CHAN FOOK HONG 及另一人 對 WONG WING MAN 及另一人

DCCJ 2608/2006

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2006年第2608號

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損害賠償評估書

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1. 這是一宗有關大廈單位滲水的訴訟，所涉及的兩個單位位於東涌慶東街1號東堤灣畔第3座37樓H室及38樓G室（以下分別簡稱「樓下單位」及「樓上單位」）。

2. 第一及第二原告人是父子關係，於傳訊令狀發出時同為樓下單位的註冊業主，根據第一原告人的證供，其後於2009年12月前（確切日期不詳），他本人成為唯一的註冊業主，其後於2014年7月，他將樓下單位賣出。

3. 第一及第二被告人是夫妻關係，他們是樓上單位的註冊業主。

4. 原告人的申索陳述書指從大概1999至2000年起，有水由樓上單位滲到樓下單位，造成妨擾，要求被告人賠償。

5. 原告人於2011年10月28日發出申請簡易判決的傳票，在雙方同意下，法庭於2013年7月11日頒下命令（以下簡稱「原有命令」），原告人取得就2009年1月10日至2010年11月18日這段期間（以下簡稱「相關時段」）的判決，損害賠償有待評估。

6. 其後，同樣地在雙方同意下，法庭於2014年5月9日頒下命令（以下簡稱「修訂命令」），修訂上段提及的原有命令，特意列明將損害賠償的評估規限於以下兩項：－

(1)   樓下單位由2010年3月1日至2010年11月18日的租金損失；及

(2)   樓下單位內客廳和睡房之間的間隔牆（面向客廳一面）（以下簡稱「相關牆壁」）的維修費。

7. 本聆訊是修訂命令中所指有關損害賠償的評估。

本訴訟的歷史

8. 原告人於2006年5月發出傳訊令狀，但由2006年底直至2011年底大約五年的時間，雙方均沒有於訴訟中採取任何行動。

9. 但是於同一時段內，樓下單位滲水情況其實有斷續發生，而食環署亦就樓下單位的滲水情況是否由樓上單位引致這問題進行了數次的測試。於這段時間中，關鍵的發展有以下三項：－

(1) 根據2009年3月30日食環署的報告，於2009年1月10日進行的色水測試顯示樓下單位相關牆壁滲水的源頭應該是樓上單位；

(2) 被告人於2010年9月進行了防水工程；

(3) 根據2011年1月14日政府聘用的顧問所作的報告，於2010年11月19日進行的色水測試未能顯示樓下單位的滲水情況源自樓上單位。

10. 原有命令內所列的相關時段正是由2009年1月10日（即上段（1）所指的測試日期）開始，直至2010年11月18日（即上段（3）所指的測試日期前一日）。

11. 以上的發展促成了雙方在2013年7月11日的簡易判決聆訊中，達成協議，基於以上報告的內容，被告人會為於相關時段由樓上單位導致的樓下單位的滲水情況負責。

被告人要求專家就責任問題作供

12. 法庭於早前的指示聆訊，批准雙方聘用單一共聘專家就樓下單位的維修費作出評估，而專家於報告中評定相關牆壁的合理維修費為$22,200。

13. 在評估聆訊的第一天，被告人提出要求傳召專家出庭，就樓下單位的滲水情況是否由樓上單位引致作供，原告人律師當然就此提出反對，認為責任問題已經有判決，唯一的爭議只限於賠償金額的多少，而專家的報告亦只是就賠償金額作出評估。被告人反駁說由於樓下單位的滲水情況在相關時段之前已有發生，故此該單位的損毀可能是在不同時間形成，專家首先要找出該單位的損毀情況是否是於相關時段（而非較早時間）由樓上單位滲水導致。另外，如果是的話，究竟是該單位的哪部份屬於此情況。

14. 由於專家根本沒有就此責任問題作出任何分析或評估，如被告人的立場正確，本損害賠償評估勢必要押後，以便專家作進一步的報告。本席於是邀請原告人律師及被告人分別作出陳詞，向法庭解釋於早前的法庭聆訊，對責任問題究竟作出了甚麼的判決。原告人律師確認在過往的聆訊中，聆案官有清楚向被告人說明責任問題已有判決，被告人必須向原告人作出賠償，唯一的爭議只是金額的多少。被告人不同意原告人律師的講法，更言之鑿鑿地聲稱如聆案官曾這樣講過，他們一定會反對，因為他們只同意就相關時段的滲水情況負責，但必須要先證明樓下單位的損毀由樓上單位引致。

15. 由於被告人沒有律師代表，而他們提出的立場會影響整個損害賠償評估的基礎，為公平起見，法庭必須慎重處理，故此本席翻查了法庭的紀錄以及較早前相關指示聆訊的法庭錄音，最終發現這個問題經已於2014年3月12日在司法常務官席前有詳細討論及定案。

16. 當時，司法常務官向雙方解釋原有命令的內容（見上文第5段），並指出就維修費問題，由於滲水情況於相關時段前已有出現，故此雙方有必要先釐定樓下單位的損毀情況有哪一部份是於相關時段由樓上單位滲水導致，否則法庭並不能夠就金額作出評估，他給予雙方時間就此問題磋商，最後雙方同意，就維修費一項，被告人只需要就相關牆壁作出賠償，樓下單位其他部份的損毀並不在評估範圍之內。另外，被告人亦要賠償租金損失。

17. 最後，司法常務官更提示雙方應向法庭提出修改原有命令，清楚列明雙方同意的評估範圍，雙方於是共同提出申請，並取得修訂命令（見上文第6段）。

18. 從以上可見，被告人於本評估中提出要求專家就責任問題作供是完全沒有理據的，而且提出的陳詞（見上文第14段）亦與事實不符，故此，本席拒絕被告人的要求，法庭並向被告人嚴正指出，被告人不應於完全明白在較早前已就責任問題有清晰判決的情況下提出質疑，導致法庭浪費了第一天的審訊時間去處理這不必要的爭議。

有關維修費的評估

19. 有關相關牆壁的維修費，雙方於聆訊中同意採納專家報告的金額（見上文第12段），本席評定此項目的損害賠償為$22,200。

有關租金損失的評估

20. 第一原告人於第二天的聆訊出庭作證，指樓下單位由2010年1月1日起，以月租$8,300租出，租期為兩年，他（當時樓下單位的唯一註冊業主）與租客就此簽署了一份日期為2009年12月7日的「臨時租賃合約」，但由於樓上單位導致樓下單位滲水，租客提作投訴，其後更自行搬出，原告人認為由於滲水情況嚴重，雖然租約期未滿，但租客仍有權提早退租。原告人指租客於2010年3月1日起已沒有繳交租金，故此向被告人索償由該日期至2010年11月18日（即相關時段的最後一天）損失的租金，總額為$71,380（即$8,300 x [8 + (18/30)] 月）。

21. 被告人沒有爭議$8,300屬當時樓下單位的市值租金，但質疑當時租客是否由於樓上單位所導致的滲水情況（而非由其他原因導致的滲水情況）而退租。

22. 第一被告人於盤問第一原告人及於總結陳詞時提出了數項疑問。

23. 第一，第一被告人質疑為何在租客投訴及退租的情況下，第一原告人沒有為樓下單位的滲水情況拍下照片作證，以及沒有在本訴訟中披露當時向管理處投訴樓上滲水的記錄，而且當時原告人已經展開了本訴訟，理應會存下當時的記錄以作訴訟的證據，故此，對當時有否嚴重滲水作出存疑。原告人解釋滲水問題已纏擾多年，有關問題亦不時向管理處投訴，故此當時沒有特別在意要拍照或留存管理處投訴記錄。

24. 第二，第一原告人作供時指出他於租客搬走後有親身視察單位的滲水情況。發現客廳中間及牆邊均有滴水情形。被告人因為只同意為相關牆壁負責，故此質疑租客是否因為客廳天花漏水而退租，如果這是退租原因，租金損失並不應由被告人負責。

25. 第三，於盤問中，第一原告人指當時「應該」没有和租客根據「臨時租賃合約」的條款，簽訂正式租約，故此未有於文件冊披露正式合約。被告人因此質疑此租務安排的合法性。

26. 評估聆訊結束後，法庭發現原告人於文件冊披露的臨時租賃合約並未有加蓋適當印花，法庭於是指示雙方於2015年4月22日出席聆訊，就此作出陳詞。於當天，原告人呈交了一份日期為2009年12月19日的正式租約的副本，主要內容與「臨時租賃合約」大致相同，文件亦顯示當時已加蓋適當印花。原告人律師指，由於原告人記憶中當時曾經有進行加蓋印花的事宜，所以再次搜尋相關文件，最終找到了這份正式租約的副本（但正本仍未找到），希望法庭採納該文件為證據。

27. 被告人並不爭議該文件的真偽性，但卻質疑為何原告人未能向法庭呈交文件的正本，以及為何這麼遲才提出該文件。

28. 本席認為該份有加蓋印花的正式租約是與本評估有關的證據之一。就着被告人提出的兩項質疑，本席雖然同意原告人於處理文件方面確有不理想的地方，但這無損該正式租約的相關性，故此，本席接納該文件作證據。

29. 基於這證據，被告人於上文第25段提出的疑問不再適用。

30. 綜合以上證據，本席接納第一原告人的證供，判定當時樓下單位，尤其是相關牆壁，的確有滲水情況，而且情況嚴重導致租客搬出，故此，被告人須為原告人蒙受的租金損失作出賠償。

31. 本席並不接納於上文第23及24段所述被告人提出的質疑。首先，沒有爭議的事實是根據食環署2009年3月的報告（見上文第9(1)段），相關牆壁的滲水源頭應該是樓上單位，第一原告人的證供與此不爭議的事實吻合。本席接納第一原告人有關沒有照片及管理處記錄的解釋，不爭議的是於2006年底至2011年這段時間，雙方於本訴訟中並沒有作出任何行動（見上文第8段），故此原告人沒有於2010年特意留存記錄亦並不為奇。另外，本席認為就算當時客廳天花有滲水，相關牆壁的滴水情況亦肯定是租客退租的原因之一，被告人必須為此賠償租金損失。

32. 但是，由於當時租客是自行搬走，並沒有取回金額為兩個月租金的按金（雙方均同意按金金額），故此本席評定原告人的租金損失應為$54,780（即$71,380 - $8,300 x 2），即相關時段所損失的租金總和扣除按金。原告人律師指租客有權向第一原告人取回按金，但事實上五年的時間已經過去，本席認為可以推論租客應該不會回來追討按金。

結論

33. 總括而言，本席評定被告人須支付的損害賠償總額為$76,980，其中包括（1）相關牆壁的維修費為$22,200及（2）租金損失為$54,780。

34. 本席同時評定原告人可就租金損失獲判利息，由2010年11月19日起直至本評估書日期，以香港上海匯豐銀行的最優惠利率加1厘計算。原告人並沒有就維修費作出任何判決前利息的申索。

35. 於上文第33段評定的總金額的判決後利息，以判決利率計算，由本評估書日期起到款項付清時止。

36. 訟費方面，本席頒令被告人須支付原告人在本損害賠償評估的訟費，包括所有保留待定的訟費，但不包括2015年4月22日當天聆訊的訟費 ；原告人律師同意，被告人當天的訟費須由原告人支付。如雙方未能就訟費數額達成協議，則交由聆案官評定。此為暫准命令，除非有人提出申請更改，否則這命令在本評估書起計14天內將成為絕對命令。