THE INCORPORATED OWNERS OF SAN WAI COURT 對 TANG SAU KIU BELINDA

LDBM 204/2022

[2024] HKLdT 2

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2022年第204宗

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判 案 書

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前言

1.  本案申請人是按照《建築物管理條例》[1]註冊成立的新圍苑業主立案法團（法團）。涉案時段，法團聘請康業服務有限公司（該管理人）管理新圍苑（該屋苑），該屋苑共有6座（由A至F，C座稱新碧閣），每座35層高。

2.  規管該屋苑並註冊在土地註冊處的公契，日期為1989年8月18日（該公契）。法團在本申請依賴以下該公契規定[2]：

(1)  前言第11(a)款：“The word ‘owner’ shall… include each person in whom for the time being the legal estate in any undivided share of and in the said land is vested…（粗體後加）[3]”;

(2)  第3款：“The owner of each equal undivided share of and in the Estate and the owner of each flat therein shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions herein contained and in addition the owner of a flat shall at all times be bound by the covenants and restrictions contained in the SECOND SCHEDULE HERETO contained[4] （粗體後加）”;

(3)  第5(c)(2)款:“... The House Rules set out in the Third Schedule hereto shall come into force on the date of these presents and shall remain in force until revoked or amended as aforesaid. … such House Rules … shall be binding upon all owners and all persons claiming through or under any owner[5] （粗體後加）”;

(4)  附表2標題：“Covenants provisions and restrictions referred to in Clause 3 of this Deed[6]”

(5)  附表2第11款: “To be responsible to ... the other owners for the acts and omissions of all persons occupying or visiting any flat of which he is the owner or using the same with his consent express or implied...[7] （粗體後加）”;

(6)  附表3標題：“HOUSE RULES[8]”;

(7)  附表3第15(a)款：“No dog shall be brought or kept upon any part of the Estate or the common parts of any building therein[9] (粗體後加)”。

3.  2022年12月22日，法團入稟土地審裁處（審裁處），向兩名答辯人提出本申請。在《申請通知書》上，法團指兩名答辯人違反該公契附表3第15(a) 款，自2022年1月起（涉案時段），在他倆作為註冊業主的該屋苑C座702室（該單位）內飼養一隻狗、攜帶該狗隻到該屋苑、及/或批准/容許該等行為發生。為辨認該狗隻(該狗)，《申請通知書》附件1有2022年10月21日保安鏡頭拍到的該狗截圖（該狗截圖）[10]。

4.  法團申請審裁處頒發1) 強制令強制答辯人將該狗搬離該屋苑；2) 禁制令禁制答辯人在該單位飼養狗隻、攜帶狗隻到該屋苑、及/或批准/容許二者發生；及3) 訟費。

5.  2023年2月22日，本申請首次於審裁處黃一鳴法官（黃法官）席前進行首次聆訊（首次聆訊）。法團由代表律師出席，第一答辯人鄧秀嬌女士（鄧）親自出席，第二答辯人卻缺席。聆訊後，黄法官押後案件，以便法團確認答辯人有否在該單位內飼養狗隻。

6.  鄧其後於2023年3月23日存檔《反對通知書》，反對法團對她的指控。鄧稱她已於2012年破產，該單位的業權因此不屬她，責任不歸她負責。又她女兒已移民多年，近5年沒回港，她一人居於該單位，沒有養狗。而且她有氣管敏感多年，是不宜養狗的。

7.  2023年4月20日，法團存檔《回覆書》指出：

(1)  鄧的破產令已於2016年解除，又鄧作為該單位的佔用人，仍受該公契約束。

(2)  該單位下層單位（即該屋苑C座602室）業主藍冬生先生（藍），自2018年尾便多次聽到該單位傳出狗吠聲，並於2023年2月23日向法團投訴，列出狗隻由2月7日至15日製造的噪音。2021年1月至11月期間，藍4次因該單位噪音報警，應門者都是鄧的女兒。藍辨認出閉路電視影片中帶狗乘坐升降機的長髮女子為鄧的女兒。

(3)  法團也在2022年10月21日及12月21日，在該單位門外拍攝到寵物手推車。

(4)  鄧在收到《申請通知書》後，曾向保安員表示會在2023年2月前帶狗隻離開。

8.  2023年5月22日，法團存檔《中止通知書》，中止起訴第二答辯人。

9.  法團針對鄧的審訊，於2023年7月12日及13日在本席前進行。鄧沒有律師代表，親自應訊；法團則由禤氏律師行的Leung Hoi Ting Fiona律師（梁律師）代表。

10.  審訊中，法團傳召藍及受僱該管理人的該屋苑物業經理陳立賢先生（陳）[11]作供，鄧也選擇作供。雙方證人均採納其存檔的證人陳述書（及附件）作為其主問證供（及文件證據），並接受另一方的盤問。

法團案情

陳

11.  陳[12]作供，按照記錄，2019年9月，該經理人收到該屋苑C座住戶投訴有人養狗，經當值管理員觀察及巡邏拍照，還有翻查閉路電視記錄，顯示為該單位的住戶。該經理人因此於2019年9月內3次向該單位發信[13]要求移走狗隻，又於同年10月17日及11月19日委託呂羅律師事務所[14]向該單位發出2封警告信[15]，但該單位住戶沒有照辦。該經理人於是在2022年1月、2月、3月、5月及9月，向該單位再5次發出警告信[16]。但是，鄧卻沒有理會。相反，鄧曾向管理員表示狗隻是其女兒和男朋友的。

12.  陳聲稱，2022年9月18日及10月21日，該屋苑保安員巡邏時曾在該單位門外見到停放著一架黑色大型寵物手推車，並附上兩天所拍相片[17]為證（陳補充稱，事後該單位住戶更換了鐵閘）。陳再稱，10月21日當天，閉路電視拍到一男一女推著一架黑色大型寵物手推車，於低層進入升降機，而該手推車（包括覆蓋其上面的白色毛巾）與上述兩日於該單位門外停放的是同一款式。走出新碧閣大門後，更見一隻米白色狗隻跟隨該對男女散步。陳附上該日閉路電視截圖[18]及錄影片段（221021片段）作證物。陳再指，2022年12月21日保安員巡樓時，再次在該單位門外發現上述的寵物手推車。陳再附上當日相片[19]為證（當時該單位已更換鐵閘）。

13.  陳再指，2023年2月15日，上述該對男女及另一女士，在返回該單位後約5分鐘，推著該寵物手推車進入升降機，閉路電視顯示有關的米白色狗隻從手推車中探頭而出。陳也附上該日的閉路電視截圖[20]及錄影片段（230215片段）為證物。

14.  陳再稱，該屋苑保安員黃志芳曾向他匯報，指鄧曾於2023年1月下旬，向她表示將在2023年2月前將狗隻移走。但是，該管理人仍在2月22日，收到C602單位業主的投訴信[21]，指該單位不時傳出狗隻噪音。

藍

15.  藍[22]作供，他於2011年成為該屋苑C座602室的業主，並一直居於602室。約由2018年起，他經常聽到樓上該單位經天花板傳出狗隻發出的噪音，包括狗吠聲、抓地板聲及腳步聲。

16.  藍供稱，在2021年，該單位曾於深夜打麻將而發出擾人聲浪，他於是在1月15日、3月6日、7月31日及11月9日報警求助。警員到場時，他也上到該單位，應門者是一位中等身形長髮女子，表示自己是鄧的女兒。

17.  藍指出，他之後於2022年5月30日，在家中閉路電視頻道，拍攝到一名女子帶狗隻出入大廈，他認得電視畫面內的女子，正是他之前在該單位見到的鄧的女兒，藍更附上該電視記錄（220530片段）[23]為證。

18.  藍再指，在他投訴後，他知道法團對鄧展開了法律程序，但是，他仍受到該單位的狗隻噪音滋擾，更記錄了2023年2月聽到的狗吠聲/抓地板聲/腳步聲的日期（2月7至15日）及時間，再於2月22日向管理處發出投訴信[24]，列出狗隻噪音的明細。

19.  藍最後指，雖然狗吠聲在他向管理處作出投訴後有所改善，但他至今仍不時聽到狗隻抓地聲。

首次聆訊錄音

20.  最後，梁律師呈上鄧（以及梁律師本人）與黃法官在首次聆訊時的對話錄音[25]（該聆訊錄音）及謄本（該謄本）[26]作為證據，其內容包括在《申請通知書》內出現的該狗截圖。

鄧的案情

21.  鄧[27]出示該單位的多張室內相片[28]，作供稱一直以來只有她一人居住該單位，沒有養狗。而她的女兒（名字為Chan Wing Kan Vivian），自2019年至今，便一直居住國外，附上的是她女兒外國證明文件及家庭相片[29]，以及2023年5月拍攝的最新錄像[30]。

22.  鄧指，藍一向和她有過節及積怨。早在2018年某天凌晨，藍與一女子按她門鐘投訴狗聲，她打開鐵閘，讓他們看過屋內沒狗，但他們仍與她爭吵。鄧當時邀請藍報警或報管理處，但他當晚卻沒去信投訴。2020年1至11月，藍在小額錢債審裁處又對她無理索償3萬多，雙方和解後，藍只收得1萬了事。鄧稱，自此，每次她與朋友在家中打麻將而發出聲音，藍必報警投訴。每次警員到場都是勸諭，每次她都在場，應門者她都認識，但藍卻【作假證】指應門者是她的女兒。

23.  鄧強調，她和藍從無聯絡，藍毫不認識她的家人，更不知道誰是她的女兒。藍說帶狗乘坐升降機的長髮女子是鄧的女兒，是對她的【誣衊】。此外，藍也曾投訴該單位漏水，滲水辦調查後確定不是該單位的問題，但藍仍繼續騷擾該單位。

24.  鄧再稱，她在東區醫院進行了多次鼻的專科檢查及兩次手術，但時間太久，沒有留下全部記錄，只能附上數張醫院預約便條及醫生報告。她也多年來有到東華東院求醫，處理氣管敏感及肝臟問題，並附上健康證明。

25.  鄧作供，她沒有收到過任何律師行信件，包括沒有收到禤氏律師行的信件。她只收到法庭寄給她的出庭信件，法團對她的控訴詳情，她要到首次聆訊由禤氏律師行職員轉交她的影印文件中才知曉。至於2019年9月11至26日、2022年1月至9月的信件，管理處信中已表明如貴戶已將狗隻搬離，則不須理會該信。鄧稱她一向沒養狗，當然不須理會該些信件。至於呂羅律師事務所2019年10月17日及19日發給第二答辯人的信件，因他長期不在港，已退回來信，她本人從未收過該律師行發給她的信件。

26.  對於法團出示的所謂該單位門外相片，鄧反駁指，相片中有人手舉起該單位號碼紙條，不代表所拍單位便是該單位，更何況該相所拍細節與該單位有出入（鄧本人出示該單位的相片[31]作比較）。又法團描述在該單位外拍攝到寵物車，不代表該單位內有狗。鄧質問，是否有人對她【砌生豬肉】，而故意放寵物車在該單位外拍攝？鄧稱，同一款寵物手推車可隨時在市場上買到，她在大廈地下也見過幾次，想陳故意放該車到該單位門外【捏造事實】誣告她。

27.  鄧再指，法團及管理處從沒聯絡她，也沒到訪該單位提問狗隻事宜[32]（陳自上任後也沒有到訪該單位），也沒有在該單位內看到狗隻，便對她提出控訴，是【無理】控訴。法團或管理處單憑在大廈或在電梯內拍到狗隻，便【誣告】她在該單位內養狗，實屬無稽。在大廈範圍（或升降機）內有人推狗車，就說是她的女兒或女兒男友，也實屬荒謬。鄧再指，新碧閣據她所知約有20多戶飼養狗隻，她乘坐升降機時，也看見狗隻，法團不去處理他們，卻【誣告】沒有養狗的她。

28.  鄧強調，保安員是管理處的員工，她絕不會愚蠢地在收到《申請通知書》後，對保安員說關於此案或狗隻的事（她更不認識陳所稱的保安員黃志芳）。相反，保安員為保著飯碗，應僱主要求說謊，比比皆是。鄧指陳【捏造事實】，指她與保安員就狗隻對話，實情是除了取垃圾袋和大體積信件，或投訴管理之外，她從來沒跟保安員說話。就呂羅律師事務所2022年7月至9月去信她一事，陳也【誤導】了法庭該等信件的發出。

29.  又鄧說，藍一向對她有敵意，不見得藍會遲至首次聆訊後一日（即2023年2月24日）才向法團發出投訴她的信件。如藍對她有投訴的話，藍定會即時投訴，鄧懷疑藍這次遲來的投訴，背後一定【有人教唆】。

30.  鄧補充，2023年4月12日，管理處在該單位對出位置安裝了一部監察鏡頭，拍攝她的日常活動，侵犯她的私隱。4月17日，她再發現新安裝了另一監察鏡頭在大廈地下大堂門內位置，拍攝所有等候乘升降機人士。鄧稱，以上種種新安裝，令她不得不相信是為本案件而設，為監察她而安裝。

31.  最後，鄧獲本席批准，在她的主問證供回應及解釋該聆訊錄音及該謄本，詳情下文交代。

討論

舉證責任

32.  審裁處得指出，作為起訴人，法團具有責任呈交證據（或在呈堂證據上）證實它在《申請通知書》內指稱的事實屬實，另説服審裁處鄧在法律上有它所指稱的法律責任，以及在本案審裁處是合適頒發法團要求的強制令及禁制令。倘若法團未能滿足上述任何一點，本申請將被駁回。

舉證標準

33.  在此，審裁處還須指出，本案為一宗民事案件，法團舉證事實的標準，並非刑事案件的較高標準毫無合理疑點。如鄧結案陳詞時強調，本席前沒有證據法團【人贓並獲】。舉例來說，法團沒有在該單位內發現或拍得狗隻，沒有在鄧帶進或帶離新碧閣狗隻時將她攔著。欠缺這些有力的證據，法團可能未必能滿足刑事案件的較高舉證標準。但民事案件如本案的舉證標準相對較低，只是相對可能性，即機會率超過百分之五十便可。在該標準下，法團只要在該核心事實爭議上，證實鄧在該單位內飼養該狗、攜帶該狗到該屋苑、及/或批准/容許該等行為的機會，比（鄧稱）沒有發生該等行為（該核心事實爭議）的機會較高，便足以在法律上證實前者確曾發生。

證人證供評估進路

34.  在處理本案雙方證人供詞時，本席會考慮雙方案情的內在可能性，證人證供是否與其他證據（例如其他證人證供、文件、相片、錄音及錄影）吻合，證人證供是否前後一致，有否在關鍵地方出現分歧，證人有否動機虛構事實或誤導法庭，以及證人在證人台的言談舉止等各點。

35.  另外，本案中雙方都有引用傳聞證據，即並非親身出庭作供者的口述內容或文字記錄。例如，陳引述該管理人的眾多前線員工記錄及彙報，及所拍的相片及錄影。該些員工並沒有出庭作供。同樣地，鄧的聲稱女兒Chan Wing Kan Vivian也沒有出庭作供，她的錄影也是傳聞證據。誠然，審裁處有酌情權接納及考慮上述傳聞證據[33]，但由於相關製作人沒有出庭接收盤問，審裁處難以核實其真假，除非有其他證據支持，相比出庭作供的證人供詞，本席都只會賦予該些傳聞證據較低比重，或甚至不予比重。

藍的證供

36.  依上述進路考慮藍的證供時，本席留意（按藍承認及鄧所呈文件顯示），他過往確實跟鄧在小額錢債審裁處發生過訴訟，可能（如鄧稱）因此有動機誣告鄧。又，藍遭鄧盤問時，改口稱在噪音報警的場合，他只有一次上過該單位(但他證人陳述書給人的印象，是他每次也上)，證供前後不一。更重要的是，如鄧陳詞，藍針對鄧的聲稱女兒（及聲稱飼養的狗隻）的辨認證供，並不可靠。

(1)  藍出示的220530片段，實拍得2名女子，其一手抱細狗，該細狗身體主要為白色，而該手抱狗隻女子中等身材、短髮、略高、戴帽，容貌難辨。

(2)  相反，藍盤問下一度回答看過陳出示的221021片段[34]，並稱拍得同一女子（即鄧的女兒）及同一狗隻。但是，221021片段拍得的狗隻頗大，身體米白色[35]，而隨同推車男子的女子則長髮披肩、略矮、肥身材、戴黑色口罩，也難辨面容（該狗截圖，看鏡頭編號及記錄時間，本席相信，實來自221021片段）。

37.  基於上述各點，除非藍的個別證供獲其他證據支持，本席對他的所有證供（及提交的物證，包括220530片段）均存有疑問，不予採用。

陳的證供

38.  相比之下，縱使鄧多番指控陳誣告陷害她，本席留意，鄧並沒有在她的兩份證人陳述書內提出陳（或管理處）有任何動機針對她進行誣告。本席看來，該誣告陷害說法本身內在可能性不高。陳或其他該管理人的工作人員，表面看來不會從誣告鄧當中獲益，用不著（如鄧稱）花錢購買寵物手推車，勞師動眾放在其他（甚至不同）單位門前拍照（如鄧稱）栽贓嫁禍鄧。鄧結案時指，陳可靠此向法團【領功】，倘陳有功可領的話，本席看來，陳也可追查及追究（鄧所稱）真正養狗者（或其他住戶）求功，而不用（如鄧稱）幸苦捏造證據誣告針對她。

39.  但是，本席認為，陳所作證供的最大弱點，在於它的大部分都是傳聞證據。

(1)  如鄧陳詞，相關前線巡邏的保安員、聲稱和鄧交談的保安員、負責上樓拍照的同事們等，法團都沒有傳召他們出庭作供。

(2)  就算相關的書面記錄及彙報（若有的話），法團也沒有呈堂作為證物。

因此，除非陳的個別證供（包括他遞交的個別文件及物證）獲其他證據支持，審裁處實難以給與它們足額比重。

40.  可是，本席留意，陳的個別證供，獲得鄧的下述承認或招認（及她提交的文件）加以支持，本席因此下文願意採納該些個別證供及證物，及給與它們足額比重。

鄧的證供

41.  經反複細心聆聽該聆訊錄音，及比較該謄本的內容後，本席相信，該謄本大致準確地記錄了該聆訊錄音的内容（包括鄧當日的和黃法官的對話）。

42.  整體考慮該聆訊錄音中黃法官所提的問題，鄧對黄法官問題的所有回答，以及其上下文，在該核心事實爭議上，本席發現，鄧的回答與鄧的案情不符（甚至不利於鄧的案情），足以構成她對法團案情的承認或招認。鄧主問（及盤問下）下對該些回答的解釋及回應，本席看來，也明顯與該聆訊錄音（及該謄本）内容不符，二者前後不一，存在關鍵分歧。

(1)  在首次聆訊中，本席肯定，當黃法官向鄧查詢有否見過《申請通知書》附上的該狗截圖拍得的該狗時，鄧有清楚回答黃法官承認【見過】該狗，說是她【女兒】的【男朋友】【探訪】她時【帶過來】的，該男子不時有帶同該狗連同鄧的【女兒】一同到該單位[36]【探訪】鄧。

(2)  本席給與鄧的上述承認或招認足額比重。

(3)  鄧主問解釋下，雖然她承認曾回答黃法官見過截圖拍得的【狗隻】在【大廈内】【不時】和圖中男子出現，她改口說【不認識】該男子，改稱她回答用【探】字的意思是指她在【街上】或【新圍苑】常見到該男子及該【女仔】在一起，相信男子是該【女仔】的男朋友，而該男子是找該【女仔】而來。

(4)  遭梁律師以該狗截圖（及該謄本）盤問下，鄧否認首次聆訊時出示的截圖是該狗截圖[37]，再改稱【不肯定】該狗截圖內的【四腿動物】是什麼，說【可能是狼】[38]，再說【不知道】截圖內【四腿動物】出沒地點是何處[39]，再否認曾回答黃法官說過該【女仔】是她的【女兒】，堅稱她的女兒在國外，又說該男子連狗及女仔沒到【該單位】【探】她，她只是常在【新圍苑】見過該男子及狗，所以說【認識】他，其實男子是來【探】【女仔】的。

43.  本席認為，基於鄧在該聆訊錄音內的關鍵地方，出現證供上的重大分歧，她整體證供的可信性也已重大受損，程度至無法挽回。在關鍵證供上，審裁處不認為鄧有透露所有實情。故此，除非鄧的個別證供（及證物）構成對法團案情的承認，本席一概不接納一切她為開脫所作的證供。

該核心事實爭議的裁定

44.  基於上述鄧回答該狗截圖提問時的承認，本席接納陳關於221021片段及關於2022年10月21日在該單位門外拍照的證供（以及兩者物證），並給予二者足額比重。

45.  本席相信並裁定，如上述兩者記錄，2022年10月21日晚，鄧的女兒陪同其男友，曾帶同該狗到該單位探訪鄧（期間將一架黑色大型寵物手推車停在該單為外），完成探訪後二人將該狗放在手推車內, 用白色毛巾覆蓋其上，由其男友推車搭乘升降機載該狗到地下，二人通過新碧閣大門離開大廈後，便從手推車內放出該狗跟隨二人步行。

46.  在達至上一段裁定時，本席認同梁律師盤問鄧時所指，鄧沒有出示證明證實Chan Wing Kan Vivian是她的女兒。該聲稱女兒的錄影內容，也是傳聞證據，本席不給予比重。鄧所作關於聲稱女兒的證供，倘若與她在該聆訊錄音的招認相違，本席也不予以接納。無論如何，就算Chan Wing Kan Vivian真的是鄧的女兒及在國外，鄧也從未作供稱她只有一名女兒。

47.  至於陳出示的2022年10月21日所拍照片[40]，本席接納陳的證供，該照片確實在該單位門外拍攝的，不過鄧後來更換了該單位的鐵閘。誠然，該相片內單位的鐵閘和鄧出示相片[41]的該單位鐵閘不同，但除了（如鄧一方強調的）單位上方一個細黑點之外，如梁律師另一方強調，鐵閘外周邊的其他一切細節（包括上方的鏡頭、右方的紅色2字），右方的水錶房[42]，以及左方單位連其鐵閘上的揮春圖案 [43]等，都幾乎一模一樣。因此，就機會率而言，它們屬同一單位比不同單位的機會更大。本席因此認定，該兩組相片的單位，均來自該單位，只不過鐵閘換了。

48.  退一步來想，假若陳（如鄧稱）要對她【砌生豬肉】，而故意花錢購買或花時間找來同款寵物車作拍攝之用，本席相信，陳都不至於愚蠢地到不同鐵閘的其他單位拍照，直接全到該單位門外拍照，這樣般【捏造事實】來得更簡單直接。

49.  至於鄧出示的健康證明，本席認為，無損審裁處作出上述【45】的認定。鄧並沒有承認飼養該狗在該單位内，只承認女兒及其男友不時帶該狗來該單位探訪她。無論如何，本席留意，並沒有醫生在那些證明中，表達醫學意見鄧是不適宜養狗或接觸狗隻。相反，鄧的該單位室内照片[44]顯示貓箱，鄧盤問下也承認養貓，似乎她的健康毛病沒有阻止她養貓或接觸貓隻。

50.  誠然，220530片段的抱狗女子及該手抱細狗，與221021片段所拍女子及大狗有別，但是，經本席細心比較，後者與230215片段所拍女子及大狗，二者極為相似：二者都是長髮肥身材，兩狗都是米白色大狗，兩錄像都拍得同一款顔色的大型寵物手推車，被相似的短髮瘦身材男子用來搬運狗隻，經乘相似的升降機到相似的地下大堂，通過相似的出口離開大廈到相似的室外有蓋通道。本席相信這一切相似都不是巧合，本席接納陳關於230215片段的證供，並給與該片段足額比重。

51.  再加上鄧在該聆訊錄音（及該謄本）內對黃法官問題的招認（包括對該狗截圖的承認），本席裁定，如230215片段記錄，2023年2月15日晚，鄧的女兒陪同其男友，曾帶同該狗到該單位探訪鄧，完成探訪後二人將該狗放在一架黑色大型寵物手推車內，由其男友推車搭乘升降機載該狗到地下[45]，二人後來通過新碧閣大門離開。在此，藍寫給法團的2023年2月22日投訴信內，也記載了他在2023年2月15日晚上11：45時聽到狗隻噪音，這和230215片段截圖記載的時間，即2023年2月15日23時40分32秒[46]鄧的女兒及其男友回到7樓離開升降機轉右[47]到該單位方向，及23時45分33秒[48]他們從7樓[49]同一方向推車[50]進入升降機，是完全吻合的，互相印證該晚的攜狗探訪。

52.  除了上一段兩組照片外，陳還呈上了1）一張用字條寫上【該單位】編號及【2022年9月18日】日子的單位照片[51]；2）一張右下角拍攝日子為【2022年12月21日】的單位照片[52]，兩相片都拍得停在單位門前同一款顔色（兼蓋上白毛巾）的大型寵物手推車，二者鐵閘外的可比細節基本上是一致的；至於鐵閘本身，前者與陳呈上的2022年10月21日相片該單位舊鐵閘一致，後者則與鄧出示相片的該單位新鐵閘一致。本席因此接納陳的相關證供，二者都是該管理人職員巡邏時在鄧居住的該單位門外拍得的照片，拍得是同一大型寵物手推車。

53.  雖然法團沒有出示2022年9月18日或2022年12月21日的錄影片段，但有見上述兩天都有照片拍得同一大型寵物手推車停在該單位門外，及鄧曾承認女兒及其男友不時帶該狗到該單位探訪她，本席相信，該等攜狗探訪在上述兩天也發生，否則該同一大型寵物手推車不會停泊在該單位外。

54.  故此，本席裁定，涉案時段，鄧的女兒及其男友至少4次（即2022年9月18日、10月21日、12月21日，及2023年2月15日）利用同一大型寵物手推車攜帶該狗進入該屋苑，到該單位探訪鄧後攜帶該狗離開。

55.  考慮鄧在她的《補充證人陳述書》內提及她所收到的警告信日期，本席相信，她有收到上述【11】由管理處及呂羅律師事務所共發出的10封警告信（日期由2019年9月至2022年9月）[53]。在不接納鄧所稱不處理或不回應該些警告信的藉口之餘，本席相信鄧從閱讀它們當中信件[54]已得知該公契禁止攜帶狗隻到該屋苑。

56.  考慮上述【55】鄧的認知和上述【54】的行為，以及鄧對該聆訊錄音的承認，在該核心事實爭議上，本席裁定，法團在相對可能性下已成功證實鄧有批准及/或容許該等攜狗探訪行為。但是，法團並未能證實鄧有攜帶該狗到該屋苑，或在該單位內飼養該狗。

佔用人仍受制及有違該公契嗎？

57.  這個雙方的次要爭議，本席看來，牽涉事實及法律兩個方面。

58.  首先，法律上，鄧雖然沒有簽署該公契[55]，但是該公契內的眾多契諾及限制，按《物業轉易及財產條例》[56]第41(3)條，均須隨土地轉移而轉移，除在契諾各方之間可予強制執行外，契諾受益人及其業權繼承人，以及藉著或透過該人或該等人士而得土地業權的人，均可向土地的佔用人、契諾承諾人及其業權繼承人，以及藉著或透過該人或該等人士而得土地業權的人，強制執行契諾。

59.  換句話說，該公契內的眾多契諾，隨著該屋苑土地的售賣等交易轉移而轉移，均可向該屋苑土地的業權繼承人（甚至該土地的佔用人）強制執行。

60.  唯一例外的是，《物業轉易及財產條例》第41(5)(c)條規定，不得只憑藉本條的規定而向只因本身是土地佔用人的人強制執行積極性契諾；而積極性契諾是支出金錢、作出事情或在其他方面性質積極的契諾：見第41(6)條。

61.  就本案事實方面，經考慮呈堂該單位的土地查冊記錄，及考慮鄧遭盤問下的回答，本席裁定：

(1)  1989年10月，鄧與第二答辯人從香港房屋委員會購入該單位的業權，兩人以聯權共有[57]方式共同持有該單位，均為該單位的註冊業主或法定業權人；

(2)  2012年12月，高等法院原訟法庭就鄧頒發破產令，該命令的蓋印本有在土地註冊處登記；及

(3)  4年過後，約在2016年12月左右，鄧的破產令按《破產條例》[58]隨時間流逝而自動解除。

62.  依照《破產條例》第58(2)條，當一名人士被宣告破產，他/她的財產都會成為他/她的破產產業，歸屬他/她的破產受託人。另外，針對其中一名共有財產業主頒發的破產令，法律上構成對雙方聯權共有財產的分割[59]，將共有財產由聯權共有改成以分權共有[60]方式繼續持有[61]。

63.  因此，本席認為，當2012年12月鄧被宣告破產時，她的財產（包括她在該單位的權益），都會按《破產條例》歸屬她的破產受託人。同時，第二答辯人和鄧的破產受託人就該單位的聯權共有會自動分割，變成分權共有，各自擁有該單位的相同1/2份數法定業權。而該單位法定業權由鄧轉移到她的破產受託人的這個轉移，縱使鄧日後隨時間流逝而解除破產令，也不會逆轉[62]。

64.  本席因此同意鄧的陳詞，她原有的該單位法定業權，自2012年12月至今在她的破產受託人名下。在涉案時段，因鄧已喪失該單位業權的繼承人身份，法團不得據此對鄧強制執行該公契適用的契諾。

65.  同時，本席也同意梁律師關於佔用人的分析。毫無疑問，鄧在涉案時段佔用該單位，是該單位的佔用人。因此，法團可據此對鄧強制執行該公契適用的契諾（積極性契諾除外）。

66.  法團在本申請所依賴的上述【2】的該公契條文，是否適用於鄧？

67.  第5(c)(2)款及附表3第15(a)款結合規定，附表3的屋苑守則（包括禁止養狗或攜帶狗隻的規定）對所有業主（及透過或藉著業主的人）均有約束力。

68.  但是，本席認為，鄧在涉案時段，不再是該公契定義下的“業主”。前言第11(a)款規定，“業主”須擁有該屋苑土地的法定業權。鑒於鄧原有該單位的法定業權已歸屬她的破產受託人，她不再是該公契下的“業主”。

69.  就算鄧算得上是第5(c)(2)款“透過或藉著業主的人”，因而附表3第15(a)款的禁止規定對她有約束力，在該核心事實爭議上，法團並沒有證實鄧在該單位內飼養該狗或攜帶該狗到該屋苑。本席因此認為，鄧沒有違反該禁止規定（這不是一個積極性契諾，仍可對佔用人強制執行）。要強調的是，附表3第15(a)款用字上，並沒有禁止“批准或容許他人”養狗或攜帶狗隻。

70.  梁律師結案時力陳，法團可依賴附表2第11款，令鄧要對她女兒連男朋友的攜狗行為負責。假設附表2第11款不是一個積極性契諾，仍可對佔用人強制執行，本席留意，第3款及附表2第11款結合起來也只規定，業主要就佔用或探訪業主單位（或在其同意下使用單位）的人士的行為（或不作為）向其他業主負責。同樣地，鄧在涉案時段不再是該單位的“業主”，本席因此認為，附表2第11款對她也起不到作用。

結論

71.  基於上述理由，法團未能證實鄧有違反該公契。

頒令

72.  故此，本席頒令撤銷法團針對鄧的本申請，及下令本判案書所有命令由法團律師草擬、存檔及送達各方。

訟費

73.  按訴訟常規，審訊後訟費一般隨勝敗而定，敗訴方有責任賠償勝訴方所花的訟費，除非法院覺得案件的情況適合就全部或部分訟費另作命令。

74.  法團針對鄧的申請遭撤銷，鄧可算是勝訴方。但是，本案經本席裁定的案情是，鄧遭法團多次警告下，仍批准及/或容許其女兒和男友攜帶該狗到該屋苑。若非鄧作出此等行為，本席相信，法團是不會針對她提出本申請的。本席因此認為，本案案情合適讓本席就全部訟費另作命令。

75.  本席因此作出暫准訟費命令：審裁處就法團與鄧之間不就本申請作任何訟費命令，各自支付自己的訟費。訴訟各方均可在本判案書頒發後14天內，以表格1提出申請更改上述暫准訟費命令。若雙方都沒有在14天內提出申請，此暫准命令將自動變成絕對命令並即時生效。