URBAN PROPERTY MANAGEMENT LTD AND ANOTHER 訴 曾榮林

DCMP2185/2004

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2004年第2185號

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判案書

1.     被告人曾榮林先生向法庭申請擱置原告人所發出之2007年3月7日收樓令，指出收樓令乃錯誤發出。曾榮林先生亦指出，原告人在發出2006年9月28日的蓋印命令以前，從未通知被告人應支付的正確銀碼，而因為原告人未有人通知被告人應支付的銀碼，在2007年3月7日發出之收樓令是屬於錯誤執行該蓋印命令，因而應予以撤銷。

2.     被告人曾先生亦向法庭申請，因為以上的理由，2006年9月28日的蓋印命令應被擱置，收樓令亦應被擱置。曾先生又向法庭申請暫緩執行該收樓令。曾先生於本年5月17日所發出之傳票提出，原告人所能取得的訴訟費用只能相等於或低於根據香港法例344章第24條申請扣押令之訴訟費用。曾先生並且指出，被告人可取得過去因原告人錯誤的申請，或與被告人無關的，或當時法官已完成聆訊或聆案官已經裁定的訟費，據曾先生以上的申請，以下是我的決定。

3.     至於曾先生所提出因為原告人之事務律師未有及時在蓋印命令發出之日（即2006年9月28日）或之前，向曾先生作出通知應支付之欠款數目，因此，原告人已喪失全部因2006年8月4日裁決所得的權利。曾先生指出，因為被告人未能得知他所拖欠的款項數目，而令致未能及時支付該些欠款，因此，原告人的律師有濫權之嫌，就此，原告律師及原告應該已經失去執行該命令的權利。

4.     在此，我必須首先指出，根據法庭規則，法庭一旦頒下判令，不論是否有蓋印命令發出，法庭經已頒布命令及判決，而法庭的判案命令，根據香港法例以及《香港法院規則》2007年版第672頁42/1/3號命令及區域法院規則第42號命令第3段：「區域法院的判決或命令，由該判決或命令的日期開始生效」，並非在命令蓋印之後才生效。因此，就算原告人未能及早發出蓋印命令，也不能把法庭的裁決及命令推翻，除非敗訴一方成功向上訴庭提出上訴，上訴庭接受上訴而推翻原判，否則法庭的命令一直生效。

5.     至於被告人指出，原告人的律師未能及時向被告人通知應支付的數目，根據所謂“all sums due to the first and second plaintiffs secured by the memorandum of charge”，即由押記所擔保之全部所欠第一、第二被告的欠款數目，以及命令所提及的“interest thereon”，即欠款的利息，而被告人指出因為原告律師未有在2006年9月28日或之前向他通知應付的欠款數目，因此，後來才向他通知欠款數目並不生效。我經已在本年6月7日的聆訊判案，一一解釋此一論點不能成立的理由，我不會在此聆訊中重複該天的判案書及判案理由。

6.     至於被告人指出，原告人未有列出原告人如何計算欠款利息。根據文件的顯示，原告人的申索是向被告人追討拖欠管理費及其他相關費用，是根據大廈公契的條款而進行的。原告人在2004年7月17日梁先生所存入法庭支持原告申請的誓章中，不但把大廈公契作為附件，更列出扣押登記備忘錄以及計算利息的列表，更加附錄在該誓章中一封2004年6月12日申索前通知信件副本，要求被告人支付拖欠管理費及利息等等，此信中亦有列舉出被告人所拖欠的款項以及利息的計算，即每月所欠的管理費數目，及每項管理費因拖欠而產生的利息的數目等等。

7.     再者，物業扣押備忘錄中亦有表列出每月所拖欠的管理費或其他費用。根據大廈公契第6條D，利息為每100元需支付1元，以每三十天計算。因此，被告人在收到原告人的申索書及支持誓章後，應已清楚明白原告人的申索根據及利息的計算。

8.     再者，原告人亦在07年2月23日在聆案官的指示下去信被告人，一再通知他，至5月23日被告人應支付的欠款及欠款所產生的利息，以及附列計算利息的表格。

9.     至於被告人在今天提出及重複他在聆訊之時的論據，指出大廈公契在1997年7月1日後已不再生效之論點，我亦已經在06年8月4日的裁決書中詳細解釋他的論點不成立的理由，我不再在此重複。

10.     總而言之，根據本案的證據，被告人經已有充分機會去計算他所拖欠的款項以及利息，他大可以計算出原告人向他通知的拖欠款項是否計算正確。

11.     至於被告人提出，既然大廈公契在97年7月1日後並不生效，公契內所列出的利息當然也不能生效。這一說我不能接受，理由在06年8月4日經已作出裁決，大廈公契是一直有效的，就算1997年7月1日之後是仍然繼續生效。因此，公契內所列出被告人因為拖欠管理費的利息應該也一樣參照大廈公契第6條D內所列出的利率去計算，若被告人能採取一個比較合作的態度，正如我在07年6月7日的聆訊中所提及，被告人所拖欠的管理費及利息、其他相關欠款早已解決了。

12.     本席在2006年8月4日所頒佈的判案結果，是根據原告人的申索書及申索書的支持誓章所列，並根據大廈公契中所提及的利率而計算的。概然06年8月4日的裁決是根據原告人的申索書及誓章而作出裁決的，利率當然也應跟從大廈公契所規定的利率去計算，直至到判案當日止。而法院規則所定的利息是在判案當日以後才實行的，我不認為原告人對欠款的計算有任何差錯。

13.     根據以上的理由，我不同意被告人所提及原告人在07年3月7日取得的收樓令是過早獲得。法庭並沒有過早頒發收樓令給原告人，因為法院的命令已給予原告人可以作出收樓的權力，一旦被告人未能在二十八天內支付全部欠款的話。我在此重複，除非06年8月4日的裁決被推翻，既然未有被推翻，該裁決及命令仍然生效。

14.     至於被告人提出，原告人應根據香港法例第344章第24條給予大廈管理處或大廈業主立案法團一個可以行使如香港法例第7章《租務條例》內的「扣押令」的權利，而被告人則質詢為何原告人不以香港法例344章第24條的方法向被告人收取拖欠的管理費，却利用大廈公契裡的條款向被告人收樓。香港法例第344章第24條所提供的追討欠款的方法，只是其中一種追討拖欠管理費的方法，並不代表那是唯一的方法，而24條亦無指明原告人只有一種途徑可行，或應該只用此種方法先行。實際上，第24條只給予大廈業主法團或管理公司另類收取欠款的方法而已，原告人大可以選擇任何一種方式進行。

15.     當然，香港法例344章第24條「扣押令」的方法可能是比較廉宜，律師費比較低，但此種方法不一定適合全部案件，原告人及其律師可選擇適合的方法去追討欠款。我不認為原告人可取得的訟費只限於香港法例344章第24條的費用，因為原告人經已透過合法途徑向被告人追討欠款。

16.     至於被告人向法庭申請，以分期付款方式以四期歸還欠款，很可惜，這要求並不是在去年2006年8月4日當天裁決後作出，時至今天，裁決已發出有十個月之多，蓋印命令亦已發出達九個月之久，被告人仍未支付所拖欠的款項。在此段頗長的時間，被告人應當已有足夠時間去儲蓄好應支付的款項，而且管理費一直自1999年欠交。我曾多次給予被告人機會去遵守法院的命令支付拖欠的費用，尤其是在此之前的兩個月當中，但被告人一直也未能支付所拖欠的款項。我不認為應當再拖延原告人收取到已拖欠多月的款項，固此，被告人的申請被拒絕。

17.     至於被告人提出，就法庭以前所頒佈下的訟費命令，應當他曾獲得勝訴的，已獲得法庭所頒發。這當然是對的，被告人可能因為並非執業律師，誤解了本席的命令。簡單來說，本席以前發出關於訟費方面的命令，若法庭在之前的聆訊已作出訟費命令，那些訟費命令當然是有效的。本席所作出的命令指出，若法庭未有作出安排及保留的訟費命令，在該次一併處理，這並未影響法庭以前已經作出的訟費安排。

18.     根據以上的理由，我拒絕被告人的傳票作出的申請。今天的訟費應由被告人支付給原告人，若雙方未能達成協議，可由法庭聆案官作出評估。以上的訟費命令是包括以前全部保留而未有作出安排的訟費。

（被告人向法官作出申請）

19.     由今天開始，十四天內被告人需要支付全部所拖欠的款項。