LAU LAI TAN WAH AND ANOTHER 訴 CHENG MEI FONG AND ANOTHER

DCCJ 4976/2004

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2004年第4976號

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判案書

1.  兩名原告人(“原告人”)是灣仔謝斐道中央樓9樓C座（“9C室”）的業主；兩名被告人(“被告人”)是中央樓10樓C座（“10C室”）的業主。原告人的申索，是要求被告人賠償因10C室漏水而導致的損失。

原告人的案情

2. David Lau Siu Hang（“劉先生”）代表兩名原告人作證。他是第一名原告人的兒子及第二名原告人的弟弟。1997年9月，在原告人的同意下，他一直與家人居住在9C室。

3. 約於2003年2月，劉先生發現9C室的客廳及廚房的天花有水漬。他立即向管理處投訴。管理處的職員說他會通知被告人就漏水的事直接聯絡他，約一星期後被告之一致電給他，說她們會安排水喉技工往10C室調查漏水問題。

4.  2003年3、4月之間，被告人帶同水喉技工到9C室對漏水之事作出簡單的檢查。在檢查後，水喉技工說漏水問題與10C室無關，被告人亦否認有水自10C室滲漏至9C室。

5.  2003年年尾，劉先生發現水漬蔓延到天花的其他部份，因此，他向被告人投訴。被告人否認有水自10C室滲漏至9C室。

6.  約於2004年8月，劉先生發現漏水情況惡化，於是他聘請測量師調查滲水的根源。

7.  2004年8月31日，原告人聘請的測量師到9C室和10C室就漏水問題進行考察及撰寫專家報告（“第一份報告”）。該報告顯示9C室天花的滲漏根源是10C室：-

“In the scans, sign of water seepage on the ceiling of toilet and living room Flat 9C was detected.  It is likely that the temperature difference was induced by water penetration through the ceiling slab.  Besides, the sign of water seepage was enlarged after the water test at the drain of washing machine of kitchen, shower tray of toilet, floor and floor drain of toilet at Flat 10C.”

8.  2004年年尾，原告人發現滲漏開始從天花滴下，原告人再次向被告人投訴。

9.  2005年1月11日，被告人聘請其專家到9C室和10C室進行測試及撰寫專家報告（“第二份報告”）。該測試的結論顯示9C單位天花的滲漏根源是10C室：-

“After the water test at the bath tray at bathroom, at the floor drain of bathroom and at the floor slab of bathroom [of Flat 10C], the sign of water seepage on the ceiling of kitchen at Flat C, 9/F, Central Mansion was enlarged.”

10.  其後，被告人聘請承判商維修10C室的廚房及浴室。大約2005年3月30日，原告人去信被告人，邀請被告人再安排一次專家測試，以確保滲漏源頭已被妥善維修。

11.  2005年4月26日，被告人聘請原告人的測量師到9C室和10C室進行測試，這次測試的結果顯示：-

（1） 10C單位不再是滲漏根源

（2） 10C單位的外牆可能是現時的滲漏根源

被告人的抗辯理由

12.  被告人於答辯書指出她們於2002年8月至2004年8月將10C室租出，期間並無收過原告人的投訴，但被告人於答辯書的另一段承認於2003年2月收到原告人就漏水問題提出的投訴。

13.  被告人又於答辯書指出在2003年2月經檢查後9C室被證實沒有任何漏水跡象，但這一點與第一被告人的證人供詞的第8段亙相矛盾：-

“8. Not until February 2003, I then received a telephone call from the Plaintiff Mr. Lau complaining that there was leakage of water from the Property into the Plaintiff’s Property.  I then attended the Plaintiffs’ Property together with the representatives of the incorporated owner of this building and also a contractor to inspect the Plaintiffs’ Property.  When it was discovered that there was sign of water leakage from the drain sink in the Defendant’s Property to the Plaintiff’s Property.  I immediately instructed the contractor to replace the hose to drain sink in order to stop the leakage to the Plaintiff’s Property.”

14.  被告人指稱，約於2004年2月第一被告人 收到劉先生有關滲水的投訴後，要求進入9C室視察，但劉先生拒絕該要求，這不構成有效的答辯理由，因為上述的第8段顯示在2003年2月她曾到10C室視察。

15.  被告人指原告人於2004年9月1日拒絕被告人入屋檢查漏水的情況 。劉先生說拒絕讓被告人入屋檢查，這是因為原告伐在2004年8月31日已安排專家到9C室和10C室進行視察，因此這不是有效的答辯理由。

16.  在審訊期間，被告人的主要答辯理由是外牆（而非10C室）才是真正的滲漏根源。第一及第二份報告書清楚顯示（在被告人妥善維修10C室的廚房及浴室之前）9C室天花的滲漏根源是10C室。本案沒有證據顯示外牆滲水的問題在2005年4月前已存在。

17.  原告人的申索是大廈公契第10（c）條作為根據。該條規定：-

“Each party hereto doth hereby covenant with the other …… not to use or permit or suffer to be used its self-contained portion for any noisesome, obnoxious, immoral or illegal purposes and not to do, or permit to be done or suffer in the said self-contained portion or in the said building anything which may be or become a nuisance or annoyance to the other party or the other occupiers of the said building or adjoining premises.”

18.  在本案中，被告人早在2003年2月已經知道10C室是滲漏根源，但沒有對10C室的滲漏作出及時的維修，以致有水向9C室滲透，造成滋擾，被告人的不作為違反了大廈公契第10(c)條的規定。

19.  被告人未盡其合理謹慎的責任。她們明知10C室是滲漏根源而對原告人的投訴沒有採取及時的行動 ，她們早應預見滲漏早晚會令原告人蒙受損失，這明顯構成「疏忽」的侵權行為。

20.  基於上述的理由，被告人理須為9C室的滲漏問題負上法律責任。

原告人的損失

維修費用

21. 被告人須賠償原告人於2005年4月或以前所蒙受的損失。維修9C室內受滲漏影響位置所需的費用為 $42,000：-

                         $30,000（見星光電器發出的報價單 [證物P2]）

                         $12,000（見星光電器發出的報價單 [證物P4]）

原告人的不便及不舒適

22.  被告人須對原告人因滲水而忍受的不方便及不舒適作出賠償。

23.  在Chan Fei Lung v Mansion Products Ltd & Ors. [1990] 1 HKC 504一案，原告人及家人因隔鄰的牆塌下而忍受大約2個月的不便 ，上訴庭判被告人為原告人的不便賠償$25,000 。

24.  在So John& Anor. v Lau Hon Man & Ors [1993] 2 HKC 356一案，原告人因上層單位漏水而忍受了大約兩個半的滋擾和不便。法庭判被告人就原告人的不便賠償$10,000。

25.  在本案中，本庭要考慮以下的因素：-

（1） 原告人是於2003年2月已發現9C室的客廳及廚房的天花有滲漏問題，而被告人亦知情。

（2） 滲漏問題於2004年7、8月開始惡化，直至2005年4月長達10個月。期間有蟲從廚房天花跌下，因衛生原故原告人不能煮食，晚上要與妻子及兒子外出用膳。

訟費

26. 本庭認為合理的判決是$25,000 。本庭頒令被告人須於14天內向原告人支付 $67,000 ($25,000 + $30,000 + $12,000) 及其利息，利息由2006年6月15日起計，直至債項清償為止，利率則為終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

27.  本庭頒下臨時訟費命令，被告人須支付原告人本案的訟費（包括原告人聘請大律師的費用）。如與訟雙方未能同意訟費的款額，該款額由訟費評定官訂定。如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，是項命令作實。