LAI CHI KOK AMUSEMENT PARK COMPANY, LTD (ASSIGNEE OF CORNHILL ENTERPRISES LTD) 對 LAU CHUI WA及另一人

DCMP 3254/2021

[2024] HKDC 1558

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2021年第3254號

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判決書

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I. 引言

1.  本案為就香港新界荃灣丈量約份第4約地段第1364號餘段（「該地段」）及/或以上的構築物和土地，即地址為九華徑新村27號的構築物（「27號屋」）和構築物所佔土地（「建屋範圍」）的佔用權之相關糾紛。原告與第一被告就是否可將「27號屋」（作為構築物）與「建屋範圍」（作為土地）分開處理有所爭議，為方便起見本席採用此劃分簡稱以作識別。就與訟雙方：

(1)  原原告人Cornhill Enterprises Limited自1977年10月31日起陸續收購/取得該地段的不可分割業權份數（equal undivided share）。

(2)  第一被告人現時正佔用27號屋。根據第一被告人案情，她及/或其家人自1952年起開始居於並佔用27號屋。

(3)  原原告人Cornhill Enterprises Limited於2021年8月20日根據區域法院第113號命令收回27號屋及建屋範圍入稟申請收回土地的管有;

(4)  原原告人Cornhill Enterprises Limited於2023年8月28日將其於「該地段」的業權份數轉讓予現原告人Lai Chi Kok Amusement Park Company Limited，至現時現原告人為該地段的其中一個分權共有人（Tenant-in-common）。

(5)  現原告人於2024年5月23日獲法庭批准代替原原告人繼續本案法律程序。

(6)  為方便起見，本席於下文將會以「原告人」或「原告」作為對原原告人與現原告人的統稱。

2.  原告人於2024年2月7日存檔的傳票（「該傳票」）作出以下的申請：–

(1)  登錄原告人勝訴的判決並基於2022年9月15日的申索陳述書（「申索陳述書」）作出以下命令（「簡易裁決令的申請」）：

(a)  原告人可收回被第一及第二被告人在該土地所管有佔用的構築物和土地，即27號屋和建屋範圍；

(b)  就非法侵佔作出補償，相關金額待定；

(c)  利息；及

(d)  第一和第二被告人向原告人支付訟費；

(2)  進一步或交替地，剔除第一被告人的日期為2023年3月28日的抗辯書及反申索書（「抗辯書及反申索書」）及日期為2023年10月16日的第一被告人對原告人的第二次答辯（「對原告的第二次答辯」），理由是 (a) 該狀書、註明或東西並無披露合理的訴訟因由或抗辯及/或；(b) 該狀書、註明或東西屬於瑣屑無聊或無理纏擾及/或；(c) 該狀書、註明或東西可能會對該宗訴訟的公平審訊造成損害、妨礙或延遲；及/或 (d) 在其他方面而言，該狀書、註明或東西是濫用區域法院的法律程序（「剔除令申請」）。

3.  於聆訊當天：

(1)  原告由劉健大律師代表出席。第一被告人自2024年2月28日無律師代表[1]，親身出席。第二被告並未出席聆訊；

(2)  經過討論後，原告向本席申請無限期押後（adjourned sine die）簡易裁決令的申請。本席向第一被告解釋相關程序及對第一被告之影響，第一被告表示對此並不反對。本席認同並准許原告的無限期押後申請。因為簡易裁決令的程序是否繼續及最終法庭應否頒下簡易裁決令，取決於本席是否認同或部份認同原告的剔除令申請。故無限期押後簡易裁決令的申請，先處理剔除令申請，為合理的做法。

(3)  因此，本席於本判決書將集中處理剔除令申請。

(4)  另外，於聆訊當天，本席表示希望與訟雙方就「法庭於處理剔除令申請時，應以何等態度（Approach）及標準（Standard）考慮與同期證據（Contemporaneous Documents）有衝突的説辭提交補充陳詞。」的法律問題作出補充書面陳詞，以確保法庭獲得充分的協助，並確保第一被告人作為無律師代表人仕的權益獲得充分保障。與訟雙方理解並同意此做法，分別向本席提交了各自的補充書面陳詞，本席亦已考慮該等補充書面陳詞。

II.  法律原則

A.  《區域法院規則》第 18(19) 條命令剔除狀書申請

4.  剔除令申請的相關法律原則並無爭議。法庭認同原告於其陳詞中對相關法律原則作出的總結。

5.  《區域法院規則》第 18(19) 條命令訂明：–

「(1) 區域法院可主動或應申請在法律程序的任何階段，基於以下理由，命令剔除或修訂有關訴訟的任何狀書或任何令狀的註明，或任何狀書或該註明上的任何東西 ——

(a) 該狀書、註明或東西並無披露合理的訴訟因由或抗辯（視屬何情況而定）；或

(b) 該狀書、註明或東西屬於惡意中傷、瑣屑無聊或無理纏擾；或

(c) 該狀書、註明或東西可能會對該宗訴訟的公平審訊造成損害、妨礙或延遲；或

(d) 在其他方面而言，該狀書、註明或東西是濫用區域法院的法律程序，

並可命令擱置或撤銷有關訴訟，或命令據此登錄判決（視屬何情況而定）。

(2) 不得就根據第 (1)(a) 款提出的任何申請而接納任何證據。

……」

6.  剔除是嚴厲的補償。當事人不應輕易被拒絕於法庭之外，因此，訟書只會在清楚及明確的情況下被剔除。爭議的事實將會被考慮為被剔除的一方有利。法庭不應於剔除程序考慮困難的法律觀點。該申索必須為明顯地不能成立，訟書為無可爭議地差劣，以及該申索不可能於法庭內成功成立。見：香港民事訴訟程序 2024（“HKWB”）Vol 1 §18/19/4

7.  在 Sealegend Holdings Ltd v China Taiping Insurance (HK) Co Ltd HCAJ 95/2012 一案中，法庭總結出有關的法律原則如下：–

(1)  第25段：當一個訴訟程序不可以用道理去辯論的是沒有基礎或勝訴機會的將被視為瑣屑無聊。訴訟若會對對方構成欺壓或欠缺真誠則屬無理纏擾。「瑣屑無聊或無理纏擾」包括濫用法院程序的訴訟。

(2)  第26段：濫用法院程序意味著法院的程序，一定要以真誠和恰當地運用，而不可濫用。法庭要防止制度被錯誤運用。在合適的情況下（例如：當訴訟完全沒有法理依據或訴訟過了時限），法庭會終止訴訟，防止訴訟程序被用作對對方無理纏擾及構成欺壓的手段。

(3)  第27段：法庭擁有固有司法管轄權，當訴訟程序明顯瑣屑無聊或無理纏擾或毫無勝算時，可以提出將法律程序擱置。

(4)  第28段：法庭不能以近似審訊的形式評核誓章中的證供（trial on affidavits）。

(5)  第29段：法庭只會在申索明顯和清晰地站不住腳的情況下才會行使剔除狀書的權力：申索必須是明顯地站不住腳的，狀書是明顯地差劣而且不能用修改的方法來補救，要是勉強進行，其成功勝訴的機會是沒有的，這樣法庭才會將其狀書剔除。案情薄弱且不太可能成功並不是將狀書剔除的理由。

(6)  第33段：如果在聆訊中，如已經聽取所有相關資訊，並經過與訟方充分的辯論後，法庭得出結論，認為案件明顯和清晰地應該被撤銷，那不論所涉及的議題如何困難或複雜，法庭都不應因而拒絕剔除狀書。

8.  在 Chen Hongqing (陳宏慶) v Asia Cement Corporation [2023] HKCFI 2769 一案中，高等法院原訟庭基於原告人在不同的法律程序中作出截然不同、不能調和的説法和案情，認爲在該案中的原告濫用法庭程序，並將其申索撤銷（見第18和29段）。若果與訟的一方在清楚知道事實下（full knowledge of the facts），在訴訟期間推進一個與其先前程序中截然不同的説法或案情，這會影響到司法程序的正當性並可被視爲濫用法律程序並予以剔除（見第27至28段）。第27-28段引述了 Chan Chun Chuen v Kao, Kee & Yip（HCA 597/2015, 12 October 2017）一案，指出：

(1)  推進一個與其先前程序中截然不同，而不可調和的説法或案情（diametrically opposed, irreconcilable facts, clearly not made in the alternative）是否可被視爲濫用法律程序並予以剔除很取決於每宗案件的個別情況；

(2)  濫用法律程序的程度不一定因先前程序未有進行至判決階段而減少。

9.  就「法庭於處理剔除令申請時，應以何等態度（Approach）及標準考慮與同期證據（Contemporaneous Documents）有衝突的説辭，原告陳詞中提到。」：

(1)  在非正審階段的剔除申請中考慮申索或抗辯理由的可信性及可能性時，法庭須考慮案件的整體案情，與同期文件有否偏差以及案情的内在可能性（或不可能性），若結論是案情絕不可信（unbelievable）的話，法庭應毫不猶豫地將其剔除：見 謝松發 v 李巧蘭所經營之林强汽車冷氣工程公司 [2018] HKDC 1081 第28段；

(2)  法庭不應盲目接納與訟各方提交的誓章證據，但需要整體檢視所有證據，特別是要將各方的説法在同期文件以及其他有力的客觀證據（compelling evidence）下作檢驗。若法庭最後認爲該申索或抗辯理由不可信（unbelievable），法庭應將其抗辯剔除：見 Forever Property Finance Company Limited v Chan Hei Kwan Helena & Ors（unrep, DCCJ 4339/2015, 2016年6月10日）第15至16段；

(3)  Infinity Development (Holdings) Company Limited v Bank of China（unrep, HCA 3202/2001, 2003年7月19日）第27至28段亦指出：於處理剔除程序中，法庭需要探查究竟被告人的抗辯理由是否能夠在合理基礎上成功。在這探究的過程中，法庭不可以不假思索地接納被告人誓章證據，反而法庭應將這些證據和説法與同期文件、强而有力的其他證據比較，若法庭在這檢驗過程中認爲被告人的抗辯理由毫不可信，法庭應毫不忌諱地指出。

10.  第一被告於陳詞中：

(1)  對以上由原告陳詞中提到的相關法律原則沒有提出爭議，並確認於第 18(19) 條命令第 1(b), (c), (d) 款底下法庭的確有權及應該考慮雙方的誓詞及證據，去判斷被申請人的相關狀書是否瑣屑無聊或無理纏擾，對該宗訴訟的公平審訊造成損害、妨礙或延遲及/或濫用區域法院的法律程序。但第一被告人對原告是否有權依賴第 18(19) 條命令第 1(b), (c), (d) 款作出質疑。

(2)  指「從原告人第一次的陳詞可以看到，原告人只是以本人的狀書並無披露合理的訴訟因由及抗辯而希望法庭剔除本人的抗辯及反申索書和反駁書，原告人並沒有就[瑣屑無聊或無理纏擾]，[對有關訴訟的公平審訊造成損害、妨礙或延遲]和[濫用法庭的法律程序]等元素作出分析，故此，明顯地原告人並非依賴該等元素，本人相信法庭不會亦不應接納任何證據。」

11.  本席並不接納第一被告指原告只可依賴第 18(19) 條命令第 1(a) 款（即狀書並無披露合理訴訟因由及抗辯），因而本席不應接納任何證據的說法。因為：

(1)  該傳票第二段清晰地同時及/或交替依賴第 18(19) 條命令第 1(a), (b), (c), (d) 款要求法庭剔除被告人的抗辯書及反申索書；

(2)  原告書面陳詞清晰地對第 18(19) 條命令的各分支都作出了依賴及分析，當中亦清楚包括對證據的分析，而非如第一被告所聲稱只依賴第 18(19) 條命令第 1(a) 款。例見原告書面陳詞，第10、13、14、31、33至47段。

(3)  尤其：

(a)  原告書面陳詞第32段中寫道：「原告人希望首先探討第一被告人狀書中的說法是否可以支持任何抗辯理由」，明顯是就第 18(19) 條命令第 1(a) 款（即狀書並無披露合理訴訟因由及抗辯）的陳詞。

(b)  而第33段原告寫道「原告人進一步認為若法庭在第18號命令第19條規則的其他分支中將證據納入考慮之列，法庭會毫無疑問地明白第一被告人在陳述自身立場時采用一個機會主義者的態度，從而導致現在前後矛盾、不可調和的結果。」

(c)  明顯，文中第33段所指的「其他分支」正正為第 18(19) 條命令第 1(a) 款以外的其他分支，亦即第 1(b), (c), (d) 款。

(4)  所以第一被告聲稱「明顯地原告人並非依賴[第 18(19) 條命令第 1(b), (c), (d) 款]該等元素」的說法明顯並不成立。

12.  故於本案中，法庭有權並應該同時考慮第 18(19) 條命令第 1(a), (b), (c), (d) 款。同時，法庭有權並應該在考慮 1(b), (c), (d) 款時，將被告人的狀書及誓章證據和説法與同期文件、强而有力的其他證據比較，若法庭在這檢驗過程中認爲被告人的抗辯理由毫不可信，法庭應毫不忌諱地指出。

B.  逆權侵佔

13.  有關逆權侵佔的法律原則已恆久確立。法庭認同原告於其陳詞中對相關法律原則作出的以下總結。

14.  根據第 347 章《時效條例》38A(1) 條：

「(1) 凡在1991年7月1日前產生的以下各項訴訟因由，如就其提出法律程序的時限於該日期仍未屆滿，則該時限須在若非因《1991年時效（修訂）條例》*（1991年第31號）即本會屆滿之時屆滿 ——

(a)  收回土地；」

鑒於第一被告人聲稱就原告人而言在1982年11月11日已經開始逆權管有該土地，第一被告人必須證明她的侵佔超過20年。

15.  在 Tsang Foo Keung v Chu Jim Mi Jimmy（CACV 178/2015, 2016年10月28日）一案中，上訴庭在第22段總結以下原則：–

(1)  法律上如果要將土地的管有權給予一個不能證明其擁有法律上的擁有權的人（legal owner），該人必須證明在關鍵時刻內（在本案中為20年，因為所聲稱的非法佔用發生在1991年之前）事實上管有有關土地和具備相關意圖（下稱「管有意圖」）。

(2)  聲稱逆權管有者是否有足夠程度的獨有控制取決該案件情況，包括：土地的性質以及該性質的土地通常的使用方式。聲稱逆權管有者必須展示他使用土地的方式符合一個擁有法律上的擁有權的人使用土地的方式的預期。

(3)  佔用者必須有管有意圖是，在合理可行以及法律允許的範圍內，不讓任何人，包括土地擁有權人，管有土地。

(4)  聲稱逆權管有者有舉証責任證明他排他性實質管有有關土地，並具備相關意圖。儘管證明的標準仍然是一般的民事標準，即以相對可能性的衡量準則證明，但考慮到對被剝奪管有權的擁有人的嚴重後果，聲稱逆權管有者必須提供強而有力的證據（compelling evidence）證明其管有有關土地，並具備相關意圖。法庭不能輕易假定擁有法律上的擁有權的人放棄了其對有關土地的利益。

(5)  法庭應謹慎對待有關主觀意圖的證據。正常情況下法庭評估聲稱逆權管有者的相關意圖時，穩妥的方法是從逆權管有者的行為、有關土地的性質和使用方式推斷出其意圖。

(6)  如過一個佔用人是透過批准（licence）去佔用土地，即法律上會視批出准許者（licensor）為佔用土地的一方。正如 Tsang Foo Keung 於註腳所引述的 Sze To Chun Keung v Kung Kwok Wai David [1997] 1 WLR 1232，一案中Lord Hoffmann於1235 D-F所指出：批准的效果是，佔用者的佔用行為將被視為代批出准許者所行使（而非佔用者代表自身利益所行使）。當佔用者接受了批准的權益，他就不容否認（estopped）批出准許者有權容許佔用者的佔用行為。

16.  就逆權管有的相關意圖，入侵者的行為必須為無庸置疑的（unequivocal），而且需要用他的外在行為向所有人，包括身在土地上的業主，清楚地展示他的主觀意圖是要管有土地。若他的行為可有另一解讀而他沒有以行為或言語表示他已盡力排斥或排除合法業主，法庭會相信他沒有「管有意圖」，而結果是沒有剝奪業主的管有權。

見：Megarry and Wade’s The Law of Real Property, 10^th edition (2024), 第7-032段引述 Powell v McFarlane [1977] 3 P & CR 452; Prudential Assurance Co Ltd v Waterloo Real Estate Inc [1999] 2 EGLR 85 at 87; Tsang Foo Keung v Chu Jim Mi Jimmy, CACV 178/2015, Hon Cheung, Yuen JJA and Harris J, 28/10/2016, unrep 第2.6段[2]

17.  就作為租客的人士聲稱為逆權佔用人，如果佔用人是獲得業權持有人批准佔用或使用土地，或者基於合法權利下獲得管有權，則該佔用人不能向業權持有人提出逆權侵佔（Possession is never adverse if it is enjoyed under a lawful title or with the permission of the paper owner）

見：Law Po Lin v Hau Kwai Fat [2018] HKCFI 1345 第16段，引用 Berkenhead Properties and Investment Limited v Lam Kai-man & Anor（HCMP 1588/2012, 12/1/2016, unrep 第12段）

18.  就一名被批准者（licensor）或租客對土地的佔用：

(1)  一個恆久確立的法律原則是租客不得否定其出租人於土地的業權（estoppel by tenancy）：見：Chan Siu Cheung Henry And Others v Cheung Wing Keung Peter DCCJ 1500/2016 一案中，高區域法院高法官在第44段從 Megarry and Wade’s The Law of Real Property, 9^th edition (2019) 一書引用的相關段落。

(2)  在租賃期間，租客經由業主批准（permit）佔用土地，即法律上該租客佔用土地的行為是代業主所行使，業主等同通過收租一為對土地持續進行管有/佔用。見：Tang Tak Hong & Others v Cheung Yat Fuk [2002] 3 HKLRD 743 第12-17段。此亦與以上第 15(6) 段引述有關即法律上會視批出准許者（licensor）為佔用土地的一方相似。

19.  一個逆權佔用者（squatter）能否證明相關意圖是取決於有關案件的所有情況而決定：Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai (1997-98) 1 HKCFAR 55，第69A頁。終審法院在第69D-F段裁定一個曾經佔用土地的前租客於租約完結後繼續佔用土地，並且表示願意向業主支付租金，難以在相關意圖這議題上提出任何可爭辯的説法（arguable case）。因為：

(1)  這樣的意圖顯然及完全與申索逆權侵佔必須證明的相關意圖不符。因此，被告人不能為相關意圖提出可供爭辯的説法。

(2)  被告人表示，見：R v Secretary of State for the Environment ex p Davies [1990] 61 P & CR 487（見：69E-F）

20.  就證據而言，在 Wong Tak Yue 一案中第69A-F、70D-G及71E段，終審法院裁定：–

(1)  佔用人在佔用期間，或在法律程序中被質疑的情況下，作出有關的逆權佔用意圖的陳述，並對自己有利的，法庭都會抱着懷疑的態度，去衡量該些陳述應有的比重；

(2)  佔用人對他自身不利的聲明（declaration against interest）是最好的證據，相比起對自身有利的聲明（self-serving declaration）更為重要；

(3)  例如，如果佔用人聲稱他在所有關鍵時刻都願意及能夠支付租金給業主，並且僅因為沒有業主代表前來收取租金才沒有支付租金。這與逆權佔用者的相關意圖不符，且會導致其申索失敗。

21.  特別就一個錯誤相信自己為合法租客的佔用人是否可提出逆權侵佔的主張逆權侵佔：

(1)  原告大律師公道地援引了 Cheung Kwong Yuen v Sun Hui Fang [2016] 1 HKLRD 464 §11-13，指出法律不會完全禁止一個錯誤相信自己為合法租客的佔用人提出逆權侵佔的主張。但原告指出這不可以直接應用於本案中。

(2)  第一被告依賴 Cheung Kwong Yuen，主張「如果一個人錯誤地相信他有良好業權或他是合法租客和不知道他是侵入了別人的土地，法律上沒有規定他不能證明他事實上管有有關土地和具備管有的意圖來證明逆權侵佔。因為這是事實上的判斷。「逆權」一詞是針對書面業權人的權益，他的權益由他的土地被別人侵佔日開始，逆權就是佔用者的權益凌駕於書面業權人的權益。」

(3)  詳細閱讀 Cheung Kwong Yuen 可見第一被告陳詞所引述的段落只為判決書的第11段。而判決書的往後段落釐清了一個「錯誤地相信他是合法租客」的侵佔者依然需要符合法律要求的 (i) 事實上管有有關土地和 (ii) 具備相關意圖。尤其 Cheung Kwong Yuen 第12段，引用 Hughes v Cork [1994] EG 25 (CS) 一案，指出法律要求 (i) 事實上管有有關土地和 (ii) 具備相關意圖，即將該土地視為己有，並排除所有他人的意圖。而明顯地，假如該佔有人知道或相信他人為該土地的合法擁有人，那該佔有人就必須有排除該合法擁有人及其他所有人的意圖。第13段確認 Hughes v Cork 一案所述法律原則於多件香港法庭案件被採納。

(4)  細讀 Cheung Kwong Yuen 一案後可見，而本席亦作法律上的裁定，一個錯誤地相信他是合法租客的聲稱佔用人，假如該佔用人知道或相信他人為該地段的合法擁有人，那該佔有人想成功引用逆權侵佔的法律原則就必須有排除該合法擁有人及其他所有人的意圖。

C.  分權共有人

22.  於法律上：

(1)  分權共有人（tenants-in-common）之間對同一土地物業的擁有共同佔用權（unity of possession）；

(2)  其中一個分權共有人有權獨自處置其共同佔用權，包括將土地物業租出或給予外人，而不需其他分權共有人的同意，因為分權共有人們每位所擁有的權益都是分別及獨立的；

(3)  其中一個分權共有人有權提出申索而不用加入其他分權共有人為訴訟方；

(4)  因為分權共有人們每位所擁有的權益都是分別及獨立的，一個佔有人要成功聲稱逆權侵佔，必須證明他逆權侵佔了每一位該土地/物業的分權共有人。

見：Chan Po King v Yau Wai Yin [2015] 4 HKLRD 54 第20-23段，援引 Chin Lan Hong v Cheung Poh Choo [2005] 3 HKLRD 811 第31-35段

23.  在普通法下，分權共有人可透過另一名分權共有人管有土地（possession by one tenant in common is the possession of the other），見 Culley v Doe 113 ER 697 [P-21] 第700頁。

D.  年度租賃

24.  有關年度租賃（yearly tenancies）：

(1)  年度租賃是指一個定期，年復一年持續直至被正式通知方可中止（notice of determination），亦不受其中一方死亡或租賃權/復歸產業權轉讓所影響。一般情況，租客要實質獲告知租賃中止該中止通知方可成立令年度租賃結束。

(2)  年度租賃可以以明文合約訂立，亦可以行為被推論出（inferred）。

(3)  當一個租客在其原有租約期滿後繼續佔有土地，並同意繳交或行為上有繳交年度租金，於無其他證據底下，一個新的（但其餘條款與舊有租約相同的）年度租賃租約將被推論出。

(4)  年度租賃租約可從租金以年度租金計算中被推論出。

見：Law Yuk Fong v Perfect Win Development Ltd [2021] HKCFI 2434 第20-23段，援引 Woodfall: Landlord and Tenant（Release 119, March 2020）第6.040, 6.045, 17.277, 16.226段

見：Megarry and Wade’s The Law of Real Property, (10^th ed) 第16-089 - 16-097段

25.  Law Yuk Fong 一案中：

(1)  第24段：法庭援引 Chu Po Ling v Chung Chun Shing（unrep, DCCJ 32/2012）。該案中，原告的案情為逆權侵佔前有一份口頭年度租賃，但該年度租賃因未有繳交租金而過時。但由於如果業主要求，原告願意支付租金，所以他並不具備具備逆權侵佔相關意圖。

(2)  第35段：法庭經審訊後認為，原告願意支付租金，所以他並不具備具備逆權侵佔相關意圖。單是此點已足夠令原告逆權侵佔的聲稱失敗。

(3)  第51段：法庭援引 Adverse Possession, Jourdan & Radley-Gardner at 6-30段指出，如一個人是基於租賃協議去佔用土地，則該佔用是合法，而非逆權的。

(4)  第62、83段：年度租賃存在，故原告逆權侵佔的聲稱失敗。

III.  被告狀書/誓詞案情及同期證據

26.  原告人只是地段的其中一個分權共有人。該地段現時尚有其他分權共有人，他們皆為以下簡稱「吳氏家族」的成員及/或後人。

(1)  根據該地段的土地註冊處土地登記冊紀錄該等持有該地段業權份數的「吳氏家族」的成員於不同時代有所改變[3]；

(2)  現時，該地段除原告人外的其他分權共有人為Tang Yee Mui, Leung Fung Kuen the administratrix of Ng Wai Ping, Ng Wai Ho, Ng Wai Hung, Ng Wai Hon, Ng Wai Fong Ng Tsz Wa, Ng Tsz Wan, Ng Cho Yan and Ng Wai Yi, Ng Wai Ming等。

27.  本案關鍵在於被告人（及/或其家人）或其家人自1952年起是以什麼身份居於27號屋中。與訟雙方皆未有提交實質證據或說法，指出「吳氏家族」現時對第一被告於該地段及/或27號屋佔用的確切取態。但如後文將分析，從第一被告狀書案情及不可否認的證據上清晰及不可爭論可見：被告及其一家至少至2022年是認為自己透過繳交年租獲得吳氏家族（或至少部分擁有該土地業權份數的成員）准許佔用該地段（包括27號屋）的。這對第一被告依賴逆權侵佔的抗辯是否可能成立尤為關鍵。

A.  狀書案情

28.  以下為雙方狀書案情的相關部份。

29.  原告人申索陳述書指：

(1)  「吳氏家族」自1949年持有該地段。原告人於1977至1982年間逐漸從「吳氏家族」手上購入該地段的業權份數，至今原告人持有 45.03%，「吳氏家族」持有 54.97%。多年來，該地段的管理由「吳氏家族」所控制。

(2)  於2021年初，原告發現27號屋，而原告沒有容許27號屋的佔用者佔用該地段。以原告所知，「吳氏家族」成員並未居於或佔用該地段。

(3)  基於「吳氏家族」並未確認27號屋/建屋範圍上的佔用人已獲「吳氏家族」授權或批准佔用，故原告開始法律程序狀告27號屋/建屋範圍上的佔用人（即第二被告的形容）。

(4)  原告並沒有授權或批准第一/第二被告佔用27號屋或建屋範圍，而原告從未亦並不知悉「吳氏家族」有授權或批准第一/第二被告佔用27號屋或建屋範圍。故原告認為第一/第二被告非法侵入，原告要求收回被第一及第二被告人在該地段所管有佔用的構築物和土地，即27號屋，及就非法侵佔作出補償，相關金額待定。

30.  第一被告人於抗辯書及反申索書指：

(1)  Yang Tsu An自1950年3月為該地段的租客。抗辯書及反申索書引用了Yang Tsu An於土地註冊處所註冊摘要編號TW54455的租約。[4]

(2)  Madam Wu Tsun Fun（第一被告的丈夫Ma Yiu Sai的母親）從Yang Tsu An「買入27號屋」，並第一被告及其家人自1952年從當時居於27號屋。

(3)  抗辯書及反申索書引用了於土地註冊處所註冊摘要編號TW57665的於1952年2月14日訂立的Yang Tsu An Madam對Madam Wu Tsun Fun訂立的授權書。[5]

(4)  據Madam Wu Tsun Fun所指，27號屋該房子為她所擁有，但該地段為「吳氏家族」所擁有。

(5)  自1959年起，雖然27號屋為Madam Wu Tsun Fan所擁有並由第一被告繼承，第一被告的家人一直就該地段向「吳氏家族」代表們[6]繳交年租，而業主有發出年租收據[7]。

(6)  自2022年5月，第一被告未能聯絡「吳氏家族」代表們。第一被告有理由相信「吳氏家族」代表們以往並未有所有「吳氏家族」後人的同意而行事，所以第一被告與「吳氏家族」之間的年度租賃（yearly tenancy）是一開始起已作廢及無效的（null and void ab initio）。

(7)  原告自1982年11月11日起從未反對第一被告在27號屋及建屋範圍的佔用。針對原告而言，第一被告與其家人已自1982年11月11日起排除原告人地逆權侵佔40年。

(8)  故針對原告，第一被告已就建屋範圍排除原告地獲得逆權侵佔權益（adverse possessory title），而原告於《時效條例》（Cap 347）第 7(2) 條下不得提出收回土地的訴訟。而原告對建屋範圍的所有權即告終絕。

31.  原告人的答覆書及反申索抗辯書指：

(1)  第一被告於其第一份誓章指出，第一被告及其兒子已向原告表明他們為該地段的每年租賃租客（yearly tenant）。並第一被告依賴了標記為LCW-5的由原告和兒子Ma Man Lun 2021年1月所簽的確認書。於確認書上，第一被告透過Ma Man Lun確認了原告擁有該地段的權益。故根據《時效條例》（Cap 347）第23、24條，管有有關土地或非土地財產的人承認訴訟權在其方面產生的人的所有權；則該權利須當作在承認的日期（即2021年1月12日）而非在該日期之前產生。

(2)  第一被告就逆權侵佔的聲稱，根據其自身狀書案情不可能成立。因為，第一被告承認了其自1959年一直有意亦事實上有向「吳氏家族」作為年度租賃租客繳交租金。故她是作為租客佔用27號屋及建屋範圍，並沒有逆權的意圖；

(3)  第一被告不可能只對原告的權益提出逆權侵佔而不同時否定其他該地段的業權份數擁有人。

32.  第一被告人對原告的第二次答辯指：

(1)  Ma Man Lun作為第一被告的代表簽署確認書，但指確認書上只是指向建屋範圍。並指確認書上指原告為該地段的業主，但事實上原告只是其中一個共有業主，故Ma Man Lun是被誤導下簽署確認書。確認書作廢及無效的。及Ma Man Lun並非本案與訟方及並未獲第一被告正式授權簽署該確認書。

(2)  《時效條例》（Cap 347）第23、24條並不適用。因原告就建屋範圍的所有權已於2021年1月12日前即告終絕。

(3)  第一被告是27號屋的擁有人，而原告或「吳氏家族」皆未有要求第一被告拆除27號屋。「吳氏家族」與第一被告之間的年度租賃與原告無關，「吳氏家族」是否可驅逐第一被告離開與原告無關。

33.  綜上，被告抗辯及反申索的內容/組成部份可概括為：

(1)  第一被告有理由合理懷疑「吳氏家族」代表們以往並未有所有「吳氏家族」後人的同意而行事，及懷疑年度租賃的合法性的理由，所以第一被告是以侵佔人而非租客身份佔用27號屋；

(2)  第一被告可只逆權侵佔原告的權益。「吳氏家族」與第一被告之間的年度租賃，或第一被告是否逆權侵佔「吳氏家族」的權益與原告無關；

(3)  第一被告（及其家人）的意圖為27號屋與該地段/建屋範圍為分開處理。27號屋為第一被告擁有。該地段為「吳氏家族」擁有。第一被告交租只是為該地段/建屋範圍所交，並非為其佔用27號屋所交；

(4)  第一被告已就建屋範圍排除原告地獲得逆權侵佔權益（adverse possessory title），而原告於《時效條例》（Cap 347）第 7(2) 條下不得提出收回土地的訴訟。而原告對建屋範圍的所有權即告終絕。

34.  本席亦留意到，第一被告狀書案情上：

(1)  不可否認及第一被告亦承認，建屋範圍明顯地是該地段的土地一部份。[8]

(2)  雖然第一被告聲稱她及其家人的意圖為27號屋與該地段為分開處理，27號屋為第一被告擁有，該地段為「吳氏家族」擁有；但到關鍵的抗辯及反申索訴求，第一被告並非聲稱她只成功逆權侵佔27號屋此建築物，而是聲稱她就建屋範圍的土地部份排除原告地獲得逆權侵佔權益。

(3)  換言之，第一被告並非要求她只獲得27號屋此建築物的，排除該地段的土地的，逆權侵佔權益。第一被告承認為該地段（包括建屋範圍）的土地交租，同時聲稱逆權侵佔建屋範圍的土地，形成一個不可調和的衝突。

B.  第一被告誓章案情及同期證據

35.  第一被告於其第一份誓詞清晰指出她及其家人為「吳氏家族」多年就建屋範圍的年度租賃租客，以下為相關內容：

(1)  第3段：第一被告提交證物LCW-1，Madam Wu Tsun Fun與Yang Tsu An的1952年4月25日合同，以聲稱Madam Wu Tsun Fun從Yang Tsu An購買了27號屋；

(2)  第4段：27號屋為第一被告擁有。該地段為「吳氏家族」擁有。

(3)  第5段：強調「吳氏家族」為建屋範圍業主，第一被告一家為租客。租約為年度租賃，年度租金繳交予「吳氏家族」。

(4)  第9段：原告沒有其他共同業權擁有人的同意，不可狀告第一被告。

(5)  第10段：第一被告與Ma Man Lun已告知原告他們為吳氏家族的建屋範圍的年度租賃租客。並第一被告依賴了LCW-5確認書。

36.  第一被告於其第二份誓詞再次清晰指出她及其家人為「吳氏家族」多年就建屋範圍的年度租賃租客，以下為相關內容：

(1)  第2段：第一被告指Madam Wu Tsun Fun為該地段的分租客[9]，並依賴了LCW-6, LCW-7的土地註冊處註冊摘要。

(a)  LCW-6註冊摘要上指出Ng Kwai Tsing, Ng Chan Shi, Ng Ho Shi Trustee for Ng Tsz Wa and Ng Tsz Wan and Tg Tsun of Kau Wah Kang作為業主與Yang Tsu An作為租客的1950年3月3日租約寫明，任何於該地段上所見的構築物將於租約期滿後成為業主的財產。

(b)  LCW-7註冊摘要上指出授權書寫明，Madam Wu Tsun Fan被授權以Yang Tsu An之名作為租客根據註冊摘要編號TW54455（即LCW-6）處置Yang Tsu An的租約業權。[10]

(2)  第5、6段：第一被告指多年來的租金收據由「吳氏家族」代表所簽發。並就2021-2022的年租，「吳氏家族」的吳太向第一被告指第一被告一家可繼續留在27號屋，「吳氏家族」無意終止租約。第一被告未能找到處理「吳氏家族」物業的代表Ng Tsz Wa，但她相信吳太的保證，「吳氏家族」無意終止租約。

37.  第一被告透過第三份誓詞再次確認第一，第二份誓詞案情，並呈堂證物LCW-12 2022年向吳氏家族交租的租單。

38.  至第一被告的第四份誓詞其年度租賃租客案情有所改變：

(1)  第11、12段：第一被告依賴LCW-7聲稱該為Madam Wu Tsun Fun與Yang Tsu An的「中文買賣協議」買入27號屋，並聲稱27號屋上蓋的業權由Madam Wu Tsun Fun持有，現由第一被告持有。

(2)  但，如前文所述，LCW-7為授權書。「買賣」的字眼並不存在。

(3)  第22-25段：

(a)  第一被告承認之前的誓詞中她指自己是「吳氏業主」的租客。但自2022年5月後她就找不到「吳氏業主」代表，「吳氏業主」代表亦不願意發新租單予第一被告一家。

(b)  案件繼續進行後，申請法援被反對時，她才意識到吳氏業主的租單是無法律效力的。她並非租客而是逆權侵佔者。

(c)  吳氏業主代表的租單不是發給第一被告，沒有寫明她是租客。從吳氏業主代表潘雪影處要求授權文證明代表所有吳氏業主時潘雪影未能提供。

(d)  第一被告有合理理由相信潘雪影沒有所有吳氏業主授權收取建屋範圍租金。租單無法律效力，第一被告一家由始至終不是租客。第一被告只是真誠地錯誤以為她們是吳氏業主的租客。

39.  以下同期證據尤為有關，部份已於上文討論。

40.  LCW-6註冊摘要上指出作為業主與作為Yang Tsu An作為租客的1950年3月3日租約寫明，任何於該地段上所見的構築物將於租約期滿後成為業主的財產。

41.  LCW-7註冊摘要上指出1952年2月14日授權書寫明，Madam Wu Tsun Fan被授權以Yang Tsu An之名作為租客根據註冊摘要編號TW54455（即LCW-6）處置Yang Tsu An的租約業權。

42.  從證物LCW-1可見：

(1)  LCW-1第一頁事實上並非27號屋的買賣協議，而是一份指向1952年2月14日的授權書（即LCW-7）的證據：「除已於1952年2月拾肆日在理民府立有授權紙外特立此為據」。Yang Tsu An為「授權人」，Madam Wu Tsun Fun為「受權人」。當中條文寫道：「茲將本人座落[該地段]上…自建104號房屋並連承批屋地權及繼續批賃權全權授與胡傳芬女士以後任由胡女士處置本人永不干涉…」，清晰指向Yang Tsu An作為租客（而非以業主身份）授權予Madam Wu Tsun Fun處置。

(2)  換言之，LCW-1第一頁顯示，Yang Tsu Fan只是將她作為租客所有的權益授予Madam Wu Tsun Fun處置，並非如第一被告聲稱，是永久購入27號屋此建築物。此亦與證物LCW-7註冊摘要上指出授權書寫明，Madam Wu Tsun Fan被授權以Yang Tsu An之名作為租客根據註冊摘要編號TW54455（LCW-6）處置Yang Tsu An的租約業權相符。

(3)  LCW-1第二頁內容並不清晰。但勉強能看到「茲收到胡傳芬女士購屋款港幣壹萬貳千伍佰元。」

43.  證物LCW-8為該地段的土地註冊處土地登記冊物業資料。從中可見，LCW-6, LCW-7皆被登記於該地段登記冊上。LCW-1（無論第一或第二頁）並非註冊文件。

44.  證物LCW-2, LCW-12為由第一被告呈堂，由1959年到2022年第一被告一家向「吳氏家族」代表繳交年租的租單：

(1)  第一被告於其第一份誓詞第4段對此等租單的簽發人及繳款人以列表作出撮要，並於第二份誓詞第5段中指簽發人[11]皆曾為並依然為「吳氏家族」的代表。

(2)  租單自1967年至2022年採用相同的格式及條款，包括以下條文：

(a)  「三. 未經本業主許可不得擅將該樓宇轉項及分租與別人否則有權將該樓取回」；

(b)  「四. 如欲改革該樓宇者須得本業主書面許可方能動工同時須交出相當按金以資保障否則本業主有權將樓收回」；

(c)  「五. 搬遷時如有入牆裝修不得拆去並須應照原狀收理乃得遷出特此聲明以免後論」；

(d)  「六. 租賃本業主樓宇不得窩娼聚賭以及一切違犯港例之事」；

(e)  「八. 屋內外所有水喉洋磁水廁水箱面盆等一概潔具倘若毁爛住客須負責賠償整妥」

(3)  從以上租單條文清晰可見，租客(即第一被告一家）多年來自願簽署並明顯其意圖是接納：

(a)  租客交租是作為「27號」的「住客」為「租賃樓宇」（而非只是建屋範圍的土地）所交；

(b)  業主對樓宇本身（而非只是建屋範圍的土地）有控制及收回權。

IV.  分析：剔除逆權侵佔抗辯

45.  我特別提醒自己，於本申請，法庭不能以近似審訊的形式評核誓章中的證供。申索必須是明顯地站不住腳的，狀書是明顯地差劣而且不能用修改的方法來補救，要是勉強進行，其成功勝訴的機會是沒有的，這樣法庭才會將其狀書剔除。但剔除申請中考慮申索或抗辯理由的可信性及可能性時，法庭須考慮案件的整體案情，與同期文件有否偏差以及案情的内在可能性（或不可能性），若結論是案情絕不可信（unbelievable）的話，法庭應毫不猶豫地將其剔除。

A.  第一被告一家沒有逆權侵佔建屋範圍的意圖

46.  首先是，根據第一被告自身的案情，不可爭論地第一被告一家主觀地是以租客的身份根據年度租賃佔用該地段。一直至少到2022年他們一家也有交租的意圖並有向吳氏家族交年租。所以不論吳氏家族與第一被告一家年度租賃關係於法律上是否確切成立，從第一被告自身案情，第一被告一家根本不可能有有逆權侵佔建屋範圍的意圖。「第一被告只是真誠地錯誤以為她們是吳氏業主的租客」的說法於法理上已排除逆權侵佔建屋範圍的辯護成立的可能性。

47.  法律原則上：

(1)  如前文所援引 Wong Tak Yue, Law Yuk Fong, Chu Po Ling v Chung Chun Shing 所述，一個曾經佔用土地的前租客於租約完結後繼續佔用土地，並且表示願意向業主支付租金，難以在相關意圖這議題上提出任何可爭辯的説法。這表明他並不打算將所有擁有法律上的擁有權的人排除於有關土地，反而顯示他視自己在擁有法律上的擁有權的人的批准下合法享有該土地的管有權。他的意圖並不是「錯誤的」，而是「合法的」。

(2)  在租賃/批准期間，租客/被批准人經由業主批准佔用土地，即法律上該租客/被批准人佔用土地的行為是代業主/批出准許者所行使，業主/批出准許者等同通過收租/批出准許一行為對土地持續進行管有/佔用。當佔用者接受了批准的權益，他就不容否認（estopped）批出准許者有權容許佔用者的佔用行為。

(3)  法律不會完全禁止一個錯誤相信自己為合法租客的佔用人提出逆權侵佔的主張。但假如該佔有人知道或相信他人為該土地的合法擁有人，那該佔有人就必須有排除該合法擁有人及其他所有人的意圖。

(4)  因為分權共有人們每位所擁有的權益都是分別及獨立的，一個佔有人要成功聲稱逆權侵佔，必須證明他逆權侵佔了每一位該土地/物業的分權共有人。

48.  引用到本案不爭案情：

(1)  第一被告清晰不變的案情是：無論是1959年前透過Yang Tsu An根據LCW-7給出的授權行使LCW-6上Yang Tsu An與吳氏家族之間的租賃權益，還是1959年後透過租單證實的繳交年租行為，第一被告一家由1952年至2022年一直主觀知道並承認吳氏業主為該地段（包括建屋範圍）的業主，並是以吳氏業主租客的主觀認知身份佔用建屋範圍。

(2)  第一被告聲稱她「只是真誠地錯誤以為她們是吳氏業主的租客」，等同承認第一被告一家至少至2022年從未有將任何一名吳氏業主從該地段（包括建屋範圍）排除的意圖，所有不爭事實環境及同期證據亦清晰排除此意圖存在的可能性。

(3)  第一被告只是聲稱有排除原告的意圖。但法律上一個佔有人要成功聲稱逆權侵佔，必須證明他逆權侵佔了每一位該土地/物業的分權共有人。第一被告聲稱「逆權侵佔了原告的權益，而第一被告與吳氏業主之間的關係與原告無關」的說法明顯錯誤及欠缺法理基礎。

49.  故，根據第一被告本身案情，而所有同期文件證據亦無可置疑地確認，第一被告一家根本不可能有逆權侵佔該地段/建屋範圍的「管有意圖」。單是基於此點，第一被告逆權侵佔建屋範圍的抗辯已然完全不可能成立。

B.  第一被告「擁有27號屋」的說法

50.  第一被告聲稱「擁有27號屋」，所以以往交租是為建屋範圍/該地段，而非為27號屋所交的說法同樣不可能支持她就逆權侵佔的案情亦完全不可信。

51.  首先，如前文所述，第一被告嘗試將27號屋跟建屋範圍分開理解，試圖聲稱她一家交年租是為了建屋範圍的土地，而非為27號屋所交。然而到關鍵的抗辯及反申索訴求，第一被告並非聲稱她成功逆權侵佔27號屋此建築物，而是聲稱她就建屋範圍的土地部份[12]排除原告地獲得逆權侵佔權益。既然第一被告的狀書是聲稱她就建屋範圍的土地部份（而非只是27號屋）排除原告地獲得逆權侵佔權益，她必須就建屋範圍的土地部份（而非只是27號屋）證明其逆權侵佔的行為及意圖。嘗試聲稱自己以為自己擁有27號屋，無助於第一被告案情。

52.  本席亦考慮了第一被告的狀書是否可透過修訂令其逆權侵佔的案情不致被剔除。即便於本席前第一被告並未申請修訂其狀書，但假如狀書是可透過修訂令其不致被剔除，法庭應給與機會修訂狀書，立即剔除該狀書並不恰當。見：HKWB, Vol 1, §18/19/4。本席因此繼而考慮第一被告是否可能將其狀書的抗辯及反申索訴求改為只是逆權侵佔27號屋（而非建屋範圍或該地段的土地任何部分）。

53.  但，第一被告聲稱認為自己「擁有27號屋」並逆權侵佔27號屋的說法於同期證據上完全不可能成立：

(1)  LCW-7上Madam Wu Tsun Fan被授權以Yang Tsu An之名作為租客根據註冊摘要編號TW54455（即LCW-6）處置Yang Tsu An的租約業權。LCW-6上訂明任何於該地段上所見的構築物將於租約期滿後成為業主的財產；

(2)  第一被告嘗試支持自己「擁有27號屋」所能依賴的文件證據只有LCW-1第二頁「購屋款」三字。但，LCW-1第一頁與「擁有27號屋」的說法衝突。LCW-1第一頁顯示，Yang Tsu Fan只是將她有的權益授予Madam Wu Tsun Fun處置，並非如第一被告聲稱，是永久購入27號屋此建築物。「購屋款」三字必須於LCW-1第一頁及LCW-6, LCW-7的條文下作理解，不可能支持第一被告「擁有27號屋」的說法。

(3)  LCW-2, LCW-12上租單條文可見，租客（即第一被告一家）多年來簽署並明顯其意圖是接納：

(a)  租客交租是作為「27號」的「住客」，為「租賃樓宇」（而非只是建屋範圍的土地）所交；

(b)  業主對樓宇本身（而非只是建屋範圍的土地）有控制權，包括限制轉頂或分租，限制改革樓宇，遷出需照原狀修理，潔具若有毀爛住客須要賠償整妥，業主有權收回樓宇等。

(4)  LCW-2, LCW-12上租單條文明顯與第一被告聲稱以為自己「擁有27號屋」的說法背道而馳。在第一被告一家多年來簽署並明顯接納租單條文的情形下，第一被告聲稱真誠認為自己「擁有27號屋」而只是為建屋範圍交租並於庭上首次指自己不同意/不知道租單條款內容的說法毫不可信，完全不可能成立。

(5)  於聆訊時，第一被告就以上LCW-2, LCW-12租單條文內容嘗試陳詞聲稱她不知道及不同意該等內容。但此為於庭上首次提出的說法, 並非宣誓下可呈堂的證供。而且不容否認的是，該等租單由第一被告透過誓詞依賴並呈堂，有第一被告一家的簽署，第一被告依賴該等租單證明其一家作為租客的佔有行為，誓詞亦從未聲稱第一被告或其一家不知道及/或不同意該等內容。本席裁定第一被告聲稱她不知道及不同意該等租單內容的說法毫無根據，完全不可信及不被本庭接納。

(6)  第一被告於陳詞中亦嘗試聲稱租約的條款解釋需要由法庭於公開審訊處理。本席不同意。因為LCW-6, LCW-7,LCW-2,LCW-12的條文非常清晰，並無任何空間作出（且第一被告亦沒有提出），其他解釋。

54.  再者，無論如何，第一被告並沒有聲稱自己的外在行為向所有人，包括身在土地上的業主，清楚地展示自己「擁有27號屋」或只是為建屋範圍交租的意圖：

(1)  如前文所引述法律原則，就逆權管有的相關意圖，入侵者須以清晰和肯定的證據確立，當他聲稱已獲得管有權時，不但須具備「管有意圖」，而且須清楚地向所有人顯示該意圖。若他的行為可有另一解讀而他沒有以行為或言語表示他已盡力排斥或排除合法業主，法庭會判定他沒有「管有意圖」，而結果是沒有剝奪業主的管有權。

(2)  第一被告嘗試支持自己「擁有27號屋」所能依賴的文件證據只有LCW-1第二頁「購屋款」三字。但LCW-1並非註冊文件。第一被告亦沒有聲稱有將LCW-1第二頁內容，自己「擁有27號屋」的意圖及/或只是為建屋範圍交租的意圖以任何方式向所有人或該地段的分權共有人顯示。

(3)  不可爭議地，第一被告一家的客觀行為就是在LCW-6、LCW-7等註冊文件，LCW-2、LCW-12等租單下多年明顯地作為27號屋租客繳交年租，租賃並居於27號屋。其行為不但不能清晰被解讀為「擁有27號屋」或排斥合法業主，反而是只能清晰被解讀為他們承認並接受吳氏家族就建屋範圍及27號屋的業權。

(4)  唯一的可能結果就是，即便假設第一被告真的單方面誤以為自己「擁有27號屋」而只是為建屋範圍交租，她依然不可能符合法律要求證明其具備並顯示「管有意圖」。

55.  第一被告辯稱以上LCW-6, LCW-7租約條款的分析「涉及有關租約的詮釋，必須交由法院公開審理才可裁決，法院不應未經審訊就裁定本人不是真誠錯誤地誤解了事實」。本席認為第一被告的辯稱毫無道理，不可能成立：

(1)  LCW-6, LCW-7的條文清晰，沒有辯駁的空間。第一被告本身誓詞亦清晰準確地理解第一被告作為租客的身份[13]；

(2)  第一被告是不是真誠錯誤地誤解了事實，不影響第一被告並沒有聲稱自己清楚地向所有人顯示自己「擁有27號屋」或只是為建屋範圍交租的意圖。

56.  故，本席考慮案件的整體案情，同期文件以及案情的内在可能性後，認為第一被告聲稱「擁有27號屋」從而逆權侵佔建屋範圍的說法欠缺任何法理及事實依據，完全有違案件的整體案情，同期文件證據，毫不可信，亦有違既定法律原則，完全不可能成立。

C.  吳氏家族該地段的年度租賃/批准

57.  以上兩點，即：

(1)  第一被告一家按其自身案情不可能有逆權侵佔該地段/建屋範圍的「管有意圖」；及

(2)  第一被告「擁有27號屋而只是為建屋範圍交租」的說法不可能符合法律要求證明其具備並顯示擁有27號屋「管有意圖」及毫不可信，完全不可能成立；

經已足以裁定第一被告聲稱逆權侵佔的案情明顯地站不住腳亦不能用修改的方法來補救，沒有任何成功勝算並應被剔除。為完整性起見，本席進一步對年度租賃/批准的議題進行分析。

58.  首先處理第一被告聲稱「可只逆權侵佔原告的權益，「吳氏家族」與第一被告之間的年度租賃，或第一被告是否逆權侵佔「吳氏家族」的權益與原告無關」的說法。此說法明顯有違法律原則，毫無根據。法律上一個佔有人要成功聲稱逆權侵佔，必須證明他逆權侵佔了每一位該土地/物業的分權共有人。年度租賃關係的存在與否直接影響第一被告對原告就住逆權侵佔所作抗辯，並非與本案或原告無關。

59.  以上所總結的年度租賃法律原則適用於此：

(1)  年度租賃是指一個定期，年復一年持續直至被正式通知方可中止（notice of determination），亦不受其中一方死亡或租賃權/復歸產業權轉讓所影響。一般情況，租客要實質獲告知租賃中止該中止通知方可成立令年度租賃結束。

(2)  年度租賃可以以明文合約訂立，亦可以行為被推論出（inferred）。

(3)  當一個租客在其原有租約期滿後繼續佔有土地，並同意繳交或行為上有繳交年度租金，於無其他證據底下，一個新的（但其餘條款與舊有租約相同的）年度租賃租約將被推論出。

(4)  年度租賃租約可從租金以年度租金計算中被推論出。

60.  

61.  本案不爭的事實是：

(1)  第一被告於第一、第二、第三份誓詞清晰依賴其作為吳氏家族的年度租賃租客的身份反對原告根據區域法院第113號命令收回27號屋及建屋範圍申請；

(2)  1959年前，第一被告一家根據LCW-7授權作為租客去行使LCW-6上Yang Tsu An與吳氏家族之間的租賃權益；

(3)  根據第一被告自己的案情，租約期滿後第一被告一家繼續佔有建屋範圍，並由1959-2022年一直都向不同的吳氏家族代表為此繳交年度租金。

(4)  LCW-2租單上：1999年前簽發人多本身為該等時段該地段的分權共有人，授權根本不可能被質疑[14]。

(a)  1959-1975：吳子華，吳四妹，吳桂清；

(b)  1978-1992：吳子華，吳四妹，吳偉鴻；

(c)  1993：吳志忠，吳四妹，吳偉鴻；

(d)  1994：吳子文，吳四妹，吳偉鴻；

(e)  1995-1998：吳子文，吳四妹，鄧二妹。

(5)  LCW-2, LCW-12租單上，除潘雪影外簽發人還包括：

(a)  1999：鄧二妹，吳四妹；

(b)  2000-2007：吳四妹；

(c)  2008-2021：Chan Yee Mei / Chan Yee Fun / Chan Yee Woon；

(d)  2022：一吳姓人士。

(6)  就住年度租賃授權的問題，第一被告於第二份誓詞第5段中清晰指以上簽發人皆曾為並依然為「吳氏家族」的代表。[15]

62.  第一被告後來於第四份誓詞上只質疑潘雪影未能提供她代表所有吳氏業主簽發租單的授權文件。第一被告從而聲稱她有合理理由相信潘雪影一直沒有所有吳氏業主的授權向第一被告一家收取建屋範圍的租金，並繼而聲稱租單無法律效力，第一被告一家由始至終都不是租客。[16] 第一被告從而於第四份誓詞聲稱 (i) 租單不是發給第一被告、(ii) 沒有寫明她是租客、(iii) 潘雪影未能提供她代表所有吳氏業主簽發租單的授權文件。但：

(1)  租單字面上是不是發給第一被告，有沒有寫明她是租客，並不影響第一被告自己於第一至第三份誓詞的案情，即馬家是一家人一起作為年度租賃租客並租金為一家所交。[17]而且即便假設第一被告本人不是正式租客，如果其任一家人是正式租客，則根據第一被告案情法理上第一被告是以該正式租客的被批准人（licensee）行使佔用，對案情沒有影響。

(2)  到第四份誓詞第一被告只質疑潘雪影沒有提供授權文件，完全不可能構成對LCW-2, LCW-12上列其他所有年份的所有簽發人（當中包括有簽發租單的分權共有人）的授權的質疑，毫無邏輯根據。本席亦看不到任何法理基礎要求一個簽發租單的代表必需要有明文授權文件。

(3)  再者，如前文述，分權共有人之間有共同佔有權（unity of possession），分權共有人各自可將共同佔有權批出或租出而不需其他分權共有人同意。換言之，一個合法的租賃或批准要成立，根本不需所有吳氏家族業主同意，只要有一個吳氏家族業主同意就足夠。

(4)  第一被告的抗辯只是聲稱代表未有所有「吳氏家族」後人的同意而行事[18]，到誓詞上的說法改變為只針對潘雪影沒有所有「吳氏業主」授權文件。法理上，第一被告的說法根本不可能構成對多年來吳氏家族上列的所有代表（當中包括該地段的分權共有人）向第一被告一家的年度租賃及/或批准使用該地段或建屋範圍的質疑。

63.  第一被告一家在1952年LCW-6, LCW-7的租約期滿後繼續佔有建屋範圍。由1959-1999年間租單簽發人多本身為該等時段該地段的分權共有人，而除潘雪影外，至1999年後的其他的租單簽發人代表的授權並未被第一被告於誓詞上質疑。無可否認地多年來第一被告一家年復年，持續地向吳氏家族業主或其代表為佔有建屋範圍繳交年租至2022，並在吳氏家族業主代表的許可下佔有建屋範圍。以上足見一個持續有效的許可（姑勿論是年度租賃或批准（license）關係）在1959-2022年已然存在。所謂的「租單是無法律效力」的說法並不足以支持第一被告的案情。

64.  法律上如果佔用人是獲得業權持有人批准佔用或使用土地，或者基於合法權利下獲得管有權，則該佔用人不能向業權持有人提出逆權侵佔。基於根據第一被告的案情及同期文件一個持續有效的許可在1959-2022年必然存在，第一被告不可能逆權侵佔建屋範圍達到法定要求年期。第一被告嘗試質疑年度租賃效力，完全缺乏任何法理或證據基礎，與整體案情、同期文件、其自身早期案情及案情的内在可能性完全衝突，絕不可信，屬並無披露合理的訴訟因由或抗辯、瑣屑無聊或無理纏擾。

65.  即便退一步假設當中真的有吳氏家族代表存在授權問題，那麼上述第 15(6) 段所述原則將適用。被告一家的佔用行為最多可被視為代該授權有問題的代表所行使。無論如何都不會構成為第一被告一家自身利益行使的逆權侵佔。逆權侵佔的抗辯/反申索依然不能成立。

66.  再者第一被告質疑年度租賃繼而聲稱自己是逆權侵佔者，是在清楚知道事實下嘗試推進一個與其先前程序中截然不同，而不可調和的説法。

(1)  第一被告對年度租賃效力的質疑建基於她於第四份誓詞聲稱 (i) 租單不是發給第一被告、(ii) 沒有寫明她是租客、(iii) 潘雪影未能提供她代表所有吳氏業主簽發租單的授權文件。(i)、(ii) 兩點自1960年代已是如此。(iii) 一點，第一被告聲稱她是在2021年要求潘雪影提供她代表所有吳氏業主簽發租單的授權文件時，潘雪影支吾以對，說未能提供。[19]

(2)  第一被告於2022年1月7日第一份誓詞、2022年2月16日第二份誓詞、2022年4月29日第三份誓詞均清晰地推進並依賴年度租賃是有效的。並且亦呈堂了2022年3月1日簽發的LCW-12租單。

(3)  雖然第一被告指她在2022年5月後開始未能聯絡「吳氏家族」代表，「吳氏業主」代表亦不願意發新租單予第一被告一家。但第一被告未有解釋（而本席亦看不到）此點如何能成為質疑以往「吳氏家族」代表的授權的基礎。

(4)  即是說第一被告是在清楚知道事實下嘗試推進一個與其先前程序中截然不同，而不可調和的説法。縱然第一被告有嘗試指她是在法援申請多次被拒後才意識到租單無法律效力，但此只是第一被告事後對早前已知的事實作出新的解讀，不改她於早前程序已清楚知道事實。

(5)  綜合本案整體情況，第一被告對年度租賃效力的質疑明顯完全欠缺法理及證據基礎、有違客觀同期文件證據及自身早前誓詞，本席裁定該抗辯屬可能會對該宗訴訟的公平審訊造成損害、濫用區域法院的法律程序。

D.  就剔除逆權侵佔抗辯的總結

67.  綜合以上的法律原則，狀書，誓詞，同期文件證據，本席認同原告要求剔除第一被告有關逆權侵佔的抗辯。本席裁定：

(1)  根據不爭事實及第一被告自身案情，第一被告聲稱她「只是真誠地錯誤以為她們是吳氏業主的租客」，等同承認第一被告一家根本不可能有逆權侵佔該地段/建屋範圍的意圖。單是基於此點，第一被告逆權侵佔建屋範圍的抗辯及反申索已然不可能成立。第一被告有關逆權侵佔的抗辯屬無披露合理的訴訟因由或抗辯，該抗辯及反申索不可能於法庭內成功成立，於第 18(19) 條命令第 1(a) 款下應被剔除；

(2)  第一被告聲稱「擁有27號屋」從而逆權侵佔建屋範圍的說法欠缺任何法理及事實依據，完全有違案件的整體案情，同期文件證據，毫不可信，亦有違既定法律原則，完全不可能成立。第一被告有關說法屬並無披露合理的訴訟因由或抗辯、瑣屑無聊或無理纏擾；於第 18(19) 條命令第 1(a), (b) 款下應被剔除。

(3)  根據第一被告自身案情第一被告一直在吳氏家族業主代表的許可下佔有建屋範圍至至少2022年。第一被告嘗試質疑年度租賃效力，完全缺乏任何法理或證據基礎，與整體案情、同期文件、其自身早期案情及案情的内在可能性完全衝突，絕不可信、亦是在清楚知道事實下嘗試推進一個與其先前程序中截然不同，而不可調和的説法。第一被告有關說法屬並無披露合理的訴訟因由或抗辯、瑣屑無聊或無理纏擾、可能會對該宗訴訟的公平審訊造成損害、濫用區域法院的法律程序；於第 18(19) 條命令第 1(a), (b), (c), (d) 款下應被剔除。

V.  分析：剔除逆權侵佔抗辯就剔除抗辯書及反申索書及對原告的第二次答辯

68.  但本席不認同抗辯書及反申索書及對原告的第二次答辯應整份被剔除。理由是：即使逆權侵佔的抗辯及反申索被剔除，如前文所分析，第一被告就其作為吳氏家族持續有效的被許可人（姑勿論是年度租賃或批准（license）關係）有權繼續使用27號屋及建屋範圍的說法於狀書上依然可能存在。

69.  至今，就吳氏家族現時的取態，及/或就第一被告就建屋範圍的年度租賃/批准是否已被撤銷，雙方皆未有提交確切證據。而本席席前並未有足夠理由去排除第一被告現時有權繼續合法佔用27號屋/建屋範圍的可能性，如：任一吳氏家族業主批出准許及/或年度租賃存在並現時依然有效。故，於現時直接剔除整份抗辯書及反申索書及對原告的第二次答辯，導致第一被告於此刻立即被驅離27號屋/建屋範圍，未必穩妥。由於本席已批准原告申請無限期押後簡易裁決令的申請，故本席不會就將來該簡易裁決令申請往後如何處理作出評論。雙方應於收到及仔細考慮本判詞後考慮自身立場、該簡易裁決令及本案的相關程序問題。

70.  故此，本席決定部份接納原告人剔除令申請，剔除第一被告抗辯書及反申索書及對原告的第二次答辯中有關逆權侵佔的內容。本席現表列出本席裁定需要剔除的內容。

第一被告人的抗辯書及反申索書
第 16 vi 段:	“According to Madam Wu Tsun Fun, she owned the house but the land on which the house is situate, i.e. the Lot, belonged to a Ng’s family.”
第 16 vii 段:	“despite the fact that the Structure was owned by Madam Wu Tsun Fun and succeeded by the 1st Defendant,”
第 16 viii 段:	“The 1st Defendant has reasons to believe that the said representatives of the Ng’s Family were acting without the consent of all the descendants of the Ng’s Family and the yearly tenancy between the 1st Defendant and the Ng’s Family were null and void ab initio.”
第 18 iii 段:	“In so far as the Plaintiff is concerned, the 1st Defendant and her family members had and have been in adverse possession of the Structure and the Area to the exclusion of the Plaintiff for 40 years since 11 November 1982 before the Plaintiff commenced the Order 113 Proceedings on 20 August 2021.”
第 20 段:	“and avers that in so far as the Plaintiff is concerned, the 1st Defendant has acquired an adverse possessory title to the portion of the Lot where the Structure and the Area are situate (“the Portion of the Lot”) to the exclusion of the Plaintiff for more than 12 years since 11 November 1982 and that the Plaintiff could not and cannot bring any action to recover the Portion of the Lot by virtue of Section 7(2) of the Limitation Ordinance Cap. 347.”
第 21 段:	“In so far as the Plaintiff is concerned, its title to the Portion of the Lot is extinguished by virtue of Section 17 of the Limitation Ordinance Cap. 347.”
第 25 段:	“COUNTERCLAIM The 1st Defendant repeats her Defence herein in its entirety.”
第 26 段:	“AND THE 1st DEFENDANT COUNTERCLAIMS AGAINST THE PLAINTIFF: (1)  A declaration that the Plaintiff’s title to the Portion of the Lot has been extinguished and that the Plaintiff is barred from recovering the Portion of the Lot from the 1st Defendant by virtue of Sections 7(2) and 17 of the Limitation Ordinance Cap. 347. (2)  The 1st Defendant had acquired an indefeasible possessory title of the Portion of the Lot against the Plaintiff. (3)  Such consequential directions / orders as may be just and necessary. (4)  Further and/or other relief. (5)  Costs.”
第一被告人對原告人的第二次答辯
第 3 (iii) 段:	“if the Plaintiff is entitled to sue to recover possession against a trespasser without joining other co-owners, the 1st Defendant is entitled to claim adverse possession of the Lot against the Plaintiff independent of the interest of other co-owners.”
第 5 (ii) 段:	“the Plaintiff’s allegation that by virtue of sections 23 and 24 of the Limitation Ordinance, the right of action to recover the Lot against the 1st Defendant shall be deemed to have accrued on 12 January 2021 but not before is denied.”
第 5 (iii) 段:	“Section 23(1) of the Limitation Ordinance is applicable when there has accrued a right to recover the Lot to the Plaintiff. The Plaintiff last acquired interest in the Lot on 11 November 1982 whereby a right to recover the Lot was accrued to the Plaintiff.”
第 5 (iv) 段:	“by virtue of section 7(2) of the Limitation Ordinance, the Plaintiff’s right to recover the Portion of the Land has expired on 11 November 1994 and by virtue of section 17 of the Limitation Ordinance, as at 11 November 1994, the Plaintiff’s title to the Portion of the Land as against the 1st Defendant has been extinguished.”
第 5 (v) 段:	“Section 23 of the Limitation Ordinance is applicable when there has accrued a right of action but not after the right of action is barred and/ or after the title of the Plaintiff as against the 1st Defendant is extinguished.”
第 5 (vi) 段:	“the Acknowledgment is not covered by Section 23 of the Limitation Ordinance and is neither here nor there.”
第 6 (i) 段:	“the 1st Defendant is the owner of”
第 6 (ii) 段:	“the alleged yearly tenancy is not a matter concerning the Plaintiff and whether or not the 1st Defendant is liable to be evicted by the Ng’s Family is irrelevant and independent to the Plaintiff’s claims herein.”

VI.  訟費

71.  就訟費：

(1)  原告遞交了一份訟費陳述書，並要求第一被告支付HK$112,347的訟費。該訟費陳述書涵蓋為簡易裁決令及剔除令申請所產生的訟費。

(2)  本席於聆訊當日已命令該傳票第一段所提出的簡易裁決令的申請的訟費歸於訟案中；

72.  行使法庭就訟費的酌情權：

(1)  由於簡易裁決令及剔除令申請有一定程度重疊，但簡易裁決令的申請的訟費歸於訟案中，現階段訟費應予以一定程度分開處理。雙方大部份陳詞皆聚焦於剔除令申請。本席裁定訟費陳述書的 20% 應被視為為簡易裁決令所產生，80% 應被視為為剔除令申請所產生；

(2)  就為剔除令申請所產生的約HK$89,877.6訟費，由於本席裁定原告剔除令申請很大程度成功，而且雙方大部份陳詞皆聚焦於逆權侵佔此議題，原告應獲得大部份但非全部所要求訟費；

(3)  本席以簡易程序評估並作暫准訟費命令,命令第一被告就剔除令申請向原告支付HK$75,000訟費。