吳達祺 對 陳春明

LDPD 771/2017

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2017年第771宗

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判案理由書

背景

1.  本案是一宗租務糾紛，申請人 (出租人) 是以答辯人 (租客)欠租和租約已完結兩個理由申請收樓。經審訊後，本席於2017年5月15日頒令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人，答辯人亦須支付申請人欠租 / 中間收益。

2.  答辯人於2017年6月9日提出非正審申請，要求批淮上訴許可。於2017年6月20日的上訴許可聆訊，本席撤銷答辯人的非正審申請，拒絕給予答辯人上訴許可，並命令答辯人須支付申請人非正審申請的訟費，本席同時說明會頒下書面判案理由。本席的判案理由如下: -

2017年5月15日審訊之爭議和裁決

3.  雙方不爭議雙方曾簽訂一份租約，租期由2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金2,200元(“書面租約”)。雙方也不爭議答辯人未有繳交由2016年12月1日至2016年12月31日的租金餘額1,100元和由2017年1月1日起的租金或中間收益。

4.  答辯人爭議申請人不是涉案處所的業權人，也爭議申請人是以不正當手段取得有關於涉案處所的遺產管理權，所以答辯人不承認申請人可出租涉案處所並向他收取租金。答辯人聲稱，他和他的家人已居住於涉案處所多年，他的母親和申請人曾有租約，而他是在申請人欺騙及隱瞞申請人不是業權人的情況下才和申請人簽訂書面租約。答辯人解析，由於他當時以為書面租約能幫助他得到市區重建局的安置及賠償，他才不自願地簽約。另外，答辯人表示，如果申請人能出示雙方曾簽訂的書面租約及計算清楚他所欠數額，他願意支付並和解，但條件是他可繼續佔用涉案處所直至市區重建局收樓或他可得到安置及賠償為止。申請人表示，無論他能否得到市區重建局的賠償或答辯人是否付款，他決定以租約已完結反對答辯人繼續佔用涉案處所。

5.  誠然，申請人只是以出租人身份提出收樓申請，不是以業權人身份收回涉案處所的管有權。按普通法規定，租客不能質疑出租人就涉案處所的業權，租賃單位的出租人並不需要是該單位的註冊業權人。既然答辯人曾簽訂書面租約，他的母親也曾和申請人有租約並取得租賃權，簽約時他又清楚租約內容，他甚至曾於書面租約加上備註，他不容反悔書面租約所訂的條款，包括租期已於2016年12月31日終結。

6.  由於答辯人未能提出可合理爭辯的理據，本席批准申請人的收樓申請。由於租約已完結，本席不給予答辯人或可恢復租約的濟助。

答辯人申請上訴許可之理據

7.  答辯人於上訴許可的非正審申請再次質疑申請人沒有業權，他聲稱他可找到証人証明申請人於雙方簽訂書面租約時沒有披露申請人不是業權人，而審裁處也不曾審閱和考慮他於審訊前已準備呈堂的文件，審裁處也沒有給他機會盤問申請人。當本席詢問答辯人為何沒有呈交文件及要求傳召証人，他表示他不清楚法律程序，但他也有疏忽不曾提出此等要求。

8.  答辯人於申請上訴許可時才提出新証據，明顯地違反Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則:

(1) 新的證據必須是經合理的努力後仍然未能在審訊時使用;

(2) 如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;

(3) 有關證據必須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。

9.  本席認為答辯人的新証據不符合Ladd v. Marshall的第(1)及第(2)個條件。縱使答辯人能成功否定申請人是涉案處所的業權人及/或業權人的遺產管理人，他作為租客也不能質疑申請人作為出租人就涉案處所的業權。審裁處於2017年5月15日作出的裁決已考慮申請人或者不是涉案處所的業權人，即使申請人不是業權人也不會影響2017年5月15日的裁決，本席於此不再重覆2017年5月15日的裁決理由。

10.  另外，雖然答辯人的新証據亦欲証明申請人曾拒絕承認申請人和答辯人母親曾簽訂的租約，這對本案的裁決也沒有影響。至於答辯人沒有在審訊時盤問申請人，這是因為雙方沒有影響裁決的事實爭議， 無論本席是否相信答辯人的事實陳述也不會影響裁決。就算本席相信答辯人的事實陳述，當日的裁決仍是會基於法律理由裁斷答辯人敗訴。

總結

11.  本席的裁決是根據訴訟雙方提出之証供和証據而作出的裁斷，但答辯人不認同本席的裁斷，並以反對收樓申請的部分相同理由提出本上訴許可申請。

12.  按香港法例第17章《土地審裁處條例》第11AA(1)條規定, 除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。按第11(2)條的規定，在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方，只可以就審裁處的判決在法律論點上有錯誤為理由，向上訴法庭提出上訴。

13.  該條例第11AA(6)條同時規定，除非法庭信納 (a) 有關上訴有合理機會得直，或 (b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

14.  本席認為答辯人的非正審申請未能確立審裁處2017年5月15日的裁決在法律論點上有錯誤。再者，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，本案也不存在其他有利於秉行公正的理由以致應進行上訴聆訊，所以本席拒絕答辯人上訴許可的申請。

15.  申請人要求本非正審申請的訟費，本席經簡易評核評定為100元。