趙格華、趙明儀及趙浩儀 訴 皆寧大廈業主立案法團

LDBM 569/2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第569號

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判 案 書

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背景

1. 申請人為香港九龍亞皆老街A座100號皆寧大廈(“該大廈”)車房樓(“該物業”)之業權人。申請人代表趙林翰先生(“趙先生”)為第一申請人趙格華先生之父親。趙先生與其妻子於1968年購入該物業，其後將該物業轉名給予三位申請人，但趙先生一直都代表三位申請人處理該物業之事宜。

2. 答辯人為該大廈之業主立案法團，於1979年9月4日成立。

3. 該物業自趙先生購入時，已經改變內部間隔作為兩個商舖租給商戶使用，並有六個門口通向該大廈之天井。天井乃為該大廈之公用部分，但趙先生、申請人或其租客一直以來都有使用該六個門口出入天井，超過30年之久。

4. 於2001年5月10日，答辯人封閉該六個門口並在天井另一邊裝上新門及把新門上鎖，阻止趙先生、申請人或其租客使用天井。由於申請人之租客不能使用天井，申請人需要減收租金，因而蒙受損失。

5. 申請人遂向土地審裁處作出申請，要求答辯人賠償損失和利息，並要求土地審裁處頒令確認申請人及其租客有權使用該六個門口出入天井，及要求答辯人重開受封之門口和禁止答辯人重覆或繼續上述之行為。

6. 答辯人則指稱申請人長期違反該大廈之公契及香港法例第344章《建築物管理條例》(“該條例”)，非法拆毀該大廈外牆，私建門口以進入天井，獨覇佔用，侵佔大多數業主及住客利益，汚染環境，且違例將該物業擅改用途，由車房改作商舖，導致水渠淤塞，並無理拒絕答辯人入內修理，令汚水積聚。答辯人因此而封閉該六個門口。答辯人曾兩次封閉該六個門口，但均遭申請人刑事毀壞有關設施。因此，答辯人要求土地審裁處頒令申請人拆除私建門口，恢復外牆原貌，拆除該物業內部間隔，回復車房用途，並對侵佔公眾利益，佔用公地及刑事毀壞作出賠償。

爭論要點

7. 根據雙方面的案情，本席認為此案有以下幾個爭論要點：-

(1) 該六個門口是否違例建設；

(2) 答辯人或其他業主是否有默許趙先生、申請人或其租客使用該六個門口；

(3) 答辯人是否有權在天井加建新門及把新門上鎖；

(4) 該物業改變用途為商舖及更改設施是否違例；及

(5) 賠償問題。

該六個門口是否違例

8. 根據雙方證供，雙方對該六個門口的位置並沒有爭議。該六個門口的位置已在證物 "A3" 號的第57頁中顯示出來，並標記為第1至第6號門，答辯人新建之門則標記為第7號門。

9. 申請人的案情是該六個門口自趙先生及其妻子在1968購入時已經存在，一直沿用至今。在過去30年，趙先生、申請人及其租戶擁有享用該六個門口出入之權利，並沒有受到任何阻礙。此外，該物業之住戶及工程人員亦會利用該六個門口進出該物業進行維修。答辯人曾在過去向申請人之租客收取使用天井費用，而當時之租客為避免不必要之爭吵，亦有付錢予答辯人。於2001年初由於申請人之新租客認為答辯人收取利益並不合法，不同意支付費用予答辯人，答辯人便於2001年5月中無理封閉該六個門口。

10. 此外，申請人引用該大廈公契之第1及第2條來指稱該六個門口屬於該物業之部分及申請人有權使用該六個門口作為進出天井之用。該大廈公契之第1及第2條條文如下：-

"1. Each of the parties hereto shall for the residue of the said term of years and for the period of renewal (if any) thereof or of the term of years or which the said premises are held from the Crown have the sole and exclusive ownership and the full right and privilege to the use occupation and enjoyment of the whole of that floor of the said building which is more particularly described and set out in the Second Column of the First Schedule hereto opposite to the name of such party set out in the First Column of the First Schedule hereto with the appurtenances thereto and the entire rents and profits of such floor.

2. Each of the parties hereto and his licensees shall in common with his co-owners of the whole of the said premises and their licensees have access to and be entitled to use the entrance-hall staircases and landings the common passages the roof and the lifts (if any) of and in the said building for all purposes connected with the proper use and enjoyment of the floor in the said building of which he is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment and for the purpose of ingress to and egress from such floor."

11. 不過，申請人並沒有提供任何證據去證明該六個門口是合法興建。相反，答辯人則提供屋宇署圖則，即證物“R3”號，去證明該六個門口是非法建設。根據答辯人的證人，孔繁鎰先生的證供，“R3”號證物是由屋宇署提供給他有關該大廈之最新圖則。該圖則並沒有顯示有該六個門口的存在，而該六個門口是處於該大廈之外牆位置上，因此該六個門口是非法建設。不過，經仔細看過圖則後，答辯人同意第5及第6號門是建於該物業範圍之內，而不是在該大廈之外牆上。因此，答辯人同意不再就第5及第6號門作出追究。

12. 本席接受答辯人之證供，裁定第1至第4號門均設於該大廈之外牆位置上，並且是沒有經過正式申請而建成的，否則的話，屋宇署所提供的圖則不可能沒有第1至第4號門的存在。

13. 根據該條例的附表1第一節，外牆乃公用部分，並不是個別業主獨自使用、佔用或享用的部分，而該大廈公契之第1條只適用於個別業主自己擁有、佔用或享用之物業，因此，除了第5及第6號門外，公契第1條並不適用於第1至第4號門。

14. 公契之第2條則只是說明業主有權進出該大廈公用部分，但並不等於申請人或其租客可以使用第1至第4號門進出天井。申請人或其租客應該使用正式合法之通道來進出天井。根據證物“R3”號，該物業原先應該是有一出口通往天井，但現時該出口已被封閉以便該物業間隔出一個儲物房。本席裁定該出口才是正式合法之通道來進出天井。

15. 該大廈之公契第8條有以下之條文：-

"Each of the parties hereto shall not make any structural alteration to the said building or to the floor of which he is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment and shall not make any alteration to any installation or fixture so as to affect or likely to affect the supply of water, electricity or gas and shall not cut or damage any of the main walls or beams or floors of the said building."

16. 基於上述公契第8條，申請人不能在該大廈作出任何結構性改動 (structural alteration) 或損壞外牆。在 The Incorporated Owners of Elite Garden v. Profit More Company Limited, CACV 3622/2001， 一案中，上訴庭已就結構性改動作出解釋。上訴庭認為結構性改動應以一般理解的意思去解釋，而不是一個技術名稱。因此在該案中，答辯人在外牆上開了一個窗口已屬違反公契。

17. 由於本席裁定第1至第4號門是建於該大廈的外牆上，及根據上述案例，申請人確實違反了上述公契第8條。因此，本席裁定第1至第4號門乃違反該大廈之公契而建成。此外，由於答辯人同意第5及第6號門是建於該物業之內，本席裁定第5及第6號門並沒有違反公契。

默許

18. 申請人認為由於趙先生、申請人或其租客已使用該六個門口出入天井超過30年，而並沒有受到答辯人或其他業主任何阻礙，加上答辯人亦曾經批准申請人之租客使用天井，答辯人便因此不能收回此項批准及申請人可以有權使用該六個門口。

19. 答辯人則提出他們只是批准申請人之租客使用天井，不是使用該六個門口。不過，本席並不同意這點。如果答辯人沒有默許申請人的租客使用該六個門口，答辯人絕對不會批准申請人的租客使用天井，申請人的租客亦絕對不會租用天井。

20. 不過，這並不等於答辯人有權作出如此默許。答辯人的職責是要執行公契，而不是縱容任何人士違反公契。答辯人絕對沒有權力去批准任何人士違反公契第8條興建或使用第1至第4號門。在 The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor. v. Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd., [1995] 2HKC 11, 一案中，上訴庭有以下裁決：-

"(1) Under s.18(1)(c) of the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap 344), incorporated owners were placed under s statutory duty to do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligations contained in the deed of mutual covenant. When the incorporated owners found that there was a breach of covenant being perpetrated by one of the owners, it was not only their right but their duty to seek to enforce the covenant (at 13A-B).

(2) It followed that in the instant case the plaintiffs were not only entitled but bound to take proceedings for the enforcement of these covenants. It also followed that they could not have granted expressly to the defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the deed of mutual convenant as the defendant had done (at 13C-D).

(3) Although equity would sometimes restrain a plaintiff in the exercise of his legal rights because it would be inequitable and unjust in all circumstances to allow him so to exercise those legal rights, equity would not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant (at 13D-E)."

21. 上述案例已清楚說明如果答辯人沒有權力去正式批准趙先生、申請人或其租客使用第1至第4號門，答辯人亦不能默許趙先生、申請人或其租客使用第1至第4號門。很明顯，答辯人並不能批准任何人士違反公契第8條，所以亦不能默許任何人士違反公契第8條。因此，本席裁定答辯人不能明確地或默許地批准趙先生、申請人或其租客興建或使用第1至第4號門。而申請人亦不能因此而有權擁有或享用第1至第4號門。

答辯人是否有權在天井加建新門及把新門上鎖

22. 答辯人所建之新門，即第7號門，是位於天井連接該大廈其他公用部分唯一合法通道上。雖然答辯人有權管理該大廈之公用部分，而公契亦沒有說明答辯人不能在公用部分上興建新門，但公契第2條已經清楚說明個別業主是有權使用該大廈之公用通道。該物業本身是有一合法出口通往天井，申請人如果要由天井通往該大廈其他公用部分，必須使用新門所位於之通道。因此，答辯人絕對不能把新門上鎖，阻礙申請人或其租客使用該通道。

23. 基於上述理由，本席裁定答辯人雖然可以興建第7號門，但絕對不能把該門上鎖，阻礙申請人或其租客使用天井通往該大廈其他公用部分之通道。

該物業改變用途及更改設施是否違例

24. 答辯人提出該物業由車房改變用途為商舖已抵觸香港法例第123章《建築物條例》第25條，其條文如下：-

" (1) 如建築物的用途擬有重大更改，則擬作出該項更改或授權作出該項更改的人，須以指明的表格給予建築事務監督一個月通知。

(2) 凡建築事務監督認為任何建築物的建造令該建築物不適合用作現行或擬作的用途，他可

(a) 在接獲根據第(1)款發出的通知後1個月內，藉向擁有人或佔用人送達的書面命令，禁止將該建築物用作該擬作的用途；或

(b) 藉向擁有人或佔用人送達的書面命令，規定擁有人或佔用人在命令送達後1個月內，中止將該建築物用作現行的用途：

但建築事務監督可藉書面通知，准許進行他認為為使該建築物適合用作現行或擬作的用途而需要的建築工程。

(3) 凡有下列情況，建築物的用途即當作有重大更改

(a) 如進行建築工程，以建立擬作該用途的建築物，會違反本條例的條文；或

(b) 建築事務監督可根據16(1)(g)條拒絕批准建築工程的圖則。"

25. 不過，答辯人並沒有提供任何證據去證明申請人如何抵觸上述條例。相反，申請人則提供了地政總署給申請人的一封信，日期為2001年9月11日，即證物“A4”號中第17頁，去證明申請人已獲香港政府批准改變該物業之用途。

26. 由於答辯人沒有提供證供證明申請人如何違反《建築物條例》，本席裁定答辯人這方面的指控並不成立。

27. 至於該物業之內部間隔，申請人亦絕對有權力根據公契第7條去作出非結構性更改。公契第7條條文如下：-

"7. Each of the parties hereto may at his own expense make any non-structural improvement inside the floor of which he is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment, such as mantels, lights, fixtures, wooden-work, paneling, doors or decorations provided such improvement can be removed without any structural alteration or causing any damage to the said building and the party making the same shall have the right to remove the same at any time at his own expense."

28. 由於答辯人並沒有提供任何證據證明該物業之內部間隔乃結構性更改或會損壞該大廈，本席裁定申請人有權根據公契第7條在該物業內作出非結構性更改，而該物業內的間格並無違規。

29. 答辯人引用Fairview Park Property Management Ltd. v. Sun Wai Chun, HCA 5782/1994 及 CACV 271/98 及 61/99，一案，認為更改室內間隔必屬違法，但該案之裁決是基於該案中之公契而作出，該公契與本案中之公契並不相同。因此，該案並不適用於本案。

30. 答辯人提出該物業中之改建廁所有水管是穿過外牆入天井並導致其他喉管要改道，詳情可見於證物“A3”號第61頁及證物“R2”號第1頁之圖片中。由於水管是穿過該大廈之外牆而建設的，便會像第1至第4號門一樣，損壞外牆及違反公契第8條而建成。因此，本席裁定這些未經批准而加建的水管實屬違反公契及必須拆除。申請人亦須將水管穿過之外牆部分恢復原貌。

31. 此外，答辯人還提出該物業有兩條通過地底的水管把汚水送到天井處，造成天井水渠淤塞。申請人則不知道有這樣的水管存在。由於答辯人未能提供證據證明這些地底水管存在，位置何在及如何違反公契，本席裁定答辯人這方面的指控不成立。

賠償問題

32. 由於本席裁定第1至第4號門是違例建成，申請人不能繼續使用第1至第4號門及理應將其回復外牆的原貌。因此，本席裁定申請人不能就答辯人封閉第1至第4號門要求賠償。

33. 至於第5及第6號門，雖然本席裁定這兩度門並無違規，但申請人並不能證明答辯人封閉這兩度門而導致申請人損失租金。申請人的證供只可證明他們所蒙受的租金損失是由於答辯人封閉該六個門口而導致其租客不能進出天井所造成的，而並非只是兩度門。因此，本席裁定申請人不能向答辯人要求租金損失或其利息之賠償。

34. 答辯人要求申請人為侵佔公眾利益，佔用公地及刑事毀壞作出賠償，本席亦裁定答辯人沒有理據作出這些賠償申請。首先，土地審裁處沒有司法管轄權去審理刑事毀壞賠償。答辯人亦沒有法理上的理據可以要求申請人就第1至第4號門所多收之租金賠償答辯人。答辯人本身根本不能使用第1至第4號門，所以亦不應因第1至第4號門而得益。至於環境汚染及渠道淤塞，答辯人並不能證明這些汚染及淤塞一定是該物業所引致，因為該大廈其他單位的汚染物一樣是經過渠道到天井排放的。申請人本身亦沒有阻止答辯人到該物業維修，只是申請人的舊租客不願答辯人入內維修。再者，答辯人並沒有提供證據去證明答辯人有任何實質損失。因此，本席裁定申請人無須向答辯人作出任何賠償。

總結

35. 基於以上裁決，本席總結如下：-

(1) 第1至第4號門乃違反公契建成，申請人不得繼續使用及須將第1至第4號門恢復外牆原貌；

(2) 第5及第6號門並未違反公契，申請人可繼續使用，答辯人亦須將封閉物清除；

(3) 第7號門可以保留，但不能上鎖，以便申請人或其租客進出天井；

(4) 答辯人未能證明該物業改變用途違反《建築物條例》或其他條例；

(5) 該物業之內部間隔並未違反公契，但穿過外牆而建設的水管則違反公契；

(6) 答辯人未能證明該物業地底有兩條水管通往天井及如何違反公契；及

(7) 雙方不須對對方作出任何賠償。

命令

36. 因此，本席頒令如下：-

(1) 宣布命令確認申請人及其租客有權使用第5及第6號門，但無權使用第1至第4號門；

(2) 禁制令禁止答辯人本身，其僱用人士或代理人等封閉第5及第6號門及答辯人須在1星期內將封閉物清除；

(3) 禁制令禁止申請人及其租客，或其僱用人士或代理人等繼續使用第1至第4號門及申請人必須在1個月內將第1至第4號門所處之位置回復原來外牆之情況；

(4) 禁制令禁止答辯人，其僱用人士或代理人等為第7號門上鎖或以其他任何形式阻止申請人及其租客使用該門進出天井；

(5) 答辯人要求申請人拆除該物業內部間隔之申請敗訴。

(6) 禁制令禁止申請人及其租客，或其僱用人士或代理人等繼續使用該物業加建厠所穿過外牆而設之水管及申請人必須在1個月內將該些水管所處之位置回復原來外牆之情況；

(7) 申請人要求答辯人賠償租金損失及利息之申請敗訴；及

(8) 答辯人要求申請人賠償損失之申請敗訴。

訟費

37. 由於雙方各有一些申請勝訴及敗訴，本席認為最公平的做法應是各自支付自己的訟費。因此，本席頒發臨時訟費命令：雙方須各自支付本身的訟費。如果任何一方在14天內不向本席提出申請，則此項臨時訟費命令作實。