李小逸 對 ANGLO-EASTERN SHIP MANAGEMENT LIMITED

DCCJ2291/2013及DCCJ 2580/2013(合併)

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第2291號

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香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第2580號

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判案書

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背景

1.這是一宗業主向租客追討在租賃期間租客對物業造成損壞的索償及租客向業主追討按金的反申索。

2.原告人(李小逸)是涉案物業的業主，該物業位於香港太古城寧安閣。在2014年11月24日，原告人與被告人(Anglo-Eastern Ship Management Limited)簽訂了一份為期兩年的租約，由2010年12月1日至2012年11月30日。被告人其後將單位供給其印度藉職員Dubey先生及其家屬居住，在2012年10月15日雙方同意提前解除租約。

3.原告人在2012年10月15日收回物業後，發現物業內有損壞，要求被告公司賠償，原告人亦拒絕發還$36,000的按金，因此被告人於2013年1月31日在小額錢債審裁處向原告人申索追回租金的按金(案件編號SCTC 4061/2013)，原告人亦在該小額錢債審裁處案件向被告人反申索物業損壞的賠償。

4.2013年5月7日小額錢債審裁處批准原告人終止反申索，原告人於2013年6月24日在區域法院展開本合併案件的第一宗索償(即DCCJ 2291/2013)。在2013年6月25日，小額錢債審裁處主動將被告人的申索也轉交區域法院成為本案的第二宗案件(即DCCJ 2580/2013)。兩宗案件在2013年8月8日合併成為本案。

5.原告人向被告人申索的理由是指被告人沒有將租賃的物業保持維修妥善及狀況良好，違反租約第6條，原文如下：

“6. The Tenant shall during the Term keep the interior of the premises in good and tenantable repair and condition (fair wear and tear and damage caused by inherent defects excepted) as well as furniture supplied by the Landlord and shall deliver up vacant possession of the premises in the same repair and condition on the expiration or sooner determination of this Agreement.”

而被告人則指原告人違反租約第7條而拒絕發還$36,000的按金。

原告人的不當披露

6.本席首先交待原告人在本案結案陳詞階段作出的不當披露事件。

7.原告人由代表律師展開本案的訴訟，在非正審階段亦一直由律師代表，甚至原告人的開案陳詞也是由原告人的前任大律師呈交，但原告人在2015年7月9日(即審訊開審前4天)，將《擬親自行事通知書》存檔法庭，故此原告人在本審訊是親自行事的。

8.2015年7月21日，本席聽取訴訟雙方的結案陳詞時，原告人提交的書面結案陳詞夾附了數份訴訟雙方無損權益商議和解的書信，原告人向法庭表示是一時錯失，誤將該些不應呈堂的文件交給法庭，但該些書信並沒有送達被告人的律師，本席將結案陳詞押後到當天的下午，以便聽取雙方就這不當披露作出陳詞。

9.被告人的律師在法庭恢復聆審時向法庭提交案例Tang Yau Keung v Tang Choi Yau [2014] 2 HKLRD 940就不當披露無損權利的信函後，法庭應否作出迴避。本席亦考慮另一案例Tse Tsz Chong v Law Sze Man [2015] 1 HKLRD 1120。

10.本席最後決定原告人的不當披露並沒有對本案任何一方造成不公平的損害，當本席看到該些無損權益的書信有 “without prejudice save as to costs” 的標題，本席已經沒有再詳閱該些信件的內容，而有關的不當披露是在本案的尾聲發生，本席認為沒有造成任何先入為主的影響，本席亦接受原告人是一時疏忽而將該些不應呈堂的書信夾附在她的結案陳詞，本席提醒自己在考慮本案的裁決時不考慮原告人所披露的無損權益書信，而訴訟雙方亦向法庭陳詞認為法庭作為專業法官只要不考慮該些書信可繼續處理本案，因此本席不會考慮該些書信及繼續審理本案。

11.但由於原告人的不當披露，因此審訊需要押後至當天下午，亦由於被告人的律師需要為此特發事件向法庭作出陳詞及準備案例，所以法庭已作出命令由原告人向被告人支付因不當披露而招致的訟費，經簡易評定為$3,900，由原告人向被告人即時支付。

爭議點

12.訴訟雙方同意以下的爭議點：

(1) 原告人申索的14個損毀項目，在2012年10月15日交收物業時是否存在；

(2) 如全部或部份存在，就有關每個項目而言，該損毀是否由被告人引致；

(3) 就有關之每個項目而言其損毀程度如何；

(4) 該些損毀程度是否屬於租約第6條的“fair wear and tear and damage caused by inherent defects excepted”(中文翻譯為自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞除外)的範疇內；

(5) 若不屬於該範疇內，合理的修理費用應是多少。

法律原則

13.原告人的前任大律師引用英國的案例Proudfood v Hart [1890] 25 QBD 42 (CA)，闡釋何謂租客需負責的「妥善維修」(good tenantable repair)，法庭判斷「妥善維修」時需考慮有關物業的年份、特色及位置及合理地適合一名合理租客居住，該責任亦包括租客不得對租賃的物業造成直接或間接的損害。

14.至於被告人的律師亦引用了3個案例，首先是Lee Ho Seok v Kanvest Limited DCCJ 5074/2002，該案的主審法官區域法院陸啟康法官(當時官階)亦引用了原告人所引用的Proudfood v Hart，並在判案書第14段指出若一租賃單位的狀況十分差，並需要維修，將要退租的租客明顯地有責任於退租前對該物業進行合理的維修，但維修的標準需考慮很多因素，但這並不表示租客需要為物業重新裝修到新租客滿意為止的程度。

15.陸法官亦提到香港的特殊情況，在第15段指出，由於香港出租的物業主要是短期租約，租客要求較高，一般都不會接受物業有正常損耗的情況，因此業主在重新出租單位前都會先維修物業，將退租的租客並沒有責任對物業進行重新裝修至新租客滿意的責任。此外陸法官在第20段亦提及法庭在評核適當的賠償時，亦應考慮增值的元素(betterment)。

16.被告人的第二宗案例是黃抗利對孔祥輝DCCJ 5693/2007，該案例由區域法院法官陳美蘭法官(當時官階)審理，陳法官亦引用了上述Lee Ho Seok 一案的原則處理有關業主對前租客的索償，就租約內 “fair wear and tear” 一詞解釋。

17.被告人的第三宗案例是張淑嫻對 Chik Wai Yin DCCJ 3428/2010，該案的主審法官區域法院暫委法官張天任在判案書第61段指出，由於該案涉及業主向前租客追討物業損壞的賠償，但該案的業主以報價單或收據來證明其損失，卻沒有傳召有關工程人員出庭就報價內之項目是否需要及是否合理而作供，在缺乏其他證供情況下，法庭不可能去處理增值(betterment)的問題，因此裁定被告人業主未能證實損失金額，就算業主就責任問題勝數，也只可獲得象徵式的$1,000賠償。

證供的評核

18.原告人需負起舉證責任，在相對可能性的情況下證明被告人對租賃單位造成損害，而該些損害並非自然損耗或固有的損壞。

19.原告人親自出庭作供，但沒有傳召其他的證人，主要的證據如下：

(1) 原告人在2015年10月16日或之後自行拍攝有關物業損毀的照片；

(2) 原告人給被告人的書信；

(3) 第三者提供給原告人的文件，包括裝修公司的報價單、發票、原告人新租客鄭先生的信件及物業管理公司的信件；

(4) 小額錢債審裁處所作的證人陳述書。

20.至於被告方由住客Dubey先生親自作供並傳召代表訴訟雙方的地產經紀許先生，他在2012年10月15日交收物業時陪同原告人收回物業並在現場拍下相片。第三位辯方證人是被告人的前僱員黃小姐負責在住客遷出後跟原告人聯絡，處理退回按金的商討及跟進原告人對被告人就物業損壞的索償。

21.訴訟雙方就損害賠償的金額問題援引專家證據，雙方專家的聯合陳述書獲法庭批准呈堂，而無需傳召雙方各自的專家出庭作供。根據原告人專家的評估，原告人申索的14項損壞的維修費一共為港幣$62,700，而被告人專家的評估為港幣$14,550。

22.原告人的14項申索大致可分為三大類：第一類是浴室及浴室漏水引致隔鄰主人睡房造成的損害，二是廚房及廚房內漏水造成的損害，三為雜項損害。

浴室及浴室漏水造成的損害

23.根據原告人申索陳述書第8段的14項損壞中有6項屬於此範圍：

(1) 浴室去水管淤塞(第v項)；

(2) 浴缸面有細微裂痕(第vi項)；

(3) 物業漏水至下層6D單位(第xiv項)；

(4) 主人房木衣櫃有水漬(第ix項)；

(5) 地板被水浸壞及有水漬(第x項)；

(6) 屋內四處有小昆蟲(第xi項)。

浴室去水管淤塞

24.原告人的證詞只是重複申索陳述書第8段第v項的指控，指收樓時浴室去水管淤塞，但被告人的證人許先生供稱原告人在收樓時只提出7項問題，當中並不包括浴室浴缸的去水管淤塞。

25.原告人出示其中一張照片顯示浴缸去水位積聚了一些頭髮，在相片下方有以下的描述：

「於2012年10月15日業主收樓時在浴缸去水位拉出大量堵在喉管內的頭髮」

26.此外原告人依賴美景裝修工程公司日期為2012年10月16日的單據，當中第1項如下：

「因垃圾、頭髮阻塞浴缸去水及廚房去水喉，需搭棚通渠$6,000」

27.被告人的住客Dubey先生作供時表示並不同意此項目，他供稱經常在浴缸洗澡，並沒有去水淤塞的問題，辯方證人許先生供稱雖然原告人在收樓時有提及發現浴缸去水留有頭髮，但原告人並沒有提及浴缸去水淤塞。

28.原告人雖依賴美景裝修工程公司的單據指浴缸去水淤塞，但原告人並沒有傳召美景裝修工程公司負責工程的有關人士出庭作供，因此該單據只是一項傳聞證供，原告人需證明在浴缸發現的頭髮造成浴缸去水淤塞，即使原告人本人的證供亦沒有提及她在收樓時曾測試浴缸去水的情況。

29.相對於原告人依賴的傳聞證據，被告人的證人Dubey先生的證供較為可取，在相對可能性的評核下，本席認為原告人未能就浴缸去水淤塞成功舉證，因此就此項目的損壞並不成立。

浴缸面有細裂紋(第vi項申索)

30.原告人出示其中一張相片指浴缸面有細裂紋，並依賴2013年3月28日的維修單據，就浴缸維修索償$1,850，被告人的證人許先生指原告人在收樓時所提出的7項問題並不包括此項問題，被告人的住客Dubey先生在庭上作供指交樓給原告人時原告人亦沒有提及浴缸的裂痕，被告人的律師指由於浴缸在2013年3月28日維修，距離收樓日期超過5個月，有可能是其他原因引致浴缸的裂紋，但即使法庭接受被告人的物業交回原告人時浴缸有裂紋，但該些裂紋是否被告人造成是另一問題。

31.原告人在2008年進行全屋裝修，之後在2008至2010年將有關單位租出，在2010年原告人替該單位進行小規模的維修，然後租給被告公司，但2010年的小規模維修並不包括浴缸，只是安裝浴缸門、油漆及更換浴缸水龍頭，原告人沒有提供在2010年交樓給被告人時的相片，即是原告人並沒有證據顯示2010年將單位交給被告人時的狀況，原告人亦沒有說過2010年將單位交給被告人時浴缸沒有任何裂紋。

32.因此本席認為原告人未能在相對可能性的情況下證實是被告人對浴缸造成裂紋，即使裂紋是在被告人租賃該單位期間產生，本席觀察相片後亦不能排除該些細小裂紋是自然損耗的情況，此項索償未能成功舉證。

有關物業漏水至下層單位(第xiv項申索)

33.就此項目原告人依賴下層單位向物業管理公司在2013年3月投訴原告人單位漏水的事件及原告人的新租客在2013年4月2日投訴浴缸有滲水的問題。

34.其實下層單位投訴原告人單位漏水的事件是發生在被告人遷出後約5個月的時候，但物業管理公司的事件報告中提及下層單位的投訴人聲稱滲水問題始於2012年9月，即被告人遷出前約1個月，但下層單位的投訴人由於事忙未有即時通知管理處。

35.首先下層單位聲稱2012年9月的滲水問題是屬於傳聞證供，法庭一般給予較少的比重，下層單位所稱2012年9月的滲水事件，由於沒有向管理處投訴，未經證實是由原告人單位滲水造成。

36.至於原告人的新租客鄭先生在2013年4月2日的信中提及原告人安排恆榮電業材料工程的毛先生到原告人單位進行維修浴缸去水管時發現水管上有穿孔，工人說水管穿孔應是從前使用通渠劑所致，以上的說法屬多重傳聞證據，法庭不給予比重，因此本席裁定原告人未能在相對可能性的情況下證明被告人有造成浴室漏水引致下層滲水的情況，此項申索不成立。

主人房木衣櫃有水漬(第ix項申索)

37.原告人在主人房的木衣櫃是於2008年新造的入牆櫃，根據原告人提供相片顯示該入牆櫃背靠浴室，入牆櫃內的木板有發霉發黑的情況，原告人相信是由於浴缸漏水滲入彼鄰的入牆櫃。

38.原告人所依賴的相片顯示入牆櫃內的木板發霉發黑並非在物業交收當天拍下，而是在2012年11月7日拍下的，被告人的證人Dubey先生在庭上供稱入牆櫃內並沒有水漬。

39.由於本席已在上一項目裁定原告人未能證明被告人造成浴缸底滲水，因此亦不能指主人房的入牆櫃發霉發黑是由於彼鄰的浴室浴缸底漏水所致，就此項目原告人亦未能在相對可能性的情況下成功舉證。

地板被水浸壞及水漬(第x項申索)

40.原告人指單位內的木地板有被水浸壞及有水漬，原告人指全屋的木地板是於2008年裝修時新造的，當被告人遷出該單位時，該地板已用了4年，原告人依賴相片顯示木地板有一些顏色較深及地板表面的蠟膠面脫落的情況。

41.至於被告人的住客Dubey先生作供時指當他搬入單位時，某部份的地板較深色，亦有一些地板鬆脫的情況，地板膠面脫落但情況不是太差，他又指出其中一張相片顯示地板深色的部份並不是水漬，原告人的證據缺乏在2010年將單位租給被告人時的狀況，亦沒有當時顯示地板情況的照片，原告人亦依賴新租客鄭先生於2013年9月5日所作出的投訴信指主人房衣櫃地面下的地板被浴室水管滲水而造成發黑，但正如上述裁決理由，該名鄭先生的證供屬傳聞證供，鄭先生並沒有出庭作供，本席不接納浴室浴缸水管滲水是由被告人造成的說法，因此地板發黑是由於浴室滲水的說法本席亦不接受，就此項目原告人未能成功舉證。

屋內四處發現細小昆蟲(第xi項申索)

42.原告人提供多張照片指屋內滿佈昆蟲，雙方專家就是否有昆蟲持相反意見，但雙方一致同意就此項目無需作任何賠償，因此究竟是否被告人造成屋內滿佈昆蟲，實屬學術性的討論，本席認為無需就此項目作出裁決，因為雙方專家都同意無需為此作任何賠償。

廚房及因廚房漏水而造成的損壞

43.在此範圍下的損壞包括以下項目：

(1) 廚房廚櫃內去水管淤塞而需要更換的費用(第i項申索)；

(2) 廚櫃因櫃內去水管漏水而引致損毀(第ii項申索)；

(3) 廚櫃洗滌盤有空隙令水流入廚櫃內引致損毀(第iii項申索)；及

(4) 廚櫃面有損毀滿佈裂痕(第iv項申索)。

廚房廚櫃內去水管淤塞而需要更換(第i項申索)

44.這項申索的理由與上述浴室浴缸淤塞的理由一樣，原告人依賴美景裝修工程公司2012年10月16日的單據，當中第一項$6,000包括為浴缸去水及廚房去水喉通渠的費用，正如上述本席的裁決，原告人同樣地在2012年10月15日收樓當天並沒有就廚房去水進行測試，亦沒有在現場提出廚房廚櫃去水淤塞的問題，原告人現在是依賴美景裝修工程公司的單據屬於傳聞證據，有關人士並沒有到庭作供，所以此項目跟上述浴缸淤塞的裁決一樣，本席認為原告人未能在相對可能性的情況下成功舉證。

廚櫃因廚櫃內去水管漏水而引致損毀(第ii項申索)

45.這項目是建基於廚櫃去水管漏水而引致廚櫃受損，基於上述廚櫃去水管漏水的項目不成立，因此這項目自然也不能成立。

廚櫃洗滌盤與廚櫃枱面有空隙及廚櫃枱面有花痕(第iii及iv項申索)

46.辯方證人許先生證實原告人在收樓時有即時提出這兩項損壞，從相片來看，廚櫃洗滌盤確實有下陷及與枱面有空隙，而廚櫃枱面亦有一些彎曲的及直線的花痕。

47.就廚櫃洗滌盤與枱面有空隙，被告人的住客Dubey先生指有關廚櫃在2010年底裝嵌時已經存在，當時他向裝嵌工人提出問題，工人就塗上矽膠填補空隙，但隨着使用近兩年之久，矽膠耗損脫落露出原來的空隙。

48.本席從相片看來，該空隙明顯是洗滌盤下陷造成的，這並不似是自然損耗的情況。

49.至於廚櫃面的裂紋，Dubey先生解釋是由於工人裝組廚櫃時將廚櫃面一分之二再縫合所造成的縫合位而非裂痕，但Dubey先生並不能解釋為何除了直線的裂紋外還有一些彎曲的裂紋，本席認為該些彎曲的裂紋並非縫合位，因此本席拒絕Dubey先生就這方面的解釋。

50.本席從相片所觀察該些裂紋非自然損耗的情況，因此原告人這兩項申索在相對可能性的情況下成功舉證。

51.原告人的專家採納美景裝修工程公司所報兩項維修廚櫃的費用共$3,500，而被告人的專家就這兩項的維修費建議每項$1,000，但兩位專家就他們所建議的金額並沒有解釋，原告人的專家只是採納「美景」的數目，但沒有解釋為何該$3,500屬合理，被告人亦沒有解釋為何每一項應是$1,000，因此法庭只可以盡法庭所能採取中庸之道，以雙方建議價錢的平均作準，就這兩項的項目被告人需向原告人支付共$2,750的賠償。

雜項損壞

52.剩餘的申索項目如下：

(1) 客廳電視插頭被移除(第vii項申索)；

(2) 客廳吊燈被更換引致天花損毀(第viii項申索)；

(3) 浴室內的水龍頭被更換，令牆身留有隙位(第xii項申索)；及

(4) 在客廳及主人房加添光管(第xiii申索)。

客廳電視插頭被移除(第vii項申索)

53.原告人指稱客廳的入牆電視插頭被移除，被告人的住客Dubey先生表示他入住該單位時，電視插頭已經被移除，正如相片所顯示的情況。原告人沒有就此項目盤問Dubey先生，亦沒有提供證據顯示被告人入住時的狀況，因此在相對可能性的評核下，本席裁定原告人未能反駁Dubey先生的說法，即是原告人未能就此項目成功舉證。

客廳吊燈被更換引致天花損毀(第viii項申索)

54.原告人指被告人私自拆走原告人掛在客廳的水晶燈，而換上被告人的掛燈，因此在天花留下原來圓形燈位的陰影。此外，當被告人的掛燈拆下來會留下釘孔在天花上，被告人承認將原告人原來的天花掛燈拆下來，但被告人保留該天花燈，放在一盒子裏。

55.從相片可見，被告人的掛燈沒有完合遮蓋原有的天花燈留下的陰影，即是原來的掛燈比被告人的掛燈面積大一點，所以原告人若將她原有的掛燈重新掛在原本的位置，應該可以遮蓋該陰影及被告人掛燈的釘孔。因此本席不認為被告人私自拆走原告人的掛燈會對天花造成實質損害，但由於被告人確實未經原告人的許可而換上自己的天花掛燈，原告人亦需要將原來的掛燈重新掛在天花上，就此項目被告人需向原告人支付$100的掛燈人工費。

浴室內水龍頭被更換及牆身留有窿位(第xii項申索)

56.原告人指在2010年的小型裝修，更換了浴缸水龍頭，價錢為港幣$1,000，原告人聲稱在2012年收樓時，浴室的被告人需向原告人支付龍頭並不是2010年的，現在換了便宜的水龍頭。

57.被告人的住客Dubey先生否認更換了原告人浴室的水龍頭，他只承認更換了浴室花灑頭及花灑喉，並說他根本無需要更換原告人的水龍頭。

58.根據原告人呈堂的恆昌水電裝飾工程公司2010年的單據只描述換浴缸龍頭，但沒有注明水龍頭的品牌。雖然原告人的相片顯示到現在水龍頭的品牌，但沒有證據顯示現在的品牌與2010年更換水龍頭的品牌是不同，換句話說，原告人除了她個人的聲稱外，並沒有客觀的證據顯示水龍喉已被更換，而Dubey先生極力否認有更換過水龍頭，在相對可能性的評核下，本席裁定原告人未能成功就此項目舉證。

在客廳及主人房加添光管(第xiii項申索)

59.被告人的住客Dubey先生承認因他個人需要，在客廳及主人房加裝了該些光管， Dubey先生亦同意拆除。雙方專家就拆除及修補牆上釘孔及作補油的工程費有不同意見，原告人的專家建議港幣$1,200，被告人的專家則建議港幣$400，雙方專家都沒有解釋他們所建議的金額是怎樣計算。

60.就此項目的責任本席認為應由被告人負責，但金額方面由於雙方的專家未能提出理由去支持各自的說法，因此法庭也只可以盡能力評核，採取中庸之道，在兩個意見間取平衡，因此裁定被告人需向原告人付港幣$800，作為拆除光管及填補釘孔及修補的油漆費用。

租金損失

61.雙方的專家都同意以每天$600計算因工程關係引致的租金損失，基於法庭只批准上述4項維修項目，一天應足夠去完成該些項目，因此裁定被告人需向原告人支付一天的租金損失即港幣$600。

總結

62.原告人的14項損壞申索，只有4項得直，總結如下：

申索陳述書的申索項目	裁定賠償金額(港幣)
(1) 廚櫃洗滌盤的空隙 (第iii項申索)	(1),(2)兩項共$2,750
(2) 廚櫃枱面的裂紋 (第iv項申索)
(3) 客廳天花吊燈重新安置 (第viii項申索)	部份得直， $100作為將原有的天花掛燈重新掛在原來位置的人工費
(4) 在客廳及主人房加添光管(第xiii項申索)	$800
(5) 租金損失	一天的租金：$600
賠償總計：	$(2,750 + 100 + 800 + 600) = $4,250

63.由於原告人保留了被告人$36,000的租金按金，抵銷了上述被告人應支付的賠償後，原告人仍需向被告人發還按金的餘款：$31,750 ($36,000 – $4,250) 。因此，原告人應得的賠償被按金全數抵銷，原告人根本無需提出這訴訟，原告人的申索因而被撤銷，被告人的反申索得直，獲判港幣$31,750，兼得利息及訟費，包括之前在小額錢債審裁處的訟費。

命令

64.基於上述的理由，現作出以下的命令：

(1) 撤銷原告人的申索；

(2) 判被告人的反申索勝訴，原告人需向被告人支付港幣$31,750；

(3) 原告人需向被告人支付就上述反申索判決款項的利息，判決前利息由被告人的小額錢債審裁處案件轉交區域法院當天起計(即2013年6月25日)，以判定利率的一半計算，直至本判案書的日期，及判決後利息以判定利率計算，由本判案書日期起計，至付清全數判決款項為止；

(4) 原告人需支付被告人本訴訟及小額錢債審裁處的相關訟費，如訴訟雙方未能就訟費達成協議，將交由法庭評定；及

(5) 以上利息及訟費的命令為暫准命令，若雙方不申請更改，暫准命令將由本判案書日期起計的14天內成為絕對命令。