SUPER HOMES LTD 對 YUEN CHOI HA

LDPD 1129/2024

[2024] HKLdT91

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2024年第1129宗

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判 決 書

(上訴許可申請)

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1.  此非正審申請是由答辯人提出，要求就土地審裁處 (下稱「審裁處」) 於2024年9月30日所發出的判決及收樓令提出批准上訴許可，並要求暫緩執行收樓程序。

背景

2.  本案的涉案處所包括以下兩個處所：

(1)  香港干德道38號 The Icon 18字樓A室 （下稱「18字樓單位」）；及

(2)  香港干德道38號 The Icon 32字樓C及D室 （下稱「32字樓單位」）。

3.  申請人是上述兩個處所的註冊業主。

4.  根據一份日期為2023年9月15日的租約（下稱「涉案租約」），申請人把18字樓單位以現況 (as-is condition)[1] 租予答辯人，租期為兩年，由2023年9月25日起至2025年9月24日止，每月租金為23,000元 (包括管理費及政府差餉、地租等)。

5.  又根據涉案租約第9條，業主或租客任何一方均可於租約第十二(12)個月後給予另一方不少於壹(1)個月的書面通知或壹(1)個月租金作代通知金提早解除此租約。

6.  申請人於2024年8月29日向審裁處提交收樓申請通知書 (表格22)，指答辯人未有繳付根據涉案租約由2024年6月25日起的租金，因此要求申請收回兩個涉案處所的管有及追收租金。申請人於收樓申請通知書中進一步解釋，因為天氣潮濕，答辯人在租約期內出差期間沒有好好保護18字樓單位，導致該單位需要維修。申請人同意安排答辯人到同座頂樓連天臺特色單位，即32字樓單位暫住。可是答辯人搬到32字樓單位後，出爾反爾，要求無條件退租。申請人不允，而答辯人拒絕申請人的一切安排。日前18字樓單位已經維修妥當，申請人要求答辯人搬回18字樓單位，但答辯人拒絕亦繼續佔用32字樓單位。

7.  根據申請人提供的租約資料，同廈32字樓的A及B單位，面積相同，現時的租金為每月45,000元。

8.  答辯人於2024年9月11日向審裁處遞交反對通知書，內容包括：

(1)  18字樓單位於2024年2月開始滲水，至2024年6月滲水更為嚴重，但業主一直未有處理，也沒有給予她應有賠償。

(2)  32字樓單位是申請人無條件讓她居住，直至18字樓單位維修妥當。

(3)  這段期間申請人用非法手段滋擾答辯人[2]，也未能提供一個適合居住的環境給她，違反涉案租約。

(4)  涉案租約說明18字樓單位是一沒有滲水的單位。

2024年9月30日的聆訊

9.  本案於2024年9月30日本席席前聆訊。申請人由劉嘉敏女士（下稱「劉女士」）代表應訊，答辯人則親自應訊。

10.  劉女士稱，申請人於2024年6月3日收到答辯人發出的WhatsApp信息，指雨天兼天氣潮濕，18字樓單位天花及牆身發霉，要求申請人派員處理。根據答辯人當時提供的照片，申請人認為18字樓單位只是受潮濕問題影響，這可能是因為2024年5月29日本港遭受颱風吹襲所致。申請人遂於2024年6月4日派遣清潔女工處理及除霉，可是答辯人並不滿意。

11.  劉女士續稱，至2024年6月12日，答辯人再次發出信息，說大廳天花又發現霉菌，更有滴水情況，即使開啟冷氣亦無濟於事。申請人於2024年6月15日安排一間稱為「水道屋」的水務工程公司上門檢測，其認為是因樓上及樓下的單位開啟冷氣，室外又潮濕，18字樓單位卻又沒有開啟冷氣，致使18字樓單位室內有溫差，天花有水珠積聚繼而滴水。答辯人並不接受解釋，堅持因18字樓單位有滲水情況，令她蒙受損失。

12.  劉女士稱，當時答辯人提出無條件退租，除非申請人能安排另一單位供她居住[3]。剛巧申請人有32字樓單位未有租出，雖然該單位較18字樓單位大一倍，裝修亦豪華，但申請人仍經答辯人同意後，安排答辯人搬遷及暫時入住32字樓單位至2024年7月1日，條件是答辯人需配合申請人委託的地產代理帶客進入參觀。可是答辯人於2024年6月18日又經申請人的地產代理提出無條件退租，劉女士認為既然答辯人已同意申請人的安排入住32字樓單位，答辯人不能出爾反爾，申請人不能接受。答辯人其後拒絕任何溝通，且不讓地產代理帶客人進入32字樓單位參觀，亦沒有繳付由2024年6月25日起就有關18字樓單位的租金。

13.  最後，劉女士補充，涉案租約的死約期已經屆滿，申請人已於2024年9月16日向答辯人發出終止租約通知書[4]，要求答辯人於2024年10月24日交回18字樓單位及32字樓單位。可是根據上文第5段引述的涉案租約第9條，申請人無權早於2024年9月25日前提出終止涉案租約。

14.  答辯人首先否認她曾出差。答辯人又稱，自2024年2月開始，她發現天花異常潮濕，有蟲及有發霉情況，她遂委託工程師作出檢測報告，證明18字樓單位是不能居住的。答辯人聲稱根據涉案租約，她是租賃18字樓單位的「一個完整單位」，可是本席未能在涉案租約中發現有相關字句。

15.  相反，根據涉案租約第4(d)條，業主聲明不負責有關損失：

“Landlord not liable for overflow of water etc/ Tenant to indemnify Landlord against certain claims

The Landlord shall not be under any liability to the Tenant or to any other person whomsoever in respect of any loss or damage to person or property sustained by the Tenant or any other person on account of defective or damaged condition of the said premises or … caused by or through or in any way owing to … leakage of water or electric current from water pipes or electric wiring or cable situated upon or in any way connected to or with the said premises or the said building …”

16.  雖然根據涉案租約第3(b)條，業主有承諾租客可寧靜享用18字樓單位的權利 (covenant for quiet enjoyment)，可是根據法律典籍Halsbury’s laws of Hong Kong, 第36冊（業主與租客），第2版 （2023年）的第 [235.361] 段，答辯人所指的情況，並不足以構成違反租約：

“[235.361] Breach of covenant for quiet enjoyment The covenant for quiet enjoyment operates according to its terms to secure the tenant, not merely in the possession, but in the enjoyment of the premises for all usual purposes …

The covenant is not broken by … nor by an invasion of vermin where the landlord has done nothing which might attract them or let them escape onto the demised premises, nor by impediments to access or use which cause merely temporary or limited inconvenience. The covenant is not a warranty of fitness or habitability or a covenant to repair so does not oblige the landlord to alter or improve inadequate soundproofing fitted at the premise, nor to remedy design defects in … where the defects existed at the date of the grant of the tenancy.”

17.  本席當時即引用區域法院法官陳美蘭 (當時官階) 在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書指出：

「10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）。

…

19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第235.289段；Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004]1HKC353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co Ltd [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。」[5]（後加強調）

18.  本席更質疑答辯人所委託的「工程師」[6]，是否有專業資格判定18字樓單位是不能居位的。無論如何，根據上述陳健康對宋麗兵的案例，即使18字樓單位是不適宜人居住的，在業主沒有責任的情況下，答辯人仍須根據涉案租約準時繳付18字樓單位的租金。

19.  答辯人隨即表示她期間已沒有佔用18字樓單位，但她承認她的退租建議是在死約完結前提出，而申請人亦沒有接納。

20.  另一方面，答辯人承認，她佔用32字樓單位，是經申請人同意，亦承認申請人一直不停要求她配合申請人委託的地產代理帶客進入32字樓單位參觀[7]。雖然雙方卻沒有簽下任何租約及協議[8]，但根據答辯人的理解，她是有權佔用32字樓單位，直至申請人把18字樓單位維修妥當為止。

21.  本席認為，由於根據涉案租約，申請人是沒有責任就答辯人的投訴而安排把她遷去32字樓單位，那安排是不必要的、是暫時性的許可 (licence)。根據法律典籍 Megarry and Wade, The Law of Real Property, 第10版第33-007段，這樣的許可是可被撤回的：

“At common law, a licence, unless coupled with an interest, was always revocable, for the licensee had no estate or interest in the land that would entitle him or her to remain there.”

22.  又在第33-008段：

“… If the contract makes no express provision of determination, the count will imply a term that is appropriate in the circumstances… If the licensor purports to terminate the licence without giving reasonable notice, that notice will be effective, but only after a reasonable time has lapsed. … On the termination of the licence, the licensee is permitted a reasonable time to vacate the premises.”

23.  觀乎申請人安排把答辯人遷去32字樓單位的背景，並一直不停要求她配合申請人委託的地產代理帶客進入該單位參觀，本席認為申請人有理由終止該許可的權利。

24.  至於答辯人聲稱她的私人物品因18字樓單位滴水而蒙受損失，高等法院上訴法庭法官胡國興在黃英對譚炳新(HCMP 2049/2000無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」

25.  土地審裁處法官高勁修(當時官階)在 Ngai Ngok Pang 及其他人對 Lee Syn Yuk, Michelle，LDPD 3030/2012（無彙報的案例，日期為2003年5月10日) 的判案書第15段亦指出：

"The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."[9]

26.  本席翻譯大意為：

「土地審裁處可以對任何收回管有或強制離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」

27.  經本席再三向答辯人闡釋上述各項法律原則的疑問後，本席遂作出以下頒令：

(1)  答辯人須把32字樓單位的空置管有權交還申請人；

(2)  除以下第(4)段所述外，答辯人須把18字樓單位的空置管有權交還申請人；

(3)  答辯人須支付申請人由2024年6月25日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月23,000元計算；

(4)  如果答辯人在2024年10月8日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第(3)段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)支付申請人，則答辯人可獲沒收18字樓單位租賃權的寛免，而涉案租約亦恢復有效；

(5)  不頒訟費命令。

答辯人的非正審申請

28.  答辯人於2024年10月2日提出是次上訴許可申請，可是根據她提交的誓章，她只是重複根據其委托的工程師檢測報告，18字樓單位是不適宜人居住的。

29.  答辯人更沒有出席是日 (2024年11月7日上午10時正) 上訴許可申請的聆訊。

上訴許可

30.  《土地審裁處條例》第11(2)條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

31.  又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的上訴理由，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

32.  基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可申請。

33.  此外，由於本席於2024年9月30日的頒令，漏卻要求答辯人支付申請人佔用32字樓單位的中間收益。本席特此頒令答辯人須支付申請人佔用32字樓單位的中間收益，由2024年8月29日起至交回32字樓單位的空置管有權為止，以每月45,000元計算。

訟費

34.  最後，雖然答辯人於是案敗訴，申請人不要求訟費，本席不頒訟費命令。