F）
20. 就證據而言，在 Wong Tak Yue 一案中第69A-F、70D-G及71E段，終審法院裁定：–
(1) 佔用人在佔用期間，或在法律程序中被質疑的情況下，作出有關的逆權佔用意圖的陳述，並對自己有利的，法庭都會抱着懷疑的態度，去衡量該些陳述應有的比重；
(2) 佔用人對他自身不利的聲明（declaration against interest）是最好的證據，相比起對自身有利的聲明（self-serving declaration）更為重要；
(3) 例如，如果佔用人聲稱他在所有關鍵時刻都願意及能夠支付租金給業主，並且僅因為沒有業主代表前來收取租金才沒有支付租金。這與逆權佔用者的相關意圖不符，且會導致其申索失敗。
21. 特別就一個錯誤相信自己為合法租客的佔用人是否可提出逆權侵佔的主張逆權侵佔：
(1) 原告大律師公道地援引了 Cheung Kwong Yuen v Sun Hui Fang [2016] 1 HKLRD 464 §11-13，指出法律不會完全禁止一個錯誤相信自己為合法租客的佔用人提出逆權侵佔的主張。但原告指出這不可以直接應用於本案中。
(2) 第一被告依賴 Cheung Kwong Yuen ，主張「如果一個人錯誤地相信他有良好業權或他是合法租客和不知道他是侵入了別人的土地，法律上沒有規定他不能證明他事實上管有有關土地和具備管有的意圖來證明逆權侵佔。因為這是事實上的判斷。「逆權」一詞是針對書面業權人的權益，他的權益由他的土地被別人侵佔日開始，逆權就是佔用者的權益凌駕於書面業權人的權益。」
(3) 詳細閱讀 Cheung Kwong Yuen 可見第一被告陳詞所引述的段落只為判決書的第11段。而判決書的往後段落釐清了一個「錯誤地相信他是合法租客」的侵佔者依然需要符合法律要求的 (i) 事實上管有有關土地和 (ii) 具備相關意圖。尤其 Cheung Kwong Yuen 第12段，引用 Hughes v Cork [1994] EG 25 (CS) 一案，指出法律要求 (i) 事實上管有有關土地和 (ii) 具備相關意圖，即將該土地視為己有，並排除所有他人的意圖。而明顯地，假如該佔有人知道或相信他人為該土地的合法擁有人，那該佔有人就必須有排除該合法擁有人及其他所有人的意圖。 第13段確認 Hughes v Cork 一案所述法律原則於多件香港法庭案件被採納。
(4) 細讀 Cheung Kwong Yuen 一案後可見，而本席亦作法律上的裁定，一個錯誤地相信他是合法租客的聲稱佔用人，假如該佔用人知道或相信他人為該地段的合法擁有人，那該佔有人想成功引用逆權侵佔的法律原則就必須有排除該合法擁有人及其他所有人的意圖。＂
案情分析
缺乏證人證供支持第一被告人的案情
14. 在本案中，第一被告人存檔下列事實證人的證人陳述書及專家證人的專家報告：
(1) 第一被告人本人及其弟婦郭秀英女士（“郭女士”）於2022年2月21日所分別存檔的證人陳述書；
(2) 第一被告人及郭女士於2023年11月10日分別存檔的補充證人陳述書；
(3) 由陳達榮先生（“專家證人”）所撰寫，日期為2023年3月15日關於該土地的土地測量師專家報告。
15. 由於第一被告人、郭女士及專家證人均沒有出席本審訊以確認上述證人陳述書及專家報告内容的真確性及接受盤問，所以，本席並不給予上述證人陳述書及專家報告的内容任何比重。
16. 鑒於缺乏證人證供支持第一被告人就逆權佔有的案情，因此，法庭並不信納第一被告人有提出強而有力的證據以證明其管有有關土地，並具備相關逆權佔有的意圖。
原告人所傳召證人及文件證據
17. 由於原告人及其母親王桂珍女士（“王女士”）均出席本審訊並在宣誓下作供，爲求全面，本席亦對本案中相對重要的文件證據進行分析。
18. 原告人提供了6份由丘永才（即當時登記業主丘五嬌的兄長）代表丘五嬌與第一被告人簽訂[4] 及已加蓋印花稅蓋章的租約，證明第一被告人已經承認從1994年4月1日起至2008年3月31日以租客身份向丘永才繳付租金。
19. 雖然上述租約對該土地的描述（“井欄樹村深朗村冊數3頁307地段”）與其在土地登記冊的資料有所出入，但是，我亦接納王女士對該土地描述的證供[5] ：
(1) 上述租約是由王女士在丘永才指示下預備及草擬的。
(2) 由於井欄樹村及心朗（深朗）村是相鄰的地方，因此名字有時會交替使用。
(3) 在地政總署於2020年5月7日致丘五嬌女士的遺產管理人的信函中也是以地籍冊307頁來描述該土地。
(4) 在丘五嬌/丘永才及被告人家族之間所租賃的只有一塊土地，亦即為該土地。
20. 即使丘永才並不是該土地的登記業主，而當時就丘永才是否代表丘五嬌女士行事亦存在爭議，但是，本席認爲上述租約正正是排除了第一被告人在上述租約租期期間（即1994年4月1日至2008年3月31日）的逆權佔用意圖。正如本席於上述第13段引述Sze To Chun Keung v Kung Kwok Wai David [1997] 1 WLR 1232 一案中，法院指出如果一個佔用人是透過另一人批准去佔用土地，即法律上會視批出准許者為佔用土地的一方，而佔用者的佔用行為將被視為代批出准許者所行使（而非佔用者代表自身利益所行使）。因此，極其量第一被告人也只是在該段時間代表丘永才佔用該土地。
21. 除了第一被告人簽訂的租約以外，本席認爲另外一項關鍵證據為有關該土地放寬政府租約的有關文件。
22. 於1969年12月9日，當時的新界民政署向第一被告人的父親王金發出放寬租約牌照，允許王金及丘五嬌在該土地上豎立臨時構築物。重要的是，放寬租約牌照明確地表示該土地的登記業主為丘五嬌。根據政府記錄，該放寬租約牌照一直獲續期到2022年7月4日，而期間政府亦有收取牌照費。
23. 高等法院暫委法官郭慶偉於Lai Suk Yi v Hau Tso Hee alias Hau Cho Hee Stanley [2018] HKCFI 1149 一案判詞的第65至67段對這類放寬租約牌照在聲稱逆權佔有的案件的重要性作分析，指出如聲稱逆權佔有的一方就放寬租約牌照繳交牌照費，則表示其承認登記業主的業權，亦因此排除了具有逆權佔有的的意圖:
“65. The Receipted Demand Notes covered the years 2006 – 2014 as annual fees for Modification of Tenancy granted on the application of Hau Tsan Pui (侯燦培) for the benefit of Lai Chi Chuen (黎智全) as permittee. The payment of fees evidenced by the 9 Receipted Demand Notes is a continuing recognition of the occupation/possession of the land with the consent of the paper owner. This is incompatible with Lai Suk Yi (黎淑儀) having the intention to possess for the purpose of the Limitation Ordinance.”（中文翻譯：已認收款項的付款通知單涵蓋2006年至2014年期間，作為侯燦培（Hau Tsan Pui）申請所獲批的放寬租約牌照之年度費用，該等放寬租約牌照旨在惠及作為被許可人的黎智全（Lai Chi Chuen）。由該9份已認收款項的付款通知單所證明了費用的支付，持續確認了許可人對該土地的佔用/持有已獲紙上業主的同意。此與黎淑儀（Lai Suk Yi）基於《時效條例》所意圖取得土地佔有權的目的不符。）
66. The 3 sets of documents, ie the Chinese letter by Hau Tsan Pui (侯燦培), the Modification of Tenancy and the 9 Receipted Demand Notes, conclusively established that Lai Chi Chuen (黎智全)’s taking and continuation of occupation/possession of Lot 2241 was with the consent and permission of the paper owner. Possession with the express permission of the head lessor (the Crown or HKSAR Government) and the paper owner is anything but possession as of wrong , ie it is not adverse possession.”（中文翻譯：這三組文件，即侯燦培（Hau Tsan Pui）所撰寫的中文信函、放寬租約牌照以及9份已認收款項的付款通知單不可推翻地確立了黎智全（Lai Chi Chuen）取得並持續佔用/持有第2241號地段一事均已獲登記業主的同意與許可。在登記業主及主出租人（即英國皇家政府或香港特別行政區政府）明確許可的情況下，該持有絕非非法佔有，亦即不屬於逆權佔有。）
67. There is House of Lords authority, cited by our Court of Appeal, that the taking or continuation of possession by a squatter with the actual consent of the paper title owner does not constitute dispossession or possession by the squatter for the purposes of the Limitation Ordinance, Cap 347, see JA Pye (Oxford) Ltd & another v Graham & another [2003] 1 AC 419 at §37 per Lord Browne-Wilkinson …” （中文翻譯： 英國上議院的判例（獲香港上訴法院援引）確立，非法佔用人在紙上業主實際同意的情況下取得或持續持有土地佔有權，不構成《時效條例》（第347章）所指的剝奪土地佔有權或非法佔有行為， 參閲Browne-Wilkinson 勛爵於JA Pye (Oxford) Ltd & another v Graham & another [2003] 1 AC 419 的判詞第37段。)
24. 在Ho, Stephen Kon Ip also known as Stephen Kon Ip Ho 訴Mak, Hing Lung & ors , DCMP3210/2013（2017年9月15日），區域法院法官黃敬華（當時官階）亦於判詞第95段表達了類似的看法：
“第三被告人稱他是有意圖排除原業主來佔用該土地和旁邊他稱曾霸佔的土地，在審前披露了一份租用官地牌照和一些繳付官地牌照費的收據 是完完全全摧毀了他主張擁有排除業主業權佔有的意圖，因為接受租用官地牌照（licence，又可譯作“特許”或“批准”）和支付費用，不就是說明他確認政府是土地的擁有業權人並願意支付使用費用嗎？ 獲政府同意更改使用土地用途而須向政府付費嗎，如果是侵佔業權，那又何須為改變一些條款付費呢 這可推斷，惠霞姨和楊耀在使用該土地和附近的官地和租用的土地時，是透過批准（licence）或租賃（tenancy）使用，在法律上，不構成逆權侵佔
25. 因此，適用上述原則，如果有關牌照費是在第一被告人允許的情況下向政府繳納，則不可能具有排除紙上業主的意圖。
26. 本席亦考慮到第一被告人及郭女士在證人陳述書中[6] 聲稱，有關牌照費一直是由郭女士繳交而第一被告人對有關放寬牌照事宜毫不知情亦無參與其中。本席並不接受第一被告人及郭女士的説法：
(1) 首先，如上所述，由於第一被告人及郭女士缺席本審訊，法庭並不會給與他們的證供任何比重。
(2) 其次，這個説法亦不合乎第一被告人的案情。根據經修訂的抗辯及反申索書 ， 被告人聲稱王金約於1992年過世而第一被告人在關鍵時段（即約2000年之後）一直擁有該地段的獨有控制及佔用權（… the 1st Defendant has had exclusive control and possession of Lot No. 473 since about 2000）。假設這情況為事實，法庭無法信納，在2000年至2022年7月4日期間，向政府繳納牌照費一事是在未經第一被告人允許的情況下進行。
27. 鑒於上述分析，在考慮所有有關證據及按相對可能性的衡量準則，法庭認爲第一被告人無法證明在關鍵時間曾經超過12年的時間無間斷地就該土地進行逆權佔有。故此，第一被告人亦沒有任何法律基礎繼續佔有該土地。因此，法庭撤銷第一被告人的反申索。
濟助
28. 鑒於上述分析及被告人沒有採取合作的態度，法庭認爲應該頒佈強制令，命令第一被告人及第二被告人需於本判決起30天内：
(1) 遷出該土地，並將該土地的空置管有權歸還給原告人；及拆除在該土地上的所有固定附著物及物品，而當中的費用應由第一被告人及第二被告人分別及共同地承擔。
(2) 除了為執行上述命令外，第一被告人及第二被告人，以及其代理人、雇員或以任何形式雇用的人，須停止侵佔該土地及禁止繼續停止侵佔該土地。
29. 除強制令以外，法庭認爲原告人應該獲得2019年11月22日[7] 起的中間利益（mesne profit），而該中間利益應根據市值租金計算。
30. 在本案中原告人並沒有提交就該土地市值租金的專家證據，原告人大律師在陳詞中表示市值租金應當以該土地的應課差餉租值為計算基礎，並依賴車漢泉對車瑞玲及以故車玉華的遺產代理人 HCA 2258/2006（2013年7月5日）一案中判詞第36段以支持其説法：
“此外，被告人有權就原告人的不當佔用該物業向他追討中間收益。被告人申索中間收益，由2011年3月30日（再經修訂的反申索的日期）起至原告人交回該物業在空置情況下的管有的日期為止，以每月HK$5,000計算。2012年第二季該物業的應課差餉租值是每年HK$81,720，每月HK$5,000是以此為根據的。本席認為這個申索金額，如有任何批評，是偏向保守
31. 法庭認爲原告人大律師的立場並不成立。在 Loke Yuen Jean Tak Alice v Wong Kit Ying & anor [2019] HKCFI 1895 一案中，吳美玲法官在判詞第433至436段就應課差餉租值是否可作爲市值租金的直接證據這一點已經在考慮有關案例後作出了詳盡分析。簡單來説：
(1) 對於中間收益的申索，賠償金額可以代表因他人非法使用土地所造成的損失，亦可以指取回佔用人非法享有的收益。物業的應課差餉價值並不屬於上述任何一種損失，而僅僅構成應繳納差餉的基礎。
(2) 儘管應課差餉價值可作為評估相關市值租金的有用參考，但並非直接或真實的市場租金的衡量標準。
32. 法庭認爲，在車漢泉 一案中，周家明暫委法官（當時官階）正是採取了和Loke Yuen Jean Tak Alice 相同的做法，即法庭並不會直接以應課差餉價值作為評估市場租金的標準，但會以應課差餉價值作參考來評估訴訟各方就市場租金的立場是否合理。
33. 鑒於以上分析，法庭認爲合理及可靠的租金標準應爲最後一份由第一被告人所簽署，日期為2007年4月25日的租約中所訂的租金為標準，即每年$1,800。
34. 綜合上述，原告由2019年11月22日直到本判決日的中間收益計算如下：
每年$1,800/365天 = 每天$4.93 x 2,072天 = $10,215
35. 因此，法庭命令：
(1) 第一及第二被告人分別及共同地向原告人支付$10,215的中間受益，連帶判決前利息，以香港滙豐銀行最優惠利率另加年利率1%釐定，判決後利息則根據司法判決利息率釐定，由判決日直至完全支付欠款爲止。
(2) 第一及第二被告人分別及共同地向原告人支付進一步的中間收益，金額為每天$4.93， 由判決日至該土地的空置管有權完整地歸還原告人爲止， 連帶判決利息，息率根據司法判決利息率釐定，由應付日直至完全支付欠款爲止。
訟費命令
36. 在訟費方面，法庭認爲訟費須跟隨訴訟結果而定。因此本席下令第一及第二被告人須分別及共同地負擔原告人在本案的訟費，包括反申索的訟費及保留的訟費，連同一位大律師證書。如各方未能同意訟費金額，則有待評定。此訟費命令為暫准命令，除非訴訟其中一方申請更改，否則暫准命令在本判決作出後14天即成為絕對命令。
37. 法庭亦在此就張大律師及余大律師對法庭提供的協助致意。
原告人：由盧王徐律師事務所延聘張浚軒大律師及余祖晴大律師代表
第一及第二被告人：沒有律師代表，並缺席應訊
[1] 參閲判詞的第11段（歐陽貴如暫委法官（當時官階））。
[2] 參閲判詞的第19段（陸啟康法官）。
[3] 參閲《時效條例》38A(1)條。
[4] 第一被告人並沒有爭議該等租約上簽字的真確性。
[5] 參閲王女士的證人陳述書第22至29段。
[6] 參閲第一被告人證人陳述書第10及13段；郭女士證人陳述書第12段；第一被告人補充證人陳述書第4至9段及郭女士補充證人陳述書第4至5段。
[7] 即原告人取得該土地業權的日期。