張秀玲及另一人 訴 鄭禮莊

CACV 268/98

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

高院民事上訴 1998 年第 268 號

(原本案件編號: 高院民事訴訟 1994 年第 2838 號)

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判 案 書

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高等法院上訴法庭法官廖子明宣讀判案書:

1. 吳炳漢先生與太太張秀玲女士是銅鑼灣百德新街50-56號唐寧大厦8樓B座業主。鄭禮莊先生是該大厦9樓B座業主。1992年中，大厦業主立案法團聘請兆龍行為承包商，置換全座大厦新喉渠。1993年初，吳先生與張女士8樓B座的住客遷出，在該年一月間，吳先生與張女士兩位收回樓宇時發現浴室及毗鄰房間的天花及牆壁有滲漏水漬，吳先生與張女士懷疑滲漏水源是在鄭先生物業裏，於是雙方聯絡。當吳先生向鄭先生接觸關於漏水一事，鄭先生交給吳先生兆龍行電話。經吳先生預約，兆龍行在1993年2月初到8樓B座與9樓B座查看。兆龍行以後沒有再與吳先生聯絡。吳先生亦不知道兆龍行和鄭先生有否接觸和結果如何。於1993年3月23日，吳先生和張女士聘請仲量行就漏水事件作出調查。仲量行黃先生與一位水喉匠到8樓B座及9樓B座檢查。但根據吳先生稱：鄭先生的太太反對在9樓B座拍照。雙方同意由鄭太太與仲量行黃先生一同領取相片才將8樓B座相片交于仲量行。領取相片時，鄭太太向仲量行黃先生請求發出收據，証實收到8樓B座的照片。黃先生不發收據，於是雙方各自離開，而仲量行得不到照片。

2. 於1993年3月9日吳先生再聘請仲量行到8樓B座拍照。仲量行於1993年4月6日發出報告書。吳先生將該報告書於三天後，即1993年4月9日，送交鄭先生。原審暫委法官李宗鍔裁決滲漏水源已於1993年4月21日一天之內修理妥善。

3. 吳先生與張女士在高等法院原訟法庭控訴鄭先生，要求鄭先生賠償「疏忽」和「滋擾」兩項導致的損失。原審法官拒絕吳先生與張女士的申索，並判雙方各自負擔訴訟費。吳先生和張女士不服裁決，現上訴本庭。

4. 在這宗上訴案中，丘大律師代表吳先生及張女士。丘大律師並不對法官的裁決「滲漏於1993年4月21日妥善修理」提出異議。丘大律師亦沒有對原審法官在「疏忽」索償中作出的裁定作出上訴。

5. 兆龍行承請包造全座大厦置換新喉渠的工程，而大厦業主立案法團是代表大厦所有單位的業主，包括吳先生、張女士和鄭先生聘請兆龍行為承包商。在本案中，吳先生及張女士不去質疑兆龍行是否有能力勝任承造該項工程，或大厦業主立案法團在監督管理兆龍行置換新喉渠時有否不盡責任。但是丘大律師在「滋擾」申索中，卻不全部放棄依據吳先生與張女士「疏忽」申索內的事實和法理。

6. 無論如何，這宗上訴案是極為簡單。最先，吳先生與張女士一定需要向本庭提出事實和法理，証明當時鄭先生滋擾鄰居，而並不能以鄭先生不合理和不合作的態度便指稱鄭先生必定是在這案情中滋擾樓下業主。丘大律師在本庭的陳詞，似乎有以下的論調：

1. 當時吳先生與張女士的投訴是有事實根據和合理的。因此，鄭先生有責任適當地考慮該投訴。

2. 如果不適當考慮該投訴，鄭先生便失責、應當作為是知情滲漏水源是在他9樓B座。

3. 普通樓宇公契規定顯示出住客互相准許對方進入樓宇檢查滲漏水源及其他滋擾情況只是常理。所以，鄭先生不合作的態度和不適當地跟進吳先生與張女士的合理投訴，是不合常理、不盡鄰居責任而應當作為知情。

7. 最先，知情滲漏的後果並不是知情滲漏根源。在「滋擾」來說，知情是要知道滲漏根源。在法律上，如果某人意圖騷擾鄰居，而確實令到鄰居受到騷擾，那就成為法律上造成「滋擾」，那就是犯了侵權，而他應承擔侵權的法律責任。在滲漏方面看來，如他不知道滲漏的根源出於他自己使用的物業，他便無意圖騷擾鄰居，所以侵權申訴不能成立。鄭先生在不知道滲漏根源之前，在他住宅內使用浴缸，這也必然不是不合理的。

8. 在這案件中，本席不能接受丘大律師的見解，即在鄭先生一收到鄰居的合理投訴，他便有法律責任作出徹底的跟進。當時雙方有言語衝突，當然合作的程度並不理想。不過，在這案情中兆龍行需要負「工藝不精」全責。在兆龍行還未置換新喉渠時，一向沒有滲漏。當鄭先生收到吳先生的投訴，他已將兆龍行聯絡電話交給吳先生。在情理、法理下，鄭先生以後無須對此事作任何跟進，而兆龍行亦於2月初查視8樓B座和9樓B座。根據本案中的証供，兆龍行亦於其後試圖接觸吳先生及張女士，但不成功。這并不奇怪，因為8樓B座是吉樓。但是吳先生與張女士並沒有私下跟進兆龍行查檢的結果，也沒有向兆龍行要求作出補救。鄭太太不歡迎在她樓宇內拍照，以家庭主婦立場這是可以明白的。不幸地雙方以後的相處有些不愉快，原審法官也沒有把責任推向任何一方。

9. 仲量行於1993年2月23日已到有關兩戶查看。它1993年4月6日的報告是依據1993年2月23日的巡視而作出的。仲量行於1993年3月初才重到8樓B座拍照。在証供上並沒有作出詳細解釋因何仲量行由不能從鄭太太得到在1993年2月23日所拍攝的照片後，立刻再覆拍照片，而要延至3月9日才到8樓B座重拍照片。在審訊中也沒有証供解釋因何報告書只在1993年4月6日才發出，又需要在三天後才將報告書送達鄭先生。鄭先生收到報告書後對這事作出跟進。本來吳先生與張女士應送報告書到兆龍行，要求兆龍行作出補救，但他們並沒有這樣做。無論如何，兆龍行於1993年4月21日到鄭先生樓宇在一天內把滲漏修理妥善。由報告書送交鄭先生後，即1993年4月9日，至妥善修理完畢，即1993年4月21日，一共只是短短的十二天。鄭先生於1993年4月24日去信吳先生和張女士，表示滲漏已妥善補救。當然，在原訟法庭吳先生與張女士的投訴是鄭先生拖延至1994年3月才杜絕滲漏。不過，這個延長的日期不受原審法官信納。

10. 丘大律師引述薛利單飛訴奧加理閑（譯音）^（1）一案作為根據。該案是一宗涉及滋擾的案件：如一方面是知道或應該知道滋擾的來源，而不採取合理的行動消除或停止滋擾，他就可以作當為採納了那項滋擾，要負責其有關破壞的後果。而女皇訴疏諾（譯音）^（2）一案中指出，控方一定要有証據顯示被控訴滋擾的一方知道或者應該知道滋擾的存在或來源。在那宗案件中，被控滋擾一方租出一塊田地作為週末開音樂晚會之用。被控滋擾一方當時並不在場。法官引導陪審團說：被控訴滋擾一方面應該一定要被証明他知道或者應該知道週末音樂晚會可能有滋擾的危險。雖然這是一件刑事案件，但是除非被控訴人知道滋擾來源或存在或者應該知道滋擾的來源或存在，就不能說他是有犯案意圖。但如果法庭信納他有辦法可隨時獲得滋擾的來源或存在的資料，就可推斷他是應該知道滋擾的根源。

11. 在本上訴案中，鄭先生不能說是知道或者應該知道滲漏根源，因為他沒有隨時可以獲得的滲漏根源資料。滲漏是一個相當複雜的問題。就算以吳先生與張女士來說，他們也只是懷疑滲漏源於在鄭先生的單位內，但不能確實。兆龍行在1993年2月3月間的驗查亦沒有最後結果。甚至連仲量行也需要個多月的時間才作出報告。所以，不能說鄭先生有即時可獲得的資料知道滲漏根源。在這案情下，因為滋擾當時還未發現，鄭先生一定不可以說是已經採納了滋擾。當時雙方也不知道滋擾根源是在那一個地方，怎可以說鄭先生是已經採納兆龍行的滋擾，應對吳先生及張女士負責任呢？

12. 在本案中，情理與法理下都不應令鄭先生負法律上漏水損失的責任。鄭先生在本庭亦重覆提出：不是他負責樓宇喉渠修理，那是兆龍行的責任，而兆龍行也願意負起修理滲漏損壞樓宇的全責。仲量行的兩份報告書亦是兆龍行換喉渠不妥善的後果。不過，丘大律師說：如鄭先生盡鄰居責任，便不會犯滋擾，亦不會導致吳先生和張女士要支付龐大費用聘請仲量行作出兩份報告。這樣說來，丘大律師看來像是要鄭先生反証明他未犯滋擾。忘記了舉証的責任是在吳先生和張女士身上。在這事件中，兆龍行也有可能需要負起這兩份仲量行報告的費用，但是這不是一個本庭需要解決的問題。不過假如吳先生和張女士從開始便較積極一些向兆龍行要求查檢及修補，這兩份仲量行報告也無必要。

13. 鄭先生不需要負責不妥善的換喉渠工程。鄭先生簡直不可能意圖騷擾鄰居，而需負上滋擾責任。於1993年4月9日知悉滲漏的根源後，他也並無延誤地處理，使兆龍行可於十二天時間內在他自己的單位中完成杜絕滲漏的工作。

14. 基於上述理由，本宗上訴案不成功。本席認為上訴應被撤銷，而雙方各付堂費。

上訴法庭法官梁紹中：

15. 本案的事實經過，廖法官已在他的判案書詳述，本席謹採納廖法官對事實的敘述，不再重複，以免累贅。

16. 本上訴涉及的主要爭論點是鄭先生是否有犯滋擾侵權行為，須負上法律責任，賠償吳先生因滲水入屋而蒙受的損失。

17. 吳先生聲稱有水從上面滲漏入他的單位，造成滋擾。吳先生指滲水原因是鄭先生單位內的喉管有損壞。他曾向鄭先生投訴，並且在數次與鄭先生的通訊及在一九九三年二月二十六日給鄭先生的律師信中，再三知會鄭先生作出修理，但鄭先生獲悉滋擾情況後，不但沒有採取適當行動，進行勘察滲水根源及作出補救，反而仍然任由滲水情況延續。在法律上，這已構成鄭先生採納了存在著的滋擾，因此他須負法律責任賠償。

18. 原審法官對事實有以下裁決：滲水的原因是兆龍行更換牆外污水渠時，「工藝不精」所引致。吳先生於一九九三年三月至四月間曾兩次派人進入鄭先生單位內，進行勘察和測試，追尋滲水根源，鄭先生都沒有阻攔，測試得以順利進行。而鄭先生接獲四月九日送達之仲量行測試報告後，獲悉滲水原因是單位內的去水喉與新裝於牆外之污水渠的接駁處有問題，便在最短時間內，通知兆龍行修理。工程在四月二十一日進行。一天內後就修理妥當，滲水問題從此解決。

19. 從以上的事實，鄭先生不是滲水滋擾的製造者。鄭先生在獲悉滲水的根源後，已採取適當步驟，進行堵塞，防止滋擾繼續漫延。因此在未查出滋擾的原因時，吳先生的投訴並不証明滋擾是出自鄭先生處，更遑論証明鄭先生知道此事。因為雙方的單位同屬一座多層大廈，在鄭先生單位之上，還有其他單位。有可能滲入吳先生單位內的水是從鄭先生單位上面的其他單位滲漏而下。鄭先生接獲投訴的事實，亦不能視為他知道滲水是源於他的單位和有滋擾存在。只有在他獲悉滲水原因後，即四月九日獲悉測試結果後，鄭先生才能採取方法補救。在此之前，吳先生不能只憑單位出現滲水情況，在未有証據可以証明是樓上單位所引致，就歸咎於鄭先生，把滲水責任放在他身上，要他採取適當的措施去查出滲水根源，反証滲水並非源於他的單位。不過，如果當時鄭先生可以循其他即時可獲得的途徑，知道滲水是由他引起的，因此應該對滋擾存在有知悉，那末，他就有責任去消除滋擾和避免不良效果。但是這種情況，在本案並不存在。

20. 從接獲測試報告到根治滲水，消除滋擾，鄭先生只需十二日的時間，當中包括接觸兆龍行和安排工程人員到場，進行工程。並無証供指在香港進行這小工程十二日是不合理的時間，也不能說只鄭先生拖延處理他便當作已知悉滋擾的情況。所以，指鄭先生已採納滋擾的說法，是不成立的。

21. 在香港，因樓宇結構，樓齡或缺乏保養維修或其他人為因素而出現滲水，有水由高層漏入下層，引致損失的個案，確實不少。上層業主與下層業主往往因此不和，繼而演變為爭吵，以致法律糾紛。雙方為此在訴訟上長時間互相糾纏，最終，即使是勝訴的一方，在精神和金錢上，亦不是沒有損耗。上下層業主關係的破裂達到無可彌補的地步，日後彼此更難相處。其實，如果上下層業主能互相協助，解決方法未必一定要訴之於法庭。問題發生時，最重要的是先找出滲水的原因。要達到這個目的，有關業主就需要合作。下層業主不應一旦發現有滲水情況，就先入為主，認定是直接上層單位內喉管損壞所引致，及上層業主對此是有知悉的，因而要求該業主立即採取行動。若稍有延誤，就以法律行動對付。因為法律並沒有假定下層滲水是上層引致。雖然如此，上層業主在接到投訴後，亦應當合理與投訴的業主磋商，以避免不和，同時讓下層業主在適當及合理的情況下，派員入單位內作適當的測試，找出滲水的原因，盡快協助解決問題。但是下層業主亦有責任監督測試小心進行，防止損壞單位的設備或引起使用者不便。若測試結果是滲水出自上層單位，該層單位業主就必須在可能範圍內，盡快解決問題，不然，他會被視為採納滋擾。因而負上賠償的法律責任。

22. 基於以上原因，本席同意上訴應被撤銷。

23. 本席亦同意廖法官作出的訟費命令。

原訟法庭法官胡國興:

24. 本席已閱讀過廖子明法官的判決書及梁紹中法官的判決書，完全贊同他們的裁決及裁決理由。

25. 因為香港的樓宇大多是多層建築，而樓宇單位漏水的情況亦極為普遍，故本席希望藉此機會陳述對此等事件的一些意見。

26. 漏水可能導致「滋擾」，而法律就這項目有很明確的規範。簡單地說，有以下幾種普遍情況:

(1) 若漏水是在一處地方(包括樓宇單位)中發生，招致鄰舍(包括另一單位)損失時，而事源地方的戶主(是使用該地方的人，不一定需要是業主)明知漏水根源，他便是有意圖滋擾而須負法律責任。法律責任包括賠償及受禁制令禁制。

(2) 若漏水不是事源地方戶主自己或自己應代為負責的人所招致，而他又不知道漏水已發生，他就不須對漏水所招致鄰舍的損失負責。

(3) 若漏水不是事源地方戶主自己或自己應代為負責的人所招致，當他知道漏水源於他單位內，他須在無合理延誤下作出補救。否則，他須為該項漏水所招致鄰舍的損失負上法律責任。

(4) 以上三項中的「知道」，是指兩種情況:（a）是實質地知道，或（b）是在通常及合理謹慎下應可知道。故此，就算戶主實質上不知道漏水的存在，因為他不在事源地方，他也不能藉此推卸責任。他身為戶主，對自己使用的地方要負法律責任。若在通常的情況下戶主應可知道有關使用地方的情況，在法律上他就被當作知情。作為地方的戶主，他應對該地方作出合理謹慎的處理。故此，對該地方的情況而言，一切他應在合理謹慎下可知道的，法律也當他知道。

(5) 第(2)和第(3)項所述的「戶主應代為負責的人」，是指一切戶主准許進入或使用戶主地方的人，包括他的家人、朋友、僱員和入內工作的人，但不包括未獲他或上述的人准許而進入地方的人。

27. 在多層樓宇中的各單位業主及戶主的關係，多由大廈公契規限。大廈公契多會就漏水的情況列出各單位戶主的相互權利和義務。有關人士，包括各單位業主及戶主，和法定業主會及大廈管理公司等的行為和權責，應按公契的條文處理。

28. 在沒有公契規限的情況下，當有單位戶主發覺有水侵入他的單位而向其他單位的戶主求助尋找原因時，其他單位的戶主應以合作的態度，盡量於合理情況下加以協助。否則，可能引起紏紛，甚至訴訟。若查出漏水不是源於自己單位，亦應以合作的態度，盡快通知有水侵入的單位的戶主，使該戶主可作出相應的行動。若發現漏水源於自己單位或由自己單位的裝置(如破爛水喉等)所產生，則應從速採取補救步驟以杜絕漏水。否則可能要負上上列第(3)項情況的法律責任。

29. 希望此判詞可以有助多層樓宇單位的戶主，簡單地了解「滋擾」的法律責任，及在漏水情況下所應採取的態度及行動。

30. 本席亦同意廖法官作出訟費命令。

上訴法庭法官廖子明:

31. 本庭一致裁定，上訴駁回，維持原判。雙方各付訟費。

(1) Sedleigh-Denfield v. O'Callaghan, [1940] AC 880

(2) R v. Shorrock, [1994] QB 279