英豪有限公司及其他人 對 律政司司長

[Chinese Translation – 中譯本]
FACV 17/2003

香港特別行政區

終審法院

終院民事上訴2003年第17號

（原高院上訴法庭民事上訴2002年第291號）

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判案書

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終審法院常任法官包致金：

1.  本案各名上訴人發展商於臨近1997年回歸前構思在香港興建一幢全球最高的建築物，以期高調地表明對香港的未來充滿信心，並致力付諸實現。不過，各名上訴人面對一個最終證實無法克服的問題。當時香港機場仍位於啟德，將取而代之的赤鱲角新機場正在興建中。各名上訴人打算興建的建築物將位於荃灣，並距離新機場約18公里。雖然如此，但其極高的高度會危害行將在新機場裝置的儀器降落系統的正常操作。在應付其他問題的同時，各名上訴人亦用上大量時間試圖克服上述問題，但徒勞無功。他們更未能在限期内履行一項建築契諾，該契諾乃為他們藉以持有有關用地的政府租契內其中一項租賃條件。在政府以各名上訴人違反該租賃條件為由而威脅重收有關土地，各名上訴人於是支付超逾五億元作補繳豁免的地價及算定損害賠償，以避免政府重收該土地。他們對付款一事表示不滿，其後更展開法律程序，追討付還及損害賠償。他們在各下級法庭被判敗訴，最終訴諸本院。

2.  代表各名上訴人發展商的御用大律師Jonathan Sumption先生以絕不亞於其他大律師的稱職程度，向本院呈述各項辯據。然而，鑒於本案的獨特情況，本席實無法接納Sumption先生所提出的辯據，但各名發展商的申索中尚待另行審訊的部分得以保留。在這有限的範圍內，Sumption先生的努力並無付諸流水。

3.  本院常任法官李義及本院非常任法官韋卓善爵士已分別在其判詞中詳述本案案情。本席經閲讀他們的判詞擬本後，謹採納他們所述的案情。本席現隨即處理Sumption先生所提述的下列各個問題：

“1. 政府當時是否有權基於擬建建築物的高度超逾政府預期在[《香港機場（障礙管制）條例》（第301章）（‘該條例’）]下訂定的[主水平基準以上高度]而不予批准[一份]已符合有關批地的所有特別條件的[總綱發展藍圖]？

2. 政府在處理各份總綱發展藍圖上負有何等責任？尤其是，政府是否（正如各名上訴人所指）有責任(i)在不必要的情況下，不能以任何令獲批地人在該等特別條件所容許的完工時間上被剝奪部分時間的方式行事；及／或(ii)在其有權並確曾因非由該等特別條件規限的設計、規劃或高度問題而拒絕批准一份總綱發展藍圖的情況下，將其所採用的標準確切地通知獲批地人？

3. 政府是否須對直至1996年4月的一段期間因下述理由而出現的任何重大（而非‘微不足道’）的延誤負責：(i)基於預期在該條例下訂立的高度限制而示意拒絕批准各份總綱發展藍圖；及／或(ii)由於用上超乎所需的時間以決定如何處理欠缺任何法定高度管制或任何明確高度上限的情況；及／或(iii)由於用上超乎所需的時間以拒絕批准一份建議興建過高建築物的總綱發展藍圖？

4. 假如在直至1996年4月的一段期間出現的延誤中有部分是政府的責任，則該事態在法律上對於政府的下列權利造成何等影響：(i)要求就延誤支付算定損害賠償，及／或(ii)於施工合約期屆滿時重收有關土地；及／或(iii)就不重收有關土地而要求補繳豁免的地價？

5. 政府若然無權如上述第4段第(i)、(ii)或(iii)項行事，則是否仍有權保留在重收土地威脅下向其支付的算定損害賠償及補繳的豁免地價？”

4.  本席對前四個問題的回答是對各名發展商的説法予以否定，但本席對第五個問題的回答是使各名發展商得到本席在上文所說的有限度的成功。對於本院常任法官李義在回答第二、三及四個問題上對各名發展商的説法予以否定的理據，本席表示同意，且不打算作任何補充。本席會以自己的言詞説明爲何如上述般回答第一及第五個問題，而本席認為該等理由與李義法官在該等問題上所表達的理據一致。

為航空安全及效率而使用設計、規劃及高度條款以限制建築物高度

5.  Sumption先生所提出的第一個問題，其前提是被拒絕批准的各份總綱發展藍圖均符合有關批地的所有特別條件。然而，該等藍圖所示的建築物超逾了政府根據一項特別條件施加的高度限制。該項特別條件使任何將在該土地上興建的建築物的設計、規劃及高度均須事先得到政府書面批准。政府經常使用這種條款（一般稱爲“DDH條款”）以達致城市規劃目標。既然已如此施加一項建築物高度限制，在解讀Sumption先生所提出的第一個問題的前提時便受制於與訟各方之間在該限制的施加是否有效方面的爭議。

6.  在案例Crozet Ltd v. AG [1973-76] HKC 97第101頁G行，首席按察司Briggs在原審期間處理一項DDH條款時認爲沒有理由不可使用一項租賃條件以執行政府政策，只要該政策符合法律便可。任何人對此均不應感到意外。正如Roger Bristow在其著作 Land-use and Planning in Hong Kong（1984年）第26、154、161及195頁指出，透過各項租賃條件及法規進行的本地城市規劃制度，其起源可追溯至十九世紀中葉。在遵守有關限制下，政府有權使用DDH條款以達致合法的城市規劃目標，包括為促進航空安全及效率而限制建築物高度。上述限制之一純粹是一項私法原則，即不得對批地作出減損。

7.  Sumption先生援引英國上議院在Equitable Life Assurance Society v. Hyman [2002] 1 AC 408一案的判決。該案所涉條文關乎一項合約上的酌情權，與一項DDH條款相若。從該案彙編第408頁C至F行所載判決提要，可得悉案情如下：

“原告人人壽保險社承保一種包含保證年金率的退休分紅保險單，投保該種保單的人數約有90,000人，被告人是其中之一，在案中亦代表一眾投保人的權益。被告人的樣本保單自1979年起生效，並於1998到期，內容訂明該社同意於保單到期時支付有關年金加上相關紅利（如有的話），又或投保人可選擇按照該社現行利率或從另一提供者收取年金。根據該社的組織章程細則第65條，該社一眾董事有絕對酌情權決定任何紅利金額，而他們的決定是最終及不可推翻的。自1994年起，現行年金率開始降至低於保證年金率，該社於是就上述一種保單採取以下政策，即宣告向選擇按保證利率收取年金的投保人給予較選取其中一項替代選項的投保人所獲給予的為低的最終紅利。”

上議院裁定該社無權採取該做法。

8.  在該案彙編第459頁G至H行，Steyn勳爵指出：

“必可推定的是，各方已假定一眾董事不會在與合約權利相抵觸下行使其酌情權。該社一眾董事是在此等情況下議決採取一項為使相關受保證人被剝奪他們可能享有的任何重大價值而設的差別政策。本席認爲絕對有必要作出排除眾董事如此行使其酌情權的推斷。此推斷對實現各方的合理期望至關重要。”

顧安國勳爵贊同Steyn勳爵對該案的看法，但亦（在該案彙編第460頁F至G行）指出從以下原則出發也可達致同一結論，這原則是指，不論如何寬廣地訂明任何合法的酌情權，其行使的目的都不得違背賦予該酌情權的文書的目的。而在該案彙編第461頁A行，顧安國勳爵指出，眾董事在行使分配紅利的權力時，無權“為著可公平地理解為破壞有關保單基礎的目的”而行使該權力。上議院的其他成員表示贊同顧安國勳爵和Steyn勳爵的意見。

9.  本席認爲，就批地而言，該等正如Steyn勳爵和顧安國勳爵在Equitable Life Assurance一案中指出的原則既可以亦應當予以體現，方式是阻止對批地作出任何減損，或向任何出現減損的情況判給補救。

10.  本案各名發展商最終獲准興建的高層綜合樓，將用盡按批地條款可用的全部地積比率及總樓面面積。而證據顯示，該綜合樓的價值並不低於他們曾計劃興建的全球最高建築物。對於何者會或不會構成藉誤用DDH條款而對批地作出減損，本席不打算作一般指示。本席只須説明，在本案情況下，涉案批地沒有被減損。

11.  《基本法》第105條規定：“香港特別行政區依法保護私人和法人財產的取得、使用、處置和繼承的權利，以及依法徵用私人和法人財產時被徵用財產的所有人得到補償的權利。”這項憲法保障的範圍，並不限於因國家進行相關徵收而令擁有人被剝奪權利的情況。在這層面上，第105條不但確立對財產權的保障，而且這種保障較普通法所提供的保障更勝一籌：在France Fenwick & Co. v. The King [1927] 1 KB 458一案中，Wright法官曾經指出，普通法下的“純粹[一項]否定式的禁止，雖然涉及干預擁有人對財產的享用，也不 …… 純粹因該項禁止得到遵從而帶來在普通法上任何獲得補償的權利”（該案彙編第467頁）。一旦政府為避免按《香港機場（障礙管制）條例》支付補償而使用DDH條款，這便會引起公法上的考慮。但本案中並無跡象顯示政府的行爲是受到避免支付補償的意欲所主導甚或影響。此外，獲批建的綜合樓在價值上並不低於各名發展商曾計劃興建的全球最高建築物。因此，除了有可能要支付的象徵式補償外，根本不會有須付的補償，即使政府曾根據該條例而非根據有關條款施加有關的高度限制亦然。

12.  基於上述理由，本席在回答Sumption先生所提出的第一個問題上對各名發展商的説法予以否定。本席現處理Sumption先生所提出的第五個問題。

如政府本身導致延誤的情況下的付還

13.  政府的立場是，本案的事實顯示構成和解安排，以致各名發展商不會享有付還權，即使令到各名發展商為免政府重收土地而在表示不滿下付款的延誤是由政府導致亦然。這立場如屬正確，便會連各名發展商所提出的尚待另行審訊的部分申索也予以排除。這部分是他們在再經修訂的申索陳述書第29段作訴的申索。該段所訴的是，政府對各名發展商於1996年4月中旬以後呈交的總綱發展藍圖整體不予批准，而當時政府本應在施加條件下批准該等藍圖。因此，各名發展商訴稱政府不當地延誤批准該等藍圖，延誤期從1996年7月至1997年11月，共十六個月，而期間政府並無因應延誤而免費延展建築契諾期。

14.  Sumption先生就付還問題而提出的辯據，尤其依賴兩宗案例，分別是由英國上議院審判的Woolwich Equitable Building Society v. IRC [1993] AC 70及由英國上訴法院審判的Maskell v. Horner [1915] 3 KB 106。Woolwich Equitable案涉及付還按多項越權規例支付的稅款。該案的提要如此說明案中判決的效力（見該案彙編第71頁C至D行）：

“……對於公共機構藉提出違法要求而索取的款項，雖然普通法以往只容許曾經受到事實方面的錯誤所影響或受到有限類別的強迫而支付款項的人士追討該等款項，……但考慮到國家向市民提出繳納稅款或相類款項的要求的性質、源自雙方地位不平等而可預見的因市民不付款而導致的經濟和社會後果，以及在市民為避免該等後果而按違法要求付款的情況下國家獲不公得利，實在有需要重訂復還法，以確認市民表面上有權追討純粹因應公共機構的越權要求而支付的款項”

然而，Sumption先生陳詞指，該案多數法官的判詞支持著一個更寬泛的觀點。他指出這觀點是：法律已發展至 ¾ 或現應發展至¾ 以下階段，即缺乏代價的付款本身提供了付還的基礎，不論收款人是否國家。本席明白到這是一項有力的陳詞。

15.  此外，本席不認為Sumption先生已放棄依賴本案中的收款人是政府此一事實。假如他必須這樣做以使各名發展商受到 Woolwich Equitable案所訂下的原則涵蓋，則他毋須怯於依賴該事實。他毋須因樞密院在Hang Wah Chong Investment Co. Ltd v. AG [1981] HKLR 336一案的判決而感到被阻止這樣做。本院曾在案例Raider Ltd v. Secretary for Justice (2000) 3 HKCFAR 309第313頁J行至314頁A行及Director of Lands v. Yin Shuen Enterprises Ltd (2003) 6 HKCFAR 1第14頁D至F行撮述Hang Wah Chong案中判決的效力。簡言之，該判決的效力是，身為業主的政府一如私人業主般，可自由拒絕修改租賃條件或爲作出此修改而定價。也許 ¾ 而本席不作出更肯定的説法 ¾ 補繳豁免的地價及（在例如本案般的情況下）甚至算定損害賠償也可等同一項課稅。這可使它們在沒有偏離Hang Wah Chong案的情況下獲納入Woolwich Equitable案的適用範圍。

16.  即或盡皆如此，本席認爲，處理付還問題的最明顯做法，是以Sumption先生主要依賴的案例Maskell v. Horner為基礎。在該案彙編第118頁，首席法官Reading勳爵指出：

“假如某人面對緊急及迫切需要，或其貨物被檢取或受到被檢取的威脅，從而被強迫支付他本來毋須支付的款項，則他可以該款項平白落在別人手中為由而追討該款項。該款項並非在‘脅迫’下支付，因為該詞的嚴格意義帶有人身脅迫的含意；但在受到貨物被檢取或扣留的壓力下付款，與在受到脅迫的壓力下付款相似。在這種壓力下付款，證明了付款人並非自願付款以完成交易……”

本席認爲，上述陳述的基礎原則既適用於貨物被檢取或扣留的情況，亦同樣適用於土地被重收的情況。

17.  在Maskell v. Horner一案中，法庭的每位成員均認爲在表示不滿下付款一事乃屬有關的考慮因素。首席大法官指出，這“提供若干證據，在連同其他環境因素下，證明該項付款乃非自願作出以了結有關事宜。”（見該案彙編第120頁）上訴法院法官Buckley指出，這是“另一項因素……證明該項付款並非自願。”（在該案彙編第124頁）上訴法院法官Pickford亦指出，這是“若干跡象以顯示”該種非自願性（在該案彙編第126頁）。純粹在表示不滿下付款一事，本身不足以令付款人能夠興訟以尋求付還有關款項；但這種不滿可結合其他事項來證明非自願付款，從而令付款人能夠提出上述訴訟。

18.  根據審訊期間呈堂的證據，有關情況是各名發展商對政府的重收土地權提出爭議、他們付款是為免土地被重收、他們是在表示不滿下付款，以及他們表示有意興訟以尋求付還。這些情況並不指向一項令各名發展商無法追討付還的和解安排，反而指向非自願付款，而這至少在Maskell v. Horner案的基礎上（也許還在其他一個或多個基礎上）讓各名發展商能追討付還。假如必須回答Sumption先生所提出的第五個問題才可處置本上訴，則本席會以對各名發展商有利的方式回答該問題。但處置本上訴時毋須回答該問題，本席亦拒絕在此回答該問題。代表政府的資深大律師梁定邦先生表示，政府希望有機會探索是否有證據證明各名發展商藉支付款項而獲給予的延展期超逾他們所投訴的延誤期。本席不會剝奪政府這個機會。

結論

19.  本席駁回本上訴，並按照本院常任法官李義及非常任法官韋卓善爵士所贊成的方式處理訟費。至於各名發展商的申索之中尚待審理的部分，本席會讓與訟各方的立場維持不變。

終審法院常任法官陳兆愷：

20.  本席同意本院常任法官包致金及李義分別作出的判決，並基於彼等提供的理由駁回本上訴。本席只會對代表各名上訴人（各名發展商）的御用大律師Sumption先生所提出的首四項爭議點稍作補充。本案案情分別由本院常任法官李義及非常任法官韋卓善爵士在其判詞中詳述，本席謹採納他們的敘述。

第一項爭議點

21.  地政總署署長（署長）有酌情權批准或拒絕批准各名發展商根據有關地段批地條件的特別條件第(5)(a)(i)項而就該地段呈交的總綱發展藍圖。這一點得到特別條件第(63)(b)項支持。

22.  正如特別條件第(5)(a)(i)項訂明，各名發展商呈交的總綱發展藍圖，除了要包含顯示將興建的交通總站及在有關地段内和周圍的各項建築項目的圖則外，還必須包含將興建的建築物的設計、標準和高度詳情。因此，建築物高度是明文規定由署長批准的事項之一，亦是署長在妥為行使其酌情權時必須考慮的事項之一。

23.  此外，根據特別條件第(9)(a)(i)項，任何將興建的單幢或多幢建築物均不僅必須符合《建築物條例》（第123章）及在該條例下制定的各項規例的規定，還必須符合根據特別條件第(9)(e)項批准的設計、規劃及高度。該項條件規定，將興建的建築物的設計、規劃及高度，均須事先經由署長書面批准。如前所述，清楚的是署長有酌情權批准或拒絕批准各名發展商在總綱發展藍圖内建議的建築物的任何高度。這項一般稱爲DDH條款的特別條件第(9)(e)項，在批地條件中已沿用多時，其存在亦無疑有充分理由支持。請參閲案例Hang Wah Chong Investment Co. Ltd v. Attorney General of Hong Kong [1981] 1 WLR 1141，案中法院裁定，就該案所涉批地條件中的一項類似條款而言，身爲業主的政府可為公衆利益行使其酌情權。

24.  因此，本席認爲，按有關批地條件的真確詮釋，特別條件第(5)(a)(i)及(9)(e)項均旨在表明署長保留權力管控將興建的建築物的高度。由其他法例施加的高度限制（或不存在著該等限制一事），乃屬署長在行使酌情權時須予考慮的相關因素。故本席無法接納特別條件第(9)(e)項純屬程序上的規定而別無有用或有意義的目的。

25.  Sumption先生陳詞指出：署長行使酌情權的方式不得消除各名發展商的合理或合法期望；各名發展商可合理及合法地期望，假如有高度限制，便理應在批地條件中列明；以及既然該份文件沒有訂明高度限制，署長就不能施加任何高度限制並據之而拒絕批准有關的總綱發展藍圖。

26.  立約的一方既可合理及合法地期望亦有權享有其合約權利的全部利益，不論該等權利是在該合約下明示還是隱含亦然。不過，立約方既不能期望亦無權享有超越該等合約權利的任何權利。每當出現這方面的爭議，便要解答下述問題：按有關合約的真確詮釋，有關立約方享有何等合約權利？

27.  雖然有關批地條件沒有對建築物的高度施加具體限制，但本席不認爲可切實爭論說各名發展商在有關批地條件下有權在相關地段隨意興建任何高度的建築物。他們身為具備經驗的香港物業發展商，亦不能合理或合法地期望可以這樣做。如果他們可任意興建任何高度的建築物，特別條件第(5)(a)(i)、(9)(a)(i)及(9)(e)項的存在便毫無意義。

28.  各名發展商的陳詞相當於說高度限制只可由法例或批地條件的明示條文施加。本席對此不表同意。這種說法與特別條件第(5)(a)(i)及(9)(e)項的存在及目的相悖。本案證據清楚顯示，各名發展商應已知悉在該地段興建的建築物是有可能受到高度限制的。

29.  合約所賦予的酌情權，其範圍須取決於對該合約的解釋。但這種酌情權不得以不真誠的方式行使，也不得以剝奪各方按該合約的真確詮釋而享有的權利的方式行使。正如顧安國勳爵在Equitable Life Assurance Society v. Hyman [2002] 1 AC 408一案中指出，“任何合法的酌情權，不論措辭如何寬廣……其行使的目的均不得違背授予該權力的文書的目的。”（該案彙編第460頁）誠如梁定邦先生所接納，本案涉及的酌情權不能在對批地有所減損下行使。

30.  就本案而言，不能說署長（為包括航空安全在内的公衆利益理由）就各名發展商在有關地段興建建築物而指明其可建至的高度便是剝奪各名發展商在有關批地條件下的任何權利。他們根本無權任意興建任何高度的建築物，而在本案的情況下，他們也不可能合理或合法地期望當局不會施加高度限制。

31.  本席應提述各名發展商針對政府的以下投訴，即指政府延誤根據1994年修訂的《香港機場（障礙管制）條例》（第301章）第3條而作出命令以指明因新機場而必需的高度限制。本席認為這項投訴難以成立。應指出的是，就涉及如新機場般龐大的建築項目而言，期望當局可零碎地或就個別地段根據該條例作出命令以指明在新機場航道範圍内的高度限制，將是不切實際的期望。在未有顧及新機場的整體策略性規劃及其相關工程或未有就所需安全標準進行一切相關及必要的研究前，政府作出上述命令便會是不負責任。就個別地段作出命令，難屬明智或有意義之舉。這不但會干擾整體規劃，更可能會危害安全標準。

第二、三及四項爭議點

32.  Sumption先生陳詞稱，毋須證明政府方面有任何可責行爲或不當延誤，只要政府須為批准所需總綱發展藍圖方面出現延誤一事上負上部分責任，政府便無權依賴有關的算定損害賠償條款或其重收土地權。 依本席理解，Sumption先生是指過失無關宏旨，而因果關係才是決定性因素。Sumption先生亦陳詞指，根據向原審法官呈示的證據，政府對延誤確實負有部分責任。

33.  本席同意李義法官的看法，認爲Sumption先生所依賴的案例並不完全支持其觀點。Holme v. Guppy (1838) 3 M & W 387, Dodd v. Churton [1897] 1 QB 562及Trollope & Colls Ltd v. North West Metropolitan Regional Hospital Board [1973] 1 WLR 601等案例的判決以此為基礎：就建築合約而言，在承建商因被僱主阻止而未能按該合約完工的情況下，僱主無權獲支付該合約所訂明的算定損害賠償。在Peak Construction (Liverpool) Ltd v. Mckinney Foundations Ltd (1970) 1 BLR 111一案中，法庭裁定，經解釋有關合約，特別是其算定損害賠償條款及延期條款，對於僱主負有部分責任的延誤，僱主不能追討算定損害賠償，但可追索未經算定損害賠償。算定損害賠償條款的原理有兩部分：其一是設想因承建商的過失而導致延誤；而其二是讓僱主能夠就延誤而追討固定金額而非訴諸未經算定損害賠償。假如雙方均有過失，以致未能在規定時間内完工，則此條款不適用。（參閲Peak Construction (Liverpool) Ltd v. Mckinney Foundations Ltd一案中英國上訴法院法官Salmon所言，載於該案彙編第121頁。）假如僱主和承建商均有過失，則在缺乏相反意向（正如在合約中訂有經僱主延誤後延期的規定）的情況下，上述條款將不可行。（參閲上述案例中英國上訴法院法官Phillimore所言，載於該案彙編第127頁。）如有必要分攤過失，反而難以確定從何日起計算及須支付算定損害賠償。

34.  基於李義法官所述明的理由，本席亦認爲上述案例不適用於本案的重收土地條款。

35.  與訟各方對以下一點並無實質爭議：政府有隱含責任合理迅速地處理各名發展商的總綱發展藍圖，並將有關藍圖不獲批准的理由通知他們。正如政府一方陳詞指，原審法官裁定有一項隱含條款，其意是若然政府方面有可責行爲或不當延誤，導致各名發展商未能遵守建築契諾，則有關的建築契諾期會獲延展。

36.  然而，各名發展商目前面對原審法官及上訴法庭所作的並行事實裁決，其意是本案所涉的延誤並非由政府導致。本席認爲，該等裁決得到充分證據支持。本席認爲，最佳做法是直接採納李義法官對於事實及各下級法庭的裁決的分析。各名發展商在第二、三及四項爭議點上所作的陳詞，並無基礎支持。

終審法院常任法官李義：

37.  本案各名上訴人是王龔如心女士所控制的華懋集團公司旗下成員。本席將稱之爲“眾發展商”。眾發展商於1991年11月以投標方式從香港政府購得一幅位於荃灣區、面積約19,500平方米並稱爲荃灣市地段第353號的地段（“該地段”）。他們在這項收購上支付地價共1,245,000,000元。

38.  有關各方於1992年11月20日簽署批地詳情及條件（“該等條件”），當中載有該地段的收購所依據的協定條款。同年12月8日，眾發展商被視爲已取得對該地段的管有。該日期的重要性在於該等條件包括一項建築契諾，規定眾發展商須在該日期起計48個月内興建符合該地段的若干規格的單幢或多幢建築物並使之適宜佔用（“主要的建築契諾”）。眾發展商還須按另一項建築契諾的規定，於早一年完成興建位於地面的交通總站，然後按列明的代價將此總站轉讓予政府。本席將合稱這兩項契諾爲“該等建築契諾”。眾發展商如未能按時建成交通總站，將須支付以每日10,000元計的算定損害賠償。此外，假如眾發展商不遵守該等條件中包括該等建築契諾在内的任何條件，則政府將有權重收該地段並沒收地價。

39.  然而，該等條件並不容許眾發展商立即動工興建有關的構築物。他們首先必須在有關協議的日期起計六個月内，把各份總綱發展藍圖（在有關聆訊中及本判詞内統稱“總綱發展藍圖”）呈交地政總署署長（“署長”）審批，而總綱發展藍圖須包含顯示有關的交通總站及將在該地段興建的單幢或多幢建築物（及其他項目）的全面圖則、規格及詳細設計圖樣。直至總綱發展藍圖獲署長批准前，眾發展商只可進行地盤平整工程。眾發展商只能在得到上述批准後才可開始興建建築物。總綱發展藍圖一經批准，該發展項目只可按照其條款進行。任何擬作的修訂或變更，均須得到署長另行事前批准。

40.  該發展項目後來出現問題，本席稍後將審視其詳情。問題源於眾發展商於1994年5月呈交總綱發展藍圖第四版本，當中眾發展商建議在該地段興建全球最高建築物。由於該地段位於將使用當時在赤鱲角興建的機場的飛機所擬採用的航道之下，所以幾個版本的總綱發展藍圖均被政府以擬建的建築物過高和危害航空安全及新機場操作為由而拒絕批准。為方便提述各個版本的總綱發展藍圖，第一至第十四版本的藍圖將分別稱爲“第1號總綱發展藍圖”至“第14號總綱發展藍圖”。

41.  在缺乏一份已獲批准的總綱發展藍圖下，建築工程無法展開，眾發展商亦達不到該等建築契諾所訂定的各個竣工日期。這導致政府屢次發出算定損害賠償要求及重收土地的威脅。眾發展商對於政府是否有權獲得任何此等補救提出爭議 ，從而引發本訴訟。

42.  眾發展商在上述爭議尚待解決時向政府作出一連串付款，作爲支付政府所要求的算定損害賠償（共1,275萬元）以及為多次延展建築契諾期而須補繳的地價（共5億4,324萬2千元）。此等付款一律是在眾發展商表示不滿並表明無損眾發展商的權利之下作出。

43.  眾發展商辯稱，有關的延誤大部分是政府本身的責任，因政府圖在欠缺法律基礎下拒絕批准他們接續呈交的總綱發展藍圖，並在處理審批事宜上造成不必要的延誤。因此，他們辯稱，政府錯誤地將他們視為已違反有關契諾，亦無權威脅重收土地或索取算定損害賠償或補繳地價。眾發展商於1998年7月2日展開本訴訟，尋求討回已付款項。有關令狀内亦提出了損害賠償申索，但這方面的爭議並非本上訴所要考慮的問題。

A.  各下級法庭的判決

44.  該案在高等法院原訟法庭暫委法官麥卓智法官席前進行審訊（2002年3月4日，高院民事訴訟1998年第10834號）。眾發展商當時曾提出兩項顯得重大的論點，但到現階段已不再探討。其一是指，基於前規劃環境地政司梁寳榮先生（“規劃環境地政司”）與獲眾發展商委聘為顧問的特許測量師梁振英先生之間的談話，各方已口頭協定，在待決的航空安全問題尚未解決之前，有關的建築契諾期將在眾發展商毋須補繳地價的情況下延展。其二是指政府的行爲使其被禁止要求算定損害賠償或補繳地價。這兩項論點均被原審法官經詳細審慎研究證據後駁回，其後同樣被上訴法庭駁回。鑒於此等並行裁決，代表一眾上訴人的首席御用大律師Jonathan Sumption先生確認，眾發展商不得不接受，他們對於政府的行爲的看法及對上述協議的存在的信念均屬錯誤。此外，曾在原審期間提出的“已付的補繳地價構成懲罰性款項”論點，在本院席前沒有再作探討。

45.  原審法官裁定，按其真確詮釋，該等條件使署長有權在顧及預期的航空安全要求下，以擬建的建築物高度為由而拒絕批准有關的總綱發展藍圖。法官亦拒絕接納眾發展商所聲稱存在的多項隱含條款，並裁定唯一存在的隱含條款是以下已獲政府承認存在的條款：“假如政府方面有可責行爲或不當延誤，導致一眾原告人未能在有關期間内完成建築，則有關的建築契諾期會獲延展。”法官裁定政府沒有違反這項隱含條款，因為政府不曾引致任何相關延誤。據此，法官駁回眾發展商的申索，並裁定政府有權保留有關款項。

46.  然而，這並不表示整宗訴訟被駁回。法庭早前曾因應與訟各方的共同申請而下令將審訊分拆進行。因再經修訂的申索陳述書第29段所作訴的若干事項而產生的所有爭議點已暫延處理，以待獨立審訊。因此，該等爭議點仍尚待處理或解決。

47.  眾發展商的上訴遭上訴法庭駁回（2003年7月31日，高院上訴法庭民事上訴2002年第291號）。上訴法庭副庭長羅傑志裁定（該裁決獲上訴法庭法官郭美超及原訟法庭法官施鈞年贊同），政府在該等條件下有權基於高度因素而不批准有關的總綱發展藍圖，並裁定眾發展商未能證明其所聲稱的隱含條款成立。正如上文指出，上訴法庭亦維持原審法官的裁決，即與訟各方從來沒有口頭協定免費延展建築契諾期，以及政府的行爲不足以支持眾發展商所提出的“不容反悔”論據（意指他們是被“誘使”至誤以為毋須為各個建築完工限期而擔心）。

B.  案情事實

第一階段：由開始至1994年5月18日

48.  誠如Sumption先生建議，案中關鍵事實可簡便地分四個階段探討。第一階段是由有關交易的開始直至剛在呈交第4號總綱發展藍圖之前。眾發展商對於政府在這階段的行爲並無非議，亦沒有以此爲依據而提出任何申索。然而，理解在該期間發生的事，對於全盤考慮各項被指的延誤相當重要。

49.  政府於1991年就該地段招標，而同年11月7日，眾發展商投標成功。這些事情是在政府已於1989年宣布香港將在赤鱲角興建新國際機場的背景下發生。1992年3月，即簽訂該等批地條件前約八個月，政府公布一項總綱計劃，其所顯示的事項，包括兩條主要跑道的定線以及新機場飛機升降航道會經過荃灣此一事實。

50.  然而，當眾發展商投標及簽訂該等批地條件時，還未有適用於該地段的法定高度限制。當時根據《香港機場（障礙管制）條例》（第301章）（“該條例”）刊憲的圖則所施加的高度限制，只適用於受使用舊啟德機場的飛機影響的地區。當時荃灣並非受影響的地區之一。而雖然該等批地條件載有提述建築物高度的條款（本席將在下文深入探討這一點），但該等條款並無對於將在該地段興建的建築物定下任何具體的高度限制。該等條款確有規定有關的單幢或多幢建築物應有不少於75,000平方米及不多於185,250平方米的總樓面面積，並訂明住用及非住用建築物的最高地積比率分別為5.0及9.5。

51.  眾發展商取得該地段後，隨即抓緊時間，把第1號總綱發展藍圖給當局審批，當中建議興建一個包括五幢172米高住宅大樓的發展區。事實上，他們早在簽訂該等批地條件之前及在獲得對該地段的管有之前，已於1992年11月5日提交該藍圖。眾發展商於1992 年11月11日獲告知第1號總綱發展藍圖的圖則比例不正確，但該等圖則仍會在政府各有關部門之間傳閲，而眾發展商會在適當時間獲傳達各個部門的意見。

52.  這為一項廣為全港地產發展商熟悉的程序揭開序幕。這程序涉及將各份發展圖則 – 除各份總綱發展藍圖外，還有建築物、景觀及其他圖則 – 呈交當局審批，即先供各個相關政府部門評議，並最終由有關主管當局（本案中是指署長）批准或拒絕批准。這是一個反覆的過程，當中發展商不但考慮到各方所表達的關注，而且往往在與有關當局商討後對有關圖則作出修訂，目的是力求該等圖則獲得當局批准。這就是本案中眾發展商就呈交每一份總綱發展藍圖而採用的程序。

53.  第1號總綱發展藍圖及取而代之的第2號總綱發展藍圖均被拒絕批准，背後的理由對本上訴來說並不重要。其時該等批地條件固然已經簽訂，而正如前文所述，眾發展商被視爲已於1992年12月8日取得對該地段的管有，就該建築契諾而言，時間亦由該日起開始計算。

54.  如前兩份藍圖般涉及五幢大樓的住宅發展區的第3號總綱發展藍圖，於1993年12月10日呈交當局。不過，當這份藍圖正在有關部門之間傳閲時，眾發展商決定大幅修改該項目。他們於1994年2月24日撤回第3號總綱發展藍圖，並通知政府他們有意改爲興建商業大廈。一個月後，王太於1994年3月24日公布擬在該用地興建全球最高的建築物。

55.  截至當時，建築契諾期已過了逾15個月。政府於1994年5月17日致函眾發展商，指出在該用地上仍未開始任何建築工程，並提醒他們有關交通總站及建築物的完工限期，以及未能如期完工的後果。

第二階段：1994年5月19日至1995年6月9日

56.  在第二及第三階段發生的事件，成爲眾發展商在此等訴訟中的申索基礎。第二階段始於眾發展商於1994年5月19日呈交第4號總綱發展藍圖，當時建築契諾期已過了17個月以上。這階段從此時起計，直至第8號總綱發展藍圖於1995年6月9日被拒絕批准爲止。

57.  第4號總綱發展藍圖建議興建一幢468米高的辦公大樓，頂部加蓋50 米高的鐘型建築及尖塔，合共518米高。這幢將有108層、總樓面面積為220,000平方米及地積比率為11.4的建築物，將稱爲“如心廣場”。正如有關附函説明，眾發展商呈交這份總綱發展藍圖，非為尋求正式批准，而只為探求政府的初步意見。此舉不足爲奇，因爲該等批地條件已訂明總樓面面積上限為185,250平方米及非住用建築物地積比率上限為9.5，而第4號總綱發展藍圖顯然已超逾此限。

58.  約三星期後，政府於1994年6月10日拒絕批准第4號總綱發展藍圖，並指其分明是“在根本上違反各項租賃條件”，其涉及超逾上限的總樓面面積以及不許可的車輛通道安排。因此，眾發展商獲告知第4號總綱發展藍圖並未得到詳細審視。他們再被提醒有關交通總站的完工期限是36個月，並被要求盡快提供一個發展時間表。政府於1994年6月29日再度發出該項警示，並獲眾發展商於同年7月15日確認收悉。

59.  眾發展商顯然知悉第4號總綱發展藍圖超出了該等批地條件的許可範圍。他們的目的是游說政府准許他們在毋須補繳地價但以該建築物部分地方撥作公衆使用作為交換條件的情況下享有上述額外地積比率。眾發展商朝這目標向掌管土地政策的規劃環境地政司及掌管地政總署運作的署長進行游說。故此，王太於1994年9月7日約見當時的規劃環境地政司伊信先生，向他提出有關建議，然後再於同年9月16日發出建議書，並於10月7日與地政總署人員舉行會議，商討有關建議。

60.  第4號總綱發展藍圖於1994年6月10日被拒絕批准後，眾發展商直到同年10月28日才呈交第5號總綱發展藍圖。這藍圖顯示一幢388米高、地積比率為9.5的辦公大樓。然而，眾發展商顯然只欲把這藍圖視爲暫時藍圖，因爲眾發展商仍打算游說政府接受地積比率為11.4及打算興建至十足的建議高度。因此，在1994年12月14日舉行的内部“進度會議”上，眾發展商﹕

“…………提醒各方，該幢大樓的高度無論如何都不應降低。雖然現時展望可能興建一幢地積比率為9.5的大樓，但奧雅納[該項目的工程師] 已獲指示，地基的設計應顧及可支撐一幢地積比率為11.4的大樓的負荷量。”

61.  與此同時，規劃環境地政司於1994年10月31日以書面回覆王太於1994年9月16日發出的信函，當中表示：

“局方初步認爲，局方就該項目作確實決定前，須進一步尋求澄清和詳細審議多項問題。此等問題包括：額外地積比率問題、租契修訂所涉的補地價問題、該項目是否配合周邊發展，以及其對於交通、消防安全及航空安全的影響。”

62.  此乃首度提出可能牽涉航空安全。眾發展商於1994年11月10日的回覆中直指不存在任何法定高度限制，並從而提出高度“不會構成任何有關航空安全的問題。”

63.  雖然眾發展商指欠缺法定規例 – 此欠缺使一些相關政府人員感到憂慮 – 的說法正確，但他們認爲不會產生航空安全方面的問題的想法實屬錯誤。民航處於1994年12月建議在該地段須以主水平基準（“mPD”）以上324米為高度限制。這促使助理秘書長（地政）發出一份日期為1995年1月7日的錄事，當中表示：

“民航處提出有需要在該用地施加一項高度限制（不超過主水平基準以上324米），這項意見使興建一幢在主水平基準以上468米的大樓的構思無法實現。”

64.  民航處在1995年1月12日舉行的會議上通知眾發展商，將在該發展區實施一項“320米”的高度限制。民航處在當日及翌日舉行的會議上解釋兩項有關的高度限制。第一項是“障礙許可限度”，意指物體（包括建築物）的高度必須受限制，以容許飛機有足夠空間在使用機場時不受物體阻礙。據稱在該地段此一限制為主水平基準以上約470米。第二項是因應一套用以引導入境飛機降落機場的電子儀器降落系統的各項要求而訂立的高度限制。要使該儀器降落系統操作正常，就必須確保其向進境飛機發出的訊號沒有受到位於該等訊號的路徑中的障礙物（例如建築物）所阻礙或歪曲。建築物及其他障礙物的可容忍高度上限，是由設想從跑道上某一點以某個訂明的角度向上傾斜延伸來決定。民航處採用的傾斜角度是1:62.5，而由此得出在該地段因應儀器降落系統的需要而訂立的高度限制爲主水平基準以上324米。這項相對較低的限制，將成為該地段的有效高度限制。

65.  即使已獲警示將設立如此的高度限制，眾發展商撤回第5號總綱發展藍圖，並於1995年1月13日以第6號總綱發展藍圖取代之，而第6號總綱發展藍圖本身旋即於同年1月17日被第7號總綱發展藍圖取代。第6號及第7號總綱發展藍圖兩者均建議興建一幢更高的大樓，樓高達468米，樓頂再蓋以70米高的尖塔，總高度為538米。

66.  在一封日期為1995年1月19日、向規劃環境地政司發出的信函中，王太表明她仍在爭取11.4的地積比率。她解釋，雖然當時已呈交的多份總綱發展藍圖均以9.5的地積比率為基礎，但一個以11.4為地積比率的設計亦正在製備中。

67.  規劃環境地政司於1995年1月27日作出回覆，提述高度限制的需要：

“民航處處長曾建議，爲保護儀器降落系統及維護赤鱲角機場的運作，須對任何將在該用地興建的建築物施加一項以主水平基準以上324米為上限的建築物高度限制。本司相信[民航處處長]已就此向閣下解釋。”

68.  他又表明，無償的額外地積比率不可接受，更表明即使補繳地價，額外地積比率也很可能不獲接受：

“當局絕不會考慮在該租契下批予免費額外地積比率以換取把某部分地方專供公衆使用。該租契已清楚訂明可准許的總樓面面積上限。因此，對可准許的總樓面面積作出任何更改，須經正式修訂租契及繳付十足地價而進行。然而，按照一貫政策，對於近期經競爭性投標批出的地段，政府不接納大幅修訂租賃條件的申請。就本個案而言，由於將地積比率由9.5增至11.4的建議意味著將可准許的總樓面面積增加約20%並構成大幅修訂，因此難以有充分理由支持這建議。”

69.  在執行層面上，眾發展商再獲解釋主水平基準以上324米這項高度限制，首先由民航處處長於1995年2月17日致電梁振英先生解釋，又由荃灣地政專員在日期為1995年2月17日、向眾發展商的建築師發出的信函中解釋。

70.  然而，眾發展商不甘接受這情況。民航處處長在日期為1995年2月28日的錄事中記載眾發展商質疑實際上是否有必要施加該項建築物高度限制。隨後，梁振英先生與地政總署人員於1995年3月7日開會，會上梁先生表示眾發展商雖然願意放棄要求額外地積比率，但仍希望興建一幢500米高大樓，並已要求民航處處長覆核有關情況。

71.  民航處確曾研究是否有可能放寬主水平基準以上324米的限制，而為支持眾發展商的宏願，梁振英先生於1995年3月13日向他們發送由他們的顧問Aeroports de Paris撰寫的專家報告。當時有多份商討有關問題的内部備忘錄在相關政府人員之間傳遞。這個過程的結果是，地政總署建築小組委員會III在1995年5月18日的會議上決定，根據現有資料，不可能放寬上述高度限制。該小組委員會指出，若然採納不足夠的高度限制，將可能損害儀器降落系統並使機場無法全天候運作，其運作能力更可能減少達40%。

72.  在此期間，眾發展商於1995年4月13日呈交第8號總綱發展藍圖。這份藍圖繼續顯示一幢在主水平基準以上468米的大樓，樓頂有一個70米高的尖塔。眾發展商雖然注意到民航處處長先前以高度為由而提出反對意見，但反駁說：

“我等強烈反對[民航處處長]就該發展區的建議高度而發表的意見。我等謹認爲[民航處處長]對該範疇不具有任何法定管轄權，因為有關圖則是按現行法定指引製備。”

73.  既然反對有關的總綱發展藍圖的主要基礎是顧及預期的航空安全及新機場運作需要的建築物高度，政府人員所面對的問題就是：在沒有法定高度限制下，政府可否以此為由而拒絕給予批准該等藍圖。具體的問題在於政府能否依賴該等條件的各項規定，特別是有“設計、分佈及高度條款”或“DDH條款”之稱的特別條件第9(e)項，其內容如下：

“任何在或將在該地段興建的單幢或多幢建築物的設計、規劃及高度，須事先經由署長書面批准，在未獲署長批准之前，不得在該地段展開任何建築工程（地盤平整工程除外）。”

74.  某些政府人員對依賴上述條款是否足夠表示懷疑，但鑑於理解到維護航空安全及新機場運作的重要性，有關方面認為政府別無選擇，惟有依賴該項條款。正如政府地政監督（九龍）（佰利先生）在日期為1995年5月25日的錄事中載述：

“直至各項新限制刊憲、從而可藉建築圖則強制執行之前，政府須依賴任何可供其運用的措施及權力，其中之一是DDH條款。我個人認爲這並非正確的執行方法，但就如心廣場而言，正如早前提供的意見指出，在別無他法時，我相信我們有責任使用該方法…………”

75.  據此，第6號及第7號總綱發展藍圖同於1995年6月1日被拒絕批准，理由是“在有關租賃條件下不可接受，因擬建建築物的542.62米高度將對赤鱲角機場的運作帶來不良影響。”基於同樣理由，第8號總綱發展藍圖亦於1995年6月9日被拒絕批准。

76.  因此，這階段發生的事件（其影響延續至第三階段）帶出本上訴其中一個關鍵問題：政府可否合法依賴該等條件所賦予的合約上的權力，基於上述理由而拒絕批准有關的各份總綱發展藍圖?這是下文所述第一項爭議點所提出的問題。

第三階段：1995年6月10日至1996年4月9日

77.  第三階段所涵蓋的期間，其最明顯的特點是，自從第8號總綱發展藍圖於1995年6月9日被拒絕批准後，眾發展商沒有再將總綱發展藍圖呈交當局審批，直至超過一年後，才於1996年7月2日呈交第9號總綱發展藍圖。按常理，我們可能會認爲第三階段理應涵蓋從第8號藍圖被拒絕批准至第9號藍圖獲呈交的一整段期間。然而，第三階段在1996年4月結束，因爲法庭所作的分拆審訊指示意味著於1996年4月中旬後發生的事件將獲獨立處理。該等事件關乎再經修訂的申索陳述書第29段，當中指稱某些隱含條款遭違反，具體內容如下：

“政府是在不批准受條件所限的總綱發展藍圖下，延遲批准各名原告人於1996年4月中旬後呈交的各份總綱發展藍圖，而不是在輕微或無關宏旨的事項被質疑或禁止的情況下整體不予批准該等藍圖，從而拖延整個程序。自1996年7月至1997年11月的合共16個月期間，政府延遲批准各名原告人的總綱發展藍圖，而沒有就該段期間而相應地免費延展建築契諾期。”

78.  1995年6月8日，即第三階段開始的前夕，梁寳榮先生（時任規劃環境地政司）、梁振英先生及其他人士舉行會議。眾發展商聲稱，與會各方在該會議上達成口頭協議，在毋須補繳地價下延展建築契諾期，直至懸而未決的航空安全問題獲得解決爲止。如上文所述，這項聲稱現已獲確認為基於一項錯誤信念。Sumption先生在陳詞中指出，此錯誤可解釋爲何眾發展商隔了一段長時間才呈交第9號總綱發展藍圖。此說可能頗有說服力。然而，正如下文論及，任何這樣的信念早已在第三階段結束前被政府的態度打消。

79.  上文已指出，眾發展商一直不願接受民航處於1995年1月提出、指該地段須受到一項在主水平基準以上324米的高度限制的意見。眾發展商致力游說規劃環境地政司及署長，以期改變民航處的主意。即使民航處的決定已分別透過建築小組委員會III於1995年5月18日所作的決定以及第6、第7號總綱發展藍圖及第8號總綱發展藍圖於隨後一個月內被拒絕批准而獲得確認，眾發展商仍在第三階段堅持爭取將高度上限提升，以容納他們想建的全球最高建築物。一如經濟局局長在1995年6月16日的備忘錄中所述，眾發展商仍然尋求對如心廣場施加的高度限制提出“上訴”。

80.  這種持續游說行動，有部分涉及求助於中國民用航空局馬曉文先生，以協助質疑該項高度限制的必要性。這導致民航處處長於1995年7月22日提出派遣其部門的兩位專家到北京解釋爲何需要該項限制。這提議不獲接納。

81.  眾發展商於1995年8月23日舉行内部“顧問會議”，指示他們的建築師致函規劃環境地政司，“重申[華懋集團]有意興建一幢538米高的大樓。”

82.  較早的游說工作曾以Aeroports de Paris報告作依據。民航處多位專家經研究該報告後提出意見，指該報告建議實施較高的高度限制乃是基於一些假設，而該等假設並不適用於赤鱲角，因其沒有顧及本港各種特點，例如地形（尤其是大帽山）對於儀器降落系統操作及設置高度限制的影響。在一封日期為1995年8月24日的信函中，規劃環境地政司向眾發展商傳達上述觀點。

83.  該信函亦通知眾發展商（一如其他多名政府人員也曾作出通知），除非在儀器降落系統經廣泛的電腦模擬飛行測試後證明一項更高的限制可行，否則當局不可能考慮放寬該項主水平基準以上324米的高度限制。該信函補充說，即使該項限制可予放寬，有關建築物的高度無論如何也不可超逾主水平基準以上480米（障礙許可限度），而且“基於測試的複雜性，加上有需要深入分析和一再驗證……，模擬工作不大可能於1996年1月前完成。”該信函如此作結：“就如心廣場而建議的主水平基準以上542米高度，在航空安全[理由]上看來並不切實可行。”

84.  縱然如此，眾發展商仍然堅持不懈。他們促請政府考慮使用另一種飛機導航系統，並於1995年8月25日由梁振英先生提出支付進行額外電腦模擬測試所涉的費用，以查核該等其他系統會否容許如心廣場建至十足的建議高度。

85.  上述提議不獲接納，而荃灣地政專員先後於1995年10月11日及10月23日致函眾發展商，提醒他們有關交通總站的完工期限，並指出他們在算定損害賠償方面的法律責任。因此，眾發展商在這階段必已知悉，政府並不懷有他們所持的信念，即雙方已協定免費延展交通總站完工期限及建築契諾期。1995年10月23日，梁振英先生致函當局，聲稱“有見及民航處仍正在進行電腦模擬測試”，有關建築契諾期已獲延展。他如此表述眾發展商的看法：

“儘管我方的委託人絕對希望進行該等工程，但由於……高度問題仍未解決，因此我方的委託人在本身沒有過失的情況下一直無法進行該等工程。既然如此，我方不見得為何我方的委託人可以甚或應當如閣下來函所述般，為著被指延誤完成交通總站而承擔法律責任或負上支付任何所指的算定損害賠償的責任。”

86.  上述信函為政府與眾發展商在第三階段餘下時間內的通信奠定了基調。政府就應否訴諸算定損害賠償申索一事而進行内部討論，當時梁寳榮先生曾表示相當同情眾發展商的處境，並提出有關的延誤確實不是他們的過失。但署長及該署在執行層面上主管該事宜的人員則持異議。這種性質的問題是由署長負責而非由局長負責，而以上異議觀點成為主導。這情況反映在1996年2月28日舉行的土地行政會議上所採納的決定。該會議記載：

“……現場仍未有施工跡象，到目前爲止，即自1992年11月該土地獲批出後39個月，仍未有任何獲批准的[總綱發展藍圖]、建築圖則、地盤平整工程圖則甚或綠化地帶平整圖則。事實上，自從[擁有人]於1995年4月呈交的最後一份總綱發展藍圖被建築小組委員會III基於民航處認為擬建的建築物高度會對赤鱲角機場運作造成不良影響而拒絕接納以來，[擁有人]一直沒有再把任何圖則呈交當局審批。擁有人顯然不顧反對而力求興建542米高的‘全球最高建築物’。”

87.  該會議遂作出以下決定：由於該項訂明須於1995年12月8日前建成交通總站的條件遭違反，因此政府應宣示重收土地的權利以及追討未付的算定損害賠償。

88.  此後，隨著訴訟蘊釀，政府與眾發展商的通信亦帶有爭訟意味。以下兩項事例足以説明眾發展商與政府各自所持的立場。

(a) 1996年3月19日，梁振英先生致函政府，按時序列出相關事項，並且辯指：

“即使在今天，正如規劃環境地政司所發出的日期為1995年8月24日的信函看來顯示，民航處對於實際高度的規定仍不確定。”

對於指眾發展商理應最遲於1995年12月8日已建成有關交通總站的說法，梁先生在作出回應時辯稱：

“在眾委託人至少須知但卻不知該項所指的324米高度限制存在的情況下，根本不可能製備令政府滿意的總綱發展藍圖。直到在民航處因應眾委託人主動要求而安排於1995年1月舉行的會議上，眾委託人才獲傳達此信息，而這是假設政府有權施加任何高度限制。”

(b)  署長於1996年4月9日作出回覆時指出，在眾發展商大幅修改其圖則之前，高度從來不是爭議點，而假如他們依循早前的總綱發展藍圖：

“建議中的170米高度是可接受的，而所呈交的圖則略經修改後，即已無疑會獲批准。”

署長堅稱，當眾發展商提出興建全球最高建築物的概念時，他們曾先後在1995年1月6日及12日舉行的會議上獲告知高度限制的問題，而且他們曾分別於1995年1月27日及1995年2月21日獲明確書面通知，他們的概念在高度方面不可接受，而一項主水平基準以上324米的高度限制將會實施。署長評論說：

“閣下的委託人不準備接受此裁決，並繼續就該項高度問題致函及接觸各個政府部門，但無濟於事。”

第四階段：自1996年4月起

89.  隨著法庭發出指示分拆審訊，訴訟各方在這階段的行爲未獲審議。就本案目的而言，在這段期間發生的事情中，只有以下相關事宜須加注意。

90.  眾發展商於1996年7月2日呈交第9號總綱發展藍圖。這份藍圖顯示一幢在主水平基準以上324米的限制内而地積比率為6.998的大樓，但其中亦預設可藉建至十足的建議高度或加建平台而達致2.502的額外地積比率的應變準備。這份藍圖因圖則有不足之處而不獲接納。其後，眾發展商進一步呈交多份總綱發展藍圖，顯示他們的概念又再轉變為擬建兩幢包含辦公室及酒店設施的大樓。正如第12號總綱發展藍圖所展示的循此方向的建議，最終於1998年1月2日獲批准。眾發展商另呈交兩份附有修訂的總綱發展藍圖，而當局於2001年9月21日當總樓面面積達到最低限度時發出全面佔用許可證，其後建築工程繼續進行，並完全按照設計高度將建築物建至主水平基準以上324米，從而令任何不遵從有關建築契諾的情況告一段落。

91.  在這段期間：

(a)  主建築契諾期於1996年12月8日屆滿（雖然政府後來批予四個月的延期，以表示對於處理1997年1月27日呈交的第11號總綱發展藍圖時出現相應延誤的情況負責）。

(b)  《香港機場（障礙管制）（第2號）命令》自1997年6月20日起生效。該命令乃根據該條例的1994年修訂發出，該等修訂使其適用範圍擴大至涵蓋“使用或將會使用”赤鱲角機場的飛機。根據該命令而刊憲的，是對各個受影響地區施加高度限制的圖則，包括對荃灣區施加主水平基準以上324米的高度限制。

(c)  有關的交通總站於1999年6月14日經核證為建成並適宜佔用，從而終止任何支付算定損害賠償責任。

(d)  政府要求眾發展商支付算定損害賠償（合共12,750,000元）及就延展有關的建築契諾期而補繳地價（合共543,242,000元）。眾發展商在表示不滿下按照該等要求付款，並表明此舉無損他們聲稱該等要求屬違法的權利。

C.  各項爭議點

92.  Sumption先生很有助益地辨識五項爭議點，以便在本上訴中予以考慮。代表政府的首席資深大律師梁定邦先生亦同意根據這五個項目處理本案，但對其中部分爭議點的具體鋪陳方式提出爭議。顯而易見，Sumption先生鋪陳各項爭議點的方式，隱約地反映了他所提出的在與訟各方之間具爭議性的各項實質論據。儘管如此，在緊記這一點的前提下，這五項爭議點畢竟提供了實用的框架以協助進行分析。

93.  Sumption先生所陳述的各項爭議點如下﹕

(1)  政府當時是否有權基於擬建建築物的高度超逾政府預期在該條例下訂定的最低高度而不予批准一份已符合有關批地的所有特別條件的總綱發展藍圖？

(2)  政府在處理各份總綱發展藍圖上負有何等責任？尤其是，政府是否（正如各名上訴人所指）有責任(i)在不必要的情況下，不能以任何令獲批地人在該等特別條件所容許的完工時間上被剝奪部分時間的方式行事；及／或(ii)在其有權並確曾因非由該等特別條件規限的設計、規劃或高度問題而拒絕批准一份總綱發展藍圖的情況下，將其所採用的標準確切地通知獲批地人？

(3)  政府是否須對直至1996年4月的一段期間因下述理由而出現的任何重大（而非“微不足道”）的延誤負責﹕(i)基於預期在該條例下訂立的高度限制而示意拒絕批准各份總綱發展藍圖；及／或(ii)由於用上超乎所需的時間以決定如何處理欠缺任何法定高度管制或任何明確高度上限的情況；及／或(iii)由於用上超乎所需的時間以拒絕批准一份建議興建過高建築物的總綱發展藍圖？

(4)  假如在直至1996年4月的一段期間出現的延誤中有部分是政府的責任，則該事態在法律上對於政府的下列權利造成何等影響：(i)要求就延誤支付算定損害賠償，及／或(ii)於施工合約期屆滿時重收有關土地；及／或(iii)就不重收有關土地而要求補繳豁免的地價？

(5)  政府若然無權如上述第4段第(i)、(ii)或(iii)項行事，則是否仍有權保留在重收土地威脅下向其支付的算定損害賠償及補繳的豁免地價？

D.  第一項爭議點：在該等條件下拒絕批准

94.  雖然這項如上文陳述的爭議點假設了該份總綱發展藍圖符合有關批地的所有特別條件，但這項爭議點絕不應以迴避當前最實質問題的方式理解。這項爭議點所提出的是，按該等條件的真確詮釋，政府是否有權依賴該等條件（尤其是特別條件第9(e)項，即DDH條款）的任何條文，在顧及預期的航空安全及機場運作需要並在缺乏任何適用於該地段的法定高度限制下，以擬建建築物的高度為由而拒絕批准一份總綱發展藍圖。

(a)  該等批地條件的各項關鍵條文

95.  該等條件的各項關鍵條文内容如下：

特別條件

sc 5(a)(i)

(5)(a)  獲批地人須於本協議的日期起計6個月内並在呈交建築圖則予建築事務監督之前，將下列資料呈交或安排由其（按《建築物條例》所界定的）認可人士呈交署長審批﹕

(i)     就該地段的發展而就按照本協議所載各項條件發展該地段而製備的綜合圖則、具體規格及詳細設計繪圖（比例為1:500）（下文統稱‘總綱發展藍圖’），包括（除其他項目外）顯示特別條件第 (8)(a)項所界定的交通總站以及獲批地人依據本文各項條件而建議興建、建造或設置的道路、行人路、行人天橋、露天空地、停車場、裝卸區、公共設施區、出入口、垃圾收集和處理區、空調、暖氣、照明、濕度調節和通風設備及康樂設施的圖則；將在該地段興建的單幢或多幢建築物的天台、平台和地面規劃、外牆飾面、材料、顔色、設計、標準、高度、層數、總樓面面積、位置及立面圖的詳情；獲批地人將在該地段内豎設或提供的所有標誌（包括任何交通標誌及道路標記）的詳情；

sc 5(b)

5(b)    在有關的總綱發展藍圖及美化環境計劃書獲署長書面批准之前，不得在該地段或其任何部分開展建築、美化環境或其他工程（地盤平整工程除外），而有關的總綱發展藍圖及美化環境計劃書一經如此批准，須由署長及獲批地人簽署，並須在荃灣地政處存放一份具上述簽署的文本，而未經署長事先書面批准，不得修訂、更改、變更、修改或取代有關的總綱發展藍圖及美化環境計劃書……

sc 6(a)

6(a)     獲批地人須發展該地段，方式是在其上建造在各方面均符合本協議所載各項條件及現時（或可能於任何時間）在新界（而非新九龍）實施的所有涉及建築、衛生及規劃的條例、附例及規例的規定的單幢或多幢建築物、附屬工程及設施，並須由該地段被當作已依據特別條件第(4)項交由獲批地人管有之日起計48個公曆月屆滿之時或之前建成上述單幢或多幢建築物、附屬工程及設施並使之適宜佔用。

sc 6(b)

6(b)  即使本特別條件第(a)小項另有規定，獲批地人須由該地段被當作已依據特別條件第(4)項交由其管有之日起計36個公曆月内建成特別條件第(8)(a)項所界定的交通總站並使之適宜佔用及運作。

sc 9(a)

(9)(a)  在符合本協議所載的各項條件下，經發展或重新發展該地段或其任何部分後﹕

(i)  已在或將在該地段興建的任何單幢或多幢建築物，須在各方面均符合《建築物條例》、任何據之訂立的規例及任何修訂法例，並符合按本特別條件第(e)小項批核的設計、規劃及高度；

(ii)  已在或將在該地段興建的任何單幢或多幢建築物的總樓面面積總數不得少於75 000平方米並不得超過185 250平方米。

sc 9(b)

(b)  即使本協議另有任何其他規定並在符合本特別條件第(d)小項的情況下，已在或將在該地段興建的任何單幢或多幢建築物的上蓋面積及地積比率，須參照以下列表計算並受其限制﹕

sc 9(e)

9(e)     已在或將在該地段興建的任何單幢或多幢建築物的設計、規劃及高度須事先經由署長書面批准，在獲得上述批准之前，不得在該地段開展任何建築工程（地盤平整工程除外）。

sc 19

19  除政府可能要求支付的任何其他款項外以及在本協議所載各項條件下的政府權利不受影響下，假如獲批地人未能按照本協議所載各項條件建成有關的交通總站並使之適宜佔用，則獲批地人須在政府要求下，按協定的算定損害賠償方式而非罰款方式向政府支付每天10,000.00元的款項，爲期由緊接特別條件第6(b)項所定時限屆滿之時的一天起計，直至署長發出表明其完全滿意有關的交通總站已建成並適宜佔用及運作的函件所顯示的日期爲止（該日包括在内）……

sc 63(b)

63(b)   凡本協議所載各項條件規定須事先經由政府或其正式授權人員書面批准或同意，政府或該等人員可按其認爲適合的條款及條件給予批准或同意，或行使其絕對酌情權拒絕給予批准或同意。

一般條件

gc 11(a)

11(a)   假如獲批地人未能履行、遵守或遵從本協議所載任何條件或忽略履行、遵守或遵從本協議所載任何條件，則政府即有權重收和取回管有該地段或其任何部分及在其上或其任何部分之上的所有或任何建築物、豎設物及工程，而本協議及獲批地人在本協議下的各項權利將隨之而完全停止和終結（如只重收該地段的一部分，則就該部分而言），但就任何違反、不遵守或不履行本協議的條款及條件而言，政府的權利、補救及申索將不受影響。

gc 11(b)

11(b)   假如政府因爲或針對或由於獲批地人違反、不遵守或不履行本協議所載各項條件的有關規定而重收土地，則獲批地人無權獲退回其已支付的全部或部分地價，亦無權獲支付任何款項或賠償，不論是否關乎該土地或在其上的任何建築物的價值抑或是否關乎獲批地人在預備、平整或發展該地段方面的開支。

(b)  眾發展商在第一項爭議點上的辯據

96.  Sumption先生的辯據贊成對第一項爭議點所提出的問題給予一個否定的答案，其辯據鋪陳如下：

(a)  儘管DDH條款的用詞看似無邊廣闊，但即使將之連同特別條件第63(b)項一併理解，也不能毫無商業悖謬地將之解釋為給予署長絕對酌情權就總綱發展藍圖的批准與否施加條件。舉例説，如將該項條款理解為授權署長要求眾發展商為使一份符合規定的總綱發展藍圖獲得批准而補繳地價，將屬荒謬。

(b)  故此，由DDH條款授予的酌情權須受到某些限制，至於該等限制為何，英國上議院曾在案例Equitable Life Assurance Society v. Hyman [2002] 1 AC 408發出指引。該案判決顯示，這種合約上的酌情權的行使方式，不能令有關各方的合理或合法期望幻滅。

(c)  在本案中，既然：

(i)  在眾發展商於1991年就該地段投標及於1992年簽署該等條件時，並不存在影響該地段的法定高度限制（如有任何此等限制，發展商會預期在該條例中找到）；及

(ii)  任何考慮收購該地段的發展商都會預期批地條件列明所有在商業上屬關鍵的條款，並會確保該等條件本身沒有訂明高度限制，

眾發展商可合法和合理地期望當時並無適用於該地段的高度限制。

(d)  因此，引用Equitable Life案所訂立的原則，政府不能利用DDH條款，藉引入高度限制而破壞該等合法期望。

(e)  此外，不論是否採納Equitable Life案的處理方式，按DDH條款的真確詮釋，其本意純粹是“程序性”條款。其措辭及結構顯示，特別條件第9(e)項下的拒絕批准權只可為確保總綱發展藍圖的各項建議符合有關合約而行使。該項條款使政府能監察及執行就該等條件所要求（及不要求）或准許（及不准許）的事項而提供一個綜合機制的各項其他規定。

(f)  據此，Sumption先生辯稱，既然法規及該等條件所載的其他條文均沒有施加高度限制，政府並無合法權利僅以高度為由而拒絕批准任何總綱發展藍圖。政府拒絕批准各份有關的總綱發展藍圖，令到高度方面的爭論持續及令建造工程無法進行，而對於由之而生的延誤，政府須承擔責任。這一點適用於眾發展商於1994年10月呈交第5份總綱發展藍圖之後的時期。

97.  儘管Sumption先生以高超的技巧發揮上述辯據，本席無法認同該辯據，亦不接納其所達致的結論。

(c)  在DDH條款下的酌情權範圍

98.  本席接納以下一點：即使DDH條款採用不附帶條件的措辭，在與特別條件第63(b)項一併理解下，該項酌情權仍必然受到若干限制。然而，本席不接納Sumption先生所指稱的限制。本席不認爲Equitable Life案在此情況能提供協助，原因有二：首先，本席不接納該案例支持任何指合約上的酌情權須受限於各方的“合理或合法期望”這種觀念的概括性主張；其次，上議院法官在該案所審視的酌情權的性質，與本案中該等條件授予政府的酌情權有重大分別。

99.  Sumption先生指出，他建議本院採納的處理方式並不新穎，而是可見於例如禁止受託人以構成詐騙的方式行使其權力的各項衡平法規則。就該等情況而言，受託人必須真誠地並爲既定目的而行使其權力（參閲典籍Snell’s Equity，第13版，第624至629頁）。與訟一方也曾將這種處理方式亦被指與下述一項廣爲人知的行政法規則相似，即：公共機構只可為有關法規的目的而行使該法規所授予的法定權力。

100.  這種處理方式在上述類型的案件中固然確立已久。Equitable Life這宗案件涉及類似的權力，即是相互人壽保險社的董事為著身為該社會員的投保人的利益而在決定年金率和紅利水平方面行使的權力。誠如上訴法院伍爾夫勳爵（在其判詞第10、17至21段）及Morritt法官（在其異議判詞第103段）均指出，這是一種受信權力。上議院Steyn勳爵亦指出，涉案董事獲授予的酌情權是為著投保人的利益（該案彙編第459頁）。而顧安國勳爵雖未明確提述這項事實，但指出所援引的原則“普遍適用於行政法……及多個私法範疇”（該案彙編第460頁），並就後者引述案例Howard Smith Ltd v. Ampol Petroleum Limited [1974] AC 821，該案涉及某公司的董事可行使的受信酌情權的限度。

101.  像受託人及公共機構可行使的權力般，一項如Equitable Life案所涉及的酌情權，並非為著該項酌情權的獲授權人的利益而授予，而是為著行使該項酌情權時所針對的人士的利益而授予。在此情況下，我們不難明白為何衡平法和普通法容許根據授予該種權力的文書的明確及背後目的來審視該種權力的行使方式。

102.  然而，關於行使在該等批地條件下保留予政府的任何酌情權方面，政府相對於眾發展商來說並非受信人。就此而言，正如法院在Hang Wah Chong Investment Co Ltd v. Attorney General [1981] 1 WLR 1141案中權威性地裁定，政府是以業主身分行事，即有權為其本身的利益 – 亦即公衆利益 – 而行使其權力。

103.  其次，在本席看來甚有疑問的是，上議院是否確實試圖定下任何如所指般寬廣的原則。就商業合約而言，本席實在難以想像法院如何確定與約各方的合法期望，而非按照正統原則解釋該合約，以確定須被視作各方的原意為何。在必須以不損害有關保單授予投保人的明確及隱含的合約權利的方式解釋涉案合約上的酌情權這個基礎之上，Equitable Life案是完全可理解的。

104.  在該案中，上訴法院以多數作出的判決獲上議院確認。上訴法院民事庭庭長伍爾夫勳爵顯然認爲，涉案保單所賦予的隱含合約權利須受保障，而這使涉案酌情權的行使受到局限。伍爾夫勳爵如此闡述有關爭議點：

“……假如Sumption先生的當事人獲勝訴，則其基礎必須是，宣布支付差異紅利的做法雖可能並無抵觸該保單的字面意義，但亦涉及以不獲許可的方式行使酌情權。究其原因，此舉構成以抵觸該保單所隱含的規定的方式行使董事局酌情權；所隱含者乃整體上從該保單的結構及各項條款得出。本席視此辯據為本上訴的癥結所在。”（判詞第51段）

105.  另一位作出多數裁決的上訴法院法官Waller，同樣認為關鍵問題在於合約釋義，意思是，按照合約條款的恰當解釋，能否說涉案酌情權不受任何限制（判詞第114、123及134段）。

106.  上議院Steyn勳爵指出有關條文的措辭並無禁止董事所作的行動，但認爲關鍵問題在於可否以隱含方式向該項條文施加相關限制（該案彙編第458頁）。Steyn勳爵續說：

“有關的探討純屬釋義性質：問題是，從第65條的明訂條款著手，並以其客觀背景為考慮，該項含義是否絕對必要？各位法官，正如代表保證年金率保單投保人的大律師指出，最終紅利並非獎金，而是已付保費的代價的重要部分。各名董事在紅利的金額及分配方面的酌情權，乃是為著投保人的利益而賦予。在這前提下，在保單内加入保證收益率條款，其不言而喻的商業目的是針對市場年金率下跌而保障投保人，意思是確保投保人在該種下跌出現的情況下仍會得享較市場收益率為佳的回報。這種選擇是由保證年金率保單投保人作出，而非由該保險社作出。提供保證年金率無疑是該保險社銷售保證年金率保險的上佳賣點，亦顯然會是吸引保證年金率保險購買者的主因。該保險社聲稱並未因在保單内加入保證年金率條款而收取特別費用。即使如此，各方的合理期望也沒有因而改變。一項必然的推定是，各方已假設各名董事不會在抵觸合約權利下行使其酌情權。該保險社的各名董事正是在此等情況下議決採用差異政策，以期剝奪有關保證的任何實質價值。本席裁定絕對有必要加入隱含條款，以禁止各名董事以此方式行使其酌情權。該項隱含條款對於實現各方的合理期望是不可或缺的。本案情況已通過適用於隱含條款的嚴格驗證標準。”

107.  由此可見，Steyn勳爵當時是在強調：按其真確詮釋，涉案董事的權力乃屬一種受信權力，而其行使方式是不可從投保人在合約下得享的保證年金率利益中剝奪其任何重大價值。要注意，Steyn勳爵在提述“各方的合理期望”時，是將之等同於已被推定存在的一項假設，即各方假設“各名董事不會在抵觸合約權利下行使其酌情權”。

108.  本席不會把顧安國勳爵的言辭解讀為支持任何更寬廣的原則。此所以顧安國勳爵（在該案彙編第461頁）強調，該項權力必須在顧及有關保單的其他條款下詮釋，以確保該項權力的行使並不抵觸該等其他條款：

“例如現受審議的一類保單一經發出，第65(1)條所賦予各名董事在分配紅利方面的廣泛權力便須按照該等保單行使。該等權力及保單須一併理解。在公平地詮釋兩者的前提下，各名董事不會有權以破壞該等保單的基礎為目的而行使該等權力。”

109.  顧安國勳爵亦表明贊同伍爾夫勳爵對涉案保單的處理方式，並斷定涉案董事獲賦予的酌情權“不足以支持如此調整保單利益。”（該案彙編第462頁）因此，這種看來是行使酌情權的做法，其作用並非凌駕各方在合約以外的某些期望，而是凌駕涉案保單所給予各方的利益，至於是甚麼利益，則按該保單的真確詮釋而定。上議院其他成員均贊同Steyn勳爵及顧安國勳爵的處理方式。

110.  除下文將會處理的關乎DDH條款的“程序性”性質的論據另作別論外，本席認爲，在詮釋的層面上，DDH條款所賦予政府的酌情權只在下述範圍內受到限制，即其行使方式不得減損眾發展商獲該等條件賦予的明示或隱含合約權利。換言之，誠如梁定邦先生在訟辯期間指出，政府不得利用DDH條款來減損對眾發展商的批予。至於這種酌情權的某種行使方式會否損害某項累算合約權利，則要視乎每份合約本身的釋義而定，而一向以來，法庭進行合約詮釋的方法都是按客觀標準確定與約各方的意圖，而並非參考各方在合約以外的任何“合理或合法期望”。就本案而言，假如該等條件按其恰當解釋是賦予眾發展商無限制的權利可隨意興建任何高度的建築物，則施加主水平基準以上324米的高度限制便會構成減損批予及違反有關的隱含條款，但僅以此為限。

(d)   各方的合理或合法期望

111.  鑑於本席上述裁決，本席毋需裁定上文第96(c)段所述的受到倚賴的事項是否為眾發展商提供任何所需的合法期望。然而，本席將扼要地説明爲何原會傾向於對該問題給予否定的答案。

112.  誠然，翻查1991年或1992年的立法紀錄便會得知政府從未在該條例下作出任何對位於荃灣的建築物施加高度限制的命令。然而，閲讀該條例及審視當時刊憲的圖則便會清楚知道，在該階段實施的所有相關法規都只是就使用啟德機場的飛機而制訂。當時不可能根據這情況而期望在荃灣或其他地方不會有因應正在赤鱲角興建的機場而訂立的高度限制。顯然，這情況只表示當局尚未採取步驟公布關乎新機場的法定高度限制。

113.  事實上，依該條例當時生效的條文内容閲讀和理解的人，大可懷疑在該條例未實施1994年的修訂之前是否有可能作出關乎赤鱲角的預期使用的命令。在修訂之前，第3條所授予的訂明高度限制的權力，只適用於總督會同行政局認為“就飛機的安全而有需要”訂明高度限制的情況。第2(2)條把“飛機的安全”界定為“使用香港機場的飛機的安全”。至少來說，該項權力是否延伸至對如荃灣等在該階段並非位於任何飛機使用的任何機場的航道上的地區施加高度限制，是相當值得商榷的。

114.  不論如何，當時尚未施加法定高度限制此一事實，不能使眾發展商有理由對政府不可憑藉該等條件中的一項或多項規定而施加高度限制抱有任何期望。這種權力是否存在，須取決於該等規定的詮釋，而非單單取決於缺乏法定規例。而事實上，DDH條款表面上確實規定任何擬建建築物的高度須經署長批准。

115.  上一段所論述的最後一點，亦涉及指“任何發展商均可合法地預期批地條件内會披露所有在商業上具關鍵性的條款”的辯據。DDH條款表面上確已披露建築物高度須經署長批准，因此，除非藉某種方式而被取代或其內容深受詮釋所限制，否則該條款表面上已滿足任何關乎“所有具關鍵性的限制均應予披露”的期望。

116.  或可補充一點：根據呈堂證據，主水平基準以上324米的高度限制並非顯然涉及任何商業上不利影響，以致眾發展商有理由對獲准超越該項限制抱有任何期望。證據顯示，主水平基準以上324米的限制並未使該地段貶值。在該項限制内，無疑可達到最高的許可總樓面面積及地積比率，雖然受此限制的單幢或多幢建築物在聲望上也許遜於號稱全球最高的建築物。

(e)   DDH條款作為“純粹程序性”的條款

117.  Sumption先生亦辯稱DDH條款應解釋為“純粹程序性”的條款，而這項辯據乃獨立於本席剛在上文探討的各項辯據。即使有關酌情權並不受到合約以外的合法期望所限制，眾發展商仍辯指特別條件第9(e)項必須解釋為並不作出任何實質增補，而純粹是確認政府透過強制執行該等條件所規定對設計、規劃或高度有影響的限制而體現的拒絕批准權。換言之，DDH條款並未在拒絕批准方面給予個別和獨立的酌情權。Sumption先生辯指，在該等條件不載有任何特定的高度限制下，署長不能以高度為由而拒絕批准任何總綱發展藍圖，而DDH條款亦不能為這種決定提供合約上的依據。

118.  本席不能接納上述辯據。雖然正如上文表明，本席會接納DDH條款受到一項隱含的限制，使之不能用以減損合約上的授予，但本席不同意應以一種使其顯得形同虛設的方式解釋特別條件第9(e)項。

119.  首先，就批准或不批准眾發展商的建議而言，根本無必要另訂任何“程序性”條款。特別條件第5(a)(i)項已規定總綱發展藍圖必須“按照本協議所載各項條件”。據此，假如眾發展商呈交不符合條件的總綱發展藍圖，而他們亦確曾如此，例如在第5份總綱發展藍圖的情況（該份藍圖的建議所涉的問題包括超越總樓面面積），則政府顯然可以基於有關的不符合之處而拒絕批准該份藍圖。各方毋須經由另一項條款獲告知總綱發展藍圖可被拒絕批准。

120.  其次，特別條件第9(a)(i)項向眾發展商施加一項責任，即他們在發展該地段時須確保所有已在或將在其上興建的建築物符合各方面規定，包括特別條件第9(e)項所指的“經批准的的設計、規劃及高度”。這顯然意味著DDH條款可用於訂定各項可獲賦予合約效力的實質規定，這與眾發展商提出的“程序性”釋義背道而馳。

121.  第三，眾發展商的辯據乃建基於一項前提，即該等條件的各項明確條款已就該發展項目下准許（及不准許）的或要求（及不要求）的事項訂立全面守則。眾發展商特別辯稱，由於特別條件第9(b)項已詳盡無遺地列明各方在規管有關建築物高度方面的意向，而當中沒有訂明任何高度上限，因此在合約上對高度並無限制，這樣，基於與該合約無關的航空安全理由而施加主水平基準以上324米的高度限制，便令政府所批予的受到減損。

122.  本席不接納上述辯據的前提。特別條件第9(b)項乃關乎為規管該地段的建築物許可密度而界定涉及高度、上蓋面積及地積比率之間的相互關係的各項排列。該條款顯示許可地積比率將隨著高度及／或上蓋面積的某些變動而改變。該條款亦訂明，當建築物的高度達到或超逾61米時，許可的地積比率便不再隨著高度增加而上升。特別條件第9(b)項並非關乎絕對高度限制，對之亦隻字不提。故此，指“特別條件第9(b)項因容許興建無限高的建築物而令DDH條款無用武之地”的，說法並不正確。相反，除特別條件第9(e)項表面上規定建議中的建築物高度須經署長批准外，高度限制問題並未獲處理。

123.  因此，政府批予眾發展商的土地並不附帶全無限制地建至任何高度的權利，而施加主水平基準以上324米的高度限制亦不涉及令該項批地遭受減損。政府有合法權利行使其在DDH條款下的酌情權施加這種限制，而在為著符合預期的航空安全及機場運作需要的基礎上，施加這種限制的做法實無可非議。因此，眾發展商就第一項爭議點提出的辯據無法成立。

124.  本席欲表明，對於關乎署長在特別條件第9(e)項下所涉“設計”及“規劃”方面的酌情權的性質及範圍的所有問題，本席一律不作裁決，留待將來在適當案件中再作考慮，因爲此等問題或會或不會牽涉不同的考慮因素，但毋須在本上訴中予以探討。

E.  第二、三及四項爭議點：隱含條款、違約及由此產生的延誤

125.  眾發展商的申索的另一主要基礎，涉及政府被指在處理他們呈交的多份總綱發展藍圖時屢犯延誤。眾發展商辯稱，即使（一如本席已裁定）政府有權根據DDH條款，以高度為由而拒絕批准涉案各份總綱發展藍圖，政府也有責任儘快處理該等已呈交的總綱發展藍圖，而政府既然未有履行此責任，便無權索取算定損害賠償或要求補繳地價。

126.  第二項爭議點涉及認定各項有關的隱含責任。第三項爭議點提出以下問題：任何相關的延誤是否事實上由政府導致？而第四項爭議點所產生的論點，乃關於為使眾發展商有權獲得濟助而必須證明的延誤的性質及後果。雖然此等爭議點互相關連且宜一併處理，但本席擬先處理第四項爭議點，然後處理第三項爭議點。

(a)  適用的各項隱含條款（第二項爭議點）

127.  與訟各方對於適用的各項隱含條款的性質無甚分歧。該等條件規定眾發展商須將符合條件的總綱發展藍圖呈交署長審批，並須在各段經界定的期間内完成各個特定的建築階段，而同時不得在有關的總綱發展藍圖獲得批准前進行地盤平整以外的工程。在此情況下，履行施加於各方的責任顯然需要各方互相真誠合作。

128.  正如典籍Chitty on Contracts（第29版）第13-011段指出，法庭通常願意加入隱含條款，內容要求各方合作，以確保他們的協定得以履行。在這方面，Blackburn勳爵在案例Mackay v. Dick (1881) 6 App Cas 251中的以下言論經常獲援引：

“本席自覺可以安心地說，作為一般規則，凡書面合約顯示與約雙方已協定必須完成某事，而除非得到雙方同意共同進行，否則無法有效地完成該事，則該合約須詮釋為每方同意為履行該事而進行該方有必要完成的所有工作，即使該合約並不載有意思如此的明確字句，情況亦然。至於每方須進行何等工作，則須視情況而定。”（該案彙編第263頁）

129.  Sumption先生陳詞指，為賦予該等條件商業效能，有必要加入隱含條款，向政府施加雙重責任，即：

(a)  合理迅速地處理及批准或拒絕批准有關的總綱發展藍圖；及

(b)  如拒絕批准任何已呈交的總綱發展藍圖，則通知眾發展商該總綱發展藍圖欠妥之處。

130.  本席同意這項陳詞，而據本席理解，梁定邦先生並未作出任何與此相反的陳詞。

(b)   必須證明的延誤的性質及後果（第四項爭議點）

131.  關於第四項爭議點，政府陳詞指正確的處理方式是本院在Kensland Realty Ltd v. Whale View Investment Ltd (2001) 4 HKCFAR 381一案中所採納的處理方式，其涉及應用“阻礙履行原則”。政府辯稱，為使眾發展商有權獲得濟助，他們必須證明(i)政府曾由於若干可責行爲或不當延誤而令其違反有關的隱含條款；及(ii)這種違反曾在因果關係上導致眾發展商不能在建築契諾期内完成各個所需的建築階段。如能證明上述事項成立，政府便不會獲容許藉引用算定損害賠償條款或尋求補繳地價而從其過失中獲利。

132.  誠如高等法院暫委法官麥卓智的判詞（第108段）所載述，政府的代表（資深大律師鄧國楨先生）於原審期間正是按上文所述的方式提出辯據，而上述辯據獲麥卓智法官接納（在該案判詞第116段）。本席也可補充一點，即代表眾發展商的首席資深大律師張健利先生於原審期間所採取的立場看來與此並無重大分別。麥卓智法官（在該案判詞第107段）指出，張先生在結案陳詞中辯指支持加入以下一項條款：

“……批地人不得藉無理霸佔時間或以其他方式阻止或阻礙獲批地人遵從時間限制而使該等建築契諾期遭受減損。”

133.  政府辯稱，證據證明且原審法官亦裁定政府已在毫無不當延誤下處理已呈交的各份總綱發展藍圖，而眾發展商已妥獲通知每份總綱發展藍圖的欠妥之處，尤其是關於主水平基準以上324米的高度限制。

134.  Sumption先生確認在Kensland Realty案討論的“阻礙履行原則”可能適用於本案。然而，他以Holme v. Guppy (1838) 3 M & W 387一案為首的一系列案例為基礎，辯稱應當運用另一項原則；而按照眾發展商的《補充案由述要》，該項原則可陳述如下：假如在該發展項目獲准進行的時間内出現的延誤中有大部分是政府的責任（不論是否“可責”），則政府既不能堅持眾發展商須嚴格遵守已列明的時限，也不能因眾發展商未有依時竣工而追討算定損害賠償或行使重收土地權。本席將這項論據稱爲“部分責任辯據”。

135.  上述《補充案由述要》如此進一步解釋該項辯據：

“這項原則的法律基礎是合約内的施工時間限制乃基於以下共同假設而協定，即負責施工的一方享有全部可供其使用的時間。因此，另一方如作出任何行爲使負責施工的一方無法使用部分時間，即令已協定的逾時罰則失去基礎。即使有關行爲完全合法，情況亦然。”

136.  由此可見，“部分責任辯據”有兩項特點。第一，與“阻礙履行原則”不同，“部分責任辯據”並不要求政府的行為構成違約或有其他不當之處。第二，這項辯據是指，凡在處理總綱發展藍圖上的任何延誤 – 即或是一、兩天的延誤，只要這種延誤並非微不足道– 可歸因於政府，則這將自動奪去政府追討算定損害賠償或行使重收土地的權利。Sumption先生提及下述數項證據，並陳詞指政府顯然至少對若干並非微不足道的相關延誤負有責任，而據此，在毋須對延誤作出量化計算或分配的情況下，政府已喪失其對於在眾發展商表示不滿下索取的補救項目的享有權。

137.  評論上述辯據的首個步驟，是要確定眾發展商依賴的案例所能支持的各項原則。眾發展商所依據的案例典據，始於Holme v. Guppy (1838) 3 M & W 387一案。案中眾原告人與眾被告人訂立協議，同意自協議的日期起計四個半月内為眾被告人完成木工工作，如逾期完工，則須支付算定損害賠償。後來眾被告人逾期九個星期完工，但原來該段延誤期中約有八個星期是因眾被告人本身延遲將有關用地交給眾原告人管有或因眾被告人的其他承判商阻礙工程而導致。Parke男爵裁定眾被告人無權收取算定損害賠償，並指出：

“從該協議的各項條款清楚可見，眾原告人承諾會在約定的四個半月内完工；而該段特定的時間極其關鍵，因爲除非他們有足足四個半月時間，並可於該段期間每天工作很多小時，否則他們很可能根本不會訂立該合約。其後，看來他們是因眾被告人的行爲而不能履行該合約；而多宗案例典據明確指出，與約一方如因遭另一方拒絕而未能在限定時間内完成合約，便毋須就該項過失負上法律責任……”

138.  很可能有人會認爲這不外是另一宗主張“阻礙履行原則”的案件，因為該項裁決看來是取決於“僱主多番延誤，從而阻礙在協定的時間内竣工”此一裁斷。然而，一些較後期的案例傾向於著重Parke男爵所強調的“對承判商來說，其獲給予整段獲准施工期的重要性”。

139.  Sumption先生所依據的下一宗案例是Dodd v. Churton [1897] 1 QB 562，該案涉及一份建築合約，當中包含一項算定損害賠償條款及一項訂明僱主有權命令進行附加工程的條款。考慮到因僱主命令進行額外工程而導致有關工程須延長至超越合約原定的期限，法庭裁定僱主無權收取算定損害賠償。因此，這宗案例顯示，即使不涉及違約 – 而命令進行附加工程乃完全合法 – 結果也可能一樣。然而，案中各位法官的判詞再次一律側重“阻礙履行原則”。上訴法院民事庭庭長Esher勳爵如此闡述有關原則：

“……與約一方如因另一方的行爲而未能履行合約，便毋須就該項過失負上法律責任。”（該案彙編第566頁）

上訴法院法官Lopes認爲以下是一項確立已久的法律規則：

“……假如與約另一方的行爲導致承判商未能在指定日期或之前完工，則該承判商可獲免於該日期或之前履行合約，因為如此履約已變得不可能。”（該案彙編第567頁）

上訴法院法官Chitty亦表示：

“……如因獲批地人本身的行爲而令履行某項條件變得不可能，則批地人可獲免於履行該項條件。”（該案彙編第568頁）

140.  下一宗獲援引的案例是Trollope & Colls Ltd v. North West Metropolitan Regional Hospital Board [1973] 1 WLR 601。援引該案是為了顯示Pearson勳爵（在該案彙編第607頁）認同上訴法院民事庭庭長Denning勳爵所述源自Dodd v. Churton一案的規則的以下部分：

“久已確立的是，就建築合約以至其他合約而言，如有條款訂明必須在限定時間内完成工程，倘若與約一方藉其行爲 – 可能是完全合法的行爲，例如命令進行額外工程 – 而使到另一方在訂明時間内施工變得不可能或不切實可行，則作出該導致問題的行爲的一方不能再堅持另一方須嚴格遵守該訂明時限，亦不可因另一方未有按該時限竣工而追討任何罰款或算定損害賠償。”

141.  上述説法，也許除了支持指源自Dodd v. Churton一案的規則不只適用於建築合約的主張外，並未為該規則增添任何新意。在此稍頓，本席可公平地指出，上述三宗案例之中，任何一宗本身都不能視作足以支持“部分責任辯據”。

142.  然而，另外兩宗循相若路線作出判決的案例，確使事情有所進展。第一宗是英國上訴法院在Peak Construction (Liverpool) Ltd v. McKinney Foundations Ltd (1970) 1 BLR 111一案的判決。

(a)  利物浦市議會延聘的打樁承判商自1964年5月起施工六星期。其後他們離開工地。建築工程繼續進行，但到同年10月6日暫時停工，因為該承判商所做的部分打樁工程被發現欠妥。該段停工期長達58週，期間對該等欠妥之處進行修繕。

(b)  有關的打樁工程合約載有一項算定損害賠償條款，其涵蓋“在指定完工時間與實際完工時間之間或有的相隔”的時間。一名暫委法定裁判人裁定，一切延誤均由承判商的過失導致，因此就整段58週停工期向利物浦市議會判給算定損害賠償。

(c)  上訴法院推翻上述裁決，理由為該裁決缺乏證據支持。上訴法院改判該58星期的延誤中有部分是歸因於利物浦市議會。

(d)  鑑於這項裁決，法院運用“解釋合約條文時應以不利於條文提出者的解釋為準”的原則詮釋涉案合約，並裁定利物浦市議會無權收取算定損害賠償。上訴法院法官Salmon如此闡釋有關理據（該案彙編第121頁）：

“算定損害賠償條款所預期的是因承判商的過失而未能依時竣工的情況。這是僱主為保障自己而加入的條款；原因是這項條款使他可就延誤追討定額款項作賠償，而毋須面對在證明有關延誤所可能對僱主造成的實際損害時所涉及的舉證困難和費用。本席認爲，如因僱主及承判商同時犯有過失而未能依時竣工，這項條款將不起作用。在正常情況下，假如僱主本身的過失是導致某項條件未獲符合的部分原因，則本席看不出僱主如何可堅持該項條件須獲遵守[所援引的案例典據包括Holme v. Guppy]。本席認爲，除非有關合約表達相反意圖，否則僱主在上述假設的情況下只能尋求一般的補救；亦即是說，就他能夠證明因承判商違約而引致的損害而追討賠償。如有延展期限條款訂明因僱主方面違約或犯上過失導致延誤而延展竣工日期，情況無疑將有所不同。這將意味著與約各方的意圖是，僱主即使對未能如期竣工負有部分責任，仍可追討算定損害賠償。在此情況下，有關建築師會延展竣工日期，而承判商便須就從延展後的竣工日期起計的延誤而支付算定損害賠償。”

(e)  上訴法院法官Phillimore就此作出以下表述：

“……一項訂明算定損害賠償的條款……與一項訂明延展期限的條款有著密切關連……原因是，當各方同意如有延誤即由承判商負責時，他們是預期所涉延誤須屬承判商的過失，而該合約固然是旨在使僱主免於證明其所蒙受的實際損害。因此，一經如此理解該項條款，假如部分延誤由僱主的過失所致，則如無固定日期從而計算屬承判商責任範圍的延誤期及其須爲該期間支付的算定損害賠償，該項條款便唯獨因此而無法執行。然而，假如該部分由僱主的行爲導致的延誤亦可予計算，上述問題便可迎刃而解；而處理延展期限的條款正是爲此目的而發揮作用。假如有條款訂明在有關情況出現下容許承判商延展期限，且所涉延展獲建築師核證，則屬於承判商的過失所致的延誤與屬於僱主的過失所致的延誤便得以分辨，並有一個固定日期從而可計算算定損害賠償。”（該案彙編第127頁）

(f)  法院將該案發還法定裁判人，以查究有關延誤在何等程度上由打樁承判商造成，以便處理算定損害賠償申索。

143.  這宗判例獲英國高等法院法官Staughton在The “Cape Hatteras” [1982] 1 Lloyd’s LR 518一案中引用。Staughton法官在撮述各宗相關案例典據後表示：

“該等案例顯示，假如因僱主的過失而未能在指明日期竣工，則除非有條款訂明在其引致延誤的情況下延展期限，否則僱主不能追討算定損害賠償。僱主使承判商不能履行其（承判商）承諾要做的事情；而假如有關各方並無自行選擇另訂合約以訂明延展期限，則法院不會替各方這樣做。”（該案彙編第526頁）

Staughton法官繼而裁定，尋求向涉案各名船舶維修商追討算定損害賠償的一眾船東曾發出使有關機械維修工程受到阻礙的指示，因此部分延誤屬船東本身的責任，從而令他們無權追討算定損害賠償。

144.  本席認爲，這一系列案例所支持的各項主張，遠較眾發展商在“部分責任辯據”中所提出的主張狹窄。上述案例均涉及詮釋載有算定損害賠償條款的合約，而各案中法院均裁定涉案僱主的算定損害賠償申索所建基於的延誤其中部分是僱主本身所致。此等案例確立以下原則：假如合約並沒有為經核證的延展期限而訂立機制，則在該合約欠缺明確的文字表述下，並按照“解釋合約條文時應以不利於條文提出者的解釋為準”的原則對該合約作出對僱主不利的解釋，該合約不能被視爲意指“如部分延誤由僱主本身的行爲導致，僱主有權向承判商收取按日累計或定期累計的算定損害賠償”。此等案例還確立以下原則：僱主喪失收取算定損害賠償的權利的後果，並不是令僱主無法對承判商確曾導致的延誤尋求任何補救，而是僱主可興訟追討未經算定損害賠償，但僱主當然將有責任證明他因該等延誤而蒙受何等損失。

145.  在本案中，上述原則可能適用於政府是否有權收取算定損害賠償的爭議。然而，與訟各方並未援引在算定損害賠償範疇之外的案例，而至於上述原則可否變換至適用於政府所聲稱的重收土地權，則無從知曉。

146.  Sumption先生陳詞稱，上述兩種補救方法在邏輯上並無分別，因此應作上述變換。本席未能信納這項陳詞正確。該等獲考慮的案例有著共通的事實基礎，即某個建築契諾期已過，而對於由之而出現的延誤，僱主及承判商均被裁定要承擔部分責任。由於承判商的責任須根據可歸咎於他的延誤的確實日數（或週數等）而量化，因此，將該合約解釋為容許僱主就由其引致而非由承判商引致的部分延誤而向承判商徵收算定損害賠償，顯然是站不住腳的做法。在此情況下，算定損害賠償條款無法執行，除非僱主的延誤可藉各段經核證的延展期而分隔開來，則作別論。

147.  政府重收土地權的基礎則有所不同。該權利乃源於一般條件第11(a)項所指的“獲批地人未能履行、遵守或遵從本協議所載任何條件或忽略履行、遵守或遵從本協議所載任何條件”。這種補救方法並不涉及按可歸咎於眾發展商（而非政府）的延誤的長短而有不同定量的法律責任。在本案中，如能證明眾發展商未能在涉案建築契諾所定時間内竣工，便會因建築契諾遭違反而引發“土地遭重收”的法律責任。即使（假設）政府可能被發現有份導致超越指明竣工日期的延誤，此事亦不影響上述法律責任的發生、性質或範圍。假如政府就該等延誤負有部分責任，則此事實固然可能與根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》（第126章）而向行政長官提出的寬免呈請或向法院提出的寬免申請有著重大關係。然而，這只能凸顯算定損害賠償與租契沒收權這兩種補救方法之間的重要差異。因此，本席認爲，上述一系列算定損害賠償案例所展示的原則並不延伸至適用於政府所宣稱的重收土地權。假如可藉運用“阻礙履行原則”而證明政府曾可責地阻礙眾發展商依時竣工，則這項爭議點的基礎將有所改變。然而，他們並未試圖將其案情置於該原則的適用範圍之内。

(c)   與“部分責任辯據”有關的各項事實

148.  政府是否喪失算定損害賠償申索權及只能追討未經算定損害賠償？在該等條件未有就核證延展時限而訂有機制的情況下，眾發展商所依賴的各宗案例在原則上看來適用。然而，有見及原審法官的裁決，加上缺乏所需裁決以支持採用該系列案例，本席認爲眾發展商正面對無法克服的困難。

149.  正如上文指出，原審法官裁定存在的隱含條款意味著有需要查究是否“政府方面曾有可責行爲或不當延誤，導致一眾原告人未能在有關期間内完成興建。”就此而言，原審法官在審訊期間的主要裁決是，政府方面並無任何阻礙依時竣工的可責行爲或不當延誤（見原審法官判詞第123至127段）。

150.  上述主要裁決固然對眾發展商不利且並不支持“部分責任辯據”，但其並非特別適用於該辯據。“部分責任辯據”既不要求查究政府曾否“可責地”行事（如案例Dodd v. Churton [1897] 1 QB 562所顯示）；亦不要求查究政府的多番延誤是否令眾發展商未能在各有關建築契諾期内竣工。

151.  然而，原審法官並不只是作出該主要裁決。他亦就政府處理多份已呈交的總綱發展藍圖的過程的一些特定方面而作出多項更直接地不利於“部分責任辯據”的裁決。舉例說，他曾考慮一項建基於某些建築合約案例的辯據，並將之區別（在判詞第120段），理由為本案的情況並不一樣；但亦表明，假如他的看法不正確且該等案例適用，則他會裁定政府並無過失。他表示：

“假如本席的看法錯誤……而該項建築契諾確是一份訂明興建一幢75,000至186,000 平方英尺非工業大廈的建築合約，而該等條款以隱含方式包括在其中，則該等條款未遭違反；在履行該合約上，政府不曾妨礙他們或不與他們合作，而他們原可藉著建至低於主水平基準以上324米而履行該合約。”（見判詞第121段）

152.  原審法官在其判詞第125段作出以下裁決：

“地政處並無延誤將總綱發展藍圖如要獲准便須符合的民航處規定告知各名原告人。”

153.  此外，原審法官在其判詞第126段，就第4號總綱發展藍圖的處理作出以下裁決：

“本席無法看出有任何與第4號總綱發展藍圖有關的延誤可歸咎於政府。其審批過程出現阻滯，乃因各名原告人試圖取得額外地積比率而最終放棄該嘗試。”

154.  至於被指與儀器降落系統的電腦模擬研究有關的延誤，原審法官表示：

“至於[在審訊期間所鋪陳的]第9項爭議點，即實際用於電腦模擬研究的時間是否導致時間不再是要素的‘事態’，本席無法看出這事態如何可適用於並非由政府引致延誤的情況。”

155.  眾發展商未有試圖推翻上述任何裁決。然而，Sumption先生在陳詞中試圖説服本院信納案中有充分證據支持裁定至少有並非微不足道的延誤，從而支持採用Sumption先生所主張的原則。舉例說，他指出梁寳榮先生在其發出的内部備忘錄中曾表示其認為各段延誤均不屬眾發展商的過失。Sumption先生提述署長曾在1996年3月26日一個會議上表示願意考慮給予18個月寬限期（雖然署長亦曾說仍須徵詢律師對此點的意見）。Sumption先生還提述關於具體步驟一般會需時多久的證據，以及顯示通常的處理時間的《執行指引》。

156.  本席毋須逐一討論上述證據。運用“部分責任辯據”的前提是曾在審訊時作出相關裁決。但原審法官確曾作出的裁決並不支持該項辯據，反而削弱該項辯據。選取個別據稱是支持該項辯據的證據，此舉固然便利，但不獲容許。尤其是在上訴聆訊中，試圖提述個別證據 — 這裏一份内部備忘錄，那裡一個在盤問下作出的回答 — 並斷章取義地予以採用，顯然是相當危險的做法。舉例說，某位政策局局長可能在未有掌握所有相關資料下表達意見。該意見可能是政府制訂政策的過程中進行内部交換意見的一部分。隨後該局長可能根據所獲取的其他意見而改變看法。這種陳述難以如所建議般被視爲“承認”。政府部門所發出的一般指引，性質正是如此，即屬一般性質的指引。此等指引既不證明所用時間就個別案情而言涉及不當延誤或任何延誤，亦無說明採用何等標準判定在總綱發展藍圖處理過程中的任何具體步驟曾否出現“可避免的延誤”。正如上文所述，所實施的處理過程乃是涉及藉傳閲文件向相關政府機構徵詢意見以及隨後與有關發展商交換意見的反覆過程。徵集所得的反對意見可能十分重要，亦可能無關重要，而提出及回應反對意見需時或多或少。“可避免的延誤”是否要取決於所提出的意見或查詢是否合理？合理與否應當如何判定？

157.  顯然，假如“部分責任辯據”在審訊時獲全面探討，則政府將很可能希望傳召更多證人或援引更多書面證據，以反駁對訟方所提出的關於處理總綱發展藍圖的過程中一些具體方面曾出現“可避免的延誤”的説法。

158.  在Flywin Co Ltd v. Strong & Associates Ltd (2002) 5 HKCFAR 356一案中，本院已明確表示不會接納任何在可能導致另一方蒙受不公的基礎上提出的處理某宗案件的事實的要求。本院常任法官包致金在該案彙編第369頁B至C行指出﹕

“凡在審訊中處理某一論點，則關乎該論點的事實是在訴訟的取證階段受到全面調查。情況亦理應如此。因此，假如與訟某一方在審訊中遺漏處理某論點，然後在上訴期間尋求提出該論點，則情況如下。該方會被禁止這樣做，除非下述情況不可能合理地存在，即假設在審訊中曾處理該論點，則關乎該論點的證據的狀況本會關鍵性地對於對訟方更有利。”

159.  不論如何，本席欲補充指出，呈堂證據及原審法官的各項裁決強烈支持以下結論，即眾發展商未能依時建成涉案交通總站及建築物，在極大程度上是歸因於他們刻意作出的抉擇及他們誤信會獲免費延展建築契諾期。在建築契諾期已過了15個月後，他們選擇提出有意在該地段興建全球最高建築物，從而徹底修改其建築項目。這使他們必須重新尋求當局批准總綱發展藍圖。他們呈交第4號總綱發展藍圖只是為了進行試探，他們並不期望該藍圖獲批准。臨時呈交的第5號總綱發展藍圖亦非旨在爲其建築項目提供真正基礎。它被第6號總綱發展藍圖取代，後者旋即於1995年1月17日反被第7號總綱發展藍圖取代。此時，建築契諾期已過了兩年多。在這階段，他們仍選擇繼續爭取以11.4爲地積比率。他們於1995年1月獲悉，由於已知的未來新機場的需要，因此須在該地段設立主水平基準以上324米的高度限制。

160.  眾發展商在書信中及法庭上提出的辯據是，雖然他們已屢獲告知（包括獲規劃環境地政司於1995年1月27日發出的信函告知），根據民航處的意見有必要施加上述高度限制，但當局從未對之作出正式決定。這項觀點既不切實際，亦站不住腳。眾發展商充分理解到，總綱發展藍圖是透過上述的反覆過程處理，當中包括由署長將他們的建議書轉交各個政府部門傳閲，並在回應該等建議書時收納各個部門意見，包括民航處的意見。實際情況是，眾發展商明知，只要他們建議興建超逾主水平基準以上324米的建築物，其多份總綱發展藍圖（包括第5號至第8號總綱發展藍圖）便會因航空安全及機場運作需要而不會獲得批准，除非他們能成功游説政府就該高度限制改變主意，才作別論。他們已屢獲提醒其在有關建築契諾下的責任及違反責任的法律後果。然而，他們在第8號總綱發展藍圖於1995年6月遭拒批後的一年多内，並無再將任何總綱發展藍圖呈交當局審批。假如這間斷的任何部分是由於他們在無理可據下誤信會獲免費延展建築契諾期而導致，則他們決不能就由之而生的各段延誤責怪政府。此外，到了1995年10月中旬，即是在第9號總綱發展藍圖出現前約九個月，必已清楚的是政府仍堅稱其有權收取算定損害賠償。

161.  因此，本席認爲“部分責任辯據”在部分法律理據上及全部事實理據上不成立。該項辯據在政府聲稱享有該地段的重收權一事上不適用。而就算定損害賠償申索而言，該項辯據不但欠缺所需的裁決支持，更遭對其不利的裁決削弱。眾發展商不能試圖藉提述個別證據而令該項辯據成立，因爲這種做法違反Flywin案所訂明的原則。基於上述理由，本席認爲必須駁回本上訴。

F.    第五項爭議點：建築契諾期的延展

162.  第五項爭議點涉及政府就收取眾發展商多筆補地價款項而採取的論點。有關的辯據指，即使法庭裁定政府不享有重收權，政府仍有權保留已獲付的多筆款項，因爲付款人是依據以良好代價自由訂立的協議而自願付款。鑑於本席已裁定政府享有重收權，第五項爭議點的前提並不適用。然而，有指上述論點就有待獨立審訊的各項問題而言可能尚存爭議，而本院獲邀在本判決中處理該項論點。

163.  署長於1997年1月10日致函眾發展商，威脅沒收租賃，理由為建築契諾期已屆滿，而眾發展商的總綱發展藍圖甚至仍未獲批准。

164.  署長在日期為1997年2月21日、向眾發展商發出的信函中，指出他們未能在各段指定期間内完成各項有關的發展項目，繼而提出將建築契諾期延展一年至1997年12月7日，其具體內容如下：

“在上述地段不遲於1997年12月7日獲完成發展至適宜佔用及上述綠化地帶不遲於該日獲完成平整至令本人滿意的前提下，政府在獲付港幣72,000,000.00元的地價後將不會強制執行其在該等條件下針對未能完工而享有的權利。除上述條件外，政府保留其在該等條件下的一切權利，包括重收土地權。本人必須指出，在最終佔用許可證未發出之前，特別條件第6(a)項不被視爲已獲符合，而假如有任何進一步延展獲批准，則有關人士須另付地價。”

165.  當上述建議獲接納時，梁振英先生代表眾發展商發出一封日期為1997年3月18日的附函，述明該建議是在以下基礎上獲接納：

“……在完全‘無損權利’的基礎上及在‘表示不滿’下，我們的委託人已於今天按繳費通知書支付……港幣7千2百萬元。……我們的委託人欲明確指出，他們在表示不滿下按該繳費通知書付款一事，無損他們聲稱政府在法律上、衡平法上或其他方面均無權爲著將建築契諾延展至1997年12月7日而要求及收取港幣7千2百萬元（以至任何款項）。”

166.  上述書信往來模式，在每次為建築契諾獲進一步延展而付款時均重複出現。

167.  Sumption先生陳詞指，在復還法中有兩項相關及適用於本案的原則，即：

(a)  為不存在的法律責任而支付款項，乃屬在欠缺代價下付款，付款人可追討該等款項（援引案例Woolwich Equitable Building Society v. IRC [1993] AC 70第166、197和201頁）；及

(b)  至於在受到包括威脅沒收租賃的威迫下支付的款項，假如該威脅無理可據，則付款人亦可追討該等款項（援引案例Maskell v. Horner [1915] 3 KB 106第118和123頁；及典籍Goff & Jones, The Law of Restitution，第六版，第10-011段）。

168.  Sumption先生陳詞指，上述兩項原則的唯一相關限制是，假如付款人為求解決各方之間的若干爭議而自願支付該等款項，則付款人不能追討該等款項：參閲典籍Goff & Jones（同上），第1-069至1-071段。

169.  Sumption先生辯稱，在補繳地價這項付款上，政府所付出的代價是延期行使其聲稱享有的重收土地權及沒收租賃權；而既然這項辯據的前提是這種重收土地權並不存在，因此在事實上及法律上均欠缺代價，而Sumption先生陳詞指，這就構成足夠理據提出復還申索。另一説法是，在毫無依據下作出的沒收租賃的威脅，足以支持以脅迫為基礎而提出復還申索。Sumption先生亦陳詞指，付款方曾說明付款條件並迅即提起法律程序以質疑政府聲稱享有有關權利的基礎，而此等行動清楚顯示眾發展商並非自願付款。

170.  上述辯據表面上具有説服力，但有關爭議點並不在本上訴產生，而只是可能關乎在另一獨立審訊中相關問題如何得到解決。因此，基於下述理由，本席認爲不宜在現階段試圖解決第五項爭議點。

171.  第五項爭議點的前提（而這是可能在獨立審訊中適用的）當然仍是政府無權重收有關土地。至於這項前提能否確立，則要直至有關事實及法律爭議獲探討及法庭在獨立審訊中作出有關裁決時方可知曉和定奪。梁定邦先生力陳，任何指政府不享有重收土地權的裁決背後的確切基礎將具重要性。

172.  據本席理解，梁先生的辯據是指，即使法庭在獨立審訊中裁定政府因作出若干可責的行爲而無權重收該地段，假如政府能證明眾發展商作出付款是為換取能夠安心和肯定他獲得建築契諾期延展，從而向他們提供在該等付款上的良好代價，而該代價超越在政府原本賴以尋求重收土地的任何不當行爲的後果（這種代價是否充分，不屬於法庭的考慮範圍），則有關的地價付款可能仍屬不可追討。梁先生辯稱，這足以使該等付款成爲自願作出及不可追討。

173.  即使上述辯據可行 — 本席對此不予置評 — 還要視乎尚待界定的事實及法律問題如何解決，而此等問題顯然極具爭議性。據此，本席認爲不宜在現階段試圖處理第五項爭議點。

結論

174.  基於上述理由，本席會駁回本上訴，並作出以下暫准訟費令，即眾上訴人須支付答辯人的訟費，而答辯人獲法庭認證適宜延聘三位大律師處理本訴訟。本席亦會指示，與訟各方如欲就上述暫准訟費令作出陳述，應以書面作出，並在發下本判案書之日起計21天内將陳述書呈交法庭存檔和送達對訟方，而任何書面回應陳述應在其後21天内呈交法庭存檔和送達對訟方；假如與訟各方未有在發下本判案書之日起計21天内將上述陳述書呈交法庭存檔，則上述訟費令應在毋須另作命令下成爲絕對命令。

終審法院非常任法官康士爵士：

175.  本席已閲讀本院常任法官包致金、常任法官李義及非常任法官韋卓善爵士的判詞擬本。鑑於各份判詞顯示了不同的處理方式，本席宜同樣述明帶引本席在御用大律師Sumption先生提出予本院考慮的各項問題上得出相同結論的處理方式。考慮到各份判詞已經及將會提供有關詳情，本席現僅須列明基本要點。

第一項問題

176.  在此問題上，據本席理解，有關的辯據是循兩方面表達。第一方面是辯稱，在顧及整項批地及促使完成該交易的事實背景下，特別條件第(9)(e)項必須解釋為不外是一種“監督”權力，即用於監察其他批地條件，尤其是特別條件第5(a)(i)項所訂明的條件。

177.  本席不能接納上述説法。首先，不論從該項條件本身的用詞、其他特別條件還是整項批地，本席都找不到任何支持這種限制性解釋之處。再者，接納上述説法將剝奪特別條件第(9)(e)項的任何獨立或實際效力。特別條件第(9)(a)(i)項的提述，確認了這項條件獨立運作；特別條件第(63)(b)項則確認了這項條件在一般情況下不受約束。本席特別加入這項説明，以免出現誤解，因爲與訟各方同意該項條件不能用來減損批地所賦予的任何實質權利。

178.  這帶出第二方面的辯據及眾上訴人希望從中得到協助的案例Equitable Life Assurance Society v. Hyman。然而，依本席看，眾上訴人如要從該案例中得到協助，便先要證明該項批地給予他們一項不受約制的權利，可在符合該項批地的其他條件下興建任何高度的建築物，猶如Hyman先生在其獲保證的年金率上享有不受約制的權利一樣。基於本席剛才論述的理由，本席不信納眾上訴人享有這種權利。本席亦不信納，在有關情況下，Steyn勳爵使用“各方的合理期望”一句的目的是將其裁決的基礎擴展至超越與實際合約權利相抵觸的情況。與訟各方在本院席前曾廣泛討論特別條件第(9)(b)項的效力。然而，本席認為該條款純粹列明計算密度的方法。該條款提述了高度，但並未就高度賦予任何權利。按其本身的文字，該條款乃屬限制性而非賦予權利。

第二、第三及第四項問題

179.  本席認爲便利的做法是把這三項問題納入同一組別，然後分“隱含條款”、“算定損害賠償”及“重收土地權”三個項目處理此等問題所帶出的各項論點。

隱含條款

180.  眾上訴人提出以下兩項隱含條款﹕

(1)  除非有此必要，否則政府不會藉著令到眾上訴人為完成建築契諾而獲給予的時間的任何部分被剝奪的方式行事；及

(2)  政府如拒絕批准總綱發展藍圖，會將其所採用的確實準則通知眾上訴人。

181.  關於第一項隱含條款，政府辯稱“時間的任何部分”必須受限於“且導致獲批地人超逾契諾所訂時間”一句；而對於任何違反該項隱含條款的情況，唯一的制裁應當是自動延展契諾所訂時間。

182.  原審法官接納政府的説法，但本席認爲眾上訴人的説法較為可取。本席不認為政府所提出的時間方面的限定條件是為著發揮涉案合約的商業效能而“絕對必要”，雖然該限定條件在證實有違約的情況下大有可能影響到損害賠償的評定。本席亦看不出有“絕對必要”以其他方法取代正常的損害賠償方法。法庭若然這樣做，便會有改寫該合約之虞。

183.  政府對於第二項隱含條款看來並無異議，但對於政府被指違約則提出強烈爭議。原審法官裁定政府並無違約，對此本席謹表贊同。政府藉1995年1月27日的信函已相當清楚地向眾上訴人說明，可獲准的高度上限將會是主水平基準以上324米。眾上訴人不願接受該數字，並竭力使政府改變主意。但指眾上訴人其後不知現行限制的說法，實不可接受。

算定損害賠償

184.  眾上訴人在這方面所依賴的，是英國上訴法院法官Salmon在Peak Construction (Liverpool) Ltd v. McKinney Foundations Ltd一案中精簡地表述及本院常任法官李義在其判詞第142(d)段合宜地列明的規則。較早的案例顯示投訴人的行爲不一定需要涉及違約，但本席認為，該原則本身及該等案例所用字詞意味著有關行爲必須確曾引致或至少有份導致逾時。

185.  然而，就本案事實而言，該規則對眾上訴人並無幫助。第III階段中的長期延誤，並非由政府引致。該延誤乃源於眾上訴人的行爲或缺乏行動：正如原審法官亦曾裁定，他們選擇 —— 而這當時從他們的角度看也許是可以理解的選擇 —— 在期望中等待。

186.  眾上訴人在這方面所面對的另一困難，是這論點在本院席前才首次提出。故此，在原訟法庭席前，既無探討政府被指的延誤事實上曾否引致或有份導致眾上訴人最終未能依時竣工，亦無考慮該等延誤（如有的話）是否因雙方分別提出及接受延期四個月而一筆勾銷。

重收土地權

187.  按目前所得意見，本席傾向於認爲，該項適用於算定損害賠償的規則在原則上也應適用於重收土地的申索。但由於此點在獨立審訊中可能成爲相關考慮因素，加上在本案中，基於剛才所述的理由，上述一點無論如何都會不獲接納，因此本席寧可不表達任何具決定性的意見。

第五項問題

188.  在目前情況下，本席毋須回答此問題。

189.  基於上述理由，本席亦會駁回本上訴，並按本院常任法官李義在其判詞第174段所建議，作出各項相應命令。

終審法院非常任法官韋卓善爵士：

導言

190.  本上訴乃針對上訴法庭（上訴法庭副庭長羅傑志、上訴法庭法官郭美超及原訟法庭法官施鈞年）於2003年7月31日所作的裁決而提出，該裁決駁回高等法院原訟法庭暫委法官麥卓智於2002年3月4日所作的裁決。原審法官藉其裁決駁回各名原告人在本訴訟中提出的申索，但源於再經修訂的申索陳述書第29段的申索除外，該部分已押後待決，不屬本上訴所涉的爭議範圍。為便於提述，在本判詞中，本席將稱原訟法庭為“高等法院”、稱高等法院暫委法官麥卓智為“麥卓智法官”，並視乎文意而稱眾原告人為“眾原告人”、“華懋”或“眾上訴人”。

191.  眾原告人是華懋集團旗下的公司，該集團是香港地產發展商之一。被告人是作為香港政府代表而被起訴的律政司司長。[適用於原英文判詞：為便於提述個別人員及政府人員，本席將規劃環境地政司、地政總署署長及民航處分別稱為“SPEL”、“DL”及“CAD”。]

192.  本案大部分複雜和困難之處，源自事實上當時啟德機場是香港唯一在運作的機場，而政府於1989年10月公布擬建新機場以取代啟德機場，這顯然將是一項龐大工程。在過渡期間，發展商華懋為希望進行發展項目而履行責任呈交多份總綱發展藍圖並待隨後取得建築批准。當時政府面對著某程度的不確定情況，即有需要處理所有受牽連事宜時評估該等事宜對於新機場運作的潛在影響，而這不確定情況必然需要時間解決。新機場經籌劃和興建，繼而於1998年7月6日啓用。令有關過程更形複雜的是，華懋改變初衷，並決定興建全球最高的建築物，有關的時間中相當大部分是用於與政府進行討論和提出建議，以期說服政府就赤鱲角機場所應作出的承諾，繼而使有關項目獲准進行；以及其後用於就政府最終沒有准予進行該項目而提出質疑。毫不意外地，有關的合約文件並不完全切合上述過渡期，而首個須予考慮的問題是關於《香港機場（障礙管制）條例》（第301章）（1986年版）（“該條例”）是否適用。

193.  該條例的詳題規定：

“本條例旨在訂定條文，以對建築物的高度作出限制並在必要時對建築物的高度予以減低，以期保障飛機的安全，對燈光管制與航空輔助設備的豎立或設置與維修作出規定，並就因上述事項而受到損害的補償的評估與支付，以及與上述各項有關的事宜而訂定條文。”

194.  第2(1)條規定，除文意另有所指外：

“‘建築物’（building）包括任何建築物、拱形結構、橋梁、煙囪、廚房、牛棚、船塢、工廠、車房、飛機庫、圍板、廁所、升降機、茅棚、辦公室、外屋、碼頭、遮蔽物、店鋪、馬廄、樓梯、牆壁、倉庫、貨運碼頭或工場的全部或任何部分，以及任何桅或桿或任何打樁機、棚架、吊重機或起重機或其他伸向天空的構築物；”

195.  第2(2)條繼而規定：

“(2) 在本條例中，任何對於飛機的安全的提述，即指使用香港機場的飛機的安全。”

196.  題為“總督會同行政局作出有關建築物高度的命令”的第3條及第4條規定：

“3.(1) 如總督會同行政局認為就飛機的安全而有需要，他可藉命令 –

(a) 訂明禁止內有任何建築物的地區；

(b) 訂明不得內有任何建築物在高度方面超逾該項命令所指明的高度的地區；

(c) 規定任何已在根據(a)段所指的命令禁止內有任何建築物的地區建立的建築物，須予拆卸，或規定任何不符合第(b)段所指的命令的建築物，須予減低高度，或如減低高度不可行，則須予拆卸。

(1A) 根據第(1)(a)或(b)款作出的命令可規定（在其內訂明的條件的規限下）該命令不適用於其內所訂明的地區內的某特定地區，或某特定建築物。

(2) 凡有命令根據第(1)(a)或(b)款作出，該命令須於憲報刊登，並且須有一份文本連同訂明地區的圖則，由兩局秘書簽署後，存放於地政署。

(3) 根據第(1)(c)款作出的命令，須送達受影響處所的擁有人，並可藉將一份由兩局秘書簽署和包含此命令全部條款的註冊摘要，交付地政署，而在受影響土地名目下註冊。

4.  在禁止有建築物的任何地區內，不得豎立建築物，而除第3(4)條另有規定外，不得違反任何根據第3(1)(a)或(b)條作出的命令而豎立超過訂明高度的建築物。”

197.  第23及24條就補償作出如下規定：

“23.(1) 根據本條例申索補償，須在下述期限內以書面向屋宇地政署署長提出 –

(a) 如屬因根據第3(1)(a)或(b)條作出的命令而使土地權益減值，須於由該命令的日期起計1年內提出；及

(b) 如屬其他情況，則須由以下工程完成起計3個月屆滿前提出 –

(i) 任何因根據第3(1)(c)條或根據第9條作出的命令而進行的建築工程；或

(ii) 根據第6或7條而設置或豎立任何標記、燈光或燈標的工程；或

(iii) 為遵從根據第10(1)條所發出的通知而須進行的任何建築工程﹕

但總督會同行政局可就任何個別情況而延展提出申索的期限。

(2) 屋宇地政署署長在收到申索時，須立即按照第24條所訂的規則評估他認為申索人可追討的補償款額，並隨即將所評估的補償款額（如有的話）告知申索人。

(3) 如申索人書面同意接受上述款額作為完全清償其申索，則該款額可支付給申索人：

但如屬土地權益減值的情況，則申索人須先行使田土註冊處處長信納申索人有權領取該項補償。

24. 在評估補償時，屋宇地政署署長，而在有爭議的情況下則土地審裁處，須按照以下規則行事 –

(a) 在受以下規定限制下，任何土地權益的價值，須視為由自願的賣家在公開市場出售該土地時可預期變現的款額﹕

但屋宇地政署署長或土地審裁處（視屬何情況而定）有權考慮申索人所作出或默許的課稅或差餉報表或評估。

(b) 由本條例或根據本條例所施加的任何禁制或限制的強制性質，或所規定的任何建築工程的強制性質，均不在考慮之列。”

198.  該條例經由1994年第88號法律公告（自1994年12月12日起生效）修訂，對第2條作出如下增補：

“2. 釋義

《香港機場（障礙管制）條例》（第301章）第2條現修訂為–

(a) 在第(1)款中，增補 –

‘香港機場’（Hong Kong Airport）指位於九龍半島的香港國際機場以及建於或將建於新界大嶼山赤鱲角和其附近範圍內的機場；

(b) 在第(2)款中，增補‘或將會使用’於‘使用’一詞之後。”

199.  上述公告亦對關乎建築物高度的命令的第3條作出修訂，增補一項第（1AA）款，其內容如下﹕

“(1AA) 如局長認為就飛機的安全而有需要，他可在諮詢民航處處長後，藉命令訂明不得內有任何建築物在高度方面超逾該項命令所指明的高度的地區。”

200.  在一項經上訴後獲上訴法庭維持的審訊前裁決中，原訟法庭法官任懿君判定，根據這方面的狀書，下列是可予審理的適當爭議點﹕

“(a)  在法律上，該協議是否載有下述隱含條款，即對於眾原告人就多份總綱發展藍圖以及其他建築物及規劃圖則而提出的審批申請，香港政府除非有合理理據，否則不應拒絕或不予批准。

 (b)  如是，對於眾原告人提出在該地段興建如心廣場的申請，香港政府在決定是否批准時是否有權顧及將會根據《香港機場（障礙管制）條例》（第301章）第3(1AA)條施加的高度限制；”

201.  直接的問題是，最早可於何時就建議中在赤鱲角興建的機場作出命令。從各別的航道要求以及其他關於可容性的考慮因素看來，顯然該條例的制訂者在顧及機場安全需要及上述其他考慮因素下將1994年的修訂納入該條例時，絕不可能曾預期啟德舊機場和建議中的赤鱲角新機場可同時並存。該等修訂自1994年12月12日起生效，而該條例的制訂者必已預期，負責根據該條例的規定作出命令的人士應自行判斷須於何時及何地就飛機安全需要而訂明“不得內有任何建築物在高度方面超逾該項命令所指明的高度的地區”（第3(1AA)條）。令這情況清楚明確的是，1994年12月前的《香港機場（障礙管制）條例》及收納該等修訂的《香港機場（障礙管制）條例》兩者均同時提述現時使用及將會使用香港機場。簡言之，在未獲賦予該權力之前，不可能作出這種命令。

202.  在社會經濟正在擴展而土地量有限的背景下，涉案合約就租賃年期及土地的使用作出了規定。發展項目的程度、方式及時間安排，只能藉仔細審視該合約及其向與約各方提供甚麼而確定。從有關文件可見，政府從一開始已決定該合約的明確條款絕無商議餘地，而其僅有的些微責任也絕不應成爲談判標的。只在於批地條款隱含有關限制的範圍內，才可爭辯各項管轄各方互相合作及阻礙履行合約的隱含條款的法律原則適用。

203.  就荃灣市地段第353號的批地，眾原告人於1991年10月3日提交的投標於同年11月7日獲接納，眾原告人亦於1992年12月8日取得該地段的管有。他們支付地價122,625,997.57元及放棄其他土地交換權利，以作該項批地的代價。實際上，他們為該地段而給予約共1,245,000,000.00元的價值，當中包括合約文件内各項發展規定的價值。根據上述批地的條款，眾原告人必須在四年内，即最遲於1996年12月8日，在該地段建成他們擬建的建築物及達致取得佔用許可證的階段。該等條款亦規定他們必須在三年内，即最遲於1995年12月8日，在該地段建成一個交通總站。假如他們不遵守上述各段建築契諾期，政府可在毋須付還其已就該地段獲付的地價或支付其他補償下沒收該地段。

204.  本案引發的重要問題，關乎這類如此具體的合約文件的釋義，而尤其是關乎在各方之間的合約有何空間（如有的話）加入任何其他隱含條款。此外，本案還引發由各方的履約行爲產生的各種關於“不容反悔”原則、放棄權利及經濟脅迫的適用性問題。在本案中不曾在各個下級法庭代表任何一方出庭的御用大律師Sumption先生，在本上訴中代表眾上訴人簽署一份《補充案由述要》，以期大幅改寫他們的案由。鑑於本案的發展情況，本席先須詳述事件始末及本案如何在高等法院及本院呈述，然後處理御用大律師Sumption先生所提出的並以口述辯據發揮的五項問題，以及資深大律師梁定邦先生的回應。

涉案合約文件

205.  本席現深入探討有關的合約文件。

206.  地政總署藉1991年9月6日的通知，邀請土地交換權利擁有人申請以放棄權利來取得批出該署提供的特定地段 —— 其一是荃灣第353號 —— 的政府土地，而非純粹另行獲得現金補償及保留其他土地。該地點位於新界荃灣第35區，面積為（大約）19,500平方米，租賃年期由協議的日期起計至2047年6月30日屆滿，年租直至1997年6月30日為2,400元，其後則為相等於該地段當時的應課差餉租值的3%的金額。該幅土地的指明用途為非工業用地（倉庫除外），並受以下建築契諾所限﹕“須由管有該地段的日期起計48個月内建成不少於75,000平方米的總樓面面積。”申請須以申請表格提出，並於1991年10月4日中午前放入設於金鐘政府合署的工務投標箱。有興趣人士獲邀向屋宇地政署辦事處索取申請表格、申請通知書及批地條件書，亦可在該處查閲銷售計劃書。

207.  眾原告人於1991年10月3日簽署並如所指明般遞交的申請表格記載，如果他們的申請獲接納，則該申請連同接納確認書在眾申請人及政府之間“即構成有約束力的協議”，直至附連的申請通知書第11段所指的協議備忘錄獲簽訂為止。申請通知書同樣排除任何商議批地條款的可能性，而第11段訂明須由成功的申請人須適時簽立在批地條件書所附表格上的協議備忘錄。當局發出關乎第353號地段的新批租約第6890號，而附連的載有標準條款的協議備忘錄於1992年11月20日簽立。該備忘錄記載，各名指名申請人：

“……已於今天同意履行上述條件的各項條款及條件，獲批地人現同意完全遵守及執行上述條件並受其約束，同時荃灣地政專員現代表香港總督追認及確認帶有上述條件的該項批地。”

208.  有關的一般批地條件甚爲具體及詳盡，但在本上訴中尤其重要的是特別條件第(5)、(6)、(8)、(9)及(10)項的有關部分，其規定如下：

“(5) (a) 獲批地人須於本協議的日期起計6 個月内並在呈交建築圖則予建築事務監督之前，將下列資料呈交或安排由其（按《建築物條例》所界定的）認可人士呈交署長審批﹕

(i) 就該地段的發展而就按照本協議所載各項條件發展該地段而製備的綜合圖則、具體規格及詳細設計繪圖（比例為1:500）（下文統稱‘總綱發展藍圖’），包括（除其他項目外）顯示特別條件第(8)(a)項所界定的交通總站以及獲批地人依據本文各項條件而建議興建、建造或設置的道路、行人路、行人天橋、露天空地、停車場、裝卸區、公共設施區、出入口、垃圾收集和處理區、空調、暖氣、照明、濕度調節和通風設備及康樂設施的圖則；將在該地段興建的單幢或多幢建築物的天台、平台和地面規劃、外牆飾面、材料、顔色、設計、標準、高度、層數、總樓面面積、位置及立面圖的詳情；獲批地人將在該地段内豎設或提供的所有標誌（包括任何交通標誌及道路標記）的詳情；及

(ii) 由合資格的園林建築師製備的具體建議書（下文稱‘美化環境計劃書’），其內容包括關於將在該地段興建的平台的美化環境項目以及關於本協議所載特別條件第(8)(a)項所界定的交通總站、本協議所載特別條件第(8)(b)項所界定的非工業發展項目、本協議所載特別條件第(11)項所指的非建築用地及任何在該地段内受本協議所載任何條件禁止在其上架設任何構築物的用地的美化環境項目以及天台範圍的美化環境項目的圖解、簡圖（兩者的比例均為1:500或以上）及可由署長規定的其他資料。美化環境計劃書須包括（除其他事項外）關於種植花草樹木及其他植物以及其隨後的適當保養的各項計劃的詳情及設計規劃圖、關於為美化環境範圍（特別任何包括在該等計劃內的花槽）設置灌溉施肥系統的建議詳情、關於該地段内所有空地（不論是否擬作公衆用地）的維護、照明及修繕計劃的詳情，以及擬分期或分階段（如有的話）進行該等計劃的詳情。

(b) 在有關的總綱發展藍圖及美化環境計劃書獲署長書面批准之前，不得在該地段或其任何部分開展建築、美化環境或其他工程（地盤平整工程除外），而有關的總綱發展藍圖及美化環境計劃書一經如此批准，須由署長及獲批地人簽署，並須在荃灣地政處存放一份具上述簽署的文本，而未經署長事先書面批准，不得修訂、更改、變更、修改或取代有關的總綱發展藍圖及美化環境計劃書，而該等修訂、更改、變更、修改或取代一經批准，則須在荃灣地政處存放一份記錄署長批准該等修訂、更改、變更、修改或取代的摘記。

(c) 該地段或其任何部分的發展或重新發展須按照有關的總綱發展藍圖及美化環境計劃書進行，否則不得進行，並且不得在該地段内豎設、建造或設置有關的總綱發展藍圖及美化環境計劃書所沒有顯示的任何建築物或構築物。

(6) (a) 獲批地人須發展該地段，方式是在其上建造在各方面均符合本協議所載各項條件及現時（或可能於任何時間）在新界（而非新九龍）實施的所有涉及建築、衛生及規劃的條例、附例及規例的規定的單幢或多幢建築物、附屬工程及設施，並須由該地段被當作已依據特別條件第(4)項交由獲批地人管有之日起計48 個公曆月屆滿之時或之前建成上述單幢或多幢建築物、附屬工程及設施並使之適宜佔用。

(b) 即使本特別條件第(a)小項另有規定，獲批地人須由該地段被當作已依據特別條件第(4)項交由其管有之日起計36個公曆月内建成特別條件第(8)(a)項所界定的交通總站並使之適宜佔用及運作。

(8) 在符合本協議所載的各項條件下，獲批地人須在本協議附載圖則所示粉紅色範圍内豎設、建造或設置﹕

(a) 一個符合本協議所載特別條件第(15)項的地面交通總站，包括可由署長規定的交通管理員辦公室、員工食堂、廁所及其他構築物（下文統稱‘交通總站’）；及

(b) 一幢或多幢非工業建築物（下文稱‘非工業發展項目’）。

(9) (a) 在符合本協議所載的各項條件下，經發展或重新發展該地段或其任何部分後﹕

(i) 已在或將在該地段興建的任何單幢或多幢建築物，須在各方面均符合《建築物條例》、任何據之訂立的規例及任何修訂法例，並符合按本特別條件第(e)小項批核的設計、規劃及高度；

(ii) 已在或將在該地段興建的任何單幢或多幢建築物的總樓面面積須不少於75 000平方米並不得超過185 250平方米。

(b) 即使本協議另有任何其他規定並在符合本特別條件第(d)小項的情況下，已在或將在該地段興建的任何單幢或多幢建築物的上蓋面積及地積比率，須參照以下列表計算並受其限制﹕

 (c)  就根據本協議而計算上蓋面積及地積比率的目的而言，‘綜合大樓’一詞意指一幢部分屬住用及部分屬非住用的建築物，而﹕

(i)  一幢非住用建築物的上蓋面積或一幢綜合大樓的非住用部分的上蓋面積（不論該建築物或綜合大樓的高度）可超逾認可上蓋面積百分比，但以地面以上不超逾15米的高度為限；

(ii)  一幢綜合大樓的住用部分的地積比率不得超逾以下所得結果：以如屬非住用建築物而獲認可的地積比率與該大樓的非住用部分的實際地積比率之間的差額與如屬住用建築物而獲認可的地積比率的乘積，除以如屬非住用建築物而獲認可的地積比率。

 (d)  就本協議所載各項條件的目的而言，特別就根據本特別條件第(c)(ii)小項進行計算而言，適用於高度超逾33米的建築物的最高認可非住用地積比率須為9.5。

(e)  已在或將在該地段興建的任何單幢或多幢建築物的設計、規劃及高度須事先經由署長書面批准，在獲得上述批准之前，不得在該地段開展任何建築工程（地盤平整工程除外）。

(f)  在該地段上不得興建根據《建築物條例（新界適用）條例》及任何據之訂立的規例而豁免受《建築物條例》及任何據之訂立的規例的規定管轄的一類建築物。

(g)  該地段及其任何部分在按照本協議所載各項條件進行發展後，除非按照獲署長批准的重新發展計劃進行，否則不得重新發展。

(10)  任何已在或將在該地段或其部分興建的單幢或多幢建築物，須在各方面均符合《城市規劃條例》及任何修訂法例的規定。”

209.  關於交通總站的特別條件第(15)(a)項規定：

“(15)(a) 在符合本協議所載特別條件第(17)(a)項下，獲批地人須使用經由署長批准的物料及標準與設計，並以良好熟練及在各方面均令署長滿意的方式，自費在該地段豎設、建造及提供符合本協議附連的工程規格附表所列規格的地面交通總站。獲批地人須以令署長滿意的方式，自費維持設置交通總站，直至交通總站完成轉讓予本協議所載特別條件第(16)項所指的財政司法團爲止。”

210.  分別關於算定損害賠償及政府如何給予批准或同意的特別條件第(19)項及特別條件第(63)(b)項規定：

“(19) 除政府可能要求支付的任何其他款項外以及在本協議所載各項條件下的政府權利不受影響下，假如獲批地人未能按照本協議所載各項條件建成有關的交通總站並使之適宜佔用，則獲批地人須在政府要求下，按協定的算定損害賠償方式而非罰款方式向政府支付每天10,000.00元的款項，爲期由緊接特別條件第6(6)(b)項所定時限屆滿之時的一天起計，直至署長發出表明其完全滿意有關的交通總站已建成並適宜佔用及運作的函件所顯示的日期爲止（該日包括在内）。署長就有關交通總站是否已建成並適宜佔用而作出的決定即為最終決定，且對獲批地人具約束力。”

而第(63)(b)段訂明，凡該協議所載的各項條件規定

“須事先經由政府或其正式授權人員書面批准或同意，政府或該等人員可按其認爲適合的條款及條件給予批准或同意，或行使其絕對酌情權拒絕給予批准或同意。”

211.  為完整起見，本席應補充指出，特別條件第(20)至(32)項及御用大律師Sumption先生在辯據中提述的工程規格附表，乃關乎行人通道、行人天橋及行人道的建造、平台上蓋、美化環境、空氣調節、垃圾收集及其他相類事宜。

釋義原則

212.  在上述背景下，本席現返回考慮上文第204段所提出的問題，這問題是關乎這類如此具體的合約文件的釋義，而尤其是關乎在各方之間的合約有何空間（如有的話）加入任何隱含條款。

213.  對於在這類如此具體的合約文件中適用的釋義原則，與訟雙方基本上並無爭議。現已成為經典的説法，是賀輔明勳爵在Investors Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Society[1998] 1 WLR 896一案中所作的闡述，這也是麥卓智法官處理本案的方式的關鍵所在。麥卓智法官引述該案彙編第912至913頁，當中賀輔明勳爵如此闡述有關原則：

“本席認爲，這個範疇的法律所曾經歷的根本轉變，特別是Wilberforce勳爵在案例Prenn v Simmonds [1971] 3 All ER 237第240至242頁，[1971] 1 WLR 1381第1384至1386頁及Reardon Smith Line Ltd v Hansen-Tangen, Hansen-Tangen v Sanko Steamship Co[1976] 3 All ER 570, [1976] 1 WLR 989中的言論所導致的轉變，並非總是獲得充分理解。該種轉變是，除了一個重要例外情況之外，法官解釋這種文件的方式被等同於在日常生活中會用於解釋任何嚴肅的話語的常理原則。往昔的‘法律’釋義的思想負擔幾乎全被摒棄。該等原則可撮述如下：

(1) 釋義是確定該份文件會向一名明理且具備各方在立約時的處境中合理可知的所有背景知識的人傳達何等涵義。

(2) Wilberforce勳爵稱上述背景為‘事實基材’，這項稱述雖然廣為人知，但並未充分表達何者可包括在上述背景之内。在受制於‘各方合理可知’的規定以及下段所述的例外情況之下，該背景絕對包括任何足以影響一名明理的人會如何理解該文件的用語的事宜。

(3) 法律把各方於立約前的談判或商議以及他們所宣稱的主觀意向摒除在可接納的背景之外。此等事宜只可在尋求修正合約的訴訟中獲接納。法律以實際政策為由而作此區別，而法律釋義僅在這方面有別於我們會如何解釋日常生活中的話語。此例外情況的界限在某方面並不清晰，但本席不宜在此加以探討。

(4) 一份文件（或任何其他話語）會傳達給一名明理的人的涵義，與其字詞的涵義，並非同一回事。字詞的涵義是涉及字典定義和文法的問題；該份文件的涵義則是各方在相關背景下使用該等字詞而可被合理地理解為的意思。有關背景可能不僅使該名明理的人能在含糊的字詞的各項有可能的涵義中作出選擇，甚至（正如在日常生活中偶有發生）能斷定各方曾基於某種原因而誤用字詞或語法（參閲案例Mannai Investment Co Ltd v Eagle Star Life Assurance Co Ltd [1997] 3 All ER 352, [1997] 2 WLR 945）。

(5) 訂明字詞須獲給予‘自然及通常的涵義’的‘規則’，反映了這一項合乎常理的主張﹕我們不輕易接受人們曾干犯語言上的錯誤，特別是在涉及正式文件之時為然。另一方面，假如從背景仍可斷定在用語上必曾出現某方面的錯誤，則法律並不要求法官將各方根本不可能懷有的意圖歸給他們。在案例Antaios Cia Naviera SA v Salen Rederierna AB, The Antaios[1984] 3 All ER 229第233頁，[1985] AC 191第201頁，Diplock勳爵更為強烈地表明此觀點。他直指﹕

‘……就商業合約而言，假如深入地分析其語義和句法將導致一項蔑視商業常理的結論，則該等分析必須受商業常理支配。’”

214.  在案例Bank of Credit and Commerce International SA v. Ali and others [2002] 1 AC 251第269頁第39段，賀輔明勳爵補充說：

“然而，背景是非常重要的。本席順帶一提，在Investors Compensation Scheme Ltd v West Bromwich Building Society [1998] 1 WLR 896案中，當本席指出可接納的背景‘絕對包括任何足以影響一名明理的人會如何理解該文件的用語的事宜’（該案彙編第913頁）時，本席認爲毋須強調本席所指的是一名明理的人會視爲相關的任何事宜。本席純粹是指，對於何者可視爲背景，在概念上並無限制。舉例說，這並不限於事實背景，而是亦涵蓋法律狀況（正如有些情況是顧及各方不大可能會意圖就非法或在法律上無效的事訂立協議）或已獲證實存在但其實是相當錯誤的共同假設。然而，理解各方的意思的主要方式，是按傳統用法解釋他們的用語﹕‘我們不輕易接受人們曾干犯語言上的錯誤，特別是在涉及正式文件之時為然’。本席當然並非鼓勵從根本不能令一名明理的人認爲各方必已偏離傳統用法的‘背景’中搜尋證據。”

另參閲Bingham of Cornhill勳爵在該案彙編第259頁第8段所言及Clyde勳爵在第281至282頁第78段所言。

215.  然而，考慮到有關論據在本院席前的鋪展方式，我等毋須探討與訟各方於立約前的談判及他們宣稱的主觀意圖的不可接納性或各方其後在該方面的行爲的證據的不可接納性的問題。事實上，從檢視涉案合約文件顯見，該等事項根本並非任何於該合約訂立前或後的談判的成果。政府設定其所作出的任何批地的條款，並與任何投標者保持距離。類似的分析將使這種關於各方於立約後的行爲的證據不獲接納，除非是為著與證明附屬協議存在。此外，假如接納各方後來就其意圖而作的陳述的證據，則這看來會在兩方面與賀輔明勳爵所述的第一項原則相悖﹕(1)癥結在於該份合約文件會向一名具備立約各方合理可知的所有背景知識的明理的人傳達何等涵義 —— 查究的對象是客觀的第三者，而非實際的立約各方；(2)此查究乃針對各方“在立約時的處境中”合理可知的背景知識。

216.  從麥卓智法官在其判詞提述賀輔明勳爵的原則陳述的文意及緊隨其後的段落可見，他認爲有需要利用客觀的第三者以判斷何者是眾原告人於訂立自1991年11月7日（或最遲於1992年11月20日）起成爲對他們有約束力的承諾時合理可知的背景知識。但本席毋須進一步探討此點，因爲在本院席前，各位大律師已同意採納以下基礎，即涉案問題須按有關合約訂立時的情況判斷。

狀書及爭議點

217.  麥卓智法官指出，眾原告人的案情自立案後已有一些改變。當時再經修訂的申索陳述書就他們所聲稱的隱含條款如此作訴：

“8. 下列是根據法律而加入該協議的隱含條款及／或為發揮其商業效力而必需的隱含條款﹕

(1) 政府須毫無延誤地處理眾原告人所提出的各份總綱發展藍圖審批申請及其他建築及規劃申請；

(2) 政府除有合理理據外，不得拒絕或不批准此等申請；

(3) 政府不得直接或間接作出或避免作出任何將會阻礙眾原告人履行或令其不能履行在該協議的任何一項或多項條件下的責任的行爲；

(4) 在政府本身對延遲審批眾原告人的總綱發展藍圖及其他建築及規劃申請負有全部或部分責任的情況下，特別條件第6(a)及(b)項不得予以強制執行及／或發展該地段及興建交通總站的竣工時間須予延展；

(5) 假如有必要在該地段施加建築物高度上限，則無論何時，政府均有責任及／或義務就該地段的獲准許高度設定上限，並在合理時間内或在令眾原告人能依循該協議所定時限的時間内，將該高度上限通知眾原告人；

(6) 假如政府在設定該地段的上述高度上限及將之通知眾原告人方面所用上的時間過長及／或不合理，則列明於該協議的時限將不適用，而時間將不受管限或將以現可／曾可完全或部分歸因於政府的延誤的時間取代及／或延展；

(7) 政府將在合理時間内處理眾原告人所呈交的總綱發展藍圖審批申請；

(8) 無論何時，政府均有責任或義務與眾原告人合作，從而使眾原告人能遵守該協議的條款，特別是與時間有關的條款。

9. 再者或交替而言，該協議包含下述一項根據法律加入及／或為發揮該協議的商業效力而有必要加入的隱含條款，即假如未能在該協議下指明的一段或多段時間内完成發展該地段及興建交通總站，而正在或曾經導致該情況的延誤的全部或部分是直接或間接由政府方面引起或可直接或間接歸因於政府，則﹕

(1) 政府須延展各段建築契諾期；

(2) 政府須避免行使或避免威脅行使其在一般條件第11項下的重收土地權力；

(3)    政府無權根據該協議或在其他方面以該等延誤為由或因該等延誤導致任何所必需的建築契諾期延展而要求或索取，而眾原告人亦毋須支付，任何收費、地價、罰款或算定損害賠償。”

218.  再經修訂的申索陳述書繼續申辯（第10段）：

“10. 眾原告人於1994年3月24日公布有意在該地段興建一幢由468米辦公大樓連50米桅杆組成、總高度為518米或主水平基準以上522米的建築物，該建築物將命名為如心廣場，於竣工時將成為全球最高的建築物。”；

（第12段）眾原告人於1994年5月19日呈交一份關於一幢468米高連50米桅杆的辦公大樓的總綱發展藍圖，其後又呈交若干份其他總綱發展藍圖，而每份都關乎同一高度（即468米）加桅杆的發展項目；（第(1)項詳情）地政處在日期為1994年6月10日的信函中作出回覆，指5月19日的總綱發展藍圖超逾地積比率規格，並建議應大幅修改該份總綱發展藍圖，以符合該協議的各項條款；（第(3)項詳情）一份經修訂的總綱發展藍圖於1995年1月13及17日呈交[其實有兩份：1月13日的第6份總綱發展藍圖被1月17日的第7份總綱發展藍圖取代]，其內容是關於興建高度468米而桅杆增至70米、總高度為538米（主水平基準以上542米）的大樓；（第(4)項詳情）地政處於1995年2月21日就第7份總綱發展藍圖發表意見，包括指出民航處處長曾建議可能需要施加主水平基準以上324米的建築物高度限制，以保護儀器降落系統及“維護新機場運作” — 當局早於1989年10月公布興建新機場的建議，而新機場經籌劃和興建後，於1998年7月6日啓用；（第12段第(6)項詳情）地政處在日期為1995年6月1日的信函中就第6份及第7份總綱發展藍圖提出意見，指它們不被認爲在該等租賃條件下可接受，因爲有關建築物的高度將會“對赤鱲角機場的運作帶來不良影響”；及（第13段）﹕

“13. 政府未有於合理時間内就第353號地段設定獲准許高度上限，此舉屬錯誤及違反上文第8至9段所申辯的隱含條款。正如下文詳情所載，政府在第353號地段施加主水平基準以上324米的高度限制。”；

（第(2)項詳情）當局在1995年1月27日的信函中表示，施加上述高度限制乃因應航空安全的需要，即“為保護儀器降落系統及維護赤鱲角機場的運作”；以及（第14段）﹕

“14. 基於政府違反於合理時間内就第353號地段設定獲准許高度上限的責任，眾原告人聲言該協議下的各段時限不再對眾原告人有約束力，而時間不受管限或各段時限已被現可／曾可完全或部分歸因於政府的延誤的時間取代及／或延展。此外，眾原告人因上述違反行爲而蒙受損失及損害。”

219.  其餘段落毋須加以解説，其内容如下：

“15. 從上述Ongley先生於1995年1月6日首次提出在第353號地段實施高度限制的可能性，直至政府最終於或約於1996年4月9日決定在第353號地段施加主水平基準以上324米的高度限制，期間眾原告人的代表曾與多名政府人員進行多次會議及電話交談，眾原告人從中屢獲告知或促使相信或理解，眾原告人有良好機會成功獲政府准許興建在主水平基準以上468米高的如心廣場，而該高度將使之成爲全球最高的建築物。

16. 此外及交替而言，政府於1995年6月8日透過規劃環境地政司梁寳榮先生與眾原告人的代表口頭協定，以眾原告人同意等待政府就如心廣場的獲准許高度上限作出決定作爲代價（政府當時未能作此決定，因為尚待進行若干測試及／或研究及其結果），政府將以零地價延展該等建築契諾期（“1995年6月8日協議”）。

17. 以下是1995年6月8日協議的明訂條款及／或隱含條款﹕

(1) 政府就如心廣場的獲准許高度上限作出最終決定後，將延展該等建築契諾期，以涵蓋政府用以達致該項最終決定的整段時間；

(2) 作為交替條款，政府將把該等建築契諾期延展一段合理時間，以涵蓋政府用以達致關於如心廣場的獲准許高度上限的最終決定的時間；

(3) 該等建築契諾期將以零地價延展；

(4) 就政府用以就如心廣場的獲准許高度上限作出最終決定的該段時間，政府不會強制執行及／或不再有權強制執行特別條件第19項下的算定損害賠償規定；及

(5) 政府不會因眾原告人負有法律責任在該等建築契諾期内建成有關發展項目及／或交通總站而尋求重收該地段。

18. 再者及交替而言，從1996年8月11日到同年約9月中旬期間，政府透過規劃環境地政司梁寳榮先生與眾原告人的代表梁振英先生口頭協定，以眾原告人接受如心廣場的高度限制為主水平基準以上324米及他們不針對政府施加該高度限制而採取法律行動作為代價，政府將以零地價延展該等建築契諾期 （“北京協議”）。

19. 以下是北京協議的明訂條款及／或隱含條款﹕

(1) 政府將延展該等建築契諾期，以涵蓋有關發展項目的整段建築期，但可歸因於眾原告人或其代理人違責的一段或多段時期除外；

(2) 該等建築契諾期將以零地價延展；

(3) 政府不會強制執行及／或不再有權強制執行特別條件第19項下的算定損害賠償規定；

(4) 政府不會因眾原告人未能在該等建築契諾期内建成有關發展項目及／或交通總站而尋求重收該地段。

20. 交替而言，梁寳榮先生的表述（詳情如上）誘使眾原告人相信，假如眾原告人把如心廣場發展項目的焦點從高度轉移至質素，則政府將批准以零地價延展該等建築契諾期，以涵蓋至整個發展項目竣工，但將來任何可歸因於眾原告人的延誤除外。

21. 政府曾在重收土地的威脅下要求眾原告人支付下述款項，作爲算定損害賠償及延展該等建築契諾期所需的地價，而此舉屬錯誤及違反上文第8至9段所申辯的該協議的隱含條款、第16至17段所申辯的1995年6月8日協議、第18至19段所申辯的北京協議以及第20段所申辯的事項。眾原告人曾在表示不滿下支付該等款項。就延展建築契諾的地價，乃建基於地政總署所發出的《認可人士、特許測量師及事務律師資料備考1985年第1號》所載的原則，而該備考約於1985年6月在該等專業界別發布及公開發布。

22. 交替而言，政府上述一連串行爲、上文第15段所申辯的政府人員陳述及上文第16及18段所申辯的規劃環境地政司梁寳榮先生的該等陳述，構成由政府作出及代表政府作出的表述，而其意圖是由眾原告人按照該等表述行事。

23. 眾原告人倚賴該等表述並被該等表述誘使，從而作出他們本不會作出的對自己不利的行動。

24. 基於上述各點，政府現被禁止因眾原告人被指未能在該等建築契諾期内建成交通總站及該地段的發展項目而向眾原告人索取算定損害賠償及／或地價，亦被禁止以相同理由威脅重收該地段。

25. 即使有上文第21至23段所申辯的事項，政府仍曾錯誤地因眾原告人未能在該等建築契諾期内建成交通總站及該地段的發展項目，而在重收土地的威脅下要求眾原告人支付算定損害賠償及地價；而眾原告人別無選擇，惟有支付該等款項，並確曾在表示不滿下支付該等款項。

26. 基於上述各點，政府現無權享有其錯誤地向眾原告人索取的算定損害賠償及／或地價，並須將該等款項付還眾原告人。

27. 交替而言，眾原告人有權獲支付損害賠償，即是反映在並等同於政府向眾原告人索取而他們在表示不滿下支付的算定損害賠償及地價，有關詳情載於上文第21段。

28. 政府於或約於1997年5月2日依據《香港機場（障礙管制）條例》（第301章）（“該條例”）第3(1)(b)條，對香港荃灣區施加一項影響該地段（及其他地方）的一般高度限制。

29. 再者及交替而言，政府延誤處理眾原告人所提交的各份總綱發展藍圖審批申請，此舉違反上文第8(1)、8(2)、8(3)、8(4)、8(7)及8(8)段所申辯的各項隱含條款。

30. 再者及在有必要的範圍內，眾原告人聲言，政府在上述情況下索取的多筆大額地價中，每一筆都構成且實屬在法律上的罰款，且屬無效及不能予以強制執行。

31.    基於上述各點，政府在不享有有關方面的法律權利下，藉重收土地的威脅而要求及索取為建築契諾的各段延展而支付的算定損害賠償及／或地價的做法，實屬不合情理及不公平，而政府保留該等平白落在其手中的款項，亦實屬不合情理及不公平 – 政府應將之連利息退還眾原告人。”

220.  本席應指出，首先，麥卓智法官基於他給予的理由而拒絕接納狀書所指的6月8日協議（第16至17段）、8至9月北京協議（第18至19段）及關於誘使的申辯（第20段）；其次，正如第15段表明，眾原告人曾申辯多次會議及討論的詳情，以期支持相關段落所申辯的内容。本席在細看案件在高等法院席前及本院席前的事態發展時，將有必要探討上述事項。麥卓智法官謹慎地分別撮述眾原告人及被告人的案情，繼而臚列一如眾原告人所鋪陳的各項爭議點：

“1. 考慮到其文意，該協議特別條件第9(e)項（‘DDH條款’）的真確詮釋為何？特別是該條件有否留給地政總署署長一項不受限制的權力，以致他有權施加‘任何’高度的規定（正如經修訂的答辯書第26(4)段所申辯以及經修訂的回覆書所否認）？抑或該條件是否受制於下述全部或任何項目﹕(i)不得援用該條件以取消該地段的買方獲該協議授予的全部或部分實質發展權利及／或(ii)不得爲與賣方在該地段的私法剩餘權益（即復歸權益）無關的目的而援用該條件及／或(iii)若然地政總署署長在買賣交易後尋求引入任何限制發展的新規定，他必須毫不含糊地援用該條款並明確指出其尋求引入的新限制。

2. 該協議是否包括眾原告人在經修訂的申索陳述書／再經修訂的申索陳述書（‘申索書’）第8至9段申辯的及被告人在經修訂的答辯書第12段所否認的全部或任何隱含條款？

3. 在法律上，該協議是否特別包含下述一項隱含條款，即對於眾原告人就各份總綱發展藍圖以及其他建築物及圖則而提出的審批申請，香港政府除非有合理理據，否則不應拒絕或不予批准？

4. 如是，對於眾原告人申請在該地段興建如心廣場，香港政府在決定是否批准時是否有權顧及將會根據《香港機場（障礙管制）條例》（第301章）第3(1AA)條施加的高度限制？

5. 不論如何，經修訂的答辯書第25段曾提述由民航處進行的電腦模擬研究，而據眾原告人所知，政府接納在其就獲准許高度上限得出任何確定的結論前須進行該項研究。問題是，在本案的情況下，政府在民航處如期完成該項研究前是否有權利用DDH條款以決定該地段的高度上限？

6. 如是，政府事實上有否援用DDH條款，而其方式及情況是會在該地段施加一項對該地段或眾原告人具約束力的決定性高度限制？如有，則政府於何時援用該條款？

7. 假如申索書第8至9段所申辯的全部或任何隱含條款是該協議的一部分，則政府有否違反其中任何一項，特別是，在相應權力存在的情況下，政府有否違反‘於合理時間内決定獲准許高度上限’的隱含責任？

8. 假如申索書第8至9段所申辯的全部或任何隱含條款是該協議的一部分，則該等條款或其中任何一項遭違反，是否令致在該協議的特別條件下的建築契諾所設定的各段時間‘不受管限’或否則受制於‘合理時間’原則？或是否在有關建築契諾期增補因政府的延誤而失去的時間？在第一種情況下，何者是合理時間？在第二種的情況下，應在原本的時限上增補多少個月？

9. 不論如何，政府確實用以完成所需的電腦模擬研究及／或就該地段的獲准許高度上限達致任何確切的結論的時間，是否導致下述事態，即時間不再是合約要素，以致建築契諾内設定的各段時限被移除並被‘合理時間’原則取代？再者，考慮到相關延誤或已用去的時間，何謂合理時間？

10. 規劃環境地政司梁寳榮先生曾否於或約於1995年6月8日與梁振英先生及眾原告人的其他代理人協定或向他們作出表述，並達成任何以下共識：(i)政府將延展建築契諾期；(ii)上述延展將毋須地價；及(iii)上述延展將涵蓋政府用以就獲准許高度上限達致最終決定的整段時間？再者，就上述協議，是否有出自眾原告人的代價？

11. 假如本庭裁定有一項表明建築契諾期在高度問題待決期間將獲延展的協議（不論是否得到約因或代價支持）或表述，則時間會否‘不受管限’及眾原告人會否因而獲免遵守各段原訂的時限，並有權在毋須支付地價下獲給予合理時間，不論是否有任何明訂協議表示不索取任何地價或算定損害賠償？

12. 鑑於過去發生的事件，並特別考慮到政府所堅持的規定，即是除地盤平整工程外，任何工程（包括交通總站工程）均須在各份總綱發展藍圖獲批准後方可動工，則任何涉及延展該發展項目的建築契諾期的明示或隱含協議，會否亦導致交通總站的竣工期延展？ 會否毋須為如此延展而支付算定損害賠償？

13. 鑑於過去發生的事件，並特別考慮到日期為1995年6月29日、由梁振英測量師行致梁寳榮先生（規劃環境地政司）的信函（其内容提及1995年6月8日的會議，且述明‘建築契諾期在高度問題待決期間將獲延展’此一共識已達成），以及事實上政府並無作出否認，直至五個月後才發出一封信函以圖‘澄清’該事宜，則政府是否被禁止否認上述協議存在及／或原訂的時限是否已被明示或暗示放棄？眾原告人曾否在相信已達成建築契諾將獲延展的共識下作出對自己不利的行爲？

14. 梁振英先生與梁寳榮先生有否一如眾原告人所指稱，於或約於1996年8月11日在北京相遇，或根本有沒有此事？如有，則他們曾否達成任何協議？

15. 不論如何，眾原告人是否就下述情況而獲免支付算定損害賠償或地價，即是就將會涵蓋政府對獲准許高度上限作出決定方面所用時間的一段或多段時期及／或就政府因下列理由而要負責的延誤：(i)政府違反上文第7及8項問題所提述的任何一項或多項或全部隱含條款；(ii)上文第9項問題所提述的事態；或(iii)上文第13項及／或下文第17項問題所提述的“禁止反悔”或“放棄”？

16. 被指存在的1995年6月8日協議或被指存在的1996年8月至9月中旬的協議，是否因欠缺書面記載而無法強制執行，或是否有一項或多項足以構成局部履約的行爲？（註：眾原告人不再循這一點追究）

17. 鑑於已發生的事件，政府是否已被禁止或喪失權利以該發展項目（或其部分）未能按原訂時限竣工為由而向眾原告人索取算定損害賠償及／或地價，以及已被禁止或喪失權利基於相同理由而威脅重收該地段？

18. 鑑於已發生的事件，眾原告人是否在原則上有權獲法庭就申索書第14段及／或另於第27段申辯的損害賠償進行研訊（但該研訊將因損害賠償尚待評定而押後進行）？

19. 考慮到上述及下述各項問題的答案，並鑑於已發生的事件，政府在猶如原本的時限仍然適用及猶如時間並非不受管限下，藉一次或多次威脅重收土地而向眾原告人索取算定損害賠償及／或地價，是否屬於錯誤或不合情理的行為？

20. 特別是，政府藉一次或多次威脅重收土地而索取的並且是眾原告人在表示不滿下支付的算定損害賠償或地價或其中任何一部分或多部分，其性質是否屬罰款？（註：眾原告人不再循“該等算定損害賠償屬罰款”這一點追究）

21. 假如第19及／或20項問題的答案（不論就算定損害賠償而言抑或就地價而言）是“是”，則眾原告人如此被索取並在表示不滿下支付的款項或其中任何一部分或多部分，是否由政府以平白落在其手中且可供眾原告人追討的金錢的性質持有？

22. 假如只有部分可予追討，則有關金額將如何計算？特別是，可追討的地價的比例是否參照政府曾實際上試圖為訂定須付款額而參照的該等載於《地政總署資料備考1985年第1號》的已公布費率？

23. 作為獨立於上述任何問題之外的問題，就第9號總綱發展藍圖之後的各份總綱發展藍圖（其內容顯示不超越主水平基準以上324米的高度）的處理過程而言，政府是否如申索書第29段所訴般，不當地延誤考慮及／或批准或作出其他違責行爲？（註：如上文指出，這項爭議點在與訟各方協定下延後審議）

24. 考慮到上述各項問題的答案，眾原告人應獲給予何等宣布式濟助或（如有的話）其他濟助？”

麥卓智法官的裁決及結論

221.  本案的原審逾24天，而原審法官無可避免地花上了頗長時間審核相關事實，包括與被指存在的1995年6月協議及被指存在的1996年8至9月的北京協議有關的證據。法官基於其所提供的理由，表示不信納各方曾於1995年6月的會議上或於1996年在北京的會面中訂立任何協議。據此，法官斷定第10、11及14項爭議點所聲稱的協議、表述或共識並不存在，故此並無引發“時間不受管限”的問題。法官繼而拒納第13項爭議點所提出的“禁止反悔”或“放棄”論點，其理由是眾原告人未能證實政府曾作出明確和毫不含糊的表述。

222.  麥卓智法官繼而處理涉案協議的釋義以及其是否包含狀書所申辯的全部或任何隱含條款的問題。法官採納賀輔明勳爵在Investors Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Society [1998] 1 WLR 896一案中述明的釋義原則，繼而進行討論，當中表示：

“103. 本席轉而處理眾原告人的第1及第3至5項爭議點，它們一律涉及該協議的釋義而非加入隱含條款。依本席看，根據特別條件第5(a)項，政府有一般權力不批准各份總綱發展藍圖，而根據DDH條款，政府有權以設計、規劃及高度為由而不批准各份總綱發展藍圖。在Hang Wah Chong Investment Co. Ltd v. Attorney General[1981] 1 WLR 1141一案中，樞密院裁定，地政總署署長根據一項如特別條件第9(e)項所載的條款而拒絕批准或不予批准，是毋須基於合理理由而作出的。任懿君法官在本案的一個非正審聆訊中依循該判例，並獲上訴法庭確認。這看來支持指署長享有無限權力的說法。本席個人認爲，若然說署長享有一項可被援用以將實質發展權利取去的權力，則此說會與商業常識相悖，因為假如與約方在合約下的實質權利可被任意削減，則根本無人會意欲訂立合約；但本席毋須就這一點作出裁決，因爲據本席裁定，就本案而言，實質發展權利並未被取去。”

麥卓智法官在前一段（即第102段）曾作出以下結論：

“他們在建築物高度方面從未享有任何無限權利。他們有權建至協定的最高樓面面積及地積比率，而該權利從未被削減，因爲他們總可以在主水平基準以上324米的限制（或遠低於此限）的範圍内達到所協定的樓面面積及地積比率。”

“104. 本席認爲，DDH條款可為著與政府作爲政府及大業主而享有的權益有關的目的而援用……依本席看，若然說政府不可顧及後來藉法規施加的高度限制，則此說甚不切實際。事實上，概括而言，本席認為指‘政府以業主身分進行交易時只能以該身分交易而毋須理會其別的職責及功能’的論點不切實際。這是該等作為法律主張具有某些吸引力但看來全然不顧實際的眾多論點的例子之一。就此而言，亦值得留意首席按察司Briggs在案例Crozet Ltd & Ors v. Attorney General[1973-76] HKC 97第101頁所言﹕

‘然而，李栢儉先生……反問‘一項在政府與子民之間的租契内的契諾，須否被視爲一項執行政府政策的文書？’本席得承認無法看出爲何不可，條件是政府的政策須在法律範圍内。’

105. 本席亦不認為署長必須毫不含糊地援用DDH條款並明確指出其尋求引入的新限制。該協議内並無條款以示此意。DDH條款既無賦予署長決定機場高度限制的權力，亦無向他施加任何決定獲准許高度上限的責任。該條款的效力是准許他以高度為由而拒絕批准某份總綱發展藍圖。他可能毋須解釋為何拒絕批准，但為謹慎起見，他應至少表明某一個不會令藍圖遭拒批的高度。而事實上，這已在規劃環境地政司發出的日期為1月27日的信函及荃灣地政專員發出的日期為1995年2月21日的信函中表明。”

223.  簡言之，原審法官斷定：根據特別條件第(5)(a)項，政府享有一般權力不批准各份總綱發展藍圖，而根據特別條件第(9)(e)項（DDH條款），政府有權以設計、規劃及高度為由而不批准各份總綱發展藍圖；DDH條款可為著與政府作爲政府及大業主而享有的權益有關的目的而援用；以及署長既毋須毫不含糊地援用DDH條款，也毋須明確指出其尋求引入的新限制，而涉案協議内亦無條款以示此意；然後補充指政府有權在電腦模擬測試完成前利用DDH條款決定高度上限。

224.  代表眾原告人的資深大律師張健利先生，在原審時曾將狀書所申辯的隱含條款濃縮為以下兩項：

“1) 批地人不得藉無理霸佔時間或其他方式以阻止或妨礙獲批地人遵從時間限制而使該等建築契諾期遭受減損；及

2)  假如批地人作出上述行爲，則各段時限得以不受管限或被一段包含獲批地人所失去的時段的經延展時限代替。”

代表被告人的資深大律師鄧國楨先生曾陳詞指：

“……唯一可加入的隱含條款是，假如政府方面干犯可責行爲或出現不當延誤，導致眾原告人未能在有關期間内完成興建，則有關的建築契諾期將獲延展。”

原審法官指上述兩種立場分歧不大，而兩者看來均要求證明批地人方面有過失。法官在論述各宗關於加入隱含條款的案例典據後作出以下結論：法院的職責並非重寫合約，而是否加入隱含條款須取決於事實背景下的絕對必要性；本案的事實背景涉及一份於有關建築契諾期的一大部分已流逝後提交的關於興建一幢非凡建築物的總綱發展藍圖。在回答“應否有某種條款規管批地人在考慮總綱發展藍圖上需時多久，以致建築工程得以展開？”這項假設性問題時，法官的結論是：政府認同“如因批地人的過失引致延誤，有關期限便須延展”的原則，並在本案中准予延期四個月。

225.  原審法官最終﹕

“裁定，在隱含條款問題上，唯一可加入的隱含條款是，假如政府方面干犯可責行爲或出現不當延誤，導致眾原告人未能在該期間内完成興建，則建築契諾期將獲延展。”

原審法官裁定，政府並未違反該協議内唯一可存在的隱含條款。上述各項裁決處置了第7、8、9、12、15、17及18項爭議點，而就第18項爭議點，法官亦指出，假如政府方面並未違責，則眾原告人無權獲支付損害賠償。

226.  各項罰款的申索是指各筆款項乃在眾原告人表示不滿下支付，屬於平白落在政府手中的金錢，因此眾原告人有權追討該等款項或循衡平法尋求復還，即使政府並未違反任何隱含條款、且延誤的發生純粹是眾原告人本身的過失所引致，情況亦然。原審法官引用案例Hang Wah Chong Investment Co Ltd v. AG [1981] 1 HKLR 336及Lok On Co Ltd v. Attorney General [1986] HKLR 857，作出以下結論﹕

“政府一旦有權重收土地，可以不行使該權利以示寬限，並可施加其認爲適合的地價作為不行使該權利的代價，不論該地價是否合理；而在本案中，政府所做的正是如此。”

227.  最後，原審法官斷定，有見及上述裁決，“經濟脅迫”（即經濟威迫，方式上是施以不合法的壓力，以期迫使眾原告人支付政府所非法索取的大額地價或被政府奪取他們在第353號地段上的投資）及“不公得利”的問題均沒有產生。

上訴法庭的判決

228.  上訴法庭經聆聽代表衆上訴人的大律師陳詞後，認爲除了為澄清在下級法庭席前作出的妥協條款外，毋須聆聽答辯人（即政府）的辯據。儘管如此，上訴法庭適當地宣告詳細的判決理由書，内容探討案中提出的每項爭議點。上訴法庭裁定維持原審法官的事實裁決及法律結論，並基於該等理據駁回上訴。由於與訟各方在上訴法庭席前並無提出新辯據，加上上訴法庭的判決與原審法官的裁決在理據上並無關鍵性的實質分別，故此本席毋須對上訴法庭的判決再作深入研究。

在本院席前提出的辯據

229.  眾上訴人起初送交本院存檔的案由述要，提出在本上訴中待決的至少有六組問題：

“4.1.1 按該協議及該等批地條件的真確詮釋，在法律上，地政總署署長根據DDH條款‘批准’高度的權力是否帶有相應責任，須為該建築契諾的目的而以政府土地代理人身分決定獲准許高度上限，或至少訂定擬建建築物的獲准許高度，並須為該建築契諾的目的而在毫無不當延誤下將該決定傳達獲批地人？

4.1.2 如上述4.1.1段的答案是有該責任，地政總署署長有否違反該責？如有，則帶來何等後果？特別是，該等後果之一是否為在建築契諾下須遵守的時間已‘不受管限’並被合理時間取代或另獲地政總署署長違責而導致失去的時間增補？

4.1.3 根據原審法官及／或上訴法庭裁定的事實及／或本院席前的證據，地政總署署長有否違反其須於合理時間内處理眾上訴人呈交的各份相關總綱發展藍圖的責任（該責任的存在未受爭議）？如有，則帶來何等後果？特別是，該等後果之一是否為在建築契諾下須遵守的時間已‘不受管限’並被合理時間取代或另獲上述違責而導致失去的時間增補？

4.1.4 鑑於已發生的事件，政府曾否誘使眾上訴人相信有關發展項目（包括交通總站）的竣工時間會獲延展，以待有關方面按期完成預定的電腦模擬研究及就高度限制作出最終決定，以致政府如堅持按照原訂的時間規定或索取罰款或地價則將屬不合情理？特別是，在法律上或在法律兼事實上，情況是否為，即使欠缺關於罰款或地價問題的明示提述或協議，時間仍將得以不受管限？

4.1.5 在本案情況下，眾上訴人所支付的算定損害賠償及／或建築契諾延展地價是否由政府藉施加經濟脅迫而索取、或原本並無任何合法或有效代價支持、或屬罰金性質，或本屬不合情理？如上述全部或任何問題的答案是肯定的，則帶來何等後果以及有何適當的復還補救方法？

4.1.6 在不影響任何違反隱含條款的其他後果或上訴人指該項並非唯一的隱含條款的案情下，經由原審法官裁定及上訴法庭確認的該項隱含條款應否更準確地闡述為﹕就有關建築契諾及DDH條款或其他目的而言，不論是在處理獲批地人呈交的各份總綱發展藍圖還是（若法庭已裁定）在決定擬建於該地段的建築物的高度上限或獲准許高度，‘假如政府方面干犯可責行爲或出現不當延誤，則建築契諾期將獲延展以反映失去的時間，而獲批地人毋須為此支付罰款或地價’？

（註﹕隱含條款的正確闡述亦影響到第二部分的審訊，即上文提述的獨立審訊）。”

上述引文最後一行是提述較前的第1.2段，其内容如下：

“在雙方要求及同意下，法官就眾上訴人的申索審判法律責任方面的爭議點，但由再經修訂的申索陳述書第29段引發的爭議點除外，該等爭議點連同所有關於賠償額的爭議點延至另一獨立審訊處理。”

230.  眾上訴人提交的補充案由述要，涉及下列三項問題：

“(1) 政府是否有權為引入與新機場的安全要求有關的高度限制而使用在有關批地的各項特別條件下的權力？

　(2) 政府須為之負責（不論‘可責’與否）的任何延誤，對於該等特別條件内的各段發展時限及關乎算定損害賠償的相聯規定的實施造成何等法律影響？

　(3) 假如政府對眾上訴人未能遵守各段時限負有責任，則政府能否以眾上訴人在表示不滿下支付算定損害賠償及他們在表示不滿下同意接受藉支付地價而取得延展的行爲作為依據？”

眾上訴人同時提供另一個文件冊，當中載有“將會參照”的資料，包括約19宗案例及其他典據。

231.  本上訴聆訊期間，御用大律師Sumption先生提出下列“五項問題”並加以論述：

“1. 政府當時是否有權基於擬建建築物的高度超逾政府預期在該條例下訂定的高度下限而不予批准一份已符合有關批地的所有特別條件的總綱發展藍圖？

　2. 政府在處理各份總綱發展藍圖上負有何等責任？尤其是，政府是否（正如眾上訴人所指）有責任(i)在不必要的情況下，不能以任何令獲批地人在該等特別條件所容許的完工時間上被剝奪部分時間的方式行事；及／或(ii)在其有權並確曾因非由該等特別條件規限的設計、規劃或高度問題而拒絕批准一份總綱發展藍圖的情況下，將其所採用的標準確切地通知獲批地人？

　3. 政府是否須對直至1996年4月的一段期間因下述理由而出現的任何重大（而非‘微不足道’）的延誤負責：(i)基於預期在該條例下訂立的高度限制而示意拒絕批准各份總綱發展藍圖；及／或(ii)由於用上超乎所需的時間以決定如何處理欠缺任何法定高度管制或任何明確高度上限的情況；及／或(iii)由於用上超乎所需的時間以拒絕批准一份建議興建過高建築物的總綱發展藍圖？

　4. 假如在直至1996年4月的一段期間出現的延誤中有部分是政府的責任，則該事態在法律上對於政府的下列權利造成何等影響：(i)要求就延誤支付算定損害賠償，及／或(ii)於施工合約期屆滿時重收有關土地；及／或(iii)就不重收有關土地而要求補繳豁免的地價？

　5.  政府若然無權如上述第4段第(i)、(ii)或(iii)項行事，則是否仍有權保留在重收土地威脅下向其支付的算定損害賠償及補繳的豁免地價？”

232.  另一方面，同樣沒有代表與訟任何一方出席下級法庭聆訊的資深大律師梁定邦先生，呈交了一份補充案由述要，並在聆訊中提出論據時呈示及論述内容如下的“答辯人的法律主張”﹕

“1. 特別條件第9(e)項與特別條件第63(b)項一併解讀，乃明確授予地政總署署長（‘署長’）一項絕對酌情權，可對將在該地段興建的建築物的‘設計、規劃及高度’予以批准或不予批准。這項酌情權可能只受限於為賦予該等批地條件商業效能而必需的隱含條款。並無必要在特別條件第9(e)項中加入以下隱含規限，即不准許署長因航空安全或政府預期將在《機場（障礙管制）條例》下訂定的高度限制而不批准擬建建築物的‘設計、規劃及高度’。

　2. 在審批根據特別條件第5項呈交的總綱發展藍圖時，署長所負有的唯一可能隱含在該等批地條件内的責任，是不能以導致獲批地人未能在特別條件第6項所載的相關時間内建成交通總站或一幢或多幢建築物的可責方式或不當延誤行事。

　3. 假如裁定地政總署署長的可責行爲或不當延誤導致獲批地人未能在特別條件第6項所載的相關時間内建成交通總站或一幢或多幢建築物，則該等時間須因應署長的有關可責行爲或不當延誤導致失去的時間量而延展。

　4. 在上述第3點所指的延展期屆滿後，特別條件第19項下的算定損害賠償將可根據特別條件第19項予以徵收，並將有一項重收土地權根據一般條件第11項產生。

　5.  在署長與獲批地人於出現關乎特別條件第6項的履行的爭議後訂立協議以延展特別條件第6項下的時間，而獲批地人已充分享有該段經延展時間的情況下，該協議不應作廢。”

233.  代表政府的資深大律師梁定邦先生對於該等爭議點的範圍如此發展並未提出反對。雙方甚為明智地認爲所有爭議點都應獲最終解決。他們的分歧在於決定何等問題（如有的話）應被視爲涉及並行事實裁決。在若干事項上，資深大律師梁定邦先生倚賴案例Flywin Co. Ltd v. Strong & Associates Ltd (2002) 5 HKCFAR 356所述的總則（該案判詞第38段）﹕

“凡在審訊中處理某一論點，則關乎該論點的事實是在訴訟的取證階段受到全面調查。情況亦理應如此。因此，假如與訟某一方在審訊中遺漏處理某論點，然後在上訴期間尋求提出該論點，則情況如下。該方會被禁止這樣做，除非下述情況不可能合理地存在，即假設在審訊中曾處理該論點，則關乎該論點的證據的狀況本會關鍵性地對於對訟方更有利。”

234.  御用大律師Sumption先生陳詞指，該等事宜應定性為涉及麥卓智法官裁定的、且不受與訟各方爭議的基本事實，以及法官從基本事實作出的、且可被並已被質疑的推斷。他倚賴Edwards (Inspector of Taxes) v. Bairstow [1956] AC 14一案及一系列同類案例所述的各項並非只適用於稅務案件而是在上訴級法庭普遍適用的原則。Radcliffe勳爵表示（見該案彙編第36頁）﹕

“本席認爲，不論把這事態形容為該項裁決並無證據支持、還是證據與該項裁決不一致且互相矛盾、還是真正及唯一合理的結論與該項裁決相悖，都無關重要。按正確理解，各種說法殊途同歸，提出相同的驗證標準。本席個人寧取三者中最後的説法，因本席認爲，在大部分事實本身都很可能是中性的而只在配合被裁定處於的背景情況下才有傾向性的這類案件中，指某項結論並無證據支持的說法未免具誤導性。”

Simonds子爵在表示類似的取態時，談及該項裁決“如可得以合理地支持的話”便可予支持（見該案彙編第29頁）；Somervell of Harrow勳爵贊同Radcliffe勳爵的看法（見該案彙編第39頁）；而Tucker勳爵基於Simonds子爵及Radcliffe勳爵所述理由同意裁定上訴得直（見該案彙編第39頁）。

諸位大律師的辯據論述

235.  御用大律師Sumption先生提出的五項問題中，第一項是，政府當時是否有權以擬建建築物的高度超逾政府預期在該條例下訂定的高度下限為由而不批准一份已符合有關批地的所有特別條件的總綱發展藍圖。在闡釋相關辯據時所作的基本假設是，雖然一份總綱發展藍圖在其他方面均符合有關批地的所有特別條件，假如擬建建築物的高度超逾政府預期在該條例下訂定的高度下限，則政府無權不批准該藍圖。上述假設亦是補充案由述要内所列的以下三項問題的核心所在﹕(1)政府是否有權為引入與新機場的安全條件有關的高度限制而運用在各項特別條件下的權力？；(2)假如政府對於實施該等特別條件内的各段發展時限方面的延誤負有不論是否可責的責任，則政府方面的如此延誤帶來何等法律後果（如有的話）？；(3)假如政府對於各段時限未獲遵守負有第(2)項所述的責任，則政府能否以華懋在表示不滿下支付算定損害賠償及在表示不滿下同意接受延展時限的行爲作為依據？同時，該五項問題中的第二及三項顯示御用大律師Sumption先生將其辯據論述為支持第一項問題背後的基本假設，而第四及五項問題回接補充案由述要的第二及三項問題。

236.  本席對有關爭議點的看法是，問題在於運用正統的釋義原則，以確定政府在特別條件第(5)及(9)項下批准該地段的發展項目的總綱發展藍圖及其後批准任何將在該地段興建的建築物的設計、發展及高度的權力範圍。繼而問題是﹕政府是否在該等特別條件所具有的真確詮釋的基礎上主張更廣泛的權力？若是如此，該等權力的範圍為何？以及固有的限制產生何等效力？這將會主導如何回答以下問題，即政府是否藉其行爲而令到其在該等特別條件下所批予的遭受減損。上述處理方式的焦點，在於運用確立已久的相關原則，按傳統方式詮釋有關合約，而該等原則乃涉及在這類如此具體的合約中加入關於各方合作及阻礙履約的隱含條款。御用大律師Sumption先生所論述的是一項巧妙而複雜的辯據，而本席相信將其陳詞撮述如下並無損其原意。

237.  政府在DDH條款（特別條件第(9)(e)項）下享有的拒絕批准權，只可為確保建議符合該合約而行使。該項條款絕不可能旨在賦予全無約束的酌情權（即使特別條件第(63)(b)項隱含地受限於該項酌情權所受的限制），因爲﹕

(i)   其用語全屬概括性，從而令其有可能旨在受到限制；

(ii)  華懋曾支付十足市值，並會顧及已披露的限制；

(iii) DDH條款若然賦予一項真正無限的酌情權，便會引致以下荒謬情況，即政府有權削減其他條款所賦予的權利，甚至有權要求支付新的地價；

(iv)  因此，DDH條款必須如此受到限制﹕(a)將之解釋為一項使政府能監察及執行其他條款的程序規定；或(b)基於客觀合理的理由；

(v)  由於沒有準則以協助就客觀合理的理由作決定，因此把DDH條款定性為程序規定的說法較為可取；

(vi) 上述選擇亦受到相關總綱發展藍圖的用詞和結構主導﹕(a)特別條件第(5)(b)項要求發展商按照獲批准的總綱發展藍圖進行建築，除非該藍圖在各方同意下被修改方作別論；(b)特別條件第(5)(a)(i)項規定有關的總綱發展藍圖須“按照本協議所載各項條件”；及(c)特別條件第(5)(a)(i)項所臚列的項目，全部屬於該等批地條件的其他條款所特定規管的對象，而這表明特別條件第(5)(a)(i)項旨在全面臚列對有關發展商具約束力的積極規定及限制，而特別條件第(5)(a)(i)項所提述的高度，乃是指連帶上蓋面積及地積比率一同受到特別條件第(9)(b)項規管的高度；

(vii)  DDH條款的真正目的是重申必須在特別條件第(9)(b)項獲給予凌駕地位的情況下遵守該等批地條件的條款；及

(viii)  該等特別條件賦予有關發展商權利，並不應偏狹地被視爲只是向各方施加責任﹕(a)正因批地條件規限建築時間，政府處理總綱發展藍圖的方式必然不得令發展商被剝奪在建築契諾下獲給予的時間的實質部分；(b)如合約取決於各方合作，這意味著各方即將合作；及(c)這項隱含責任關乎兩方面﹕政府必須合理迅速地處理圖則並給予或拒絕給予批准，而假如政府有權以合約本身以外的理由拒絕批准有關的總綱發展藍圖，則政府必須通知有關發展商該份總綱發展藍圖不獲通過之處，使該發展商能提交符合要求的總綱發展藍圖。

238.  其後，在論及整宗事件的來龍去脈時，御用大律師Sumption先生將事件的時序分爲四個後果不一的階段：第一階段從1992年12月到1994年5月；第二階段從1994年5月19日到1995年6月；第三階段從1995年6月到1996年4月；及第四階段自1996年起﹕以及

(i)  他以華懋行使該地段的管有權當日為第一階段的開始日，並以華懋首次呈交一份關於興建一幢極高的建築物的總綱發展藍圖當日為結束日。在此期間呈交的三份總綱發展藍圖，純粹與住宅發展項目有關，而他指稱華懋從未提出政府要為這段期間的延誤的任何部分負責；

(ii) 御用大律師Sumption先生劃分的第二階段，從第4號總綱發展藍圖於1994年5月19日呈交之時開始，並於1995年6月當一份總綱發展藍圖建議興建的建築物過高、故基於航空安全理由而被拒絕批准之時結束。他陳詞指，分區地政處於1994年6月10日拒絕批准第4號總綱發展藍圖時，所述明的理由是建議中的總樓面面積過大，但並未告知華懋該份總綱發展藍圖因新機場的緣故無論如何都不會獲接受。他說，顯而易見的是，假如政府設有政策拒絕批准超逾與機場運作有關的高度上限的建築物，並知道該項高度上限為何，則負責審核已呈交的立面圖則的測量師不消片刻便可查出所涉建築物是否超逾該高度；他又指出若干政府證人在接受盤問時的作答，即通常需時十二週以決定某份總綱發展藍圖是否符合規定，但決定一份就一幢有指明高度限制的建築物而呈交的總綱發展藍圖是否違反租契内指明的明確高度限制，需時不應超過兩至三週。他續指，假如高度成爲唯一關鍵問題，而當局需時超過兩至三週來決定以高度為由而拒絕批准某份總綱發展藍圖，則表面原因必然是下述三項中的一項或多項。其一是相關文件經過較原應所需為長的時間後才傳送到相關政府辦公室或到達負責審核的測量師的收文盤頂端，而此延誤可能純粹源自官僚作風；或其二是可能地政處仍未就與機場有關的高度限制訂立政策；或其三是可能當局已設有政策，但仍未決定應以何者為高度上限：而上述三項可能性可公平地被視爲全屬政府内部問題，而由此引致的延誤可公平地被視爲屬政府的責任。御用大律師Sumption先生接納華懋是於1995年1月獲告知其建議存有一項獨特問題，但他指稱第7號總綱發展藍圖是直到1995年6月初才被拒絕批准，而在第二階段的首五個月，即1994年5月至10月，同時有兩項原因引致延誤﹕(a)華懋屢次試圖取得額外地積比率，以期第4號總綱發展藍圖獲接納；(b)政府各個部門之間缺乏共同參與的溝通，以致政府内無人意識到可能有涉及機場安全的問題；而隨後直到1995年6月的九個月期間，有一份符合地積比率規定的圖則尚待當局考慮，而唯一主要問題是與機場有關的高度方面的種種考慮，其背後原因不外乎下列四項﹕(a)政府未能意識到相關潛在問題及未能將一項根據該條例作出的命令刊憲或發出公衆警示；(b)直至1994年12月爲止，分區地政處未有理會華懋的地段因距離擬建的機場約20公里而可能受其運作影響；(c)當政府於1994年底知悉真正適當的高度限制為324米時，政府内部出現爭論；及(d)政府内部進一步爭論如何可在不曾將一項根據該條例作出的命令刊憲下合法地禁止建築物超逾該項適當限制；而有關延誤完全是出於政府内部混亂，而政府隨後於6月決定基於安全理由拒絕批准該份總綱發展藍圖，但這並非有關批地條款所容許的拒絕批准的理由；

(iii)  第三階段從1995年6月到1996年4月，當時在電腦模擬完成後，華懋獲告知高度上限爲主水平基準以上324米；而當時華懋並無將總綱發展藍圖提交當局考慮，因爲華懋真誠地（但正如麥卓智法官裁定，錯誤地）相信已就等待電腦測試結果及延展建築契諾期而與政府（梁寳榮先生）達成協議；而政府方面出現可避免的延誤，其源於政府不肯定應以何為高度限制，加上政府内部意見分歧，以致流失十個月的時間；及

(iv)  自1996年4月起的第四階段延誤未獲高等法院考慮，因該期間内的延誤已定作獨立問題，留待法庭在審理第29段的爭議點時處理，而此審訊尚待進行；而政府現已不可辯稱華懋將不能在限期内建成交通總站及整個建築發展項目，因為﹕(a)建至特別條件所規定的合約上最低總樓面面積，需時兩年減五週；(b)決定竣工所需建築時間，涉及遠較政府建議的程序複雜的情況；及(c)該項辯據背後假設了有需要延展期限以完成建築，而終審法院應指示由高等法院就該項爭議點連同其他關乎第29段的爭議點進行研訊。

239.  正如資深大律師梁定邦先生提出的法律主張（見上文第232段）所預示，他陳詞指，將Flywin原則運用到兩組爭議點上，便會因證據上的理由而禁止在本上訴中提出該等爭議點。首先是關乎(b)及(e)項的釋義，就此而言，政府並未聲稱其在該等項目下的批准權不受限制。其隱含責任是不減損其向華懋批予的內容，而此等條件至少部分是實質上而非程序上的。其次是，缺乏任何足以影響法庭在就第29段進行的研訊中審理第四階段所涉爭議點的事實裁決，是因爲華懋在麥卓智法官席前的聆訊中並未提出任何此等跨審訊事實問題。

討論﹕御用大律師Sumption先生的主要辯據

240.  基於本席可稍為簡短地述明的理由，本席斷定御用大律師Sumption先生的主要辯據無法成立。首先，該等辯據必須在顧及用以評估是否加入關於各方合作及阻礙履約的隱含條款的背景情況（見上文第236段）並顧及各位大律師之間已有共識的其他方面之情況下予以考慮。根據賀輔明勳爵在Investors Compensation Scheme Ltd v. West Bromwich Building Society一案中對有關原則的經典陳述（這也是麥卓智法官處理本案方式的關鍵所在），背景情況須以立約時的情況判斷，而須予評估的是該份合約文件在當時會向一名客觀、明理且具備立約各方合理可知的所有背景知識的人傳達何等涵義，因此不包括關於立約各方就其意圖而作出的主觀陳述的證據（見上文第213至215段）。唯一的例外情形是，當某方尋求證實有一附屬協議存在時，有關各方就其意圖或觀點而作出的主觀陳述的證據可能成爲背景情況的一部分。然而，麥卓智法官裁定（而該裁決獲上訴法庭確認），眾原告人未能證實狀書所申辯的6月8日協議、狀書所申辯的8至9月北京協議及“誘使”的申辯（見上文第220段），而御用大律師Sumption先生接納該等關於該等被申辯的協議的並行裁決，且不繼續提出任何建基於“誘使”的申辯的辯據。此外，正如上文第215段所述，從全面覆檢各份基本合約文件顯見，它們根本並非政府與華懋於涉案合約訂立前或後的談判的成果。政府設定其發出的任何批地的條款，並與任何獲批地人保持距離。本席認爲，在考慮御用大律師Sumption先生的陳詞時須回答的關鍵問題是﹕對於這類如此具體的批地，有何空間（如有的話）以隱含方式加入建議中的其他條款？

241.  其次，雖然御用大律師Sumption先生相當倚賴案例Equitable Life Assurance Society v. Hyman [2002] 1 AC 408，並認為該案例爲本案所需的原則性處理方式提供了當代闡述，但本席並不認為該案例支持他的陳詞。在該案中，Steyn勳爵引述賀輔明勳爵在案例Banque Bruxelles Lambert SA v. Eagle Star Insurance Co. Ltd [1997] AC 191指有關過程“是在顧及該協議所處的商業環境下整體地詮釋該協議”（該案彙編第212頁）的説法，然後表示﹕

“這項原則鮮被使用，使用的方式亦相當審慎，甚或絕不能用作以隱含方式加入一項與文本中的明確條款互相抵觸的條款。用來決定是否以隱含方式加入條款的法律驗證標準，乃是以絕對必要性為準則。本席必須如此處理是否以隱含方式對第65(1)條加入一項條款，以禁止各名董事採取令到保證年金率被凌駕或遭削減的原則。”

Steyn勳爵進行上述探討，並解釋說，最終紅利是已付紅利[原文如此，應為保費]的代價的重要部分，而至於保證年金率保單内的保證收益率，其不言而喻的商業目的是針對市場年金率下降而保障投保人，即確保該人於市場年金率下降時將得到較市場收益率為佳的回報，而各方須被假定抱有以下假設，即各名董事不會以抵觸合約權利的方式行使其酌情權。以隱含方式加入一項禁止各名董事運用其酌情權以剝奪相關保證的任何實質價值的條款，不但絕對有必要，而且在體現各方的合理期望方面必不可少。本席把“合理期望”理解為所有投保人在選取保證年金率保單時被假定抱有的期望，而絕非個別投保人就其意圖而作出的主觀陳述。至於顧安國勳爵所強調的“行使酌情權的目的不得有違賦予該權力的文書的目的”，本席將之理解為針對這項主要問題﹕“有否減損所有保證年金率投保人所獲授予的”將由明理的讀者代入投保人的處境來決定？

242.  假如以本席傾向支持的方式進行有關探討，則管限在本案中以隱含方式加入任何條款的雙重限制就是﹕其一，有關原則鮮被使用，使用的方式亦相當審慎，更絕不能用作以隱含方式加入一項與有關合約文本中的明確條款互相抵觸的條款；其二，用來決定是否以隱含方式加入條款的法律驗證標準，乃是以絕對必要性為準則。一經運用此等標準來衡量，御用大律師Sumption先生的陳詞中大部分上層論點均站不住腳。

243.  本席現返回探討上文第237及238段所撮述的御用大律師Sumption先生的陳詞。他陳詞指（見第237段）DDH條款絕不可能旨在給予全無約束的酌情權，其理由見於第(i)至(iii)分段，而該條款必須受到限制（見第(iv)分段）﹕(a)將之解釋為一項使政府能監察及執行其他條款的程序規定；或(b)基於客觀合理的理由；而他選取(a)是基於兩項理由（見第237(v)及(vi)段）﹕因沒有準則以協助就客觀合理的理由作決定，以及因上述選擇是受到有關的總綱發展藍圖的用詞和結構主導，其理由見於第(vi)分段；然後他陳詞指（見第237(vii)及(viii)段），DDH條款的真正目的是重申必須在特別條件第(9)(b)項獲給予凌駕地位的情況下遵守該等批地條件的條款，而該等特別條件賦予有關發展商權利，並不應偏狹地被視爲只是向各方施加責任。

244.  然而，由主張DDH條款不可能旨在賦予政府全無約束的酌情權直接轉移到主張該條款（及特別條件第(9)(b)項）必須解釋為涵蓋該領域的程序規定，並未恰當體現Steyn勳爵所強調的要求，當中最基本的就是絕不能加入一項與文本中的明確條款相抵觸的隱含條款，而即使符合此要求，亦只限於加入絕對必要的隱含條款，而不能貿然加入看似合理的條款。重點乃在於對合約内容作出最小的干預，這是為實現與約各方的假定意圖而必需的，並不容許重寫該合約。

245.  本席接而考慮御用大律師Sumption先生所倚賴的、並在上文第237段中撮述的各項因素﹕

(i)  DDH條款的概括性令其有可能旨在受到限制 – 這與以“絕對必要性”驗證標準背道而馳；

(ii)  華懋曾支付十足市值，且會顧及已披露的限制 – 這項理由的第一部分是一項預先假設，其並未反映以下要求的重要性及影響，即要求眾申請人放棄土地交換權利以取得該項批地而非另行純粹收取現金及保留其他土地；而第二部分則將焦點轉移至華懋聲稱其所作出的行爲；

(iii) 指政府有權削減權利乃於荒謬情況 – 這是預先假設獲批地人享有未必是包含在各方的責任之内的權利；

(iv)  特別條件第(5)(a)(i)項所臚列的所有項目均為該等批地條件的其他條款所特定規管的對象，而這顯示特別條件第(5)(a)(i)項旨在全面涵蓋有關發展商的承諾，而其提述的高度是指連同上蓋面積及地積比率一併受到特別條件第(9)(b)項規管的高度 – 按“絕對必要性”驗證標準，這項理由的兩步推理須予以深入探討，而不能被假定為正確；

(v)   在有關分段中提出的以權利為基礎的處理方式，引領到作為御用大律師Sumption先生的上層論點核心所在的(a)、(b)及(c)項主張，而此等主張在表面上遠較“絕對必要性”驗證標準所要求的廣闊，而這點已從其用語中顯現 — “令發展商被剝奪在建築契諾下所獲給予的時間的實質部分（而即使以‘超乎微不足道’代替‘實質’亦然）”，及在政府被指有兩方面的責任，即政府必須合理迅速地處理圖則並給予或拒絕給予批准，而假如政府有權以合約本身以外的理由拒絕批准有關的總綱發展藍圖，則政府必須通知有關發展商該份總綱發展藍圖不獲通過之處，使該發展商能提交符合要求的總綱發展藍圖，並毋須運用“絕對必要性”驗證標準來決定有何等落在合約範圍内的理由以及有何空間可向政府施加這種要求。

246.  御用大律師Sumption先生提供的事件時序表連同在上文第218及219段撮述的再經修訂申索陳述書內容，説明了華懋是何等倚賴狀書所申辯的會面以及華懋的代表與政府官員和人員之間的商討，以支持其在本案提出的辯據，並説明御用大律師Sumption先生是按何基礎論述其四階段事件時序的辯據。就後者而言，御用大律師Sumption先生對於在第一階段中各方之間的通訊並無爭議，這階段於1994年5月19日當華懋首次就擬建一幢極高的建築物而呈交一份總綱發展藍圖之時結束。原因是華懋並未提出政府要對該期間内的任何時間流逝負責，而該期間是指從1991年11月7日當華懋須開始執行（導致發出該項批地及其特定條件的）協議備忘錄内的標準條款之時直到1994年5月19日。御用大律師Sumption先生所指的第二階段是從1994年5月19日到1995年6月，當時政府基於航空安全理由，因擬建的建築物過高而拒絕批准一份總綱發展藍圖。他繼而闡述以下辯據，即當局拒絕批准該份藍圖時所表明的理由是建議中的總樓面面積過大，從而並未告知華懋，該份藍圖因新機場的緣故無論如何都不會獲接受；他繼而指出，基於官員們在接受盤問下就“政府内需時多久以決定某份總綱發展藍圖是否符合規定”而作出的若干回答，假如因高度問題而需時超過兩至三週，則任何超逾他所假定的延誤，均可能歸因於政府内部的責任；他又進一步指，在隨後的九個月，即從1994年10月到1995年6月，有一份符合地積比率規定的圖則尚待當局考慮，而唯一主要問題是與機場有關的高度問題；他陳詞指“政府未能意識到關乎機場安全的問題”，並根據他提出的四項可能性的假設，將之定性為完全由政府内部混亂引致的延誤，因此，當局決定據之而拒絕批准該份總綱發展藍圖的安全理由，並非有關批地的條款所容許的拒絕批准的理由。第三階段於1996年4月結束，當時在電腦模擬完成後，華懋獲告知最高准許高度爲主水平基準以上324米。御用大律師Sumption先生將之歸咎於政府方面出現可避免的延誤，而該延誤源於政府不肯定應以何為高度限制，加上政府内部意見分歧，導致損失十個月時間。御用大律師Sumption先生的陳詞中關於第二及三階段的處理方式，面對著兩個基本難題。首先，直至基於航空安全理由而作出“訂明不得內有任何建築物在高度方面超逾該項命令所指明的高度的地區”的命令的權力獲制定及自1994年12月12日起生效後，方能依據該條例作出該種命令。然後，負責根據該條例的規定作出任何命令的人士須自行判斷於何時及何地理應因應飛機安全需要而作出上述命令。第二，上述處理方式傾向假定上層事實可用於辨識任何按“絕對必要性”驗證標準加入的隱含條款的内容。御用大律師Sumption先生就第四階段（即自1996年4月起的期間）的論點，是按以下前提進行﹕因該期間内的延誤已列作獨立問題，留待法庭在審理第29段所涉的爭議點時處理，而該審訊尚待進行，政府現已不可辯稱有需要延展期限以完成建築，而終審法院應當指示由高等法院就該項爭議點連同其他關乎第29段的爭議點進行研訊。為強化上述陳詞，御用大律師Sumption先生亦引述眾原告人方面提出的若干證據，其內容指建至特別條件所規定的最低總面積需時兩年減五週，並補充說，決定竣工所需建築時間的過程遠較政府所建議的程序複雜。然而，上述主張面對兩大難題。首先，其所反映的觀點 —— 即認爲管限關乎各方合作及阻礙履行的隱含條款的法律原則適用 —— 已遭本席拒絕接納（見上文第236及244段）。其次，麥卓智法官是在與訟雙方要求下審理除第29段所產生的以外的法律責任問題，而雙方均認同麥卓智法官審理的隱含條款的正確闡述將足以影響該獨立審訊（見上文第242至243段）。在缺乏任何關於在第四階段涵蓋的期間按建築限期竣工的確實裁決的情況下，倘若容許眾原告人把任何可說是由該情況產生的舉證責任逆轉，便會與他們在高等法院法庭席前所持的立場不相一致。此外，在絕對尊重御用大律師Sumption先生的辯據下，本席仍得指出，這就是容許他藉著提出假想論點後將之擊倒，以便有理由從較在審訊過程中屬合法合理者更爲廣闊的前提開始，從而如他確實所做般援引案例Peak Construction (Liverpool) Ltd v. McKinney Foundations Ltd (1970) 1 BLR 111（另見該案另一彙編(1970) 69 LGR 1）、Astilleros Canarios SA v. Cape Hatteras Shipping Co Ltd [1982] 1 Lloyd’s Rep 518及Maskell v. Horner[1915] 3 KB 106，以支持在關於第29段的聆訊中重新提出算定損害賠償申索。據此，本席會接納資深大律師梁定邦先生的陳詞，即缺乏任何足以影響法庭在將來就第29段進行的審訊中審理該項爭議點的事實裁決，是因爲華懋在高等法院席前的聆訊中並未提出任何此等跨審訊事實問題（見上文第239段）。

討論：限制政府在該等特別條件下的審批權

247.  承上啓下，本席現處理餘下的問題，即關於在涉案合約内加入旨在限制政府在特別條件第(9)(b)及(e)項下的概括性審批權的隱含條款内容。本席可加以簡述。資深大律師梁定邦先生陳詞指政府的審批權並非不受限制，而該等條件至少局部是實質上而非程序上的。對於這兩項論點，本席均表同意，但本席不同意其進一步闡述的、其辯稱的特定限制。在法律上及在運用“絕對必要性”檢驗證標準的情況下，本席只會對上述兩項特別條件所明示的審批權的範圍作出最低程度的干預。在此基礎上，本席認爲麥卓智法官理所當然可達致其所得出的結論（見上文第224段）。

248.  首先，須特別考慮的背景情況有以下幾方面。正如上文第202段指出，在社會經濟正在擴展而土地量有限的背景下，涉案合約就租賃年期及土地的使用作出了規定。政府從一開始便與尋求獲批第353號地段及政府所供應的其他地段的申請人保持距離。政府所承擔的有限責任也絕不能成爲談判標的。該個發展項目的範圍、方式及時間安排只能藉仔細審視該合約及其向與約各方提供甚麼來決定。其次，本席亦曾在上文（見第206、216及223至226段）指出，政府要求申請獲批第353號地段及政府所供應的其他地段的人士放棄土地交換權利以取得有關批地，而非由他們另行純粹收取現金及保留其他土地。按華懋於1991年11月7日須開始根據協議備忘錄的標準規定條款履行其承諾之時計算，涉案租契要到了超過55年（即直到2047年6月30日）才屆滿，然而，箇中情況是，隨著當局發出批地書及當事人取得該地段的管有，交通總站的三年竣工期及整幢建築物的四年竣工期分別於1995年12月8日及1996年12月8日才屆滿。這使華懋無意中獲得額外時間以規劃如何完成其合約責任。華懋須付的租金，直至1997年6月為每年2,400元，其後的年租金額則相等於該地段當其時的應課差餉租值的3%。租契初期的低額租金，顯然是為了容許發展商有充裕時間完成建築以及從中獲得收入或按其選擇而使用該等建築物。而根據該合約的内容及考慮到租期的長度，並無理由推斷政府預視該等建築物於租契期滿時將有任何明顯的剩餘價值歸於政府。

249.  其次，隱含於該等特別條件的文本之中的固有考慮因素，並不足以支持將第(9)(e)項條件（即DDH條款）及第(9)(b)項條件定性為純屬在程序上適用或指它們在實施上受到任何大於在運用“絕對必要性”驗證標準時其所容受的限制。按本席對特別條件第(5)及(9)項的理解，其標的事項各有不同，所需的查究亦各異，這情況凸顯在進行特定查究的時間上的分別，即第(5)項是指於呈交一份總綱發展藍圖之時，而第(9)項則是指於一幢建築物將在該地段興建之時，而興建工程要直到有關的總綱發展藍圖獲署長書面批准後方可展開。適用於總綱發展藍圖的條款則更爲概括及初步，該等條款是作爲導致有關建築物最終獲批准的過程中的步驟。按本席對特別條件第(9)(b)項的理解，該條款並非以間接方式令發展商被剝奪在建築契諾下獲給予的時間的實質部分，該間接方式是基於純粹視高度爲上蓋面積及地積比率的互補，不論是透過特別條件第(9)(a)項（而其焦點是特別條件第(9)(a)(ii)項所指的將會興建的建築物的總面積，或特別條件9(a)(i)項所指的DDH條款下的批核要求）還是透過第(9)(e)項（即DDH條款）本身。針對設計及規劃的審批權的限制，很可能隱含地不包括諸如品味等事項，但本席不信納任何高度限制都必須斷然受到以下束縛，即甚至在審核建築圖則時也不得考慮有關建築物的擬建高度（不論該建築物有多高），除非地政總署署長被客觀地認爲曾花上不必要地長的時間行使特別條件第(9)(e)項下的權力，而在此情況下，對於署長行使該等權力的最低程度干預，就是由署長批予延展完成興建該建築物（及／或交通總站，視屬何情況而定）的期限。簡言之，誠如麥卓智法官的結論（見上文第224段）指出，如要令該限制適用，便先要證明批地人方面犯有過失。

250.  結果，對於涉案批地，唯一可辯證成立的減損可能在於行使特別條件第(9)(e)項下的權力時所用上的時間，而政府在這方面的責任，已透過由當局提出並給予獲批地人額外四個月的時間以完成其建築責任（見上文第237段）而獲充分釋除。另一且或許更恰當地表達麥卓智法官的結論的方式，是在涉案合約具有下列特徵的背景下審視有關情況，即：(i)該合約指明開展日期（及在六個月内呈交一份總綱發展藍圖的規定）及兩個終止日期，並把這些日期連繫起來；及(ii)該合約提供長期租賃，租賃期內須付的租金額由初期的低基數起逐步提升，而初期時段顯然是專為涵蓋寬鬆地計算的建築期而設定，目的是容許把明訂的終止日期延展，使有關項目最終得以竣工。從上述背景看來，該合約隱含地容許的純粹是由政府調整該等明訂日期（不論此舉由政府主動作出還是應獲批地人的要求而作出），除非及只在此舉令到峻工時限更加緊迫的情況下才另作別論；至少直至該情況出現之前，任何指政府方面有延誤的觀念均不適用。依此看法，並無基礎駁回原訟法庭及上訴法庭就加入隱含條款方面而作出的並行裁決；本席亦無法看出任何基礎據以干預該兩個法庭就上文第221及225至227段所撮述麥卓智法官的裁決所涉及的其餘事項而作出的並行結論。

結果

251.  因此，雖然本席採取與本院常任法官李義稍有不同的方式處理本上訴的若干方面，但本席同樣會駁回本上訴，並作出李義法官在其判詞第174段所述的相應訟費令。在此情況下，本席認爲毋須探討各位大律師所援引並已由李義法官審視的各宗案例。

終審法院常任法官包致金：

252.  本院作出一致裁決，駁回本上訴，並作出本院常任法官李義在其判詞最後一段（即第174段）所列明的暫准訟費令。至於裁決理由，本席宜強調，正如本院常任法官陳兆愷及本席已表明，我等所分別增補的個人説法與李義法官所述的理據一致。

[本譯文由法庭語文組專責小組翻譯主任翻譯，並經由湛樹基律師核定。]