BENRONA HOLDINGS LTD及另一人 對 張志超

DCCJ 2520/2023

[2026] HKDC 814

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2023年第2520號

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判案書

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引言

1.  本案為一宗租務糾紛。涉案的物業位於香港山光道2號萬壽大廈15樓3室（“該單位”）。

2.  第一及第二原告人（合稱“原告人”）為該單位的業主。原告人向被告人申索，要求被告人交出該單位的空置管有權（vacant possession）、以及支付自2023年3月16日起的中間收益（mesne profits）、利息和訟費。

3.  被告人向原告人提出反申索，要求原告人退還港幣37,000元的按金。

4.  在審訊中，黃俊銘大律師代表原告人。被告人沒有法律代表，亦缺席審訊。黃大律師陳詞指，原告人代表律師在開審前已將開案陳詞及相關案例送達被告人的地址，有關開案陳詞也清楚列明本案的開審日期。本席接納黃大律師的陳詞，認為被告人清楚了解本案的開審日期，並選擇缺席。因此，本席決定如期審訊。

原告人載於其《申索陳述書》的案情

5.  原告人為該單位的註冊業主。

6.  於2021年5月31日，原告人透過其代理人卓越物業管理有限公司（Excel Property Management Company Limited）（“卓越”）與被告人訂立租約（“該租約”）， 將該單位出租予被告人作私人住宅用途，租期為兩年，由2021年3月16日起至2023年3月15日止（包括首尾兩天）（“該租期”），每月租金為港幣18,500元（包括差餉及管理費）。

7.  根據該租約第2(s)條，被告人須在該租約屆滿或提早終止時，交還該單位的空置管有權予原告人。第2(s)條原文如下：

“At the expiration or sooner determination of this Agreement to deliver up to the Landlord the said premises including the Landlord’s fixtures and fittings therein in good repair and condition (fair wear and tear excepted) ... The Landlord shall have the right to require the Tenant to reinstate (at his own costs and expenses) to its original state any part of the said premises in respect of which the Tenant may have carried out alterations with or without the consent of the Landlord.”

8.  租約於2023年3月15日因時間期滿而失效（expired by effluxion of time）。被告人須按該租約第2(s)條將該單位的空置管有權交還予原告人。

9.  儘管原告人屢次要求被告人遷出該單位，被告人至本審訊為止仍然侵佔該單位。

被告人載於其《抗辯及反申索書》中的案情

10.  本席根據被告人日期為2023年11月20日的《抗辯及反申索書》，概述被告人的案情如下。

11.  被告人不爭議以下事實：

(1)  被告人與原告人簽訂該租約，在該租期期間租用該單位作私人住宅用途，每月租金為港幣18,500元（包括差餉及管理費）。[1]

(2)  該租約於2023年3月15日因自然期滿而失效。[2]

(3)  自該租期屆滿後，被告人一直佔用該單位，亦未向原告人及/或卓越支付租金。[3]

12.  被告人指，他按照該租約的第4(e)條及附表第6部份的要求，向卓越支付了一筆港幣37,000元的按金（“該按金”）。[4]

13.  被告人不承認原告人為該單位的註冊業主。被告人聲稱，就該單位的一切事宜，他一直是與卓越的一名梁先生（Leung Yuen Kwong）（“梁先生”）聯繫。[5]

14.  被告人否認他以侵入者（trespasser）的身分佔用該單位，他主張：[6]

(1)  於該租約屆滿前，被告人曾收到原告人的信函，要求他在該租約期滿時交還該單位的空置管有權。

(2)  被告人其後透過電話向梁先生提議，要求與原告人協商：(a) 將租期延長至2023年12月15日，租金維持每月港幣18,500元；及 (b) 以該按金抵銷2023年3月16日至2023年5月15日期間的租金。被告人在狀書中稱之為“Defendant’s Proposal”（“該被告人建議”）。

(3)  被告人於2023年5月初，通過信件向梁先生提供該被告人建議的細節。

(4)  被告人收到卓越日期為2023年5月12日的回覆信函（“12/5/2023的信件”）。在該信函中，卓越已接納該被告人建議中關於將該按金用作抵銷由2023年3月16日至2023年5月15日的應繳租金。

(5)  在12/5/2023的信件後，卓越及/或原告人並未採取任何行動將被告人逐出該單位，顯示卓越及/或原告人已默許 (acquiesced) 該被告人建議。

15.  被告人指曾按法庭命令，於2023年10月26日支付一筆中期付款（interim payment），金額為港幣65,000元。[7]

16.  被告人進一步否認他拖欠原告人任何中間收益[8]，並向原告人反申索該按金。[9]

原告人載於其《答覆書及反申索的抗辯書》的案情

17.  原告人承認被告人曾繳付該按金。原告人亦承認被告人曾支付原告人港幣65,000元作中期付款。該中期付款是根據聆案官陳碧琪在2023年10月18日作出的命令，要求被告人：

(1)  就2023年5月16日至2023年11月15日期間佔用該單位向原告人支付港幣111,000元的中期付款；及

(2)  從2023年11月16日起每月的16日向原告人支付港幣18,500元的中期付款。

18.  原告人指被告人仍未支付餘下的中期付款。

19.  原告人主張從來沒有親自或透過卓越接受該被告人建議，亦從來沒有同意將該租期延長。原告人否認默許該被告人建議，指其法律代表曾透過日期為2023年6月2日的信函，要求被告人在7天內交還該單位的空置管有權，以及支付從2023年3月16日起的中間收益。

本案的爭議點

20.  在本案中，法庭需決定的爭議點如下：—

(1)  被告人是否須於該租約屆滿時，向原告人交還該單位的空置管有權；

(2)  雙方是否曾達成協議，將該租期延長至該租約原定結束日（即2023年3月15日）之後，以及以該按金抵銷2023年3月16日至2023年5月15日之應繳租金；

(3)  被告人是否須支付原告人中間收益。如須支付，中間收益應從哪天開始計算，以及是否以每月港幣18,500元計算；及

(4)  原告人是否須向被告人退還該按金。

討論

21.  原告人傳召卓越的董事梁先生為證人。梁先生在宣誓下確認其於2025年7月17日簽署的《證人陳述書》內容屬實，正式採納該證人陳述書為其主問證供。

22.  根據梁先生，自2014年底，卓越獲原告人委任為其代理人，負責處理萬壽大廈內48個單位的一切租務事宜，當中包括該單位。土地登記冊顯示，兩名原告人自1999年3月25日以分權共有（tenants-in-common）的形式各持有該單位的一半權益。該租約亦清楚列明，原告人為該單位的業主，卓越為其合法代理人。因此，被告人並無任何法律或事實基礎爭議原告人並非該單位的業主。

23.  雙方不爭議該租約於2023年3月15日因自然期滿而失效。自此，被告人一直佔用該單位。

24.  根據該租約第2(s)條，被告人須在租期屆滿時交還該單位的空置管有權。事實上，從被告人於2023年3月15日發給梁先生的信函可見（“15/3/2023的信件”），被告人也清楚知道應在2023年3月15日或之前交還該單位：

「2山光道15C租戶來不及在3月15日交回上址 抱歉 萬分無奈 現要求業主梁生給苦租戶延期至5月15日交回單位...」

25.  本席觀察到，根據15/3/2023的信件，被告人曾經向梁先生提議將租期延長至2023年5月15日。但是，被告人在其《抗辯及反申索書》中並沒有提出這個案情。

26.  事實上，如本判案書第14(2)-(3)段所述，被告人在狀書中只依賴 (1) 其曾經向梁先生通過電話提出該被告人建議；以及 (2) 被告人於2023年5月10日（“10/5/2023的信件”）向梁先生發出的信函：

「致萬壽大廈15C業主

租戶搬遷期間發生事故於15/5/2023未能交回單位現希望業主能讓租戶延期以現時租金繳付即16/5/2023至15/12/2023以本票形式繳付盼業主能允許為盼謝謝

Cheung Chi Chiu

10.5.2023」

27.  無論是通過電話還是10/5/2023的信件，被告人在狀書中所提出的案情一直是（且只有是）將租期延長至2023年12月15日。雙方曾經同意將租期延長至2023年5月15日並不是任何一方狀書中所載的案情。

28.  被告人依賴梁先生12/5/2023的信件，並主張原告人答允該被告人建議。該12/5/2023的信件內容如下：

「致： 萬壽大廈15樓3室（15C室）租戶CHEUNG, Chi Chiu張志超

有關： 租戶需於2023年6月15日交還萬壽大廈15樓3室單位予業主

頃接 閣下2023年5月10日之來函，以搬遷期間發生事故為由，提出以支付原本租金延遲至2023年12月15日才交還上址物業之空置管有權予業主。

查 閣下於2023年3月15日（即原本租約屆滿日）來函，表示不及搬遷，未能如期交還上址物業，並在電聯時作出鄭重口頭承諾，會於2023年5月15日以空置方式遷出單位，但不肯繳付延期租金，堅持以簽訂租約時繳付的按金（HK$37,000.00）抵消由2023年3月16日至2023年5月15日（延期）之應繳租金，業主已無奈接納。如今，閣下再以搬遷出現問題為由要求延遲至2023年12月15日才交還上址物業，業主實在無法接受。

現業主要求：閣下需於2023年5月20日（限期）前，以書面回覆同意於2023年6月15日交還上址物業之空置管有權予業主，並將該回覆函件連同繳付由2023年5月16日至2023年6月15日之應繳租金（即HK$18,500.00）之銀行入賬紀錄正本存根（bank-in slip），存放入設在萬壽大廈地下大堂之支票箱內。倘於限期屆滿後仍未獲回覆及繳付上述租金，業主將即時委交律師行啟動收回單位程序，並向閣下追討因延遲交還上址物業之一切相關損失。 ……

業主代表             

卓越物業管理有限公司」

29.  被告人依賴12/5/2023的信件，主張原告人已經接納該被告人建議，同意將租期延長至2023年12月15日；或至少接受被告人以按金抵銷2023年3月16日至2023年5月15日的應繳租金。

30.  本席不同意被告人的主張：

(1)  首先，原告人在12/5/2023的信件明確表示不接受將租期延長至2023年12月15日。

(2)  第二，在法律上，該被告人建議屬於合同法上的要約（offer），須待原告人接受要約後才具有拘束力。即使原告人曾經在12/5/2023的信件中表示“無奈接納”被告人以按金抵銷2023年3月16日至2023年5月15日應繳租金，但在原告人明確反對將租期延長至2023年12月15日以及提出新條件（即須於2023年6月15日交還該單位）的情況下，該“無奈接納”的表述極其量只是表示原告人部分接受該被告人建議。法律上，對要約的部分接受並不產生法律拘束力：見 Chitty on Contracts (第36版, 2026)，第4-038段。

(3)  第三，儘管根據雙方的書面溝通，雙方似乎曾經同意過將租期短暫延長至2023年5月15日，甚至表面上同意以被告人按金抵銷2023年3月16日至2023年5月15日的應繳租金。但是，這並非被告人（或原告人）在狀書中的案情。本席認為被告人受限於其狀書中所提出的案情，不得僅憑證據可能帶出新的觀點而偏離其狀書：見Kwok Chin Wing v 21 Holdings Ltd. (2013) 16 HKCFAR 663，第21段。

31.  因此，本席不接受原告人曾經同意將租期延長至2023年12月15日，而原告人“無奈接納”被告人以該按金抵銷2023年3月15日至5月15日的表述也不具有法律拘束力。本席裁定原告人並沒有接受該被告人建議。

32.  最後，本席不認為原告人曾經默許該被告人建議：

(1)  原告人已經在12/5/2023的信件中明確拒絕該被告人建議。

(2)  在2023年6月2日，原告人透過律師去信被告人，要求被告人交出該單位的空置管有權及支付由2023年3月16日起的中間收益。

(3)  於2023年6月21日，原告人發出傳訊令狀，展開本訴訟。

33.  由於該租約已經於2023年3月15日屆滿，而被告人未有於屆滿日後將該單位的空置管有權交還原告人，本席裁定被告人自2023年3月16日便以侵入者（trespasser）的身分佔用該單位，須向原告人支付自該日起算的中間收益。

中間收益（Mesne profits）

34.  一般來說，中間收益的計算是根據物業於被佔用時期的市值租金總額：見McGregor on Damages（第22版），第40-053段。

35.  若然沒有任何市值租金的證據，法庭通常是以被告人之前每月繳交的租金計算中間收益：見Clifton Securities Ltd v Huntley [1948] 2 All ER 283, 284C-D；Kin Tak Fung Co Ltd v Julion Electrical Centre Ltd [1989] 1 HKC 490, 494I-495A。

36.  根據該租約的約定租金，本席裁定中間收益應以每月港幣18,500元計算。

37.  自2023年3月16日至本判案書之日（即2026年5月15日），原告人的應得中間收益總額為港幣703,000元[10]。在扣除被告人曾經支付港幣65,000元的中期付款後，被告人於該段時間應付原告人的淨中間收益為港幣638,000元。

38.  此外，被告人目前仍然佔用該單位，本席認為自本判案書翌日起（即2026年5月16日），被告人須要按每月港幣18,500元向原告人支付中間收益，直至被告人向原告人交還該單位的空置管有權為止。

利息

39.  本席認為被告人須要就上述第37段所指的應付中間收益向原告人支付判決前利息。鑑於被告人以侵入者身分佔用該單位時間頗長，本席參考Ho Yat Wah v Chung Hang Him (sole executor named in the will of Chan Yuk Mui, deceased) [2024] 5 HKC 47後，以港幣638,000元為本金，按匯豐銀行最優惠利率+1%的基礎，自2023年3月16日起至判決日止計算利息，判令被告人須要支付該計算金額的一半作為判決前利息。

40.  至於判決後利息，被告人須要就所有應付中間收益責任向原告人支付判決後利息，利息按法庭判決利率計算，直至被告人付清所有款項。

被告人的反申索

41.  被告人提出反申索，要求原告人退還港幣37,000元的按金。

42.  根據該租約第4(e)條，歸還按金的前提是被告人交還該單位的空置管有權及完全清償所有欠交的款項，否則被告人無權要求原告人退還按金。由於被告人目前仍然以侵入者身分佔用該單位，返還按金的條件尚未達成。

43.  基於上述理由，本席裁定被告人的反申索不成立。

訟費

44.  訟費方面，根據“訟費視乎訴訟結果而定”的原則，被告人毫無疑問應該支付原告人的訟費。

45.  原告人要求以彌償基準（indemnity basis）評定訟費，理由可歸納如下：

(1)  第一，被告人在本案的抗辯是毫無勝算。自該租約期屆滿後，被告人一直佔用該單位，期間從未支付任何租金或中間收益（除了一筆港幣65,000元的中期付款）。

(2)  第二，被告人一直就中期付款命令下的支票抬頭人一事反覆爭議，拒絕按要求付款。直至司法常務官宋泳琛於2025年5月15日作出命令（“15/5/2025的命令”）時，被告人已拖欠中期付款總額達港幣493,500元。被告人僅於2025年5月29日繳付港幣65,000元，此後再無任何進一步的中期付款。被告人刻意拖延繳付中期付款以及本訴訟，導致原告人招致額外的法律開支。

(3)  第三，被告人先後以不同方式拖延本訴訟。被告人不但沒有存檔任何證人陳述書或證據佐證其抗辯以及反申索，自2025年11月左右更開始缺席本案的訴訟程序。儘管如此，被告人於2026年2月12日仍能親自存檔並送達其擬親自行事通知書，並繼續“免費地”佔用該單位直至本審訊，浪費法庭及原告人的時間與資源。

46.  法庭在決定是否以彌償基準判定訟費時所依循的原則確立已久：見Ma King Huen（馬景煊） v The Sincere Co Ltd (No 2)（先施有限公司）[2024] 3 HKLRD 217，第10、11及17段。

47.  本席已仔細考慮原告人提出的各項理由。然而，本席認為本案不宜以彌償基準評定訟費：

(1)  第一，就原告人指稱被告人在中期付款的支票抬頭一事上反覆爭議，此爭議已由司法常務官宋泳琛於15/5/2025的命令中處理及解決（並已處理由此產生的訟費）。被告人其後亦按該命令繳付了部份中期付款，即港幣65,000元。儘管被告人至今仍未清繳中期付款命令下的剩餘款項，但本席不認為被告人的行為已達致極度不合理的程度。

(2)  第二，被告人在本案中雖沒有向法庭存檔任何證人陳述書或證物，亦沒有出席是次審訊，但本席認為，其訴訟行為整體而言尚未達到極度尖酸及無理的程度，以致需要作出彌償訟費的命令。

命令

48.  本席頒下以下命令：

(1)  被告人須立即交還該單位的空置管有權予原告人；

(2)  被告人須向原告人支付：

(a)  經扣除被告人已繳付原告人的港幣65,000元中期付款後，由2023年3月16日起至2026年5月15日為止港幣638,000元的中間收益；

(b)  自2026年5月16日起，就被告人繼續佔用該單位的中間收益，以每月港幣18,500元計算，直至被告人交還該單位的空置管有權予原告人；

(3)  被告人須就上述(2)(a)小段中間收益（即港幣638,000元）向原告人支付判決前利息。判定的判決前利息為以下計算所得出金額的一半：即以港幣638,000元為本金，按香港匯豐銀行最優惠年利率加1%為利率，並自2023年3月16日起至本判案書之日計算；

(4)  被告人須就上述(2)(b)小段的中間收益向原告人支付判決後利息，利息按法庭判決利率計算，直至被告人付清所有款項；

(5)  被告人的反申索被駁回；及

(6)  被告人須支付原告人的訟費，包括一切獲保留的訟費，同時給予原告人大律師證書。訟費以訴訟各方對評基準（party and party basis）評定。如雙方未能就訟費金額達成協議，則由聆案官評定。

49.  最後，本席感謝黃大律師對法庭的協助。