何木太 對 鄧穎鴻

LDPD 1007/2025

[2025] HKLdT 61

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2025年第1007宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人是新界屯門紫田村164A 號 （即丈量約份第132約第2080號地段）2樓及天台 (下稱「涉案處所」)的註冊業主。

2.  申請人於2025年8月4日向審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓申請通知書（「表格22」），要求審裁處頒令收回涉案處所的管有及向答辯人追收交回涉案處所的空置管有權為止的中間收益。

3.  申請人於收樓申請通知書簡述他的收樓原因如下:

(1) 答辯人聲稱涉案處所是他擁有，不願遷離;

(2) 申請人的妻子鄧貴好女士（下稱「鄧女士」）是答辯人的妹妹;

(3) 約於1997年6月，答辯人有經濟困難，申請人本著親情之義，把涉案處所給他暫時居住;

(4) 申請人於今年希望收回涉案處所放租，但答辯人拒絕遷離，並表示逆權侵佔;

(5) 申請人曾同意鄧女士的二嫂白月嫦女士（下稱「白女士」）以涉案處所承造按揭，白女士並一直有協助還款;

(6) 其間香港政府曾收回租堂地段，每名男丁可分到2,400,000元；當時答辯人有債務問題已賣掉他的分錢權利，但經白女士默許，答辯人收取了原屬他二哥的份額，並承諾會負責按揭供款的責任;

(7) 兩年間答辯人曾供款960,000元;

(8) 可是從2025年2月開始 ，答辯人已沒有再提供款項贘還按揭。

4.  答辯人於2025年8月12日遞交《反對通知書》，其內容如下;

(1) 答辯人前稱鄧順大 (Tang Shun Tai), 約於1985年改名為鄧穎鴻 (Tang Wing Hung Albert)。

(2) 申請人是答辯人的妹夫。

(3) 答辯人，申請人及陳森倫（下稱「陳先生」）皆為香港新界屯門紫田村的原居民，及享有在原居地紫田村興建及居住丁屋的權利。

(4) 於1979年6月5日，答辯人繼承及成為香港新界屯門紫田村164A 號的地主，當時該地段為丈量約份第132約第1738號餘段。

(5) 約於1992年年初，答辯人計劃在該地段興建丁屋自住。答辯人以陳先生的名義申請及獲批在該地段興建丁屋。

(6) 在申請興建丁屋過程中，答辯人於1994年11月10日向香港政府交回該地段原先的官批，以獲取政府New Grant No TM 3127重新批出官地予陳先生，該地段改稱為丈量約份第132約地段第2080號，即涉案處所的地段（下稱「涉案土地」）。

(7) 約於1993年，答辯人的妹妹鄧女士向答辯人提出，由她及申請人出資在該地段興建丁屋供她們一家居住，而另一方面鄧女士及申請人向答辯人承諾無條件及不需要支付任何租金的情況下批准答辯人在有生之年 (Life Tenancy) 佔用在該地段丁屋落成後的2字樓連天台。

(8) 當時答辯人剛與前妻離婚，而他們的女兒獲判前妻撫養。答辯人身無一物，孤單一人，便接受了鄧女士的建議 （「該口頭協議」）。

(9) 而根據該口頭協議，該地段的丁屋（下稱「涉案丁屋」）約於1997年3月落成， 答辯人之後一直佔用涉案處所至今，而丁屋其他地方則由鄧女士及申請人等一家人居住。

2025年9月12日的聆訊

5.  本案於2025年9月12日在本席席前聆訊，申請人及答辯人雙方也沒有聘請律師代表，他們親自應訊，但申請人則主要由鄧女士代表作供。

該口頭協議

6.  首先，本席得確定該口頭協議有否存在，其內容又是否如答辯人所稱的情況。

7.  可是雙方皆同意當時的協議（如有），只是家事安排，沒有任何文字紀錄。

8.  根據答辯人呈交審裁處的土地註冊紀錄，與答辯人原是有關土地的業主的說法脗合。答辯人其後確是於1992年6月找來陳先生[1]當業主[2]，涉案丁屋的滿意紙在1997年3月19日已經發出，陳先生又於以下日期把已建成的丁屋「售予」以下各方:

1997年建成丁屋	日期	註冊業主
地下	2005年1月19日	鄧貴好
1樓	2002年6月6日	白月嫦[3]
2樓及天台 （即涉案處所）	2002年6月6日	何木太

9.  根據鄧女士所說，約於1997年[4]，當時答辯人經濟狀況不佳， 當時她們在世的媽媽著她向答辯人交付400,000元作為購買涉案土地的費用，就此答辯人沒有否認。鄧女士稱，建屋的費用約860,000元也是由她支付。但當時她們在世的媽媽著她說，答辯人已失婚[5]，又經常進出國內，希望她能提供部分處所予答辯人居住。可是後來答辯人在國內再婚，於2008年後答辯人的妻子及兒子也在涉案處所居住， 但電錶的登記名字仍然是申請人。

10.  鄧女士續稱，她和申請人著意收回涉案處所，是因為她們有把涉案處所抵押給永亨信用財務有限公司，每月供款約40,000元，一直以來原由白女士供款，但於前年，答辯人不知怎樣得到白女士默許取得2,400,000元[6]，並承諾會接替供款的責任，可是自今年2月開始，答辯人便再沒有履行承諾[7]，所以她和申請人希望答辯人能繳付租金每月10,000元，以減輕她們供款的壓力，但答辯人拒絕。申請人唯有希望收回涉案處所出租。

11.  又申請人甚至花費20,000元裝修，安排另一寮屋予答辯人居住，但仍遭答辯人拒絕[8]。根據申請人提供的資料，該寮屋位於丈量約份第132約第2057號地段旁，寮屋編號為TM/TTT/A/665-666 & 687，其包括:

呎吋	物料	用途
8 × 35 × 9	鋅鐵及瀝青	豬舍
23 × 8 × 7	磚及鋅鐵	豬舍
34 × 11 × 10	磚、鋅鐵及瀝青	人住屋及儲物舍

12.  答辯人澄清，銀行貸款是源於他們二哥的需要 ，但他於2014年已潛逃，所以便由他的妻子白女士接手供款。而該2,400,000元是於2023年因政府收回租堂地而發放。期間答辯人已一直出資協助供款， 這包括他因出售丈量約份第132約第962號地段所得的一百多萬元，及出售丈量約份第132約第251，252，253及254號地段所得的一百三十八萬元 。固此，白女士才同意讓答辯人收取政府的2,400,000元。

13.  答辯人解釋，他沒有繼續協助供款，是因為他以丈量約份第132約第307號地段借貸了2,000,000元，其中1,200,000元給了他的大哥，後者卻沒有承擔還款的責任，導致答辯人財政緊絀。

14.  綜合以上的證供，本席認為答辯人的證供有條不紊，較為可信。相反，鄧女士的證供則比較混亂，尤其是這牽涉約30年前的事情。比方，如在上文第9段所述，鄧女士說約於1997年，當時答辯人經濟狀況不佳，當時她們在世的媽媽著她向答辯人交付400,000元作為購買涉案處所的費用[9]。但正如答辯人指出，他們的媽媽是於1996年3月7日（農曆正月十八日）辭世 ，但涉案丁屋的滿意紙要遲於1997年3月19日才獲地政總署批出; 在此之前 ，根據New Grant No TM 3127的特別條款第5條，涉案丁屋是不可給予他人使用的。但答辯人從沒否認他收過鄧女士的400,000元。

15.  又鄧女士說，在涉案丁屋建成後，她們的媽媽還在世，還勸說她能提供部分處所予答辯人居住[10]，這在時間上是不可能的。但無論如何，鄧女士應是遵從她們媽媽的吩咐，承諾把部分處所，即在涉案丁屋建成後的涉案處所予答辯人居住。重要的是，雙方也沒有立約，而答辯人已居於涉案處所28年。

所有權不容反悔（Proprietary Estoppel）

16.  在Luo Xing Juan v Estate of Hui Shui See (2009) 12 HKCFAR 1一案，香港終審法院在判案書的第55段指出，「承諾不容反悔」或會在下列情況下產生:

(1) 雙方之間存在著涉及可強制執行或行使的權利、責任或權力的關係;

(2) 其中一方面 （許諾人）藉言語或行為，向另一方（受諾人）傳達保證（或合理地被理解為傳達保證），即許諾人保證不會強制執行或行使部份相關權利、責任或權力; 及

(3) 受諾人合理地倚賴該承諾，並憑該保證而被促使改變受諾人本身的狀況，以致一旦許諾人的行為與其承諾不一致， 便屬不公平或不合情理。

17.  跟著在該判案書的第56段，香港終審法院引用英國的 Gillett v Holt [2001] Ch 210 的第225頁說，在把上述構成「承諾不容反悔」的三個要素運用到個別案情時，應當緊記每項元素並非獨立於其他元素而存在。因此，在詮釋構成承諾或保證的言語或行為時，必須考慮到雙方的具體關係，特別是許諾人可行使（或已知可行使）的法律權利或權力。

18.  至於在考慮構成承諾或保證的言語或行為時，英國的上議院法官Lord Hoffmann在Thorner v Major [2009] 1 WLR 776一案的第5段說，許諾人的個人想法並不重要, 而法庭只需考慮受諾人在當時的理解:

“In my opinion it did not matter whether（許諾人）knew of any specific alternatives which（受諾人）might be contemplating. It was enough that the meaning he conveyed would reasonably have been understood as intended to be taken seriously as an assurance which could be relied upon. If（受諾人）did then rely upon it to his detriment, the necessary element of the estoppel is in my opinion established. It is not necessary that（許諾人）should have known or foreseen the particular act of reliance.”

19.  就雙方證供的分析，本席得指出，審裁處是須將所有聆訊時接納的呈堂證供及證據一併考慮（而非就個別證據單獨考慮）去作出事實裁斷，並可在合適情況下基於呈堂多個證據（及已獲證事實）運用常識推論出進一步事實裁斷。就算缺乏直接證據，審裁處也可在合適情況下基於一眾環境（或間接）證據推論出進一步事實。

20.  經一併考慮上文不爭及認定的事實，及考慮以下證據及常識，在相對可能性舉證標準下，本席在聆訊整體證據基礎上推論（及裁定），在本案中，構成「承諾不容反悔」的所有元素均有存在， 並產生最基本或屬於個人的衡平法權益:

(1) 申請人與答辯人之間存在著構成「承諾不容反悔」所需的關係，申請人的妻子與答辯人是兄妹關係，答辯人更是涉案土地的前業主, 雙方同意答辯人在1997年時已與前妻離婚，「答辯人身無一物，孤單一人」，這與信邦有限公司 訴 Chan Koo Kai Felix, HCA 255/2017（無彙報的案例，日期為2018年11月29日）一案的情況也有相同之處[11]。

(2) 如上述信邦有限公司 訴 Chan Koo Kai Felix, HCA 255/2017一案第65段所說:

“…the starting point was the common ground that Jonathan permitted/allowed Felix to occupy/use the Property, and pursuant thereto Felix actually enjoyed rent-free accommodation at the Property for almost 9 years.”

於本案 ，自1997年起申請人與妻子一直居於涉案丁屋的地下單位，而答辯人則居於2樓（即涉案處所）長達28年之久。申請人作為涉案處所的業權人，有權行使對答辯人不利的方式，即包括要求答辯人無條件交回涉案處所的的管有;

(3) 鄧女士與她的家人關係，過去甚為友好，即使於1996年她的媽媽辭世後，她和申請人仍然安排答辯人居於涉案處所，不收分文; 此外，她於2014年亦願意以涉案丁屋作為抵押向永亨信用財務有限公司借錢予她的二哥;

(4) 本案亦與最近的劉聰 訴 許競依，HCA 561/2019 (無彙報的案例，日期為2025年1月21日）一案有相似之處，鄧女士的媽媽勸說她提供部分處所予答辯人居住[12]。否則為何申請人最近甚至花費20,000元裝修，安排另一寮屋予答辯人居住?

(5) 答辯人自1997年起至現在，在沒有任何合約或責任的情況下居於涉案處所，足以為申請人的「承諾不容反悔」提供基礎，表達向答辯人保證後者可終身居於涉案處所。至於鄧女士指稱答辯人違背承諾，在前年取得本屬二房的2,400,000元後，只負責供款960,000元後便停止，這是發生在2023年[13]，與1997年時的「承諾」無關;

(6) 而答辯人倚賴該承諾 ，在這28年來放棄尋找或另覓居所的機會。根據差餉物業估價署公布的私人住宅B 類單位[14]售價指數，在有關時段的的升幅最少也有64%[15] :

日期	售價指數
1997年6月[16]	171.0
2008年8月[17]	118.7
2025年9月	280.6

(7) 這不作為，是可視為因倚賴承諾而令自己受損的元素。在前述 信邦有限公司 訴 Chan Koo Kai Felix, HCA 255/2017 一案，高等法院原訟法庭暫委法官吳美玲（當時官階）引用法律典籍Elements of Land Law 第 9.2.66 – 9.2.67 段（第1225-1226頁）如下:

“[the] categories of relevant ‘change of position’ are not closed. The disadvantage incurred by the relier may be land-related, but there is no requirement that the claimant’s change of position should necessarily …… comprise any form of expenditure related to land at all. The paradigm ‘change of position’ found in the modern case law characteristically involves not the physical improvement of realty, but rather the rendering of various kinds of personal assistance. …… It may instead take the form of …… the abandonment of an existing job and home in order to live with or near the representor, or indeed the undergoing of any sacrifice which is not of exclusively emotional significance. The disadvantage incurred may comprise a forgoing of opportunities for alternative employment …… a failure to purchase or retain other land for use as a home …… stepping off the ‘property owning ladder’, or any conduct which indicates that the claimants ‘deprived themselves of the opportunity of trying to better themselves in other ways’.” （後加強調）

(8) 在確定申請人的「承諾」與答辯人的倚賴有否關聯， 只要該承諾提供誘因已是足夠。 此原則可見於英國案例Wayling v Jones (1993) 69 P&CR 170, 173:

“(2) The promises relied upon do not have to be the sole inducement for the conduct: it is sufficient if they are an inducement – Amalgamated Property Co v Texas Bank [1982] QB 84 at 104-105.

(3) Once it has been established that promises were made, and that there has been conduct by the plaintiff of such a nature that inducement may be inferred then the burden of proof shifts to the defendants to establish that he did not rely on the promises – Greasley v Cooke [1986] 1 WLR 1306; Grant v Edwards [1986] Ch 638 at 657.”

(9) 由於答辯人的期望加上他對承諾的倚賴, 他現時的妻子及兒子便一直居於涉案處所，因此一旦申請人源於答辯人停止繼續供款而申請收回涉案處所的行為，與1997年時的「承諾」不一致，便屬不公平或不合情理。

21.  雖然本案中產生的衡平法權益不足以影響申請人就涉案處所的所有權權益，但法庭在決定給予何等濟助時享有廣泛酌情權，運用已確立原則，確保以有效方式體現該衡平法權益。

22.  就本案而言，本席認為應貫徹答辯人對申請人源於1997年時的「承諾」的期望。

23.  基於上述結論，本席撤銷申請人欲收回涉案處所管有權的申請。

24.  最後，關於本案訟費，本席認為適當之訟費命令，乃是不頒訟費命令。