梁凱祺 對 譚秀琴

DCCJ 3357/2016

[2021] HKDC 1050

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第3357號

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判案書

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背景

1.  這是一宗民事案件的審訊。

2.  原告人梁凱祺（“梁女士”）是銅鑼灣怡和街1號香港大廈6L單位（“6L單位”）的業主。

3.  梁女士於2016年7月11日入禀向銅鑼灣怡和街1號香港大廈7L單位（“7L單位”）的業主譚秀琴（“譚女士”）申索賠償。梁女士指稱上層單位自2014年2月有水滲漏至下層單位，並引致她的損失。

4.  根據梁女士的申索陳述書，她的申索是以違反大廈公契疏忽及妨擾作訴因。

法庭需要裁定的議題

5.  6L單位內的間格有5間房，分別稱為1至5號房，另外有飯廳、廚房及浴廁。

6.  7L單位有6間房，各自有浴室及廁所，分別稱為1、2、3、5、6及7號房。

7.  屋宇署／食物環境衛生署聯合辦事處（“聯合辦事處”）於2015年5月委派顧問公司Prudential Surveyors International Ltd（“PSIL”）查究6L單位的滲水問題。根據PSIL於2015年7月28日現場檢測後作出的報告，滲漏源頭是7L單位2號房、5號房及6號房的洗手間地台及旁邊的牆壁。而色水測試結果顯示6L單位受影響的位置是3號房的天花及廚房的牆壁。（見審訊文件冊568-580頁）

8.  譚女士一方不爭議PSIL的報告，亦接納7L單位於2014年12月至2016年5月期間有滲漏到6L單位。PSIL的報告所描述的滲漏稱為 “沒有爭議的滲漏”。

9.  因着PSIL的報告，聯合辦事處向譚女士發出「妨擾事故通知」，日期為2016年4月29日，要求譚女士維修。（見審訊文件冊187頁）

10.  按照「妨擾事故通知」的要求，譚女士指示裝修工人於2016年5月14日開始進行維修工程，包括重鋪7L單位所有地面及喉管，工程於2016年5月底完成。

11.  2016年9月30日，聯合辦事處發信給譚女士，確認她已完成「妨擾事故通知」要求的維修工程。（見審訊文件冊268頁）

12.  即使譚女士已在2016年5月底完成7L單位的維修工程，梁女士投訴其6L單位仍然受滲水困擾。對於2016年5月底之後的滲水問題，譚女士不承認責任。此日期後的滲漏稱為 “有爭議的滲漏”。

13.  本席需要裁定的議題如下：

(a) 沒有爭議的滲漏持續了多久？

(b) 沒有爭議的滲漏所引致的損失及合理的賠償是多少？

(c) 有爭議的滲漏是否來源自7L單位？

(d) 假若有爭議的滲漏來源自7L單位，引致的損失及合理的賠償是多少？

本案的證人

14.  原告人一方的證人包括：—

(a) 原告人梁凱祺

(b) 專家證人侯東就

(c) 專家證人黃錦榮

15.  被告人一方的證人包括：—

(a) 被告人譚秀琴

(b) 被告人的女兒梅家珍

(c) 專家證人張惠深

16.  各證人於庭上確認並採納他們的證人陳述書或專家報告。

梁凱祺的證供

17.  梁女士自2012年4月16日起成為6L單位的唯一業主。據她所知，譚女士於2013年12月購入7L單位，並隨即把單位改裝成6間套房。在裝修期間，梁女士於2014年2月18日首次發現6L單位1號房的天花被震裂及有水滴下，而在2014年2月27日她亦發現廁所窗對上的橫樑有類似的情況。梁女士自己及透過管理處與譚女士一方交涉。直至2014年6月21至22日，譚女士才委派裝修師傅到6L單位填補廁所的橫樑裂縫及掃漆，但1號房的天花裂縫並未有作出修補。裝修師傅指房間內油上新掃漆會與原本的油漆不相同，影響外觀。他聲稱7L單位已造了防水地台，不會再滲漏到6L單位。

18.  自2014年9月，梁女士在6L單位內聽到水聲，入夜後聲音更為明顯。2014年12月起，單位內的滲水問題漸趨嚴重，天花出現水泡，廚房、廁所、大廳、1號房及4號房亦出現損毀。2015年1月，單位內的木吊櫃發霉並發出異味，內存的被套、衣服、電器及包裝紙箱都濕透。2015年4月，6L單位全屋木板牆發黑發霉，並產生異味。

19.  2016年4月2日，6L單位的木吊櫃有水流出，天花的油漆飾面跌落引致木吊櫃下的一扇玻璃櫃門脫落破碎。梁女士向管理處投訴，並獲告知是7L單位爆咸水喉引致。

20.  2016年4月18日，梁女士發現4號房地下全是水，天花有一個像籃球般大的水球不停滲出。梁女士向管理處投訴並獲告知是譚女士的裝修師傅切斷7L單位的咸水喉時所引致。梁女士通過管理處要求譚女士先把7L單位的水制關掉。自此之後，6L單位的木板牆有水滲出，加快發黑發霉，並有飛蟲出現，廚房亦有一扇窗脫落。

21.  聯合辦事處於2016年4月29日向譚女士發出「妨擾事故通知」，而譚女士亦為7L單位進行維修工程。但梁女士發覺7L單位的滲水問題仍然持續。2016年7月25日晚上6時返回單位時，梁女士發現6L單位的1號及2號房天花有水滲出，她需要用5至6個膠盆承接。

22.  2016年8月，梁女士聘用賦堅工程及勘測有限公司（“賦堅工程”）進行檢測並評估損失。

23.  2017年6月19日至8月10日，梁女士聘用誠信工程公司為6L單位進行復修。但由於有些位置仍然受滲水影響，這些位置未能進行復修。

24.  2017年10月7日，梁女士見到6L單位4號房的天花及牆身再出現滲漏情況。

25.  由於6L單位因滲水引致全屋天花、木板牆，部分木地板、傢俬及電器受到嚴重破壞，梁女士未能分租單位之房間出去。

26.  就着自2014年2月開始的滲水問題，梁女士向譚女士追討以下項目：—

(a)	租金收入損失：
	1號房（2016年4月15日至2017年8月） HK$5,800 x 16.5個月：	HK$95,700
	3號房（2016年6月15日至2017年8月14日） HK$3,000 x 14個月：	HK$42,000
	4號房（2014年12月至2017年8月） HK$3,500 x 33個月：	HK$115,500
	5號房（2015年6月至2017年8月） HK$4,300 x 27個月：	HK$116,100
		HK$369,300
(b)	2017年9月至法庭判決期間的租金損失：
	1號房：每月HK$5,800
	3號房：每月HK$3,000
	4號房：每月HK$3,500
	5號房：每月HK$4,300
	合共：每月HK$16,600
(c)	維修費用：
	2017年8月9日付給誠信工程公司 （見審訊文件冊730頁）	HK$268,800
	原告人專證人侯東就建議的額外 維修（見審訊文件冊891-892頁）	HK$44,400
		HK$313,200
(d)	存倉費用：
	2017年8月10日付給捷達搬屋公司 （見審訊文件冊731頁）	HK$15,000
(e)	一般損害賠償	（待法庭評估）
(f)	禁制令要求被告人進行維修

譚秀琴的證供

27.  被告人譚秀琴是7L單位的業主。她於2013年底購入單位作出租用途，以賺取租金。與單位相關事宜，多數交由女兒梅家珍處理。

28.  2015年上半年，譚女士收到6L單位業主有關滲水的投訴。她聯同裝修師傅及管理處的主管楊先生到6L單位視察。譚女士提議由其僱用的裝修師傅跟進，但梁女士不太信任譚的裝修師傅。最後，雙方共識先由聯合辦事處作出測試以尋找滲水源頭，待有結果時再作跟進。

29.  2016年4月14日，譚女士收到梁女士的信件，要求替6L單位維修及向她作出賠償。其後，譚女士與裝修師傅及管理處職員到6L單位與梁女士商議，並在她的要求下盡快聘用梁女士指定的建進裝飾設計工程公司為6L單位進行維修。

30.  就着本案，譚女士的立場是假若6L單位的滲水源頭是7L單位，她是願意承擔合理的維修費用。但她認為梁女士也有減輕自己損失的責任。以她對6L單位的觀察，滲水問題可能引致不便，但未達致不能居住或不能出租的狀況。

31.  事實上，涉案的香港大廈建於1960年代，有50多年樓齡，部分地方出現日久失修的情況。因此，大廈各單位亦可能因各種原因而出現滲漏。7L單位毗鄰的7K單位曾出現滲水情況。管理處職員起初懷疑是7L單位鹹水管爆裂，但經查究後發現是7K單位的鹹水管爆裂，並引致牆壁出現嚴重滲漏。

梅家珍的證供

32.  梅家珍（“梅小姐”）是被告人譚秀琴的女兒，她經常代表譚女士與6L單位業主梁女士溝通。

33.  根據梅小姐的說法，譚女士購入7L單位後，約在2014年1月20日收樓。2014年2月10至14日左右，她們把鎖匙交給裝修師傅以展開裝修工程，工程主要是把單位重新間隔成6間附有廁所的套房。

34.  約於2014年3月，她們首次收到大廈管理處通知，6L單位的梁女士投訴7L單位滲水到其單位，要求她們作出跟進。當時7L單位剛開始裝修工程不久，亦未有任何人居住。梅小姐吩咐裝修師傅到6L單位查看是否有滲水的問題。

35.  據裝修師傅的回覆，6L單位沒有滲水問題，因大廈樓齡已高，牆身受潮引致牆身及天花有輕微“起泡”及剝落的情況，屬正常現象。裝修師傅說可以為6L單位受影響的牆壁及天花進行批盪及掃油漆工程，價格為HK$1,500。梅小姐認為金額不高，本著睦鄰及息事寧人的態度，她吩咐裝修師傅進行上述工程，工程亦於2014年5月完工。

36.  上述的維修工程完工後，梅小姐未有再收到管理處通知關於6L單位的投訴。而7L單位的裝修工程亦在2014年7月完工，租客亦開始遷入。

37.  2014年12月23日及2015年1月13日，聯合辦事處人員到7L單位並在1號房、2號房及6號房的排污渠進行色水測試。2015年1月30日，他們再到7L單位並在3號房、5號房及7號房的排污渠進行色水測試。

38.  聯合辦事處人員於2015年2月18日到6L單位視察，期間未有發現天花出現色水，由於天花濕度高於35%，聯合辦事處需進行另一階段的專業調查。

39.  聯合辦事處委託顧問公司PSIL進行測試並撰寫報告。PSIL的人員於2015年5月11日至10月6日期間曾到6L單位及7L單位進行檢測。檢測報告顯示7L單位2號房、5號房及6號房的洗手間地台及旁邊的牆壁有滲漏到6L單位。

40.  2016年4月14日，梅小姐收到梁女士的信件，要求她盡快維修及作出賠償。梁女士亦提供一份建進裝飾設計工程公司（“建進”）的報價單，日期為2016年4月27日，當中顯示6L單位維修費用為HK$33,000（見審訊文件冊182頁）。建進的報價比起梅小姐一向聘用的威信消防工程公司（“威信”）的報價較高。但為了令事件盡快解決，梅小姐同意由梁女士指定的建進進行維修。可是由於梁女士要求加入其他維修項目，引致維修工程未能即時進行。

41.  2016年5月13日，梅小姐收到聯合辦事處於2016年4月29日發出的「妨擾事故通知」。通知內寫出滲水源頭，梅小姐一方亦根據當中的要求指示裝修工人於2016年5月14日展開7L單位的維修工程，包括重鋪所有廁所地面及喉管，工程在2016年5月底完工。

42.  2016年5月18日，梅小姐收到梁女士之代表律師的信件，要求賠償。梁女士亦提供建進的第二份報價單，日期為2016年5月12日，當中顯示6L單位維修費用為HK$60,500。（見審訊文件冊193頁）

43.  2016年6月2至5日，雙方有信件來往，嘗試就6L單位的維修範圍及價錢協商，可惜未能成事。

44.  其後，梁女士向梅小姐提供建進的第三份報價單，日期為2016年6月12日，當中顯示6L單位維修費為HK$78,700。（見審訊文件冊209頁）

45.  2016年8月10日至9月2日期間，聯合辦事處委派的David SK Au & Associates Ltd（“DAAL”）的人員調查6L單位的滲水問題。根據他們的報告，雖然6L單位的廚房、大廳、1號房、2號房、3號房、天花及牆壁仍然受滲水影響，但滲水源頭不明。（見審訊文件冊211-221頁）

46.  2016年9月30日，聯合辦事處發信給譚女士，確認她已完成「妨擾事故通知」要求的維修工程。由於聯合辦事處仍未能確定滲水源頭，他們經考慮後，停止跟進。（見審訊文件冊268頁）

沒有爭議的滲漏

47.  譚女士一方對PSIL的報告沒有爭議，該報告的Annex I的3.2段有如下記載：—

“Seepage at the ceiling of kitchen, living room and bedroom 1, 2 & 3 and wall of kitchen. EY colour dye was noted at the wall of kitchen and FS and BS colour dye was noted at the ceiling of bedroom 3 during the result monitoring inspections at the Room L, 6/F, Hong Kong Mansion, 1 Yee Wo Street, Hong Kong after test on 06/10/2015.”

（見審訊文件冊579頁）

48.  而報告亦指出滲漏源頭是7L單位2號房、5號房及6號房的洗手間地台及旁邊的牆壁。

49.  由此可見，7L單位的滲漏影響到6L單位的3號房的天花及廚房的牆壁，該位置有測試染色水出現。

50.  至於滲漏是何時開始，本席推斷是大約在2014年12月。雖然梁女士首次發現滲水問題是2014年2月18日，但當時滲水的位置是1號房天花及廁所窗對上的橫樑，這兩個位置於2015年10月6日並沒有測試染色水的出現。因此，這首次發現的滲漏未必與7L單位有關。梁女士指更明顯的滲漏出現在2014年12月，而這次受影響的範圍包括廚房，即2015年10月6日出現染色水的位置。因此，本席相信7L單位自2014年12月便有滲漏到6L單位。

51.  譚女士一方指7L單位的維修工程於2016年5月14日展開，並於2016年5月底完工。而DAAL於2016年8月10日至9月2日的檢測後得出的結論是6L單位的滲水源頭不明。因此，譚女士推論自2016年5月底7L單位便再沒有滲漏到6L單位。

有爭議的滲漏

52.  梁女士的證供顯示2016年5月底之後，6L單位仍然受到滲水的影響，法庭需要分析專家證供，以斷定滲漏源頭是否來自7L單位。

53.  本席緊記，不能夠因為6L單位受到滲水影響便假設滲水源頭來自上層單位，必須有可靠證據去證明滲水源頭。（見：張秀玲及吳炳漢 對 鄭禮莊，CACV 268/1998）

賦堅工程及勘測有限公司的報告

54.  梁女士於2016年8月30日安排賦堅工程到6L單位作檢測。（見審訊文件冊906-991頁）

55.  賦堅工程的人員採用了目測法、高清紅外線掃描法及微波濕度掃描法作檢測。

56.  檢測報告第7.2段有如下記載：—

‘根據以下所述的檢測結果，有證據及跡象顯示 “6L室” 全屋受滲漏影響的情況第一成因是由 “7L室” 分間房浴室用水設施或處理設備不妥善，第二成因是由“7L室”分間房浴室防滲漏物料不足，第三成因是“7L室”分間房浴室地台防漏工程欠妥所引致。’

（見審訊文件冊983頁）

57.  賦堅工程的人員評估6L單位維修費為HK$363,412。（見審訊文件冊1135-1138頁）

58.  雖然賦堅工程的報告顯示6L單位的滲漏源自7L單位，但本席認為不能倚賴該報告的結論，原因如下：—

(a) 撰寫報告的人士Wong Wai Kong並不是本案的專家證人，根據聆案官於2018年2月21日的命令，梁女士一方的專家證人是Hau Tung Chow（侯東就）。

(b) Wong Wai Kong並沒有於審訊中作供。因此，他所撰寫的報告屬傳聞證供，可信性成疑。

(c) 根據報告的記載，賦堅工程的人員在2016年8月30日只到6L單位作檢測，未有機會到7L單位。因此，報告中的結論是否公平及中肯，不得而知。

59.  本席認為要斷定2016年5月底之後的滲漏是否源自7L單位，需要考慮梁女士的專家證人侯東就及譚女士的專家證人張惠深之證供。

聯合專家報告

60.  根據聆案官於2018年2月21日的命令，梁女士的專家證人侯東就（“AH”）與譚女士的專家證人張惠深（“SC”）撰寫了一份聯合專家報告，日期為2018年5月21日。（見審訊文件冊878-895頁）

61.  在撰寫聯合專家報告之前，兩位專家曾於2018年3月3日到6L單位視察及於3月5日到7L單位視察，AH於2018年4月7日到7L單位以雙方同意的方式進行色水測試，而測試結果則於2018年4月26日檢取。除此以外，兩位專家亦使用目測法、濕度量度計、紅外線掃描法及微波濕度掃描法作檢測。

62.  值得留意的是，梁女士曾於2017年6月19日至8月10日聘用誠信工程公司為6L單位進行復修。復修前，6L單位有5間房、飯廳、廚房及浴廁。復修後，6L單位間格改為4間房、飯廳、客廳、廚房及廁所。原本的5號房已改為客廳。兩位專家在2018年3月3日到6L單位視察時，見到的是復修後的間格。

63.  根據聯合專家報告，兩位專家就着6L單位1號房、2號房、3號房、4號房、客廳、廁所及廚房皆找不到滲漏的情況。他們就着上述位置的共同意見如下：—

(a) 微波濕度掃描法沒有顯示相對濕度較高。

(b) 紅外線掃描法沒有顯示明顯的温度差異。

(c) 色水測試的染色水並沒有在天花位置出現。

(d) 2018年4月7日的色水測試前後比較，1號房、2號房、3號房、4號房、客廳皆未有顯示相對濕度較高，而廁所及廚房各自的21個量度位置中皆有一個位置的濕度輕微超出35%。

64.  兩位專家的檢測顯示有滲漏可能的位置是6L單位的飯廳。他們的檢測結果如下：—

(a) 飯廳天花A部分的22個量度位置當中有7個的濕度超出35%。

(b) 飯廳天花B部分的20個量度位置當中有4個的濕度超出35%。

(c) 微波濕度掃描法顯示相對濕度較高。

(d) 紅外線掃描法顯示明顯的温度差異。

(e) 2018年4月7日及26日未有發現色水測試的染色水出現在飯廳天花。

原告人一方專家的意見

65.  就著6L單位的飯廳位置，AH的意見如下：—

(a) 2018年3月3日及4月7日，天花及樑柱位置顯示較高的濕度。

(b) 6L單位的飯廳位置處於7L單位1號房之下。

(c) 6L單位的飯廳位置不靠近大廈外牆，而附近亦沒有水源。

(d) 7L單位1號房在檢測時有藍色的染色水從浴室的門檻及牆身滲漏到浴室外的位置。

(e) 徵兆及證據顯示6L單位的飯廳之滲漏來源自7L單位的1號房之浴室。

被告人一方專家的意見

66.  SC對6L單位的飯廳位置之意見如下：—

(a) 2018年4月7日有少量藍色的檢測染色水從7L單位1號房的浴室溢出到浴室外。

(b) 溢出的染色水有可能向下滲透引致下層6L單位 的飯廳天花及樑柱位置濕度較高。

(c) 因為7L單位1號房之浴室外的位置根據法例是毋須安裝地面防水設施，水份有可能很容易在住戶使用完浴室後向下滲透。

(d) 根據聯合辦事處於2017年12月27日發出的信件，源自7L單位的滲漏已完全最終解決及停止。

2018年4月7日的色水測試

67.  就着2018年4月7日的色水測試，雙方專家有不同的說法。

68.  SC說當天在7L單位1號房的測試過程中，AH的助手不小心把浴室的儲水放得過剩。因而引致浴室的藍色染色水跨過門檻而溢出到浴室外（見審訊文件冊1395頁）。SC不同意染色水是從浴室的地台滲漏到浴室外。

69.  AH不同意SC的說法，他說自己看到測試過程中所拍攝的相片便留意到染色水從浴室地台滲漏出浴室外。他指是自己的助手發現此滲漏，助手亦沒有告訴他染色水是因滿溢的原故而流出浴室外。 

70.  本席接納SC的說法，即染色水是因過盛而從7L單位1號房的浴室溢出，而並非從地台滲漏出外。本席所持理由如下：—

(a) AH的助手於浴室的儲水過程中，SC是在現場並作出觀察。SC沒有理由要在這問題上說謊。

(b) AH承認他只在色水測試的初段留在現場，其助手完成測試的預備工作後，他便離開現場。因此，他並沒有親自目擊色水如何從浴室內走到浴室外。

(c) AH的說法是來源自他的助手，屬傳聞證供，而助手並沒有被傳召作證。因此，這說法的可信性存疑。

有爭議的滲漏是否來源自7L單位？

71.  梁女士與譚女士雙方就2016年5月底之後，7L單位是否還有滲漏到6L單位有爭議。

72.  本席裁定即使2016年5月底之後6L單位仍然受滲水影響，席前的證據未能支持該滲漏源自7L單位，理由如下：—

(a) 兩位專家AH及SC於2018年4月7日在7L單位內進行2小時的色水測試（dye color water test），但當日並沒有任何染色水出現於6L單位的天花。甚至到2018年4月26日，兩位專家仍沒有發現染色水。

(b) 根據SC的證供，色水測試相比起其他測試方式，可信性是最高，最能找出滲漏源頭，亦為聯合辦事處廣泛使用。7L單位1號房是租了出去，理論上租客每天都需要洗澡。如果有滲漏到6L單位飯廳位置，沒有理由到2018年4月26日，兩位專家仍然未有在6L單位飯廳的天花發現染色水痕跡。

(c) 兩位專家在2018年4月7日的色水測試前後，亦以濕度量度計（Electricity Conductivity Sensing Test）去量度6L單位飯廳天花位置的濕度（Moisture Content）。根據SC的證供，濕度讀數為35或以上可被解讀為濕度偏高。飯廳天花A位置的22個量度位置在色水測試前後，只有2個位置濕度高過35。22個量度位置當中16個的濕度比色水測試前還要低，另外6個的讀數只輕微超越色水測試前的濕度（見審訊文件冊1220頁）。飯廳天花B位置的20個量度位置在色水測試前後，只有1個位置濕度高過35。20個量度位置當中17個的濕度比色水測試前還要低，另外3個的讀數只輕微超越色水測試前的濕度（見審訊文件冊1222頁）。這些結果與滲漏來源自上層7L單位的推論不脗合。

(d) 兩位專家於2018年3月3日利用微波濕度掃描法（microwave scan）以量度6L單位的飯廳天花的濕度，即懷疑受滲水影響的位置。量度深度分別為30 mm，70 mm及110 mm。飯廳天花A位置的微波濕度掃描圖象可見於審訊文件冊1233、1234及1235頁。圖象中顯示的藍色位置越深，表示濕度越高。根據SC的證供，若是有滲水源自上層單位，深度越高的位置，應該濕度越高，而藍色的位置亦應該越深色及範圍越大。綜觀3幅圖象，30 mm的圖象原本顯示2處濕度較高，但圖下角的一處在70 mm及110 mm的圖象中消失了。而圖上角顯示另一個濕度較高的位置的6點鐘位置，深度30 mm、70 mm及110 mm的濕度度數分別為2.1、1.7及1，即深度越高，濕度越低。圖象所顯示的與滲漏來源自上層7L單位的推論不脗合。而飯廳天花B位置的微波濕度掃描圖象亦顯示出相類似的情況（見審訊文件冊1237、1238及1239頁）。

73.  梁女士引用Ma Kam Har Annie & Anor v Tang Lai King，DCCJ 3884/2014一案，當中區域法院暫委法官杜潔玲於判決書第73及76段指出即使色水測試未能成功地證明滲水源頭，亦不能以此結果否定該滲水源頭的可能性。

74.  本席同意色水測試未必是證明滲水源頭的唯一方法。但綜觀第72段的各種測試結果，本席仍然未能發現充分證據去證明2016年5月底之後7L單位仍然有滲漏到6L單位。

法庭對原告人專家證人證供的評估

75.  梁女士的專家證人AH的結論是7L單位1號房滲漏到6L單位的飯廳天花。本席不接納這結論，理由如下：—

(a) AH的證供未能充分解釋到本席於上述第72段所提出的疑團。

(b) AH的結論是建基於藍色的染色水從7L單位1號房的門檻及牆身滲漏到浴室外。但這情況並非由AH親眼看見，他是看相片後及從助手提供的資訊而作出這判斷。假若這判斷不準確，AH的結論的穩妥性亦成疑問。

(c) 聯合報告第8.1段記載AH就維修金額評估的意見：

‘Damage & Remedial recommendations was listed on P.83-84 Win Gold report. Plaintiff has assigned Shing Shun Eng. Co. to carried out reinstatement works on “Flat 6L”. I believe that the reinstatement work carried out by Shing Shun Eng. Co. has covered the Remedial recommendation suggested by Win Gold.’

(i) 賦堅工程的復修建議可見於審訊文件冊1134至1138頁。該報告是建基於2016年8月30日的檢測。而AH是在2018年3月3日首次進入6L單位，當時復修工程已完成。AH在未看過2016年8月30日的現場情況下，便全盤接納賦堅工程的維修建議，做法有欠公允，亦欠缺獨立性。

(ii) AH指自己相信誠信工程於2017年6月19日至8月10日進行的維修工程已包括賦堅工程的維修建議。誠信工程的報價單可見於審訊文件冊1146至1147頁，當中工程項目的描述與賦堅工程所描述的不盡相同。AH未有解釋他是基於什麼理由相信誠信工程進行的維修工程已包括賦堅工程的維修建議。

法庭對被告人專家證人證供的評估

76.  譚女士的專家證人SC於庭上確認他的意見，即所有來源自7L單位的滲漏已完全解決。

77.  本席接納這結論，理由如下：—

(a) SC的結論與第72段所述的客觀證據脗合。

(b) SC的意見比較中肯。聯合報告第9.2.3 段記載SC的意見如下：

“A small amount blue colour dye was overflowed from bathroom floor to the living room floor on 7^th April 2018, the escaped water may seep and penetrate downwardly and subsequent high moisture contents were recorded on the concrete ceiling and beam of dining room which was underneath of the Room 1 of Flat 7L. Since the floor of the living room at Room 1 of Flat 7L is not statutory required to have waterproofing function on the floor at the living room. Therefore, moisture may easily seep down when the occupier after using of the bathroom.”

SC指根據《建築物（建造）規例》，7L單位1號房的浴室外的地台是不需要建造防水層。因此，他同意若有水從浴室溢出到浴室外，水份有可能向下滲漏到6L單位的天花。

由此可見，SC並不是因為自己是譚女士一方的證人，便排除所有對譚女士不利的可能性。

但基於第72段所述的客觀證據，本席認為SC所提出的可能性並沒有發生。

其他滲漏源頭的可能性

78.  正如本席於第72段指出，席前的證據未能支持2016年5月底之後7L單位仍然有滲漏到6L單位的說法。

79.  本席前的證據顯示6L單位的滲漏（若仍然存在）有可能來源自其他地方。

80.  除了聯合報告，譚女士的專家證SC曾於2017年6月16日及7月29日到6L單位及7L單位視察，以尋找滲漏源頭。2017年6月16日視察當天，6L單位還未展開復修工程，而2017年7月29日視察當天，6L單位正進行復修工程。

81.  根據2017年8月15日由SC撰寫的報告（見審訊文件冊1500-1541頁），6L單位的滲漏源頭如下：—

(a) 6L單位廚房牆壁的滲漏來源自廚房的外牆（見審訊文件冊1504頁第5.3.3段及1527-1530頁相片P1-9）。

(b) 6L單位3號房橫樑底下的滲漏來源自失修的窗邊（見審訊文件冊1505頁第5.4.3段及1530-1531頁相片P10-13）。

(c) 6L單位4號房橫樑底下的滲漏來源自失修的窗邊（見審訊文件冊1505頁第5.5.3段及1531-1533頁相片P14-20）。

沒有爭議的滲漏引致損失及賠償之評估

82.  由於梁女士只能夠證明到來自7L單位的滲漏影響到6L單位的3號房的天花及廚房的牆壁，而受影響期間為2014年12月至2016年5月底，本席將就梁女士於這段期間的損失作評估。

租金損失

83.  就着6L單位的市場租值，梁女士及譚女士雙方委託了專家證人黃錦榮（“黃”）作評估。

84.  根據黃的兩份報告（見審訊文件冊851-859及1908-1920頁），日期為2017年12月21日及2018年8月15日，6L單位的市場租值分別為：—

2014年3月	2016年4月	2018年4月
HK$14,500	HK$12,600	HK$15,400

85.  但黃的評估是以整間6L單位的租值作評估，而受7L單位滲漏影響的只有3號房及廚房，其餘的1號、4號及5號房未有充分證據顯示受到影響。本席認為黃的評估對本案沒有太大作用。

86.  經考慮後，本席決定不會頒令譚女士賠償租金損失給梁女士，理由如下：—

(a) 梁女士倚賴一份日期為2011年8月13日的租約（見審訊文件冊317頁）以證明3號房的每月租金為HK$3,000，但這份租約並沒有蓋上印花。根據香港法例第117章《印花稅條例》第15條，未有蓋上印花的租約不得在法律程序中被收取為證據。

(b) 租約上業主一方並不是梁女士，而是一間名為Beaute Care的業務。根據有關商業登記查冊（見審訊文件冊823-827頁），梁女士原本是Beaute Care的合顆人，但於2012年12月5日退出業務。梁女士的兄長梁藝自2012年12月4日接手業務，但於2014年3月31日退出業務，而Beaute Care亦於同日結業。因此，當租客在2016年6月14日退租後，租金損失是梁女士的損失，還是梁藝或其他第三方的損失，實在不得而知。

(c) 即使租客在2016年6月14日退租，但退租原因不明。租客是否真的因為3號房受滲漏影響而作出決定亦不得而知。

(d) 本席前未有獨立專家證據去支持3號房在2016年6月14日的狀況達至未能出租的嚴重度。

(e) 根據本席於第72段的裁定，未有證據顯示2016年5月底之後7L單位仍然有滲漏到6L單位。梁女士現時追討的是2016年6月14日以後的租金損失，本席沒有理由要求譚女士承擔。

維修費用

87.  梁女士向譚女士追討2017年8月9日付給誠信工程公司的維修費用，金額為HK$268,800（見審訊文件冊730頁）。這筆費用涉及6L單位在2017年6月19日至8月10日的復修工程。

88.  本席認為要求譚女士負擔這筆維修費並不公平，因為這筆費用涉及整間6L單位的復修，並不只限於3號房及廚房，即受7L單位滲漏影響的位置。

89.  梁女士亦要求法庭判令譚女士承擔由其專家證人AH所評估的額外維修費HK$44,400（見審訊文件冊891-892頁）。

90.  正如本席在第75(c)段指出，本席對AH的評估方式之公允性有懷疑。再者，AH所評估的額外維修費是關於6L單位飯廳位置的滲漏。根據本席於第72段之裁定，未有證據顯示飯廳位置有源自7L單位的滲漏。因此，本席不會採納AH的額外維修費評估。

91.  本席前並沒有獨立證據去評估2016年5月底6L單位3號房及廚房的損毀程度及合理維修費用。因此，本席認為最公平的做法，是以建進在2016年4月27日的第一份報價單作為評估基礎，而當中的報價HK$33,000，是當時譚女士一方願意接受的維修費用（見審訊文件冊182頁）。

92.  本席評定，就着7L單位的滲漏，引致6L單位3號房及廚房的合理維修費用為HK$33,000。

存倉費用

93.  梁女士向譚女士追討2017年8月10日付給捷達搬屋公司的存倉費用HK$15,000（見審訊文件冊731頁）。

94.  本席認為要求譚女士全數支付這筆存倉費用並不公平，因為這筆費用涉及整間6L單位的復修，並不只限於3號房及廚房，即受7L單位滲漏影響的位置。

95.  本席前並沒有獨立證據去評估只涉及3號房及廚房的存倉費用。

96.  在2017年6月19日至8月10日的復修工程之前，6L單位有1至5號房、飯廳、廚房及浴廁。本席粗略估計，牽涉3號房及廚房的存倉費用應該不會超越整筆存倉費的八分之二。

97.  本席裁定，譚女士需要賠償給梁女士的存倉費為HK$3,750，即HK$15,000的八分之二。

一般損害賠償

98.  就着一般損害賠償，本席考慮到6L單位受7L單位滲漏的影響範圍是3號房的天花及廚房的牆壁，這情況大約於2014年12月維持至2016年5月，共18個月。期間對業主梁女士造成不便。但值得留意的是3號房在這段期間是由租客佔用。因此，3號房的滲水情況對梁女士的直接影響應該是有限的。

99.  本席接納因為來源自7L單位的滲漏，梁女士需要花時間精力與譚女士一方商討，又要與大廈管理處、聯合辦事處、水務處、裝修承判商聯繫以尋找滲漏源頭，後來更要聘用專家證人去作測試，以追尋滲漏源頭及評估合理的維修費用。2017年6月19日至8月10日，梁女士聘用誠信工程公司為6L單位進行復修。

100.  梁女士倚賴以下案例以作評估一般損害賠償金額的基礎： —

(a) Hu Wei Hsin v Ma Hung Wing & Ors，DCCJ 273/2011，燃燒香燭的妨擾行為維持了9個月，法庭判定賠償金額為HK$75,000。

(b) Leung Yung Chun v Chan Wing Sang，HCA 12235/1998，滲水問題持續了2年，法庭判定賠償金額為HK$80,000。

(c) Leung Wai Kee & Anor v Tam Yuet Sheung，DCCJ 5716/2017，滲水問題持續了2個月，法庭判定賠償金額為HK$25,000。

(d) So John v Lau Hon Man [1993] 2 HKC 356，滲水問題持續了1.5個月，法庭判定賠償金額為HK$10,000。

101.  代表譚女士一方的大律師則引用以下案例以協助法庭評估一般損害賠償金額：—

(a) Lam Kit Yee v Lam Shuk Lam & Anor，DCCJ 3115/2011，滲水問題持續了1年3個月，並夾雜了異味，法庭判定賠償金額為HK$50,000。

(b) Cosmos Legal Consultant Limited v Skycherry Development Limited & Anor，DCCJ 2548/2009，滲水問題持續超過2年，法庭判定賠償金額為HK$60,000。

(c) Kan Wan Chung v Leung Man Kon & Anor，DCCJ 2388/2016，滲水問題持續超過2年，而在審訊時仍未得到解決，法庭判定賠償金額為HK$70,000。

(d) Choi Man Wing & Anor v Wong Tang Hoi Alice，DCCJ 4825/2016，滲水問題持續超過2年，而在審訊時仍未得到解決，法庭判定賠償金額為HK$80,000。

(e) Wong Yim Fong v Lee Hok Chau，DCCJ 343/2013，滲水問題持續了差不多4年，法庭判定賠償金額為HK$70,000。

102.  本席考慮到來自7L單位的滲漏對6L單位的影響範圍及時間與及對梁女士所造成的影響，裁定本案的一般損害賠償金額為HK$50,000。

禁制令

103.  基於第72段的裁定，本席認為毋須頒佈任何禁制令強制譚女士作出維修或補救。

結論

104.  總括而言，本席批準的申索項目細節如下：—

(a)	租金損失	HK$0
(b)	維修費用	HK$33,000
(c)	存倉費用	HK$3,750
(d)	一般損害賠償	HK$50,000
		HK$86,750

105.  本席頒令被告人須支付原告人HK$86,750，另加上利息，由傳訊令狀的日期起至本判案書的日期止，利率為判定利率之一半，其後的利息以判定利率計算，直至款項付清為止。

106.  同時本席頒下暫准訟費命令，本案的訟費（包括所有保留待決的訟費，另加上大律師證書），由被告人支付予原告人，倘若雙方未能就訟費金額達成協議，金額交由法庭評定。本判案書日期起計14天內雙方沒有提出申請更改暫准訟費命令，此命令即成為絶對命令。

107.  最後，本席感謝各方協助法庭審理本案。