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LDPE 743/2022
[2022] HKLdT 53
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2022年第743宗
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徐愛娜 |
第一申請人 |
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張菲娜 |
第二申請人 |
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及 |
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覃芝 |
答辯人 |
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覆 核 判 決 書
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1. 答辯人在2022年9月28日根據《土地審裁處條例》第11A條要求審裁處覆核本席於2022年9月21日的判決 (下稱「該判決」)。
背景
2. 根據一份於2021年5月28日訂立的租約（下稱「涉案租約」），第一申請人及第二申請人（以下共同簡稱為「申請人」）把香港九龍彌敦道300號華豊大廈1樓之I座及H座（下稱「涉案處所」）租予答辯人作賓館用途，租期3年，由2021年6月8日至2024年6月7日止，每月租金為港幣24,000元。
3. 根據涉案租約第1條，「業主在租約期內負責下列費用: 管理費按金、水費按金、電費按金、賓館牌照費、“華豊賓館”商業登記費。」
4. 又根據涉案租約第2條，「租客在租約期內負責下列費用: 管理費、差餉、地租、水費、電費、及其他所有營運費用。」
5. 可是根據涉案租約第19條，「租約規定首十二(12)個月內業主及租客不得單方面退租，否則按照所餘之租期計算租金賠償給對方。於第十二(12)個月後任何一方可給予另一方不少於兩(2)個月的書面通知或兩(2)個月租金作代通知金提早解除此租約。」
6. 申請人根據此涉案租約, 於2022年8月30日, 向土地審裁處(下稱「審裁處」)提交申請通知書, 稱答辯人未有繳付由2022年4月8日起的租金，又已於2022年7月11日向答辯人發出「退租通知書」，要求於2022年9月12日終止涉案租約，所以要求申請收回涉案處所空置的管有及追收租金、大廈管理費、水電費等。
7. 答辯人於2022年9月2日遞交反對通知書，其附有的「答辯狀」內容主要如下:
「一、
1. ……
2. 租約中第九條規定該物業作賓館營業用途，這說明該條規定附於答辯人對賓館行使營業經營權，就此證明該租約的主旨是該賓館的經營權出租。 ……
3. 答辯人從來依法辦事， 從不欠租，每月都是8號準時交租和管理費，…… 一直到2022年7月14日接到終止合約為止。 為此答辯人于2022年8月3日發函通知原告人。 從8月份暫停交租，以便早日結算各自應負的款項。
二、 周圍衛生環境極差，對經營者造成不良的影響
1. ……
三、
1. 對原告人于2022年7月14日發出終止合約， 缺乏合理的依據嚴重違背合約第19條的規定， 給予駁回及堅決反對， 除非能按合約規定給予賠償，另作別論。
2. 原告人已接妥答辯人6月8日至7月7日及7月8日至8月7日兩個月租金， 由此可見， 原告已接受與默認續租。如今要終止合約，就必須按違約處理。……
四、
1. ……
2. ……
3. ……
4. ……」
8. 本案於2022年9月21日在本席席前聆訊。原來答辯人是因為申請人曾收到香港政府根據第六輪「防疫抗疫基金」下的「持牌賓館資助計劃」發放的8萬元資助，所以以此抵作租金。答辯人承認只在2022年7月8日繳付7,650元，連同申請人承諾可以扣減的冷氣檢測費用350元，即只支付了共8,000元。
9. 答辯人同意申請人是賓館的持牌人。
10. 就此本席向答辯人解釋，既然政府的「防疫抗疫基金」是發給申請人，在沒有得到申請人同意前，答辯人不可擅自扣減抵租。本席也不可越庖代俎，指示申請人收取的政府「防疫抗疫基金」8萬元資助實為可扣減租金款項。答辯人或可向民政事務總署轄下的牌照事務處進行查詢或交涉。
11. 至於申請人於2022年7月11日向答辯人發出的「退租通知書」，申請人同意是以郵遞方式寄出，因此答辯人才於2022年7月14日收到。
12. 本席同意申請人於2022年7月11日向答辯人發出的「退租通知書」是根據涉案租約第19條，在租期第十二(12)個月後發出，本身並不如答辯人所說的有任何違約或不妥，但申請人明顯沒有預留郵遞時間，因為中止租約通知書要求退租日為2022年9月12日，但答辯人收到中止租約通知書時已是2022年7月14日，與2022年9月12日相差少於兩(2)個月，實屬無效。
13. 根據實務指示19.2條第2段有如下的規定:
「2. 為免對送達日期混淆不清，根據高等法院、區域法院、土地審裁處或家事法庭關於訴訟程序的法院規則，經一般郵遞程序投寄的文件，除非另有相反證明，否則都必須當作該文件已獲送達：
(a) 以掛號郵遞方式投寄的文件，以投寄的日期後第4個工作日當作為該文件的送達日期；以及
(b) 以平郵郵遞方式投寄的文件，以投寄的日期後第2個工作日當作為該文件的送達日期。」
14. 以本案而言，即使本席接納中止租約通知於7月11日寄出，除非有相反證據，投寄的日期後第2個工作日被當作是送達日，即7月13日。根據《高等法院規則》第3號命令第2條規則:
(1) ……
(2) 凡規定有關作為須在某指明日期後的一段指明的期限內作出或由某指明日期起計的一段指明期限內作出，該段期限在緊接該日期後開始。
(3) 凡規定有關作為須在某指明日期前的一段指明期限內或之前作出，該段期限在緊接該日期前完結。
(4) 凡規定有關作為須在某指明日期之前或之後的指明數目的若干整天作出，則在有關作為作出的日期與該指明日期之間，必須最少相隔有該數目的日數。
(5) ……
15. 又根據Woodfall's Landlord and Tenant第22.057段對月份的計算有如下的說法:
“A s.25 notice must specify a date of termination, … In calculating the period of months, the corresponding date rule is applied. Under this rule, a period of one month beginning on a particular day ends on the day in the following month with the same number as the day on which the period begins, unless there is no such day, in which case the period ends on the last day of the month. Thus a period of one month beginning on December 29, would end on January 29, but a period of one month beginning on January 30 would end on the last day of February.”
16. 基於以上理由，本席認為即使本席接納申請人方確於7月11日寄出中止租約通知，根據實務指示19.2條第2段及《高等法院規則》第3號命令第2條規則，生效日應是7月13日，兩個月通知的到期日根據Woodfall建議的計算是9月13日。申請人要求答辯人於9月12日退租，這未達到不少於2個月通知的要求。
17. 綜合以上的分析，中止租約通知書提出的退租日期是未足夠2個月，因而無效。本席無須處理這方面的收樓爭議。本席遂頒下該判決如下:
(1) 除以下第(3)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;
(2A) 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:
(i) 由2022年4月8日至2022年5月7日的欠租餘額16,000元;
(ii) 由2022年5月8日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月24,000元計算;
(2B) 答辯人須支付申請人根據租賃到期應繳的以下款項:
(i) 由2022年3月1日至至交回處所的空置管有權為止的管理費，以每月1,056元計算;
(3) 如果答辯人在2022年10月6日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第2A段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處,則答辯人可獲沒收租賃權的寛免,而涉案處所的租約亦恢復有效;
(4) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人;
(5) 不頒訟費命令。
覆核申請
18. 根據答辯人於2022年9月28日存檔的誓章，答辯人申請覆核的理據主要如下;
(1) 在特殊環境下，政府發放抗疫補償金，其用意是補償賓館經營者，在疫情中，受到經濟影響。對於抗疫補償金如何使用，沒有明文規定。故此本席一口肯定說: 抗疫補償金不能用來支付租金，太過獨判，缺乏法律依據;
(2) 該判決中2A所述的內容違背事實，是錯誤的計算方法，申請人與答辯人，早已就租金有了協議。就此，答辯人提供了據稱是申請人與她於2022年3月的WhatsApp通訊截圖如下;
「@Kelly芯， 關于你提出減租事， 我們同意減兩千元
3月5日 18:29
尊敬兩位業主： 你們好！
終於撥開雲霧見太陽， 草木無情， 人有情， 檳榔一口是個意， 本人尊重你倆的決定， 多少不區， 只盼得你們之諒解， 在此致于萬分謝意！」
答辯人並附有她於2022年3月9日的銀行入數給申請人紀錄，銀碼為22,000元 （意謂24,000元減去2,000元）;
(3) 涉案租約第18條規定，於第十二(12)個月後。任何一方可給予另一方不少於壹(1)個月的書面通知調整租金，租金按市場情況雙方協商而定。因疫情嚴重影響，造成經營十分困難，於此雙方於2022年3 月5日進行協商，業主的答覆同意減兩千租金，即每月租金調整為22,000元;
(4) 涉案租約第19條規定，首十二(12)個月內業主及租客不得單方面退租，否則按照所餘之租期計算租金賠償給對方。於第十二(12)個月後任何一方可給予另一方不少於兩(2)個月的書面通知或兩(2)個月租金作代通知金提早解除此租約。答辯人以上文(3)為依據，指申請人連續收到3月8日至4月7日、4月8日至5月7日、5月8日至6月7日、6月8日至7月7日、7月8日至8月7日等5個月租金，（其中抗疫補償金8萬元已在3月份被業主先收了），因此答辯人從未拖欠任何租金，如今申請人提出收樓，實是違背合約的規定，理應給予答辯人合理賠償。
申請人的回應
19. 申請人於2022年10月3日作出回應，主要是針對答辯人提及減租一事，是因應2022年初疫情嚴峻當月的臨時協商，並不代表對涉案租約作出任何更改。
抗疫補償金
20. 有關抗疫補償金的爭議，本席已於2022年9月21日之聆訊中向答辯人解釋，內容大致與上文第10段所述，不贅。答辯人聲稱她有權使用政府發給申請人的80,000元抗疫補償金，是沒有合約依據。
21. 也許答辯人是以政府發放抗疫補償金給賓館經營者的意向作為假設，但她同意申請人是賓館的持牌人，政府也向申請人發放抗疫補償金，如政府的行政有誤，答辯人或可向民政事務總署轄下的牌照事務處進行查詢或交涉。根據香港終審法院於Kensland Realty Ltd v Whale View Investment Ltd (2001) 4 HKCFAR 381一案的判決，如果合約沒有提及有關抗疫補償金或類似的安排，生意效能(business efficacy)是唯一可要求有隱含條款，但觀乎涉案租約，缺少了有關抗疫補償金或類似的安排，並不會影響涉案租約的執行。[1]
22. 此外，在較近期的英國最高法院判決[2]，法院重申， 不能單以是否合理的原則去決定應否有隱含條款。[3]
減租協議
23. 答辯人聲稱她與申請人於2022年3月5日有減租協議，並於3月9日存入已減租後的租金予申請人，但2022年3月並不是答辯人所說的涉案租約第十二(12)個月後，而是在首第十二(12)個月內，即當時的每月租金應為24,000元。
24. 根據涉案租約，答辯人須在租約期間支付每月租金為24,000元，如果租約有任何更改，答辯人負有舉證的責任，及必須付出代價(consideration)，才可被法律認可。此外，在英國Central London Property Trust Limited v High Trees House Limited [1947] KB 130一案，有業主與租客訂立了一份長時間的租約，但第二次世界大戰爆發，該業主開始減少該租客該繳交的租金。但在戰爭終結後，該業主要求該租客繳交戰爭期間的租金餘額及從戰爭結束開紿繳交原有租金。在這案中，Denning法官列出不容反悔原則的以下適用條件;
(1) 一方作出接受另一方繳交較合約規定為小的款額之承諾或陳述，且視該承諾或陳述有法律效力;
(2) 繳交較合約規定為小款額的一方對該承諾或陳述作出回應;
(3) 雙方均明白該承諾或陳述可只在某些情況下有效;及
(4) 作出該承諾或陳述的一方可向繳交較合約規定為小款額的一方發出通知終止該承諾或陳述。
25. 可是在本案，答辯人早於2022年3月申請人收取政府的抗疫補償金後，已拒絕繳付任何租金，並堅持以該抗疫補償金抵扣租金，間接向申請人通知終止該減租協議（如有的話）。申請人有權在此後要求答辯人繳付根據涉案租約所釐定的租金，即每月24,000元。當然，根據答辯人提交的WhatsApp通訊紀錄，申請人與她沒有訂出減租的有效時限，申請人有權在2022年3月後改變主意，有如上文Central London Property Trust的業主一樣。
結論
26. 本席在審閱答辯人申請覆核的誓章後, 認為本席於2022年9月21日的判决沒有任何不妥, 答辯人所要求覆核本席判决的理據, 本席亦已在上文詳細分析, 所以本席決定不接受答辯人的覆核申請。
27. 本席現判決撤銷答辯人在2022年9月28日的覆核申請。
28. 覆核申請是憑審閱文件來作決定的（參看土地審裁處庭長指示LTPD: Review No 1/2009）。本席認為合理的訟費，乃是不頒訟費命令。
[1] For a term to be implied into a contract It must be necessary to give business efficacy to the contract, so that no term will be implied if the contract is effective without it。
[2] Marks and Spencer plc v BNP Paribas Securities Services Trust Co (Jersey) Ltd [2016] AC 742。
[3] Firstly, a term should not be implied into a detailed commercial contract merely because it appears fair or merely because one considers that the parties would have agreed if it had been suggested to them. Secondly, although the test is not one of "absolute necessity", a term can only be implied if, without the term, the contract would lack commercial or practical coherence.
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