余剛 對 彭素怡

HCSA 44/2021

[2022] HKCFI 984

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴案件2021年第44號

(原小額錢債審裁處申索2020年第36356號)

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判決書

I. 序言

1.  於2020年12月4日, 申索人在小額錢債審裁處案件編號2020年第36356號 (下稱「該案件」) 向被告人提出申索。申索人在其申索書承認如下:

「申索人余剛於2020年7月3日向被告人彭素怡租了新界梨木道 102 號葵寶大廈6樓B室 [下稱「該單位」] D房 [下稱「該房間」], 定立租約並交租金連按金HK$6000 ……」

但申索人指稱被告人 (1) 冒充業主簽約, (2) 故意拖延維修該房間結構問題致使申索人無法入住, 及 (3) 其後違背商定退款協議而不退款給申索人。因此, 申索人向被告人提出以下申索: (i) 租金及按金費港幣6,000元、(ii) 寬頻搬入費港幣400元、(iii) 電話安裝費港幣200元、(iv) 寬頻及電話遷出費港幣680元及 (v) 床褥及電磁爐搬入及搬出人工連車費港幣1, 600元, 共港幣9,880元連同相關訟費。

2.  於2021 年1月20 日, 被告人存檔答辯書, 否認申索人的申索, 並提出其抗辯理據。於同一天, 被告人存檔其反申索書, 向申索人提出反申索, 指稱「申索人非法進入單位 + 租約期間造成損壞 + 欠交水費電費管理費 (詳見答辯書) (答辯書已另外呈上)」, 並向申索人追討「(1) 賠償$200 + 維修費$2,000 + 水費$100 + 電費$200 + 管理費$652.5元 = $3,152.5，(2) 利息 – 自2020年9 月1日起以年息8 厘計算，直至今天共4個月 ($84) 」, 共港幣3,236.5元連同「訟費」。

3.  隨後於2021 年5月27日, 被告人獲小額錢債審裁處 (下稱「該審裁處」) 批准修訂其反申索書, 指稱「申索人非法進入單位 + 租約期間造成損壞 + 欠交水費電費及租金 (詳見答辯書) (答辯書已另外呈上) 」, 並追討「(1) 賠償 $200 + 維 修 費$500 (鎖) + $2,333元(洞) + $1,033 (窗) $2,000 + 水費 $100 + 電費 $200 $504 + 管理費 $652.5元 $435 + 租金 $18,000 = $3,152.5 $23,005，(2) 利息 – 自2020 年9月1日起以年息8 厘計算，直至今天共4個月 ($84) 2021年1月20日(共 141 天) – $711, (3) 裁斷前及裁斷後利息, (3) (4)訟費」。

4.  申索人存檔了其詳盡申索書, 而被告人亦存檔了其詳盡答辯書。其實雙方就該房間的租賃背景、租約期、租金及按金沒有異議。申索人在其申索書指稱, 他與被告人相約於2020 年6月28日「睇樓。經過多番協商於2020 年7月3日簽訂租約 [下稱「該租約」] 並即 時 過 數 一 個月租金港幣2,000元及兩個月按金港幣4,000元共計HK$6,000 ……」。被告人也在其答辯書指稱, 於2020年6月28日, 她與申索人到該房間「睇樓」, 而於2020 年7月3日「申索人與 [她] 簽 定 [該租約] 租用 [該房間], 開始1年租期, 一個月租金 $2,000, 按金 $4,000, 申索人付 $6,000」。因此, 雙方的申索書 / 答辯書連同證人供詞及證供, 也不爭議 (1) 申索人於2020 年6月28日「睇樓」後, 便於2020 年7月3日租用該房間, (2) 租用期是1年, (3) 每月租金為港幣2,000元, (4) 保證按金為港幣4,000元, 及 (5) 申索人已付按金港幣4,000元及1個月租金港幣2,000元予被告人。

5.  申索人在其詳盡申索書指稱在簽訂該租約後,

「……跟住申索人便申請搬遷寬頻及加裝固話、搬遷寬頻費用為HK$400, 加裝固話費用為$200。

於2020年7月7日安裝寬頻個日申索人發現到間房冷氣機窗頂位置天花石屎有不行常狀態凸起及裂痕, 於是攞木梯上前檢查, 用手指輕敲天花檢查, 發現該處天花石屎有明顯離頂空鼓狀態 (該文件為視頻), 憑住申索人成二十年從事裝修工程經驗判斷, 該處石屎批蕩層有約二至三呎已經離頂, 加之位於窗口式冷氣框頂部, 隨時有跌落風險。於是錄視頻透過whatsapp通知彭素怡, 其後被告人彭素怡確認并承認其會負責維修。經過本申索人反覆又反覆咁追勸被告盡快處理, 但被告人一直拒絕及拖延不予維修。期間本申索人有搬運一張床褥及一個雙頭電磁爐上去單位, 因有危險狀況存在就一直未能入住。

2020年8月1日被告人透過 WhatsApp, 問我{搬搬咗入去味啊?} 本申索人又多番勸告被告人及建議搵屋宇處人員查實危險程度, 被告人又係以各種理由不予處理。使得本申索人一直未能入住。

時間拖至2020年9月4日, 被告人又透過whatsapp通知本申索人交9月份租。因一直未能入住。本申索人提出兩個解決方案︰1), 未維修之前本申索人只能交一半租。或2), 本申索人報警備案, 後搵專業人士去維修，維修費用本申索人會喺租金度扣。同時也有問過被告人是否需要搵公證行驗樓。被告人全盤否決并提出解除租約并退還按金。9月6號被告人通知本申索人清走私人物品及交回鎖匙并影相俾佢睇, 當晚20點左右本申索人請走私人物品及影相并交回鎖匙放入信箱并錄視頻透過WhatsApp發送給被告人。被告人也確認收到。2020年9月8日收到被告人通知呢兩晚會入去睇并話會FPS過返錢本申索人。

直至2020年14日未收到被告人通知或入數, 於是本申索人透過WhatsApp問被告人乜情況, 15日傍晚見本被告人未查看留言, 於通過WhatsApp打語音及打被告人手機號碼俾被告人, 被告人一直未接。因懷疑被告人故意唔接聽本申索人電話。16日傍晚19:55分本申索人通過被告人手機號碼前加133隱藏去電顯示號碼打被告人手機。接電話係一男士, 本申索人講搵彭小姐, 對方回覆話聲稱打錯并急於收線, 跟住我以同樣方式再打就一直唔聽。後至凌晨12點後臨瞓前再次打被告人手機號也一直唔聽, 一路打至1點左右，對方終於關機。

被告人一直故意唔睇本申索人訊息及唔聽電話, 出於被告人故意玩失蹤而唔履行解除租約商定, 本申索人於2020年9月18日晚20點左右上去出租單位換大門及出租房間門鎖, 期間其他租客有電話通知–羅太, 并同我有通話且叫我留下手機號并聲稱會處理。本申索人換完鎖并交鎖匙於其他租客後離開出租單位。更奇怪嘅係當晚十一點幾收到聲稱葵涌警察打來話本申索人換鎖係爆竊, 間中來電話騷擾至凌晨三點幾, 最尾先話會搵本申索人去警署錄口供, (本申索人當時有講幾次回覆對方本申索人現在過去都可以, 但對方只講會搵本申索人嘅, 但直至今日只有收到三幾個聲稱XXsir打來警告恐嚇本申索人之外, 未見有人叫本申索人前去警署錄口供或瞭解情況)。本申索人事覺有蹊蹺, 於是上土地註冊網查冊先知原來被告人出租單位業主唔系被告人, 被告人係冒充業主簽租約, 於是收集證據, 並於月尾前往葵涌警署報案。

2020年10月9日晚未有任何消息的情況下本申索人再次上去出租單位, 去到後卻用鎖匙開唔到大門, 經查看原來係俾人換咗鎖, 於是敲門後其他租客幫手開門, 後入本申索人所租間房見情形似乎有人入過但房門鎖未換。於是報警求助。

事至今日, 本申索人未收到被告人退返一毫子, 也未能入住過出租房間。本申索人有理由相信被告人冒充業主出租及多多藉口拒接維修只不過係故意製造障礙致使本 [申索] 人不能入住, 并故意不履行責任而詐取本 [申索] 人錢財 ……」

6.  被告人的詳盡答辯書也述明其抗辯及反申索理據, 現簡約歸納如下:

「A. 事實的簡略時序如下:

2020年6月28日	申索人到葵寶大廈6樓B室睇樓
2020年7月3日	申索人和 [被告人] 簽定租約租用房間，開始1年租期，一個月租金$2,000，按金$4,000。申索人付$6,000
2020年7月7日	申索人聲稱因天花石屎有風險而未能入住;申索人要求 [被告人] 維修，[被告人] 拒絕
2020年9月4日	[被告人] 要求申索人交租，申索人沒有交。 申索人提議交一半租 / 扣減維修費用，[被告人] 拒絕
2020年9月6日	申索人交回鎖匙入信箱，之後沒有收到退款
2020年9月18日	申索人換大門鎖及房門鎖，交鎖匙給其他租客
2020年10月9日	申索人再次入去單位

B.  [被告人] 持下列理由否認申索人之申索, 並向申索人提出反申索。

1.  [被告人] 不是冒充業主簽約, [被告人] 有權出租物業

2.  申索人可以安全入住, [被告人] 沒有責任維修，申索人欠租並退租

3.  [被告人] 和申索人沒有達成所謂「商定退款商議」

4.  [被告人] 沒有責任繳付申索人安裝/搬入/遷出 寬頻/電話/床褥/電磁爐的費用

5.  申索人擅自更換大門鎖及房門鎖,非法進入單位

6.  [被告人] 全數扣除了申索人的租金和按金, [被告人] 毋須退回任何金額

7.  [被告人] 毋須賠償給申索人, 申索人須向 [被告人] 賠償……」

被告人在其抗辯書就上述7個抗辯及反申索理由詳加解釋, 但由於該審裁處審裁官林希維 (下稱「林審裁官」) 在其判決理由書及覆核判決理由書 (見下述第9段) 就被告人的抗辯及反申索理由作出討論及分析, 該等抗辯及反申索理由的詳情可見下述第II及第IV部份, 在此不贅。

7.  該案件於2021年9月24日在林審裁官席前進行正式審訊。於同一天, 林審裁官作出如下裁決 / 命令, 並判決申索人的申索敗訴, 而被告人的反申索勝訴 (下稱「該判決」), 林審裁官亦於同日口述該判決的簡要理由:

「1.  申索人的申索被撇銷。

2.  就被告人的反申索, 現判決被告人勝訴, 申索人須支付被告人:-

a.  款項$22,879.00連同由2020年9月6日至裁斷日為止的利息, 以判定利率計算, 以及由裁斷日起計至款項付清為止的利息;

b.  訟費$11,185.70 連同由裁斷日起計至款項付清為止的利息, 以判定利率計算。

3.  申索人於2021年8月25日向法庭繳付保證金$2,083.20發放給被告人, 以作為繳付上述款項之用。」

8.  申索人不服該判決, 並於2021年9月30日向該審裁處提出覆核該判決的申請, 並隨其覆核申請書附上6頁覆核理由。於2021年11月3日, 申索人的覆核申請在林審裁官席前進行聆訊。於同一天, 林審裁官頒下覆核判決, 維持該判決及作出以下裁決 / 命令 (下稱「該覆核判決」), 並於同日口述其簡要覆核判決理由:

1.  根據 [第338章]《小額錢債審裁處條例》 [下稱「該條例」] 第27A條, 審裁官應申索人提出覆核於2021年9月24日作出的裁決 / 命令, 現審裁官於覆核後, 維持原來的裁決。申索人的覆核申請被撇銷。

2.  申索人須支付被告人訟費2,168.40元連同由命令日起計至款項付清為止的利息, 以判定利率計算。」

9.  申索人不同意林審判官的該判決及該覆核判決, 並於2021年11月23日向高等法院原訟法庭申請許可就該覆核判決提出上訴。林審判官於2022年1月24日頒下該判決及該覆核判決的理由書 (下稱「該判決理由書」及「該覆核判決理由書」) 。

10.  於2022年2月23日, 申索人的上訴許可申請在本席席前進行聆訊。

II.  林審裁官的判決理由

11.  申索人的案情  林審裁官在該判決理由書指出, 申索人指稱他於2020年7月7日發現該房間內的天花出現問題 (見C24文件第21號相片及影片) 。 林審裁官指出, 據申索人所說, 天花會塌下來, 也「隨時會中頭獎」, 申索人於是要求被告人找人修理。於2020年7月18日, 被告人在工程人員檢查後, 回覆申索人指天花沒有危險, 但若將來出現漏水或剝落的話, 則請申索人再通知她。申索人表示因安全問題, 從沒有入住該房間, 他和被告人多次在WhatsApp溝通後, 最終在2020年9月6日將鎖匙放進該單位的信箱, 交還給被告人。可是, 事情還未完全解決。申索人交還鎖匙後, 被告人沒有將任何金錢退還給申索人。於是, 申索人在2020年9月18日將該單位大門的門鎖和該房間的門鎖換掉, 而在2020年10月9日晚上, 他亦再次回到該房間。

12.  林審裁官亦指出, 申索人指稱被告人沒有為他復修天花, 導致該房間變得危險, 因此是被告人違約在先。此外, 他亦指是被告人先提出提前終止租約, 他只是作出配合的一方, 所以他沒有違約。基於被告人的違約行為, 申索人向她提出該案件的申索。

13.  被告人的案情林審裁官指出, 被告人強調自己沒有責任替申索人復修天花, 她指稱申索人在2020年9月6日將鎖匙交還, 顯示申索人沒有打算繼續履行租約, 她亦接受申索人的違約, 但保留追討的權利。基於申索人的違約行為, 被告人向申索人反申索上述第3 段提及的反申索項目。但被告人同意曾從申索人處收取港幣6,000元, 亦同意這港幣6,000元應從上述反申索金額中扣除。

14.  爭議事項   林審裁官在該判決理由書指出, 與訟雙方同意該案件的爭議點如下: (1) 與訟雙方所訂的該租約是否有效, (2) 是申索人還是被告人悔約, 還是雙方同意提前解除合約, 及 (3) 若有人悔約, 被悔約的一方該得到什麼賠償?

15.  證據評估與分析林審裁官在該判決理由書表示, 已細心考慮證人證供和文件冊內容。經考慮後, 林審裁官認為申索人作供時態度迴避, 證供前後矛盾, 所言不實。申索人一方面指自己相信租約已在2020年9月6日終結, 但卻又認為自己仍然可以以租客身份在2020年9月18日及10月9日返回該房間, 並更換門鎖, 林審裁官認為這說法根本有違邏輯。

16.  再者, 林審裁官也不相信申索人在2020年7月7日才首次發現天花的問題。根據庭上證供, 申索人曾不只一次到該房間視察, 其中一次也為時不短, 該房間面積只有30多平方呎, 申索人身為裝修工程人員, 必然會特別留意房間的潛在危險, 他也較一般人更容易察覺到肉眼未必看到的問題, 然而他卻沒有在簽約時提出。而且, 以申索人所說, 天花的結構鬆散, 有塌下來的危險, 也「隨時會中頭獎」, 但客觀證據卻顯示天花十分穩妥, 連申索人作供時也確認, 當他在2020年10月9日返回該單位時, 沒有發現任何東西曾從天花墮下。

17.  因此, 林審裁官認為申索人未有將事實和盤托出, 林審裁官拒絕信納他的證供。

18.  就被告人的證供而言, 林審裁官認為她的證供清晰直接, 接受提問時毫無迴避, 說法亦與文件相符。被告人解釋自己在WhatsApp通訊中 (見D66文件) 請申索人交出鎖匙, 並非等同接納後者的退款要求, 因為她根本不會在未檢查該房間前作出退款承諾。林審裁官認為, 被告人的解釋合理, 而事實上, 該審裁處難以想像一名房東會在驗收出租房間前, 作出任何退回按金的承諾。同樣, 林審裁官接納被告人就WhatsApp通訊關於牆身洞口的解釋 (見D67文件), 即要求申索人先將物品搬走, 不等於放棄追討洞口的維修費, 她只是希望到該房間視察後再作決定, 林審裁官認為她的解釋同樣合理。基於上述原因, 林審裁官信納被告人的證供, 拒絕信納申索人的證供, 雙方的證供有矛盾出入之處, 他以被告方所說為準。

19.  租約的有效性  申索人在該案件開審初期, 曾質疑租約的有效性, 但其後又同意租約是有法律效力的。他的主要理據是被告人不是該單位的業主, 因此她不能以業主的身份簽訂該租約。

20.  林審裁官指出, 被告人在其供詞已詳細解釋她和該單位的關係。簡而言之, 該單位為其家族物業, 她獲授權處理該單位的租務事宜。她亦依據下述的租約條文指出申索人同意她以代理人身份行事:

「1.……租客接受此租約中以『業主』身份簽署的人可以業主身份行事, 及/或以代理人身份代表其未經披露的主事人行事。」

21.  林審裁官同意被告人的說法, 而且事實上, 申索人作供時同意在簽約後, 沒有其他人向他表示自己才是真正的業主, 及求他離開該房間。因此, 林審裁官裁定該租約在法律上是有效的。

22.  誰是悔約方?   林審裁官指出，申索人的主張是: (1) 被告人拒絕修理天花, 因此被告人是悔約方; 或 (2) 被告人同意解除合約。但被告人的主張是: 申索人在2020年9月6日自願交出鎖匙, 顯示他無意繼續履行租約, 因此申索人才是悔約方。

23.  林審裁官就雙方是否同意提前解除租約一事指出, 申索人表明他依賴WhatsApp通訊中被告人的一句說話:「我都退到最後一步俾你退租拎返按金, 仲想玩乜」(見C42文件第36號圖) (下稱「該說話」) 來支持他指稱雙方同意解約的主張。但林審裁官認為在演繹該說話之先, 必須理解該說話的前文後理。林審裁官指出, 被告人在說出該說話前, 雙方曾有以下的對話 (見C42文件第34號圖):

「余: 唔係唔住, 係唔敢入去住, 現在有兩個方案, 1, 你未整之前我只能交一半租, 2, 或我報警備案, 后搵專業人士去整, 後啲費用我會係租度扣

彭: 呢兩個都唔係合理處理方法 …… 無謂難謂你要夾硬住, 一係你比一個月通知我退租, 就咁算 ……」［原文照錄］

林審裁官認為, 該說話明顯地是有前設的, 而前設就是申索人必須給予被告人一個月通知。林審裁官又認為, 當時雙方仍然在討論之中, 申索人又沒有正式向被告人給予通知, 故該說話難以成為同意提早解約的承諾。故此, 林審裁官拒絕接納雙方曾同意提早解約。

24.  申索人繼而指被告人拒絕復修天花, 因此認為後者才是悔約方。首先, 林審裁官指出他已在該判決理由書提到, 該審裁處 拒絕接納天花當時有即時危險 (見上述第16-17段), 而該租約內並沒有明文規定業主需要復修沒有即時危險的事項。再者, 根據被告方引用的陳艷珠對李春鳳 案例,[1] 區域法院法官李運騰 (當時官階) 引用了另一案例, 即陳健康對宋麗兵一案,[2] 述明業主在普通法下, 沒有在租約期間維修物業的隱含責任:

「19. 重要的是, 除非合約有明訂的條件規定, 業主沒有隱含責任在租約期間維修物業 (見 Halsbury’s Laws of Hong Kong第17(1)冊第255.289段; Fortune Global Development Limited v. Sung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004] 1 HKC 353)。即使是單位內的固定附著物(fixtures), 在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下, 業主是沒有責任維修或保養至運作狀態 (working order) (Penn v. Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/ 2000)。

20. 概括而言, 業主在法律上亦無隱含保證, 所租樓宇是適宜人居住的 (Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題 (Fortune Global Development Limited v. Sheung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447)。租客應自行作出檢查, 而除非租約另有特別規定, 租客接受樓宇於租約開始時的狀況。

21. 唯一例外, 是連家具租出 (furnished) 的房屋, 則附有隱含條件, 在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的, 如未能履行此條件, 租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況, 而並非繼續適用於租約的期間, 或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。

22. 上文第19至21段提及的, 是根深柢固、既定的規則, 從未受爭議。」

基於以上考慮, 林審裁官裁定被告人沒有悔約。

25.  至於申索人有否悔約, 被告人指申索人於2020年9月6日交還鎖匙時, 已毫無保留地以行為表示他無意繼續履行租約。林審裁官同意被告方的分析, 一名租客向業主交還鎖匙, 意圖明顯不過。租客沒有了鎖匙, 不能進入租用單位, 他的動機必然只有一個, 就是他不打算繼續租用單位。林審裁官肯定申索人交還鎖匙時, 也同時以行為表示放棄租用該房間, 因此林審裁官裁定申索人為悔約方。

26.  被告人應得的賠償: 租金損失  林審裁官認為, 申索人必須繳付直至2020年9月6日的租金, 這是毋庸置疑的。就2020年9月6日至該租約完結的租金, 被告人認為既然申索人是悔約方, 而該房間亦未能在期間租出, 那麼申索人有責任向她支付有關租金。林審裁官同意被告人的分析, 認為根據普通法原則, 被悔約方有權得到失去合約的賠償。[3] 但林審裁官不忘被告人負有減低損失的責任。被告人在書面供詞內提到, 申索人退租後的幾個月內, 曾有人參觀過該房間, 但至今仍未租出 (見D20文件第24段), 她認為自己已盡力嘗試租出該房間, 以減低損失。林審裁官接納被告人的說法, 因此裁定申索人須就此項向被告人賠償港幣22,000元 (即2020年8月至2021年6月共11個月的租金)。

27.  被告人應得的賠償: 因申索人擅闖該房間的損失  申索人承認分別在2020年9月18日及10月9日進入該房間, 有關日期是在他交還鎖匙給被告人之後, 因此被告人現依賴鄭良德對張秀文及另一人[4]一案, 要求法庭頒令申索人賠償港幣200元作為象徵式損失。林審裁官指出, 在鄭良德一案中, 第1 被告擅闖原告人的土地, 但沒有令原告人蒙受實際損害。高等法院原訟法庭特委法官黃繼明資深大律師在其判詞第26段認為, 「擅闖本身毋須造成實際損害已經可予以訴訟。當沒有證據顯示擅闖造成實際損失, 而擅闖只是短暫, 擁有人沒有因此而失去管有或使用權的話, 則原告人 [業主] 只能獲得象徵性損害賠償」。黃法官繼而就第1被告的一次性擅闖行為, 命令她須向原告人支付港幣100元作為賠償。林審裁官同意鄭良德一案的法律原則在該案件適用, 被告人沒有在書面證供提到自己蒙受任何實際的損失或損害, 林審裁官裁定申索人須就每次擅闖, 向被告人賠償港 幣100元, 合共為港幣200元。

28.  被告人應得的賠償: 換鎖費  林審裁官指出¸由於申索人更換了該單位及該房間的門鎖, 被告人需要邀請師傅將鎖頭重新更換, 有關費用為港 幣2,500元 (見D89文件)。林審裁官認為上述金額合理, 而且有收據支持，因此予以批准。

29.  被告人應得的賠償: 牆身洞口及窗口維修費  雖然被告人未能提供相片證明該房間出租前的情況, 但她指自己在該房間出租前一個月曾到該單位視察, 當時牆上沒有洞口, 窗亦沒有問題, 期間沒有其他人擅自進出該房間, 故認為有關損毀是由申索人造成。林審裁官接納被告人的證供, 裁定申索人須就損毀負責。林審裁官指出, 被告人曾就牆身及窗口的維修費索取3個報價 (見D100及 D104-D106文件), 她申索的金額是3個報價的平均數。林審裁官認為這做法公平合理, 因此頒令申索人須就牆身洞口及窗口的損毀向被告人分別賠償港幣2,333元及港幣1,033元，即合共港幣3,366元。

30.  被告人應得的賠償: 電費  被告人提供了該房間獨立電錶的相片和該單位公用部份電費的計算方法 (見D107-D108文件), 林審裁官認為計算方法合理, 而且有客觀證據支持, 因此批准被告人的此項申索, 金額為港幣504元。

31.  被告人應得的賠償: 管理費  被告人原向申索人申索2020年7月至9月的管理費共港幣435元 (即每月580元 x 3個月 ÷ 4個房間), 但被告人在審訊時同意管理費的計算方法應由起租日 (即2020年7月3日) 至申索人交出鎖匙當日 (即2020年9月6日) 為止。在這基礎下, 管理費的金額為港 幣309元 (即每月580元 x (2個月 + 4/30個月) ÷ 4個房間)。

32.  被告人應得的賠償: 總計  林審裁官認為, 被告人應得的賠償金額總結如下:

		港幣
(1)	租金損失	22,000
(2)	因被告人擅闖該房間的損失	200
(3)	換鎖費	2,500
(4)	牆身洞口及窗口維修費	3,366
(5)	電費	504
(6)	管理費	309
	小計	28,879
	(扣除) 按金及首月租金	6,000
	總計	港幣22,879

33.  總結  基於以上理由, 林審裁官裁定被告人勝訴, 並頒佈該判決。

III.  申索人的覆核理由

34.  申索人在其覆核申請書指出, 該判決未能彰顯法律公平原則, 反而明顯地給人感覺到偏頗, 該判決亦不符合雙方提交的證據事實。

35.  第一, 就林審裁官認為該說話是有「前設」(見上述第23段), 申索人指出被告人清楚回應「呢兩個都唔係合理處理方法 ……」, 所以可以清晰理解此「前設」只是申索人提出處理問題的建議方案而非所謂「前設」。申索人進一步指稱,

「[申索人] 之所以選一句列明于申索書中, 只是想簡明而直接提出結果, 申索書中提及提交證據內文字只不過為整段商議一部分, 未提及部分也是真實存在。並未僅憑被告人一句話而 “斷章取義”, 而其後認定租約未解除係依據被告人沒有實質行為履行自己承諾, 反而以處理天花維修問題同樣方式拖延, 甚至玩失蹤, 期間未有任何通知或說明, 很明顯被告人屬故意行為。」

36.  第二, 申索人認為林審裁官裁定他放鎖匙入信箱的行為是自願放棄租用並屬違約, 對他不公平。申索人指稱:

「法律以公平公正為原則, 本不應以不同身份而不同對待。處理 [申索人] 提交證據不能僅憑一句有清晰表明結果的文字而作判斷不予支持, 而又可以支持被告人僅憑本申索人一個無任何文字及語音說明動作而解讀為自願交回鎖匙, 此信箱為所有租客公用信箱非被告人私人信箱, 再講同樣是有前設的 (C43頁37號圖)。」

37.  第三, 申索人認林審裁官在該判決關於處理天花維修爭議部份對他不公:

「1), 庭審中申索人問及到被告人有無工程相關經驗, 申索人回答無, 再問被告人識唔識工程相關嘢，被告人當庭說假話回答“識”, 而本申索人提交證據 (C41頁29圖) 及被告人提交證據 (D59頁), 清晰可見, 被告人同我講 “工程呢啲嘢我唔識嘛”。[林審裁官] 僅根據唔識工程的被告人判斷, 及以到幾時為止都未有事來判斷房屋結構是否危險並不合理。而判詞中甚至無中生有的出現佐個同被告人一同去到D房檢查天花狀況工程師傅, 被告人從無提到過, 證據資料也未能看到。

2), 而對於在港經營裝修工程公司過十年, 從事工程相關工作經驗近二十年, 在港取得工程相關工作從業、安全牌過十個, 被告人又冇懷疑過其專業, 更被裁判官認定為有工程相關經驗從業人士的本申索人的判斷不於支持。」

38.  第四, 就被告人聲稱該房間有洞, 申索人指稱並無事前相片可證明原狀。他指出林審裁官在該判決理由書多次提及舉證責任, 但他只依賴打開小小窗口影相的圖片就接受其已壞的判斷欠缺說服力。再者, 相片是在2021年2月26拍攝, 離申索人最後一次到該房間 (2020年10月9日) 近4個月。而且, 被告人說曾多次嘗試出租, 但又指稱未有其他人進入該房間的講法不合理。

39.  第五, 申索人指稱他提交的資料雖然簡短, 但全部屬實, 他只是想討回公道及追討他的損失, 並無意為難或傷害他人, 也不想挑起其他事端, 因此他以簡明直接方式選用重點提交事實的真相, 也可顯示被告人之不誠實。他認為以「被告人種種表現及行為及證詞證據說法大量不一致都表明被告人屬於不道德不誠實之人」。

40.  申索人在其覆核申請書中, 就簽署該租約事宜, 指稱如下:

「被告人明知自己唔係業主而又沒有業主受權書, 也未有與真業主簽訂租約, 通過騙案常用網絡 （D31-34） 發佈方式, 利用本申索人租屋急迫及輕易相信他人, 提供租約 （D44） 并7月3號下無5點左右約本申索人與夜晚 9點半後 （D48） 出邊街簽約, 及聲稱釐印就唔使打啦吧并事先已刪去關於印花稅條款 （C11） 至於立租之後被告人有無依法向差餉物業估價署提交CR109申報, 我已向相關部門查詢。

不難分析事有蹊蹺, 按常理約人簽約應該準備一式兩份相互保存先正常, 但當時被告人只帶一份合約雙方簽署, 只是現場叫我電話影低 （D49）。直至7月7日 我發現天花石屎空鼓并通知被告人後第二日先透過WhatsApp發送雙方之前簽署的租約PDF文檔給我。直至7月18日本申索人都未睇過租約, 先問被告人有無E過租約給我, 并問詢租約有無訂明呢啲嘢 （指天花維修）, 被告人告知有寫明, 於是本申索人先正式查看租約。成份租約加附表二共21條條款, 租客責任的條款達17條, 對雙方有約束的條款2條 （第14，附表二第2條） 其中一條被告人事先刪去, 對業主責任的條款僅兩條 （第11，12條）, 很明顯份租約曾精心設計過。而第11條等同虛設, 本申索人清楚咁表明過你都租哂俾人囉, 未經同意你唔入得架 （D51）, 且《業主與租客（綜合）條例》 [下稱「業主租客條例」] 24. 業主可進入處所以作出必需的修葺，但同樣有前設:

(1) 業主及他的傭工及代理人—

(a) 可在任何合理時間內, 進入並視察作為租賃標的之處所, 以確定是否需要任何必需的修葺; 及

(b) 將入內視察的意圖以通知書送達租客後14天, 即可進入作為租賃標的之處所以作出必需的修葺。

被告人三番四次 （D50, D53, D57, D58, D61, D63） 未通知本申索人而善自非法自由進入, 并搬走房中物件 {床及其他物件 （D50, D53） }。」

41.  就被告人的答辯書提及的答辯及反申索理據，申索人在覆核申請書指稱如下:

(1)  答辯書第1.1段: 被告人指稱她自己有權出租物業, 這僅憑被告人精心設計的租約而無其他實質的證據支持, 而申索人已提交土地登記處查冊資料顯示業主非被告人;

(2)  答辯書第1.2段: 被告人辯稱「我在2020年7月給鎖匙予申索人, 申索人在2020年7月3日至9月6日能夠使用鎖匙進入單位和房間 ……」是假話, 證據顯示是被告人叫申索人找B房李小姐, 而李小姐 (而非被告人) 於2020年7月7日在她公司樓下將該房間鎖匙給申索人, 因此申索人在2020年7月3日至7日上午11點前仍未有鎖匙, 未能進入該單位及該房間。即使申索人其後能進入該單位及該房間, 但被告人違背維修承諾 (見D53及 D55-D61文件) 的行為致使申索人不能入住該房間, 不難看出被告人是故意所為。正如被告人在D64文件中自稱「我無話要殺你訂」, 但申索人從來沒有提過被告人要沒收他的按金, 不知為何被告人會有這個念頭, 申索人也沒說過不交租。

(3)  答辯書第2.1段: 就被告人指稱申索人兩次參觀該單位和該房間, 申索人指出, 被告人用「參觀」而非「檢查」的字眼, 這明顯說明被告人清楚知道申索人並未「檢查」房間狀態。「雖然合約有訂明, 一旦有發生爭議還是要雙方協商解決, 既能被告人在收到通知後能積極回應并清楚表明會承擔維修以我 [申索人] 幾時發現并不衝突」。

42.  申索人又認為, 被告人的書面證人供詞與所提交的證據中有大量不相符, 而被告人的書面供詞也沒有否認WhatsApp 記錄中所述, WhatsApp聊天記錄亦是文件證據, 所以申索人認為被告人「很明顯一定是有向本申索人或法庭說假話。[申索人] 之所以未一一提出是出於好意」。

IV.  林審裁官的覆核判決理由

43.  林審裁官在該覆核判決理由書中指出, 覆核聆訊原定於2021年10月25日舉行, 但於聆訊當天, 申索人表示還有另一份陳詞需要提交, 故林審裁官將覆核聆訊押後至2021年11月3日, 並命令他須於2021年10月29日前, 將相關陳詞及附件存檔。因此, 申索人就該覆核申請於2021年9月30日及10月29日存檔了兩份陳詞 (下稱「第1份陳詞」及「第2份陳詞」), 而林審裁官在該覆核判決理由書表示他已細閱該兩份陳詞。

44.  第1份陳詞   申索人在第1份陳詞第1.1段指出, 他認為被告人在WhatsApp中提出的「一係你比一個月通知我退租, 就咁算 ……」 (見C42第34號圖) 是一個解決問題的方案而非「前設」。林審裁官認為, 不論這句說話被形容為一個「方案」也好, 一個「前設」也好, 被告人所要求的就是申索人給予1個月通知才能退租, 這句說話的意思極為明顯。但申索人最終沒有給予被告人1個月通知便將鎖匙交還, 林審裁官認為, 在法理上, 他必然是悔約的一方。林審裁官指出, 他作出相關裁決前已考慮與訟雙方提交的證據, 並非如申索人所指, 僅憑被告人的一句話而斷章取義。

45.  申索人又指稱, 他將鎖匙放入該單位信箱, 並不等於自願放棄租用, 也不等於違約 (見第1份陳詞第1.2段)。他指稱鎖匙放入信箱的影片沒有文字及語音說明動作, 法庭不應視之為放棄租用。但林審裁官拒絕接納申索人的說法。林審裁官表示, 根據WhatsApp通訊的上文下理 (見C28文件), 申索人將鎖匙放入信箱的影片傳給被告人後, 被告人即表示會進入該單位檢查, 並會在稍後時間將錢過給申索人, 申索人也對被告人的回覆表示感謝, 並將自己的戶口號碼傳給被告人。林審裁官認為, 明顯地, 申索人退回鎖匙的原因就是放棄租用該房間, 這是不爭議的事實。

46.  申索人亦投訴, 該審裁處只依賴不懂工程的被告人的證供來認定天花無需處理的做法不公 (見第1份陳詞第1.3段)。他亦指出, 林審裁官扭曲了雙方的證供, 出現了一位工程師傅檢查該房間天花。申索人的投訴乃建基於口頭裁決錄音騰本第3段 (見該判決理由書第4段及上述第11段), 林審裁官當時指出「彭小姐在工程人員檢查後, 回覆余先生指天花沒有危險 ……」。 與訟雙方同意證供中沒有出現過這名工程人員, 被告人也同意沒有帶過工程人員到該房間。林審裁官認為, 即使他對證據引述出錯, 審訊結果仍會一樣, 因為林審裁官當時只是覆述雙方案情, 並非對案情作出分析, 故有關出錯不會影響該案件的裁決。

47.  申索人同時指出, 被告人未能提供足夠證據, 證明該房間被損毀, 他認為被告人沒有出示任何事前相片, 證明損毀由他造成。林審裁官指出, 他考慮牆身洞口及窗口維修費時, 已深明這點, 但他評估證人的證供後, 接納被告人的證供, 因此裁定有關損毀是由申索人造成。這是一項在沒有事前相片下, 依賴被告人證供所作出的事實裁決。

48.  申索人在第1份陳詞第2點, 投訴被告人證供的可信性及可靠性。林審裁官在該覆核判決理由書中, 並不打算就申索人的投訴逐點詳細回應, 但指出以下重點:

(1)  就該租約的投訴, 林審裁官未能發現有任何可疑的地方, 即使該租約原本沒有繳付釐印費, 這也是在雙方同意的情況下進行, 被告人沒有任何隱瞞;

(2)  就起租期的投訴, 林審裁官認為一切應以該租約為準 (見C14文件);

(3)  就單位狀況的投訴, 林審裁官已在口頭裁決及該判決理由書中處理;

(4)  林審裁官考慮申索人就被告人誠信的投訴後, 認為沒有足夠理據致使他更改信納被告人證供的決定。

49.  第2份陳詞   第2份陳詞的第1段關乎該房間天花維修事宜。林審裁官已在裁決中引用上級法院案例, 詳細分析了業主對租出單位維修責任的問題。林審裁官重申在普通法下, 除非合約清楚訂明, 否則業主沒有隱含責任在租約期間維修單位。林審裁官認為, 申索人在第2份陳詞第1.1-1.5段的陳述, 只是舊酒新瓶, 林審裁官在審訊時已有考慮, 在該覆核判決理由書不再重提。申索人在第2份陳詞第1.6段提及屋宇署的指引, 林審裁官認為這些指引沒有法律效力, 對他也沒有約束力, 該審裁處不會亦沒有權力發出命令, 要求被告人帶領屋宇署人員到該房間視察。

50.  第2份陳詞的第2-3段關乎退還鎖匙事宜。申索人指稱被告人在未退還商定金額前, 無權取走他放在該單位信箱的鎖匙。林審裁官認為這說法完全違反邏輯, 該單位的業主是被告人, 她絕對有權取走信箱內的東西。申索人又指自己交還鎖匙的前設是被告人退還商定金額。林審裁官再次仔細審閱相關WhatsApp 對話, 未有發現任何對話提及還匙的前設, 也沒有任何商定金額。因此, 林審裁官維持原先的裁決, 即申索人交還鎖匙時, 也同時放棄租用該房間。換句話說, 申索人為該案件的悔約方。此外, 申索人指稱, 當他於2020年9月18日回到該單位時, 發現所有房間已全數租出。林審裁官考慮了此說法在覆核聆訊時才首次被提出, 又沒有其他佐證, 故此在相對可能性下, 拒絕接納此主張。

51.  第2份陳詞的第4-6段關乎林審裁官就證據的衡量。林審裁官考慮了申索人就此等段落的陳詞,但陳詞只提及對口頭判決某些段落的不滿, 沒有交待實質理據。林審裁官認為該判決沒有任何不妥之處, 因此維持原判。

52.  第2份陳詞的第7-8段投訴林審裁官錯誤地接納被告人的證供。林審裁官考慮了申索人的陳詞後, 認為他未能提出足夠理據, 要求推翻信納被告人證供的裁決。第2份陳詞第7.3段提到被告人在答辯書中, 提及自己在2020年9月6日邀請申索人交還鎖匙以解除租約。但林審裁官指出, 事實上, 被告人在WhatsApp對話中是指示申索人須先將該房間還原, 才會與他解除租約 (見D67文件), 既然申索人未有將該房間還原 (此乃林審裁官就事實方面的裁決), 被告人亦沒有責任與申索人解除租約。申索人在他的陳詞中, 多次在不顧上文下理的情況下, 隨便抽出一句說話自行演繹, 林審裁官認為他的做法並不可取。

53.  第2份陳詞第9-10段質疑該租約的合法性。林審裁官在裁決時已就該租約的合法性作出詳盡分析, 他維持該租約為合法的決定。申索人在覆核聆訊時首次提出, 於2020年9月18日晚上, 有一名羅姓女子向他表示自己是該單位的業主。這說法不論在書面供詞或審訊時均沒有提及, 林審裁官深信這是新近捏造的版本, 因此拒絕接納。事實上, 被告人是否業主或業主代表的議題, 在審訊初期已在庭上出現, 林審裁官認為, 若申索人的說法屬實, 他必然會在審訊中提出。

54.  最後, 第2份陳詞第11段指稱, 林審裁官錯誤裁定該房間沒有人擅自出入, 而申索人所依賴的, 是口頭裁決錄音騰本的第48段 (見該判決理由書第49段及上述第29段), 該段原文如下:

「48. 雖然 [被告人] 未能提供相片證明該房間出租前嘅情況, 但係本席接納佢嘅證供指自己喺房間出租前一個月曾經到單位視察, 當時牆上係冇窿㗎, 窗亦都冇問題, 期間冇其他人擅自進出過房間。本席肯定牆身嘅洞口同窗口嘅損毀, 都係由 [申索人] 造成。」

明顯地, 「其他人」並不包括被告人, 是指被告人以外的其他人。故此, 林審裁官不認為這項陳述有誤。

55.  總結  林審裁官表示, 他已詳細考慮了申索人的陳詞, 亦已就陳詞作出回應。 基於以上所述,  林審裁官認為覆核理據無一成立, 因此他撤鎖申索人的覆核申請, 並且頒布該覆核判決。

V.  討論

56.  根據該條例第28(1) 條, 如任何一方對該審裁處的決定感到受屈, 而理由只涉及法律問題, 或是因為該申索超越該審裁處的司法管轄範圍, 該一方可向原訟法庭申請上訴許可, 而原訟法庭如認為適當, 可予批准。申請上訴許可的一方, 須向法庭顯示, 其上訴具有「可爭辯的」上訴理由。毫無疑問, 從下文提及申索人的擬上訴理由可見, 申索人提出之擬上訴理由與該審裁處之司法管轄權無關。更重要的是, 法例明文規定擬上訴之理由必須是「只涉及法律問題」, 本法庭才能批予上訴許可。而且, 在這類上訴之中, 雖然法庭可作出「事實推論」, 但不能「推翻或更改審裁處就事實問題作出的裁定」或「收取其他證據」。[5]

57.  一般而言, 有關事實的裁斷並非法律問題。所以, 即使上訴人不滿審裁官的事實裁斷, 也不能以此為理由提出上訴。其實, 哪位證人的證供較為可信、案情的強弱, 很多時是見仁見智。若申索人欲挑戰該審裁處就事實方面作出之裁斷, 他必須能說服本法庭, 該審裁處在作出事實裁斷的過程內有可能犯上了法律方面之錯誤; 否則該審裁處對證據或證人證供之衡量、誰的證供較可信、誰是誠實可靠之證人、誰的案情較合常理等等方面之判斷, 均不牽涉法律論點上之錯誤, 本法庭不能給予上訴許可。

58.  另外, 該案件是一項民事訴訟。在民事訴訟程序下, 雖然申索方與被告方同樣有責任提出證據證明個別的說法, 但作出正面主張的一方必須提出可信證據支持其主張,[6]爭議的另一方則毋須提出證據證明相反的主張。在該案件, 就著上述提及的爭議點, 申索人當然須為其正面主張負上舉證責任。林審裁官在該判決理由書第12及第14段提及「在民事訴訟中, 提出主張的一方有責任拿出證據, 證明其主張: 誰主張, 誰舉證[7]」及「倘若證人在案件關鍵事件上的證詞不實, 法庭可據此拒絕信納該名證人的整體證供[8]」, 本席認為林審裁官所述有關舉證方面的法律原則沒有犯錯。

59.  林審裁官指出, 該案件申索之舉證責任落在申索人身上，而舉證標準是「在衡量相對可能性後何者可能性較高」的證明標準 (balance of probabilities)。這舉證標準代表負上舉證責任的一方只需要在平衡可能性的標準下證明他的主張，他毋須提供絕對或毫無疑點的證明, 但就嚴重的指控, 例如欺詐行為 (fraud) 及 / 或詐騙性失實陳述 (fraudulent misrepresentation), 負責舉證的一方必須因應指控的嚴重性而負上嚴謹的舉證責任。本席認為, 林審裁官就舉證標準方面所採用的法律原則沒有犯錯。

60.  法律上，申索方有義務盡量減少損失, 所以申索人須證明他就上述第14(1)-(2) 段提及爭議點的主張, 而如果他能證明他是被悔約方, 他須證明就上述第14(3) 段提及爭議點下他該得到的損失賠償。前者是有關責任的問題 (liability), 而後者是關於損害金額的問題 (quantum), 而證明了前者才須考慮後者。反之, 如果被告人是被悔約方, 她須證明上述第14(3) 段提及爭議點下其反申索項目該得到的損失賠償。

61.  至於一般衡量證人的證供之可信性及相關舉證標準的法理原則, 華星文具製造廠有限公司對龍錦超 [9]述明如下：

「21.  與訟雙方在本案中的爭議主要圍繞各項事實問題。在考慮證人是否誠實和可信時，本席將參考高等法院原訟法庭暫委法官馮庭碩資深大律師在Hui Cheung Fai v Daiwa Development Ltd [10] 一案中闡述的原則：

(1)  一般來說，與關鍵事件同時期存在的文件對評估證人的可信性至關重要。

(2)  證人的說法的固有可能性，或是否符合明顯的邏輯，也是重要的指標。

(3)  法庭亦可考慮證人的口供是否前後一致，或是否與不能爭議的證據相符，或是否存在矛盾。

(4)  法庭應謹記證供的真實性不能單憑證人的外表或作供時的神態決定。

(5)  總括而言，法庭可考慮客觀證據、證人的動機，及整體證據的可能性。

22.  另外，倘若證人在案件中的關鍵事件上的證詞不實，法庭可據此拒絕信納該名證人的整體證供：Liang Huitao v. Lung Kam Chiu [2019] HKCFI 1220 §39; MA (Somalia) v. Secretary of State for Home Department [2011] 2 All ER 65 §§31-33。」

62.  林審裁官在該判決理由書第13段引述高等法院原訟法庭暫委法官馮庭碩資深大律師在 Hui Cheung Fai & anor v Daiwa Development Ltd & ors 一案[11]所述有關「考慮證人是否誠實和可信方面」的相關原則, 並在該判決理由書及該覆核判決理由書考慮了證人的書面證詞及庭上證供、相關文件證據及證人說法的固有可能性或其說法是否合符明顯的邏輯 (見上述第II及第IV部份), 本席認為林審裁官就這方面所採納的法律原則沒有犯錯。

63.  申索人在其於2021年11月23日存檔的「基於法律觀點而提出的上訴許可申請書」(下稱「該上訴許可申請書」) 述明多項擬提出的上訴理由。但經仔細閱讀過所有證據及申索人擬提出的上訴理由, 其實申索人是重提他在該案件的論點，而該等擬提出的上訴理由離不開針對該審裁處就事實方面的裁決, 本席認為不能給予上訴許可。

64.  就申索人指稱該租約沒有繳付釐印費, 林審裁官認為這是雙方同意的情況下進行, 被告人沒有隱瞞, 所以林審裁官未能發現有任何可疑的地方, 並認為一切應以該租約為準 (見上述第48(1)-(2)段)。這是林審裁官衡量證供證據後的事實裁斷, 而該租約內容也客觀地支持上述裁斷。雖然該租約有關繳交印花稅的第14條被刪去, 但雙方在刪去位置旁邊簡簽確認。本席認為, 這顯示雙方同意刪去繳付印花稅的條款, 被告人沒有隱瞞, 因此林審裁官沒有犯上法律觀點的錯誤。

65.  依據第117章《印花稅條例》(下稱「印花條例」) 第4條和附表1, 該租約可予徵印花稅, 但如該租約並無加蓋適當印花, 就該租約負上法律責任加蓋印花的人, 以及任何使用該租約的人, 均須在民事上負上法律責任向稅務局印花署署長繳付有關印花稅及/或罰款。由於申索人及被告人雙方擬將該租約作為該案件的呈堂證據, 他們兩人也是印花條例第4條所提及之「任何使用該文書的人」。但從C17-18文件可見, 已有人隨後於2021年1月28日繳付印花稅及罰款, 而稅務局印花稅署已於同日就該租約加蓋印花, 因此林審裁官在該案件收取該租約為證據完全正確。無論如何, 雙方的書面供詞和庭上證供對該租約的基本條文及內容沒有明顯爭議 (見上述第4段), 申索人也有引用該租約的條文, 而雙方的供詞證供也可視為該租約的次要證據 (secondary evidence)。本席認為林審裁官接納該租約並以該租約為準, 並沒有犯上任何法律方面之錯誤。

66.  就該租約是否有效的爭議, 被告人並非該單位的註冊業主,[12] 因此申索人指稱她不能以業主身份簽訂該租約。但正如林審裁官在該判決理由書 (見上述第20及第53段) 所述, 該租約第1條述明「…… 租客接受此租約中以 “業主” 身份簽署的人可以業主身份行事, 及/或以代理人身份代表其未經披露的主事人行事」, 而被告人正是以業主身份簽署該租約 (見C13文件), 該租約條文也沒有透露該單位的註冊業主是誰, 也沒有指明被告人是業主的代理人及/或說明業主的名字。在這情況及在法理下, 被告人便須個人承擔該租約下的業主責任及義務, 而她亦有權力執行該租約下的業主權利, 要求作為租客的申索人 (1) 履行該租約下的租客責任及義務及/或 (2) 支付悔約賠償。Halsbury’s Laws of England述明如下:[13]

「157. Fact of agency not disclosed.  Where a person makes a contract in his own name without disclosing either the name or the existence of a principal, he is personally liable on the contract to the other contracting party, though he may be in fact acting on a principal’s behalf. He will continue to be liable even after the discovery of the agency by the other party, unless and until there has been an unequivocal election by the other contracting party to look to the principal alone. The agent will also be liable where he holds himself out a agent for a named person, but is in fact acting as agent for an unnamed person. ……

158. Identity of principal not disclosed.  Where an agent in making a contract discloses the existence, but not the name, of a principal on whose behalf he is acting, he is not made liable by the mere fact of not disclosing the name, …… The issue of liability depends upon the terms in which the agent contracted, and the fact of non-disclosure of the identity of the principal will be conclusive either way.

Prima facie a party is personally liable on a contract if he puts his unqualified signature to it. ……

160. Documents executed or signed in agent’s name.  An agent who executes a deed in his own name is personally liable upon it, whether he discloses the name and existence of his principal or not. ……

……

168. Agent’s right to enforce contract.  Any person who makes a contract in his own name without disclosing the existence of a principal, or who, though disclosing the fact that he is acting as a agent on behalf of a principal, renders himself personally liable on the contract, is entitled to enforce it against the other contracting party, notwithstanding that the principal has renounced the contract. ……」

本席認為, 即使被告人只是代理人而非該單位的註冊業主, 該租約仍然有效, 而被告人也有權利就該案件提出抗辯及/或反申索。

67.  更重要的是, 被告人已依據該租約將該房間的管有交予申索人 (見申索人簽署該租約 (見C13文件) 時確認「租客收到業主所交屬該物業的鎖匙共2條」及申索人承認他在2020年7月7日收到該單位及該房間的鎖匙)。 因此，在法理下, 申索人作為租客不得反悔指稱被告人不是該單位的租賃業主。上訴法庭於Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd & anor 一案述明相關法理原則如下:[14]

「9. …… But, as between the plaintiff [租客] and the second defendant [業主], so long as the plaintiff remained in possession of the premises, by an ancient rule of common law, the plaintiff was estopped from alleging that the second defendant had no title. …… So long as the lessee continues in possession under the lease, the law does not permit him to set up any defence founded upon the fact that the lessor had no title ……」

無論如何, 鑑於申索人已簽署該租約以示同意該租約第1條, 即接受被告人 (即以「業主」身份簽署該租約的人) 可以業主身份行事及/或以代理人身份代表其未經披露的主事人行事, 該租約第1條對申索人具約束力, 他不能在該案件反悔質疑及/或反對被告人的業主身份及權利。本席認為, 林審裁官頒下的相關裁斷沒有犯上法律觀點的錯誤。

68.  申索人在該上訴許可申請書第1.9段指稱, 林審裁官在該判決理由書就他的供詞證供的評估及分析「不是事實」, 而「被告人文件中大量與證據或事實不符」 (見上述第16-17段)。申索人指稱, 被告人的答辯書表示她於2020年7月將鎖匙給予申索人, 並指申索人在2020年7月3日至9月6日能夠使用鎖匙進入該單位及該房間, 但其實鎖匙並非由被告人交給申索人, 而申索人只是在2020年7月7日才取到鎖匙。

69.  本席不同意申索人的說法, 該租約第1條及附表一述明申索人及被告人雙方約定同意起租日期為2020年8月1日 (見該租約第2條及附表二第2條), 而雙方未有任何進一步協定改變這約定的起租日期。即使申索人與被告人之間安排將該單位及該房間的鎖匙於2020年7月7日交給申索人, 本席細閱WhatsApp 通訊記錄內容, 雙方沒有討論及/或同意因上述交匙安排而(1)更改該租約附表二第2條下的2020年7月3-31日免租期及/或(2)推遲2020年8月1日的起租日期。因此, 林審裁官裁定起租期一切應以該租約為準 (見上述第48(2) 段) 沒有犯錯, 而此裁斷並不涉及任何法律論點, 也不是可爭辯的上訴理由。

70.  申索人在該上訴許可申請書第1.1-1.4段指稱, 林審裁官在上述第11段就申索方的案情簡述並不正確, 與他提交的申索書、書面供詞及文件證據內容不符。本席不同意申索人的說法。林審裁官在上述第11段只是概括簡述申索人的案情, 林審裁官沒有責任在其簡要理由及/或該判決理由書將申索人提出的供詞、證供及證據完完全全覆述一遍, 上述第11段的概括敘述已顯示林審裁官理解申索人的案情。本席認為,申索人在該上訴許可申請書第1.1-1.4段提及其擬提出的上訴理由其實只是其案情的細節, 而林審裁官隨後已在該判決的簡要理由及該判決理由書分析相關證供及證據並作出裁斷, 這亦顯示林審裁官其實清楚理解申索人的案情。無論如何, 申索人在該上訴許可申請書第1.1-1.4段的指稱只針對林審裁官如何敘述申索人的案情, 而非針對林審裁官就申索方案情所作的分析及/或裁斷, 因此即使林審裁官在簡述申索方案情時有些誤差 (但本席不同意), 這也不左右其隨後對證供證據的分析及裁斷, 也不會影響該案件的裁決, 這並非法律觀點上可爭辯及/或有效的上訴理據。

71.  至於申索人在該上訴許可申請書第1.1.5及第1.7段指稱, 林審裁官在該判決的簡要理由及該判決理由書提出有關被告人的「工程人員」進行檢查是無中生有, 其實林審裁官已在該覆核判決理由書處理此事。林審裁官同意證據中並沒有任何「工程人員」, 所以他承認他引述這方面的證據時出錯。 但是, 林審裁官在該覆核判決理由書指出他只是覆述 (而非分析) 雙方案情時出錯, 而他已在該覆核聆訊聽取雙方的陳述及再次考慮正確的證據後判決, 所以該出錯不影響該案件的裁決, 而審訊結果仍會一樣。這是林審裁官重新考慮正確證據後的事實裁斷, 本席看不到林審裁官如何犯上法律觀點的錯誤而構成可爭辯的上訴理據。

72.  就林審裁官在該判決理由書的相關證據評估 / 分析 (見上述第16段), 申索人認為「不是事實」, 並指稱除了被告人於2020年10月13日透過WhatsApp發送給他有關該租約問題的書面通知沒有截圖提交之外, 其他被告人WhatsApp通訊記錄全部有完整截圖提交以支持申索人的說法 (見該上訴許可申請書第1.8段) 。申索人在該上訴許可申請書第1.5段亦不滿林審裁官對其供詞及證供的分析及裁斷, 林審裁官認為申索人作供時態度迴避, 證供前後矛盾及所言不實 (見上述第15段), 對此申索人深表遺憾。申索人在該上訴許可申請書第1.9段同樣指稱, 林審裁官在該判決理由書就他的供詞證供的評估及分析「不是事實」, 而「被告人文件中大量與證據或事實不符」 (見上述第16-17段)。

73.  申索人續稱如下:

(1)  被告人指稱申索人只是參觀而非視察該房間, 而縱使他簽署該租約時沒有提出天花的問題, 申索人認為「並不會影響簽約後發現問題, 被告人積極主動提出負責維修責任的有效性」(見該上訴許可申請書第1.6段);

(2)  申索人只於2021年7月7日通知被告人天花有問題, 並無要求被告人維修, 而是「被告人主動講我擬日入去先搞, 而被告人答辯書中又屈本申索人要求維修」 (見該上訴許可申請書第1.9.1段);

(3)  林裁官在該判決理由書 (見上述第16段) 指稱申索人說天花結構鬆散, 有塌下來的危險, 但申索人在其申索書只說「不行常狀態凸起及離頂空鼓狀態」(見該上訴許可申請書第1.7段);

(4)  既然林審裁官在該判決理由書 (見上述第16段) 認為, 申索人為裝修工程人員必然會特別留意該房間內的危險處, 亦較一般人士更容易察覺肉眼未必看到的問題, 這顯示林審裁官「未有懷疑本申索人有能力判斷天花有無危險, 但在處理天花有無危險的爭議時又不接受申索人的判斷」, 申索人認為林審裁官不應依據自稱不懂工程的被告人之判斷, 「及以到幾時為止都未有事來判斷房屋結構是否危險並不合理, 案件簡介甚至無中生有嘅出現檢查天花的工程人員」(見該上訴許可申請書第1.7段)。

74.  本席細閱申索人在上述第72-73段提及的擬提出上訴理由, 認為該等擬提出上訴理由是針對林審裁官的事實裁斷。林審裁官考慮了申索人及被告人的證供及相關案情、客觀證據及整體證據的固有可能性, 裁定被告人的證供可信可靠, 亦解釋為何不信納申索人的證供。正如上述, 申索人如欲推翻該審裁處就事實所作的裁定時, 法律不容許法庭純粹因對事實的觀點與原審審裁官不同而推翻對事實的裁定。關於事實的裁定, 除非是偏離正軌或毫不理性、或沒有證據支持、或考慮了無關的因素、或沒有考慮有關的因素, 方可被推翻。馮皓嵐訴威達製品有限公司一案 [15] 採納終審法院於Kwong Mile Services Ltd v Commissioner of Inland Revenue一案 [16] 所述的原則, 並在第39段述明如下:

「處理上訴的法庭不能純粹因對事實的觀點與原審審裁官不同而推翻對事實的裁定。若處理上訴的法庭另有唯一合理及真實的結論，則它有責任取代原審判決。被上訴的裁斷若是偏離正軌或毫不理性地就事實裁斷或推論、或沒有證據支持、或考慮了無關痛癢的因素、或沒有考慮相關的因素，則可被推翻。如果被上訴的裁斷無法被支持，則處理上訴的法庭會推論該審裁者誤解或忽略相關證據或在法律上錯誤引導自己，而無需辨別一個明確的法律謬誤。」

雖然申索人認為他的說法有理 (例如見上述第73(4) 段), 但林審裁官清楚述明他接納被告人證供的原因, 因此其裁決不能說是毫無證據支持或考慮無關因素或毫不理性。基於上述的分析, 本席認為申索人就這方面的不滿並非法律觀點上的可爭辯上訴理據。至於申索人指稱「案件簡介甚至無中生有嘅出現檢查天花的工程人員」, 本席已於上述第71段交代及解釋這指稱並非可爭辯的上訴理據。

75.  本席不同意申索人於上述第73(2)-(3) 段的說法。姑勿論申索人事後在其申索書的指稱, WhatsApp通訊記錄的文件證據 (見D53-55文件) 清楚顯示他於2020年7月7日通知被告人, 「天花會冧 …… 天花度要整呀, 隨時會中頭獎 …… 隨時有機會跌」 (重點加強)。本席認為, 申索人顯然是向被告人表示, 該房間的天花結構鬆散, 有塌下來的危險, 所以他要求被告人維修天花。明顯地，申索人認為維修天花的責任落在被告人身上, 才通知她「天花度要整呀」，否則如果申索人認為維修天花是租客的責任, 他便會自行維修天花或通知被告人他會自行維修天花, 但他沒有這樣做。本席認被告人沒有「又屈本申索人要求維修」, 申索人的上述指稱並非法律觀點上可爭辯的有效上訴理由。

76.  至於申索人於上述第73(1) 段的指稱, 他只是重提自已的說法, 完全漠視林審官在衡量證供證據後已在相對可能性的證明標準下作出事實裁斷, 認為申索人指稱該房間天花有問題所言不實, 其實天花十分穩妥, 沒有塌下來的危險, 而事實上到了2020年10月9日也沒有任何東西從天花墮下 (見上述第15-16段)。林審裁官接受被告人的供詞證供, 而不接納申索人的說法, 這事實裁斷是有證據支持的, 本席認為林審裁官沒有犯上任何法律觀點的錯誤。既然林審裁官的事實裁斷是該房間的天花沒有申索人所指的問題, 申索人在上述第73(1) 段的指稱, 即他簽署該租約後 (而非簽約之前) 才發現該房間的天花有問題, 也因上述事實裁斷而無助申索人擬提出的上訴。

77.  至於申索人於上述第73(1)-(2) 段指稱被告人主動提出負責維修天花, 本席同意林審官在該覆核判決理由中所述, 申索人不顧WhatsApp 對話的上文下理便隨便抽一句說話自行演繹, 這做法不可取 (見上述第52段) 。從WhatsApp 對話可見, 當申索人於2020年7月7日首次指稱天花有問題時, 被告人提問這是否因為漏水所致 (見D53文件),因為如果是漏水所致, 她可能「…… 要報食環樓上漏水」 (見D54文件), 但申索人回應認為「報食環」沒有用處, 天花問題是因為之前曾有滲水情況, 但跟進時「整得唔好」(見D53-D54文件)。申索人更表示「天花度要整呀, 隨時會中頭獎」, 被告人便回應指稱情況有待觀察, 但申索人認為「唔係觀察了, 隨時有機會跌」, 被告人則回應「咁有可能係上面漏水, 我都要搵上面業主問吓」(見D55文件), 申索人說「好」, 被告人表示「我搵日入去先至搞, …… 呢排有啲忙, 未得閒住」(見D56文件)。於2020年7月13日, 申索人發出WhatsApp通訊指稱「…… 個天花度先係大問題, 中咗頭獎唔係住客大鑊你業主大鑊」, 但被告人回應「我要入去先搞到啊, 就係緊幾時入去, 可能聽日下午 ……」 (見D57文件)。

78.  本席認為, 從上述WhatsApp通訊記錄可見, 被告人從來沒有表示她作為業主會復修天花。當申索人提出天花的指稱問題時, 被告人的立場是如果懷疑是「樓上漏水」或「上面漏水」, 她便會向食環處申報及/或與樓上業主查問, 但她未有提及她作為業主會自行復修該房間的天花。至於被告人提及「我搵日入去先至搞 ……」及/或「我要入去先搞到啊 ……」, 從WhatsApp通訊記錄的上文下理, 不難理解被告人是指要到該房間查看天花的情況才可與樓上業主查問交涉, 根本不是被告人主動提出或同意負責復修天花這一回事, 這只是申索人一廂情願的看法。本席認為, 林審裁官不接納申索人的說法完全正確, 亦有證據支持, 而無論如何, 這事實裁斷也不涉及任何法律觀點, 亦非可爭辯的有效上訴理據。

79.  本席認為, 上述第78段的結論亦切合2020年7月18-19日、8月1-2日及9月3-4日的被告人WhatsApp通訊記錄:

(1)  被告人於2020年7日18日前往該房間檢查天花, 並於同一天發出WhatsApp通訊給申索人, 指出「我入去檢查過, 呢度係整得核突不過無鬆散嘅情況, 好硬淨。係上次個師傅啲手工差整得醜怪啲。不過無危險。如果你觀察到情況差咗, 例如有濕水, 剝落, 你再話我知 …… 我有問返上一次嗰個師傅, 佢話用左啲晤知紅毛泥定英泥, 總之整得好實淨, 不過係樣衰啲 …… 工程呢啲嘢我唔識嘛, 都係叫啲師傅嚟整, 整完佢話OK, 咪OK, 不過我嗰日企上去按, 都係好實淨嘅, 如果情況變差左, 你再話我知 …… 雖然租約係有寫, 不過租俾你個時你話你自己做工程, 簡單野會自己搞掂, 先至咁平租出嚟, 何況其實嗰個位而家真係冇問題, 只係手工唔靚, 呢一刻真係唔會整住成間屋都唔係新淨, 如果要整, 大把野要整 …… 依家真係好實淨無事呀嘛, 點會無啦啦敲爛佢嚟整 …… 如果你之後真係整間房, 先一次過整啦, 而家整又搞到污糟邋遢」 (見D58-59文件)。

(2)  申索人於2020年7日18日回應稱「唔拗了, 你去問問律師有事邊個大鑊先算啦, 你遇到我咁好心先提醒你, 有啲人搵都搵唔到呢哋機會」 (見D60文件), 而被告人於2020年7日19日回應表示「無拗, 就算之後係整, 我俾返錢你都唔係問題, 不過事實佢而家真係好實淨, 條片都睇到如果係自然損耗, 會慢慢脫落, 或者變差, 睇得出嘅, 真係有咁嘅情況, 你咪話我知, 到時危險我哋都一定會整 ……」(見D61文件) 。

(3)  被告人於2020年8月1日在其WhatsApp對話中告訴申索人「真係岩岩先整完呀! 我上星期又入去睇過好實淨, 係手工醜怪啲, 舊樓係咁, 係唔靚但無即時危險 …… 我而家真係冇即時危險, 大約半年前先整完, 你叫我特登拆咗佢, 整靚啲, 好難講得過, 加上我真係入去檢查左兩次, 我都拍左片俾你睇, 好實淨, 所以話, 如果情況惡化, 你再同我講, 到時整 」 (見D61-D62文件)。

(4)  當申索人於2020年8日2日以WhatsApp提問「你意思係跌咗落嚟先會整? 」, 被告人重覆她於2020年8月1日及7月18日的WhatsApp對話作回應 (見D62文件)。

(5)  被告人之後亦以WhatsApp通訊重申, 「都話個天花無事, 由你開始講到而家, 都仲係咁實淨」(2020年9日3日), 及「你所謂 “間屋有問題”, 只係手工唔靚, 如果其係有即時危險, 點會7月7號到9月4號2個月仲咁實淨, 你話我有無道理先」(2020年9日4日)。

80.  明顯地, 被告人於2020年7月18日前往該房間檢查天花後, 認為大約半年前的修葺天花工程手工不好, 天花外表「醜怪」及/或「樣衰」, 但天花結構「實淨」, 沒有即時剝落或墮下的危險, 而該單位是舊棲單位, 「唔係新淨」及/或「係唔靚」, 天花當時沒有危險, 因此不會只為「整靚啲」而即時「無啦啦敲爛佢嚟整」, 但如果將來天花的情況轉差或惡化 (例如有濕水或剝落情況), 申索人到時可通知她再作考慮。因此, 本席認為, 被告人根本沒有 (如申索人所述) 主動提出及承諾負責即時維修該房間的天花, 林審裁官的事實裁斷正確, 沒有犯上法律觀點方面的錯誤。

81.  再者, 被告人在合約上和法理上也沒有負上維修責任, 林審裁官這方面的裁斷沒錯 (見上述第24及第48(3) 段):

(1)  該租約第7條述明「租客須在租約期內保持物業 (包括傢俬、設備及結構部份), 包括牆、天花板、地板、排污渠、喉管和電線等) 的維修和狀態良好 …… 租客須通知業主物業的維修和狀態」 (重點加強)。該租約附表一述明租約期由2020年7月3日至2021年7月2日 (包括首尾兩天)。因此, 當申索人於2020年7月7日指稱天花有問題時, 他作為租客在該租約明文條款下負上維修該房間天花結構並保持其狀態良好的約定責任, 而他須通知業主有關情況, 但業主在該租約下沒有維修該房間天花的約定責任。

(2)  林審裁官亦在該判決理由書 (見上述第24段) 引述案例解釋在普通法下, 業主沒有在租約期間維修租賃物業的隱含責任。本席亦於何鳳儀對潘東元[17]及 潘龍訴李玉珍一案[18]二案引用 Li Ching Wing v Xuan Yi Xiang的案例,[19]裁定在一般情況和沒有明文租約條款下, 業主並無隱含的維修責任。因此, 原告人業主在何鳳儀一案沒有維修漏水問題的責任, 而被告人租客也不可因漏水問題所引致的任何損失或不便歸咎原告人業主, 而申索人租客在潘龍一案也不能向被告人業主追討租用租賃單位期間的家居維修費及其他相關雜費。

82.  另外, 至於申索人指稱被告人遲遲不維修該房間天花令他「唔敢入去住」而提出兩個方案 (即「你未整之前我只能交一半租」及/或「我報警備案, 后搵專家人士去整, 後啲費用我會係租到扣」) (見D63文件及上述第23段), 被告人的回應是「都話個天花無事, 由你開始講到而家, 都仲係咁實淨 …… 余生, 麻煩你交9月租 ……」(見D63文件), 並認為這兩個方案也「不是合理處理方法」。本席認同被告人的說法。該租約沒有任何明文條款述明被告人須提供適合居住的居所。林審裁官亦正確引用上述第24段提及的案例, 述明就有關未有裝置家具 (unfurnished) 居所的租賃, 業主並無隱含責任確保居所適合人住。[20] 本席亦於何鳳儀一案判詞第33-37段及潘龍一案判詞第72(3) 段述明上述法理原則。本席認為，被告人在法理上沒有負上確保該房間適合人住的責任。但即使該房間是有裝置家具 (furnished) 居所 (但本席不同意), 被告人也只需確保在該租賃期開始時 (即2020年7 月3 日) 是適合人住, 因為業主沒有隱含責任確保租賃物業單位在租賃期內仍保持適合人住。[21]

83.  基於上述的分析, 被告人沒有維修該房間天花的責任, 她並非悔約方, 林審裁官在這方面的裁斷沒有犯上法律觀點的錯誤。反之, 在被告人沒有約定 / 隱含維修責任, 以及沒有提出及/或同意維修天花的情況下, 申索人提議只付一半租金及/或將維修費用從租金扣除, 其實已違反該租約第1-2條及附表一和該租約第7條下他作為租客須每個月第1天繳付全數租金港幣2,000元及負責維修天花的責任。本席認為被告人在2020年9月4日的以下WhatsApp回應正確及有法理基礎:

「呢兩個都唔係合理處理方法, 你入唔入去住係你自由決定, 但租左就要交租, 好合理的, 租前已睇過兩次,大家都講明咁平租質素係現狀, 當時係無提出有問題,重點係天花早前整過, 只係手工唔靚,但並無即時危險, 所以我之前講得好清楚 “如果因自然損耗轉差, 有即時危險再整”, 希望你明白 ……」

因此, 林審裁官裁定申索人才是悔約方, 並沒有犯錯。

84.  申索人一方面指稱自己相信該租約已在2020年9月6日終結, 但卻又認為自己仍然可以以租客身份在2020年9月18日及10月9日返回該房間並更換門鎖, 林審裁官認為這說法有違邏輯 (見上述第15段), 但申索人不同意, 並認為他對該租約租期的認定沒有前後不一致:

(1)  申索人起初認定租期是至2020年9月6日。第一, 申索人如此認定是因為他認為是被告人於2020年9月6日提出退租「決定」, 並於2020年10月13日發出書面通知。林審裁官裁定被告人提出退租「決定」有「前設」(即申索人必須給予1個月退租通知), 但申索人認為雙方提交的WhatsApp通訊記錄圖片清楚顯示申索人已回應被告人，「7月7日就通知咗你, 仲點通知」, 而經商討後, 被告人提出「和平分手」, 申索人問「你諗住退幾多? 」, 被告人反問他「你想退幾多, 幾時走」, 於是申索人列明如何計算退款金額, 被告人隨即回覆「搵日上去交匙」。申索人認為以上WhatsApp通訊記錄顯示被告人已接受他對1個月通知期的回應, 而沒有再反對。

第二, 被告人的答辯書指稱她沒有與申索人達成所謂商定退款商議, 但「又提交成個商議過程和結果」, 而證據顯示被告人沒有接受申索人提議的方案, 反而是被告人提出解除合約退租退錢的方案, 申索人便接受被告人的提議。申索人指稱, 既然是被告人提出退租方案, 如有需要給予1個月通知退租, 理應由被告人發出該1個月退租通知，而被告人的2020年10月13日書面通知更清楚寫上「經我們雙方同意後, 租約已經於當日提前完結」。

第三, 申索人指出，該租約附表二第3條述明, 「儘管與前文不符, 任何一方給予另一方不少於1個租金期的書面通知或繳付1個月租金作為代通知金提早解除此租約; 惟該書面通知書 (或代通知金) 不得在租期起計之12個月內發出 (或繳付) …… 」。因此, 申索人認為林審裁官提及的「前設」違反上述租約條款。申索人認為, 林審裁官一方面認定該租約合法, 卻又接受違反該租約的「前設」, 申索人認為其判決實在不妥。

(2)  至於申索人其後指稱該租約仍未解除, 他認為「被告人沒有實質行為履行自已的承諾, 反而以處理天花維修問題同樣方式拖延, 甚至玩失蹤, 期間未有任何通知或說明, 很明顯被告人屬故意行為」。申索人指稱, 基於被告人的上述行為, 「被告人未退返錢之前, 該份合約仲未正式解除」。

因此, 申索人認為他的說法完全符合正常邏輯。

85.  本席不同意申索人的說法。基於林審裁官的裁斷及本席在上述第83段的分析, 申索人才是悔約方。因此, 被告人本可接受申索人的悔約而終止該租約, 並向他追討基於他悔約而引致的損失。但被告人沒有直接行使其權利, 她向申索人提供便利, 給他選擇 (1) 解除該租約退租 (但前題是申索人須給予1個月退租通知), 或 (2) 繼續該租約 (但申索人須依約準時交租), 所以並非如申索人指稱是由被告人提出退租「決定」。這結論切合被告人於2020年9月4日發出上述第84段提及的WhatsApp回應後的以下WhatsApp對話 (見D64-D65文件):

「被告人: 不如咁啦, 其實個租平到咁, 唔租出丟空都無所謂, 無謂難謂你要夾硬住, 一係你俾一個月通知我退租,就咁算

我就即管觀察下個天花幾時冧落黎, 分分鐘到你退租個日都未冧 ……

申索人: 7月7日就通知佐你, 仲點通知, 做人講啲道理, 間屋有問題業主係有責任要執返, 唔係收人訂就了無賴咁

被告人: 我無話殺你訂, 如果按正常途徑退租係可以拎返訂金, 我見係咁唔想住, 先提出個選擇俾你

你問我, 我花咁多時間搞左一大輪, 又點會想無啦啦無左個租客呢

只不過係你唔交租, 咁樣逼我, 我唯有俾個彈性你選擇退租, 睇吓會否好啲, 當然你唔退都得, 就應該要交租啦

另外我要重申, 你所謂 “間屋有問題”, 只係手工唔靚, 如果真係有即時危險, 點會7月7號到9月4號2個月仲咁實淨, 你話我有無道理先 …...」(重點加強)

因此, 林審裁官裁定被告人提供予申索人退租的選擇 (即該說話) 是有「前設」的, 即申索人須給予被告人1個月退租通知, 本席認為這裁斷正確, 沒有犯上法律觀點的錯誤。

86.  但是, 本席不同意申索人指稱他已於2020年7月7日給予被告人1個月退租通知。其實, 申索人於2020年7月7日只向被告人指稱天花有問題,並認為被告人在該租約下須要維修天花 (見上述第75段),但當時被告人並未向申索人提供便利提議他考慮上述第85(1)-(2) 段的選擇,因此申索人當時 (即2020年7月7日) 根本未有選擇解除租約而要求退租,也不可能說他當時已經給予被告人1個月退租通知。申索人這方面的事實指稱沒有可信證據支持, 也不符合WhatsApp通訊記錄的上文下理。本席認為, 申索人既沒有正式向被告人給予1個月退租通知, 即申索人未能滿足被告人立下提早解除該租約的「前設」規定, 在這情況下, 林審裁官拒絕接納雙方曾同意提早解除該租約是正確的, 他沒有犯上法律觀點的錯誤。

87.  至於申索人指稱林審裁官在該判決理由書提及該說話的「前設」違反該租約附表二第3條, 本席認為這是申索人對該條的誤解。該租約附表二第3條適用於雙方也沒有悔約的情況。在這情況下, 租客或業主可以分別給予對方不少於1個租金期的書面通知或繳付1個月租金作為代通知金提早解除此租約, 惟該書面通知書 (或代通知金) 不得在租期起計之12個月內發出 (或繳付)。但申索人是悔約方 (見上述第83段), 被告人在法理下不需依賴該租約附表二第3條, 已有權接受申索人的悔約而終止該租約, 並向申索人追討所蒙受有損失。被告人提出有「前設」的退租建議只是為申索人提供便利, 如果他滿足「前設」規定而選擇提早解約, 雙方便可協議「和平分手」, 而申索人可避免被告人向他追討因他悔約而引致的損失。這樣具有「前設」的提早解約方案與該租約附表二第3條沒有任可抵觸, 本席認為這並非法律觀點方面的可爭辯上訴理據。

88.  至於申索人指稱, 由於是被告人提出退租建議, 1個月退租通知應由被告人發出, 本席認為此說法強詞奪理。正如上述第83段所述, 申索人才是悔約方, 被告人本可接受申索人的悔約而向他追討基於其悔約而引致的損失, 但被告人向申索人提供便利, 讓他選擇是否提早解約退租 (但須給予1個月通知) 或繼續租用該房間 (但須依約準時交租) 。正如被告人在2020年9月4日的WhatsApp對話指出,「我都退到最後一步俾你退租拎返按金」(即該說話, 見D65文件), 因此如果申索人作出提早解約交匙退租的決擇, 他便須滿足這決擇的「前設」而給予被告人1個月退租通知。本席認為, 申索人指稱應由被告人發出1個月退租通知乃強詞奪理, 本席看不到被告人 (被悔約方) 有任何法律責任須給予申索人 (悔約方) 1個月退租通知才可終止該租約。申索人指稱被告人的答辯書「又屈人提早解除合約 ……」, 本席認為這說法毫無理據。

89.  申索人指稱, 經雙方商討後被告人提出「和平分手」, 他問退款多少, 而被告人問他「想退幾多, 幾時走」, 申索人列出計算退款金額方式, 而被告人回應「搵日上去交匙」。申索人認為, 這代表被告人已接受或不反對申索人己於2020年7月7日「回應1個月通知期 ……」 (見上述第84(1) 段)。申索人在該上訴許可申請書第1.10段指稱, 林審裁官在該判決理由書評估及分析被告人的供詞證供 (見上述第18段) 時解釋WhatsApp通訊記錄 (見D66文件), 提及被告人「請」申索人交出鎖匙, 但D66文件並沒有「請」字, 「而D42.7頁反倒清楚寫明係邀請, 有 “請” 可理解請求, 而無 “請” 則可理解為指令, 而邀請則由發出者提出」。申索人認為, 當被告人問他「想退幾多幾時候走, 本申索人隨後列明計算金額。被告人無任何异意且隨即回覆搵日上去交匙。很合理既雙方並無异意既結果」。

90.  本席不接受申索人的說法, 並認為與上述第85段所述WhatsApp對話後雙方於2020年9月4-6日期間的WhatsApp通訊記錄 (見D65-D66文件) 不符, 而申索人的理解只是針對被告人一句話的演繹而不顧上文下理:

2020年9月4日

「被告人: ……

有咩咪大家傾下囉, 搬咁多野出黎都無用, 我都退到最後一步俾你退租拎返按金, 你想重玩乜?

申索人: 邊個玩邊個e家? 好好啲同你傾你有乜態度, 收佐 [錢] 就大晒呀

被告人: 收咗好少錢咋, 而家都話退俾你, 仲想點呢, 你覺得有問題唔肯入住, 我覺得冇問題, 咁解決唔到㗎喎, 唔通真係為咗$2000一個月搞咁多嘢咩, 大家都浪費時間, 咁不如和平分手, 係唔係好有道理先

申索人: 請問你諗住退幾多? 」

2020年9月5日

「被告人: 你想退幾多, 幾時走

申索人: 我講過未入住我只可交一半租, 退佐隨時可

被告人: 咁你交一半租唔住, 租黎做乜

申索人: 8月交$1000, 押金4000, 應退回5000, 唔係唔住, 咁個環境唔敢住

被告人: 搵日上去交匙

……」

2020年9月6日

「被告人: 咁你搬好晒啲嘢, 還原番個地方 (整返好你轉爛咗個牆角), 影張相俾我睇, 跟住交匙, 租金計到還完好當日

申索人: 幾時又有鑽你牆腳呀, 個後原本就係有條電話線入。電話公司啲人抽佐條電話線轉佐光纖入啫, 邊個鑽過你牆呀

被告人: 咁你搬好野先, 我今晚都可以交收鎖匙

申索人: 可以

被告人: 你執好晒嘢, 清返乾淨間房, 影相俾我睇

……

被告人: 執返走啲嘢都好合理姐係唔係先, 又唔係叫你做大清潔, 拎返走自己啲嘢, 好唔好

……」(重點加強)

從上述WhatsApp對話可見, 被告人沒有表示撤回申索人須支付1個通知的「前設」, 而於2020年9月6日, 被告人清楚述明申索人如欲退租, 他須先將該房間還原 (包括維修牆身的洞), 並支付租金至完成還原該房間當日, 被告人才會與他解除該租約。申索人沒有將該房間還原 (見上述第29及第47段提及林審裁的事實裁斷), 被告人便沒有責任與申索人提前解除租約, 林審裁官這方面的裁斷 (見上述第52段) 沒有犯錯。另外, 被告人也沒有接受申索人提出計算退款的方式, 她一直反對申索人交一半租, 從來沒有接受2020年8月租金只收一半租 (即港幣1,000元) (見上述第82段提及的WhatsApp對話及D63文件), 也沒有承諾申索人可於2020年9月1日至6日 (交匙日期) 的租賃期間不用交租。本席認為, 林審裁官裁定申索人必須繳付租金直至2020年9月6日完全正確, 這是事實方面的裁斷, 並不涉法律觀點 / 原則, 申索人的指稱並非可爭辯的上訴理據。總而言之，申索人沒有將該房間還原, 被告人便沒有責任主動提早解除租約，而且申索人沒有繳付直至2020年9月6日的租金, 更要求退回一半已付的2020年8月租金, 並在該案件提出申索, 不但向被告人追討其已付的按金, 亦向被告人追討已付的2020年8月全部租金 (見上述第1(i) 段), 這是明顯的悔約行為, 申索人的說法顯然不顧WhatsApp通訊記錄的上文下理，本席認為林審裁官裁定申索人為悔約方並無犯錯。

91.  至於申索人指稱「被告人未退返錢前之前, 該份合約仲未正式解除」, 本席認為這是他對按金的性質及該租約條文的誤解。該租約第8條述明, 租客交予業主保證金 (即按金) 的目的是「保證租客遵守及履行此租約上租客所須遵守的條款」。明顯地, 業主必須有待該租約終結才可知悉租客在該租約有效期間有沒有遵守及履行該租約下租客須遵守的條款。因此, 該租約第8條繼續述明, 「若業主合理地認為租客在租期內並無干犯合約內任何條款, 則業主須於收回交吉的物業或於租客清繳欠款後 (以較遲者作準) 三十天內無息退還保證金予租客……」 (重點加強)。雙方清楚約訂租期完結 (即申索人作為租客將該房間交吉予被告人, 並清繳直至交吉日的租金) 後30天才需退回按金。正如上述, 業主需要在租賃完結後才可了解租客「在租期內」有沒有違反該租約下的約定租客責任。本席認為, 申索人指稱被告人未退還按金之前租賃便未完結是對按金的性質及該租約第8條的誤解, 本席未能接受其說法。

92.  基於上述的分析, 林審裁官裁定申索人一方面指稱自己相信該租約已在2020年9月6日終結, 卻又認為自己仍然可以以租客身份在2020年9月18日及10月9日返回該房間並更換門鎖, 這兩項說法有違邏輯 (見上述第15段), 本席認為林審裁官的裁斷正確, 他沒有干犯法律觀點上的錯誤。

93.  申索人在該上訴許可申請書第1.9.5段指稱, 「被告人答辯書指聲稱三十天日退還保證金, 如被告人唔係想殺人定, 致於過期并等本申索人上去過兩次才出書面通知」。但正如上述第91段所述, 被告人在該租約第8條下, 只是在「業主合理地認為租客在租期內並無干犯此合約內任何條款」的前題下, 才有責任於收回交吉的該房間或於申索人清繳欠款 (以較後者作準) 30天內無息退還按金予申索人。林審裁官裁定申索人為該租約的悔約方 (見上述第83及第90段), 而被告人亦因申索人的悔約而蒙受損害損失, 林審裁官亦接納被告人的反申索, 總額為港幣22,879元連同利息 (見上述第26-32段)。基於 (1) 林審裁官就這方面的事實裁斷 (而該事實裁斷不涉法律觀點), (2) 該租約第8條下退回按金的前題沒有實現, 而 (3) 該條述明「…… 若租客欠交租金及/或其他款項 (或任何部份) 超過三天 (無論有否被追討) 或若業主合理地認為租客干犯此合約內任何條款, …… 業主或可從保證金內扣除業主所受所受的損失, 但此項權利不會影響業主因租客違約而可採取的其他法律行動的權利 ……」, 被告人從按金扣除她的損失後, 她根本不用退回按金, 上述情況並非如申索人指稱被告人「想殺人定」。本席認為, 申索人在該上訴許可申請書第1.9.5段的指控, 並非可爭辯的有效上訴理據。

94.  申索人在該上訴許可申請書第1.9段指稱, 林審裁官在該判決理由書對他供詞證供的評估及分析「不是事實」, 而「被告人文件中大量與證據或事實不符」 (見上述第16-17段)。申索人認為, 被告人的答辯書既然指稱「我認為申索人是租霸, 所以我在2020年9月6日邀請申索人相約交還鎖匙以解除租約」, 被告人顯然是提出交還鎖匙以解除租約的一方, 但申索人卻被「…… 屈 …… 主動放入信箱, 屈人決定」, 「又屈人提早解除合約 ……」。

95.  本席不同意申索人的說法。正如上述第83及第90段分析, 申索人才是悔約方, 而被告人是被悔約方, 沒有責任與申索人提早解除租約。申索人在這情況下交匙入該單位的信箱, 林審裁官考慮了這行為意圖之固有可能性, 認為一位租客沒有鎖匙便不能進入租賃單位, 其動機必然是他不打算繼續租用租賃單位 (見上述第25段), 亦考慮了WhatsApp通訊的上文下理, 申索人主動將鎖匙放入信箱並將影片傳給被告人, 被告人表示她會在「呢兩晚」進入該房間檢查, 「跟住過返錢跟俾你唔該哂」, 申索人回覆表示感謝並將自己的戶口號碼傳給被告人。由於按金只會在租約終止後才有可能退回, 林審裁官認為申索人顯然是交匙棄租 (見D70文件及上述第45段) 。這是林審裁官在衡量相關證據後的事實裁斷, 本席認為他沒有犯上法律觀點的錯誤, 這不構成可爭辯的上訴理據。

96.  申索人在該上訴許可申請書第1.11段指稱, 林審裁官在該判決理由書接納被告人關於牆身洞口的解釋 (見上述第18段), 實在對他不公。2020年9月6日的WhatsApp對話顯示被告人著申索人「咁你搬好晒啲嘢, 還原番個地方 (整返好你轉爛咗個牆角), 影張相俾我睇, 跟住交匙, 租金計到還完好當日」, 申索人回應稱「幾時又有鑽你個牆角呀, 嗰到原本就係有條電話線入。電話公司啲人抽走咗條電話線轉咗光纖入啫, 邊個鑽過你牆啊」, 而被告人表示「咁你搬好野先, 我今晚都可以交收鎖匙 …… 你執好晒嘢, 清返乾淨間房, 影相俾我睇」(見D67文件) 。申索人認為上述WhatsApp對話中被告人對其解釋未再有異議, 直至2020年10月13日書面通知也未再提及, 因此申索人認為被告人已接受洞口「原本就存在, 再則, 亦未有任何實質證據顯示個洞之前係無嘅」。

97.  本席認為這亦非涉及法律觀點的可爭辯上訴理據。正如林審裁官解釋,他衡量申索人和被告人的供詞及證供時已考慮了沒有牆身洞口的相片,但評估證人整體證供後, 認為被告人的證供較為可信,亦接受被告人就WhatsApp對話內容的解釋, 她當時要求申索人先將物品搬走,不等於放棄追討洞口的維修費,她只是希望到該房間視察後再作決定 (見上述第18及第47段)。本席認為是被告人先提出牆身洞口的問題而要求申索人「還原」, 當申索人提出他的解釋, 被告人要求他搬走物品以便查看而再作決定, 這解釋不是不合理的, 林審裁官作出事實裁斷接受被告人的說法沒有犯上法律觀點的錯誤。

98.  申索人在該上訴許可申請書指稱, 被告人三番五次未通知他而善自非法闖入該房間, 並搬走房中物件, 申索人依賴業主租客條例第24條及該租約第11條 (見上述第40段), 要求「追究被告人租約期間非法闖入出租房間的責任」。但申索人在其申索書沒有向被告人追討上述指稱「租約期間非法闖入出租房間」的申索賠償, 他不能於該判決及該覆核判決後在擬提出上訴時才提出這申索, 這並非可爭辯的上訴理據。無論如何, 被告人已提醒申索人撤走他的物品 (見D67文件), 而林審裁官已裁定該租約已於2020年9月6日因申索人悔約而終止, 被告人之後進入該房間不可說是「非法闖入出租房間」。

99.  申索人在該上訴許可申請書第1-3段指稱, (1) 該上訴許可申請書第1.1-1.11段提及的事宜只是部份他認為與事實不符、對他不公及/或缺少客觀證據基礎的「事實」裁斷, (2) 林審裁官的裁斷嚴重與事實不符, 其評估 / 分析明顯偏頗不公, 未能彰顯法律以事實為依據及公平公正的原則, 及 (3) 基於該審裁處的失實及偏頗不公, 本庭應該許可申索人提出上訴, 以便還他公道。其實, 這些空泛指稱只是重提申索人在林審裁官席前提出的論據, 本席已在上文作出分析, 認為這些論據並非可爭辯的上訴理據。

100.  本席認為申索人提出的全部擬上訴理由均不是可爭辯的上訴理據。

VI.  結論

101.  基於上述的原因, 本席否決申索人的上訴許可申請, 並不作訟費命令。