中聯物業有限公司 對 LAM SO MAN JOYCE

HCSA 5/2023

[2024] HKCFI 841

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

高院小額錢債審裁處上訴案件2023年第5號

(原小額錢債審裁處申索2019年第39226號)

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判 決 書

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序言

1.  被告人於2019年6月8日就視察新填地街一個物業 (“該物業”)與申索人簽訂一份俗稱 “睇樓紙”的地產代理協議(“該地產代理協議”) 。根據被告人的案情，由於她的朋友 (“黃先生”)希望置業，而他是一名精神病患者，故此， 被告人協助黃先生與地產代理溝通，不過她曾多次向申索人的地產代理表示黃先生才是買家。

2.  其後, 黃先生於2019年6月13日就購買該物業與該物業的業主及申索人簽訂了一份臨時買賣合約 (“該臨時買賣合約”) 。

3.  後來,被告人一方決定不進行該宗物業買賣，並拒絕向申索人支付佣金。

4.  申索人於2019年9月於小額錢債審裁處興訟，向被告人及黃先生[1]追討買賣雙方應付的佣金合共 $57,000。

5.  於審訊後，麥銘賢暫委審裁官(“審裁官”)於2023年1月11日裁定申索人勝訴。

6.  被告人其後向審裁官申請覆核。審裁官經考慮被告人提出的理據後，撤銷被告人的覆核申請，並維持原判。

7.  被告人不服審裁官的裁決 ，根據《小額錢債審裁處條例》(香港法例第338章) 第28條，向高等法院原訟法庭申請上訴許可。

審裁官的裁決

8.  審裁官於2023年4月12日頒下判決理由書(“該判決理由書”)。該判決理由書的要點如下:

(1)  雙方都不爭議的事實，是被告人與黃先生在申索人代理蔡女士的安排下，於2019年6月8日視察了該物業;

(2)  由於被告人是以她個人的身分簽署該地產代理協議，故此，無論在購買該單位的事件上她是否黃先生的代理人，就該地產代理協議下的責任而言，被告人對申索人來說是主事人(principal)，需負上個人責任;

(3)  雖然黃先生後來和申索人另行簽署了一份地產代理協議 (其生效日期追溯至由2019年6月8日開始)，又簽訂了該臨時買賣合約，但這兩份協議都沒有取代該地產代理協議;

(4)  該地產代理協議附表3有以下條款:

“1. […]，如買方[2]在有效期內經由代理與賣方就一項或多於一項物業訂立具約束力的買賣協議， 則買方須 […]向代理支付佣金。

2. […] ，如非因買方犯錯而令物業交易未能完成 ，則買方沒有責任向代理支付任何佣金。在此情況下，如買方已支付佣金，則代理須在切實可行的範圍內盡快 (但無論如何不得遲於由買賣協議指明的完成交易日期起計的 5 個工作日) 將佣金連同利息/不連同利息退還予買方。

3. 如買賣雙方非基於有關物業的買賣協議的條文而共同取消該具約束力的買賣協議 ，則買方須向代理支付佣金。

4. 如代理為購買任何一項或多於一項物業的目的而與其他地產代理合作，則買方無須向該等其他地產代理支付任何佣金。

5. 除本附表第 2、3 及 4 條另有規定外，如買方或買方的配偶、任何代名人、未經披露身分的主事人或代理人在有效期內(不論是否透過代理)，與任何一項或多於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議，則買方須就代理就有關物業而提供的服務向代理支付佣金。”

(5)  由於只有黃先生於2019年6月13日透過申索人與該物業賣方訂立該臨時買賣合約，故此，法庭需考慮附表3第5條是否適用。由於黃先生與被告人並非配偶，因此，問題是黃先生在該條款的定義下，是否被告人的 “代名人”、“未經披露身分的主事人”或 “代理人”;

(6)  若附表3第5條適用的話，法庭便需進一步考慮: 是否因買方犯錯而令物業交易未能完成;

(7)  審裁官相信被告人在視察該物業時曾向蔡女士表達會用黃先生的名義購入該物業，但不信納被告人指她曾經多次強調黃先生才是真正的買家，理由是若被告人當時對澄清買家身份的事宜是如此著重，她理應會在短訊對話中作出同樣區分，但從短訊紀錄可見，她並沒有這樣做;

(8)  以接受申索人的代理服務而言，被告人才是主事人。在該地產代理協議附表3第5條的定義下，黃先生是被告人指明(nominate)簽署該臨時買賣合約的人，亦即被告人的“代名人” (nominee)，因此該地產代理協議附表3第5條適用於本案;

(9)  該地產代理協議附表3第2條“買方犯錯”的定義，涵蓋代名人單方面終止成交的情況。 由於被告人的代名人黃先生單方面終止成交，該物業交易是因“買方犯錯”而未能完成;

(10)  審裁官不接受被告人所指終止成交的一個原因， 是簽訂該臨時買賣合約前，申索人或業主沒有告知她該物業洗手間上方有一條屬於樓上單位的糞便渠這說法;

(11)  雖然被告人就上述說法提供了一份由建築師朱先生撰寫的文件，但由於朱先生沒有出庭接受盤問，故此審裁官不能確定有關意見的可靠性;

(12)  審裁官認為被告人針對申索人而提出的其他指控 (例如蔡女士未有透露單位沒有電表、單位已斷電12年及斷水10年、蔡女士在沒有通知黃先生的情況下降低該臨時買賣合約上的賣方應付佣金的金額以及沒有告知買方臨時買賣合約的訂金不一定是樓價的5% 等) 都與終止交易無關，亦不足以構成被告人可以無需支付佣金的理由;

(13)  總括而言，申索人或業主沒有作出導致被告人或黃先生決定終止成交的失實或遺漏陳述。申索人亦沒有任何疏忽導致買方作出終止成交的決定, 因此，本案符合該地產代理協議附表3第2條中 “買方犯錯”的情況;

(14)  審裁官因此裁定被告人需支付給申索人$38,000[3]，作為佣金金額。

9.  被告人其後於2023年3月2日向審裁官申請覆核，並提出13項覆核理由。審裁官於2023年4月12日頒下覆核判決理由書(“該覆核判決理由書”), 其要點如下:

(1)  被告人依賴該臨時買賣合約的第14條，以支持她的說法指該合約已經取代了被告人與申索人簽署的該地產代理協議。審裁官重申該判決理由書第15段的分析[4]，認為原審的結論並無不妥;

(2)  被告人引用《公司條例》(香港法例第622章) 第705(1)條[5]來爭議審裁官就黃先生是被告人的代名人這裁定，並不恰當，因為上述法律條文並不適用於本案;

(3)  被告人強調她並非 “未經披露身份的主事人”，購買該物業的19萬訂金並非她的資金，她亦不是該款項的受益人。不過，黃先生是被告人指明 (nominate)簽署該臨時買賣合約的人，因而是被告人的代名人;

(4)  雖然黃先生有直接跟申索人溝通處理交易，但這與被告人指明他簽署該臨時買賣合約一事並沒有衝突;

(5)  被告人質疑在黃先生的行為能力受爭議的情況下，其簽署的該臨時買賣合約是否仍具法律約束力。但在本案中，雙方皆沒有對黃先生簽署該臨時買賣合約時的行為能力提出爭議，亦沒有提出過該法律文件為無效;

(6)  被告人指她第一次視察該物業時沒有留意到單位上方的情況，不過審裁官不接納這說法;

(7)  被告人提出如果法庭批准 ，專家證人朱先生可以回港出席聆訊。審裁官認為，他曾將審訊押後兩個多月讓被告人安排朱先生出席聆訊， 但被告人在聆訊當日才表示專家未能到庭，又沒有提供證據說明他不能出席的原因。無論如何，審裁官在該判決理由書已經考慮了專家信件的內容，又認為即使審裁處全盤接納該信件的內容，也不會對本案的裁斷有影響;

(8)  被告人提出申索人或業主有刻意隱瞞單位內糞便渠的情況，但審裁官認為案中證據並不能證明此說法;

(9)  被告人指申索人沒有盡其作為代理的責任，例如沒有把買方所重視的有關糞便渠的事宜寫到該臨時買賣合約上、沒有在簽署該臨時買賣合約前就訂金金額向買方提供分析資訊、及沒有披露單位水電情況。審裁官認為這些指控都與終止交易無關，亦不足以構成被告人可以無需支付佣金的理由;

(10)  被告人在覆核時存檔了一份由黃先生撰寫的文件，當中主要表示該物業是他購買作自住、訂金是由他支付、被告人沒有得益等。不過，審裁官根據案中證據，裁定被告人與黃先生在相關時刻是希望購買該單位作兩人居住之用;

(11)  被告人又意圖以銀行紀錄來證明該物業是由黃先生出資購買。不過，審裁官認為該地產代理協議附表3第5條的適用性，並不取決於被告人後來有否付出資金購買物業;

(12)  審裁官最後撤銷被告人所提出的覆核申請。

被告人的上訴理據

10.  被告人總共提出了19項上訴理據，但當中有部分其實是屬同類的。現將她的理據歸納如下:

(1)  審裁官並非根據事實判案 、採納了申索人一方不誠實或未經證實的證供、他的裁定與證據不相符、又忽略關鍵時刻的證供 (“上訴理據(一)”);

(2)  審裁官錯誤理解及運用該地產代理協議附表3第5條 (“上訴理據(二)”);

(3)  審裁官不應拒絕黃先生這重要證人在覆核聆訊時出庭作供 (“上訴理據(三)”);

(4)  申索人沒有履行其作為代理的責任 (“上訴理據(四)”);

(5)  業主曾經作出導致黃先生決定購買該單位的失實或遺漏陳述 (“上訴理據(五)”);

(6)  專家證人現進一步交代其不能在原審時出庭的原因 (“上訴理據(六)”);

(7)  審裁處並沒有保持中立，因為另一審裁官曾向申索人提供法律意見，審裁官又在審訊時代申索人作供 (“上訴理據(七)”)。

適用於上訴許可申請的法律

11.  《小額錢債審裁處條例》第28(1)條規定:

“如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由 ——

(a) 只涉及法律問題；或

(b) 是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，

則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。”

12.  上述條文的意思，是指小額錢債審裁處案件的任何一方，只可就法律問題及/或基於有關申索是超越了審裁處的司法管轄權範圍，而提出上訴。

13.  申請上訴許可的一方所提出的法律問題 (或審裁處的司法管轄範圍的問題) ，必須是具有可爭辯性的，才能獲得上訴許可。

14.  一般而言，有關事實的裁斷並非法律問題。話雖如此，原訟法庭亦不是毫無糾正小額錢債審裁處的事實裁斷的餘地。在 Kwong Miles Services Ltd v Commissioner of Inland Revenue [2004] 3 HKLRD 168一案[6]中，終審法院常任法官包致金引述Radcliffe勳爵在Edwards (Inspector of Taxes) v Bairstow [1956] AC 14的判詞，認為倘若正確及唯一合理的事實結論和原審被上訴的事實裁定相牴觸，上訴法庭便可視之為法律上的錯誤，並以此為基礎作出干預。包法官又援引苗禮治勳爵在Begum v Tower Hamlets London Borough Council [2003] 2 AC 430的判詞中所總結上訴法庭可依據Edwards (Inspector of Taxes)一案的基礎，來干預事實裁定的情況如下:

“倘若法庭的裁決是建基於不通情理或不合邏輯的事實裁斷或事實推論、相關的事實裁斷是沒有證據支持、又或原審法官考慮了不應考慮的因素、又或沒有考慮該考慮的因素，上述的裁決便可被推翻。在這情況下，處理上訴的法庭無需找出原審法官在具體法律上的錯誤。倘若處理上訴的法庭未能支持相關的裁決，法院會推斷原審法官誤解或忽略了有關的證據或在法律上出現了自我誤導的情況。”[7]

15.  在楊小彥對鄭家明 [2020] HKCFI 2977一案中，黃國瑛法官亦有以下闡述:

“一般而言，有關事實的裁斷並非法律問題。審裁官對證據或證人證供之衡量、誰的證供較可信、誰是誠實可靠之證人、誰的案情較合常理等等方面之判斷，均不牽涉法律論點上之錯誤，本法庭不能給予上訴許可。法律不容許法庭純粹因對事實的觀點與原審審裁官不同而推翻對事實的裁定。” (第30段)

討論

上訴理據(一)

16.  被告人在其陳詞中，花了相當長的篇幅分析申索人一方的證供，又將其分析細分成看起來不同的理據，但歸根究柢，她亦只是意圖推翻審裁官就事實的裁定。

17.  正如上文解釋，一般而言，有關事實的裁斷並非法律問題，審裁官對證據或證人證供之衡量、誰的證供較可信、誰是誠實可靠之證人、誰的案情較合常理等等方面之判斷，均不牽涉法律論點上之錯誤。

18.  本席經細心閱讀該判決理由書、該覆核判決理由書及被告人的上訴陳詞後，不認為他犯了包致金法官在Kwong Miles Services Ltd 一案所形容的錯誤。

19.  故此，本席認為上訴理據(一)並無可爭辯之處。

上訴理據(二)

20.  被告人指出，她既不是參觀該物業的主事人，又不是購買該物業出價的決策人，亦不是簽署該臨時買賣合約的商討對象; 申索人清楚知道黃先生才是買家，她只是陪同者，故此審裁官不應裁定黃先生是該地產代理協議附表3第5條所提及的代名人，因為他是經披露身份的主事人。

21.  首先，為支持此項上訴理據，被告人依賴了一些從來沒有在審裁處披露的新證據 (WhatsApp通訊紀錄)。

22.  有關處理在上訴許可階段提出的新證據，上訴法庭在畢偉森訴畢偉强 [2022] HKCA 1779中，重申了相關的法律原則:

“17. 程序上，如上訴需獲許可才可進行，法庭只會在批出上訴許可後才會正式處理引入新證據的申請:見Man Lin Heung v梁根林 & Others [2019] HKCA 846註釋1。因此，本庭現在應考慮的，是原告人是否有合理可爭辯的理由，致使他應獲許可在上訴中提交這些新證據。

18． 根據Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489一案的原則，新證據須合乎以下所有條件後，方可於上訴階段獲得接納:

(1) 當事人雖然盡了合理努力，仍然未能取得有關的證據在原審時引用;

(2) 如果採納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響; 及

(3) 有關證據須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。”

23.  被告人所新披露的通訊紀錄，一直是由她自己保存的。這些紀錄早已存在。倘若她曾用合理努力，她必然能夠取得有關的證據在原審時引用。此外，本席看不到任何理由，這些新文件，對案件的結果會有任何重要影響。

24.  由於申索人擬提出的新證據沒有合理可爭辯的理據符合Ladd v Marshall 的第(1)及第(2)項條件，故此申索人不可依賴該等新文件，支持她的上訴許可申請。

25.  無論如何，本席認為審裁官有充分的證據基礎，裁定 “以接受申索人的代理服務而言，被告人才是主事人”, 而黃先生則是被告人的“代名人” 。

26.  因此，上訴理據(二)並無可爭辯之處。

上訴理據(三)

27.  黃先生在原審時並沒有出庭作證。在覆核聆訊時，被告人似乎曾要求審裁官批准黃先生作證。但是，審裁官並沒有容許黃先生這樣做，並認為即使黃先生出庭作供，也不會對原審的裁斷有任何影響。

28.  綜觀被告人的抗辯和上訴理由，她聲稱自己無需支付佣金的主要原因，是黃先生才是該物業的真正買家，他才是主事人，並非代名人，而她則只是個陪伴者及傳話人。此外，根據黃先生的供詞，他亦強調他自己是真正買家。

29.  不過， 正如審裁官在該判決理由書及該覆核判決理由書多次強調，該地產代理協議附表3第5條的適用性，並不取決於被告人後來有否付出資金購買該物業。

30.  根據被告人自己發出的電話短訊，她曾不止一次表達了購買該單位是用作她和黃先生兩人居住的意思。她亦曾明確表示她知道她要支付佣金給申索人。在這情況下，審裁官行使案件管理酌情權，拒絕讓黃先生作供，並無不妥。

31.  故此，這上訴理據並無可爭辯之處。

上訴理據(四)

32.  被告人聲稱申索人沒有履行其作為代理的責任:

(1)  進行商議，並按買方的指示向賣方提交所有要約;

(2)  為買家提供訂金金額選擇;

(3)  把買家重視的糞便渠位置寫在合約上;

(4)  向買家提供有關該物業水電情況的資料;

(5)  自行把應向賣方收取的佣金減半。

33.  正如審裁官在該判決理由書指出，被告人提出的這些指控，都與終止交易無關，亦不足以構成被告人可以無需支付佣金的理由。被告人在本申請除了重複她在原審時所提出的論點外，並未能指出審裁官這裁定犯上了甚麼法律上的錯誤。

34.  故此，這上訴理據並無可爭辯之處。

上訴理據(五)

35.  該覆核判決理由書第17至19段如下:

“17. 在第11項覆核理由中，被告人指申索人提出關於單位內糞便渠的證據存在爭議 [1D116-117]。被告人提供了一些相片顯示現場混亂，強調她在第一次視察單位時沒有留意高處 [D119-121]。這說法與被告人曾就蔡女士詢問「當時你也看到這條渠」時回應「渠的確存在，不過我也以為是單位內的，即隨時可以拆，沒想過是別人單位的」的說法不吻合 [C79]。本席不相信被告人指她第一次視察單位時沒有留意到單位上方的情況。

18. 無論如何，就算本席接納被告人當時沒有留意到單位上方的喉管，申索人也沒有責任特別向被告人指出該喉管的存在。蔡女士在視察單位前曾向被告人及黃先生表示，該單位很久沒有水電，但兩人堅持考慮該單位 [C1]。照片顯示單位內殘破混亂 [1D119-120]，在此情況下，被告人不能期望蔡女士能夠就單位內每一處細節向她們指出。重點問題是，蔡女士或業主有否作出失實或遺漏陳述，導致被告人及黃先生決定購買單位。

19. 就此點，被告人在覆核理由中提出的事宜，其實都是重複她在審訊中的論述，原審判決理由C4部份已經作出了相關分析。本席重新考慮後認為沒有不妥。”

36.  被告人現聲稱該物業業主不可能不知道洗手間高處有糞便渠，而業主描述糞便渠的位置失實。

37.  被告人的此項上訴理據， 完全忽略了該覆核判決理由書第17段的內容。根據該段落，審裁官是裁定了被告人自己在第一次視察該物業時已經留意到單位上方的情況，知道有糞便渠的存在及其位置。故此，被告人聲稱業主誤導，根本是無補於事。

38.  故此，上訴理據(五)並無可爭辯之處。

上訴理據(六)

39.  被告人向法庭呈交了專家證人的一封信件，解釋其缺席審訊的原因，又指他在知道未能出席審訊後，已立即告知被告人。

40.  這實際上並非上訴理據。

上訴理據(七)

41.  被告人指審裁官翟國儀在提訊期間，以咨詢方式向申索人查詢是否以地產代理協議附表3第5條為基礎向被告人索償，這是有技巧地向申索人提供法律意見。此外，在盤問時，審裁官會中途插咀，為被告人盤問申索人(但實際上是為申索人的證人提供答案)，又代申索人的證人回答問題。

42.  《小額錢債審裁處條例》第16(3)條規定審裁處有查訊責任。因此，本席認為，翟審裁官向申索人查詢是否以地產代理協議附表3第5條為基礎向被告人索償，並沒有違反審裁官保持角色中立的原則。

43.  至於被告人的另外兩項投訴，本席認為:

(1)  審裁官於聽取申索人的證人之證供後，總結證人的答案，並要求證人確認，並無不妥;

(2)  審裁官指出由於申索人的證人在申索人的代理與該物業業主商討時並不在場 ，所以不會知道被告人在庭上所盤問的事情。在這情況下，審裁官在盤問進行期間介入，讓盤問過程集中在適合的焦點，以免浪費法庭時間，是他的職責所在。這完全是審裁官的分內事。

44.  因此，上訴理據(七)完全無可爭辯之處。

被告人的案情補充資料

45.  本席於2024年3月18日收到被告人的一份案情補充資料。被告人呈交這份資料的目的，是:

(1)  解釋她在審裁官席前審訊時給予了錯誤的資料;

(2)  想詳細闡述她與黃先生的關係。

46.  所謂 “錯誤的資料”，是有關被告人和黃先生在2019年6月12日對話的時間。本席完全看不到(被告人亦沒有解釋)這確實時間的重要性。

47.  至於被告人和黃先生的關係 ，被告人似乎是想表達她和黃先生並沒有親密關係。同樣地，本席認為這不會對本案的結果有任何影響。

48.  基於以上原因，本席不會考慮此份案情補充資料。

總結

49.  經考慮被告人的上訴理據及陳詞後， 本席認為，根據《小額錢債審裁處條例》第28 (1)條，被告人不應獲批上訴許可。

50.  本席撤銷被告人的申請，並不作任何訟費命令。