CHAN KA MING v. CHAN KA SING

DCCJ 181/2024

[2026] HKDC 1376

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2024年第181號

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判案書

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簡介

1.  本案涉及位於九龍彩虹彩鳳徑23號彩峰苑5樓11室（「該物業」）的業權爭議。

2.  被告人為原告人的胞兄。原告人是該物業的註冊業主。

事實背景、雙方案情和最新發展

3.  該物業在1997年由原告人和被告人的父親（陳偉才，「父親」）購入。在父親2017年無遺囑情況過身後，原告人和被告人的母親（鄔惠蓮，「母親」）透過一份家庭契約 (Deed of Family Arrangement) 和允許書 (Assent) 成為該物業的註冊業主, 家庭契約的各方為原告人和被告人、母親和其他兄弟姐妹。

4.  在2023年9月26日，母親轉讓該物業予原告人，契約紀錄當時沒有對價 (nil consideration)。

5.  雙方沒有爭議，被告人在2025年10月15日之前一直居住在該物業。

6.  原告人於2024年1月10日提出本訴訟，本來申索如下。原告人作為該物業的註冊業主，向被告人要求收回該物業的空置管有權 (vacant possession)，並追討中間收益 (mesne profits)。原告人同時指稱被告人非法扣押 (tort of conversion) 該物業的地契，要求賠償。

7.  被告人的案情指出，原告人沒有付出真實代價購買該物業或供樓，不是該物業的實益擁有人。反而在2017年，當時為該物業業主的父親向被告人承諾，將該物業留給被告人永久居住直至百年歸老，並將該物業的所有業權和地契贈予被告人擁有和保存，該物業是一項「生前之間的贈予」(gift inter vivos)，被告人因而有權佔用該物業。父親要求就此餽贈安排予以保密，因此父親和被告人均沒有辦理相關轉名手續。被告人認為母親轉讓該物業予原告人是受到原告人「不當手段」影響，而且母親在2023年初曾經中風，對該轉讓缺乏認知。被告人的反申索要求法庭確認和執行該「生前贈予」，並宣告將該物業轉讓予原告人的相關文件為無效。

8.  雙方在審訊中確認以下事項。第一，被告人已經交還該物業的地契。第二，被告人已經在2025年10月15日交還該物業的鑰匙予母親並搬離該物業。第三，被告人確認他的反申索已經不再相關，沒有需要處理，因為他的證人陳述書中只是主張他在該物業有終身居住權而非業權，在2025年10月15日搬離該物業後被告人已經沒有打算再搬回該物業，他也接納家庭契約為有法律效力的文件，被告人任何業權（包括該聲稱「生前贈予」下的權益）已經被母親根據家庭契約的業權終絕。

9.  根據以上事項，代表原告人的陳大律師向本席確認，原告人的申索範圍只剩餘追討中間收益的問題需要法庭處理。

證人口供

10.  原告人、被告人和他們大家姐陳潤霞女士在本席前作供，採納他們各自的證人陳述書內容，本席已作充分和詳細考慮。母親本來也準備作供，但陳大律師考慮到爭議議題大幅收窄，確認不傳召母親出庭，本席不會考慮她證人陳述書的內容。

11.  本席認為與中間收益議題有直接關係的證供只有一點。在被告人被盤問時，他確認收到2023年11月3日的原告人律師函（該律師函並沒有在審訊文件冊內），當中的內容是要求他搬離該物業，他沒有立刻遵從，一直到2025年10月15日才搬離該物業，原因是因為他當時以為該物業業權是屬於他的。

中間收益

12.  法庭要處理兩個議題：被告人是否有不當佔用該物業而有責任繳付中間收益？如有的話，中間收益金額應如何評定？

13.  就責任問題而言，本席接納原告人的陳詞，裁定被告人不當佔用該物業而有責任繳付中間收益，原因如下：

(1) 被告人聲稱的該「生前贈予」沒有任何文件支持，本席拒絕接納該說法，而且有關餽贈（不論是以生前轉讓或信託形式）不符合《物業轉易及財產條例》（第219章）第4、5條的形式上要求 (formality requirements)。

(2) 姑勿論如何，被告人接納家庭契約為具有法律效力的文件，被告人作為其中一方已同意放棄他在該物業內的權益和確認母親是該物業的絕對擁有人，被告人的任何業權（包括該聲稱「生前贈予」下的權益）已經被母親的業權終絕（見家庭契約第2條，原文為 “All the estate and interest vested in the Widow [母親] as such administratrix as aforesaid at the time of the death of the Deceased of and in the Property shall be vested in the Widow absolutely and the Children [包括被告人] do hereby jointly and severally irrevocably and absolutely waive and renounce all their rights titles claim and interest of and in the Property”）。

(3) 被告人沒有基礎證明母親2023年轉讓該物業予原告人這交易有任何可爭議之處。本席留意到一份醫生報告，證明2023年3月29日母親的精神狀態足以簽遺囑。本席事實上裁定母親2023年轉讓該物業予原告人為一宗合法和有效轉讓。

(4) 因此，在被告人收到原告人2023年11月3日的律師函，應該在合理時間（本席認為是半個月）內搬離該物業。他沒有這樣做，因此之後不當佔用該物業而有責任繳付中間收益。

14.  邏輯上，中間收益金額評定的啟動日期，應從被告人被通知搬離該物業後半個月（有關佔用因而被視為不當）開始計算，直到2025年10月15日被告人搬離該物業並交出空置管有權；而相關金額則是該物業的市值月租。

15.  雙方共同委任的專家證人提交的書面報告指出，該物業在2024年1月10日（即本案開展日）的市值月租為港幣21,000，而在2025年1月10日的市值月租為港幣22,000。

16.  考慮到法庭沒有專家證據協助判定該物業在2024年1月10日之前的市值月租，縱使被告人2023年11月3日收到原告人的律師函並應在半個月後搬離，本席認為最合適做法是從2024年1月10日起計算中間收益，直至2025年10月9日（為方便而言只計算完整月份），相關金額總共港幣450,000，計算如下：

2024年1月10日至2025年1月9日

12個月 x 港幣21,000 = 港幣252,000

2025年1月10日至2025年10月9日

9個月 x 港幣22,000 = 港幣198,000

總結

17.  基於以上原因，本席裁定原告人勝訴，被告人須繳付中間收益予原告人，金額為港幣450,000，並繳付利息。

18.  有關利息計算方法，考慮到被告人不當佔用該物業的時段頗長，本席參考上訴庭案例 Ho Yat Wah v Chung Hang Him (sole executor named in the will of Chan Yuk Mui, deceased) [2024] 5 HKC 47 和 區域法院案例Benrona Holdings Limited v Cheung Chi Chiu [2026] HKDC 814 後，以港幣 450,000元為本金，按匯豐銀行最優惠利率+1%為基礎，自 2024年1 月 10 日 起至判決日止計算利息，判令被告人須要支付該計算金額的一半作為判決前利息。判決後利息則按法庭判決利率，由判決日起計算直至被告人付清所有款項。

19.  訟費方面，根據「訟費視乎訴訟結果而定」的原則，被告人毫無疑問應該支付原告人的訟費，包括一切獲保留的訟費，同時給予原告人大律師證書。訟費以訴訟各方對評基準（party and party basis）評定，如雙方未能就訟費金額達成協議，則由聆案官評定。