Hsin Chong Real Estate Management Ltd. 訴 Tsoi Suk Ling

LDBM 135 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第135號

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判 案 書

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1． 申請人是新界屯門龍門路43號龍門居的經理人 ；答辯人是龍門居第120號鋪的業主。申請人的申請，是要求土地審裁處（“審裁 處”）頒佈下列的命令 ：

"1. The Respondent do forthwith remove or cause to be removed all miscellaneous objects from the said Common Areas in front of his/her shop situate at Shop No. 120, Lung Mun Oasis, No. 43 Lung Mun Road, Tuen Mun, New Territories, Hong Kong; and

2. The Respondent whether by himself/herself, his/her servants agents tenants licensees occupiers or otherwise howsoever be restrained from placing any object or whatsoever at the Common Areas in front of his/her shop;"

2． 申請人的職員陳錦榮在他的証供指出有人在第120號鋪經營一間名為“友愛美食”的食店。在他的証人陳述書（証物“A1”）內附載的照片顯示於2000年3月31日、2001年3月4日、2001年6月6日該店鋪門外放有枱及櫈。3月31日及6月6日的照片顯示顧客進食的情況。

3． 代表答辯人的張國珠女士收到申請人在2001年3月5日、5月16日及6月6日發出的信件。6月6日的信件部份的內容是如下述 ：

“有關 ：非法佔用公眾地方

查 我們曾於2001年3月5日及2001年5月16日先後發函（LUMU/01/L0215及LUMU/01/L0767）通知你由於在舖位門前擺於了大量雜物或檯椅，阻塞行人及消防通道。因而違反了本苑公契規定。現要求你立即將有關物件搬回你的店舖內。

然而，經連日的觀察所得，你並未有遵照我們的指示把有關物件搬回店鋪內，故現再次發函通知你必須即時清走所有物件，否則，我們將根據公契之條例對你採取適當法律行動處理，而一切有關費用將由你承擔。

倘若你的舖位已經出租，你亦有必要監管你的租戶所作之一切行動，並確保不會因有關行動而違反本苑及商舖公契所訂之一切條款。為免招致無謂的損失，請你督請有關租戶立即停止進行上述違例事宜。”

4． 本席裁定經營120號鋪的經營者於上述日期在該鋪外擺放枱及櫈，以供客人進食之用，而鋪外的地方是屋苑的公用地方。

5． 張國珠說她是“友愛美食”的持牌人。1999年5月1日，她以每月10,000元的月租向答辯人租下第120號鋪經營食店。本席接納她在這方面的証供。她說她仍然有在第120號鋪外2呎至3呎的範圍擺放枱櫈。她辯稱她這樣做的原故是因為於2000年8月9日召開的會議 中，業主委員會的主席“陳雲先生和申請人的梁樹根經理提出口頭承諾商戶門前三尺範圍可以擺賣”。

6． 申請人的証人則指出3呎的範圍是容許商戶上落貨物的範圍，而不是容許商戶擺賣物品的範圍。從証物“A1”的照片所示，第 120號鋪擺放在鋪前的桌子及櫈己佔去行人道約一半的濶度，而張國珠女士說擺放在鋪外的桌椅是在鋪外3呎範圍之內。假若陳雲和梁樹根曾承諾商鋪外3呎範圍內可作擺賣用途，他們必定有考慮該範圍會佔去行人道多少地方，以確保行人不會感到不便。如果他們容忍第120號鋪的商戶將行人道差不多一半的濶度用於擺賣用途，而衹剩下約3呎濶的行人道以容許行人通過，那是難以令人相信的。本席不相信上述二人曾作出上述的承諾。

7． 本席需要裁決的，在於答辯人是否有破壞公契有關的條文。公契的第V部A段第15條有下列的規定 ：

"No part of the Estate Common Areas or the Residential Common Areas shall be obstructed or incumbered nor shall any refuse or other matter or things be placed or left therein nor shall any part of the Estate Common Areas or the Residential Common Areas be used for any business or private purpose and no Owner shall do or suffer or permit to be done anything in the Estate Common Areas or the Residential Common Areas as may be or become a nuisance or cause annoyance to any other Owners of Occupiers of the Estate."

8． 分公契第VI部的第2條規定：

"No part of the Commercial Common Areas or the Garage Common Areas shall be obstructed or incumbered nor shall any refuse or other matter or things be placed or left therein nor shall any part of the Commercial Common Areas or the Garage Common Areas be used for any business or private purpose without the written consent of the Manager and no Non-Residential Owners will do or suffer or permit to be done anything in the Commercial Common Areas or the Garage Common Areas as may be or become a nuisance or cause annoyance to any other Owners or Occupiers of the Estate in the opinion of the Manager."

9． 在申請通知書的第2f段，申請人指答辯人以下的行為是違反上述兩條條文的規定 ：

"the Respondent has occupied the Estate Common Areas and/or Commercial Common Areas in front of his/her shop by placing miscellaneous objects therein everyday when his/her shop is open for business and such breach is continuing at the date hereof."

10． 申請人並無提供任何証據，例如商業登記，以証明答辯人是 “友愛美食”的持牌人或經營者；申請人亦無提供任何証據証明張國珠是為答辯人經營第120號鋪的代理人。

11． 申請人於2001年3月5日的信中說 ：

“倘若你的舖位已經出租，你亦有必要監管你的租戶所作之一切行動，並確保不會因有關行動而違反本苑及商舖公契所訂之一切條款。”

這信中的陳述顯示申請人知道商鋪的業主是會有可能將商鋪出租予別人以經營生意的。第120號鋪就是這類店鋪。佔據店鋪外的公用地方是張國珠本人，而不是答辯人，故此申請人並不能証明申請書內的指稱屬 實。

12． 申請人亦無証據証明答辯人知道張國珠在第120號鋪外擺放枱椅，故此它未能証明答辯人容忍和准許她這樣做。

13． 公契並無條文規定無論在任何情況下業主都必需為她/他的租戶的作為負責，故此答辯人無須為她的租戶張國珠的行為負責。

14． 破壞公契第V部A段第15條和分公契第VI部第2條的規定是張國珠本人，但她不是本案的答辯人，答辯人是Tsoi Suk Ling ，但申請人未能証明她需要為張國珠的行為負責。

15． 基於上述的原因，本席撤銷申請人的申請。

16． 訟費

本席頒下臨時訟費的命令：申請人須支付答辯人的訟費。如在14天內，與訟任何一方不向本席提出申請，則此訟費的命令作實。