李廷耀祖及另三人 訴 羅思晉

HCA 7961/1996

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院民事訴訟1996年第7961號

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判 案 書

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背境：

1. 原告人為沙頭角數幅農地的業權代表人。於1988年當時的土地業權代表人曾嬌、李玉榮及李開順與被告人訂下租約租用該農地作貯存貨物用途。雖然被告人已於較早前開始佔用該農地，但租約則以1988年7月1日起計租，租金為每年港幣18,000元，須上期繳付，另業主可每5年加租百分之三十。被告人整理該農地後，便把它分租予余君及陳君，分別作修理汽車及露天貨倉用。

2. 於1991年2月8日，該農地的業權代表人認為此租約為五年的定期租約，便決議將於1993年6月30日後不再續租。於1993年9月22日，原告人更與余君及陳君簽訂租約，並直接向他們收取租金。其後被告人入禀土地審裁處向余君及陳君索償租金。土地審裁處裁定由於原告人沒有合法終止被告人的租約，所以土地審裁處裁定被告人有權繼續向其分租客收取租金。

3. 原告人遂將所收取的租金退還給余君及陳君，並於1995年7月2日委託梁堅律師行向被告人發出遷出通知，限令他於1996年6月30日前遷出。可是被告人仍繼續非法管有該農地，即繼續向余君及陳君收取租金。於1996年7月15日，當時代表原告人的律師便向被告人發出傳訊令狀收回該農地及申索非法佔用該農地的賠償金。

4. 於發出傳訊令狀後，原告人既沒有向被告人收取租金，也沒有採取進一步法律程序。於1997年尾，被告人指示他的兒子通知當時的業權代表人李俊平收取自1996年7月1日至1998年6月30日合共兩年的租金。李回應謂他須與其他業權代表人商議，暫時不會收取租金。約於一個月後，即1998年1月25日，李致電給被告人的兒子，表示要收取1996及1997年度的租金。雙方並安排於1998年1月26日交收。當日，被告人的兒子向李繳付兩張支票，每張23,400元；李亦簽發一張46,800元收據，並訂明為1996年7月1日至1997年6月30日及1997年7月1日至1998年6月30日的租金。於1998年6月30日後，被告人仍然繼續佔用該農地，而原告人亦沒有再收取租金。案件直至 2000年才再度提訊及排期聆訊。

證人可信性的評估：

5. 原告人的主要證人為業權代表人李玉榮與李開順。他們兩人的證供不盡不實。李開順作證時的態度近乎橫蠻。本席不相信他們的證供。但事實上他們的證供亦沒有關鍵性。

6. 余君與陳君為分租客。他們二人舉證時的態度誠實可信。他們的證供與被告人的大致脗合。本席信納他們的證供。但他們的證供也沒有關鍵性。

7. 李俊平為原告人的當時實質業權代表人。他親自收取被告人自1996年至1998年的租金或佔用賠償。他的證供實屬關鍵性。他强調他收取的款項是佔用賠償，但他的說法與他所簽發的收據不符。基於本席分析總體的證供，本席認為他的說法不可信。本席不信納他的證供。

8. 至於被告證人方面，本席認為他們均屬可信的證人。本席信納他們的證供。

租約的性質：

9. 原告人指該租約為按年續約為期一年的租約。李開順更指稱租期最長亦只為5年。被告人則稱雙方同意該租賃為長期租賃，除被政府收地之外，該租賃為無限期的租賃。雙方在這方面的證供各有分歧。

10. 從法律論點而言，一份所謂「無限期的租約」並不可能構成有效的租約，因為這類合約欠缺確定性，無法執行：見Lace v. Chantler [1944] KB 368與Prudential Assurance Co. Ltd v. London Residuary Body & Others [1992] 2 AC 386。此外，一份業主不可能終止的租賃，亦與租約的性質有違，因為這等同轉移業權。

11. 按照雙方所簽訂的租約，該租賃由1988年7月1日起計租，但沒有訂下租約期或終止期。因此這租賃並非一項定期租賃，租賃不會於指定日期自動終止。

12. 該租約訂明每5年加租百分之三十，從此可見，雙方預期該租賃可能延續超過5年。所以該租賃應為一項循環週期性的租賃。決定週期長短的最重要指標為訂下租金的基制。租約訂明租金每年為18,000元，須以上期支付。這顯示租約週期為一年。所以本席裁定該租約為按年續約為期一年的租約。

13. 土地審裁處於1995年亦就這個問題作出同樣裁決。雖然當時與訟雙方為被告人與他的分租客，但對被告人而言，土地審裁處就他與原告人的租約性質的決定亦有約束力。不論如何，本席與土地審裁處的結論是基於租約及法理上唯一可達到的結論。

遷出通知：

14. 雖然該土地原為農地，但實質為放貨櫃貯貨及供修理汽車廠用，所以該租賃應為商業用途的租賃；而《業主與租客（綜合）條例》第V部適用於該租賃。按照第122(1)(b)條規定，業主須在通知書生效日之前不少於6個月將通知書送達租客，方可終止租賃。

15. 被告人同意於1995年7月2日接獲有關通知書，該通知書限令他於1996年6月30日前遷出。若非因以下的情況，該通知書毫無疑問已符合第122(1)(b)條的規定。

通知期屆滿後收取租金/佔用賠償的法律效應：

16. 土地業權人代表李俊平於1998年1月26日從被告人兒子收取了46,800元，並於收據上寫上：

「1/7/96至30/6/97，1/7/97至30/6/98共兩年租金。」

此舉可被視為雙方同意擱置該通知書而把租賃延續，或從新達成租賃。

17. 代表原告人的關大律師陳述謂於租賃終止後收取租金並不構成舊約的延續。他並引述多個案例支持他的論點。其中最有權威的案例為Clark v. Grant & Another [1949] 1 All ER 768。該案的租客於遷出通知期屆滿後向業主的代理人繳付一個月上期租金，而代理人誤以為這是逾期租金，而把租金收納。原訟法庭裁定業主已把遷出通知書擱置了。英國上訴法庭把原審法官的裁定推翻。Lord Goddard CJ認為租約到期而發的遷出通知與違反租約的通知有別。若業主於發出違反租約的遷出通知到期後收取租金，他可被視為放棄因違反租約而收回物業的權利。但若遷出通知是用以終止一項循環週期的租賃，這不一定會導致這效果。雙方在繳付及收取租金時的意圖為最重要的關鍵。在判詞中第769頁，Lord Goddard說：

"If a landlord seeks to recover possession of property on the ground that breach of covenant has entitled him to a forfeiture, it has always been held that acceptance of rent after notice waives the forfeiture, the reason being that in the case of a forfeiture the landlord has the option of saying whether or not he will treat the breach of covenant as a forfeiture. The lease is voidable, not void, and if the landlord accepts rent after notice of a forfeiture it has always been held that he thereby acknowledges or recognises that the lease is continuing. With regard to the payment of rent after a notice to quit, however, that result has never followed. If a proper notice to quit has been given in respect of a periodic tenancy, such as a yearly tenancy, the effect of the notice is to bring the tenancy to an end just as effectually as if there has been a term which has expired. Therefore, the tenancy having been brought to an end by a notice to quit, a payment of rent after the termination of the tenancy would only operate in favour of the tenant if it could be shown that the parties intended that there should be a new tenancy.

That has been the law ever since it was laid down by the Court of King's Bench in Doe d. Cheng v. Batten (1) where LORD MANSFIELD said (1 Cowp. 245):

'The question therefore is, quo animo the rent was received, and what the real intention of both parties was?' "

18. 本席也認同Lord Goddard CJ所引述的法律原則，並將之引伸到本案的事實上。於1995年1月17日原告人於土地審裁處受到挫敗後，便委託梁堅律師行向被告人發出遷出通知，限令他於1996年6月30日前遷出，並於通知期屆滿後15日向被告人發出傳訊令狀。這反映原告人收回土地的決心，而沒有意圖延續該租賃。這應對原告人的案情有利。

19. 可是自1996年7月15日之後，原告人沒有採取進一步的法律程序。他們沒有收取租金，也沒有申請排期聆訊。最後，於1997年尾，即一年半後，被告人要求李俊平收取租金。李的回應是他暫時不會收租而他須與其他代表商議才可決定。被告人的兒子便告訴李若決定要收租時再致電與他聯絡。

20. 從原告人一年半以來沒有收取租金及李的即時反應謂暫時不會收租金，本席推斷他是知道收取租金可能會損害原告人收回該農地的權利。雖然李强調他沒有諮詢法律意見，但本席認為他的說法不可信。他們曾委託律師行發遷出通知並發傳訊令狀，本席相信有關的律師或律師行的職員定會就這基本須要關注的事項作解釋。從他們在過去的一年半沒有收取租金及李的即時回應謂他須與其他代表人商議才可決定收取租金與否，本席推斷原告人曾獲悉這方面的法律意見。

21. 於一個月後，李主動致電與被告人的兒子聯絡，並安排收取租金。在作證時，李指他明確地對被告人的兒子說他所收取的是被告人「霸佔用的賠償」。但他在收據上卻明確地寫上有關年期的租金。他再三强調因他沒有諮詢法律意見所以不恰當地寫上「租金」兩字。

22. 本席不相信他的說法。他已知道收取租金會損害原告人收回農地的權利；他亦因而在過去一年半中沒有收取任何金錢。若在 1998年1月26日收取被告人的支票時，他曾說明收取「霸佔用賠償」，他卻不會在收據上寫上「租金」兩字。

23. 更重要的是他在收據上還寫上有關的年期為1996年7月1日至1997年6月30日與1997年7月1日至1998年6月30日。當時為1998年1月26日，尚餘5個多月才到1998年6月30日。所以在1月26日收取截至6月30日的佔用賠償與他的說法不符，因為這表示原告人同意被告人繼續佔用該地至6月30日。

24. 基於李知道收取租金會損害原告人收回該農地的權利，而他卻預先收取未來5個多月他所謂的「霸佔用的賠償」，並在收據上明確地寫上該兩年度的租金，本席所能作的唯一推論是原告人已放棄收回該農地的意圖而選擇以同樣條件繼續租賃。這個推論亦符合原告人在過去一年半沒有再採取進一步的法律程序的情況。就這一年半的耽誤，李把責任推卸到律師身上。代表原告人的關大律師亦指出原告人曾因此而轉聘現在代表他們的律師行。本席認為李俊平的指稱欠缺實質客觀事實支持。若原告人向律師行作出明確指示及繳付恰當的費用，律師是不會漠視其當事人利益而不採取進一步程序。當時代表原告人的律師已於通知期屆滿後15日發出傳訊令狀，從此亦可見當時代表他們的律師表現積極及進取。本席不相信李的指稱。

25. 從1998年7月1日起原告人沒有收取被告人分文。雖然這支持了原告人的說法，但亦反映出他們確實知道收取租金會損害他們收回該農地的權利。由於本席作推斷時重要的考慮為雙方支付及收取金錢時的客觀事實，所以本席認為原告人於1998年7月1日後沒有收取租金不足以推翻本席以上所作的推斷。原告人可能因情況轉變而改變初衷。

結論

26. 基於上述的理由，本席裁定本案的租賃是按年續約為期一年的商業租賃。雖然原告人曾有效地送達遷出通知，但他們已於1998年1月26日放棄收回該土地的權利，並同意把該租約延續。所以本席撤消原告人收回農地及佔用賠償的聲請。原告人並須繳付被告人的訟費。至於自1998年7月尚未繳付的租金，原告人可循另外程序進行收取。