寶靈商業中心有限公司 訴 Richards Co. Ltd.

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第13宗

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判 決 書

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申請人是位於九龍油麻地吳松街150-164號名為寶靈商業中心的管理公司，答辯人NG Ching Lan是該大廈3樓18室的業主；答辯人LI Shiu Mui是1樓30室的業主，而答辯人Richards Company Limited ("RCL")則是3樓11室、2樓18室以及2樓 S5室的業主。通過此5宗案件，申請人向上述三位分別追討管理費、機電工程分担費和消防工程分担費。

寶靈商業中心是屬於寶樂大廈的一部份，寶樂大樓的4樓至16樓是住宅樓宇，而地下至3樓則是商業中心。

Richards Company Limited 的答辯的理由

“RCL”列舉下列各項反對申請人的申請的理由：-

1. RCL指稱申請人在小額錢債法庭上，申請人未能出示“管理合約”，証明它有管理的權力。

自1987年起，申請人已管理商業中心。1999年8月7日寶靈中心業主委員會委托申請人管理商業中心的159單位(參看証物A9）。根據公契第16(a)條，寶靈中心的業主委員會有權作出該委任。第16(a)條的內容如下：―

"If at any time for any reason whatsoever the Manager shall cease to act as Manager, the Owners' Committee may itself undertake the management of the Bowring Centre or; at its option, may appoint another person or company to undertake the management of the Bowring Centre or such lesser management services as it may decide for such period, at such remuneration and subject to such terms and conditions as the Owners' Committee may think fit."

2. 申請人只是一間有限公司，未經認可註冊為“法團”，所以沒有起訴的權力。

申請人既於1999年8月7日被業主委員會委托管理商業中心的159個商業單位，按公契第15(b)條內有關“the Manager”的釋義，申請人便是該中心的經理人（“the Manager”）。第15(b) 條指明“References in this Deed to "the Manager" shall unless the context otherwise requires include the Management Company or the Committee when respectively undertaking the management of the Bowring Centre and any service company or agent from time to time appointed under the powers herein contained。”

依據公契第15(c)(21)條的規 定，經理人有權 "to commence, conduct, carry on and defend legal and other proceedings touching upon or concerning the said premises and the Bowring Centre or the management of the Bowring Centre on behalf of all the owners for the time being"，因此申請人有權對答辯人提出本案的申請。

3. 申請人的業主管理委員會未經註冊。

申請人並無業主管理委員會，業主委員會是業主按照公契第18條所賦予的權力在週年大會所選出者，其有效性與註冊無關，更與申請人無關。

4. 答辯人謂小額錢債審裁處的審裁官命令有關案件無限期終止聆訊。

這不是有效的答辯理由。

5. 答辯人質疑申請人的代表林伯奮先生在別的法庭上的供詞。

這並不是有效的答辯理由。

6. 答辯人指申請人在電機及消防工程維修愴悴通過聘用收費約九十萬的工程公司，而棄用四十萬元的工程公司。

根據寶靈中心1998年第一次業主大會第（六）項決議的紀錄，在該大會上，為了保証有足夠的資金完成工程項目，大會一玫通過在機電和消防工程公司的報價金額的基礎上增加5%的超支預備金，待將來工程全部完成後如不起支，就把全部餘款退還給原主。工程費用的多寡，全賴業主對該工程的質素、水平和其他因素的要求，並不是費用少就好，費用多就不好，這是要視乎每個工程的全部有關的因素而定，除非這個工程 費金額的通過涉及違法的行為，否則法庭不會干預。

7. 在1996年2月12日，業主開了特 別會議，擱置 由1996年增加12%管理費。

由RCL呈堂的“修訂1996年2月12日下午6：30分於寶靈商業中心大堂之特別會議”（証物R2），只有李鳳瓊的簽名，並無任何印章。証物R2看來是一份會議紀錄，而不是一份向業主派發之通告。廢除1996年1月1日起生效之增收12%管理費的決議對每一位業主來說是一項重大的消息，如有決議通過，業主委員會應有此決議的通告派發與業主，但RCL並無呈交此類通知作為証物。紀錄指李燕主席開會後大約15分後離開,由李鳳瓊代替李燕作是次開會主席；但該紀錄並無顯示根據甚麼法理基礎李鳳瓊可以代替李燕作為是次開會主席；明顯地李燕並無指示李鳳瓊代替李燕作為主席，故此當李燕離開後，便無合法的主席主持會議，故此在李燕離塲後任何通過的決議皆為無效。

8. 申請人處理電機消防工程時，沒有適當程序召開業主大會和招標，違反公契第6頁第11點（2）。

RCL所提出的公契，是寶樂大樓的公契，日期為1973年6月23日，適用於寶靈商業中心的公契是日期為1981年9月21日的分公 契（証物A11）。就電機工程與及消防工程費的集資，法律沒有規定它必須由業主大會通過。《建築物管理條例》第44條是適用於工程招標的事宜的條例，它的內容如下：―

“44. 工作守則

(1) 主管當局可擬備、修訂及發出工作守則，以就法團所需 供應品、貨品及服務的取得，括藉招標承投所取得者以反此等招標的程序,而給予指導及指示。

(2) 如因任何人以玫根據第（1）款發出的工作守則未獲遵守，此事本身並不使該人遭受任何種類的刑事法律程序，但任何此等不遵守工作守則事情（不論民事况刑事，包括就本條例所訂罪行而進行者），可作為有助於確定或否定該等法律程序所爭論的法律的根據。”

即使申請人沒有符合招標的規定，申請人的工程服務合約亦不會作廢，因為第44條並沒有規定，如上述守則未獲遵守，則工程服務合約作廢。第44（2）條祇指出不遵守此工作守則的後果，但它沒有進一步指出不遵守此工作守則的行為，會使工程服務合約作廢。

9. “申請人”於1998年3月18日第一次業主大會，其通告少於7日違反公契第6頁第11點（2）;出席人數不投票點算, 亦用錯業主單位，因此“申請人”直接管理商業中心的議決是無效力。

RCL如欲在土地審裁處裁定上述的業主大會為無效，它必須同時起訴寶靈商業中心的業主委員會否則本席無權作出上述裁決；無 論如何，申請人於1999年8月7日被業主委員會正式委任以管理寶靈商業中心。

LI Shiu Mui 在整個審訊過程中，並無出席。

NG Ching Lan 的3點答辯理由已為RCL的答辯理由所涵蓋， 故此本席無須對此再作分析。本席裁定所有上述的答辯理由皆不能成立。本席裁定所有答辯人必須繳交寶靈商業中心的管理費、電機 工程以及消防工程費。

管理費

1995年12月18日申請人以通告（証物A6）通知各商戶由1996年 1月份開始商業中心的管理費會被增加百份之十二，而管理費的數額是以 商戶的面積來計算的，但這計算管理費的方法，並不符合商業中心的公契的規定。公契的第4及第5條對每一商戶須要繳交的管理費的款額有如下的 規定：―

"4. Each of the parties hereto shall pay his due proportion of :-

(a) The expenses for the management of the Bowring Centre; and

(b) Other outgoings including inter alia the Crown Rents, Rates (if any) the charges for water and electricity and insurance premium (if any) payable in respect of the said premises and the Bowring Centre as a whole.

5. The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last preceding clause hereof shall be in proportion to the management units allocated to the unit of which he is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment as listed in the Third Schedule hereto."

上述條款規定管理費的款額是以管理單位（management unit）為計算款額的基數。按公契附表3所列，商業中心共有10,396個管理單位。

根據調整管理費通告(証物A6)所示，中心所需的管理費總額是 50,756元；此款額的計法如下：―

地面管理費	9,542 元
一樓管理費	11,816 元
二樓管理費	14,699元
三樓管理費	14,699 元
	50,756 元
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3樓18號鋪的管理單位是53.6,而管理費的總開支是$50,756，故此3樓18號鋪每月需繳管理費$261.69（$50,756 x 53.6 /10396）。

管理費根據（証物R1）顯示Ng Ching Lan已繳費至1998年5月，故此由1998年6月至1999年12月31日她所欠交的管理費總額是$4,972 （$261.69 x 19）。

1樓30號鋪的管理單位是59.2，故此該舖的管理費是$289（$50,756 x 59.2 /10396）。Li Shiu Mui欠1998年6月管理費尾數$28[$289-($533-$272)]，而由1998年由7月至1999年12月31日她欠交的管理費是$5,202（$289 x 18）。故此由1998年6月至1999年12月31日她欠交的管理費是$5,230（$5,202 + $28）。

RCL是3樓11號舖、2樓18號鋪及2樓S5號舖的業主。上述舖位的管理單位分別是60.6, 53.6及63，故此它們的管理費分別是$295.86 ($50,756 x 60.6 /10396)，$261.69 ($50,756 x 53.6 /10396)，以及$307.58 ($50756 x 63 /10396)。

管理費收據（証物 R6）顯示RCL已交3樓11號舖位1998年7月的管理費，故此由1998年8月至1989年12月31日欠交3樓11號舖位的管理費是$5,029.60（17 x $295.86）。

RCL欠交2樓18號舖的管理費由1998年10月1日至1989年12月31日是$3,925（15 x $261.69）。

RCL欠交2樓S5號舖的管理費由1998年6月1日至1989年12月31日的 是$5,844（19 x $307.58）。

消防工程分担費及機電工程分程費

按寶靈中心1998年第一次業主大會的通告（証物A10），機電與消防維修的工程的集資是當時的香港政府指令一定要進行的“確保生命財產的安全”工程。上述通告載錄商業中心每單位所應分担的費用。

業主大會通過該兩項維修工程的分担費是以商戶舖位的面積計算（以平方呎計算），但這計法並不符合公契的規定。就《建築物管理條例》（第344章）第20條而言，上述兩項維修工程費用是屬於第20(2)(a)條所規定的備用基金。第20條的規定如下：―

“（1）法團須設立並維持一項常用基金 -

(a) 以支付法團根據本條例或公契（如有的話）定使權力或執行職責的使用；及

(b) 以支付建物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項其他支出(包括與保養及修理有關的支出)。

（2）法團可設立並維持一項備用基金 ―

(a) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及

(b) 以便在根據第（1）款設立的基金不足以支付第（1）款所指明的各類支出時，用作付款。”

《建築物管理條例》第22條規定業主所須繳付款額的方法。第22條有關的部份如下：-

（1）就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須─

(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。

（2） 無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”

公契並無賦予申請人以商戶舖位所佔的面積計算上述維修工程費的分担數額，故此前述每戶商舖須分担費用的計算方法，並無法律的依據。因公契第4條及第5條並不涵蓋該些維修費用，所以按前述22（2）條的規定，上述工程費用須按業主各佔的份數確定。根據公契第3條及其附表1所示，商業中心的總份數是2313個份數。

機電工程及消防工程費分担費

根據1998年第一次業主大會通告（証物A10），機電工程的費用是$169,568而消防工程費的總額是$583,636。

按公契第3條及附表1的規定，3樓18室、3樓11室、2樓18室以及2樓S5室的份數是分別是27、30、27及32，而商業中心的總分數是2,313個份數，故此上述各店舖須繳交下列金額的機電工程分担費：―

3樓18室 （申請人只申請$1,970）	$ 1,979	（$169,568 x 27 /2,313）
3樓11室	$ 2,199	（$169,568 x 30 /2,313）
2樓18室 （申請人只申請$1,970）	$ 1,979	（$169,568 x 27 /2,313）
2樓S5室 （申請人只申請$2,315）	$ 2,345.90	（$169,568 x 32 /2,313）

上述舖位須繳交下列的消防工程分担費：―

3樓18室 （申請人只申請$5,320）	$ 6,812.87	（$583,636 x 27 /2,313）
3樓11室 （申請人只申請$5,754）	$ 7,569.85	（$583,636x 30 /2,313）
2樓18室 （申請人只申請$5,320）	$ 6,812.87	（$583,636 x 27 /2,313）
2樓S5室 （申請人只申請$6,403）	$ 8,074.50	（$583,636 x 32 /2,313）

本席頒令下列各案的答辯須交予申請人下列指明的款項：―