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LDPE 1396/2019
[2020] HKLdT 23
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPE 2019年第1396宗
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周強運輸有限公司
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申請人 |
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及 |
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FIT TIME (HK) LIMITED |
答辯人 |
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主審審裁處成員: 土地審裁處成員彭浩泉
審訊日期: 2020年6月11日
判案書日期: 2020年6月29日
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判 案 書
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背景
1. 涉案處所位於新界粉嶺恐龍坑DD87 LOT 396（丈量約份第87約地段第396號）。
2. 不爭議的是，申請人於2017年10月31日購入涉案處所成為業主。約於2018年9月， 答辯人透過聯大地產代理公司（下稱「聯大」）向申請人洽談租用涉案處所，申請人的董事周錫強先生（下稱「周先生」）與答辯人的代表李寶華小姐（下稱「李小姐」）於2018年11月15日簽署涉案租約， 租約為期5年，由2018年12月15日起至2023年12月14日止， 當中首3年為死約， 往後的兩年為生約。 根據涉案租約第1條：
「租地面積約20,000呎.月租金額55,000元.租期5年月. 起租期2018年12月15日起至2023年12月14日止. 每月第一個星期內交租，不得借故拖欠過期十天乙方仍未將租金交到甲方， 或乙方不履行合約內任何條款， 甲方則有合法權利將此合約終止而再另租他人並追收有關之欠款。」(有下劃線部分為手寫， 其餘為列印)
3. 涉案租約第5條亦要求答辯人負責水電費， 保險費， 清潔費， 看更費等。
4. 涉案租約第7條又列明：
「雙方同意該地作為政府合法用途， 乙方（即答辯人）不得在該地貯存違禁品或觸犯本港城市規劃條例或觸犯本港法律之事， 如觸犯之一切後果將全由乙方負責承擔。」(有下劃線部分為手寫， 其餘為列印)
5. 根據申請人於2019年11月27日向土地審裁處 （下稱「審裁處」）提交的收地申請通知書 （表格22）， 指答辯人違反上述涉案租約第7條中的觸犯本港城市規劃條例， 引致申請人遭政府起訴， 所以要收回涉案處所。根據林志釉律師事務所代表申請人於2019年10月21日致答辯人的信件（下稱「該警告信」）， 申請人於2019年5月收到由政府規劃署中央執行管制及檢控組的一份日期為2019年5月14日的通知書 （下稱「強制執行通知書」）， 在涉案處所有以下的違例情況：
（1）儲物用途（包括放置貨櫃）
（2）停泊車輛場地用途
有關的強制執行通知書限令申請人必須在2019年8月14日該日或之前中止有關上述的違例情況， 否則可處罰款。
6. 根據該警告信， 申請人在收到上述強制執行通知書後， 已立即向答辯人的負責人作出交涉， 並要求答辯人採取行動以停止有關的違例情況。 與此同時， 申請人亦嘗試向城市規劃委員會作出有關停泊車輛的許可申請， 然而，城市規劃委員會於2019年9 月20日否決有關申請。 故此該警告信要求答辯人於2019年10月28日或之前停止有關一切上述的違例情況， 否則申請人會採取法律行動， 包括終止涉案租約， 收回涉案處所的空置管有權。
答辯人的回應
7. 答辯人於2019年12月4日遞交反對通知書 (「表格7」)，內容大致如下：
（1）答辯人是經營物流公司， 在租用涉案處所時已詳細說明需要放置貨櫃及需要加建覆蓋物用作遮擋雨水之用， 而當時業主及地產代理表示絕對沒有問題， 但所有加建物及設備皆需由答辯人負責；
（2）申請人在表格22中稱， 於2019年10月1日向答辯人提出的所謂協商， 只是即時免租及即時要求答辯人搬出， 但答辯人投資接近100萬元在涉案處所平整地盤、舖設水喉、電話線、電線及各項加建等全部不能遷拆， 對答辯人造成嚴重金錢損失及影響營運；
（3）答辯人是小本經營公司， 租用涉案處所是基於3 年死約2年生約， 答辯人才會投放如此龐大金錢改善當時一塊連水、電也沒有的爛地；
（4）答辯人懷疑有人蓄意隱瞞涉案處所的合法用途， 令答辯人觸犯法例，並要立即搬離， 藉此逃避罰款。
申請人的證人陳述書
8. 周先生代表申請人於2020年1月29日準備了證人陳述書， 但因應新冠肺炎疫情爆發， 法院/審裁處由該日開始暫時關閉， 所以該證人陳述書於2020年4月27日才存檔。
9. 周先生稱， 他從沒有向答辯人的負責人李小姐或代理人作出任何誤導性或詐騙性的陳述或聲稱， 藉以騙取答辯人簽署涉案租約。周先生否認， 答辯人曾經向他表示需自行申請及處理所有工程。周先生亦否認，曾要求所有由答辯人建造的倉庫及加建物在租約期滿或解除租約時不能拆除拆掉， 並需交回業主。 答辯人從來沒有通知申請人（或其代理人）答辯人將會在涉案處所興建倉庫， 擺放貨櫃， 及加建固定覆蓋物。
10. 周先生稱， 他於2019年5月中向李小姐提出上述規劃署的強制執行通知書。 他告訴李小姐， 在當時的情況下， 答辯人唯有遷出上址， 終止租約， 以免申請人受到規劃署的刑事檢控。 李小姐向他提出， 要求申請人向答辯人賠償港幣70萬元， 他即時否決李小姐的要求。
11. 周先生指出，答辯人當時透過其地產代理（即聯大）向申請人的地產代理鴻駿地產有限公司（下稱「鴻駿」）商討有關租用涉案處所的條件。 周先生認為， 聯大有責任， 亦應已經向答辯人或其代理人， 包括李小姐， 講解涉案處所的土地用途及限制。 周先生也認為，答辯人作為一間有限公司， 有能力， 亦可以就有關租用涉案處所的事宜索取獨立意見。
12. 周先生強調， 申請人及其代理人從來沒有向答辯人或其代理人出示任何文件， 並聲稱該些文件為政府批文和涉案處所可以合法地建造倉庫。
13. 周先生又稱， 即使申請人的代理人曾經向答辯人的代理人作出某些陳述而令答辯人錯誤或真誠地相信該些陳述 （周先生在此否認）， 並為此租用涉案處所， 答辯人亦不能繼續以此藉口於涉案處所進行犯法活動， 即規劃署的強制執行通知書內所指的違法事情。……
答辯人的證人陳述書
14. 李小姐代表答辯人於2020年2月26日準備了證人陳述書[1]， 同樣因法院/審裁處臨時關閉， 所以該證人陳述書於2020年3月17日才存檔。
15. 李小姐稱， 答辯人是她先夫與朋友從2000年開始在新界文錦渡經營貨櫃場， 當時櫃場是由其先夫家族向政府租用， 由2005年開始李小姐已協助打理業務。 於2014年5月她先夫去世後， 李小姐便繼續獨自經營。 至2018年初， 答辯人接獲文錦渡櫃場不獲續約通知， 租約期至2018年12月31日。 答辯人經交涉後得知， 如繼續租用， 租金將會大幅提升， 所以決定另覓新址。
16. 至2018年7月，答辯人便向多間地產公司查詢有關租用櫃場的情況， 其中委託粉嶺和泰街聯大麥小姐（「聯大麥小姐」）代為尋找適合經營物流公司的櫃場， 當時已明確告知聯大麥小姐答辯人的最基本要求：
(i) 答辯人是經營物流公司， 土地需准許貨櫃車進出及短暫停泊；
(ii) 總面積約2萬平方呎；
(iii) 需有2,000 至3,000平方呎有蓋頂貨倉用作擺放貨櫃及貨物。
17. 答辯人在尋找適合的土地時經多間地產公司了解後， 知悉種類及規例繁多， 簡單可分為：
(i) 有設備配套（如寫字樓， 厠所， 倉庫， 車位等等）的櫃場， 租金需約港幣$6-8/平方呎起；
(ii) 有簡陋設備配套，租金約港幣$3-4/平方呎起；
(iii) 完全沒有設備的商用地約港幣$2/平方呎起；
(iv) 農地約港幣$0.5/平方呎起 （不可作商業用途）；
18. 至2018年9月底，聯大麥小姐介紹了申請人的涉案處所， 土地面積約2萬平方呎， 申請人開價是港幣$3/平方呎。 涉案處所當時是一片草地， 並沒有任何設備包括水和電， 所以答辯人立即再向聯大麥小姐表示經營物流公司必須要有蓋頂貨倉。 聯大麥小姐說她知道答辯人的要求， 表示涉案處所是由行家（另一地產代理）介紹， 指涉案處所部分可加建有蓋頂貨倉， 並可透過該行家約申請人一起傾談以釋疑慮。 經過多番考慮和向聯大麥小姐表達需求後， 聯大麥小姐也多番向行家查詢， 回覆是涉案處所完全可達到答辯人經營物流公司的要求， 李小姐才相約申請人會面。
19. 於2018年10月5日簽署臨時租約時， 在場人仕包括李小姐， 周先生夫婦，聯大麥小姐， 及該行家鴻駿[2]的吳先生（鴻駿吳先生）。當時李小姐向申請人查詢涉案處所是否可作經營物流公司用途， 申請人即時回覆可以[3]， 並說之前合力貨櫃同樣也是用來放貨櫃。 申請人稱涉案處所有3,388平方呎是可以興建有蓋倉庫並在文件上圈出此位置[4]， 並解說圖中所示「Former Temporary Structure」[5]便是可建倉庫及擺放貨物， 申請人當時也表示他也是做物流生意， 所以明白答辯人的要求[6]。
20. 簽署該臨時租約時， 李小姐再三向周先生表示涉案處所必須可以興建及符合以下的條件才會租用：
(i) 車輛可進出或短暫停泊；
(ii) 有蓋頂的固定倉庫用作放貨櫃及貨物；
(iii) 除草鋪平地面；
(iv) 需要有水、電及網絡。
申請人表示以上的要求均沒有問題[7]， 並會向相關部門申請水和電， 答辯人則需自費處理其他設備配套。由於答辯人需要投放資金興建倉庫， 所以成功爭取將租金由原本每月港幣$60,000 減至港幣$55,000， 租期由原本為期兩年（一年死約， 一年生約）延長至五年（三年死約， 兩年生約）。 另外， 申請人口頭提出所有興建設備配套， 不論在任何情況下退租時都不能拆掉。
21. 倉庫興建過程歷時兩個多月， 周先生每週均會到涉案處所巡視， 月底更必會親自前來收取租金。 周先生親眼目睹整個興建經過， 答辯人沒有收過申請人的警告或通知有關興建的問題。
22. 2019年5月中， 申請人說收到政府規劃署信件提出答辯人的興建屬違規， 需要清拆， 當時申請人並沒有解釋為何不能興建[8]。及後， 申請人委派才鴻顧問的梁先生及周先生的女兒通知答辯人如要在涉案處所繼續經營必需先搬出， 經申請後才可搬回繼續營運， 此時答辯人才知道違規是因為申請人並沒有申請土地改變用途。
23. 簽署涉案租約時， 答辯人曾查詢第7條中「政府用途」之意， 當時兩間地產代理均都解釋這是租約上一般行常寫法。 答辯人感到他們是串謀隱瞞涉案處所的合法用途。
何謂櫃場？何謂農地？
24. 香港新界的私人土地， 很多是透過集體官契而持有及擁有，官契內列有表格註明當時每一地段的用途。 又規定承租人如果事先沒有得到政府許可， 不得隨便更改土地用途[9]。可是在AG v. Melhado Investment Ltd [1983] HKLR 37，該案被告公司把其所持有的新界土地分租他人作貯存鋼樑，政府反對該貯存用途，認為是違反1905年批出的集體官契的條款。上訴庭的判決卻指出,該附表上所列的土地用途只是描述性 (descriptive only)；該附表的目的是辨別與該集體官契有關的土地；該些描述所說的用途也不是政府爭辯所指的含隱契諾(implied covenant)。
25. Melhado案的判決移除了土地作露天貯物用途的管制，經過多年後，該種土地用途現已廣被稱為「Melhado用途」。一個即使不是典型也是具有代表性的「Melhado用途」，便是作露天存放貨櫃的用途。此後，新界的土地便儼如遭洗劫，四處的土地都被用作存放貨櫃、建築物料、機械，甚至更不堪入目的物件，例如銹蝕破爛的汽車殘骸等。最終，政府於1991年修訂《城市規劃條例》（第131章），重新引入一定程度的管制， 即在所有關鍵時間， 如本案即1993年3月5日憲報首次刊登恐龍坑發展審批地區圖編號DPA/NE-HLH/1的公告前已經存在的「現有用途」或符合恐龍坑分區計劃大綱核准圖編號S/NE-HLH/11上的「農業」規劃外，涉案處所在獲得《城市規劃條例》第16條所批給的許可前不得用作「Melhado用途」。[10]
26. 於本案， 由於申請人與答辯人皆沒有提供任何證據以顯示答辯人所經營的櫃場是「現有用途」，城市規劃委員會亦不是案件的任何一方，本席得接納強制執行通知書所指， 答辯人所經營的櫃場是違反了《城市規劃條例》， 亦即違反了涉案租約第7條。
申請人可否沒收涉案租約(Forfeiture)
27. Halsbury’s Laws of Hong Kong第36冊， 2018年第2版，第[235.430]段有以下敘述：
“A lease will be determinable without an express proviso for re-entry on the happening of the event specified in a condition subject to which the term was created.
If, however, the clause which is put forward as terminating the term constitutes only an agreement on the part of the tenant to do or not to do a specific act and not a condition, the landlord may not re-enter for a breach of it except under an express proviso for re-entry.”
即除非租約有明訂條款， 否則即使租客有違反租約內容， 業主亦不得收回處所。
28. 代表申請人的林志釉律師事務所之林志釉律師 （下稱「林律師」）指， 涉案租約第1條已明確指出「…… 或乙方不履行合約內任何條款， 甲方則有合法權利將此合約終止而再另租他人並追收有關之欠款。」（即if the tenant does not perform the obligation on the tenancy, the landlord has the legal right to determine the tenancy ...）， 可是本席認為根據第1條原文， 租客是要準時交租， 如不履行合約內任何條款， 是指其他積極性的契諾， 而涉案租約第7條， 是規定租客不得作出某些行動的契諾， 是消極性的。
29. 可是，Halsbury’s Laws of Hong Kong 第36冊第[235.433]段也有以下敘述：
“As some of the tenant’s covenants, such as the covenant to repair, are positive, and others, such as the covenant not to assign, are negative, it is usual to make the proviso for re-entry take effect on the ‘non-performance or non-observance’ of the tenant’s covenants. While these words are appropriate to the positive and negative covenants respectively, a reference to ‘non-performance’ only will nevertheless apply to a breach of a negative covenant. ...”
即「不履行」亦可適用於消極性的契諾。因此本席同意申請人可依賴涉案租約第1條終止涉案租約並收回涉案處所。
欠租
30. 在審訊中，林律師又提出，答辯人未有繳付由2019年11月15日起的租金， 答辯人對此沒有異議。
欠水、電費
31. 林律師又提出， 答辯人未有繳付由2019年7月4日起至2020年6月3日止的電費及由2019年4月10日起至2019年8月9日止的水費， 分別為11,682.0元及877.6元，答辯人對此也沒有異議。
司法管轄權
32. 至於李小姐指稱她或答辯人是受人誤導致會簽下涉案租約， 如答辯人搬離而為此提出申索賠償， 答辯人應循其他法庭處理它的申索。
33. 高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：
「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」
34. 即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋， 這項修訂建議旨在賦予土地審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約， 要求審裁處作出收回管有權的命令和相應的損害賠償。 這項修訂建議並非試圖使土地審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，頒令損害賠償。[11]
35. 再者, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及另一人對Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：
“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."
36. 本席翻譯大意為:
「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」
裁決和命令
37. 本席裁定答辯人違反涉案租約第7條， 申請人可根據涉案租約第1條終止租約並收回涉案處所的管有權。 本席遂作出以下頒令:
（1） 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
（2） 答辯人須支付申請人由2019年11月15日起至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月55,000元計算；
（3） 答辯人須支付申請人由2019年7月4日起至2020年6月3日止的電費， 共11,682.0元；
（4） 答辯人須支付申請人由2019年4月10日起至2019年8月9日止的水費， 共877.6元；
訟費
38. 由於本案申請人勝訴， 答辯人須支付申請人本申請的訟費。 如雙方不能達成協議，訟費將由聆案官以區域法院基準評定。暫令在14日後成為絕對命令。
申請人: 由林志釉律師事務所之林志釉律師代表
答辯人: 無律師代表，由李寶華小姐代表應訊
[1] 李小姐稱這份陳述書為其開案陳詞。
[2] 鴻駿剛好位於聯大隔鄰。
[3] 於審訊時， 李小姐承認是鴻駿吳先生所回覆的， 不是周先生。
[4] 同樣， 於審訊時， 李小姐承認是鴻駿吳先生所說的， 不是周先生。
[5] 見文件冊第17-8頁。
[6] 於審訊時，周先生說也是聽信鴻駿吳先生所說， 才於2017年10月購入涉案處所 （審訊時間為上午11時43及49分）。
[7] 於審訊時，周先生說直至他收到規劃署的強制執行通知書才知道涉案處所不可用作放置貨櫃 （時為上午11時55分）。
[8] 根據申請人提供， 建築事務監督於2019年4 月12日向其發信， 指涉案處所有加建一個兩層高的金屬搭建物， 違反建築物條例 （見文件冊第45頁）。
[9] 見Delight World Limited v. The Secretary for Transport，LDMR 2/2002（無彙報的案例，日期為2003年6月27日），第5.10段。
[10] 見運輸局局長對Delight World Ltd, FACV 19/2015 (無彙報的案例，日期為2006年12月6日) 的引言。
[11] 見 http://library.legco.gov.hk:1080/articles/1047772.43791/1.PDF
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