王漢濤及另一人 對 賴玉娟

LDPE 1216/2025

[2026] HKLdT 2

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2025年第1216宗

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判案書

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背景

1.  富健花園，是香港一個私人參建居屋，位於新界龍門路45號，鄰近龍門居。

2.  富健花園一共由12座樓宇組成，提供3026個單位。屋苑下區中央設有樓高3層的「富寶商場」，地下近第3座為街市部份，設有蓋樓梯出口往第1至3座。其中地下88號舖原大家樂位置近年改為惠康超級市場。商店以補習中心、小食店、茶餐廳、麵包店、藥房和地產代理為主。

3.  涉案處所位於富健花園街市27號地舖，面向龍門路及街市其中一個入口[1]。兩位申請人（以下統稱「申請人」）自1999年6月已成為涉案處所的業主。

4.  根據一份日期為2024年1月21日的「物業租賃契約」[2]（下稱「涉案租約」），申請人把涉案處所租予答辯人，為期10年，由2024年2月15日至2034年2月14日，租金每月為29,000元，「承租人同意於每月首日繳納，並將前述訂明之租金及大廈管理費用等，交給出租人。另街市商鋪管理費亦由承租人負責[3]，並於2024年3月份開始自行繳交。」

5.  根據涉案租約第一條，答辯人承租涉案處所「作為食物製造廠之用[4]，除非得到街市管理處批准，不得逾此範圍或改作其他行業之用。......更不可將地址作......其他不符合街市鋪行業性質等用途。」

6.  涉案租約之第四條，有以下的使用物業限制:

(1)  未經出租人同意，承租人不得將物業全部或部分轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用物業。

(2)  承租人應遵守大廈公契內之條款、出租人與街市管理公司訂下之條款、…… 及香港法例庭規定， 且不得供非法使用 ……

……

(8)  ……

7.  根據涉案租約之第七條(4)，承租人如有違反涉案租約第四條或其他違反約定之方法使用，出租人可終止涉案租約。

8.  有別於一般的大廈，富健花園的業權單位，其使用除受一份於1999年3月29日訂立的公契 (Deed of Mutual Covenant)規限外，其街市部分的業權單位使用，更受一份於同日訂立的附屬公契 (Sub-Deed of Mutual Covenant)[5] (下稱「該附公契」）的規限。前述出租人與街市管理公司訂下之條款，實指該附公契。

9.  該附公契的第2(c)條訂明，在該附公契附件第I部分所列出商舖的業主，只准將商舖用於經營或者允許他人將其商舖用於經營該附公契附件第I部分第4行所列行業或業務[6]:

“Owners of Shops referred to in Part I of the Schedule hereto shall only carry on or allow to be carried on the trades or businesses set out in the Fourth Column of the Schedule hereto against each Shop and not otherwise …”

10.  根據該附公契附件第I部分，只有第17號舖及20號舖容許燒烤肉類（燒味或鹵味）（專門外賣）(Roast meat (siu mei or lo mei) (solely for take away) [7]。

11.  涉案處所 ，即第27號舖並不屬於該附公契附件第I部分所列出商舖，而是屬於該附公契附件第II部分。但該附公契的第2(d)條訂明[8]:

“Owners of Shops referred to in Part II of the Schedule hereto shall only carry on or allow to be carried on any trades or businesses save and except the trades or businesses set out in the Part I of the Schedule hereto Provided that the restriction contained herein shall not affect or limit any Shop in Part II of the Schedule to be used as a fast food shop, cook food shop, restaurant or supermarket.”

12.  代表申請人的周卓如律師行把上述附公契的第2(d)條翻譯為:

「本附契附件第II部分中所列出商舖的業主, 只准將商舖用於經營或者允許他人將其商舖用於經營本附契第I部分中所列行業或業務除外的任何行業或業務。但是本款所含限制條件， 不影響或者不限制將本附件第II部份中所列商舖用於經營快餐店、熟食店、餐館或超級市場。」

13.  該附公契的第2(e)條訂明[9]:

“If an Owner is in breach of the restriction set out in sub-clauses (c) and (d) above, any Owner shall have the right to apply for an injunction or order restraining that Owner from that breach of restriction. Such injunction or order shall not prejudice a claim for other damages suffered as a result of that breach.”

14.  同樣，周卓如律師行把該附公契的第2(e)條翻譯為:

「若一位業主違反上文(c) 款或 (d) 款規定，任何業主均有權申請一份強制令或者法庭命令，禁制該名業主違反所述限制條件，該等強制令或者法庭命令不影響就該等違約導致的其它損害提出的索償。」

15.  周卓如律師行代表申請人於2025年8月29日致函答辯人， 其內容如下[10]:

「3. 本行客戶得悉，閣下約於2025年2月，在未經本行客戶同意下，把（涉案處所）分租予第三者，並以「滷香源」名義經營鹵味店。本行客戶已 於2025年6月5日及24日先後向閣下發出警告信，而閣下亦於2025年6月21日函件中，明確承認分租及經營鹵味店，惟違規情況至今仍然持續。

4. 現根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第58(1)條，本行謹代表本行客戶向閣下正式發出違約通知， 詳情如下。

5. 有關違反租約及公契之事項包括（「有關違反事項」）

5.1 閣下在未經本行客戶同意下，將（涉案處所）全部或部分轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用（涉案處所），違反（涉案租約）第四(1)條；

5.2 閣下在未經街市管理處批准下經營鹵味店，超越「食物製造廠」的範圍或改作其他行業之用，違反（涉案租約）第第一條；

5.3 閣下本人或允許他人在（涉案處所）經營鹵味店，違反富健花園大廈公共契約附契第2(d)項，即「只准將商舖用於經營或者允許他人將其商舖用於經營本附契第I部分中所列行業或業務除外的任何行業或業務」，繼而違反（涉案租約）第四(2)條。

6. 在不承認有關違反事項屬可補救之前提下，本行客戶要求 閣下於收到本通知後7日內：

6.1 立即停止（涉案處所）一切分租行為；

6.2 立即停止（涉案處所）一切違反富健花園公契之經營活動，包括經營鹵味店；及

6.3 就有關違反事項向本行客戶作出合理金錢補償。

7. 如閣下在限期內未有履行上述要求，本行客戶將行使（涉案租約）賦予之權利，即時終止閣下租賃（涉案處所），並就此向閣下提出法律訴訟，收回（涉案處所）之空置管有權及追討所有相關損失，包括法律費用。」

收回涉案處所的申請

16.  申請人經周卓如律師行於2025年9月9日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓申請通知書（下稱「該收樓申請書」），指答辯人違反涉案租約，因此要求收回涉案處所的管有。該收樓申請書稱，約於2025年2月18日，富健花園管理處致函「第27號商舖租戶/佔用人」（並把副本抄送申請人），表示接獲答辯人遞交的涉案處所的設計圖則，並提醒答辯人須遵守該附公契的第2條之規定[11]:

「	有關必須遵守及執行富健花園大廈公契 附加契約及限制條款事宜

    管理處日前接獲 貴商舖租戶代表遞交有關富健花園商場街市第27號商舖之設計圖則，以申請室內裝修工程事宜，現謹有其中要點事項向 貴商舖租戶/佔用人作出相關提醒：

    根據富健花園大廈公共契約附契第2項列明：-

(d) 「本附契附件第II部份中所列商舖（即第27號）的業主, 只准將其商舖用於經營或者允許他人將其商舖用於經營本附契第I部份中所列行業或業務除外的任何行業或業務 …」及

(e) 「若一位業主違反相關條款規定， 任何業主均有權申請一份強制令或者法庭命令，禁制該名業主違反所述限制條件， 該等強制令或者法庭命令不影響就該等違約導致的其它損害提出的索償。」

    對此，本管理處特函通告 貴商舖業主/租客等佔用人必須遵守及執行該等契約規定；如對相關限制條款有任何查詢，建議可自行諮詢法律顧問之意見，以免違反規定而被其他業主提出索償。」

17.  該收樓申請書又稱，約於2025年5月底，申請人接獲富健花園管理處日期為2025年5月28日之書面通知[12]，並經申請人親自實地視察確認，一間名為「滷香源」的商舖於涉案處所開始經營滷味業務。涉案處所外標示為「滷水專門店」，外牆陳列多款滷水食物的圖片及名字，並載有「滷水自由配」等字句，且並無設置堂食位置。

18.  根據商業登記署資料（商業登記號碼57956501）顯示， 「滷香源」由一名叫馮冠錢之人士（即並非答辯人）以獨資經營者身份營運，開業日期為2025年5月6日[13]。 該收樓申請書稱，該「滷香源」之經營，以及容許「馮冠錢」使用涉案處所之行為，從未獲申請人事先同意或批准。因此，答辯人最遲於2025年5月已違反涉案租約第一條、第四(1)條及第四(2)條。

19.  該收樓申請書續稱，申請人在知悉上述違約情況後，已屢次向答辯人發出書面要求，敦促其立即糾正違約行為，當中包括但不限於日期為2025年6月5日[14]、2025年6月24日 [15]（經申請人自行發送）及2025年8月29日[16]（經周卓如律師行發送）予答辯人之函件。

20.  該收樓申請書又稱，在答辯人於2025年6月21日分別致函第一申請人王漢濤[17]及富健花園管理處[18]的信件中，答辯人承認其曾於2025年1月向食物環境衞生署申請在涉案處所經營「食物製造廠」及「滷水食物外賣店」的牌照，並承認已於2024年4月將涉案處所頂手予其前工作夥伴，並由該前工作夥伴繼續向食物環境衞生署申請相關牌照。這明顯是答辯人承認上述違反涉案租約的行為。

21.  根據該收樓申請書，由於答辯人的行為，富健花園業主立案法團於2025年7月31日入禀區域法院（案件編號DCCJ 4305/2025），對申請人展開法律程序，尋求法庭頒布宣告令裁定申請人違反該附契第2(d)條，申請禁制令，並要求申請人作出賠償。因此，申請人蒙受的損失包括但不限於申請人因上述DCCJ 4305/2025訴訟而引致的一切法律費用、開支及任何潛在的判決款項。

答辯人的反對通知書

22.  答辯人於2025年9月10日遞交反對通知書，指:

(1)  第一申請人比她更清楚公契內容，他有責任向她解釋清楚;

(2)  第一申請人曾著她的兒子做燒臘，後來又話不可做燒味，改做滷水，並要求她盡快繳付租金;

(3)  在收到第一申請人回覆後，由於馮冠錢才懂做滷水，她的兒子與馮冠錢於2025年2月尾在明星酒樓商談合股做生意，第一申請人完全知情，更說有租收就可以。可惜她的兒子於2025年3月突然離世;

(4)  「滷香源」於2025年5月1日開業，第一申請人的兒子也曾到「滷香源」光顧，第一申請人更稱開業一定要通知他， 以便他送贈花牌;

(5)  第一申請人更相約於2025年6月1日把租約轉給馮冠錢，但她因病未有出席。

23.  該反對通知書亦附載7張分別為第一申請人及其兒子王榮峰與答辯人於2025年6月1日或之後的 WeChat 及 WhatsApp對話如下:

日期	發訊息人		WeChat大致內容
2025年6月1日	答辯人		把馮冠錢先生 （「師父亞冠」）的聯絡資料傳給王漢濤先生， 並說:「幾點你哋約」 下午9:41
		王漢濤	好，謝謝 下午9:41
	答辯人		「租約方便就轉比亞冠師父啦，商業登記同牌照都係佢名，以後就佢做，以前阿仔做先用我名，我退休了返大陸」 下午10:25
2025年6月2日	答辯人		「平心靜氣同管理處傾，我哋做、鹵水啫」 下午10:38
2025年6月5日	答辯人		「你哋同意左在龍門居傾過解」其後都是答辯人單方面說話，王漢濤先生沒有回應。 下午12:53至1:03

日期	發訊息人	WhatsApp內容
2025年6月4日	王榮峰	我而家連個日期你都畀唔到我 我點樣同人交代呀 本身同管理處講到好地地 突然間你哋反悔 我都唔知點樣可以做 下午8:28
	王榮峰	人哋管理處一蚊都唔使出 揾個律師嚟我哋 上次就白蝕咗四萬 你諗下 如果攞嚟和解嘅話你最少都多四萬啦 下午8:29
	王榮峰	呢度唔啱做生意 咪揾個啱做囉 何必自己攞苦嚟生 下午8:30
	王榮峰	做生意冇話包贏嘅 呢啲輸經驗我都冇辦法 下午8:31
	王榮峰	你有時間嘅可以睇下封信[19] 我都冇話你租上租 下午8:32
2025年6月5日	王榮峰	其實你如果想問清楚法律意見嘅話，你在帶你張租約，再加管理處嗰張通告，再加埋我啱啱畀你嗰封信。你就會問得到而家你個情況唔係好好。所有事都牽涉你個名。 上午9:35
	王榮峰	其實你要轉租冇問題，不過如果你揾個咁嘅租客畀我，我做業主都未必想租畀佢。 再唔係你如果有相熟嘅地產舖 你都可以問一問，其實我哋間舖，環境唔差。 上午9:36
	王榮峰	之前接手你呢個案件嘅時候，其實我已經有諗過點樣盡可能減少大家嘅損失同誤會，不過你哋好似冇人想聽。 最後一句，時間我已幫大家爭取到去月尾，你就把握時間月尾之前解決佢，唔明可以問我， 不過你其他嗰啲感情上面 ...... 上午9:38
	王榮峰	明你意思，我都唔會落去舖頭。但提醒你，而家我冇租畀佢，亦都冇文件證明你頂咗畀佢， 有事嘅話都真係會揾返你，亦都因為冇文件證明你租咗畀佢或者頂咗畀佢，所以一切佢不當行為直接會約揾你負責，千祈唔好小失大。 上午10:07
	王榮峰	就法律觀點而言， 而家你唔提出你有文件， 你將來補簽一份亦都唔會成為有用嘅文件，所以當初你見我做租約嘅時候係好正式亦打埋釐印就係咁嘅原因。 商業社會，熟還熟，文件流程，都係要做足。 上午10:09
	王榮峰	其實真心講一句啦，你最好就勸下佢，今個月退場。至於損失嗰啲嘢，就三口六面認認真真計清楚佢，我哋都唔係冇商量嘅人，同埋今次呢件事我兩個老人家都一定得到教訓，如果你仲有多少信心的話，你就聽我講，點都唔會虧待你哋嘅。 上午10:11
	王榮峰	同埋你都要明白，啲街坊講嗰啲嘢都有佢嘅道理，但係由於你上，一次做生果搞咗成年，管理處唔係對我哋舖頭有成見，而係對上一次處理手法好有成見，所以有好多嘢都唔係咁容易同管理處攞著情。 上午10:14
	王榮峰	我都知你心煩，所以我都有盡力落去舖頭諗位同個老闆傾，但係個老闆完全唔聽我講，話淨係聽你講。我都冇辦法，當然佢可能知道玩到最後全部都係你個名，你要上身咁呢啲我就唔知喇。保障返你嘅利益，盡快處理咗佢啦。 上午10:16
	王榮峰	既然你都知道我有同佢講過錢嘅問題，你應該明白我哋好有誠意，55萬係佢開出嘅數，你有冇收佢咁多我就真係唔知。

日期	發訊息人		WhatsApp內容
2025年6月5日		王榮峰	我可以咁樣同你講 基本上 你哋再唔和解 下一次就係執達吏 下午8:25
	答辯人		可以吾聽， 吾關我事 下午8:25
		王榮峰	佢就賴你 你話唔關你事 咁可以點解決 下午8:25
		王榮峰	你可以當冇件事 不過我話畀你聽 我出咗執達吏你就好難攞返啲錢 下午8:26
	答辯人		最後講一次， 昨天同你老豆講左， 遲幾天見 下午8:26
		王榮峰	唔緊要 你有14日時間你好好諗清楚 你係我長輩我係應該尊重你 但係你唔好要我哋難做 下午8:27

申請人的回覆書

24.  周卓如律師行於2025年10月3日代表申請人存檔一份回覆書， 以回應答辯人於2025年9月10日遞交的反對通知書:

(1)  申請人並無責任向答辯人解釋或說明公契的內容;

(2)  於2024年11月6日，答辯人已根據涉案租約租用涉案處所[20]，當時富健花園業主立案法團已就答辯人在涉案處所經營水果業務違反公契提出訴訟 （案件編號DCCJ 6528/2024）。最終，申請人與富健花園業主立案法團達成和解，申請人同意承擔立案法團的相關訟費，並要求答辯人停止經營該水果業務。答辯人亦已按申請人要求停止經營;

(3)  在上述背景下，申請人曾要求答辯人日後於涉案處所經營的業務，須依從涉案租約及公契之規定，並明確指出相關業務改動需要得到管理處的批准。申請人從未指示、要求答辯人經營任何特定業務;

(4)  無論如何，由於答辯人早於2024年11月起已清楚知悉富健花園業主立案法團曾因她於涉案處所經營不符公契之行業而興訟，因此答辯人必然清楚並明白公契對涉案處所的業務用途是有具體限制及規定;

(5)  申請人否認於本案開始前已認識馮冠錢先生。申請人僅於調查答辯人涉嫌違反涉案租約時，始得悉馮冠錢先生為「滷香源」的獨資經營者;

(6)  申請人從未明示或默示批准答辯人可將涉案處所全部或部分分租、出借或以其他方式交予馮冠錢先生使用，亦從未同意答辯人將涉案租約的權益轉讓予第三者;

(7)  申請人於2025年5月底已接獲富健花園管理處投訴「滷香源」違反公契，並於實地視察後確認有關情況。所以申請人不可能於2025年6月1日與答辯人相約把涉案租約轉租予馮冠錢先生;

(8)  申請人否認答辯人有告之有關「滷香源」的開業日期， 申請人亦從未表示或有意向「滷香源」致送花牌或以任何方式表示祝賀;

(9)  答辯人於反對通知書所附載的 WeChat對話，並未顯示申請人曾以任何方式批准答辯人將涉案處所分租、出借或交由其他人使用，亦未顯示申請人曾容許任何違反涉案租約及/或公契的行為;

(10)  無論如何，該反對通知書所附載的7張 WeChat 對話均發生於2025年6月1日或之後，即在富健花園管理處已經提出違反公契投訴並通知申請人之後。該等對話既不能推翻答辯人已經於5月份構成違約的事實，亦不合理作為答辯人抗辯或聲稱其行為不屬違約的依據。

2025年10月16日的初次聆訊

25.  本案被安排於2025年10月16日在本席席前初次聆訊。申請人由司徒子朗大律師代表應訊，答辯人則由李芷澄大律師代表應訊。

26.  本席經聆聽代表雙方的大律師陳詞後作出以下頒令:

(1)  案件定於2025年12月17日及2025年12月18日上午10時正在第3庭進行審訊（預計兩天）;

(2)  批准答辯人於2025年10月23日或以前修改反對通知書，並須再派送予第一及第二申請人;

(3)  第一及第二申請人可於答辯人向審裁處存檔及送達經修訂的反對通知書的7天內，向審裁處存檔及送達經修訂的回覆書（如有）;

(4)  雙方須於2025年12月1日或以前將其證人陳述書 （如有需要的話）送交本審裁處存檔及派送予對方;

(5)  雙方須將所有可能與案中爭議事項的有關文件及證據夾附於其證人陳述書，作為建議的證物; 及

(6)  答辯人須支付第一及第二申請人今天聆訊的訟費， 即時評定為5,000元。

經修訂的答辯人反對通知書

27.  答辯人於2025年10月23日存檔其經修訂的反對通知書， 基本上是把原反對通知書的內容全部刪去[21]:

「7. 答辯人指出，自答辯人承租涉案處所起，申請人一直清楚知悉及同意答辯人使用涉案處所的分租安排及用途如下：

7.1 2024年2月15日，答辯人承租（涉案處所）後，隨即將涉案處所分租予第三方經營水果零售業務（「水果檔」）。

7.2 2024年12月20日 1707時，第一申請人透過 WeChat 通訊軟件 「WeChat」語音訊息向答辯人表示，接獲法庭致函通知，（涉案處所）不可用作經營水果檔。答辯人依賴第一申請人的陳述為真確， 遂於當日1723時回覆，她將通知（涉案處所）的分租客停止經營水果檔。

7.3 約於2024年12月30日，水果檔結束營運。（涉案處所）開始空置。

7.4 2024年12月30日 2221時，第一申請人透過WeChat語音訊息向答辯人表示，他將交由答辯人自行處理分租租客的續租問題，他只會繼續向答辯人收取租金。

7.5 2025年1月1日 0711時，第一申請人透過WeChat語音訊息向答辯人建議，答辯人的丈夫利湖穩及兒子（「利柏坤」）在（涉案處所）經營售賣外賣燒味食品的業務（「燒味檔」）。答辯人遂考慮在（涉案處所）經營燒味檔。

7.6 2025年1月22日 1931時，第一申請人透過WeChat語音訊息向答辯人表示，得悉答辯人答應每月以港幣33,000元將（涉案處所）分租予「祥益」。他表示，倘若答辯人不打算在（涉案處所）經營業務， 他打算結束（涉案租約），然後改為向祥益出租（涉案處所）。

7.7 2025年1月23日 1358時，答辯人透過WeChat語音訊息向第一申請人強調，由於她一直有向第一申請人支付租金，因此她才有權利將（涉案處所）分租予第三方。在所有關鍵時刻，第一申請人不曾否認此陳述。答辯人亦在該提及WeChat語音訊息提及，由於她找不到租客，她有意在（涉案處所）經營售賣外賣滷水食物的業務（「滷水檔」）。

7.8 同日2139時，答辯人透過WeChat短訊向第一申請人提及，第一申請人曾表示，只要他能按時收取租金， 其餘事宜他可以交由答辯人決定及處理。在所有關鍵時刻，第一申請人不曾否認此陳述。

7.9 2025年 1月 24日 0838時, 第一申請人透過WeChat短訊向答辯人表示，只要答辯人每月支付港幣28,000元租金，雙方無須延續有關討論。

7.10 2025年 2月8日 1428時, 第一申請人透過WeChat語音訊息向答辯人保證答辯人可在（涉案處所）經營滷水檔，而且第一申請人同意其經營滷水檔，基於此信念，答辯人遂開始籌備設立滷水檔，包括於2025年2月11日以港幣1萬元聘請卓榮消防安全顧問有限公司代其以利柏坤名義申請「食物製造廠牌照」及「燒味及滷水店牌照」。

7.11 2025年 2月18日，富健花園管理處向答辯人致函 （並把副本抄送申請人）（「20250218管理處函件」）。

7.12 2025年 2月23日 1129時, 第一申請人透過WeChat語音訊息向答辯人解釋20250218管理處函件的內容，表示管理處的意思是：由於街市內並無其他售賣滷水食物的店舖，故在（涉案處所）經營滷水檔不會如前租客於數月前在（涉案處所）經營生果檔般構成侵犯他人的權益，招致法律糾紛。他補充， （涉案處所）不能用作經營燒味檔，否則將引起類似的法律糾紛。

7.13 同日 1137時，答辯人依賴並信納第一申請人於2025年2月23日 1129時的表述為真確，即在（涉案處所）經營滷水檔符合該附契規定，且第一申請人同意其經營滷水檔，遂正式決定在（涉案處所）經營滷水檔，並回覆其將在涉案處所）經營滷水檔。

7.14 2025年 4月2日 1111時, 第一申請人透過WeChat語音訊息向答辯人查詢滷水檔的開業日期，並表示屆時將準備花籃祝賀。

8. 答辯人進一步指出，答辯人決定將（涉案處所）改為經營滷水檔後，作出了以下安排:-

8.1 約於2025年3月初，答辯人以港幣294,000元聘請信程設計工程公司對（涉案處所）進行裝修，將原本內外觀破舊簡陋的（涉案處所）翻新改造。答辯人亦另外支付港幣256,000元購置其他煮食工具及設施，以供在（涉案處所）營運滷水檔。

8.2 2025年3月7日，答辯人、利柏坤與滷水厨師馮冠錢 「馮先生」達成協議，馮先生同意以港幣5萬元現金作為資金投入，與答辯人及利柏坤共同在（涉案處所）經營滷水檔。[22]

8.3 2025年3月9日，利柏坤突然離世。答辯人忙於處理喪事， 遂暫准馮先生使用（涉案處所）。

8.4 約於2025年5月尾，第一申請人明確同意答辯人可終止（涉案租約），且毋需就終止（涉案租約）向第一申請人作出任何形式之賠償（包括但不限於扣除按金）。 第一申請人亦同意將（涉案處所）出租予馮先生。

8.5 2025年6月1日，第一申請人、答辯人及馮先生原定當天於一間快餐店會面並簽署文件以終止（涉案租約）及將（涉案處所）出租予馮先生， 惟答辯人最後因身體不適未能出席， 文件最終未有簽署。

9. 進一步或替代而言， 基於上述事實， 答辯人將依據業權不容反悔原則 (proprietary estoppel), 主將申請人不得主張答辯人有違約行為 （惟答辯人否認）， 並因而強制執行及/或主張其對（涉案處所）可能依法享有 （惟答辯人否認） 的任何權利或利益。

……」

經修訂的回覆書

28.  申請人於2025年10月30日存檔其經修訂的回覆書，大致否認答辯人的說法[23]。

王漢濤的證人陳述書

29.  王漢濤，即第一申請人，於2025年12月1日存檔他及代表他的太太，即第二申請人的證人陳述書。

30.  王漢濤先生現時已經68歲，稱自己沒有接受過正式教育，所以不太懂看字，很多時候需要他的兒子王榮峰協助解釋。

31.  王漢濤先生稱，他曾開設食堂以及現稱為「兩餸飯」的熟食檔[24]，做了40多年，所以對經營食肆或食堂也有一定認識。他與他的太太於1999年購入涉案處所，在準備本案過程中， 得悉在該舖位經營的行業有使用限制， 例如根據該附公契， 涉案處所並不可用作經營燒烤肉類（燒味或鹵味）（專門外賣）、生果業務等附表一部分列出的業務。

32.  在購買涉案處所後，王漢濤先生和他的太太在該舖經營熟食檔，名為「榮興美食」。多年來未有違反有關公契或者附契的使用條款， 也與其他店主相處融洽。其間，王漢濤先生認識了賴玉娟，即本案的答辯人，至少有10多年。當年，答辯人和她的丈夫在富健花園街市鄰近涉案處所的另一個舖位經營燒臘「勝記」。

33.  大概於2015年，王漢濤先生和他的太太準備退休回中國內地居住，於是決定結束經營「榮興美食」，並把涉案處所租予關小玲女士（下稱「關女士」）經營一間名為「德記士多」的士多，其租約（下稱「德記租約」）第8條訂明租客只准作雜貨店之用， 亦有提及不得把舖位轉讓予他人[25]。其間，答辯人偶爾會詢問王漢濤先生可否把涉案處所租給她，因為她認為涉案處所的位置人流多，適合做生意。可是，當時王漢濤先生與關女士仍然有租約未完，所以雙方亦沒有進一步討論。

34.  約在2022年至2023年，答辯人告訴王漢濤先生，她的業主要求加租一倍，所以答辯人與她的丈夫不能再繼續在原有舖位經營燒臘檔。碰巧當時王漢濤先生與關女士的租約在差不多時間結束，王漢濤先生遂詢問答辯人有否興趣租用涉案處所經營熟食店， 而答辯人表示同意。其後，王漢濤先生的兒子王榮峰協助草擬租約，然後再邀請答辯人簽署。

35.  王漢濤先生承認，他與王榮峰商討草擬涉案租約時， 並沒有採用原德記租約的藍本，是因為他知道答辯人的丈夫和兒子懂得做熟食檔，才同意把涉案處所租予她，但答辯人曾透露希望繼續經營燒臘檔，但這是公契不容許的，所以涉案租約特別寫明答辯人租用涉案處所只可作為「食物製造廠之用」，情況與德記租約第8條類同。但是，涉案租約特別訂明，如果答辯人欲超逾「食物製造廠」的範圍或改作其他行業之用，需要得到街市管理處批准[26]。

36.  同樣，王漢濤先生稱因為他知道涉案處所受富健花園公契及該附公契限制用途，因此涉案租約亦訂明租戶不可以違反公契[27]。

37.  此外，王漢濤先生稱因為與答辯人相熟才同意以一個非常合理的租金把涉案處所租予她，讓她一家及其生意夥伴使用， 加上他和太太當時已長居內地，所以王漢濤先生不希望答辯人把涉案處所分租或讓陌生人使用。況且如果答辯人不是自己使用涉案處所而是透過更高租金把涉案處所分租出去或以其他方式轉讓予第三者圖利，那王漢濤先生大可直接把涉案處所的租金調高租予第三者。 因此，涉案租約訂明「承租人不得將物業全部或部分轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用物業。」[28]

38.  王漢濤先生亦認為，如果答辯人違反不可分租（或以其他方式讓第三者佔用涉案處所）或者相關使用用途限制的前提，他可有權收回涉案處所。[29]

39.  回到王漢濤先生的兒子王榮峰協助把涉案租約草擬完畢後， 他、王榮峰與答辯人於2024年1月12日相約在屯門一間酒樓確認涉案租約的事宜。當時，根據王漢濤先生的記憶，王榮峰有向答辯人讀出涉案租約的全文，並向她解釋當中的內容，然後答辯人才在涉案租約上簽名。

40.  自此，由於王漢濤先生和太太在中國內地居住，日常不會回到涉案處所，答辯人也有定期繳付租金，所以他亦很少理會涉案處所的情況。

41.  直至2024年11月6日，富健花園大廈業主立案法團就涉案處所涉嫌經營生果業務並違反公契一事提出起訴（DCCJ 6528/2024）。於2024年12月20日下午5時07分，王漢濤先生向答辯人發出一個 WeChat 語音訊息，要求她了解相關情況：

「事頭婆， 您好！ 我係慶海王生啊係啊。今日呀我個仔吖，收到法庭啊，果啲果啲信啊，英文信啊。佢話妳果度係咪賣生果啊，佢直情要封妳啊，啊，唔准賣啊，係啊， 妳唔係將來話佢要罰錢，總之佢法庭，啊，直接告落嚟啊，所以妳啊嗱嗱聲妳睇吓點樣，妳話俾我聽丫。咁樣叫我個仔影一份，影一份副本畀妳，畀妳果啲女睇啊，妳先知道啊，佢入邊要告妳咩嘢啊，係嘛。佢話唔准妳賣生果係咪，人地告到法庭出律師信，啊法庭發出封查令啊！」

42.  王漢濤先生指上述語音訊息特別提到，答辯人需要自己或找她女兒去看清楚相關文件，因為王漢濤先生不諳英語，沒有接受過正式教育，而且事情是答辯人招致的，所以要答辯人去研究這個文件並跟進法團的指控。另外，由於王漢濤先生一直以來的認知是涉案處所的業務是答辯人一家及其生意夥伴經營的，所以他提到「佢話唔准妳賣生果係咪」。

43.  其後王漢濤先生與答辯人進一步溝通，要求她停止經營該生果業務，而她亦按要求停止經營。

44.  最終，於2025年1月左右，王漢濤先生與法團達成和解，同意承擔法團的相關訟費港幣4萬元，法團亦因此終止了相關法律程序。

45.  在答辯人終止經營生果舖後，王漢濤先生便著她經營其他生意，希望她繼續有收入，繼而可以準時繳付租金。但是，答辯人告訴他，由於有很多業務都不能在涉案處所經營，而隔單位的藥材舖老闆 (以王漢濤先生記憶是一名姓趙的男士) 的女兒似乎有興趣租用涉案處所，所以答辯人希望找她「頂手」。王漢濤先生告訴答辯人，如果她不希望再租用涉案處所，而她又找到其他人希望租用該舖，王漢濤先生可在雙方同意下直接終止涉案租約，再把涉案處所租予第三者。 但是， 王漢濤先生表示，他從來沒有告訴答辯人，如果她把涉案處所分租出去（或以其他方式轉讓予第三者佔用），並不需要得到他的批准。其後，王漢濤先生亦沒有與這位趙先生或其女兒聯絡。

46.  王漢濤先生稱，基於上述的背景脈絡，他於2024年12月30日晚上10時21分，透過WeChat語音訊息向答辯人表示雙方應商討找出解決辦法，亦著答辯人自己好好考慮是要自己經營，或是找新租客承繼涉案租約，但其間她必須繼續交付租金:

「好啦好啦，既然妳咁樣講，係呀 …… 妳聽日！哈！如果妳過嚟好多嘢就全部解決啦。妳話佢要租，大家又可以商量到好多嘢都可以解決囉。既然妳話五號、五號啦， 五號啦！吓妳呀妳而家啦妳呀交租啦，咁樣，其他嘢妳呀，慢慢去搞啦，搞啦，佢要租唔租，妳自己諗吓啦。妳五號就交租啦，係呀，其他果啲呀，政府果啲呀，就幫妳搞，幫妳睇吓點樣更改啦，就大家。」

47.  又於2025年1月1日上午7時11分，王漢濤先生透過WeChat語音訊息嘗試說服答辯人應該在涉案處所繼續經營業務， 因為當初王漢濤先生與答辯人簽訂長租約，就是基於信任答辯人一家是懂得做飲食生意的。王漢濤先生亦提醒答辯人。當初她十分喜歡涉案處所的位置，在涉案處所依然由關女士租用時，便已經多次要求王漢濤先生把舖位收回租給她：

「事頭婆呀， 事頭婆， 而家間舖收返佢過來啦，咁妳唔同妳老公商量？同埋妳個仔商量，嗱嗱聲搞掂佢，裝修落去，自己開呀！ 妳揾個地方咁靚，就無可能呀，話畀妳聽呀，妳睇，嗰個舖位呀！成日我二十四小時都可以做，妳自己唔 err 上次妳呀，成日話叫話同呀德記收嚟畀妳，而家妳係諗諗吓妳哋又唔搞。妳知妳而家睇個舖位幾靚，喺出面望入去幾靚？我老婆噚日影返嚟，幾靚呀， 同埋嗰個路口位嚟，返嚟入面幾多大廈全部都被佢接住！ 我呀相信妳哋家人係識做嘅，識做食物嘅生意，識做食物嘅，我先話租畀妳，簽咁多年，咁多年合約俾妳哋。」

48.  王漢濤先生續稱，答辯人似乎沒有接受他的意見，至2025年1月中，答辯人表示她希望把涉案處所分租予一間名為「祥益地產」的地產舖。王漢濤先生表示反對答辯人把涉案處所分租 (或以其他方式讓第三方佔用涉案處所)，其中一個原因是王漢濤先生認為答辯人不是業主，而且王漢濤先生是因為認識答辯人才同意以有關的租金把涉案處所長租給她，所以她沒有理由可以透過分租 (或以其他方式讓第三方佔用涉案處所) 賺取利潤。因此，王漢濤先生向答辯人表示，如果她不打算在涉案處所經營業務，王漢濤先生便會結束涉案租約，直接把涉案處所租予祥益地產:

「事頭婆，事頭婆，我個仔打電話嚟，佢話係祥益呢個客，祥益打電話通知我個仔，諗住同妳講，妳唔係自己做嘅，我就收返佢，收返租俾祥益嗰個，我舊先同妳講得好清楚嘅啦，但而家我個仔嚟話妳應承祥益租俾大陸呢個人，一個月就3萬3嘅，我話俾妳聽，但實質情況係點樣， 妳答覆我呀」[30]

49.  但是，在2025年1月23日下午1時58分，答辯人透過WeChat語音嘗試說服王漢濤先生，說只要她有繳付租金，她應被容許自己決定分租予任何人:

「咁我都交足租呀嘛，係咪先？我嗌多嗰幾千蚊有咩出奇呀？唔出奇嘅，係我先有資格同佢哋判比佢喔，你又未有事喎？呀王先生你明唔明白呢個道理，我又明喎，就因為我哋仲有合約在身嘛，我有資格租畀佢啊，係啊！」

50.  緊接上述訊息，答辯人透過WeChat語音訊息向王漢濤先生表示，如果他不容許她分租，她可能會重新考慮是否自己在涉案處所經營生意，並提及可能在涉案處所經營滷水:

「…… 依家租唔出 ……租唔出咪自己做囉，做吓滷水囉 …… 有無問題呀王生 …… 如果你真係話好想租返佢出去，咁 ……咁 ……我而家都有啲想做 ……，你會唔會所有嘅費用都俾返哂我呀，加埋我精神，同埋我都有揼啲時間喺度，都要走來走去來回，你叫我返來嘅嘛！你話嗌我做返啲費用又入邊個數呢？即係咁講」[31]

51.  王漢濤先生再於2025年1月23日下午2時01分向答辯人發出以下訊息:

「事頭婆，其他唔使講，琴日講得好清楚呀，妳自己要做，我就係有信心，妳自己兩公婆自已做，我對妳有信心，其他唔使講，講嚟都無用， 唔好攪其他咁多麻煩嘢得嘅啦，好呀」[32]

52.  緊接著，答辯人回應如下：

「…… 你係咪話叫我話返嚟交租俾你呀？本來我冇咁快咁早返嘅，係呀，咁我都有信用呀，急急腳趕住返嚟交租俾你呀，係咪先呀，咁呢啲精神，呢啲時間又用喺邊度身上呢？ 咁比如嗰個人想租就用喺嗰個人， 嗰個人俾返啲嗰個費用俾我囉， 我就冇所謂。」

「係，我哋同你有得商量，我就打算係做嘅，因為租唔出去呀嗎！ 人哋要租梗係要賠返嗰啲租金嗰啲嘢俾我啦，我就嗌多少少係冇問題嘅喎， 王生，係咪咁講呀，王生? 咁，係囉，嘅然咁，你信得個我咪就咁決定囉，信唔過又可以攞返去亦都得，總之係有得選擇嘅， 係呀」

「我都 …… 你之前都係咁講啦，「我唔知妳租邊個都好或者點都好啦， 總之有錢交租就得啦。」我未欠過你租啊嘛王生，啱唔啱啊？我都諗住話 ……唉 …… 以後我續租嘅話，起 …… 半年交一次租畀你。費鬼事個個月睇佢啊。好閒嘅啫，呢啲阿王生。」

53.  王漢濤先生再於2025年1月23日下午2時許回應說：

「事頭婆呀，大家十幾年相識，我知道妳個人先租俾妳啦，其他唔使講嘞，係呀，妳如果有方便交租交半年租俾我，我就多謝哂！我就請妳飲茶添！咁就更加好」

「而家乜嘢都唔使講啦，我哋大家簽合同呀，做人有原則，其他唔使講呀，事頭婆，得閒飲茶得嘞，係呀，準時交租俾我，大家講信用，妳又講信用，我又講信用，其他唔使談，我哋講其他嘢，周圍嗰啲唔好講，妳都同我保證話妳自己做嘞，唔使講呢啲嘢，多謝哂！」

54.  其後，答辯人可能見到王漢濤先生沒有回覆，於2025年1月23日晚上補發多個WeChat文字訊息予王漢濤先生[33]:

時間	內容
下午9:39	黃生我冇揾過地產D客，怎揾？只有佢哋比電話我，約見，我當然想租比人哋啦，因我了解過，同出牌師傅也到過管理處。你以前話人哋投訴生果，叫我快D，返來交租（到期），我聽你話即刻買票，遲一天交啫， 算有信用是嗎
	你之前也講過，反正我有租收就得，其他你搞掂，我話你放心， 吾會拖欠租金，如果生意好，或者半年交一次冇所謂
	當時你冇話收返，如果當時你話收返，我哋一定好開心，多謝你
下午9:54	這2天你話如果我吾想交返你，請我飲茶，謝謝有心，交返冇所謂，問題是叫租客比返生果老板按金，裝修費，另外我交一個月租金，管理費，同阿仔去清潔，出牌比一萬元訂金師父，山長水遠趕返港交租又怎計？你租比佢果租客入曬佢數，佢做到就ok, 我會轉返佢名放心
下午10:09	我都冇話過吾做，你應承我以後交租 $28,000，我做到啦是嗎 黃生
	希望你同鳳姐身體健康

55.  王漢濤先生聲稱，上述這些文字訊息正顯示答辯人知道他是反對她分租 (或以其他方式讓第三方佔用涉案處所)，而她如果違反王漢濤先生的意願，後果就是要交還涉案處所。王漢濤先生聲稱，他其實明顯沒有說過答辯人可以自行處理分租的問題，答辯人只是斷章取義地曲解他之前的說話。

56.  王漢濤先生又稱，鑒於答辯人於2025年1月23日晚發出的文字訊息，看到她表示「我都冇話過吾做」，而當時差不多是歲晚時候 (1月28日是除夕)，也不應該吵得太兇，因此王漢濤先生於1月24日透過WeChat文字訊息向答辯人說:

「早上好，你每个月交租給我就好了28,000就28,000然后什麼都不要再說啦。祝你新年快樂全家身體健康。」

57.  王漢濤先生表示，答辯人不應錯誤解讀他上文的意思為同意把所有事宜無條件授權她自行決定。

58.  王漢濤先生稱，又於2025年2月左右，他與答辯人及其兒子有討論涉案處所一些排水渠及通水問題。期間，答辯人的兒子曾再次向王漢濤先生查詢，可否在涉案處所售賣滷水。正如上文第31段所述，王漢濤先生曾於涉案處所經營熟食檔，俗稱「雙餸飯」，而當時他售賣的菜式有時會包括滷水雞翼、滷水雞脾、滷水大腸等，一直相安無事，未有被指違反公契，所以他當時認為如果是熟食檔中出現滷水的菜式，並不會違反相關公契。因此，王漢濤先生於2025年2月8日14時28分便透過WeChat語音訊息向答辯人的兒子說:

「梗係放到水 啦，係，呢點咁嘅你就放心呀。你做滷水就一定得啦，係啊。得啦，得啦！你賣呢啲滷水全部得喇，你唔好賣個燒味就得啦，你自己滷水嗰面就夠力，係個角落頭呀，自己有個沙井嘅，個角落頭嗰度呀，係呀有個沙井嘅，以前有個人地多數整個水渠嗰個落頭嘛，跟住沙井通咗去個邊， 佢下低有條喉嘅，都幾大吓嘅條喉，通個嗰邊個大坑渠，通過街市大坑渠個蓋，撬開佢就睇到，我哋，係呀，梗係放到水 啦，唉呢啲你就放心，你做滷水就一定得喇，係呀， 唔使烚氣啦，啊。」

59.  然後，於2025年2月18日，王漢濤先生收到管理處向答辯人發出的信件。根據王漢濤先生的兒子王榮峰向他解釋， 該信的內容是管理處鑑於答辯人申請批准在涉案處所進行裝修工程，提醒答辯人要遵守該公契及該附公契，並要求答辯人自行諮詢法律意見:

「貴商舖業主/租戶等佔用人必須遵守及執行該等契約規定；如 對有關限制條款有任何查詢，建議可自行諮詢法律顧問之意見，以免違反規定而被其他業主提出索償。」（後加強調）

60.  因此，王漢濤先生在2025年2月23日特意將信件傳給答辯人並提醒她如信件內容所說，很多事宜都需要得到管理處的批准，不要再犯之前經營生果檔的錯誤:

「我而家傳嗰啲我個仔出嚟嗰啲管理處嗰度，佢嘅意思就係我哋唔好，好似以前妳賣生果嗰單嘢咁，又犯咗入面買賣嗰啲權益，我話咗俾妳聽，覆咗畀妳呀。佢話出咗比坤少，同話咗俾坤少，你哋申請牌照妳哋將來都要去管理處出消防牌其他好多嘢都要經過管理處，同妳講聲。係呀，但係滷水檔做都得嘅，應該做都得嘅，係呀，我入面冇滷水檔嘅。係呀，佢燒臘就係千祈唔好賣，唔係一陣間到時好似生果檔嗰單搞未清楚呀。呀事頭婆呀，我話畀佢聽呀，佢上咗，上咗法庭啊，係啊，嗰度嗰單嘢真係未清楚，真係有可能罰錢 啦，呢啲係肯定嘅，但幾多就唔知，到時先算。」（後加強調）

61.  基於王漢濤先生以往的經驗，他向答辯人的兒子表示滷水檔 「應該做都得嘅」。王漢濤先生嘗試解釋，他當時的表述也不是完全肯定，因為這是法律問題。再者，答辯人聲稱她單單依賴王漢濤先生的說話而去開展滷水業務，完全是不合理，因為涉案租約第一條訂明 「承租人向出租人承租（涉案處所）作為食物製造廠之用，除非得到街市管理處批准，不得逾此範圍或改作其他行業之用。」而且，管理處亦在2025年2月18日的信件中，已建議答辯人就涉案處所的用途限制徵詢法律意見。所以，答辯人應該無論如何都要先得到街市管理處批准，才可以做食物製造廠以外的業務，或至少應該先徵詢法律意見。王漢濤先生稱，他不能代替管理處給予相關批准。因此，王漢濤先生稱他在上述訊息亦強調管理處的角色。假若答辯人有徵詢管理處後，她便會得到一個清晰的答案, 知道能否在涉案處所經營滷水檔，而不是依靠王漢濤先生作為業主的回應。

62.  於2025年4月2日，王漢濤先生以為答辯人所經營的店舖即將開業，所以他便問答辯人何時開張:

「早晨呀，事頭婆，妳好，喂, 妳嗰度幾時開張呀？呀，話聲比我聽啦， 使唔使我送個花籃啊，啊，今日二號啦喎！」

63.  王漢濤先生續稱，他事實上沒有出席答辯人的店舖開張，亦不知道她與管理處接洽的詳細情況。王漢濤先生稱，他以為答辯人曾經歷售賣生果事件的教訓，之後又收到2025年2月18日管理處的信件，再加上王漢濤先生亦再三提醒她事情必須通過管理處，所以答辯人必然會在經營業務上與管理處溝通。

64.  王漢濤先生稱，他是於2025年5月底接到富健花園管理處日期為2025年5月28日之書面通知，才知道涉案處所經營售賣燒味/滷水行業，有違反富健花園大廈公契附契之嫌。王漢濤先生其後親自實地視察確認，一間名為「滷香源」的商舖於涉案處所經營滷味業務。該商舖門外標示為「滷水專門店」，外牆陳列多款滷水食物的圖片及名字，並載有「滷水自由配」等字句，但並無設置堂食位置。

65.  其後，王漢濤先生委託律師進行調查，發現根據商業登記署之資料（商業登記號碼57956501），「滷香源」是由一名叫馮冠錢之人士（即並非涉案租約任何一方）以獨資經營者身份營運，開業日期為2025年5月6日。

66.  王漢濤先生否認認識馮先生，亦從來沒有事先同意或批准馮先生在涉案處所經營任何業務, 包括「滷香源」。王漢濤先生稱，答辯人是在2025年6月1日才告知他馮先生是經營「滷香源」的東主，並告訴他怎樣可以聯絡馮先生。王漢濤先生認為答辯人先斬後奏，在沒有經他同意的情況下把涉案處所分租出去 （或讓馮先生以其他方式佔用）。

67.  王漢濤先生稱，在他知悉上述違約情況後，他便著他的兒子王榮峰幫忙跟進。另外，王漢濤先生亦屢次向答辯人發出書面要求，敦促其立即糾正違約行為，當中包括但不限於日期為2025年6月5日[34]、2025年6月24日（自行發送）[35]及2025年8月29日（透過周卓如律師行發送）[36] 予答辯人之函件。

68.  答辯人於2025年6月21日分別致函王漢濤先生及富健花園管理處的信件[37]中，亦承認她曾於2025年1月向食物環境衞生署申請在涉案處所經營「食物製造廠」及「滷水食物外賣店」的牌照，並承認已於2025年4月將涉案處所交由其前工作拍檔「頂手」，並由該前工作拍檔繼續向食物環境衞生署申領相關牌照。

69.  王漢濤先生強調，答辯人將涉案處所交由其前生意夥伴「頂手」一事，事前從未通知他或獲得他的同意。

王榮峰的證人陳述書

70.  王漢濤先生的兒子王榮峰同於2025年12月1日提交了證人陳述書。

71.  王榮峰現年43歲，職業是推銷員。

72.  王榮峰稱，在2024年初，王漢濤先生告訴他會與答辯人簽訂租約，並要求他幫忙草擬相關租約。其後，在2024年1月21日，王榮峰，王漢濤先生與答辯人三人相約在新屯門中心的喜雙逢酒家見面並簽訂涉案租約。該天，王榮峰拿出一張A3紙的草擬租約出來，讓答辯人閱讀。王榮峰說，當時答辯人還對這麼大張的草擬租約表示驚訝。

73.  王榮峰補充稱，他把草擬租約給答辯人看的時候，她起初回應王榮峰說「是但啦」，但王榮峰即時反駁說「唔可以是但呀，如果妳求其，我就逐條讀俾妳聽」（大概意思）。於是， 王榮峰便把草擬租約由頭到尾讀一遍給答辯人聽。答辯人其後問他，涉案租約第一條為何會如此草擬，他便向答辯人解釋涉案處所只可以作特定用途，如果要作任何其他用途，都先需得到管理處批准，以免違反公契。王榮峰稱，他亦向答辯人強調，涉案處所並不可以經營她以往所經營的燒臘檔，其他業務則要詢問管理處。

74.  王榮峰稱，在經他向答辯人解釋後，答辯人決定簽署涉案租約，並沒有要求修改。因此，王榮峰相信答辯人清楚明白所有涉案租約條款的意思，而她是知道在沒有管理處批准下不能改變涉案處所的使用用途，以及不能在沒有業主批准下，把涉案處所分租或以其他任何形式讓他人佔用。

75.  事後至2025年5月底前，王榮峰稱他除了向他的父親王漢濤先生解釋一些文件，例如2024年11月6日富健花園大廈業主立案法團就涉案處所涉嫌經營生果業務違反公契一事提出訴訟和2025年2月18日管理處向答辯人發出的信件等等，他並沒有參與王漢濤先生與答辯人之間就執行涉案租約的溝通。

76.  及至2025年5月底，王榮峰稱他得悉富健花園管理處表示涉案處所經營售賣燒味/滷水行業，違反富健花園大廈公契。 此時，王榮峰再次協助他的父親王漢濤先生處理有關事宜。王榮峰續稱，至2025年6月左右，他得悉答辯人的店舖開張，所以他有到現場視察，他見到涉案處所的招牌寫著「滷香源」，以及打正旗號經營滷水檔，他相信答辯人有機會違反涉案租約以及相關公契。因此，他便在即日警告答辯人，法團已經發信，告訴她「滷香源」的營運是有可能違契的。

77.  王榮峰稱，其後他有再次到訪涉案處所，多次與答辯人交涉，要求她停止經營「滷香源」，其間王榮峰見到一名男子 （其後得悉他為馮先生）。答辯人向他解釋該男子是她以往經營燒味檔的下屬， 他正接手經營「滷香源」。王榮峰又稱，在此之前，他從來不知道「滷香源」會由答辯人一家以外的人經營，違反涉案租約的第四(2)條。馮先生也完全不聽他的意見，不願意停止經營滷味生意。

答辯人的證人陳述書

78.  同樣，答辯人於2025年12月1日提交了證人陳述書[38]。

79.  答辯人稱，她與申請人為超過二十年的朋友，一直互相信任， 而且關係十分友好。約於2023年8月，王漢濤先生向她表示涉案處所正要出租，她便告訴王漢濤先生她認識一些人士可能有意租用。其後，王漢濤先生基於與她的關係，認為若將涉案處所租予熟人，較易就日常管理及租務事宜作出溝通。而且，王漢濤先生向她表示, 他只想賺取租金，並不介意她將涉案處所再分租他人，遂建議由她承租。

80.  答辯人續稱，於2023年9月10日，在未正式與申請人簽訂租約前，她已經以每月港幣29,000元向申請人租用涉案處所， 並在申請人同意下，將涉案處所租予一趙志堅先生（「趙先生」）售賣水果。趙先生向王漢濤先生支付了按金，合共港幣87,000元[39]。由於答辯人只於中國內地接受教育至初中程度，因此有關涉案處所的文書，她未能自行處理，因此她交由申請人草擬涉案租約及依賴其解釋。

81.  至2024年1月21日，答辯人才與申請人就她租用涉案處所一事補簽租約，即涉案租約。答辯人稱，由於她純粹考慮到她與申請人的互信關係，才簽下長達十年的租約。

82.  答辯人稱，於2024年12月20日 下午5時07分，王漢濤先生透過WeChat語音訊息向她表示，接獲法庭致函通知，涉案處所不可以用作經營水果檔。由於答辯人相信王漢濤先生，她遂於當日下午5時23分在未經查證的情況下回覆，她將通知涉案處所的分租客停止經營水果檔。

83.  答辯人指，水果檔於2024年12月30日結束業務。於下午10時21分，王漢濤先生透過WeChat語音訊息向她表示，交由她自己處理趙先生是否續租，他將不再理會，只會繼續向她收租。

84.  基於以上的事件，答辯人稱，她真誠地相信，申請人從2023年8月起，已經知悉並同意她把涉案處所分租予他人（包括趙先生），而且申請人從未以任何形式反對她的分租行為，更遑論有向她提出有關分租行為是違反涉案租約的條款及/或因此而要求終止合約。答辯人強調，自2023年8月申請人提議她租用涉案處所開始，申請人一直向她宣稱他們只是希望賺取租金，並不介意她把涉案處所分租。申請人亦不曾告訴她有關他們的立場已經改變。 因此，答辯人在本案才首次得知，申請人聲稱對她的分租行為並不知情及構成違約。

85.  答辯人稱，於2024年1月1日上午7時11分，王漢濤先生透過WeChat語音訊息向她作出多項陳述，包括: 涉案處所的位置理想而且24小時皆可營業等，遂建議她盡快裝修涉案處所，並由她的丈夫利湖穩及她的兒子利柏坤在涉案處所經營售賣燒味檔[40]。

86.  於2025年1月4日 上午7時24分，王漢濤先生與答辯人通電話，答辯人告訴王漢濤先生，利柏坤可考慮在該單位經營燒味檔，但要求減租1,000元。王漢濤先生答應。

87.  答辯人稱，於2025年1月5日，王漢濤先生向她重申，已經答應減租1,000元，並聲稱「講過便算數」。此後，答辯人開始每月向王漢濤先生支付港幣28,000元現金作為涉案處所的租金[41]。答辯人強調，她與王漢濤先生從未簽訂任何新的租約以反映此安排。

88.  答辯人續稱，於2025年1月22日早上，王漢濤先生曾致電給她，要求她盡快裝修涉案處所，並開始營運燒味檔。但於同日下午7時31分時，王漢濤先生透過WeChat語音訊息向她表示，得悉她答應以每月港幣33,000元將涉案處所分租予祥益地產，並說倘若她本人不打算在涉案處所經營業務，王漢濤先生打算結束涉案租約，然後把涉案處所租予祥益地產。

89.  答辯人於2025年1月23日 0954時回覆王漢濤先生， 倘若王漢濤先生想終止涉案租約，她不會反對，只要新租客向她支付已交付的按金、向她繳交一個月租金等。答辯人再於2025年1月23日 1358時透過WeChat語音訊息向王漢濤先生強調，由於她一直有向王漢濤先生繳付租金，因此只有她本人才有權利將涉案處所分租予第三方。

90.  至同日下午2時03分，答辯人透過WeChat短訊向王漢濤先生查詢如何透過地產公司尋找新租客，並提及王漢濤先生曾向她表示，只要能收取租金，其餘事宜可由她全權處理。答辯人再於同日下午9時39分透過WeChat短訊向王漢濤先生重複，他曾向她表示，只要能收取租金，其餘事宜可由她決定及處理。

91.  答辯人指稱， 於2025年1月24日上午8時38分，王漢濤先生透過WeChat語音訊息向她表示，只要她每月支付港幣28,000元租金，雙方無需延續有關討論。

92.  於2025年2月28日 下午2時28分，王漢濤先生透過WeChat語音訊息向利柏坤表示，保證可在涉案處所經營滷水檔。基於此信念，答辯人遂開始籌備設立滷水檔，包括於2025年2月11日以港幣10,000元聘請卓榮消防安全顧問有限公司代其以利柏坤名義申請「食物製造廠牌照」及「燒味及滷水店牌照」[42]。

93.  答辯人陳述的其他事項一如其已修訂的反對通知書所述，不贅。

2025年12月17日的聆訊

94.  本案最後於2025年12月17日於本席席前聆訊，申請人由林子暘大律師 （「林大律師」）及司徒子明大律師代表應訊。

95.  答辯人卻於聆訊前5天，即2025年12月12日撤銷她的法律代表，改為親自應訊。可惜的是，答辯人現時63歲，她對這案件的關鍵問題一竅不通，甚至前言不對後語。在聆訊中，答辯人欲播放與王漢濤先生對話的WeChat語音訊息，但這些訊息從來沒有被披露。比方，答辯人指王漢濤先生於2025年2月8日曾發出以下訊息:

「...... 咁妳自己揸主意啦，搞到啱為止啦，而家冇辦法，還唔清到到都係咁嘞，以前、以前我嗰啲沒係攞大牌，就小食牌、我哋攞小食牌， 你滷水唔知係唔係大牌都唔一定，......」

96.  林大律師隨即作出投訴，因為這證明王漢濤先生曾區分他以前經營兩餸飯的時候是向食物環境衞生署申請小食牌[43]，而不是大牌，而與上文第51至53段答辯人播放的一些WeChat語音訊息一樣，林大律師懷疑答辯人或她早前的律師代表刻意隱瞞一些對她們不利的證據[44]。答辯人則解釋她曾把她的手提電話交予她早前的代表律師篩選有關證供[45]。

97.  但即使本席容許答辯人披露她的律師不知甚麼原因沒有披露的WeChat語音訊息，她也胡亂播放有關訊息，雜亂無章。又答辯人指她和王漢濤先生一直保持良好朋友關係，大家有商有量， 並播放她指為王漢濤先生於2025年6月10日向她發出的WeChat語音訊息如下[46]:

「事頭婆，我係王生呀，我建議個意見俾妳聽，妳參考吓。話俾妳聽， 妳嗱嗱聲睇吓嗰度，師傅就唔做啦，師傅話唔做啦，建議妳嗱嗱聲識咁多人，睇吓有冇人嚟頂啦， 咁頂手係幾多錢呀，嗰啲就全部歸妳， 頂咗越多就越好，咁樣嗰啲師傅嗰啲錢，我哋兩個商量，點樣都攪掂佢，大家都係熟，佢係妳以前妳嘅伙記，我同妳係幾十年相識，我希望完滿解決咗佢，妳放心啦，所以妳諗吓，係呀，好呀頂， 嗱嗱聲頂，如果妳有，同我買間舖都好，有人買都好，妳同我放聲氣呀，我俾佣金俾妳， 妳放心呀，又大家滿意， 唉，有錢就大家滿意」[47]

98.  但本席看不出這段錄音於本案有甚麼幫助。王漢濤先生當時似在希望能協助答辯人解決滷水檔的問題。這正如周卓如律師行於2025年10月3日代表申請人存檔的回覆書第6.2段所稱，這 WeChat 對話發生於2025年6月1日之後，即在富健花園管理處已經提出違反公契投訴並通知申請人之後。這錄音亦沒有顯示王漢濤先生是事前容許馮先生在涉案處所經營滷水檔的。

99.  又當林大律師向她指出某些語音訊息與她的證人陳述書或經修改的反對通知書相互矛盾，她把責任推向她的律師及於2025年6月21日替她發信給王漢濤先生及富健花園管理處的不知名人士[48]。

證據分析

100.  正如答辯人經修改的反對通知書所說，答辯人主要的抗辯理由是建基於業權不容反悔原則 (proprietary estoppel)，即答辯人指申請人是同意她將涉案處所分租的及申請人是指示她經營滷水檔的，所以申請人不能反悔，指答辯人違反涉案租約的分租或經營用途限制。

101.  可是，香港終審法院在Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1一案的判案書的第55段指出，「承諾不容反悔」或會在下列情況下產生:

(1)  許諾人及受諾人之間存在著涉及可強制執行或行使的權利、責任或權力的關係;

(2)  其中一方面 （許諾人）藉言語或行為，向另一方（受諾人）傳達，或合理地被理解為傳達清晰及毫不含糊的保證，即許諾人保證不會強制執行或行使部份相關權利、責任或權力; 及

(3)  受諾人合理地倚賴該承諾，並憑該保證而被促使改變受諾人本身的狀況，以致一旦許諾人的行為與其承諾不一致， 便屬不公平或不合情理。

102.  香港終審法院在跟著的第56及57 段補充，在上述構成「承諾不容反悔」的三個要素運用到個別情況時，應當緊記每項元素並非獨立於其他元素而存在。因此，在詮釋構成承諾或保證的言語或行為時，必須考慮到許諾人及受諾人的具體關係， 特別是許諾人可行使（或己知可行使）的法律權利或權力。

103.  至於答辯人提出的業權不容反悔原則 (proprietary estoppel)，答辯人有舉證責任，證明她的主張。而答辯人能否成功證明她的主張，當然取決於她的主張是什麼，及取決於她的可信性。

104.  此外，本席又同意司徒大律師總結了Daily Tech Hongkong Co Ltd v iAdvantage Limited, HCA 1415/2022（無彙報的案例，日期為2023年7月11日）一案第29段的判案原則如下：

(1)  允許式不容反悔 (promissory estoppel)，又稱基於不容反悔的棄權 (waiver by estoppel)，需具備三項必要元素： 第一, 主張已放棄權利一方必須以言語或行為，作出清晰而明確的陳述，表明其不會堅持行使其法律權利; 第二， 受表述一方面依賴該項表示而行事; 第三，如表述方反悔不遵守該表示，則屬不公允。

(2)  法院一般不傾向僅因一方在合約履行上未於所有情況下要求嚴格遵守租約，即剝奪該方對違約行為提出異議的權利。若對「寬容原則」採取過於強硬的態度，將會抑制雙方合作，並促使爭議提早進入訴訟階段。

(3)  單純延遲提出訴訟，並不構成對未來不再提出訴訟的允諾。該延遲充其量僅表示於當時並未追究有關申索。不作為，即使持續一段時間，也很可能源於疏忽而非有意行為，而單純的不作為幾乎總是含糊不清的。

105.  就證人可信性的法律原則，本席採納Chiu Man Wai David v Chiu Man Hung，HCA 1265/2020（無彙報的案例，日期為2023年7月11日）的判案書第21段所列的要求:

「法庭在衡量一名證人的可信性時，會考慮以下各點:

(1) 一般而言，在發生爭拗之前出現的文件，對法庭評定證人的可信性，是有最重要的作用[49];

(2) 證人所述的事情會否發生的固有可能性或不可能性，以及事件本身是否合乎邏輯;

(3) 證人的證供是否和案件中無爭議或無可爭議的證據 (不論是文件上或其他方面之證據) 有互相矛盾的地方;

(4) 證人在不同時間對事情的描述 (例如是在證人陳述書及在庭上被盤問時所作之證供) 是否有前言不對後語的地方;

(5) 證人是否有動機說謊或在作供時不盡不實;

(6) 證人所作證供的整體性。證人有時候是會出錯，但這並不一定代表他是有心作假 ，亦不一定會影響該證人其他部分供詞的可信性; 但另一方面，倘若證人的一項或多項證供不獲法庭接納，那麼，法庭在評估該證人就其他方面所作之證供的可信性時，亦須將這點考慮在內;

(7)  雖然法庭有時候會考慮證人在證人台作供時的舉止，但必須緊記這些舉止是可能帶誤導性的，法庭應小心衡量。」

106.  以下是本席的分析:

答辯人的案情	本席的分析
王漢濤先生向她表示, 他只想賺取租金，並不介意她將涉案處所再分租他人。	答辯人未能提供任何證據，以證明申請人有作出如此「清晰而明確的陳述」。
於2023年9月10日，在申請人同意下，將涉案處所租予趙先生售賣水果。	答辯人未能提供任何證據。相反，王漢濤先生於2024年12月20日下午5時07分的WeChat 語音訊息向答辯人說：「...... 佢話唔准妳賣生果係咪 ......」他又於2025年1月1日以 WeChat 語音訊息向答辯人說：「...... 妳自己唔 err 上次妳呀，成日話叫話同呀德記收嚟畀妳，而家妳係諗諗吓妳哋又唔搞。...... 我呀相信妳哋家人係識做嘅，識做食物嘅生意，識做食物嘅，我先話租畀妳，簽咁多年， 咁多年合約俾妳哋。」 又正如王漢濤先生的證人陳述書第13段所述[50]，涉案租約並沒有採用先前把涉案處所租予關女士的版本[51]，而是特別訂明涉案處所只能「作食物製造廠之用，除非得到街市管理處批准， 不得逾此範圍或作其他行業之用。」[52] 兩者皆表明，王漢濤先生一心以為答辯人是自己經營，並非由別人經營。 此外，在王榮峰於2025年6月5日上午與答辯人的訊息中，他說：「...... 但係由於你上，一次做生果搞咗成年, ......」即王榮峰是說答辯人自己做生果檔。
第一申請人比她更清楚公契內容， 他有責任向她解釋清楚。	根據香港終審法院在 Ming Shiu Chung & Others v Ming Shiu Sum & Others [2006] 2 HKLRD 831, (2006) 9 HKCFAR 334 一案的裁決的第83至86段，即使答辯人對涉案租約的內容並不理解，這一點本身不足以影響涉案租約的有效性。理解能力正常的成年人選擇簽署文件後，便要接受涉案租約的約束。於此，答辯人同意她在簽署涉案租約時有參閱該租約，但對其內容不甚理解。[53] 此外，根據王榮峰的證供，他有把草擬租約由頭到尾讀一遍給答辯人聽。答辯人其後問他，涉案租約第一條為何會如此草擬，他便向答辯人解釋涉案處所只可以作特定用途，如果要作任何其他用途，都先需得到管理處批准，以免違反公契。王榮峰稱，他亦向答辯人強調，涉案處所並不可以經營她以往所經營的燒臘檔，其他業務則要詢問管理處。
水果檔於2024年12月30日結束業務。 於2221時， 王漢濤先生透過WeChat語音訊息向她表示，交由她自己處理趙先生是否續租， 他將不會理會， 只會繼續向她收租。	於2024年12月20日 1707時，王漢濤先生透過WeChat語音訊息向答辯人訴說，「收到法庭啊，......果啲信啊，...... 佢話妳果度係咪賣生果啊，......唔准賣啊，......。佢話唔准妳賣生果係咪」。王漢濤先生是指答辯人賣生果，而不是指其他人。至2024年12月30日 2221時，王漢濤先生再透過WeChat語音訊息向答辯人訴說，「好啦好啦，既然妳咁樣講，係呀 ...... 妳聽日！哈！如果妳過嚟好多嘢就全部解決啦。妳話佢要租，大家又可以商量到好多嘢都可以解決囉。既然妳話五號、五號啦，五號啦！吓妳呀妳而家啦妳呀交租啦，咁樣，其他嘢妳呀，慢慢去搞啦，搞啦，佢要租唔租，妳自己諗吓啦。妳五號就交租啦，係呀， 其他果啲呀，政府果啲呀，就幫妳搞，幫妳睇吓點樣更改啦，就大家。」王漢濤先生只是約答辯人商量解決辦法，但提醒她到期繳付租金，卻沒有表示「他將不會理會」。 重要的是，於2025年1月1日 0711時，王漢濤先生透過WeChat語音訊息向答辯人訴說，「......而家間舖收返佢過來啦，咁妳唔同妳老公商量？同埋妳個仔商量，嗱嗱聲搞掂佢，裝修落去，自己開呀！ ......上次妳呀，成日話叫話同呀德記收嚟畀妳， 而家妳係諗諗吓妳哋又唔搞。......我呀相信妳哋家人係識做嘅，識做食物嘅生意，識做食物嘅， 我先話租畀妳，簽咁多年，咁多年合約俾妳哋。」王漢濤先生表示他一直相信答辯人是自己經營的。 又於2025年1月22日 1931時，王漢濤先生透過WeChat語音訊息向答辯人訴說，「...... 妳唔係自己做嘅，我就收返佢，收返租俾祥益嗰個 ......」其後王漢濤先生更說，「...... 其他唔使講，琴日講得好清楚呀，妳自己要做，我就係有信心，妳自己兩公婆自已做，我對妳有信心，其他唔使講， 講嚟都無用，唔好攪其他咁多麻煩嘢得嘅啦，......」 重要的是，答辯人竟誤以為她有權將涉案處所分租， 她於2025年1月23日13:58時，透過WeChat語音訊息嘗試說服王漢濤先生，「咁我都交足租呀嘛，係咪先？ ...... 係我先有資格同佢哋判比佢喔，你又未有事喎？呀王先生你明唔明白呢個道理，我又明喎，就因為我哋仲有合約在身嘛，我有資格租畀佢啊 ......」這明顯是答辯人一廂情願，為所欲為。 王漢濤先生再於同日回覆答辯人說：「而家乜嘢都唔使講啦，我哋大家簽合同呀，做人有原則，其他唔使講呀，事頭婆，得閒飲茶得嘞，係呀，準時交租俾我，大家講信用，妳又講信用，我又講信用，其他唔使談，我哋講其他嘢，周圍嗰啲唔好講，妳都同我保證話妳自己做嘞 ......」（後加強調）
申請人從未以任何形式反對她的分租行為。	根據王漢濤先生的證人陳述書第16段，由於他和太太在中國內地居住，日常不會回到涉案處所， 答辯人也有定期繳付租金，所以他亦很少理會涉案處所的情況。[54] 在 Mo Ying v Brillex Development Ltd [2015] 2 HKLRD 985 一案的第8.2段： “1) An estoppel by silence, inaction or acquiescence arises where ‘a reasonable man would expect the person against whom the estoppel is raised, acting honestly and responsibly, to bring the true facts to the attention of the other party known to him to be under a mistake as to their respective rights and obligations’ and this has been approved as the general principle underlying estoppel by acquiescence’” 答辯人未能提供任何證據，證明申請人是知道她的分租行為。 相反，在2025年1月23日下午，答辯人向王漢濤先生發出文字短訊：「...... 你租比佢果租客入曬佢數，...... 我會轉返佢名放心」這證明答辯人是知道她是不可以分租的，是需要轉名的。 又王漢濤先生於2025年2月23日向答辯人發出的語音訊息說：「...... 好似以前妳賣生果嗰單嘢咁......」王漢濤先生是說答辯人賣生果， 不是其他人。 另外，王榮峰於2025年6月5日上午與答辯人的訊息中，他說：「其實你要轉租冇問題，不過如果你揾個咁嘅租客畀我，我做業主都未必想租畀佢」及「...... 而家我冇租畀佢 ......」。 這證明申請人事前並不知道或容許答辯人把涉案處所頂讓予馮先生。 王榮峰於同日下午再說：「你哋再唔和解 下一次就係執達吏」，而不是申請人與答辯人或馮先生和解。
答辯人稱，於2025年1月22日早上， 王漢濤先生曾致電她， 要求她盡快裝修涉案處所， 並開始營運燒味檔。	王漢濤先生於2025年1月1日的語音訊息中，僅泛指相信答辯人一家「識做食物生意」，從未提及或同意其經營「燒味檔」。 另當林大律師盤問答辯人時，答辯人同意當時的錄音沒有提及王漢濤先生建議她的丈夫利湖穩及她的兒子利柏坤在涉案處所經營售賣燒味檔。見聆訊時間上午12時34分。
於2025年1月24日 0838時，  王漢濤先生透過WeChat語音訊息向她表示， 只要她每月支付港幣28,000元租金， 雙方無需延續有關討論。	答辯人似乎斷章取義，沒有引述她於2025年1月23日 22:09時發給王漢濤先生的WeChat文字訊息：「我都冇話過吾做，你應承我以後交租 $28,000，我做到啦是嗎 黃生」所以翌日王漢濤先生才會說：「早上好，你每个月交租給我就好了28,000就28,000然后什麼都不要再說啦。祝你新年快樂全家身體健康。」本席同意王漢濤先生所說， 答辯人不應錯誤解讀他上文的意思為同意把所有事宜無條件授權她自行決定。
2025年6月1日，第一申請人、答辯人及馮先生原定當天於一間快餐店會面並簽署文件以終止（涉案租約）及將（涉案處所）出租予馮先生。	本席同意林大律師的說法，那所謂2025年6月1日下午9時41分的對話並不涉及討論涉案租約的轉讓，其只是雙方在發現答辯人的違約行為後的商討。王漢濤先生所說：「好，謝謝」意思含糊， 並不能解讀為接受答辯人的違約行為。而其後的訊息均屬於答辯人單方面的說話，王漢濤先生並沒有作出任何回應。 至於答辯人與王榮峰的對話，亦只是王榮峰要求答辯人盡快處理相關違約的問題，甚至提及「下一次就係執達吏」，顯示法律程序一直是其中一個選擇，當中內容不涉及任何允許違約的行為。

107.  另一方面，於2025年2月28日下午2時28分，王漢濤先生確實透過WeChat語音訊息向答辯人的兒子利柏坤表示，保證可在涉案處所經營滷水檔。英國的上議院法官Lord Hoffmann在Thorner v Major [2009] 1 WLR 776一案的第5段說，許諾人的個人想法並不重要, 而法庭只需考慮受諾人在當時的理解:

“In my opinion it did not matter whether（許諾人）knew of any specific alternatives which（受諾人）might be contemplating. It was enough that the meaning he conveyed would reasonably have been understood as intended to be taken seriously as an assurance which could be relied upon. If（受諾人）did then rely upon it to his detriment, the necessary element of the estoppel is in my opinion established. It is not necessary that（許諾人）should have known or foreseen the particular act of reliance.”

108.  但在此之前，即2025年2月23日上午11時29分，王漢濤先生在將富健花園管理處於2025年2月18日發出的信件傳給答辯人時，已提醒她如信件內容所說，許多事宜都需要得到管理處的批准[55]，不要再犯之前經營生果檔的錯誤。同樣，涉案租約第一條已訂明，「除非得到街市管理處批准， 不得逾此範圍或改作其他行業之用。」

109.  因此，本席同意王漢濤先生所說，答辯人聲稱她單單依賴王漢濤先生的說話而去開展滷水業務，完全是不合理。所以，答辯人應該無論如何都要先得到街市管理處批准，才可以做食物製造廠以外的業務，或至少應該先徵詢法律意見。王漢濤先生不能代替管理處給予相關批准。至此，答辯人又承認她於2025年3月19日會見過經民政事務署安排的律師，但她說所徵詢的卻是富健花園1號舖，而不是涉案處所，原因是她曾看見1號舖是用作售賣燒味[56]。

110.  更重要的是，根據答辯人於2025年6月21日向王漢濤先生發出的信函第3段，她是「在2025年1月找顧問公司及裝修公司向食環署申請在有關店舖經營「食物製造廠」及「滷水食物外賣店」牌照 ......」[57]，即向食物環境衞生署申請牌照一事，是在2025年1月發生的，而不是答辯人依賴王漢濤先生於2025年2月28日 下午2時28分，透過WeChat語音訊息向利柏坤表示，保證可在涉案處所經營滷水檔。

111.  王榮峰亦承認，早於簽署涉案租約時，他也不大清楚涉案處所可否用作經營燒臘（或滷水）用途[58]，所以他在涉案租約的第一條內，把涉案處所的用途限作「食物製造廠之用[59]，除非得到街市管理處批准，不得逾此範圍或改作其他行業之用。」根據《食物業規例》 (第 132X章 )第31條，食物製造廠指涉及配製供出售予人在該食物業處所外進食的食物的食物業，但不包括冰凍甜點製造廠、奶品廠或由持有根據《小販規例》(第132AI章)批出的牌照的小販所經營的業務。此外，就燒味及鹵味店而言，《食物業規例》第33A條有附加發牌規定，即食物環境衞生署署長除非信納申請所關乎的處所並非用作出售新鮮或冷凍肉類，否則不得批出牌照。

112.  重要的是，王漢濤先生就涉案處所可經營滷水檔的保證， 是給答辯人的兒子利柏坤的，而不是後來的馮冠錢先生[60]。馮先生不能依賴王漢濤先生於2025年2月23日 上午11時29分的表述為真確，即在涉案處所經營滷水檔符合該附契規定。

113.  至於，答辯人聲稱，王漢濤先生曾相約於2025年6月1日把租約轉給馮冠錢，但這並不合理，因為王漢濤先生於2025年5月底已接獲富健花園管理處投訴「滷香源」違反公契。所以王漢濤先生不可能於2025年6月1日與答辯人相約把涉案租約轉租予馮先生。本席相信王漢濤先生約會馮先生，只是謀求解決違反該附公契的方法，這正如答辯人於2025年6月5日向王漢濤先生發出文字訊息：「你哋同意左在龍門居傾過解」（後加強調）。

結論

114.  這正如林大律師說，答辯人無論是違反：

(1)  涉案租約第一條，答辯人承租涉案處所「作為食物製造廠之用[61]，除非得到街市管理處批准， 不得逾此範圍或改作其他行業之用。......更不可將地址作......其他不符合街市鋪行業性質等用途。」或是

(2)  涉案租約之第四條，有限制未經出租人同意，承租人不得將物業全部或部分轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用物業， 及承租人應遵守大廈公契內之條款、出租人與街市管理公司訂下之條款，

答辯人已是嚴重違反涉案租約。申請人早於2025年6月5日已發信通知答辯人，通知她有關的違約問題，限令她於該函發出起14日內處理，可是答辯人一直不予理會，更於2025年6月21日發信予申請人及富健花園管理處爭辯。其間答辯人違反涉案租約的問題一直持續到2025年9月9日，申請人經周卓如律師行入禀審裁處收樓，所以申請人要求本席作出頒令，要求答辯人在14天內把涉案處所的空置管有權交還申請人。

115.  因此，本席頒令答辯人把涉案處所的空置管有權於14天內交還申請人，期間答辯人須支付申請人因佔用涉案處所的中間收益，以涉案租約原訂租金，即以每月29,000元計算（即並不是每月28,000元）[62]。

訟費

116.  由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人本申請引起的費用。

117.  然而，答辯人需要支付對方訟費一方的法律責任是局限於對方需要支付其聘用律師的收費，而有關的收費是合理地產生及其金額亦是合理的。申請人於本案有兩名大律師代表，林大律師解釋，這是源於在2025年10月16日的初次聆訊時，當時代表答辯人的李芷澄大律師表示，答辯人於本案將會由她代表外，還會有另一名黃以仁大律師代表，所以申請人也聘用了兩位大律師。

118.  此外，林大律師陳詞稱，申請人於本案應獲得以彌償基準計算的訟費。就此，林大律師呈交了一封當時代表答辯人的譚潘葉律師行於2025年12月5日向申請人提出的和解建議，內容包括:

(1)  答辯人會於28日內把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2)  申請人屆時須退還答辯人根據涉案已繳付的3個月按金共87,000元;

(3)  答辯人將支付申請人100,000元;

(4)  答辯人將支付申請人的欠租由2025年10月1日起至2025年12月17日止， 以每月28,000元計算， 共71,354.84元;

(5)  答辯人將支付申請人的有關涉案處所的管理費， 由2025年9月1日起至2025年12月17日止， 以每月2,022元計算， 共7,174.84元;

(6)  申請人將退回答辯人於2025年1月已繳付的租金28,000元， 作為當時答辯人裝修涉案處所的免租期。

119.  代表申請人的周卓如律師行於2025年12月8日回覆譚潘葉律師行，同意上述前5項的和解協議，但卻否認申請人曾同意答辯人裝修涉案處所的免租期。

120.  代表申請人的周卓如律師行再於2025年12月11日致函譚潘葉律師行，表示同意答辯人於2025年12月5日的所有建議， 但答辯人或當時代表她的譚潘葉律師行沒有回應。

121.  審裁處有酌情權決定如何判決訟費，而以彌償基準計算的訟費, 並不限於心懷不軌而提出的訴訟, 或敗訴一方有欺詐或不光彩行為的訴訟。不過根據香港終審法院於城市規劃委員會 訴 保護海港協會有限公司 (2004) 7 HKCFAR 114， [2004] 2 HKLRD 95一案的判決， 申請人須證明案件有特殊或不尋常的現象。法庭無需界定在甚麼情況下判決彌償基準的訟費，只要判決該基準是合宜的，則法庭的酌情權不應受到規範。

122.  本席觀乎林大律師上述的陳述，同意彌償基準的訟費於本案是合宜的。又本席鑑於申請人方的訟費清單，其總收費共172,408元已確實頗為克制，本席遂頒令答辯人須支付申請人的訟費，即時評定為172,408元。

附件1

附件2