香港平民屋宇有限公司 對 關偉建

CAMP 19/2026及CAMP 20/2026，[2026] HKCA 1344

原案件[2025] HKDC 1800及[2026] HKDC 29

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

雜項案件編號2026年第19號

(擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟案件2023年第5507號)

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及

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

雜項案件編號2026年第20號

(擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟案件2023年第5509號)

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(一併處理)

判 案 書

上訴法庭法官區慶祥頒發上訴法庭判案書：

A.  引言

1.  本判案書處理兩名被告人曹綽芝女士 (「曹女士」) (CAMP 19/2026) 和關偉建先生 (「關先生」) (CAMP 20/2026) 各三項申請，分別為2026年1月提出之上訴許可申請、暫緩執行申請，以及他們於2026年5月提出之另一上訴許可及緊急暫緩執行申請。

2.  區域法院法官陳錦泉 (「陳法官」) 於2025年10月23日經審訊後作出判決 ([2025] HKDC 1800，下稱「主判決」)，命令曹女士和關先生分別交還他們各自在大坑西新邨的單位的空置管有權給原告人 (「該管有命令」)。

3.  陳法官於2025年12月31日拒絕給予曹女士和關先生上訴許可 ([2026] HKDC 29，下稱「許可決定」)。陳法官亦拒絕了關先生的暫緩執行申請。

4.  關先生以日期為2026年1月14日及1月16日的傳票和曹女士以日期爲2026年1月14日的傳票，分別向上訴法庭再次申請上訴許可挑戰該管有命令，並申請暫緩其執行 (統稱「上訴許可傳票」)。

5.  同時間，原告人於2026年3月12日正式取得針對曹女士和關先生各自佔用單位的管有令狀。

6.  故曹女士和關先生再於2026年4月21日在區域法院提出暫緩執行「收樓令」申請，但被陳法官駁回 (「2026年4月命令」)。

7.  其後，關先生和曹女士又再分別於2026年5月14日及15日，向本庭提出傳票及緊急通知 (統稱「緊急暫緩執行傳票」)。雖然傳票列明就2026年4月命令提出上訴許可申請，但是他們的非宗教式誓詞内容顯示，他們實質上是尋求緊急暫緩執行該管有命令及管有令狀，理由是他們分別收到了原告人通知，會在數天內執行該管有命令。本庭亦會視此傳票為重新申請緊急暫緩執行該管有命令。

8.  本庭於2026年5月19日頒下臨時暫緩執行命令，直至本庭就緊急暫緩執行傳票作出裁決為止。

9.  經考慮本案的文件和相關情況後，本庭認為適宜根據香港法例第4A章《高等法院規則》第59號命令第 2A(5)(a) 條規則，以書面方式在本判案書中一併處理所有曹女士和關先生的上訴許可傳票[1] 及緊急暫緩執行傳票[2]。

B.  背景

10.  陳法官於主判決第8至35段已詳述背景及各方的案情，本庭不再在此詳細複述。

11.  簡而言之，原告人為大坑西新邨的業主。

12.  原告人香港平民屋宇有限公司 (「平民屋宇」) 是在1952年以私人擔保有限公司方式註册成立的非牟利慈善機構，並在1964 ‑ 67年間建成大坑西新邨。該邨是香港唯一的私人出租屋邨，為低收入家庭提供租金遠低於市場水平的私人租住房屋。

13.  基於大坑西新邨已經變得相當破舊，缺乏電梯及其他設施，亦未有效使用該地段的發展潛力，自2010年代，已經有重建的需求。在2020年，平民屋宇與市區重建局終於達成了合作意向，並於2021年3月8日簽署了大坑西新邨重建項目的合作備忘錄，計劃最快5年內完成重建，提供共3,300餘個單位，比原有1,603個單位多出一倍，而其中2,058個單位，將會供市區重建局的「首次置業」計劃使用 (「該重建項目」)。

14.  為推展該重建項目，平民屋宇在期間有不同的協助提供給租戶，亦在2021年下旬安排了多個簡報會，並在2023年6月正式公佈租戶回遷安排及時間表的資料，向符合回遷資格的租戶提供回遷安排、租金津貼及搬遷津貼，及向不符合回遷資格的租戶提供特惠搬遷津貼[3]。平民屋宇在開案時指，超過99%的租戶已經自願交回單位的管有權。

15.  曹女士和關先生各自的上一代家庭成員自1970年代起，分別就相關單位與原告人簽訂租約，以租戶身份交租及佔用相關單位。他們並沒有如上述大部份租戶因應該重建項目而自願交回單位的管有權。

16.  因此，在相關租約期滿後，原告人就相關單位向曹女士及關先生發出了「終止租約通知書」，但他們均沒有將單位的空置管有權交還原告人。故此，原告人提出本訴訟，要求法庭頒下管有令，命令曹女士和關先生[4] 交回他們的相關單位。

C.  主判決

17.  就有關的訴訟，在陳法官席前作出了審訊。

18.  曹女士在審訊中親自行事。她依賴允諾不容反悔原則 (promissory estoppel) 和擁有人不容反悔原則 (proprietary estoppel) 作出抗辯，指出原告人不能在沒有回遷安排下，強迫她遷走。見主判決第9及31段。

19.  關先生在審訊的大部分時間 (除最後一天結案陳詞外) 均由大律師代表 (見：主判決第7段)。其大律師在開案陳詞時確認，關先生放棄抗辯書提出的其他理據，而只依賴兩個理據：(一) 租約第 II(26) 條無效[5]；及 (二) 租約有隱含條款 (an implied term) – 除非租戶欠交租金或不遵守租約的其他條款，他們有權繼續佔用有關單位。

20.  就著關先生上述兩項抗辯理據，陳法官裁定，由於隱含條款的理據並未在抗辯書中提出，關先生在審訊中只能依賴「租約第 II(26) 條無效」這一項抗辯理由。再者，當關先生在結案階段申請親自行事時，法庭是在「關先生不得推翻之前由杜大律師代他確認的理據與立場」的條件下才批准其申請。見主判決第20及32 ‑ 33段。

21.  故此，關先生在審訊中被法庭唯一考慮的抗辯理由是租約第 II(26) 條無效。

22.  陳法官於審訊後分別裁定曹女士及關先生上述的抗辯理由均不成立。

23.  就著曹女士的抗辯理由，陳法官作出了以下有關的事實裁決：

(一)  在相關法律原則下，要成功建立有效的允諾不容反悔及擁有人不容反悔抗辯，曹女士都須證明原告人作出了清楚且無歧義之陳述、承諾或保證的基礎。

(二)  但曹女士未能證明這基礎：

(1)  單看曹女士的抗辯書的申述，都沒有提及原告人在哪裡及用甚麼的言語或文字作出這個曹女士家人有權永遠租住的陳述或承諾。

(2)  從有關曹女士所依賴的文件證據來看[6]，都完全沒有像曹女士現在聲稱﹐承諾她的家人可以有權不止地租用大坑西新邨單位。

(三)  故此，事實上，原告人沒有向曹女士作出她現在聲稱的有權永遠租住的陳述或承諾。

(四)  此外，無論如何，陳法官亦裁定，無論原告人有或沒有作出相關的陳述、承諾或保證，這些住戶因遷出原來居住的屋村所聲稱承受的損害，都不是因為任何原告人作出的陳述、承諾或保證所帶來的。反之，陳法官接納代表原告人的資深大律師的分析和陳詞，裁定當時原告人的角色只是配合當時政府的政策，承擔建造、管理及營運更完善及可安置更多居民及以多層建築物構成的大坑西新邨，讓搬離光民村的住戶 (及其他有需要的合資格人士) 可以得到安罝。

見主判決第70 ‑ 78段。

24.  就著關先生的唯一抗辯理由，陳法官裁定，由於原告人無需依賴租約第 II(26) 條款也足以收回業權，該條款的有效性對判案毫無影響。見主判決第94 ‑ 98段。

D.  上訴許可傳票

D.1 相關法律原則

25.  申請上訴許可的一方，須顯示擬提出的上訴具有合理成功機會，或有其他充分理由令本庭應給予上訴許可。

26.  此外，《實務指示4.1》第11段指出：「重新申請許可的申請人應告知法庭，與上訴理由相關的論點是否已在原來聆訊中及在下級法庭申請上訴許可時有所討論。倘若該些論點未經討論，則申請人須述明當時未經討論的原因，並解釋為何法庭現在應受理該些論點」。

27.  在缺乏可接受解釋的情況下，此類新論點一般不構成恰當的上訴理由。本庭通常會按照確立已久的慣例，拒絕就該等新論點給予上訴許可：見A v B [2025] HKCA 965，第24段。

C.2  曹女士的擬上訴

28.  曹女士在其2026年1月14日的傳票及誓詞中，提出了六個上訴理由，現引述如下：

「 理由一 – 法律錯誤：錯誤適用1958年《徙置條例》及未有承認購屋/ 補償/ 安置權利的延續性(含禁反言)

1. 原審在法律上出錯，裁定根據1958年《徙置條例》(Cap.125) 取消佔用許可證，便一概消滅由購買 (一次性付款) / 產權性質安排 / 政府認可安置身份所衍生之權益。

2. 申請人陳述：即使政府基於清拆與徙置而取消准許證，該制度本質上屬行政清拆與安置安排，並非立法上『沒收』或『一筆勾銷』既有的購屋權益、補償權益或政府 – 香港平民屋宇有限公司 (平民屋宇) 所作安置承諾的法律效果。

3. 原審未有正確處理 (或未有正確應用) 允諾禁反言 / 財產權禁反言等法理：在政府 / 平民屋宇以『永久 (或長久) 安置 / 永久重置』作為框架、促使居民交出平房、配合清拆及搬遷的情況下，平民屋宇 / 政府不能反過來以『純粹私人租約』的框架否定當年所作的安置承諾。

4. 1958年後期的談判並以**1958年11月27日信件 (其後在1959年確認 / 落實)**形成的安置框架，正正顯示：即使有徙置條例及取消准許證的行政安排，仍然需要透過政府 – 平民屋宇的機制落實『永久 (或長久) 安置』以回應被清拆居民的權益，不應被理解為『取消准許證 = 權益全滅』。

理由二 – 『永久 / 長久安置』的翻譯與詮釋：原審處理自相矛盾，且平民屋宇自身在證供中曾把permanent譯作『永久』：

5. 申請人指：原審法官在2026年1月8日的判決書§37處理『permanent re-provision / permanent re‑housing』之翻譯及詮釋時，採納『長久』而非『永久』，並聲稱不影響結論，但該處理削弱了1958/1959框架所承諾的安置性質。

6. 更重要的是：平民屋宇一方在其證供中，曾就同一歷史文件把permanent明確譯作『永久』。

具體資料如下：平民屋宇經理侯劍強於2025年4月7日的證人陳述書(Witness Statement / Affidavit) 第17(a)中，引述1958年11月27日信件，把“permanent development / permanent re-provision (或相關語境)” 的permanent譯作『永久』，例如：

『對於那些平房位於永久發展用地而又不希望政府進行永久重置的居民......』這反映『永久』之用法並非申請人單方創設，而是平民屋宇自身亦曾作此用字。

7. 因此，即使原審偏向用『長久』理解permanent，亦至少顯示爭議屬可辯：同一套框架在不同文件 / 證供中被不同方式呈現，原審不應以一句『不影響結果』便排除其法律意義。

理由三 – 1952承諾、1958/1959框架及1961李福樹信：原審選擇性解讀，忽略『久居也至』而構成可辯的上訴點：

8. 原審在2025年10月23日判決第75段對1961李福樹信作出狹窄解讀，只抽取『十年內不干涉』及『優先安置』等片段，而忽略各被告核心爭議語句『久居也至』所承載的安置承諾意義。

9. 申請人指：該等文件 (尤其1952承諾、1958/1959框架及1961信) 在法律上可構成延續性的承諾 / 安置權利基礎。原審選擇性解讀或未有處理『久居也至』，屬可辯的上訴理由。

理由四 – 重要補充：任何理性買家不可能為短期『免租』而支付一次性全額購價)：

10.就申請人家族的曹玉笙先生於1956年一次性付款購屋 (Outright Sale) 而言，申請人陳述： 任何理性買家均不可能只為短期『免租』或短期居住便利而支付全額購價。若原審把『免租 / 其後入伙大坑西』視作已『解決 / 取代』購屋所承載的權益與1958/1959安置框架，便在商業常識及法律推論上皆欠合理。

11.換言之，一次性付款購屋應合理帶有實質交易與殘餘價值 / 補償或永久 (長久) 安置的對價性安排；原審若以『取消准許證、拆卸』一概推論『權益同時消失』，便未有正確處理購屋交易的法律效果及1958/1959框架的承接作用。

理由五 – 推理錯誤及判決不安全：不當比較不同性質合約 (銷售協議vs租購合約)：

12.原審並沒有質疑曹玉笙先生未付清購屋款：曹案的買賣合約有收款簽收並無爭議。

13.然而，原審在推論甄案 (DCCJ 5505/2023) 的租購合約是否付清樓款時，採用了以下推理 (2025年10月23日判決書§100)： 以『曹案銷售協議有簽收』作對比，指稱『甄案租購合約無收據簽名』故推論甄案未付清樓款 / 權益不足。

14.申請人指：此屬邏輯及法律錯誤，原因包括：

(a) 銷售協議與租購合約性質不同；

(b)不可用買賣合約的形式要求 (例如收據簽名的慣例) 去否定租購合約在實質上可能已履行的付款與權益：

(c) 以不相類型合約作比較，從形式差異推翻實質權利，構成判決推理不安全。

15.因此，即使本申請不是直接為甄案上訴，原審以不當比較方式處理同一批核心歷史合約的法律效果，亦可反映原審在處理該類證據時存在可辯的推理瑕疵，值得上訴法庭審視。

理由六 – 程序面：原審2026年1月8日§§16-18只視為『個人景況』而未處理背後法律權利基礎 (以及延誤原因)：

16.原審在2026年1月8日裁決§§16-18中，把申請人當時誓章所述主要視為『個人景況』，並指其內容不構成法律上的上訴理據，從而拒絕申請。

17.申請人陳述：其個人處境 (待產、分娩、家庭、經濟困難) 並非要取代法律理由，而是解釋程序上提交不足之背景：其背後仍存在清晰可辯的法律權利基礎 (購屋一次性付款、1952承諾、1958/1959框架、1961信等)。

18.關於延誤 / 未及提交具體上訴理由：申請人於2025年11月初已提出相關申請，但因：

· 預產期為2025年11月16日；

· 其後於2025年11月23日至12月2日住院，並於2025年11月25日分娩；

· 加上家庭及經濟困難等因素，

致未能在該段時間內妥善提交更完整的具體上訴理由。 申請人強調：該延誤並非故意，亦非放棄上訴，懇請上訴法庭酌情接納現時較完整的法律理由，並就原審未有處理法律基礎的部分，給予上訴許可。」

29.  本庭認為曹女士的擬上訴理由沒有任何合理機會得直，理由如下。

30.  首先，曹女士提出的所有擬上訴理由，均未在原審法院處理上訴許可申請時提出。見許可決定第16 ‑ 17段。正如原告人綜合書面陳詞第4段所指出，曹女士當時親自出席並參與上訴許可的申請聆訊，但從未提及她有此等上訴理由。在本申請中，曹女士在上訴理由六嘗試解釋為何當時沒有提出這些上訴理據，但本庭不接納為何該些理由會令她不能至少在她親自出席陳法官席前的聆訊時提出該些理據。故此，根據在上文第26及27段提到已確立的原則，本庭不容許曹女士在本擬上訴中提出以上各上訴理據。單基於這原因，本庭便應拒絕曹女士的上訴許可申請。

31.  此外，無論如何，曹女士的上訴理由亦無合理得直機會。

32.  曹女士的「理由一」並無合理得直機會。

33.  首先，原審法庭在主判決第42 ‑ 47段列出的有關允諾不容反悔原則 (promissory estoppel) 和擁有人不容反悔原則 (proprietary estoppel) 的法律原則，在本擬上訴中，曹女士沒有亦不可能有效挑戰該些恆久確立的原則。

34.  陳法官正確指出曹女士未能證明上述原則中的「陳述」(representation) 基礎。如陳法官指出，曹女士自己抗辯書的申述沒有提及原告人如何作出曹女士及其家人有權永遠租住的陳述或承諾 (「安置承諾」)。陳法官亦已在事實上裁定原告人並無作出安置承諾。就此，陳法官已仔細分析曹女士祖父曹玉笙先生所簽訂的光民村第1區地段第11號房舍Agreement for Outright Sale (「銷售協議」) 與1958徙置條例的法律效力 (主判決第56 ‑ 69段)，並無誤解1958徙置條例。

35.  因此，曹女士並未能提出任何有可爭辯的理據去證明陳法官在這事實裁定上，犯了明顯錯誤。反之，本庭認為陳法官有足夠的理由合理地支持他的裁定。

36.  曹女士的「理由二」亦無合理得直機會。

37.  曹女士投訴在判案書中，陳法官闡述輔政司向原告人發出日期為1952年10月4日的信的內容時，錯誤接納原告人對 “permanent re-provision” 一詞的闡釋為「長久安置」，而正確的翻譯應該是「永久安置」。

38.  曹女士的指稱是完全沒有合理基礎的。本庭完全同意陳法官在許可決定的第37段有關這條文的正確闡釋理由如下：

「 37.  第三，關先生在Ground 2投訴在該判案書第13段中，本席闡述輔政司向平民屋宇發出日期為1952年10月4日的信的內容時， 錯誤接納平民屋宇對 “permanent re‑provision” 一詞的翻譯為『長久安置』，而正確的翻譯應該是『永久安置』。本席認為『長久』更加合適，在那封信裡 “permanent development” 明顯地是指長遠發展，或長久發展，而不是永久發展，如果翻譯成為永久發展，那麽 “permanent development” 就不可能再有 “re‑development” 了，因為『永久』，是永遠的意思。無論如何，關先生這執拗完全不影響判案結果。」

39.  曹女士的「理由三」所述文件的理解，也不能協助其「不容反悔」的抗辯：

(一)  就原告人時任秘書兼司庫李福樹先生在1961年5月26日致謝慧荷先生之信，法庭已考慮了整封信的內容，並得出結論，認為該信整體上並不構成安置承諾。見主判決第72 ‑ 76段。

(二)  「1952承諾」似乎是指政府曾就大坑西新邨的前身光民村向原告人承諾若「因公共目的需用該地」，政府會「出資在他處建屋補償」。這項承諾從未在抗辯書及反申索中被提出。再者，該承諾也不是向曹女士作出的。縱使銷售協議在前言中記載了「1952承諾」，陳法官在分析銷售協議時已考慮「1952承諾」這項背景。

(三)  「1958/1959框架」的含義並不清楚。抗辯書中並未提及任何發生於1958或1959年的事情。為求完整，陳法官曾提及政府與原告人之間在1958年作出關於收回土地的歷史安排，但這從未在抗辯書及反申索中被提出，同樣僅屬歷史背景。

見主判決第56 ‑ 69段。

40.  故此，陳法官沒有忽視或未有考慮上述各文件證據；而且他對這些證據的分析亦是完全合理的，本庭亦完全同意陳法官的分析。

41.  曹女士的「理由四」同樣與「不容反悔」抗辯毫無關聯。

42.  曹女士意圖爭議法庭對銷售協議的分析。曹女士模糊地指出銷售協議構成了「有實質交易與殘餘價值 / 補償或永久 (長久) 安置的對價性安排」。若她現在聲稱銷售協議直接賦予她獲安置於現時大坑西新邨單位的權利，但這點從未在其抗辯書及反申索中提出，也無論如何沒有任何合理可爭辯的基礎支持，必須予以駁回。

43.  曹女士的「理由五」似乎是在攻擊陳法官在同一審訊中對另一案件 (DCCJ 5505/2023) 的事實裁斷。這與本案曹女士的案件毫無關係。另外，由於本案與其他案件僅是「一併審訊」(heard together)，而非「合併」(consolidation)，另一案件中的證據並不自動成為本案證據。曹女士不能在沒有適當程序基礎的情況下，依賴另一案件的證據或事實裁斷作為本案的上訴理由。

44.  曹女士的「理由六」並非上訴或抗辯理由，而僅是解釋為何這些論點未有在申請上訴許可時提出。

45.  基於以上各理由，曹女士的所有擬上訴理由都完全沒有勝訴機會，故此，本庭拒絕發出上訴許可。

C3.  關先生的擬上訴

46.  關先生提出了五個以英文撰寫的擬上訴理據，現引述如下[7]：

“GROUND 1 – Procedural Unfairness: Exclusion / Non‑Engagement with Invited Supplementary Submissions

1. On 10 October 2025, after reviewing the trial materials, the learned Judge issued an express invitation and recorded his preliminary view that certain legal materials were directly relevant to the hire-purchase agreements, outright sale agreements, and the legal basis for permit cancellation, stating:

「本席初步認為上述提及的條例，就是與本案有關的租購合約 (Hire-Purchase Agreement) 及銷售協議 (Agreement for Outright Sale)，及當時政府取消光民邨等相關徙置區內的佔用許可證的相關法律或法律基礎。」

2. The Judge further stated:

「本席現在邀請及準許任何一方，如果希望的話，可以在2025年10月20日或之前，就上述提及的法律條例，呈上及送達補充書面陳詞。」

3. The invitation expressly identified, upon the Judge’s own review:

「當本席查考審訊文件時，留意到：

a. 在甄聖樹租購合約，及其他光民邨平房租購合約，都有以下條款及字眼......」

This demonstrates that Mr Yan’s hire-purchase agreement (and similar agreements) were regarded by the Court itself as a central evidential category warranting supplementary submissions.

4.  In response to that unconditional invitation (expressly open to “任何一方”), the Applicant duly filed a supplementary submission on 20 October 2025, addressing, inter alia:

o  (a) the legal effect of hire-purchase agreements;

o  (b) the legal effect of outright sale agreements;

o  (c) the interaction between those agreements and permit cancellation; and

o  (d) the legal effect of the Government–HKSHC undertakings recorded in the 27 November 1958 letter (later the 1959 Agreement) already in the trial bundle, including the re-provision framework (Points 1 and 4).

5.  The Judgment of 23 October 2025 did not engage with the Applicant’s invited submissions, but instead selectively accepted the Plaintiff’s analysis, stating at §68:

「本席接納平民屋宇的分析及陳詞，說相關租購合約及銷售協議僅涉及租用或購買一所『房舍』，而非任何業權或地權，而相關佔用許可證一旦被撤銷及有關房舍一旦被拆卸，相關房舍的任何權益亦相應地同時消失。」

6.  The combined effect is procedurally unfair: the Court invited submissions on the very legal instruments it regarded as relevant, did not engage with the Applicant’s invited submissions, yet selectively adopted the Plaintiff’s analysis on the same instruments.

7.  The later Judgment of 8 January 2026 sought to justify this exclusion by reference to a counsel‑dismissal condition, but this was procedurally impermissible because:

o  (a) the condition pre-dated the Court’s own invitation;

o  (b) the invitation was unconditional and extended to any party; and

o  (c) no limitation was stated that the earlier condition would override the later invitation.

8.  Where a court invites supplementary submissions on a material legal issue and subsequently excludes or fails to engage with them without contemporaneous explanation, a prima facie issue of procedural unfairness arises, independently of the merits.  Leave should therefore be granted.

GROUND 2 – Scope and Fairness of the Counsel Dismissal Condition (Lay Litigant)

9.  The learned Judge recorded the condition as follows:

23 October 2025 Judgment §33:

「關先生改為親自行事的條件，是他不可以推翻審訊期間杜大律師為他確認的理據與立場。」

8 January 2026 Judgment §21:

「本席向關先生解釋，容許這個改變的先決條件，是關先生不能夠撤回或改變杜大律師之前在審訊中代表他所作的立場。」

10.The Applicant is a lay litigant. He dispensed with counsel because counsel did not advance (or adequately advance) the historical and hire-purchase-based constructions which the Judge later himself regarded as materially relevant (as shown by the 10 October invitation).

11.A condition later applied as a blanket bar preventing the Applicant from addressing the legal effect of documents already in evidence – especially those later raised by the Court itself – renders the dismissal of counsel illusory and deprives it of meaningful effect.

12.The condition was not reasonably intelligible to a lay litigant as overriding any later judicial invitation.  Its later application was unfair and overly broad.

13.Properly construed, the condition prevented contradiction of counsel’s confirmed pleaded positions; it did not bar submissions on the legal effect of documentary evidence already before the Court, particularly where such submissions were later invited by the Court itself.

GROUND 3 – Non-Engagement and Post-Hoc Rationalisation

14.The Judgment of 23 October 2025 did not state that the invited supplementary submissions were excluded or disregarded due to the counsel-dismissal condition.

15.That explanation emerged only later, in the 8 January 2026 judgment, after the Applicant complained of non‑engagement when seeking leave to appeal.

16.This sequence raises a legitimate procedural concern: the basis for exclusion was articulated retrospectively, rather than transparently at the time the submissions were invited and when the 23 October judgment was delivered.

17.Fairness required the Court either:

·  (a) to engage with the invited submissions; or

·  (b) to state clearly in the 23 October judgment why they were excluded notwithstanding the invitation.

18.The post-hoc explanation does not cure the defect; it underscores it.  This ground is plainly arguable.

GROUND 4 – Unsafe Judgment: Misapprehension of Hire‑Purchase Agreements and Corroborative Records

19.Independently of the procedural exclusion, the 23 October 2025 judgment is unsafe because it contains material misapprehensions of critical evidence, particularly relating to Mr Yan’s hire-purchase agreement, which the Judge himself had singled out on 10 October as legally significant.

20.At §§100 ‑ 101, the Court treated certain hire‑purchase arrangements as commencing in 1956, notwithstanding that:

·  (a) the agreements themselves recorded commencement in 1953;

·  (b) contemporaneous 1953 ration cards corroborated occupation from that date; and

·  (c) the same chronological structure appeared across multiple defendants, including the Applicant’s family.

21.This is not a mere factual disagreement.  The misapprehension concerns evidence the Court itself identified as legally central, yet misread or inadequately evaluated.

22.The Applicant will rely on Annex A – Timeline of Hire‑Purchase and Outright Sale Agreements (Cottages built by HKSHC) to demonstrate the internal inconsistency and resulting unsafety.

23.These errors bear directly on the Court’s legal conclusion that all interests “相應地同時消失” upon permit revocation and demolition – a conclusion reached without engaging the Applicant’s invited submissions and while accepting the Plaintiff’s analysis at §68.

GROUND 5 – “Permanent” (長久 / 永久): Even on the Judge’s Own Interpretation, the Conclusion Does Not Follow

24.At §37 of the 8 January 2026 judgment, the learned Judge preferred “長久” over “永久” and stated that the distinction did not affect the outcome.

25.The Applicant does not pursue a linguistic quarrel.  Even accepting “長久”, the conclusion does not follow.

26.“Permanent development” (a planning descriptor) is not equivalent to “permanent or long-term re‑provision” (a housing assurance).  The judgment collapses distinct concepts.

27.Even “長久” excludes arrangements terminable at will.  A tenancy that can be ended unilaterally by the landlord is not long-term or enduring.

28.The Applicant remains alive.  Even on a life-based or endurance-based reading, the asserted right has not expired.

29.The Judge’s own reasoning therefore demonstrates that the issue is arguable, not trite, and turns on the correct construction of the 1958-1959 framework.”

47.  如上文所述，陳法官裁定了在審訊中只容許關先生提出的唯一抗辯理由是：租約第 II(26) 條是無效的。法庭在主判決中亦已裁定，由於原告人無需依賴租約第 II(26) 條便足以收回業權，該條款的有效性「完全是一個學術性的題目，對判案毫無影響」，故此這抗辯理由並不成立。

48.  就此，陳法官在2025年10月10日作出的書面指示，邀請關先生就著審訊結案提交補充書面陳詞，並不能被理解爲如關先生所指稱[8]，容許他可以提出與他在審訊中已經放棄，甚至是他的抗辯書裏未有提及的其他抗辯理據，作為上訴理由。見許可決定第25 ‑ 29段。

49.  根據確立的法律原則，上訴法庭不會輕易行使酌情權容許上訴人在上訴階段提出已放棄的抗辯理由：VSC Steel Company Ltd v Wing Key Construction Co Ltd (未經彙報，HCMP 1497/2011，2011年8月31日)，第19段。必須指出的是，關先生在接受該條件之前，一直有法律代表行事，而他的法律代表也沒有就該條件提出投訴。

50.  此外，若新論點具事實敏感性 (fact-sensitive)，或會影響原審聆訊的證據進程或案件處理方式，上訴法庭不應受理新論點：Lehmanbrown Ltd v Union Trade Holdings Inc(未經彙報，HCMP 977/2015，2015年6月17日)，第10段。在本案中，正如許可決定第20段顯示，原告人是基於關先生唯一餘下的抗辯理由處理該案，亦因此未有向關先生作出盤問。

51.  故此，本庭完全同意陳法官在許可決定第19 ‑ 22段指出及裁定關先生的各擬上訴理據，與其在原審中經律師所依賴及被裁定不成立的抗辯理由完全無關，因此不能在上訴中提出。

52.  因此，關先生的所有擬上訴理由並不構成有效上訴理據，故完全無合理得直機會。

53.  無論如何，本庭亦完全同意陳法官裁定該等上訴理據亦沒有合理得直機會的理由。見許可判決第25 ‑ 42段。

54.  基於以上各理由，本庭亦拒絕關先生的上訴許可申請。

E.  各暫緩執行

55.  由於本庭已裁定曹女士及關先生的擬上訴理由均沒有合理得直機會，並拒絕他們的上訴許可申請，在這情形下，本庭亦必須拒絕他們在上訴許可傳票中同時作出的暫緩執行申請，及其後相關的緊急暫緩執行傳票申請：見劉華訴香港醫務委員會 [2024] HKCA 157。

56.  本庭於2026年5月19日所作的臨時暫緩執行命令，效力僅是在本庭處理緊急申請前暫停執行。既然本庭現拒絕上訴許可及暫緩執行申請，及駁回了緊急暫緩執行傳票，該臨時暫緩執行命令亦應被解除。

F.  結論

57.  總括而言，基於以上各理由，本庭拒絕曹女士和關先生的所有申請。

58.  本庭現命令如下：

(一)  撤銷曹女士於2026年1月14日在CAMP 19/2026存檔的傳票。

(二)  撤銷曹女士於2026年5月15日在CAMP 19/2026存檔的傳票。

(三)  撤銷關先生於2026年1月14日在CAMP 20/2026存檔的傳票。

(四)  撤銷關先生於2026年1月16日在CAMP 20/2026存檔的傳票。

(五)  撤銷關先生於2026年5月14日在CAMP 20/2026存檔的傳票。

(六)  法庭於2026年5月19日作出的臨時暫緩執行命令即時解除。

59.  至於訟費方面，本案沒有任何理由偏離訟費視乎訴訟結果而定的訴訟常規，故本庭亦作出暫准命令，命令曹女士和關先生支付原告人就上述所有傳票的訟費 (並連同一名大律師證書)。如雙方未能就訟費數額達成協議，則交由聆案官評定。

60.  除非任何一方以傳票形式申請更改訟費命令，上述訟費暫准命令將在本判決日起計14日後成為絕對命令。

61.  最後，由於曹女士和關先生的申請均完全缺乏理據，本庭命令任何一方均不得要求口頭聆訊以重新考慮本上訴許可的裁定：見《高等法院規則》第 59號命令第 2A(8) 條規則。

CAMP 19/2026

CAMP 20/2026