潘麗英 對 袁偉傑

LDPE 512/2018

[2018] HKLdT 62

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2018年第512宗

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判 案 書

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背景

1.  根據一份日期為2018年3月14日的租約(下稱「涉案租約」)， 申請人把屯門建泰街6號恆威工業中心1樓140室(下稱「涉案處所」)租予答辯人， 租期兩年， 由2018年3月22日起至2020年3月21日止， 每月租金為3,200元（包括管理費、差餉及地租）。租期首年為梗約， 次年為生約， 根據涉案租約附表二的退租權及其他條款，如業主或租客於生約期間要求終止租約， 必須於終止日期前壹個月以書面通知對方。

2.  此外， 根據涉案租約附表二的備註第1項， 業主同意借用單位內壹部窗口式冷氣機給予租客使用， 維修保養由租客負責。

3.  其備註第4項則是： 「電錶度數02029度 （抄錶日期14-3-2018）。」

4.  申請人於2018年6月13日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收樓及追租申請， 理由是答辯人未有繳付由2018年5月22日起的租金。

5.  答辯人於2018年6月20日向審裁處提交反對通知書（表格7）， 指業主未能於租約期內把整個140室單位交給租客使用， 並附有同日於政府屋宇署取得的平面圖， 圖中顯示了140室的位置、佈局及大小。

2018年7月9日的聆訊

6.  本案於2018年7月9日在本席席前初次聆訊，申請人表示她把原140室單位一分為二， 分別為140室單位（以下簡稱「140室」）， 即涉案處所， 及140A室單位（以下簡稱「140A室」）。  申請人稱她只是把新間成的140室租予答辯人， 即涉案處所並不包括140A室， 因為140A室實在已於2018年3月1日（即簽訂涉案租前約兩星期）租予第三者， 租期兩年， 由2018年3月8日起至2020年3月7日止，每月租金為3,300元（包括管理費、差餉及地租）， 惟租期12個月後，業主或租客任何一方可給予對方不少於壹個月的書面通知提早解除租約。

7.  答辯人則堅持， 根據屋宇署取得的圖則， 涉案處所應包括140A室單位。

8.  由於申請人與答辯人就涉案處所的涉及範圍存在爭議， 本席遂安排本案於2018年8月7日進行審理， 並指示雙方須於2018年7月30日或之前遞交證人陳述書及相關文件。

申請人的陳述書

9.  申請人於2018年7月30日提交了陳述書， 內容如下：

「……

3． 我在2012年9月17日買入原140室， 建築面積約415尺。 但原140室太大難以出租。 是以， 我在2015年1月於原140室中央興建了一幅牆， 將原140室分為兩個獨立單位。 根據完工紙的說法， 該兩個獨立單位分別定為140室和140A室。 該兩個單位有各自入口， 電錶及冷氣。 現向本人出示及展示標記為 “PLY-1” 由名雅裝修工程公司在2015年1月6日發出的完工紙； 及標記為“PLY-2”完工後的現場照片。

4． 在2018年3月14日，我經百匯地產[1]將140室租給答辯人。……

5． 在2018年3月和4月， 答辯人皆有如期繳交租金。 但自5月22起， 答辯人拒絕交租及遷出。 本人迫於無耐發出此訴訟去收回140室。

6． 我得知答辯人現在的說法是我未有將原140室給他使用。 這根本是無理取鬧。 我在2015年已將原140室分成140室和140A室。 我和答辯人的租約中指的一直是140室。 在雙方立下租約時， 140A室亦已於2018年3月1日租與一位林柏嘉先生。 答辯人由「睇樓」及簽署租約時皆清楚知道他承租的是140室， 而非原140室。 他現在的說法不過是他的砌詞狡辯。 現向本人出示及展示標記為“PLY-4”日期為2018年3月1日與林柏嘉先生簽定的租約。

7． 自2018年3月14日起， 答辯人皆有如期繳交租金。一直沒有提出我未有將原140室給他使用的說法。 縱然答辯人在5月時拒絕交租， 他也並未提出該說法。 一直到答辯人在2018年6月20日存檔他的表格7時，他才首次提出這說辭。 是以，這根本不過是答辯人拙劣的狡辯。

8． 再者， 按當時的租價， 一個和原140室大小的單位根本不可能以$3,200 租出。 當時的尺價約為$17， 一個和原140室大小的單位租值至少為415 x $17 = $7,055。 現向本人出示及展示標記為“PLY-5”一份自美聯工商鋪網頁節錄的恆威工業中心的歷史成交資料。

9． ……」

答辯人的陳述書

10.  答辯人於2018年7月27日提交了陳述書， 內容如下：

「本人袁偉傑， ……， 於2018年3月14日經百匯工商鋪代理行[2]租用屯門建泰街6號恆威工業中心1樓140室。

本人從事嬰兒尿片批發， 需每天把尿片送到客人府中， 由於每位客人訂單之尿片尺碼不同， 所以需找尋一個地方安排儲存及分貨給各送貨同事安排送貨。

本人於2018年3月14日路經百匯工商鋪代理行， 入內告知本人有以上需要， 查詢有否一些單位合適本人使用， 經他介紹下便前往屯門建泰街6號恆威工業中心1樓140室參看。 當時本人已知此單位分為兩邊， 一邊為玻璃門， 一邊為拉閘， 此設計真正適合本人使用， 因一邊可以做貨倉， 另一邊可以用作分貨及重新包裝之用， 亦於當時詢問140室是否指兩邊？而回覆指「是」， 還請本人放心， 租約上會註明140室， 而且會有「印花證明書」。 與此同時， 亦有提供140室的平面圖給本人查閱。

當日回到百匯工商鋪代理行後， 本人以現金支付所有按金及一個月租金給代理， 而同時有位「波叔」的男子自稱是業主， 本人再次詢問一次140室是否指兩邊？ 答案也一樣「是」，及告知本人租約上已寫清楚。

本人於3月， 4月， 5月期間已詢問多次何時可交還整個140單位予本人使用， 但得到的回覆是「盡快」及要求先交租金。

所以， 本人於5月份停止交租金， 原因是業主沒有履行租約。」

2018年8月7日的聆訊

11.  本席於2018年7月9日初次聆訊時，曾向雙方指出， 促成涉案租約的地產代理人可能是本案的重要證人, 可惜雙方也沒有傳召此地產代理人 (即根據雙方的陳述書所指的，百滙工商鋪的當事人)， 提供證人陳述書或出庭作供。 代表申請人的盧俊宇大律師 （「盧大律師」）解釋， 該地產代理人已不復在百滙工商鋪工作。雖然如此， 本席未有因此對任何一方作出不利推論。在Pacific Electric Wire & Cable Co Ltd v Texan Management Ltd, CACV 90, 91, 93, 94, 95 及 96/2012 (無彙報的案例，日期為2013年9月17日)一案中， 上訴法庭在判案書第111段說， 不利推論必須要有證據上或固有可能性的合理假設支持[3]， 但於本案，本席認為未有此證據或固有可能性。

12.  但為了解現場實況， 本席聯同雙方進行了實地視察， 先由百滙工商鋪開始， 由答辯人帶領抵達140室及140A室。

13.  在當天下午開始進行審訊時， 雙方沒有爭議由王浩波先生（「王先生」）， 即申請人的丈夫， 也就是答辯人陳述書中所指的「波叔」， 在採納了申請人的陳述書後進行作供及接受答辯人盤問。

14.  答辯人的陳詞大致上重複他在陳述書的證供， 在接受盧大律師盤問時也沒有任何退縮。詳情可見下述第22段。

15.  惟王先生與答辯人在證供上的主要不同之處是， 王先生否認在簽署涉案租約時或之前見過答辯人； 根據王先生的證供， 他是在答辯人已簽署涉案租約並已離開百滙工商鋪後， 他才陪同申請人到百滙工商鋪簽約。答辯人則稱，當日是王先生堅持要看過他的身份證及核實身份後才願意簽約， 王先生並親自到百滙工商鋪交鎖匙。

涉案處所是否只包括140室？

16.  由於關鍵證人， 即百滙工商鋪的當事人沒有出庭作供， 本席只能聆聽王先生及答辯人的證供作出判決。在評定證供可信性及可依賴性的客觀準則時，本席考慮了一系列之因素，其中包括：

（1） 有沒有同時存在的文件證明他們的說法;

（2） 他們的說法有沒有固有的可能性或合符明顯的邏輯[4];

（3） 各證人之口供是否前後一致及與沒有爭議或不能爭議的證據相符；或某一證人之證據是否內部相符及前後一致；

（4） 一個證人之證供是否屬實不能單以證人之外表或評估證人之性格而能夠決定[5]；及

（5） 關於客觀證據與事實及證人動機與整體之可能性都是在考慮之範圍內[6]。

17.  又即使證人的證供是真確的，這亦不一定表示其證供是可依賴的 (reliable)。一位據實作供的證人，亦可因其證供是源於該證人的觀察或判斷，或者記憶及／或描述上的錯誤，而令致其證供不可信賴。

18.  經本席考慮後， 本席同意涉案處所只包括140室，而並不包括140A室， 原因為：

（1）就現場所見，140室及140A室是兩個獨立單位， 各有自己的獨立門鎖出入口、信箱及電錶；

（2）答辯人同意當時140A室存放有鼓、琴等樂器雜物， 但涉案租約沒有提及140A室何時交吉，答辯人只於簽署涉案租約取得140室的出入口門鎖鎖匙及140室的信箱鎖匙， 卻沒有140A室的出入口門鎖鎖匙；

（3）答辯人同意他從來沒有和140A室的佔用人交談或了解何時可交還單位[7]；

（4）涉案租約的備註第1項只提及1部窗口式冷氣機給予答辯人使用，但如140A室也包括在內， 由於單位是密封式， 合理預期它必須有另一部冷氣， 但答辯人承認沒有注意；

（5）答辯人承認涉案租約備註第4項的電錶度數只得1個， 可能只是140室的， 並不包括140A室的；

（6）「在2018年3月和4月， 答辯人皆有如期繳交租金」， 沒有任何證據（答辯人的口頭證供除外）顯示答辯人有提出異議。

（7）答辯人同意140室及140A室各約200平方呎，本席同意申請人或盧大律師所指， 以每月租金3,200元來說， 若要包括140A室， 即共約400平方呎[8]，每平方呎租金只約8元， 明顯偏低[9]。

19.  答辯人解釋， 於他視察涉案處所時， 百滙工商鋪的當事人曾展示屋宇署的平面圖則， 謂涉案處所實為140室及140A室， 業主不能隨意改動， 一切以政府註冊為準， 但本席認為， 任何一個正常租客， 在上述現場情況下， 如他認為涉案處所必須包括140A室， 他必定會要求把140A室列明在租約內。此外，此平面圖則亦沒有加在涉案租約內，答辯人只是於提交表格7當日 （即2018年6月20日）， 才到屋宇署索取。

20.  本席又問答辯人對這屋宇署的平面圖則可有認識， 他答：「略懂」[10]。 可是， 他在審訊開始時接受本席詢問期間表示， 對於單位的分割處理沒有認識， 他一方面同意恆威工業中心1樓許多單位也一分為二， 另一方面他又說相信申請人不可能恣意分間單位[11]， 甚至更改電力系統， 所以涉案處所實應包括原140單位， 即140室和140A室[12]， 本席認為答辯人自相矛盾。

王先生曾否在簽署涉案租約時或之前與答辯人會面？

21.  根據上述分析，涉案處所只包括140室， 並不包括140A室，但本席仍進一步就王先生及答辯人的證供矛盾之處作出分析。

22.  答辯人言之鑿鑿， 謂在視察涉案處所後， 百滙工商鋪的當事人說王先生要與他見面核對身份証， 同時百滙工商鋪的當事人就每月租金與王先生商討， 結果成功由3,500元減至3,200元， 他隨即把現金交予百滙工商鋪， 而由於王先生不是註冊業主， 需待申請人前來簽署租約， 答辯人在交下現金後先行離去， 稍後再回來取回已簽妥的租約， 及取得涉案處所鎖匙[13]。答辯人補充說， 他於2018年3月15日已把貨物搬進140室， 「與此同時」[14]，他詢問王先生涉案處所是否包括「整個140室」， 王先生說「是」。但當答辯人盤問王先生時， 他說當他到百滙工商鋪收取鎖匙時， 是百滙工商鋪致電王先生前往交鎖匙。 王先生回答則稱， 他是與申請人同往百滙工商鋪簽約並留下鎖匙， 當時答辯人早已在租約上簽署， 當天他根本沒有與答辯人見面。

23.  本席在衡量相對可能性後， 認為王先生的說法較為可信， 他的說法符合一般的租賃程序。 相反，答辯人一時稱王先生要當面核實他的身份才願意簽約， 即簽約前已與王先生會面， 但另一方面，答辯人稱他是收取鎖匙時才見到王先生， 證供相互矛盾。當然， 本席看不出甚麼理由王先生要在簽租約前要當面核實租客身份， 因為這步驟理應由持牌的地產代理處理便成， 王先生何必多此一舉， 畢竟涉案處所只是一個細小的工業單位。本席不相信王先生曾向答辯人稱涉案處所是包括「整個140室」。

共同錯誤

24.  又即使如答辯人所稱， 王先生與他在簽訂涉案租約前已會面及商談， 本席不相信王先生會欺騙答辯人稱涉案處所是包括「整個140室」，即包括140室及140A室，因為後者已於十數天前（即2018年3月1日）成功租出， 而根據PLY-5所示的恆威工業中心歷史成交資料， 即使每月租金3,500元的叫租也不是很貴， 而需要合共以140室及140A室兩個單位來增加吸引力欺騙答辯人。

25.  萬一申請人與答辯人就著涉案租約的範圍都基於一個事實上的錯誤而達成了租約協議（common mistake）， 本案並不符合英國上訴法庭於Great Peace Shipping Ltd v Tsavliris Salvage (International) Ltd (The Great Peace) [2003] QB 679 判案書第76段所列出可取消租約的錯誤原素：

“76. …. the following elements must be present if common mistake is to avoid a contract. (i) there must be a common assumption as to the existence of a state of affairs; (ii) there must be no warranty by either party that that state of affairs exists; (iii) the non-existence of the state of affairs must not be attributable to the fault of either party; (iv) the non-existence of the state of affairs must render performance of the contract impossible; (v) the state of affairs may be the existence, or a vital attribute, of the consideration to be provided or circumstances which must subsist if performance of the contractual adventure is to be possible.”

26.  第(i) 點根本不適用於本案，因為申請人(或王先生)只是出租140室，但答辯人卻認為是「整個140室」，雙方沒有共同假設(common assumption)[15]。由於申請人與答辯人就涉案租約的範圍的爭議並非令租約無法完全執行， 答辯人一直佔用140室， 第(iv) 點亦不適用於本案。涉案租約既然有效， 先例清楚顯示，租客付租金的承諾， 獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則[16]。

27.  盧大律師說，答辯人一直佔用140室， 但自2018年5月22日起未有繳付應繳的租金， 申請人希望收回涉案處所的管有。可是根據《高等法院條例》第21F條， 如出租人就任何處所物業在原訟法庭（包括審裁處）藉訴訟着手針對承租人欠交租金而強制執行重收權或沒收租賃權， 而在法院規則所訂明的有展開訴訟的令狀送達認收時限內，承租人向法院繳付所有欠租及訴訟的訟費，則訴訟須予終止，承租人並即無須訂立任何新租契而按照有關租契持有土地。即使如 ——

(a) 訴訟並無根據上述條文終止；及

(b) 法庭在審訊時，信納出租人有權強制執行重收權或沒收租賃權，

法庭（包括審裁處）須命令將處所物業的管有在法庭認為適合的期限(由命令的日期起計不得少於7天)屆滿時交給出租人，除非在該段期限內，承租人將所有欠租及法庭就有關訴訟的訟費所指示的款項繳存法院。

裁決和命令

28.  本席裁定涉案處所只包括140室， 而不包括140A室。本席並作出以下頒令:

（1） 除以下第(4)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

（2） 答辯人須支付申請人由2018年5月22日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月3,200元計算；

（3） 答辯人須支付申請人下述第29段的訟費；

（4） 如果答辯人在2018年8月24日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)及下述第29段的訟費繳存審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

（5） 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及審裁處會將收到的款項發放給申請人。

訟費

29.  由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。本席在參閱盧大律師呈交的訟費計算後， 決定以簡易程序判決答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，連大律師證書， 即時評定為40,000元。