陳文倩 對 鄭邦權及另一人

DCMP 1571/2018 & DCMP 1572/2018（合併）

[2024] HKDC 1810

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2018年第1571號

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（原令狀）

（反申索）

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香港特別行政區

區域法院

雜項案件2018年第1572號

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（原令狀）

（反申索）

（根據區域法院聆案官陳大爲於2019年5月7日之命令合併）

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判案書

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引言

1.  兩單案件的原告人陳文倩先生是香港新界元朗丈量約份第115約地段第701號（“地段701號”）及地段第692（餘段）號（“地段692（RP）號”）的三名業主之一，其餘兩名業主為Tjin Yok Pie（作為陳良燈的遺囑執行人）和Sumadi Hardjo。

2.  陳先生開展DCMP 1571/2018和DCMP 1572/2018兩單案件，分別要求法庭命令鄭邦權先生及其他佔用人交回地段701號和地段692（RP）號，而鄭先生在兩案則向陳先生、Tjin Yok Pie以及Sumarni Sumadihardjo（作為Sumadi Hardjo的遺產承辦人）提出反申索，指他已經逆權佔有了地段701號和地段692（RP）號的部分土地。區域法院聆案官於2019年5月7日命令兩單案件合併處理。

3.  陳先生在申索陳述書表示他只是兩個地段的其中一位聯權共有業主，按《區域法院規則》第15號命令第4條規則，他必須使另外兩名聯權共有業主成為訴訟的一方，並且除區域法院應申請而給予許可的命令另有規定外，必須使他們當中任何不同意合併為原告人的人成為被告人。兩個地段的另外兩名業主並沒有以原告人身份參與訴訟，也沒有成為被告人。但後來陳先生一方澄清他和另外兩名業主是分權共有人，而無論如何鄭先生提出了反申索並把該兩名業主列為反申索的被告人，他們實際上已成為了訴訟的一方，本席認為本審訊可繼續進行。

雙方案情

4.  陳先生的先父陳良標在1963年去世，按其遺囑，陳先生是其遺產的唯一受益人。陳良標的遺產有15個地段，當中包括地段701號及地段692號。陳先生指大約在2000年，政府要收回15個地段的部分土地，因此他正式申請成為其先父的遺產管理人。大約在2002年，政府在收地的過程中，將地段692號分割，地段692（RP）號繼續由原告人以遺產管理人的身份持有。到了2005年8月，陳先生透過允許書的方式，正式成為地段701號及地段692（RP）號的其中一位分權共有業主。

5.  陳先生又指，政府在2000年開始進行收地的工作和在當地興建排洪渠，他作為遺產管理人特別關注事件，他和太太經常會到該15個地段視察，而當時他們並沒有發現有任何人佔用了地段701號及地段692號。政府在2002至2008年興建排洪渠，而地段701號及地段692號皆在地盤範圍，外人不能輕易進出相關地段。

6.  陳先生把地段701號及地段692號租給了一位謝珠妹女士，租約期至2007年，而謝女士租用該些地段居住和種植蔬菜。在政府正式收回15個地段的部分土地後，陳先生和太太有回到仍屬於原告人的地段視察（包括地段701號及地段692（RP）號），他們發現謝女士已經離開了地段701號，也沒有在地段692 (RP) 號耕種，但當時亦沒有其他人佔用地段701號及地段692 (RP) 號。

7.  大約在2012年7月，陳先生人收到一位自稱是差餉物業估價署的職員的電話，向陳先生指地段701號及地段692（RP）號上建有有蓋建築物，他懷疑地段有人居住，因此要求陳先生一同到地段量度房屋面積及計算差餉。陳先生因此在2012年7月11日和太太以及該職員到該兩個地段了解事件。他們發現兩個地段真的被人霸佔並蓋建了兩座建築物。

8.  陳先生在2012年7月13日報警，獲警察告知佔用地段701號及地段692（RP）號的人分別名為郭樂斯及趙善強（原告人到了開展本兩宗訴訟後，才獲悉郭樂斯及趙善強聲稱向吳托香女士租用地段，而吳女士的兒子鄭邦權先生則是當時的地段佔用人）。警察指這是民事糾紛，陳先生因此找了勞潔儀律師行處理事宜，而律師行在2012年8月3日向地段佔用人發出律師信。陳先生並在2012年11月20日致電規劃署投訴。

9.  基於上述案情，陳先生要求法庭命令鄭邦權先生及其他佔用人遷離地段701號和地段692（RP）號並把空置管有權交回原告人，並向陳先生支付租值補償金。

10.  另一方面，鄭邦權先生則指，在相關時段內政府並沒有在地段701號及地段692（RP）號內進行工程。最遲於1993至1994年起，一位陳海倫女士便已居住在一間佔用了部分地段701號及部分地段692 (RP) 號上的一間房屋。該房屋以石牆建成並以鐵皮做屋頂，而該房屋的出面被鐵絲網及其他建築物圍封，只留下一個缺口作為出入口，出入口和房屋均用鎖鎖上。

11.  該房屋由兩個分別位處東北部及西南部而相連的長方形組成。在東北邊的建築佔據了部分地段692（RP）號以及其他與本案無關的地段。同樣地，在西南邊的建築佔據了部分地段701號以及其他與本案無關的地段。被鐵絲網及建築物圍封的部分（“包圍土地”），除了包括部分地段701號和部分地段692（RP）號（“涉案土地”，即鄭先生的第三次修訂抗辯書及第三次修訂反申索書中附件一圖中以藍色標示的部分”），也包括其他地段例如部分地段700號，但雙方在本案要求的濟助不牽涉到這些地段。換言之，包圍土地的範圍內含涉案土地。

12.  在2000年11月15日，陳海倫女士透過一份手寫協議書，轉讓包圍土地及房屋予鄭先生的母親吳托香女士，頂讓價為港幣$80,000，吳女士按協議書先付訂金港幣$25,000，並在陳女士更換鐵門及窗門後支付餘額港幣$55,000。後來，雙方同意陳女士可繼續居住在該房屋和使用包圍土地，直至她輪候到公屋後才搬走。大約在2000年尾至2001年初，陳女士更換好房屋的鐵門及窗門，吳女士亦支付了餘額港幣$55,000。到了2003年，陳女士獲分配公屋因此遷離包圍土地，而自此只有吳女士和獲其授權人士管有出入口和房屋的鎖匙。

13.  在2003年至2007年，吳女士和其家人使用包圍土地及該房屋放置建築物品和工具。到了2007年下半年，吳女士和其家人翻新包圍土地及該房屋，把房屋以坑鐵板分隔為兩間房屋，在西南邊的一間屋為東成里13A號（“13A號屋”），而在東北邊的一間屋則為東成里13B號（“13B號屋”）之上。兩間房屋各有一道大門可供出入，而只有吳女士和其授權人士或租客管有鎖匙。在翻新過程中，吳女士和家人在包圍土地東面及南面外圍加裝了圍坑板，其餘地方則繼續以鐵絲網及建築物包圍。

14.  13A號屋在2008年至2012年6月租予郭樂斯，再由2012年8月15日直至現在租予鄭耀華。而13B號屋則由2008年至2016年租予趙善強，再由2017年3月1日至2019年2月28日租予孫煒基和鍾詠芬，其後再租予鍾詠芬至2023年2月28日。自2012年起，由於吳女士年邁之故，鄭邦權先生從吳女士接管包圍土地，並以業主身份出租兩間房屋予租客。

15.  鄭先生指根據《時效條例》，三個分權共有業主就涉案土地的業權已告終絕，而根據逆權侵佔的原則，他已取得涉案土地的管有業權。

16.  代表原告人的黃俊銘大律師公允地接受，陳先生在2012年報警和發出律師信這些行為並不影響《時效條例》下有關收回土地的訴訟時效的計算，而由於本訴訟在2018年6月11日展開，訴訟時效在當日停止計算。

17.  因應雙方案情，這宗案件的主要爭議是在2018年6月11日之前，鄭先生是否已經逆權佔有涉案土地12年或以上。考慮過雙方同意的爭論點陳述書，本席認為在本審訊中需要處理以下爭議:-

(1)  鄭先生能否證明，陳先生有被終止或被剝奪涉案土地的管有權？如有的話，從何時開始？

(2)  鄭先生能否證明，他及其母親吳女士有意圖並實際上逆權獨家及無間斷地管有涉案土地超過12年？ 如有的話，從何時開始？

(3)  如鄭先生未能證明上述事項，他是否需要向陳先生支付租值補償金，而金額為何？

法律原則

18.  一幅土地的登記業主有權佔用該土地，並驅逐無權佔用該土地的人。但如果土地被逆權佔有超過《時效條例》下訂明的時間，業主便會喪失向逆權管有者收回有關土地的權利，他對有關土地的所有權即告終絕：何幹業 訴 麥興龍 DCMP 3210/2013（未經彙報，2017年9月15日）第20至23段。

19.  《時效條例》中有以下條文適用於本案：

“7. 收回土地的訴訟時效

(1) …

(2) 自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該某人而申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟…

8. 土地現有權益訴訟權的產生

(1) 凡提出收回土地的訴訟的人或任何其他人（而提出訴訟的人是透過該人申索的)，一直管有該土地，而於有權管有的期間，被剝奪或中止其管有，則有關訴訟權須當作在剝奪或中止管有的日期產生。

(2) …

13. 處於逆權管有下訴訟權始產生或繼續

(1) 除非土地是由時效期的計算對其有利的人所管有（在本條中提述為逆權管有），否則收回土地的訴訟權須當作沒有產生；而凡根據本條例前述條文上述訴訟權被當作在某日期產生，但無人於該日期在逆權管有，則訴訟權不當作產生，除非與直至該土地處於逆權管有下。

(2) …

17. 所有權於期限屆滿後終絕

除第10條的條文另有規定外，在本條例就任何人提出收回土地的訴訟（包括贖回訴訟）所訂明的期限屈滿時，該人對該土地的所有權即告終絕。”

20.  本案與訟雙方就以上條文的應用和有關逆權侵佔的法律原則沒有甚麼爭議。在參考了雙方的陳詞以及新近案例Lai Chi Kok Amusement Park Limited v Lau Chui Wa [2024] HKDC 1558第13至21段，本席歸納出以下的一般原則：

(1)  法律上如果要將土地的管有權給予一個不能證明其擁有法律上的擁有權的人，該人必須證明在關鍵時刻內（在本案中為12年）事實上管有有關土地和具備相關管有土地的意圖；

(2)  聲稱逆權管有者有舉證責任證明他排除任何其他人而實質管有有關土地，並具備相關意圖。儘管舉證的標準仍然是一般的民事標準，即以相對可能性的衡量準則證明，但考慮到對被剝奪管有權的擁有人的嚴重後果，聲稱逆權管有者必須提供強而有力的證據證明其管有有關土地，並具備相關意圖。法庭不能輕易假定擁有法律上的擁有權的人放棄了其對有關土地的利益；

(3)  法庭應謹慎對待有關主觀意圖的證據。在正常情況下，法庭評估聲稱逆權管有者的相關意圖時，穩妥的方法是從逆權管有者的行為、有關土地的性質和使用方式推斷出其意圖。佔用人在佔用期間，或在法律程序中被質疑的情況下，作出有關的逆權佔用意圖的陳述並對自己有利的，法庭都會抱着懷疑的態度去衡量該些陳述應有的比重。反之，佔用人對他自身不利的聲明是最好的證據，相比起對自身有利的聲明更為重要；

(4)  聲稱逆權管有者是否有足夠程度的獨有控制取決該案件情況，包括土地的性質以及該性質的土地通常的使用方式。聲稱逆權管有者必須展示他使用土地的方式符合一個擁有法律上的擁有權的人預期會使用土地的方式；

(5)  聲稱逆權管有者必須具有管有意圖，即在合理可行以及法律允許的範圍內，不讓任何人包括土地擁有權人管有土地。他的行為必須為無庸置疑的，而且需要用他的外在行為向所有人清楚地展示他的主觀意圖是要管有土地。若他的行為可有另一解讀，而他沒有以行為或言語表示他已盡力排斥或排除合法業主，法庭會相信他沒有管有意圖，而結果是沒有剝奪業主的管有權；

(6)  如果一個佔用人是透過批准去佔用土地，即法律上會視批出准許者為佔用土地的一方。

21.  上訴庭在Gotland Enterprises Ltd v Kwok Chi Yau CACV 260/2014（未經彙報，2016年1月19日）第37段中指出，在一幅開放的土地上，聲稱逆權管有者通常可藉著築起圍欄以證明他實質管有有關土地，但這並非唯一的證明辦法，法庭仍需考慮他是否採用了其他方式阻止其他人使用土地。

22.  法庭在決定業主對有關土地的所有權是否已經終絕時，無需決定逆權管有者進入和開始佔用土地的確切時間，只需信納逆權管有者在關鍵時刻內事實上管有有關土地和具備相關管有土地的意圖：Chan Wai Yee v Kwong Wai Piu [2022] HKCFI 3055第61(c)段。

23.  若果業主實際取回土地的管有權，或已開展訴訟收回土地，又或者逆權管有者中斷了其對土地的佔用，那麼收回土地的訴訟時效會停止計算：Jordan & Radley-Gardner：Adverse Possession（第2版）第5-13至5-15及15-03段。

24.  另外，本案的爭議主要是事實爭議。誠如高等法院特委法官王鳴峰資深大律師在Lam Chung Man Anor v Yip Yiu Lau & Anor [2021] HKCFI 3901第12段指出，在做出可信性判斷的時候，法庭首先要看有沒有當時存在的書面資料可以支持某一方面的說法。其次，法庭要衡量各方案情是否合乎常理。再者，法庭亦要慎重及小心衡量證人在法庭所作出的證供的邏輯性和合理性。法庭要一併考慮所有有關的因素從而作出一個公平公正的決定。

第（1）項爭議 – 陳先生是否被終止土地管有權

25.  就著陳先生是否在2000年或之前已被剝奪涉案土地的管有權，陳先生的相關證供可撮述如下。陳先生的祖父陳賢煥在1938年購入上述15個地段，當中包括涉案土地。陳賢煥在1948年將該15個地段贈送給他的三個兒子，即陳良燈、陳良欽以及陳先生的父親陳良標。

26.  陳先生在印尼出生，於1961年隨父母回港定居。陳良標在1963年去世，按其遺囑，他在該15個地段的權益由陳先生獨自繼承。政府因要興建西鐵而要收回該15個地段的部份土地，因此陳先生在2000年左右正式申請成為其先父的遺產管理人。在2000年，由於政府收地和興建排洪渠，陳先生經常會和太太到該15個地段視察，而當時他們並沒有發現有人佔用地段701號及地段692號。

27.  陳先生的證供中比較重要的一點，是他指他自1965年起，一直將地段701號租給謝珠妹女士居住，租期至2007年，同時容許謝女士在附近的地段692號種植蔬菜。他指謝女士從內地來港，他的父親陳良標在生的時候，已經把相關地段租借給謝女士居住，到他的父親過身後，他仍然尊重父親的意願讓謝女士繼續在原址居住，並在1965年起和謝女士簽署租約。他在本案中呈交了以下幾份書面租約作證供 (不論是陳先生呈交的租約抑或是鄭先生呈交的租約和協議書，皆沒有加蓋適當印花，但雙方大律師表明不爭議有關文件的可呈堂性)：

(1)  第一份租約的日期為1965年3月15日，謝女士向陳先生租用地段701號，租期為三年，每年租金為港幣$150，租期屆滿後業主有權決定不續租；

(2)  第二份租約題為“續約”，日期為1970年5月5日，雙方按原有條款續租，租期直至1975年5月4日，租金改為每年港幣$180；

(3)  第三份租約題為“續約”，日期為1975年5月5日，雙方按原有條款續租，租期直至1978年5月4日，租金改為每年港幣$240；

(4)  第四份租約的日期為1978年5月5日，謝女士向陳先生租用地段701號，租期為三年，每年租金為港幣$300，租期屆滿後業主有權決定不續租；

(5)  第五份租約的日期為1994年1月1日，謝女士向陳先生租用地段701號，租期為兩年，每年租金為港幣$4,000；

(6)  第六份租約題為“續約”，日期為1995年11月31日，雙方按原有條款續租，租期直至1997年12月31日；

(7)  第七份亦是最後一份租約題為“續約”，日期為1997年12月31日，雙方按原有條款續租，租期直至2007年12月31日。

28.  另一方面，鄭邦權先生則指，他的母親吳女士在2000年11月左右經朋友介紹認識了地產代理舒雪芳女士，知道陳海倫女士有意出讓包圍土地上的房屋。在2000年11月15日，吳女士在舒女士的新世界貿易地產公司和陳女士簽訂協議書，由吳女士向陳女士以港幣$80,000承讓包圍土地上的上蓋。鄭先生呈交了該書面協議書作證供，當中訂明如下：

“本人陳海倫[現]將元朗小商新村則即東成里（DD 115，lot 692号 – 701号）之上蓋頂讓與吳托香女仕，頂讓價為港幣捌萬元正。現先付港幣貳萬伍仟元作為定金，雙方協議於換好鉄門及窗門後才付清尾數（$55000-）特此協議”

29.  鄭先生也傳召了舒女士作供。舒女士指，她在1987年開始在元朗區從事地產代理工作。在促成吳女士和陳女士簽訂協議書之前，舒女士已經認識陳女士幾年，之前她也到過包圍土地上的房屋探訪過陳女士。她記得該房屋是一間以鐵皮作屋頂的石屋，包圍土地被鐵絲網圍繞，只是在南面有一個配備開關鎖的出入口。包圍土地的範圍除了建有石屋，也有幾個豬欄。

30.  舒女士在接受盤問時，解釋了在協議書使用“頂讓”一詞的原因，並指出“頂讓”和“買賣”的分別。她指若果是向登記業主購入土地，就是“買賣”，需要做土地查冊和由律師起草買賣合約。然而新界土地上有很多寮屋，很多佔用人本身都不是相關土地的業主，他們出讓他們佔用的寮屋則是“頂讓”。本案吳女士和陳女士的協議書只是由陳女士頂讓包圍土地的上蓋，而各方都知道陳女士並非包圍土地的業主，因此頂讓價只是港幣$80,000，而若果吳女士是要向業主購入土地，價錢肯定不止這個數目。

31.  當時陳女士之所以出讓包圍土地的上蓋，是因為她已輪候得到公屋，只等待分配單位。由於鄭先生一家並不急於使用包圍土地，因此吳女士同意容許陳女士在轉讓之後繼續居住在該房屋，直至她獲編配公屋單位。最後陳女士在2003年獲分配公屋單位，她亦隨之遷出包圍土地。

32.  從上述證供可見，就著2000年或之前包圍土地的佔用情況，雙方的案情幾乎完全對立。陳先生指佔用人是她的租客謝珠妹女士，鄭先生則指佔用人是陳海倫女士。而在陳先生聲稱和謝女士簽訂的租約中，尤其關鍵的是最後一份為期10年的租約。若果陳先生在1998年1月1日至2007年12月31日把地段701號和地段692(RP)號租讓給謝女士居住，而鄭先生和家人在2000年後才開始佔用包圍土地，那麼鄭先生和家人只是終止或剝奪謝女士對涉案土地的管有權，與陳先生無關，《時效條例》下所指的訴訟權不會因此產生，而訴訟時效不會開始計算：參閱Mutual Luck Investment Ltd v Yeung Chi Kuen (No 2) [2003] 1 HKC 90第4(a) 和18段；Tsang Wing Kit Eric v The Occupiers [2009] 3 HKC 496第16至18段。

33.  謝女士和陳女士皆沒有出庭作供。本席接納雙方的解釋，即由於事隔太久，陳先生和鄭先生分別都無法再聯絡得到謝女士和陳女士，本席不會因為她們未有被傳召作證人而對原告或被告的案情作出不利的推測。

34.  在考慮過所有證供後，本席不信納陳先生有透過日期為1997年12月31日的“續約”，把地段701號和地段692（RP）號租讓給謝女士，原因如下：

(1)  陳先生和謝女士之前的租約，不論是正租抑或續租，通常都是兩年至三年為期限，多則五年。唯獨最後一份續約的期限為10年，而當中沒有就租金調整的機制作出規定，這並不尋常，亦是固有地不可能；事實上，本席有向陳先生查問為何最後一份租約的期限較以往的租期長，但陳先生並未能提供任何解釋；

(2)  該份1997年12月31日的“續約”，上面只有陳先生的簽名，而沒有謝女士的簽名或指模。陳先生解釋，他和謝女士簽訂了日期為1994年1月1日的租約，之後在該租約的背面寫上1995年11月31日和1997年12月31日兩次續約的條款，而他在作供時也展示了該租約的正本。然而，陳先生未能圓滿解釋，若果續約的條款寫在他持有的租約的背面，那麼謝女士自己到底有沒有一份續約條款的文本。若說謝女士不需持有一份10年期的租約的文本，顯然不合理；

(3)  陳先生的證供未有觸及如何甚至有否和謝女士商談續租一事。即使陳先生單方面打算把地段701號和地段692（RP）號繼續租予謝女士，也沒有任何證供顯示謝女士接受一個10年租期的租約；

(4)  陳先生並沒有指謝女士在續約時一次過繳付了10年的租金。那麼謝女士必然需要定時向陳先生付租，但陳先生並沒有提交任何租金收入的紀錄，而在本席的查問下，陳先生亦未能回答在何時最後一次收到謝女士的租金；

(5)  事實上，雖然陳先生在其證人陳述書提及在政府收地後回去相關地段視察時，發現謝女士已離開地段701號，但當本席問他何時最後一次見到謝女士，陳先生亦未能回答。

35.  因此，本席認為陳先生未能證明他由1998年1月1日起把地段701號租了給謝女士。謝女士租用地段701號的租期，最遲在1997年12月31日已完結。

36.  另一方面，本席認為鄭先生有充份證據證明最遲在2000年11月15日起，包圍土地的佔用人是陳女士：

(1)  陳先生指他在2000年和太太到過他的15個地段視察，當時沒有發現有其他人士不當佔用地段701號和地段692號。在政府收回土地後，他們也有到地段701號和地段692（RP）號查看情況，也沒有發現有其他人佔用涉案土地。然而，陳先生的證供空泛，就著他視察涉案土地的時間和過程皆沒有提供細節，而正如上文所述，他也未能講及他在2000年視察的時候有否見到謝女士；

(2)  本席除了認為陳先生這方面的證供空泛，也對陳先生證供一般的可信性存有疑問。畢竟，本席在上文不接納陳先生有關1997年12月31日“續約”的證供；

(3)  另一方面，舒雪芳女士可說是獨立的證人。她現時已經83歲，亦早於2019已經退休，除了在轉讓土地一事上跟吳女士接洽，本身並不認識吳女士和鄭先生一家，她沒有甚麼動機要捏造事實。她在作供時也坦承在促成陳女士和吳女士的交易時，知道陳女士並非包圍土地的業主。她指在2000年11月15日之前，本身已認識陳海倫女士，亦曾到包圍土地的房屋探訪陳女士，本席接納她的證供；

(4)  雖然吳托香女士未有出庭作供，鄭邦權先生在他母親購入房屋前也未曾到過涉案土地，但鄭先生的兄長鄭邦麟先生有陪同吳女士到包圍土地視察，而鄭邦麟先生有出庭作供，他亦指出當次視察他見到陳女士。

37.  另外，本席亦接納鄭邦權先生所指，他的母親吳女士承讓的不單止是包圍土地上的房屋，也包括包圍土地整個範圍。本席留意到鄭先生一方的案情原本是指吳女士購入的是房屋，後來才改指吳女士購入房屋和周遭的土地。但按鄭邦麟先生和舒雪芳女士的證供，當時包圍土地已經被鐵絲網圍繞，只有在南面有一個上鎖的出入口。若說吳女士只是承讓房屋而非整個被鐵絲網包圍的包圍土地範圍，等如說吳女士容許其他人隨時走進鐵絲網內的範圍，這完全不合情理。事實上，舒女士作供時也澄清，協議書中用到“上蓋”而非“房屋”一詞，正因為雙方轉讓的不止房屋，而是包圍土地上的所有東西。

38.  總結以上各點，本席認為鄭邦權先生提出了充份的證據，證明陳海倫女士2000年11月15日前已佔用了包圍土地，而在2000年11月15日開始由吳托香女士授權陳女士佔用包圍土地。陳女士和吳女士佔用涉案土地並沒有得到陳先生的允許，而當時涉案土地並非由陳先生租予謝珠妹女士。因此，本席裁定最遲由2000年11月15日開始，陳先生已被終止或被剝奪涉案土地的管有權。

39.  吳女士存檔了證人陳述書但其後沒有出席審訊。鄭先生一方早在審前覆核時已表示考慮到吳女士的年紀和健康狀況，未必會傳召吳女士出庭作供。雖然鄭先生未有呈交證據表示吳女士的身體狀況不宜作供，但本席不認為法庭需因此對鄭先生的案情作不利推論。畢竟，吳女士有關頂讓土地上蓋一事的陳述，舒女士的證供也有提及，而她到包圍土地視察時由鄭邦麟先生陪同，鄭先生也已就此事作供。

第（2）項爭議 – 鄭先生是否逆權侵佔土地超過12年

40.  根據陳文倩先生的證人陳述書，他和太太從2000至2005年期間，有到他的15個地段視察，但沒有發現任何人佔用地段701號及地段692（RP）號。他在庭上作供時，指他在2005年之後也有回到相關地段視察。他在2012年獲差餉物業估價署的職員告知有人在涉案土地建構有蓋的建築物，而他在同年報警和向規劃署投訴，也向佔用人發出律師信。至於2012年至本案開展的這段時間，陳先生沒有交代他就涉案土地業權一事作過甚麼舉動。

41.  至於鄭邦權先生一方，他指他的母親在購入包圍土地後，讓陳海倫女士繼續居住在內直至2003年。自陳女士遷出後，他和家人管有進出包圍土地出入口的鎖匙，並把建築材料和工具搬到那裡，而由於鄭邦麟先生從事冷氣工程，他也會把一些準備變賣的舊冷氣機擺放到那裡。鄭邦權先生和鄭邦麟先生皆指，他們會把較貴重的物品放到屋內，但由於屋內的空間不足，其餘的東西也會擺放到包圍土地上的其餘範圍。直至2007年，他們間中都會到包圍土地存放或提取建材、工具或冷氣機。

42.  另外，鄭先生指在2007年的夏天，颱風把該房屋的鐵皮屋頂吹起，有部份甚至倒塌下來。吳女士於是決定翻新該房屋，而由於鄭邦麟先生一直從事工程行業，所以該房屋的翻新工程由他負責。

43.  鄭邦麟先生在2007年下半年開始用工餘的時間進行翻新工程，歷時大概一年。他首先將該房屋以石頭堆砌的下半基礎部分換成較為穏固的磚頭。之後他將包圍土地上的豬欄拆除，藉以擴大房屋的範圍。他又用圍板將房屋一分為二，分間成兩個獨立房屋，即上文所指的13A號屋和13B號屋。另外，他在包圍土地的東面和南面面向行人路的外圍加裝了圍坑板。包圍土地西面毗鄰住有一名他們稱為 “收買佬” 的男士，兩地的接壤界線原本以鐵絲網分劃，經協商後，鄭邦麟先生把鐵絲網改建成半身碎磚矮牆。期間，吳女士申請成為中華電力有限公司供電至該房屋的登記人。

44.  在翻新工程後，吳女士把兩間房屋出租。13A號屋由2008年至2012年6月租予郭樂斯，而從2012年起則租予鄭耀華先生，鄭耀華先生至今仍租住13A號屋。13B號屋則由2008年至2015年8月31日租予趙善強，之後租予林柏佳至2016年8月31日，但由於林先生未能準時交租，租約提早完結。在2017年3月1日至2019年2月28日，13B號屋租予孫煒基和鍾詠芬，在約滿後，由鍾詠芬簽署新租約至2023年2月28日。

45.  由於吳女士年事漸高，由2012年開始，她把包圍土地的管有權交給了鄭邦權先生。鄭先生指，從2000年11月15日開始，從沒有人要求他和母親就佔用包圍土地繳付租金。

46.  從上述證供可見，陳先生和鄭先生就著包圍土地自2012年起的佔用情況並無分歧，事實上其中一位租客鄭耀華先生也有出庭作供確認他自2012年8月15日起一直租住13A號屋，而鄭先生也呈交了鄭耀華先生以及孫煒基和鍾詠芬的租約作證供。

47.  雙方關鍵的爭議在於包圍土地2012年前的佔用情況。就此，本席作出以下裁斷：

(1)  本席接納鄭先生所指，由2000年11月15日開始直至2003年，他的母親允許陳海倫女士居住在包圍土地。鄭邦權和鄭邦麟先生作供時，皆指聽其母親提及過陳女士當時已輪候得到公屋，只待分配單位，因此母親容許陳女士繼續暫住在包圍土地，這說法合情合理。反之，若說吳女士在承讓包圍土地後既不自己佔用，也沒有允許其他人佔用，而是任由它丟空，這有悖常理；

(2)  雖然雙方的協議書並無提及陳女士可繼續居住在包圍土地一事，但該份協議書其實連正式轉讓的日期也無特別訂明。另外，協議書訂明吳女士在陳女士更換好門窗後才需繳付尾數，但沒有指明陳女士需要在何時更換門窗，可見雙方的確是靈活處理陳女士需把包圍土地交吉的期限；

(3)  若鄭邦權和鄭邦麟先生要捏造案情，大可指稱自己在2000年開始已經利用包圍土地安放物品，而無需提及母親容許陳女士居住在包圍土地至2003年，徒然節外生枝增加自己舉證的難度；

(4)  本席亦接納鄭先生所指，由2003年至2007年這段時間，他和家人使用包圍土地存放物品。由於鄭先生和家人居住在包圍土地附近的楊屋村，加上和兄長分別從事油漆工程和冷氣工程，他們把工具和物品放到包圍土地的說法合理。另外，他們指陳海倫女士留下來的房屋相當破舊，他們選擇不住進該房屋，這做法可以理解。同樣地，若說他們特意承讓包圍土地，但在陳女士遷出後任由它丟空，這並不合理；

(5)  陳文倩先生指他在2000至2005年期間並沒發現有人佔用涉案土地，本席不接納他的證供。首先，他沒有解釋為甚麼在政府收地後他需要回到有關地段視察，畢竟他只是曾經把地段701號租給謝珠妹女士，而政府在該處興建排洪渠的工程也與他無關。按他自己的證供，他位處相關地段的祖屋在2001-2002年左右已清拆，他更沒需要回到相關地段。另外，他就巡視相關地段的證供空泛，在證人陳述書中對於是否在2000年後在涉案土地見到謝珠妹女士含糊其辭，在作供時則說不記得最後一次是甚麼時候見到謝女士。而陳先生在2012年明知涉案土地被佔用後，也不正式採取法律行動，在2012至2018年期間更似乎是不聞不問，可見他並非十分關注涉案土地的佔用情況；

(6)  而陳先生在庭上作供時表示在2012年前，他其實每年都會回到相關地段視察。本席不接納他的證供。若果他在2007年之後真有到過涉案土地，必然會留意到鄭先生一家在包圍土地把原本的石屋擴建成兩間屋；

(7)  至於2007至2008年這個時段，鄭邦麟先生就他在包圍土地進行的翻新工程作出了詳細的證供，包括分間和擴建房屋，以及在邊界加建圍坑板。而從2007至2009年的鳥瞰圖可見，包圍土地上的房屋在該段時間的確經過明顯的翻新。本席接納鄭邦麟先生的證供；

(8)  雖然鄭先生未能提供2008年至2012年的租約的副本，但他有關把房屋租了給郭樂斯和趙善強的說法，與陳先生在2012年獲警察告知的版本一致，因此本席接納鄭先生的證供。

48.  因應以上裁決，本席認為鄭先生充份證明了由2000年11月15日至2018年6月11日，事實上無間斷地排除任何其他人而實質管有包圍土地，包括涉案土地。退一步說，陳先生原本沒有說他在2005年後有視察過涉案土地（而本席不接納他在庭上指在2005至2012年有到過涉案土地的證詞），即使鄭先生和家人可能是在2005年之後才開始佔用包圍土地，由於本訴訟在2018年6月11日才展開，12年的訴訟時效已過。

49.  陳先生呈交了一份由元朗分區警署於2013年3月4日發出的信件，當中提及警方在2012年接到陳先生報案後，經房屋內的租客聯絡到屋主，該屋主說在2008年購入土地。陳先生因此指鄭先生一方最早是在2008年才佔用包圍土地和房屋。撰寫該信件的警員沒有表明他就是負責調查的警員，他也沒有指出誰是有關租客和屋主，而無論如何這樣的證供牽涉到多重傳聞，是否有手民之誤亦不得而知（而該信件的確有錯字），本席不會給予比重。

50.  從鄭先生和家人付錢承讓包圍土地、自費翻新包圍土地，以及把兩間房屋出租給其他人這等行為，可見他們必然具有清晰的管有意圖，在合理可行以及法律允許的範圍內不讓任何人管有涉案土地。

51.  另外，本席亦接納鄭先生一方的證供，即他們佔用的土地範圍由2000年11月15日至今一直至是包圍土地的範圍：

(1)  鄭邦麟先生指他在2000年視察包圍土地時，當時土地已被鐵絲網圍繞，而這也是舒雪芳女士的證供。在2007年的翻新工程，他在包圍土地的東面及南面加裝了圍坑板，並把西邊的鐵絲網改為半身碎磚矮牆；

(2)  鄭邦權先生和鄭邦麟先生兩人也清楚指出他們雖然有更換包圍土地的鐵絲網，但沒有改變包圍土地的範圍；

(3)  本席亦接納代表鄭先生的王本初大律師所指，從原告人陳先生在2012年7月拍攝的相片可見，地段701號的東邊有鐵絲網緊貼在金屬圍板的外邊，可推斷鐵絲網本身已存在，而後加的金屬圍板是沿著鐵絲網的位置安裝。若鐵絲網並非早已存在，沒必要疊床架屋既安置鐵絲網，又安裝金屬圍板；

(4)  租客鄭耀華先生也指他住進13A號屋之後，並沒有擴建該房屋。他拆除了部分外圍的圍坑板，改為安裝白色的鐵欄。他在拆除房屋東南邊的部分圍坑板後沒有裝上鐵欄，以便他的電單車進出，但這無改13A號屋的範圍。

52.  就著包圍土地的範圍和佔用情況，本席也考慮了雙方存檔的土地測量專家報告。

53.  陳先生聘用了鄧仕堅先生作為專家證人，而鄭先生則聘用了陳達榮先生，兩位專家的專家履歷皆沒有受質疑。兩位專家原本就地段701號及地段692（RP）號在1999至2018年的佔用情況提供意見。在2024年7月15日的審前覆核時，法庭批准兩位專家存檔補充報告，以在鳥瞰圖上標示在1999至2008年有關地段的建築物及圍欄的可能分佈位置。

54.  兩位專家在2024年9月16日存檔了補充報告，當中陳達榮先生在1999-2002年的鳥瞰圖上在地段692（RP）號的東邊標示了一個可能的線狀物體，他表示從1996至1998年的鳥瞰圖可見到該物體，但在1999至2002年的鳥瞰圖則可能因為被植物覆蓋而未能觀察到該物體。雙方其後就專家能否參考1996至1998年的鳥瞰圖有爭議，鄭先生因此發出日期為2024年8月29日的傳票，要求法庭容許專家在鳥瞰圖上標示在1996至2018年有關地段的建築物及圍欄的可能分佈位置。

55.  經向雙方大律師了解後，本席得悉原告人一方不反對陳達榮先生表示他參考過1996至1998年的鳥瞰圖並從而在1999至2002年的鳥瞰圖標示了一個可能的線狀物體。然而，原告人一方反對把1996至1998年的鳥瞰圖列作為呈堂證供，也反對允許專家在1996至1998年的鳥瞰圖上標示有關地段的建築物及圍欄的可能分佈位置。

56.  本席在審訊時表示會暫時容許兩位專家在作供時在1996至1998年的鳥瞰圖上作標示，而鄧仕堅先生在三幅鳥瞰圖中地段692（RP）號的東邊皆標示了一個線狀物體，陳達榮先生確認了那些標示為正確，該三幅經標示的鳥瞰圖列為臨時證物“PP-1”、“PP-2”及“PP-3”。基於兩位專家的標示一致，而本席也認同1996至1998年的鳥瞰圖對於了解之後的鳥瞰圖有幫助，因此本席會批准鄭先生的傳票，訟費歸於案中，並把三幅經標示的鳥瞰圖正式列為證物。

57.  兩位專家主要就涉案土地的鳥瞰圖和測量圖發表意見。他們同意鳥瞰圖即使記錄了地面情況，但受到拍攝角度和地勢高低影響，可能會出現偏差。另外，細小和直豎的物體未必能從鳥瞰圖辦識。一些物體也可能被鄰近的物件或陰影所遮蓋。而由政府地政總署備製的測量圖合乎比例，也有注釋以便解讀測量圖。一些物體若被樹木遮蓋可能未能從鳥瞰圖中辦識，但測量圖可展示該些物體。鳥瞰圖反映有關土地的實時狀況，測量圖中的資訊則可能未及更新，備製測量圖時也可能牽涉人為錯誤。若鳥瞰圖和測量圖兩者有不一致的地方，當以鳥瞰圖為準。

58.  兩位專家就鳥瞰圖達成以下一致的意見：

(1)  正如上文所述，兩位專家在庭上作供時，同意從1996至1998年的鳥瞰圖中，可見地段692（RP）號中有一個呈彎形的線狀物體；

(2)  從1999至2001年的鳥瞰圖可見，地段692（RP）號的南邊有圍欄，到了2001年該圍欄的南邊有一個缺口。地段701號的南邊有一線狀物體，可能是一幅牆（鄧仕堅先生被盤問時接受那可能是一幅矮身石磚牆而上有鐵絲網）；

(3)  從2002年的鳥瞰圖可見，地段692（RP）號的南邊有圍欄，在2001年觀察到的缺口已縫合，而地段701號的南邊有圍欄；

(4)  從2003至2006年的鳥瞰圖可見，地段692（RP）號的東邊有圍欄或金屬圍欄，南邊的圍欄自2004年起未能觀察得到。而在2003年仍可看到地段701號南邊的圍欄；

(5)  在2007年的鳥瞰圖中，涉案土地被植物遮蓋，但可見地段692（RP）號東邊建成了一條混凝土行人路，連接到地段701號南邊的行人路；

(6)  從2008至2009年的鳥瞰圖可見，涉案土地上有建築物在建構中，到了2009年已竣工。而從2010至2012年的鳥瞰圖，可見涉案土地上仍豎立該建築物。

59.  另外，兩位專家就測量圖有以下一致的意見：

(1)  2001年的測量圖顯示地段701號和地段692（RP）號的南邊有圍欄。該圍欄在2002、2004、2006、2007和2008年的測量圖仍有被標示出來；

(2)  在其後直至2018年的測量圖仍有標示地段701號南邊的圍欄。至於692（RP）號南邊的圍欄，2009年的測量圖顯示該部分的圍欄被移除，但安置了一個新的圍欄。

60.  上述專家的證供，並未能完全確認包圍土地在所有相關時段都被圍封起來，但雙方專家同意在1999至2001年期間，即吳女士承讓包圍土地的年份，地段692（RP）號的南邊有圍欄，東邊也可能有一個圍欄，而地段701號的南邊有一線狀物體，這與測量圖的標示一致，也吻合舒女士和鄭邦麟先生的證供。而在2002至2008年期間，即鄭先生一家聲稱使用包圍土地擺放物品和翻新包圍土地的年份，地段701號的南邊有圍欄，而雖然從鳥瞰圖未能辦識在地段692（RP）號的圍欄，但測量圖的確有標示該圍欄。到了2009年開始，鳥瞰圖已清晰顯示地段上兩間新蓋的房屋，與鄭邦麟先生的證供相符。本席認為專家證供支持了鄭先生一方的案情，即至少在2000年起，包圍土地有被圍封起來。

61.  本案的專家證供雖然未能提供一個肯定的答案，但輔以鄭先生一方的事實證供，本席裁定鄭先生充份證明了由2000年11月15日至2018年6月11日事實上排除任何其他人而實質管有包圍土地（包括涉案土地），也有清晰的管有意圖，而他佔有的包圍土地範圍在這些來沒有變動。

第（3）項爭議 – 租值補償金

62.  因應上述裁決，陳先生和其餘兩名分權共有業主對涉案土地的所有權已告終絕，本席無需處理租值補償金這一議題。然而為求完整，本席也會就這議題作出觀察。

63.  雙方就涉案土地的市值租金存檔了一份單一共聘租值評估專家報告，該專家認為涉案土地的市值和租值如下：

估值日期	市值（港幣$）	每年租值（港幣$）
2008年10月25日	400,000	22,800
2009年10月25日	473,600	26,100
2010年10月25日	560,800	26,300
2011年10月25日	664,000	25,900
2012年10月25日	786,200	25,900
2013年10月25日	930,900	26,100
2014年10月25日	1,102,200	32,000
2015年10月25日	1,305,100	37,800
2016年10月25日	1,545,400	47,900
2017年10月25日	1,830,000	53,100
2018年10月25日	2,079,300	58,200
2019年10月25日	2,362,600	66,200
2020年10月25日	2,684,400	77,900
2021年10月25日	3,050,000	88,500

64.  陳先生追討由2012年6月12日起的租值賠償。按上述租值的估算，陳先生指由2012年6月12日至2022年10月24日的賠償金額為港幣$523,153.28，而自2022年10月25日起的賠償金額則為每月港幣$7,375。鄭先生一方對此計算沒有異議，本席亦認同陳先生的計算。若果本席撤銷鄭先生有關逆權侵佔的反申索，會按陳先生的計算命令鄭先生向陳先生作出賠償。

65.  雖然陳先生只是其中一名分權共有業主，但他有權向鄭先生追討涉案土地的租值賠償：參閱Chan Po King v Yau Wai Yin [2015] 4 HKLRD 54第27至28段。

結論

66.  總結上述分析，陳先生和其餘兩名分權共有業主追回涉案土地的訴訟時效已過，他們對涉案土地的所有權已告終絕，而鄭先生則已取得涉案土地的管有業權。本席因此作出以下命令：

(1)  撤銷原告人的申索；

(2)  原告人、反申索第二被告人及反申索第三被告人在第一被告人第三次修訂抗辯書及第三次修訂反申索書附件一中由藍色標示屬香港新界元朗丈量約份第115約地段第701號及第692號（餘段）的範圍的所有權益已告終絕；及

(3)  第一被告人已取得第一被告人第三次修訂抗辯書及第三次修訂反申索書附件一中由藍色標示屬香港新界元朗丈量約份第115約地段第701號及第692號（餘段）的範圍的管有業權。

67.  本席另外作出暫准命令，命令原告人支付第一被告人的訟費（包括所有保留訟費，以及包括一名大律師證書），如雙方未能就金額達成共識，即交付法庭按訴訟各方對評基準評定。