HIMALAYA (POWER) ELECTRONICS CO LTD 對 ELIZA INTERNATIONAL CO LTD

LDPE 1216/2017

[2018] HKLdT 15

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2017年第1216宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人於2017年12月8日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書（表格22）,申請收回香港柴灣新業街6號安力工業中心11樓14A室「1114A」，理由是答辯人未有繳付由2017年11月1日起的租金，每月HK$25,000。

2.  申請人並向答辯人追討免租期（2017年9月18日至2017年9月30日）內之管理費及差餉HK$1,448.20，由2017年9月18日至2017年10月3日期間之電費HK$425.20及1114室室內清拆裝修工程費用HK$37,500.00。

3.  根據一份日期為2017年9月12日的「標準租約」[1] (下稱「涉案租約」)，申請人把1114A租予答辯人，租期兩年，由2017年10月1日起至2019年9月30日止，每月租金為港幣HK$25,000（包括政府差餉、地租及管理費）。租約規定答辯人在租用期內不得退租。「 除所租用之樓宇外其他地方不得佔用」[2]。

4.  但涉案租約第十三條訂明：

「本單位（1114A室）為1114室之分間單位，請參考附頁之平面圖[3]。 平面圖只供參考。分間部份建築面積約1816呎（實用約為1361呎），此呎數僅作為計算租金之用。」

5.  根據涉案租約第十六條，答辯人可享有免租期由2017年9月18日至2017年9月30日：

「如果裝修工程進度良好，（申請人）同意在裝修工程完畢後可以提早交樓予（答辯人）。（答辯人）同意如果裝修工程未能在交樓日（9月18日）或之前完成，裝修工程可以繼續進行至9月20日前（但不包括後加摺門工程）；免租期由交樓日開始計。免租期內(由交樓當日起計)之管理費，差餉等費由（答辯人）支付。免租期內之管理費及差餉費為HK$111.4/日。」

答辯人的反對理由

6.  答辯人於2017年12月15日向審裁處提交反對通知書。

7.  首先，答辯人稱同意承擔免租期（即2017年9月18日至2017年9月30日）內之管理費及差餉共HK$1,448.20，及2017年9月18日至2017年10月3日期間之電費HK$425.20，並要求申請人在已支付的租金上期（HK$25,000）及按金（HK$50,000）中扣除。

8.  但答辯人又說申請人及負責1114A租賃的地產代理東達行就1114A面積有失實陳述及誤導，要求申請人退回她們已繳付的租金上期及按金共HK$75,000，並指她們在遷入及遷出1114A的過程中，蒙受了HK$53,480的搬運費損失。

9.  答辯人稱，她們最初聯絡東達行時已清楚表明她們現時租用之倉庫單位為建築面積1,638平方呎，希望租用一個較大的單位作倉庫之用。於2017年8 月，她們經東達行介紹1114室，該單位的建築面積為2,769平方呎，但可分隔1114A建築面積約1,900平方呎。在租約商談期間，她們亦多番強調單位面積對她們的重要性。最後經她們及申請人同意下，在租約上列明1114A的建築面積為1,816平方呎，實用面積為1,361平方呎，亦以此呎數作為計算租金之用。

10.  可是，當她們於2017年9月18日遷入1114A時，發覺實際面積呎數不對，已即日通知申請人及東達行。她們亦重新自行量度，並委託一間第三方獨立的專業設計工程公司於2017年9月21日實地量度，發現1114A的實用面積只有109.2 平方米（約1,175.4平方呎），與所訂明的實用面積1,361平方呎相差186平方呎，少了13.67%。

11.  由於貨不對辦，答辯人於2017年9月22日正式提出取消租約，並於2017年9月29日遷離1114A，同日亦退回鑰匙予東達行轉交申請人。申請人可嘗試把1114A另行出租，而不是要求答辯人繼續繳付租金。

12.  至於1114室室內的清拆裝修工程費用，答辯人稱在租約商談期間，申請人說明「會清拆部份出租單位的間隔，這項工程費用由業主（申請人）自行承擔。」

13.  該反對通知書附有一幅沒有標示量度呎吋的平面圖，上面只寫上「灰色面積：109.2m²」。見附圖2。

申請人的陳述

14.  趙香笙女士（下稱「汪太」）代表申請人於2018年1月30日提交了證人陳述書，內容如下：

「（一） …… 安力工業中心十一樓1114室根據新鴻基地產代理資料列明建築面積2769呎，實用面積2089呎，我司購入後將物業內部分間為A、B兩部份：A為寫字樓間隔，佔該處所的較大部份，B為較小部份，作貨倉之用。該處所在放租給（答辯人）之前，A為本公司自用，B已出租，租期2017年9月7日屆滿。鑒於本公司原有業務較前已大為收縮，不再需要A如此大面積的處所作為寫字樓之用，故準備出租予合用之租客。

（二） 2017年8月中東達行物業代理公司王小姐（Ms Angela Wong）來電得知（答辯人）原租用建築面積約1700餘尺的地方，現想找面積大一點的地方作為貨倉之用。第一次見面時，王小姐帶同（答辯人）兩位女士和我見面，當時我清楚介紹了物業環境的狀況，表達了以實際面積計租而不是以準確呎數計租的立場，因為一般人很難準確報出單位實用面積的呎數，為免可能發生爭拗，我請租客自行決定該處所是否合用、夠用。當時租客和地產代理都表示明白，沒有表示反對，不過租客提出兩點要求：

a) 必須拆除原有寫字樓分房的間隔，假天花、牆紙則可拆可不拆，一切要求從簡（雖然後來應租客的要求假天花及牆紙均已拆除），但費用要由業主承擔。……

b) 最遲必須在9月18日交吉……

（三）關於單位呎數問題事情的始末是這樣的：

第一次，在睇樓翌日，東達行王小姐向我提出租客雖然知道物業是以實際面積出租，但仍要求度呎，希望有個呎數數字以便參考及計算租金之用，當時我考慮到租客想了解多一些對於是否決定簽約是好的，但對於我方來說呎數的準確數字既不容易搞清楚也不是最重要的，所以在租客李小姐及其老板娘度呎及計算全過程中我並沒有參與，當租客提出租約要寫明呎數時我開始是不同意的，經過由王小姐與租客和業主多次溝通，最後我從互信互諒的態度出發並基於在寫上呎數前均用了“參考”，“約”這些沒有約束力的字眼，在臨時租約及標準租約上第17和第13條寫了呎數的數字，但請問在呎數問題上誰是始作蛹者？是誰作了“失實錯誤陳述”呢？ …… 另外，在臨時租約第3頁及標準租約第4頁也清楚寫明“非按比例”的字眼 …… 這與“參考”及“約”的沒有約束力是完全一致的。……

第二次，2017年9月18日租客李小姐突然自行再次度尺，…… 後來非正式地表示呎數少了，但沒有採取什麼行動，繼續搬貨遷入1114A室。…… 2017年9月19日下午，租客李小姐致電給我表示：對不起，貨物超出指定範圍，我表示容忍，並反問她如何解決，但她沒有回答，其後也沒有和我或通過東達行王小姐再和我談及此問題。…… 前後兩次度呎及計算都是她們一手搞出來的 ……

第三次，據稱2017年9月21日，租客自行委託一間所謂“第三方獨立的專業設計及工程公司作實地量度後，…… 跟合約所訂明的1361呎相差186呎（少了13.67%）…… 隨即提出解約條款，即業主要退回二個月按金及一個月上期租金 …… 另外在(2017年9月22日提出解約的)電郵裡完全沒有提到租客所採用的專業人士及其公司的任何資料，連僅有的一份所謂專業圖也是後來補上的，起碼我在此案入禀土地裁判處前從未見過，……

（四）關於表格22提出的申索項目，…… 但春節前後應該租不出去， 特別是工業樓宇）。

其他：

a) 厘印費HKD1,500.00（已付厘印費全部由業主先付）

b) 業主須向東達行物業代理公司支付之傭金HKD12,500.00 ……

c) 由2017年9月18日至2017年9月30日“免租期”13天，扣除已追討4個月及10月已付上期租金應享有的2.7天，剩餘10.3天應收租金HKD8,583.30

d) 雖然業主希望在雙方正式取消租約後能儘快放租以減少損失，但經了解很難在短期內以原價月租HKD25,000.00租出，估計市價月租HKD20,000.00 - HKD22,000.00[4]，即使採用高端HKD22,000.00也有差價HKD3,000.00，兩年租約剩餘的19個月追討共HKD57,000.00 ……

e) 因案件付出的服務及其他雜費 ……

（五）關於對租客的幾點質疑：

a) 租客自行度呎並報出實用面積約1361呎，從沒有再核對→堅持在臨時租約寫上1361呎，但保留“面積及平面圖只供參考用，以現場實際分間為準”的字句→在標準租約上增加“建築面積約1,816平方呎”的字句，取消以“現場實際分間為準”但增加了“此呎數僅作為計算租金之用”的字句→第二次自行度呎，租客聲稱實用面積少了，但沒有求證為什麼有此差異，就把自己的錯誤推給業主和地產代理→第3次自行度呎但黑箱作業全無披露具體資料 …… 在拒絕接觸避免商量及明知業主反對解約的情況下強行交還鎖匙，又不願業主明確拒絕的情況下堅稱已經解約 ……

b) 簽臨時租約及標準租約過程都是經過業主、租客、地產代理三方反覆商討，……

c) 我質疑所謂專業人士的資格及所出示圖表的專業性…… 在一張沒有表明任何一邊的呎吋，只要在中間寫出面積109.2m²就可以……

……

…… 事實上，即使租客遷入時覺得地方略為狹窄一點（應該指出這是租客自己的錯）也不是沒有解決方法的，因為從一開始業主、租客、地產代理三方均知道在大門後面是比較大的共用空間，而原訂計劃要最後安裝風琴摺門也還未做，如果略為改一下風琴摺門的位置讓租客的空間大一些，是完全有商量餘地的，但是當時租客什麼也沒有提出 …… 並用急不及待、自己說了算的態度通知業主租約已經解除……」

15.  東達行物業代理公司王安琪小姐（下稱「王小姐」）亦於2018年1月30日提交了證人陳述書，內容如下：

「1） 2017年8月8日（答辯人）之 Ms Gloria Lee[5]來電到我公司，說想找安力工業大廈之租盤，表示想找建築面積2000呎之租盤單位作倉庫。傳真給對方有關資料後，最後決定選擇到安力1114室（申請人）單位作實地視察。當時提供資料時所列該單位建議面積約2000平方呎屬於分間租盤（原整1114室單位建築面積為2769平方呎），租金叫價@14.50/呎全包。在電話聯絡時我方已說明此盤屬分間單位，業主提供之2000平方呎數只是大約數字，如果客人想清楚有關呎數，可以到現場實際量度。

2）2017年8月10日下午，我帶同（答辯人）之 Gloria Lee 及老板TAMURA女士…… 進行現場視察。當時單位是全寫字樓裝修，有幾個房間隔假天花及分體冷氣。業主並表示單位有一個已分間的房間1114B室（業主報稱該部份約實用500多平方呎）已租予他人作倉庫，並將會於2017年9月7收回該分間房作自用。

睇樓當天（2017年8月10日）業主汪太太也當面向（答辯人）的兩位代表說明，出租的地方因為是分間部份；她會以指定範圍的地方而釐定租金，並即場劃出的將會出租範圍，……

- ……而在量度呎數時，大部份量度工作是由（答辯人）的兩位負責， 依據業主指出的範圍去量度 …… 而我只參與了部份協助拉呎的工作。所有量度的數字均由租方代表Ms Gloria Lee 一人負責紀錄及計算。因為業主已當面向客人再三表明是以單位範圍去出租並非以呎數計算，所以量度呎數目的是方便租方去決定單位是否足夠空間給他們使用。在量度過程中業主汪太太一直留在自己的辦公桌上，全程均沒有參與有關量度及紀錄的工作。

- 在量度單位後（答辯人）公司代表亦與業主就清拆出租部份之裝修作當面討論。雙方亦同意單位內（於大門後及分明日部份範圍前）的共用空間位置及此共用空間位置是雙方都可以使用……

3）在睇樓翌日，…… Ms Gloria Lee將分間單位的呎數圖以她的手提電話號碼 ……傳給我，在簡單的手繪的分間圖上有列出數字及計算好的呎數，在圖上寫上實用面積1361平方呎，而有關建築面積1815平方呎的說法是業主和租客均說安力工業中心之實用率為75%來推算出來的[6]。……

4）（答辯人）表示想以這呎數作租金計算基礎，我把手繪圖傳真給業主汪太太並徵詢她對呎數計算的意見？業主說她也當面向對方說了是以現場實際範圍出租， 所以面積數字只是作計算租金參考之用，只要計算出來的租金相距不大就可以，所以她對這個由（答辯人）自行量度出來的呎數字，一直都並無特別考究或異議。（答辯人）說可以考慮租入這單位並主動提出以全包租金HK$25,000.00 （租金包括差餉及管理費）…… 在議價過程中雙方均同意以實用面積1361平方呎去計算。

5） …… 三方在商議條件和合約一直都是沿用租客首次睇樓後量度出來的數字。……所以臨時租約及正式租約均清楚寫明有關之呎數只供參考，以現場實際分間位置為準[7]。租約上有關之呎數僅作為計算租金之用。

……

7） 在臨時租約上列明，雙方需要在2017年9月12日或之前簽署正式租約，而租方在2017年9月12日仍然未就正式租約內容向東達行回覆，我提醒租方，如限期過後沒有簽署正式租約，業主有權沒收已付之HK$25,000.00 訂金並取消臨時租約上之協議。後來在多番催促下，租方才回覆需要修改租約之內容 ……。在簽署正式租約前，租方曾要求我帶同他們的同事到單位檢查冷氣是否正常操作，當時單位有關出租部份的清拆裝修間隔工程已經完成，租客代表已經到達單位現場時，也沒有再要求量度呎數。而租客及業主雙均一直都未有對租約上之面積數字提出過需要核實或作出任何修改，並順利在正式租約上簽署作實。

8） …… 租方在收樓當天卻說呎數與事實不符？我和業主當時均感到很錯愕及疑惑！租方收樓當天有提問過，業主有沒有在拆裝修時改動過間隔而令出租部份變小？業主當時表示清拆裝修只是將本來相通的地方， 以木板分隔開，工程並沒有令出租部份空間減少，租方聽到業主回覆後沒有特別反應。並繼續進行搬遷所屬物件到單位，租客把全部物品都搬進單位，﹝租客把全部物品都搬到單位內，有部份物品擺放在共用空間位置﹞後租客才簽署交收文件。

……

……」

答辯人的陳述

16.  答辯人的董事田村智理女士（「田村女士」）亦於2018年1月31日提交了證人陳述書，內容如下：

「2． 答辯人經營餐廳業務多年，除了餐廳外，答辯人亦租用工業大廈單位作存放物品之用，2017年6月份時，答辯人當時租用柴灣安力工業中心7樓的一個單位為貨倉之用（“舊單位”），舊單位之建築面積約為1683平方呎。

3． 由於業務需要，約2017年6月份起，我開始為答辯人尋找一個面積更大的單位 ……，並因此聯絡了東達行物業代理公司（“東達行”）。 條件是一定要大過當時租用的舊單位，即大於1683平方呎。

……

5． 王小姐後來聯絡我們，解釋安力工業中心（“安力”）所有獨立單位的面積不是比舊單位小，就是比舊單位大很多，因此她向我們介紹安力內已被業主分割出的單位。

……

7． 根據王小姐給予我們的資料，1114室已 被分間成A室及B室，A室（“1114A”）的面積比B室（“1114B”）較大。當時業主汪太太與王小姐向我們聲稱1114A的建築面積有1900平方呎。2017年8月時，1114A屬業主自用的，而1114B則被租出。不過王小姐告知我們業主汪太太有意從9 月起將1114B收回自用而改將1114A租出。另外，由於單位洗手間的分佈問題，業主汪太太希望出肩頭前將單位的間隔作一些改動，但相信改動後的1114A面積仍比我們原來所使用的舊單位為大，並且可以先安排我們到單位視察再作決定。

……

9． 到達1114室，我本人發現1114A當時明顯比我們所用的舊單位所大，但由於不確定實際呎數，……

10． …… 於是汪太太向我們指出她祇是將有關1114B的原有墻身伸延到窗戶，與並於地上清楚指出擬定改動後墻身的位置 ……

[8]，列出我們量度出來的尺寸。根據計算，擬定改動後的1114A的可用面積為1361平方呎。……

12． 我們亦將這平面圖交給代理商王小姐確認與我亦再三向汪太太確認有關計算，汪太太完全沒有向我或王小姐提出有關量度或計算有問題。 ……

13． 經過現場本人親自量度，以及依賴王小姐與汪太太對1114A改動後的面積的陳述與承諾，答辯人決定租下1114A以作貨倉之用。

14． 我理解業主汪太太現在爭議業主一方沒有親自拉尺對單位的面積進行量度。…… 有關計算是獲得業主確認及同意，才將有關單位的面積列於臨時租約內。……

……

16． …… 當時我們用的字眼是一般普通人常用的“實用面積”，但意思是可用面積。

……

……

……

19． …… 根據我們於視察1114室當天所得出的可用面積1361平方呎，我跟業主汪太太同意有關1114A的可用面積約為實用面積的75%， 所以推算有關1114A的實用面積為1816平方呎。顯然業主簽訂租約時， 必然是清楚明白且確認有關1114A改動後的可用面積應該達到1361平方呎才會以有關可用面積作為差餉與管理費用的計算基礎。

20． 我本人跟Gloria都多次跟業主汪太太以及王小姐表明1114A改動後必須要比舊單位大，那是我們決定租用1114A的先決條件。再說，若業主汪太太及王小姐不曾確認有關1114A改動後的面積，在不清楚可用面積的情況下，我代表答辯人是絕對不會簽署有關租約的。

……

22． ……可是當我於2017年9月18日早上到達1114A時，我已經立刻留意到分隔1114A及1114B的牆身的位置跟原來雙方協定的位置有出入。當我試圖協調搬運工人擺放傢俬時，原來計劃裡應該可以擺放得下的物品，改動後的1114A根本無法容納。在作出多番嘗試後，我只好指令搬運工人把部份傢俬先搬回舊單位安置，費用為港幣$ HK$25,980.00。……

23． 在發現1114A間隔及面積跟雙方所協議及簽定的正式租約有重大出入後，我通過Gloria立刻聯絡王小姐及業主汪太太商討有關問題，但王小姐及業主兩位都不理會與拒絕回應。

24． 由於出現面積有出入，…… 我邀請了獨立第三方有25年經驗室內設計及裝修工程的中川公士先生於2017年9月21日親身到1114A內去量度1114A改動後的可用面積。經中川先生以專業儀量度後，得出1114A改動後只有1175.4 平方呎，比雙方協定的少了高達186平方呎（13.67%）……

25. 由於114A被改動後的面積過小，答辯人根本無法有效利用該單位，只好安排在2017年9月26日至28日用了3日時間再搬回舊單位……」  

17.  上文第24副段答辯人所依賴的「獨立第三方有25年經驗室內設計及裝修工程的中川公士先生」也於2018年1月31日提交了證人陳述書，其內容比較簡單，主要在其第5段說：

「在量度室內面積時，我使用簡稱BOSCH 型號DLE40之激光專業儀器量度單位面積。經該激光專業儀器測量後1114A之面積確為“109.2 平方米（約1175.419平方英尺）”……」

證供總結

18.  代表答辯人的劉迪雅大律師 (下稱「劉大律師」) 同意，申請人跟答辯人的陳述及作供版本出入不大，主要包括：

（1）申請人知悉答辯人希望找一個比原租用建築面積約1700平方呎大的地方；

（2）汪太於視察1114 當天有向答辯人表示1114A單位將要如何改動，並向答辯人指出1114A改動後應有的範圍；

（3）汪太同意讓答辯人一方量度有關範圍；

（4）汪太曾經收到答辯人透過東達行轉交的一份，根據視察當天所量度的數字而繪畫的1114A（預想改動後的）平面圖，即附圖3；

（5）汪太沒有核實附圖3的有關數字，但同意使用有關數字以計算管理費及差餉攤分；

（6）汪太同意1114A改動後並沒有分隔牆將1114A與公用地方分間開。

涉案單位的面積

19.  綜觀以上所引述各方的陳述書，1114A的面積是多少猶為重要，但正如汪太在其陳述書第五(c)段所質疑，中川公士先生所出示的圖紙，即附圖2，卻沒有表明任何一邊的呎吋，只在圖中間寫上面積109.2m²。

20.  因此，本席安排在審訊開始前到涉案單位實地量度視察。

21.  本席根據田村女士在刻在牆上的標記開始量度，發現附圖3所繪畫的單位形狀過於粗疏，1114A的形狀應參照附圖1或附圖2，即靠近1114B的牆身有3個轉彎位，而不是附圖3所示只得1個轉彎位。即使這樣，本席得出該（3）面伸延至窗邊的牆身總長度為8.42米，而不是附圖3所示的11.24米。中川公士先生現場確認本席的量度正確。本席得出的其他牆身長度，與他的紀錄也大致相同。中川先生在庭上解釋，附圖2是根據他輸入的量度單位經繪圖軟件製作，所以沒有標示量度單位。

22.  由於所有量度單位皆是在單位內進行，無論是附圖3的1,361平方呎或附圖2所示的109.2m²，其計算只是1114A的可用面積或內部樓面面積，而不是實用面積。

23.  不論根據香港測量師學會量度作業守則、地產代理監管局執業通告或香港法例第621章《一手住宅物業銷售條例》第8條， 實用面積的定義須從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度。

24.  本席不接受田村女士在其陳述書第16段所說，她指的實用面積意思是可用面積，因為兩者的定義，有明顯的區別。猶其是王小姐作為專業地產代理，她在接受劉大律師盤問時，亦清楚了解實用面積的定義，所以寫在涉案租約中的實用面積用語，必然是包括圍封牆的，而不是可用面積，這或影響申請人或汪太太在收到答辯人要求在租約上寫上實用面積的接受程度。

25.  本席認為田村女士對實用面積及可用面積等的定義混淆不清，即使在2017年9月22日致汪太的信及答辯人提交的反對通知書中，她仍是投訴1114A的實用面積不足，完全沒有採用可用面積一詞。當然，本席於2018年1月3日本案初次聆訊時，曾提醒答辯人的律師「一間第三方獨立的專業設計工程公司」所量度的是否實用面積，因為一般設計工程公司只會量度單位的可用面積或內部樓面面積。「可用面積」一詞是田村女士在其2018年1月31日的陳述書中首次引入。即使這樣，田村女士在其陳述書中第19段仍混淆實用面積及可用面積的定義。

申請人沒有失實陳述及誤導

26.  由於「實用面積約為1361呎」的來源及提供，皆是來自答辯人一方，本席認為申請人沒有失實陳述及誤導。

27.  本席不接受田村女士在其陳述書第22段所說「分隔1114A及1114B的牆身的位置跟原來雙方協定的位置有出入」。因為根據本席現場視察，分隔1114A及1114B的牆身的位置維持在雙方約定的位置，這可從田村女士確認刻在牆上的標記可供憑證，又本席量度單位的濶度與中川公士先生的結果也是一致。

28.  相反，本席得出該（3）面伸延至窗邊的牆身總長度為8.42米，而不是附圖3所示的11.24米。即是附圖3的11.24米並不正確，否則量度之數已凌空越出窗外。

共同錯誤

29.  劉大律師在結案陳詞中說：

「25．經過擁有測量師專業資格的審裁處成員實地量度和雙方確認後， 證供上顯示，有可能，申請人與答辯人就著出租處所的面積都基於一固事實上的錯誤因而達成了協議（common mistake）。」

30.  劉大律師引用英國上訴法庭案件Great Peace Shipping Ltd v Tsavliris Salvage (International) Ltd (The Great Peace) [2003] QB 679 所列出的錯誤原素如下：

“76. …. the following elements must be present if common mistake is to avoid a contract. (i) there must be a common assumption as to the existence of a state of affairs; (ii) there must be no warranty by either party that that state of affairs exists; (iii) the non-existence of the state of affairs must not be attributable to the fault of either party; (iv) the non-existence of the state of affairs must render performance of the contract impossible; (v) the state of affairs may be the existence, or a vital attribute, of the consideration to be provided or circumstances which must subsist if performance of the contractual adventure is to be possible.”

31.  可是本席認為第(iii) 及(iv) 點並不適用於本案，因為答辯人一方實為「實用面積約為1361呎」的錯誤的始作俑者。雖然劉大律師認為申請人或汪太有責任核實附圖3的有關數字，但基於本案案情，本席相信汪太一直「是以現場實際範圍出租，所以面積數字只是作參考之用」，並於2017年8月24日簽訂的臨時租約上，訂明「面積及平面圖只供參考用，以現場實際分間為準」，而臨時租約及正式租約皆採用附圖1，而不是附圖3。「以現場實際分間為準」的字句，只於2017年9月15日（即原定簽約日期後3日），才應答辯人的要求刪去[9]。本席同意「一般人很難準確報出單位實用面積的呎數」，並不認同申請人或汪太需要負上「實用面積約為1361呎」的錯誤的責任。

32.  在Chitty on Contracts第32版第1冊第6-004段指出：

“It seems that relief will only be granted under the doctrine of mistake if … both parties entered the contract under a positive belief which was incorrect, rather than merely not having thought about a particular issue. Thus in all the cases in which a contract has been held to be void for common mistake, it seems that the parties had a positive belief that X was the case when it was not, rather than merely making no assumptions about whether X was so or not.”

33.  同樣，本席不認為即使實用面積不足1361平方呎，涉案租約是不可能履行。因為實用面積及可用面積的定義的差異， 1114A的實用面積必定要比1,175.419平方呎大。

34.  本席於2018年1月3日本案初次聆訊時，已提醒答辯人的律師「一間第三方獨立的專業設計工程公司」所量度的是否實用面積，但答辯人一方沒有提供任何實用面積的計算。

35.  若單以外牆厚度約為 0.23米推算，1114A窗邊的牆身面積約為0.23米 x 7.66米 = 1.7618平方米或接近20平方呎；又若以1114A範圍的總長度17.72米 x 0.153 = 2.7平方米或接近30平方呎推算，1114A的實用面積可有1,230平方呎之普。

36.  另一方面，本席接納汪太在其陳述書中所說，「即使租客遷入時覺得地方略為狹窄一點也不是沒有解決方法的，因為從一開始業主、租客、地產代理三方均知道在大門後面是比較大的共用空間，而原訂計劃要最後安裝風琴摺門也還未做，如果略為改一下風琴摺門的位置讓租客的空間大一些。」根據汪太在其陳述書中附件10的相片及附圖3門口佔的濶度4.90米，稍為改變門口位的擺設及方向，1114A的實用面積可增加至接近1,300平方呎，與1,361平方呎比較，相差不足5%，這差異（如有），在計算上一般是可接受的。

37.  無論如何，在2018年9月18日，雖然田村女士向申請人表示1114A的呎數少了，但仍繼續搬貨遷入，直至免租期完結前前一日才把單位鎖匙交回申請人。容許答辯人在享用免租期後才取消合約實在對申請人不公。

38.  由於本席認為涉案租約實質上仍可履行，而錯誤更不在申請人一方，本席裁定涉案租約依然有效。可是，本席注意到1,300平方呎與1,361平方呎比較，始終是有差異，而涉案租約同意「此呎數僅作為計算租金之用」，本席認為租金可作調整至每月HK$23,500。

答辯人於2017年9月29日交還1114A

39.  雙方沒有爭議的是，答辯人於2017年9月29日到東達行交還1114A的鎖匙。可是根據Oastler v Henderson (1877) 2 QBD 575, Artworld Financial Corp v Safaryan [2009] EWCA Civ 303, Padwick Properties Limited v Punj Lloyd Limited [2016] EWHC 502 (Ch)  及 Levett-Dunn & Others v NHS Property Services Limited [2016] EWHC 943 (Ch) 等定下的原則，租客在租約未滿時交還租用單位的鎖匙， 並不等同租約已完或業主願意接受。所以即使1114A位於1114室內， 亦沒有分隔牆，申請人可自由出入，甚至安排潛在客戶去視察也不會影響其法律後果。

[10]，本席認為申請人沒有盡力減低她的損失。根據東達行於2018年1月 25日的信札及先前的討論，申請人理應最遲於2017年10月底把1114A以HK$21,000租出。

裁決

41.  綜觀以上所述,本席裁定答辯人在涉案租約有效的情況下擅自悔約，理應賠償申請人如下損失：

(1）	涉案租約的厘印費	HK$1,500.00
(2)	業主須向東達行物業代理公司支付之佣金	$12,500.00
(3)	免租期（2017年9月18日至2017年9月30日）內之管理費及差餉	$1,448.20
(4)	免租期（2017年9月18日至2017年9月30日）內之電費	$425.20
(5)	由2017年10月1日至2017年10月31日的租金	$23,500.00
(6)	由2017年10月1日起至2019年9月30日止的租金差額， 以每月$2,500.00計算	$60,000.00
(7)	訟費， 以簡易程序計算	$1,000.00
	總數：	$100,373.40
減去：	申請人已收按金及租金上期：	$75,000.00
	答辯人尚欠：	$25,373.40

42.  雖然申請人有追討1114室室內清拆裝修工程費用$37,500.00， 但本席認為此數為分隔1114A出租的必要開支，申請人的付出是得到回報，所以不能追討。

圖1

圖２

圖３