康城、寶城大廈業主立案法團 訴 張良和張許竹花

LDBM 23 OF 2001 AND LDBM 43 OF 2001
(合併案件)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第23號

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判 決 書

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1. 2002年5月3日，康城、寶城大廈業主立案法團（“法團”）提出傳票，要求土地審裁處（“審裁處”）對張良和張許竹花的物業 （即元朗教育路88號寶城大廈7字樓B室）作出押記令。於聆訊之日（2002年6月6日），張良先生（他亦代表張許竹花女士）反對是項申請。

2． 2001年9月25日，唐文暫委法官於審結本宗合併案後頒佈以下的命令:-

“(1) 因為自1995年1月1日以前，法團不依公契規定的方法向每戶收取管理費所以法團不能向張良及張許竹花追討該日以前所欠的管理費：

(2) 張良及張許竹花須向法團繳付自1995年1月1日起至本判令日期所欠之管理費及由判決日起計至判決此項債務全數清付為止之利息，而利率則按終審法院首席法官不時藉命令所決定者計算。

(3) 法團如要向張良及張許竹花追討維修費，則須先將維修費中美化工程部份之費用剔除，然後按公契中附表3所規定的方式，去計算及攤分各戶有關的費用。如雙方未能就剔除的項目及/或費用不能達致恊議，則交由法庭裁決。”

3． 法團指張良和張許竹花未有根據第(2)項命令向法團支付自1995年1月1日起至該判令日期所欠的管理費，及由判決日起計至判決此項債務全數清付為止的利息，故法團有權申請和執行扣押其財產 的權利。

4． 法團列出張良和張許竹花由1995年1月1日起至2001年9月25日所欠的“判定管理費欠款”共28,431元。該筆款項的資料如 下:-

欠管理費時期	每月管理費 （港幣）	金額（港幣）
1.1.1995 - 31.12.1995（12個月）	289元	3,468元
1.1.1996 - 31.12.1996（12個月）	318元	3,816元
1.1.1997 - 31.12.1997（12個月）	350元	4,200元
1.1.1998 - 25.9.2001（44個月25日）	378元	16,947元
	管理費合共 ：	28,431元 ________

5． 張良指法團就管理費欠款是已經判定的指稱是失實的陳述。他指出頒令(2)所述的管理費是指以正式合法計算，並經核實調整的管理費，而不是法團所指仍未依法例計算及未經核實調整的非正式預 估收取的管理費（即289元、318元、350元及378元）。他列出法團對管理費計算錯誤之處，和對管理費所應計算的方法。

6． 代表法團的陳俊華律師則指出唐文法官經在判案時已經對由1995年1月1日至2001年9月25日的管理費款額作出考慮，而張良祇不過是重覆他在正審時的抗辯理由而已。

7． LDBM 43/2001一案是法團向張良及張許竹花追討欠交管理費的案件。法團指張良及張許竹花自1987 年7月至2001年1月欠交的管理費為43,674元。申請通知書的第2(viii)段詳細列出以下張良及張許竹花欠交管理費的資料 :-

欠管理費時期		每月管理費	金額
7/1987 - 12/1988		HK$150.00	HK$2,700.00
1/1989 - 12/1990		HK$180.00	HK$4,320.00
1/1991 - 12/1992		HK$216.00	HK$5,184.00
1/1993 - 12/1993		HK$238.00	HK$2,856.00
1/1994 - 12/1994		HK$262.00	HK$3,144.00
1/1995 - 12/1995		HK$289.00	HK$3,468.00
1/1996 - 12/1996		HK$318.00	HK$3,816.00
1/1997 - 12/1997		HK$350.00	HK$4,200.00
1/1998 - 1/2001		HK$378.00	HK$13,986.00
			HK$43,674.00 ____________

8． 對於管理費的追討，張良及張許竹花把抗辯理由詳列合併案件証物L1的第5頁及第6頁。

9． 就法團徵收管理費的方法和有關預算案的制訂，唐文法官分別在判決書的第6段及第7段有所提述。就張良提出有關管理費追討的 証供，唐文法官在判決書的第10至第27段作出分析。唐文法官在判決書的第10段指出張良先生“用作計算及立論的數據，卻很有問題。”他隨即對張良所提出有關管理費的計算，作出分析。

10． 在判決書的第24段，唐文法官說“但觀乎法團文件夾中自第66頁至101頁所提供的文件來看，管理公司自1993年開始便每年均有為大廈的開支開列預算表。亦有在每個財政年度結束時制作該年度的 每月實際收入與開支表，並將之送交法團。同時，本案中亦沒有任何證據顯示法團曾經運用附表7第一段第(6)節的權力，否決過管理公司提交的預算案，相反地法團的立場明顯是過去歷年多次的管理費調整均 是有效的。”

11． 在判決書中唐文法官清楚分析法團追討的根據和張良抗辯的理由。在判決書第27段，唐文法官作出關於管理費徵收的裁決:-

“就管理費的徵收是否有效之裁決

27． 基於以上的分析，本席裁定自1995年1月1日起由管理公司據附表7規定下所制定的管理費雖然與公契內容規定不一致，但由於建築物條例34E(1)及(2)條的規定，有關管理費的調整，在法律上須被視為有效。故法團有權向張良先生追討自1995年1月1日起所欠的管理費。”

12． 張良及張許竹花欠交的管理費是文件夾第71、76、80及86頁所述的款額，而判決書指明為有效調整的管理費是如下列:-

1995年（全年）	$289 x 12 = $3468
1996年（全年）	$318 x 12 = $3816
1997年（全年）	$350 x 12 = $4200
1998年至2001年9月25日 ($378 x 44月 + $378 x 25/30)	= $16947
	$28,431 _______

13． 張良指判令(2)並無對管理費的款額作出裁定。本席拒絕接納此點抗辯理由。判決書第24段提述文件夾第66頁至第101頁的文件，該 些文件清楚列出管理費經調整的款額，該些調整是由一個款額調升至 另一個款額，故此頒令(2)所指的管理費是指載述於第66頁至101頁經調整的管理費。該些調整已包括管理費具體的款額，既然唐文法官裁決法團管理費的調整是具有法律效力，該裁決自然涵蓋管理費調整的款 額。唐文法官既已頒令法團自1995年1月起有關管理費的調整具有法律效力，張良的抗辯自然不能成立。

14． 張良及張許竹花對法團的押記令的申請，並無有效的抗辯理 由，故此本席判令法團傳票申請得直。

15． 訟費

張良及張許竹花須支付法團本傳票申請的訟費（對周頌昆於2002年5月2日存檔的補充誓章，二人祇須支付1/2的費用）。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。