王一平 對 阮曉鋒

LDPD 2325/2017

[2018] HKLdT 1

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2017年第2325宗

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判 案 書

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背景

1.  申請人為新界馬鞍山銀湖天峰5座38樓F室(下稱「涉案處所」)的註冊業主。

2.  申請人於2017年11月29日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交申請通知書（「表格22」）， 謂答辯人未有繳付由2017年9月15日至由2017年10月14日的租金差額共13,200元及由2017年10月15日起的租金， 以每月22,000元計算， 因此申請收回涉案處所的管有權及追收租金/中間收益和訟費。

3.  答辯人於2017年12月5日遞交反對通知書（「表格7」），內容如下：

「1．本人於2017年6月初應業主要求， 在新租約上單方面先簽名， 並被要求在未收到新租約的情況下先將新舊租金的按金差額6,600元過數給業主， 以作為業主肯簽新租約的條件。

2． 但直至3/12/2017， 本人仍未收過“雙方已簽署”及“打厘印”的新租約， 故沒可能執行新租約的內容。

3． 本人已向業主提出， 由於業主過了差不多4個月仍未將附有我簽署的租約歸還， 故此該租約已廢除。

4． 本人的44,000元按金仍在業主手中， 在業主不肯退回按金的情況下， 本人被迫將按金44,000元用以抵銷16/10/2017 – 26/12/2017 期間的租金。 在16/10/2017之前， 一切租金均沒拖欠。」

4.  根據申請人與表格22一併提交的租約， 本席信納是答辯人所指的新租約（下稱「新租約」）， 「簽約日期」是2017年5月27日，「租約期為兩年梗約， 由2017年6月15日（生效日）開始，並在任何一方沒有根據下述第17或18 條[1]提前終止情況下, 租約將不需另行通知而於租約期最後一日自動終止。」

5.  新租約的每月租金為22,000元， 包括地租、差餉及管理費， 而按金則為44,000元。

雙方擬定新租約的過程

6.  雙方不爭議的是， 答辯人於2012年6月15日起， 透過地產代理及申請人的代表張峻源先生(下稱「張先生」)承租涉案處所； 雙方又於2013年6月15日訂立新的租約 （「2013年租約」）， 租期至2015年6月14日， 每月租金為18,700元（包括地租、差餉及管理費）。其後雙方沒有再訂立新的租約，答辯人繼續根據2013年租約的生約模式每月支付18,700元租用涉案處所。

7.  及至2017年4月，張先生致電答辯人， 表示要求加租至每月22,000元, 並期望由2017年6月15日開始。答辯人於2017年4月20日透過 WhatsApp 回覆要求兩年死約，而不是2013年租約的一年生約、一年死約，每月租金則同意為22,000元。

8.  根據答辯人提交的WhatsApp紀錄[2]， 經過一論談判，於2017年4月26日， 「大家暫定新約的租金為 $22,000。[3]」 張先生則表示： 「你幾時得閒， 要揾你簽完收埋按金支票再拎比業主簽。」

9.  答辯人又表示， 由於2017年5月中時， 張先生未能準備妥新的租約， 答辯人沒有支付5月至6月的租金。至5月19日， 張先生建議經電郵發送租約版本予答辯人， 答辯人在簽妥兩份租約後郵寄給他。

10.  由於張先生送出的版本是依據2013年租約的一年生約、一年死約， 與答辯人建議的兩年死約不符， 於2017年5月27日， 雙方同意由答辯人作出修正； 跟著， 答辯人發出以下的WhatsApp短訊：

「請問簽好寄去邊？ 仲有按金差額呢？ 支票如何給？像過租咁過可以？」

「另外， 我月頭會先過返5月的舊租給業主。

請業主於6月中前簽好新租約， 打好厘印後， 我會用你希望的方法將按金差額及我要付的厘印費交給業主。謝謝！」

11.  張先生回覆如下：

「你照轉數

簽好後我過去拎

你要先比按金同租金業主先會簽」（後加強調）

12.  答辯人回覆說;

「那麼下周內處理5月租及過按金差給業主， 到時好了通知你。 謝謝」

13.  答辯人於2017年6月2日把「加租後2個月按金差額」6,600元存入申請人的銀行戶口， 並於2017年6月3日承諾於翌日把他簽妥的兩份租約放於涉案處所樓下座頭待張先生到取。 「打厘印結果要幾錢到時過埋比業主。謝謝」

14.  答辯人於2017年6月14日仍未收到新租約。 及至2017年7月13日， 答辯人發出以下的WhatsApp短訊：

「...... 業主是否已經簽好租約？ 如果是， 請盡快給我， 讓我盡快將本月連上月的新租金一併處理。謝謝」

15.  但張先生回覆指申請人「未返福建，我寄唔到比佢住。... 你方唔方便今個月租金都入咗佢先啦 ...」

16.  聽罷， 答辯人回覆如下：

「上月未交是因為等新租約簽妥才正式過新租金而已。 這樣吧， 上月及本月我先過舊租金給業主， 我一收到新租約時定必會將新租約訂立日起每月的差補回。 如果業主不明白香港的租約制度， 麻煩你代為解釋一下， 並請他盡快簽妥。謝謝你幫忙！」（後加強調）

17.  雖然張先生表示要先徵詢申請人意見， 答辯人於2017年7月14日回覆如下：

「張生， 我實在不希望再因未收到新租約而不交租金了， 我還是照原訂的安排， 把上月（6月）未交的和今月（7 月）要交的都先按舊租金過數給業主。 請你通知業主盡快處理新租約問題， 我一收到新租約便會按新租約訂立日起的差補回。 謝謝你的傳達。」（後加強調）

18.  答辯人於2017年8月15日仍未收到新租約。根據答辯人提供的WhatsApp短訊紀錄， 張先生於2017年9月1日通知他， 說申請人已簽妥新租約， 希望他補回租金差額， 「咁我就再拎份約過去比你吖。」

19.  翌日， 答辯人輒回覆如下：

「請問你何時有空給我租約？ 我怎取方便你？我一收到租約會盡快行新租約內容的了。謝謝」

20.  可是， 答辯人於2017年9月15日仍未收到新租約。直至2017年9月28日答辯人才收到張先生的訊息， 說當天晚上會到馬鞍山交回租約， 但答辯人表示他「近來忙， 請將租約放於5座台前。謝謝」。 張先生回覆希望答辯人能把寫上租金差額的支票同樣放於5座台前， 待他同時取回。

21.  當天， 答辯人沒有答應張先生， 張先生亦聯絡不上答辯人。 翌日（2017年9月29日）早上，張先生發出以下兩個WhatsApp短訊：

「阮生

請你聽電話和回覆信息

麻煩你把租金和按金差價今天入到王一平先生戶口， 如今天收不到錢， 下個月請離開， 業主決定不再租給你。」

「另租約已在銀湖天峰

入數後將會有人交給你」[4]

22.  答辯人於2017年9月30日下午4時50分回覆如下：

「業主的意思是如我不先補差下月不租給我對不？那我也不勉強了。 我這期租金已交至16/10， 那麼就16/10當天請業主準備好我之前已付的按金 （2個月舊按金37400元及6600元即六月初入了給業主2個月的新按金差合共44000元）以現金方式當面交收， 我當面收到按金就會同時將鎖匙歸還。」

23.  4分鐘後， 張先生說：

「可以， 按金支票在驗樓和對好數後會當天給你。」

24.  答辯人不滿意收不到現金退回按金， 他們隨後的WhatsApp對話如下：

時間
下午4時55分	答辯人：	支票無法當天兌現
下午4時58分	張先生：	放心， 會比現金票， 你有需要請可以當天自行到銀行對（誤）現。
下午5時37分	答辯人：	甘俾現金仲好。
下午5時39分	張先生：	吾會比現金 正如你交租都吾會比現金 有票為證好d
下午6時10分	答辯人：	租金已交至16/10，16/10交房給你 那退租書點寄俾你？ 地址係？ 業主交收當日會出現？ 按金（$44000）以現金支票方式交收？收到按金時交匙對嗎？
下午6時32分	答辯人：（就張先生於5時39分WhatsApp的回應）	其實你這個說法與現在情況不同， 我銀行過數給業主時是現, 他即時收到， 如有任何問題我仍在單位， 他隨時可向我追究； 但現在是最後一次交收， 有任何問題也難再約見處理， 我會委託一位持牌地產代理代表我處理交收事宜， 以確保有一位獨立的第三者讓匙及按金能同步交接。
下午7時43分	答辯人：	如果2/10前， 我收到業主簽署的退租書， 我可以16/10/17搬走、交收。 如果我2/10前無收到業主簽署的退租書， 我會以收到業主簽署的退租書當日計， 30天搬走及交收。 白紙黑字， 保障大家。
下午7時49分	張先生：	阮生 我諗你都吾好令我難做 就算你16號吾走 業主一樣會申請收反屋 一齊（誤）額外費用都會同你計反 而家係你吾交租 而且請你你睇反信息， 係你今朝決定吾租。 業主已通知我呢幾個月租金個差價同會同你計反。
下午7時54分	張先生：	比支票都係正常， 比支票你都係正常程序， 吾會改變， ......
下午7時59分	張先生：	如果你吾放心可以send 份退租書過來， 業主會同意。

25.  答辯人與張先生繼續透過WhatsApp進行交涉， 最後於2017年10月2日零晨26分， 答辯人向張先生發出一封信， 內容大致說他因仍未收到新租約， 期限已過， 所以新租約無效，並指他與申請人已沒有任何新租約可依，建議方案可於2017年10月22日退租， 但要以現金取回按金， 否則他會以該按金作為未來兩個月的租金。[5]

26.  張先生於當日中午回覆說申請人不同意答辯人的退租方案， 6月至10月的租金差額會先從按金中扣除， 另重申會在驗收涉案處所後才會以支票退回餘下按金。

27.  答辯人則指張先生推翻2017年9月30日的承諾[6]，拒絕再與張先生溝通。

司法管轄權

28.  此外， 答辯人又指稱張先生曾於2017年10月18日及19日對他的家人及同事進行滋擾。 張先生否有認發生其事。

29.  無論如何， 高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」

30.  即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋， 這項修訂建議旨在賦予土地審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約， 要求審裁處作出收回管有的命令和相應的損害賠償。 這項修訂建議並非試圖使土地審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，判給損害賠償。[7]

31.  再者, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及另一人對Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：

“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

32.  本席翻譯大意為:

「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」

33.  因此, 即使答辯人認為申請人有違反其普通法或根據涉案租約的責任而導致損失,答辯人需要申請索償或其他有關侵害賠償的指控,答辯人應循其他法庭處理他的申索。

新租約是否仍然有效

34.  回歸本案審裁處的管轄權範圍， 本席認為申請人與答辯人的主要爭議是， 新租約是否如申請人所指仍然有效， 所以申請人可向答辯人追回新舊租約的租金差額， 又或如答辯人所指新租約已經廢止、失效。

35.  本席觀乎答辯人自己在反對通知書第1項所述及他披露雙方在WhatsApp的商談過程， 他於2017年4月26日已就雙方的身份、出租物業的詳情、按金及租金的數額、及租期等與申請人達成協議， 並於2017年6月2日把「加租後2個月按金差額$6,600.00」存入申請人的銀行戶口， 新租約在法律上已經生效[8]。雖然張先生曾於2017年5月27日說：「你要先比按金同租金業主先會簽」[9]， 但他同時亦說「你照轉數」，　直至2017年９月１日仍無異議[10]，　即同意答辯人的暫時繳付舊租金的安排。

36.  在近期的 Worldwide Group investment Limited v Lam Man Lin, DCCJ 4511/2016 (無彙報的案例，日期為2017年9月20日）一案, 區域法院法官黃敬華 (當時官階)在判案書第27段有以下分析：

「...... 原告人有權不要求雙方到律師樓簽署正式合約，但這不意味若沒有律師樓合約，該協議書便不是協議，因為該協議的協議雙方、內容、代價和標的，相當清晰，在法律上已構成一個有效合約，只是可能內容來得相對簡單，沒有由律師草擬的來得豐富，該協議亦沒有說明其有效與否，打釐印是先決條件，如不打釐印該協議變得無效。反之，該協議說明，如不到律師樓簽正式協議，則該協議便成了雙方的協議，到時該協議便須送打釐印。」

37.  就如本案， 答辯人在與申請人商談新租約時， 也沒有聲明新租約是有待合約確認為準(subject to contract)或其他如打釐印等是先決條件。

38.  又即使答辯人根據他於2017年5月27日發出的短訊[11]， 堅持新租約要待申請人確認後才可生效，但在商談新租約過程中， 答辯人從來沒有提出時限規定 (time was not expressly stated to be of essence)；相反，直至2017年7月14日及9月2日， 答辯人仍表示「我一收到新租約便會按新租約訂立日起的差補回」[12]及「我一收到租約會盡快行新租約內容的了」[13]。 張先生既然已於2017年9月1日通知他， 說申請人已簽妥新租約， 希望他補回租金差額， 「咁我就再拎份約過去比你吖」, 那麼新租約已被確認[14]。即使答辯人於2017年7月13日及14日向張先生發出WhatsApp短訊催促， 但這並不等同提出時限規定[15]。

39.  至於為新租約加蓋釐印（印花），《印花稅條例》（香港法例第117章）第9 條是容許任何可予徵收印花稅的文書在繳付罰款後逾期加蓋印花，比方如該文書於加蓋印花期限後遲逾2個月，罰款為印花稅款額的10倍。 而新租約亦已於2017年11月17日蓋上印花。

40.  本席既然如上述裁定新租約有法律效力，答辯人便不可單方面宣布新租約無效或被廢止。 就此， 本席亦留意到答辯人於2017年9月30日接到張先生發出的WhatsApp短訊後即表示不滿及意圖終止新租約， 但是他是有條件的， 就是要求申請人退回他之前已付的按金以現金方式當面交收[16]， 雙方其後亦未能為此問題達成協議。

41.  本席也不認為張先生有推翻2017年9月30日的承諾， 因為他是說「按金支票在驗樓和對好數後會當天給你」[17]， 而答辯人從開始已不同意此安排，即否決了張先生的建議。

《高等法院條例》第21F條

42.  既然新租約有法律效力，申請人或張先生亦不應與答辯人在沒有溝通的情況下, 草率地於2017年9月30日發出WhatsApp短訊，著令答辯人離開涉案處所[18]。

43.  當然在新租約有法律效力的情況下， 答辯人須補回自2017年6月15日起的租金差額， 但根據《高等法院條例》（香港法例第4章）第21F 條，如出租人就任何處所物業在原訟法庭（包括審裁處）藉訴訟着手針對承租人欠交租金而強制執行重收權或沒收租賃權， 而在法院規則所訂明的有展開訴訟的令狀送達認收時限內，承租人向法院繳付所有欠租及訴訟的訟費，則訴訟須予終止，承租人並即無須訂立任何新租契而按照有關租契持有土地。即使如 ——

(a) 訴訟並無根據上述條文終止；及

(b) 法庭在審訊時，信納出租人有權強制執行重收權或沒收租賃權，

法庭（包括審裁處）須命令將處所物業的管有在法庭認為適合的期限(由命令的日期起計不得少於7天)屆滿時交給出租人，除非在該段期限內，承租人將所有欠租及法庭就有關訴訟的訟費所指示的款項繳存法院。

裁決和命令

44.  本席裁定申請人與答辯人達成的新租約仍然有效，新租約為期兩年，由 2017年6月15日起至2019年6月14日止，每月租金22,000元（包括地租、差餉及管理費）； 而由於答辯人未有支付由 2017年6月15日起至2017年11月14日的租金差額[19]，及由 2017年11月15日起的每月租金[20]， 本席遂作出以下頒令:

（1） 除以下第(3)段所述外, 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

（2） 答辯人須支付申請人欠租/中間收益如下:

(i) 由2017年6月15日至2017年11月14日的欠租餘額16,500元[21]；

(ii) 由2017年11月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月22,000元計算；

（3） 如果答辯人在2017年1月14日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

（4） 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

訟費

45.  最後, 雖然答辯人於是案敗訴， 但在本席考慮本案的案情後， 認為雙方也有不是之處, 故本席認為合理的訟費，乃是不作任何訟費頒令。

[1] 此兩條款規定租約期不可少於24個月， 故此並不影響兩年梗約的租約期， 更不是本案的爭議所在。

[2] 證物R1。

[3] 這是答辯人的說法。

[4] 根據張先生的證供，租約是放在他在銀湖天峰的朋友處。

[5] 該信的內容由本席於聆訊時上午10時42至45分宣讀。

[6] 見上文第23段。

[7] 見http://library.legco.gov.hk:1080/articles/1047772.43791/1.PDF

[8] 見鄧慧鳳訴孫樂維及另一人， HCSA 26/2008 (無彙報的案例，日期為2009年3月24日）第16段。

[9] 見上文第11段。

[10] 見上文第18段。

[11] 見上文第10段。

[12] 見上文第17段。

[13] 見上文第19段。

[14] 見United Scientific Holdings Ltd v. Burnley Borough Council [1978] A.C. 904 at 929, 945 & 961。

[15] 見Many Gain Investment Limited v Chan Fai Ho, HCA 1448/2011, (無彙報的案例，日期為2015年8月4日）判案書第27段。

[16] 見上文第22段。

[17] 見上文第23段。

[18] 見上文第21段。

[19] 答辯人於2017年12月17日再把18,700元存入申請人的銀行戶口。

[20] 按金不可替代租金。

[21] （22,000元 - 18,700元）x 5 = 16,500元。