SHU KA CHUEN及另一人 對 CHAN KWONG WING

DCCJ 4335/2021

[2025] HKDC 153

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2021年第4335號

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判案書

1.  這是一宗住宅漏水的案件。

2.  第一及第二原告人為新界荃灣荃景圍87號荃灣中心10座北京樓（下稱 “有關大廈”）6樓B室（下稱  “6B”）的聯權註冊業主。

3.  被告人為有關大廈7樓B室（下稱 “7B”）的註冊業主。

4.  原告人的案情是，自2019年起至今，6B受漏水問題持續影響，源頭是7B，因此向被告人申索，理據為：違反大廈公契，違反香港法例第344章《建築物管理條例》第34H條，滋擾及／或疏忽（申索陳述書第24至25段，審訊文件冊第12至13頁）。

5.  原告人申請包括強制令以強制被告人維修7B內的滲漏源頭，及賠償原告人的損失和損害（申索陳述書第26至30段，審訊文件冊第13至15頁）。

法律原則

6.  滲漏案件的相關法律原則是長久及並不爭議的，法律上並沒有假設滲漏源頭是於樓上單位，證明滲漏源頭的舉證的責任歸於申索人，被告人沒有責任找出源頭，也不用證明滲漏並非源自其單位。(Hui Ling Ling v Sky Field Development Ltd CACV 122/2012 及 Loke Yuen Jean Tak Alice v Wong Kit Ying & Ors [2019] HKCFI 1895)

原告人的案情

7.  第一及第二原告人均有存檔有關證人陳述書及出庭作證，兩位原告人是夫妻關係，也是6B的聯權註冊業主。證供大致上是指出早於2019年8月，第一及第二原告人開始發現6B浴室天花有滲水跡象，並於2019年8月8日通知大廈管理。

8.  管理處經了解情況後，也通知被告人有關情況，並於2019年8月19日將事件轉介屋宇署／食物環境衞生署聯合辦事處（以下稱為 “滲水辦”）。

9.  滲水辦於7B進行調查，之後於2019年10月25日發出信件（審訊文件冊D，第590頁），其中內容如下：

“本處職員於2019年9月23日到上址調查，發現上址浴室天花有滲水情況，同日到上址樓上單位…進行調查，並在有關排水渠進行色水測試。直至目前仍未能確定引致滲水的源頭…”

10.  之後，滲水辦於2019年11月14日再發出信件（審訊文件冊D第591頁），指出：

“…本處將委派合約顧問測建行有限公司到上址單位作進一步調查…”

11.  測建行於2019年11月27日及2020年1月9日進行測試，之後滲水辦於2020年3月12日再次發出信件（審訊文件冊第592頁），指出：

“…本處的合約顧問公司…職員到上址及上層有關單位進行第三階段的滲水調查和測試，包括單位浴室地台蓄水測試，浴室淋浴間地台蓄水測試及其周邊牆壁灑水測試，但仍然無法確定滲水原因…

…除了透過本處的協助尋找滲水源頭，有關業主可以透過互相合作，安排專業人士檢測及進行所需的維修，解決滲水滋擾…＂

12.  由於滲水情況持續，原告人於2020年5月再次將情況轉達滲水辦要求跟進，而滲水辦也再次委派測建行進行調查。

13.  滲水辦於2021年3月9日發出信件（審訊文件冊D第597頁），內容和2020年3月12日的信件相若，指出測建行再次做了同一系列的測試，但仍然無法確定滲水原因，也同一樣主張有關業主可以安排專業人士檢測及進行所需要的維修。

14.  約2021年5月，滲漏情況持續及變得嚴重。

15.  根據第一原告人的證據，原告人需要定期攀上高處，更換膠樽及清理積水打掃現場。滲水導致天花的石屎剝落，頗大塊的石屎曾經從天花掉下，幸好沒有擊中任何人，但情況實在非常危險。

16.  原告人決定自費聘請香港驗樓及結構診斷有限公司（下稱 “香港驗樓”）調查滲漏情況的成因及進行損害評估。

17.  香港驗樓代表於2021年5月8日到訪6B及6C進行調查及測試，亦獲被告人容許進入7B進行目測，為不獲許進行式水測試。

18.  香港驗樓於2021年6月23日發出調查報告，其中的結果及評估（審訊文件冊第148至150頁）指出：

“8.1 根據以下所述的檢測結果，有證據及跡象顯示“處所”浴室有受到滲漏影響：

…浴室假天花上發現有銹水漬；

…浴室天花有批蕩剝落，生鏽鋼筋外露…;

…

8.2 根據以下所述的檢測結果，有證據及跡象顯示“處所”浴室受滲漏影響的源頭，並非由雨水經外牆滲入；並非隔壁上層單位（即7C室）設施，並非隔壁單位（即8B室）設施及並非公眾喉管設施所導致…

…

8.3 根據以下所述的檢測結果，有證據及跡象顯示“處所”浴室受到淡水滲漏影響，成因是由於“7B室”浴室的地台連周邊牆身（包括淋浴範圍）的防水設施欠妥善，導致“7B室”浴室的生活用水滲入地台石屎層，並沿石屎層滲入處所浴室天花…＂

（報告內有詳細列出多個不同測試的方法及結果，本席不必再此重複）

19.  原告人代表律師於2021年7月27日向被告人發出律師，附上香港驗樓的調查報告，要求被告人作出解決滲漏情況並賠償，被告人拒絕。

20.  原告人於是於2021年9月10日展開本訴訟。

21.  根據2022年8月3日的法庭命令（審訊文件冊A，第91頁），法庭許可訴訟，雙方就責任和賠償問題援引專家證供，而原告人指定專家為香港驗樓的鍾偉開（下稱 “鍾先生”）。

22.  但是，被告人選擇不援引任何專家證據，因此法庭許可原告人專家單獨進行調查，及存檔單獨專家報告。

23.  鍾先生於2023年1月14日及2月6日，於6B及7B進行不同的測試，包括目測法，色水測試，導電感應法，紅外線掃描法，微波濕度掃描法，水樣本分析法及流量標測試。同日，鍾先生也到訪大廈外牆中進行目測法及紅外線掃描法檢驗。

24.  鍾先生於2023年2月28日撰寫了一份單獨專家報告，其中的7.3段落（審訊文件冊是第215頁）也同樣指出：

“根據以下所述的檢測結果，有證據及跡象顯示“處所”浴室受到淡水滲漏影響，成因是由於“7B室”浴室的地台連周邊牆身（包括淋浴範圍）的防水設施欠妥善，導致“7B室”浴室的生活用水滲入地台石屎層，並沿石屎層滲入“處所”浴室天花。＂

25.  報告也同樣列出這次採用不同的測試的程序及結果。

26.  至於色水測試，鍾先生有以下的意見：

“…於“7B室”浴室進行色水測試，發現處所浴室天花不同深層石屎層中檢測到有新增明顯相對偏高濕度，顯示有水份只從“7B室”方向滲入處所浴室…

根據導電感應法的測試結果，於“7B室”浴室進行色水測試後，發現“處所”浴室天花有新增偏高濕度，顯示“7B室”浴室用水設施出現滲漏…

雖然無法在“處所”浴室天花發現對“7B室”浴室進行測試的顏色呈現，相信有可能被石屎層過濾，但綜合上述測試結果，仍然有證據及跡象顯示“處所”浴室受到淡水滲漏影響，成因是由於“7B室”浴室的地台連周圍牆身（包括淋浴範圍）的防水設施欠妥善，導致“7B室”浴室的生活用水滲入地台石屎層，並沿石屎層滲入“處所”浴室天花。”

27.  鍾先生亦評估6B內的復修費用為港幣19,800元 (審訊文件冊C第217頁)  。

28.  原告人原本是準備傳召鍾先生出庭作證，但鍾先生於審訊前數月不幸離世，經原告人傳票申請及雙方同意後，法庭於2024年10月9日發出命令，批准原告人在審訊中援引鍾先生第一份報告及獨立專家報告作為專家證據，而無須傳召專家出庭作供。

被告人的案情

29.  如以上所指，被告人選擇不聘請自己的專家，也沒有傳召任何證人出庭作證。

30.  被告人對6B滲漏的時序及程度沒有重大爭議，唯一爭議的是滲漏的成因。

31.  根據被告人的陳詞，被告人只是參照滲水辦的兩封信，認為滲水辦兩次指出 “無法確定滲水原因”，是等同 “已證明＂未能確定7B為滲水源頭，所以不需要負責維修或賠償（被告人結案陳詞）。

32.  另外，被告人在盤問原告人證人期間，也嘗試提出自己的理論及主張，例如原告人曾自行破壞6B的天花，或原告人進行某些工程之類，所以導致滲漏，原告人證人當時否認。

33.  當然，這些理論及主張，是涉及專家意見，被告人本身不是這方面的專家，也沒有提出專家報告支持，法庭根本不能接受或考慮這些理論及主張。

34.  再者，被告人也沒有提出任何陳詞爭議鍾先生的兩個專家報告，例如挑戰任何測試的程序及結果，或者挑戰鍾先生對測試結果的分析。

法律責任

35.  本席認為，滲水辦的測試結果是 “無法確定滲水源頭＂，根本不是如被告人聲稱是 “證明＂滲水源頭不是7B 。

36.  滲水辦只是指出它聘用的測試，在此時此刻不能確定找出源頭。因此，滲水辦也主張 “有關業主可以安排專業人士檢測及進行所需要的維修” ，所以，滲水辦並不排除其他專業人士的檢測可以確定滲水源頭。

37.  原告人根據滲水辦的主張，安排專業人士鍾先生再次檢測，根據鍾先生在不同時間安排的兩次不同測試，及詳盡分析其結果，都顯示滲漏成因是由於7B室浴室的地台連周邊牆身（包括淋浴範圍）的防水設施欠妥善。

38.  在聆訊中，庭上並沒有任何人提出挑戰鍾先生專家意見的證據或理據，而本席也認為鍾先生的專家意見合理，所以，在相對可能性下，本席會採納鍾先生的專家意見，裁決滲漏成因是由於7B室浴室的地台連周邊牆身（包括淋浴範圍）的防水設施欠妥善。

39.  另外，被告人也沒有對鍾先生有關修葺6B浴室天花所需費用的評估，提出任何具體數目上的爭議，被告人只是爭議不需要負責。

金錢賠償

40.  本席認為鍾先生的評估合理，裁決復修費用應為港幣19,800元，作為本案的特別損害賠償。

41.  第一及第二原告人也申請一般賠償港幣120,000元，彌補滲漏由2019年3月至今若6年，為原告人及其家人所帶來的持續及極大的不便，煩擾和不適。

42.  本席參照So John v Lau Hon Man [1993] 2 HKC 356, 林鎮彬 v Ko Chee Ko DCCJ 3009/2012, Leung Hoi Kee Regin v Tam Sau Kam [2021] HKDC 1050, Chan Pak Wing & Anor v Chu Hsiao Lan [2024] HKDC 698, Chung Che Shum & Anor v Dong Sai Ming Fernando & Anor DCCJ 21504/2001, Leung Yung Chun & Anor v Chan Wing Sang & Ors [2000] 1 HKLRD 456等等的有關案例。

43.  本席考慮本案滲漏情況比參照案例更加持續，例如：Leung Yung Chun 案件是兩年漏水的滋擾，當時法庭裁定一般損失賠償為港幣80,000元，而Chung Che Shum 案件是3年漏水的滋擾，當時法庭裁決賠償也是港幣80,000元。

44.  另外，本席也考慮本案件事實情況的性質，例如需要年長的第一被告人攀高攀低更換膠樽，及曾經有大塊天花石屎剝落，令原告人及家人擔心導致危險。

45.  因此，本席裁定原告人申請的一般賠償合理。

命令

46.  本席裁定原告人勝訴，頒布以下命令：

a)  強制令: 強制被告人於30天內維修7B內的滲漏源頭，並於維修後30天內聘請於屋宇署註冊的認可人士發出維修妥善完成之證明書，相關的所有費用由被告人自行承擔。就着上述強制令如何執行，雙方有權提出申請;

b)  被告人須向第一及第二原告人支付以下賠償：

i.  特別損害賠償港幣19,800元; 及

ii.  一般損害賠償港幣120,000元

c)  利息方面，被告人須支付一般損害賠償的利息，由傳訊令狀的日期，直至判案書的日期止，以年息2厘利率計算。由判案書日期起計至被告人付款日期，則以法庭判決利息計算; 及

d)  訟費方面，被告人須支付原告人本訴訟的所有訟費，包括過往及往後處理的費用和大律師證書。若雙方就訟費數目未能達成協議，可申請交由聆案官評定訟費。