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LDPE 1479/2020

[2021] HKLdT 33

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2020年第1479宗

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判 決 書

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1.  答辯人於2021年2月4日向土地審裁處(下稱「審裁處」)提出非正審申請，要求擱置審裁處於2021年1月22日頒下的命令(「該判令」) 。

背景

2.  根據一份於2017年2月17日訂下的租約（下稱「涉案租約」）， 申請人把香港筲箕灣道209號嘉兆大廈地下G32號舖（下稱「涉案處所」）租予答辯人， 租期3年， 由2017年3月1日起至2020年2月29日止， 每月租金為20,000元（包括管理費、差餉及政府地租）。保證金為40,000元。

3.  申請人於2020年12月11日向審裁處提出收回涉案處所的管有及追討欠租（「表格22」）， 理由是答辯人未有支付申請人由2020年10月1日至2020年10月31日的租金差額12,000元及 由2020年11月1日起的租金。 此外，申請人在表格22中稱， 雙方曾於2020年3月29日簽訂終止租約通知書， 擬定涉案租約的終止日期為2020年7月31日。

4.  答辯人於2020年12月18日向審裁處遞交反對通知書， 稱答辯人每月均有交租[1]， 但申請人於2020年12月9日私自強行開鎖進入涉案處所， 並將部分貨物及文件搬離， 答辯人已報警處理。

申請人於2021年1月18日的誓章

5.  申請人於2021年1月18日呈交的誓章， 附有其於2021年1月15日準備的證人陳述書， 內容大致如下：

（1） 涉案租約原於2020年2月29日屆滿，申請人於2020年1月8日曾到涉案處所作出通知，答辯人的負責人施鷺雅（下稱「施女士」）回覆說會如期遷出，當時答辯人的董事舒雋賢也在場。 申請人亦向答辯人查詢為何經常不準時交租，  施女士稱印尼公司拖欠答辯人的款項未付，答辯人會盡快繳付2019年12月份及2020年1月份的欠租。 當日申請人亦將2019年11月份的租金收據交給答辯人[2]。

（2） 申請人於2020年2月29日亦到涉案處所將2019年12月份的租金收據交給答辯人[3]， 並催促答辯人把涉案處所交還。 申請人亦追討2020年1月份及2月份的欠租，施女士回覆謂會盡快找尋其他處所搬出。申請人稱答辯人的董事舒雋賢也在場。

（3） 大約在2020年3月上旬， 鍳於答辯人沒有聯絡申請人， 沒有把涉案處所交還申請人， 也沒有繳付2020年1月份、2月份及3月份的欠租，申請人本來前往審裁處提出申請收回涉案處所的管有及追討租金， 但當時因疫情關係，審裁處登記處沒有辦工。

（4） 申請人到相熟的地產代理（下稱「該地產代理」）諮詢，該地產代理替她擬備遷出通知書（下稱「該遷出通知書」） 及著她拿給答辯人簽署。 如是這，申請人到涉案處所提出要求，答辯人初時拒絕簽署， 但經申請人與施女士協議後， 答辯人同意簽署終止租約通知書， 當時答辯人的董事舒雋賢也在場。

（5） 接著， 該地產代理替申請人擬備終止租約通知書（下稱「該終止租約通知書」）。[4]  申請人於2020年3月29日到涉案處所與答辯人商討該終止租約通知書的止租日期，經申請人與施女士協議後， 申請人將終止租約日期訂為2020年7月31日， 雙方同意並簽署。 在當日，申請人也向答辯人追討2020年1月份、2月份及3月份的欠租， 施女士回覆謂過多半個月便會繳交，當時答辯人的董事舒雋賢也在場。    

（6） 自2020年4月至7月，答辯人分多次繳交了2020年1月份、2月份、3月份、4月份及5月份的欠租[5]。

（7） 至2020年7月31日答辯人仍沒有遷出涉案處所，施女士稱答辯人已申請政府抗疫基金及會盡快繳付2020年6月份及2020年7月份的欠租，當時答辯人的董事舒雋賢也在場。    

（8） 申請人稱她缺乏法律常識及欲想稍後能追回2020年6月份及2020年7月份的欠租， 所以她沒有要求答辯人即時遷出涉案處所。

（9） 答辯人分別在2020年8月27日及2020年9月29日繳付了2020年6月份及7月份的欠租[6]。

（10） 申請人在2020年10月27日收到答辯人20,000元， 因她缺乏法律常識， 誤將該款項作為2020年8月份的租金， 更發予答辯人2020年8月份的租金收據[7]， 並不曉得如租約終結， 這只能算作答辯人繼續佔用涉案處所的中間收益。

（11） 同樣，申請人在2020年11月7日透過 WhatsApp發訊息詢問答辯人甚麼時候繳付租金， 答辯人回覆謂將會在2020年11月29日付款， 但到了2020年11月29日及經申請人多次追討後， 答辯人仍沒有支付任何款項。

（12） 申請人再向該地產代理諮詢， 該地產代理替申請人擬備佔用人遷出通知書（下稱「該佔用人遷出通知書」）， 通知答辯人須於2020年12月9日下午5時前清走涉案處所內所有物品並交還涉案處所。 申請人並分別在2020年12月7日、12月8日及12月9日將3張該佔用人遷出通知書貼在涉案處所的玻璃門上。

（13） 但在其後， 申請人在2020年12月8日收到答辯人3筆款項分別為9,500元，500元及18,000元合共28,000元。 同樣地， 因申請人缺乏法律常識，誤將其中20,000元作為2020年9月份的租金及另外的8,000元作為2020年10月份的部分租金， 更發予答辯人2020年9月份的租金收據[8]。

（14） 申請人於2020年12月9日約下午5時到涉案處所欲根據該佔用人遷出通知書進行收回涉案處所的管有， 答辯人得悉後便報警。 警員到達後聲稱申請人收回涉案處所管有的程序不妥， 於是申請人放棄進行收回涉案處所的管有。鍳於警方仍然進行調查當日發生的事情， 所以申請人不便詳述當日事情發生的經過。

（15） 申請人於是於2020年12月11日在審裁處提出收回涉案處所的管有及追討欠租， 但她於2020年12月14日收到答辯人12,000元作為2020年10月份的租金差額。

（16） 申請人聲稱她習慣收到答辯人的某月份租金全數後， 便會發出該月份的租金收據給答辯人。 答辯人從來沒有對申請人發出的租金收據有異議。

6.  本案被安排在2021年1月22日上午11時30分於本席席前聆訊， 但在2021年1月21日下午2時52分， 審裁處收到自稱答辯人的傳真， 聲稱答辯人的舒雋賢因頭痛身體不適、腦震盪， 要求延期聆訊， 並附有5封分別為2020年12月10日， 2020年12月18日， 2020年12月25日， 2020年12月28日及2021年1月15日的醫生證明書， 指 SHU CHUN YIN BENNY因患各項病徵, 「建議給予病假」如下:

醫生證明書日期	病徵	病假日期
2020年12月10日	medical condition	2020年12月9日至2020年12月10日
2020年12月18日	medical condition	2020年12月18日至2020年12月21日
2020年12月25日	headache	2020年12月25日至2020年12月28日
2020年12月28日	back pain	2020年12月28日至2021年1月10日
2021年1月15日	Post-concussion syndrome	2021年1月15日至2021年1月21日

由於這些俗稱病假紙並不是醫學報告， 不足以解釋有關人士不能出席聆訊的原因， 兼且答辯人是有限公司，答辯人大可委任代表或律師代表應訊， 所以審裁處以電話回覆翌日的聆訊會如期舉行。

7.  於2021年1月22日上午10 時53分，審裁處收到相信是答辯人的傳真， 附有東區尤德夫人那打素醫院於當日上午9時33分開出的， 謂 SHU CHUN YIN BENNY舒雋賢已經入院的通知， 要求押後當天的聆訊。

8.  如是這， 答辯人沒有委派任何人出席當日的聆訊。申請人則由曾陳胡律師行的梁匡廷律師（下稱「梁律師」）代表應訊。

9.  梁律師表示， 答辯人是有限公司，答辯人大可委任代表或律師代表應訊，而本案案情簡單直接， 而答辯人卻沒有任何實質證據以支持抗辯， 因此希望本席能即時給予申請人適當濟助。

10.  本席同意梁律師的陳述， 但由於申請人於2020年7月31日之後每月繼續收取答辯人的租金， 這在法律上已構成一不定期租約 (periodic tenancy), 所以本席作出該判令如下：

(1) 除以下第(3)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人由2020年11月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月20,000元計算；

(3) 如果答辯人在2021年2月5日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(4) 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人；

(5) 不頒訟費命令。

11.  正如上文第1段所述，答辯人於2021年2月4日向審裁處提出非正審申請，要求擱置該判令，說醫生要舒雋賢於上述聆訊當日留院觀察。

2021年3月2日的聆訊

12.  此非正審申請於2021年3月2日在本席席前聆訊， 答辯人由區殿霞律師行的陳志輝律師（下稱「陳律師」）代表應訊。陳律師解釋舒雋賢先生（下稱「舒先生」）是答辯人唯一董事及持股人， 但舒先生因2021年1月21日的一宗襲擊事件[9]， 頭部受到重擊需要進入醫院治療。陳律師承認答辯人在其反對通知書未有附有任何他繳付租金的證據， 希望審裁處能給予答辯人機會呈交補充誓章， 以得到公平審訊。

13.  申請人則由曾陳胡律師行的林焯勤律師（下稱「林律師」）代表應訊。林律師重申法律上沒有規定只有有限公司的董事或股東才可代表答辯人出庭應訊， 所以這不是答辯人沒有代表出席2021年1月22日聆訊的理由， 而答辯人在反對通知書內證據不足， 亦不是答辯人可倚賴申請擱置該判令的理由。這只是答辯人的拖延策畧。

14.  陳律師進一步闡述答辯人是一間一人公司， 公司內大小事務皆由舒先生一人負責， 日常舒先生的妻子或會提供協助， 但在舒先生住院其間， 他的妻子也會陪伴在則[10]， 所以答辯人於2021年1月22日聆訊當日未能委派任何人出席應訊。陳律師亦希望法庭可押後聆訊， 讓舒先生能取得醫報告， 以澄清他未能於2021年1月22日出庭應訊的原因。

15.  本席同意把聆訊押後至2021年3月11日， 訟費歸於本案。

申請人的補充誓詞

16.  申請人於2020年3月9日提交她於2020年3月8日擬備的「第三份非宗教式誓詞」， 並列出租金收據資料如下：

租金收據日期	繳付某月的租金	金額	備註
2020年1月8日	2019年11月份	20,000元	見上文第5（1）段
2020年2月29日	2019年12月份	20,000元	見上文第5（2）段
2020年4月27日	2020年1月份	20,000元	見上文第5（6）段
2020年4月18日	2020年2月份	20,000元	見上文第5（6）段
2020年6月24日	2020年3月份	20,000元	見上文第5（6）段
2020年7月13日	2020年4月份	20,000元	見上文第5（6）段
2020年7月28日	2020年5月份	20,000元	見上文第5（6）段
2020年8月27日	2020年6月份	20,000元	見上文第5（9）段
2020年9月29日	2020年7月份	20,000元	見上文第5（9）段
2020年10月27日	2020年8月份	20,000元	見上文第5（10）段
2020年12月8日	2020年9月份	20,000元	見上文第5（13）段

17.  申請人澄清， 她在2020年12月8日收到答辯人3筆款項分別為9,500元，500元及18,000元合共28,000元。申請人將其中20,000元作為2020年9月份的租金及另外的8,000元作為2020年10月份的部分租金。 由於當時她認為只收到2020年10月份的部分租金， 所以沒有發予答辯人2020年10月份的租金收據。

18.  在申請人於2020年12月11日向審裁處提出收回涉案處所時， 答辯人仍未繳付2020年10月份的租金差額12,000元及由2020年11月1日起的租金。

19.  申請人進一步稱， 她習慣在收到答辯人的某月份租金全數後， 便會發出該月份的租金收據給答辯人。 答辯人從來沒有對她發出的租金收據有異議。

20.  申請人向審裁處提出收回涉案處所後， 她於2020年12月14日收到答辯人12,000元該作為2020年10月份的租金差額， 她並沒有發出2020年10月份的租金收據， 但已在2020年12月20日以WhatsApp確認收到2020年10月份租金的全數：

「施小姐已收到你交來嘉北（誤）大廈32號鋪租金2020年10月1號至10月30號二萬元租金」[11]

舒雋賢的補充誓章

21.  舒先生於2021年3月10日提交他的「非宗教式補充誓章」， 內容大致如下：

(1) 舒先生是答辯人的唯一董事及股東。 「答辯人由本人獨自處理」， 並提供答辯人日期為2019年2月7日的周年報表副本[12]；

(2) 舒先生列出2020年7月開始的銀行交租紀錄：

支付日期	金額	支付形式	指稱交租月份
2020年7月13日	20,000元	轉賬	2020年7月
2020年8月27日	20,000元	轉賬	2020年8月
	20,000元	現金	2020年9月
2020年10月27日	20,000元	轉賬	2020年10月[13]
現金	20,000元	現金	2020年11月
2020年12月8日 2020年12月8日 2020年12月8日	9,500元 500元 18,000元	轉賬 轉賬 轉賬	2020年12月 及 2021年1月
2020年12月14日	12,000元	轉賬

(3) 舒先生解釋沒有2020年7月之前的交租記錄， 原因是於2020年12月9日， 申請人帶同4名男子強行進入涉案處所， 並將答辯人的所有物品搬到街上。 舒先生因在阻止事件發生期間遭到推撞導致後腦受到撞擊， 當場暈倒並送到東區醫院急症室， 公司所有物品已無法尋回。 事件仍在警方調查中。

(4) 舒先生解釋沒有繳交2021年2月份的租金， 原因是審裁處於2021年1月22日作出該判令， 他不知如何處理。舒先生「承諾可在2021年4月1日一併交還二月及三月份的租金」。

(5) 而自舒先生於2020年12月9日後腦受傷後， 他一直需要覆診。 而有關2021年1月21日入院的醫生報告， 院方稱要21天才能完成， 因此舒先生未能提供。

2021年3月11日的聆訊

22.  但至2021年3月11日的聆訊，陳律師稱根據上文第21(2)段舒先生列出的交租情況， 他得到的指示是答辯人一直準時繳付應繳的租金， 可惜正如上文第第21(3)段所述， 所有有關單據已經遺失， 兼且申請人並非每一次也有發出租金收據。陳律師要求另訂審訊日期以還答辯人公道。

擱置判令的法律原則

23.  上訴法庭在劉錦泉訴李靜 [2003] 2 HKLRD 1018 一案指出：

「撤銷判決申請的指引

11. 英國上訴法庭在 Shocked and another v. Goldschmidt and others [1998] 1 All ER 372 對缺席一方申請撤銷經審訊後的判決作出以下的指引：

（1） 如果缺席的一方清楚知道審訊的日期，卻不理會該審訊及不參與聆訊，他是會受到判決所約束的。

（2） 缺席一方的缺席原因是法庭考慮是否撤銷判決的最重要因素。除非他不是故意缺席或者他是因意外或錯誤而缺席，否則法庭是不會輕易命令重審。

（3） 如果撤銷判決後會涉及重新審理關乎事實的事宜，而該等事宜已經過法庭調查，在這情況下，除非有極強烈的理由，否則法庭是不會撤銷判決的。

（4） 除非缺席的一方確實擁有勝訴的機會，否則法庭是不會撤銷一項經正常程序而獲得的判決。

（5） 如果缺席一方延誤提出撤銷申請，這亦是需要考慮的因素，特別是該判決已經被執行或者第三者已經根據該判決獲得利益。

（6） 在考慮對雙方作出一個公正的判決時，法庭必須考慮缺席一方的行為。如果他並沒有遵從法庭的命令，法庭在行使酌情權時是不會批准他的申請。

（7） 法庭需要考慮的其中一個重要的事項是勝訴一方的權利是否會因判決被撤銷而招致損害，特別是勝訴一方是否會因判決被撤銷而蒙受財政損失，而該等損失是不能彌補的。

（8） 基於公眾利益，法庭是需要對訴訟作出終結，法庭的時間亦不應該被兩次審訊佔用，特別是涉及非簡短的案件。

12. 上述的法律是有別於一名被告人申請撤銷因為他沒有發出擬抗辯通知書或抗辯書，而被原告人根據《高等法院規則》第 13 號及 19 號命令登錄被告人敗訴的最終判決的法律原則。在該情況下，這被告人的抗辯理由是法庭需要考慮的所有因素中的最重要一環。這些因素包括被告人對未做應做的事或延誤的解釋及對方受到影響之處等。」

24.  於本案， 答辯人是肯定知道2021年1月22日的聆訊日期， 否則答辯人或舒先生不會於2021年1月21日把上文第6段的病假紙傳真到審裁處。巧合的是， 當審裁處回覆答辯人病假紙並不足以構成押後聆訊的理由， 於2021年1月22日的聆訊開始前，答辯人或舒先生知會審裁處指舒先生要住進醫院。 直至2021年3月11日的聆訊， 陳律師表示有關舒先生要住進醫院的醫生報告仍未準備好。

25.  另一方面， 正如梁律師於2021年1月22日聆訊時陳述， 答辯人是一有限公司， 如果舒先生因健康理由未能代表答辯人出席聆訊， 答辯人可另委任其他人作為代表出庭應訊。根據《土地審裁處規則》第26條， 任何一方均可親自出庭並獲得聆聽，或由大律師、律師或任何其他獲得審裁處許可代其出庭的人代為出庭。此許可更可在聆訊前以書面申請或在聆訊時以口頭申請。

26.  雖然陳律師表示舒先生是答辯人的唯一董事及股東， 但舒先生既以地下舖面經營業務，不可能如他在其補充誓章所稱， 所有公司事務皆由他一人獨自處理。於此，陳律師於2021年3月2日的聆訊中承認， 答辯人日常的事務舒先生的妻子或會提供協助， 但在舒先生住院其間， 他的妻子也會陪伴在則， 這或許證明於2021年1月22日聆訊當日，舒先生的妻子可代表答辯人出庭應訊。

27.  於2021年3月11日， 如果申請人的申述正確，答辯人已拖欠自2020年11月1日起共5個月的租金， 申請人亦已申請收樓令狀， 如果該判令被擱置重審而申請人勝訴， 就因為答辯人只是一股本1元的有限公司， 申請人會因判決被撤銷而蒙受經濟損失，而該等損失是不能彌補的。

28.  可是陳律師卻提出事實的爭議， 就是如否舒先生所說， 申請人曾於2020年9月及11月到涉案處所收取現金作為租金而沒有入賬。

29.  在Rose v Humble [1970] 1 WLR 1061， 英國的Buckley法官認為應給予付債人機會讓法庭考慮他的證供：

“... I have been referred to authorities - Maxwell v Keun [1928] 1 K.B. 645 and Dick v Piller [1943] K.B. 497 - which I think indicate that, although the adjournment of a hearing by any tribunal is a matter prima facie for the discretion of the tribunal and an exercise of that discretion will not be interfered with by an appellant court in normal circumstances, if the discretion has been exercised in such a way as to cause what can properly be regarded as an injustice to any of the parties affected, then the proper course for an appellate court to take is to ensure that the matter is further heard.”

30.  本席經考慮後， 同意把案件押後至2021年4月8日進行審訊。 本人亦批准暫緩執行收樓令狀至2021年4月1日， 條件是如舒先生的承諾， 答辯人須於該日或之前支付申請人由2021年2月1日至2021年4月30日的欠租/中間收益。

31.  於2021年3月25日，舒先生提交了一疊有關銀行入數紀錄， 卻沒有任何文字分析。

答辯人於2021年3月31日的非正審申請

32.  答辯人於2021年3月25日通知審裁處， 當事人將親自進行訴訟。

33.  答辯人於2021年3月31日提出非正審申請[14]， 要求暫緩執行收樓令狀（即不於2021年4月1日或之前支付申請人由2021年2月1日至2021年4月30日的欠租/中間收益）， 理由主要包括：

（1）  舒先生曾於2019年9月向申請人反映多繳租金：

租金月份	繳付金額	轉賬日期*
2017年4月	19,500元 500元	2017年1月15日 2017年1月15日
	9,000元	2017年1月21日
	9,000元	2017年2月27日
2017年5月	20,000元 20,000元	2017年3月20日 現金
2017年6月	20,000元	現金
2017年7月	20,000元	現金
2017年8月	20,000元	現金
2017年9月	20,200元	2017年8月20日
2017年10月	20,000元	現金
2017年11月	20,000元 20,000元	2017年10月22日 現金
2017年12月	20,000元	現金
總額：	238,200元	多繳差額：58,200元
應繳租金：	180,000元
2018年1月	20,000元	現金
2018年2月	20,000元	現金
2018年3月	20,000元	2018年2月20日
2018年4月	20,000元	現金
2018年5月	20,000元	2018年4月24日
2018年6月	10,154元 10,000元	2018年5月30日 2018年6月7日
2018年7月	5,000元 5,000元 5,000元 20,000元	2018年6月21日 2018年7月10日 2018年7月13日 現金
2018年8月	20,000元	現金
2018年9月	20,000元	現金
2018年10月	23,200元	2018年9月30日
2018年11月	23,000元	2018年10月26日
2018年12月	22,500元 500元	2018年11月26日 2018年11月26日
總額：	264,354元	多繳差額：24,354元
應繳租金：	240,000元
2019年1月	20,000元	現金
2019年2月	23,000元	2019年2月1日
2019年3月	20,000元	現金
2019年4月	20,000元	現金
2019年5月	23,000元	2019年5月2日
2019年6月	10,000元 23,000元	2019年6月1日 2019年6月11日
2019年7月	20,000元	現金
2019年8月	13,000元 10,000元	2019年8月8日 2019年8月13日
2019年9月	10,000元 20,000元	2019年8月27日 現金
2019年10月	13,000元 10,000元	2019年9月18日 2019年10月10日
2019年11月	20,000元	現金
2019年12月	13,000元 10,000元	2019年12月4日 現金
總額：	278,000元	多繳差額：38,000元
應繳租金：	240,000元
2020年1月	3,000元 10,000元 10,000元	2019年12月18日 2020年1月8日 現金
2020年2月	10,000元 10,000元	2020年2月5日 現金
2020年3月	20,000元	現金
2020年4月	5,000元 5,000元 8,000元 10,000元	2020年4月6日 2020年4月8日 2020年4月14日 現金
2020年5月	11,000元 10,000元	2020年4月27日 現金
2020年6月	11,000元 2,000元 10,000元	2019年5月18日 2020年5月18日 現金
2020年7月	13,000元 10,000元	2020年6月16日 2020年6月24日
2020年8月	20,000元	2020年7月13日
2020年9月	20,000元 20,000元	2020年8月27日 現金
2020年10月	20,000元	現金
2020年11月[15]	20,000元	2020年10月27日
2020年12月	20,000元	現金
總額：	278,000元	多繳差額：38,000元
應繳租金：	240,000元
2021年1月	9,500元 500元	2020年12月8日 2020年12月8日
2021年2月	18,000元 12,000元	2020年12月8日 2020年12月14日

* 轉賬日期是根據存款通知書所示。

（2） 根據以上計算，舒先生認為答辯人共多付申請人租金共78,554元 。

申請人的補充證人陳述書

34.  就舒先生於2021年3月31日提出非正審申請的理據， 即上表， 申請人於2021年4月1日呈交補充證人陳述書作出回應：

舒先生聲稱的付租日期	支付金額	申請人的異議
2017年1月15日	19,500元	應扣除此19,500元， 理由是此款項是用作繳付該舊租約（見下文第36段）的租金， 涉案租約是由2017年3月1日才開始。
2017年1月15日	500元	應扣除此500元， 理由是此款項是用作繳付該舊租約（見下文第36段）的租金， 涉案租約是由2017年3月1日才開始。
2017年3月20日	20,000元
2017年8月20日	20,200元	應扣除200元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第37段）的電費。
2017年10月22日	20,000元
2018年2月20日	20,000元
2018年4月24日	20,000元
2018年5月30日	10,154元 10,000元*
2018年6月7日	10,000元
2018年6月21日	5,000元
2018年7月10日	5,000元
2018年7月13日	5,000元
2018年9月30日	23,200元	應扣除3,200元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第37段）的租金及電費。
2018年10月26日	23,000元	應扣除3,000元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第37段）的租金。
2018年11月26日	22,500元	應扣除2,500元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第37段）的租金。
2018年11月26日	500元	應扣除此500元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第36段）的租金。
2019年2月1日	23,000元	應扣除3,000元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第37段）的租金。
2019年5月2日	23,000元	應扣除3,000元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第37段）的租金。
2019年6月1日	10,000元
2019年6月11日	23,000元	應扣除3,000元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第37段）的租金。
2019年8月8日	13,000元	應扣除3,000元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第37段）的租金。
2019年8月13日	10,000元
2019年8月27日	10,000元
2019年9月18日	13,000元	應扣除3,000元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第37段）的租金。
2019年10月10日	10,000元
2019年12月4日	13,000元	應扣除3,000元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第37段）的租金。
2019年12月18日	3,000元	應扣除此3,000元， 理由是此款項是用作繳付同大廈28號（見下文第37段）的租金。
2020年1月8日	10,000元
2020年2月5日	10,000元
2020年4月6日	5,000元
2020年5月18日	11,000元
2020年5月18日	2,000元
2020年6月24日	10,000元
總數：	433,554元	應扣除金額總數為50,400元

* 此數可能是手民之誤， 因為舒先生的計算沒有此數。

35.  根據上表， 申請人稱， 由2017年3月（即涉案租約開始時）至2020年6月（合共40個月）， 答辯人應向申請人繳付的租金總額為800,000元， 但縱使答辯人不理會應扣除上述50,400元的理由， 答辯人最多只能提供他自己已經繳付433,554元的資料[16]， 因此答辯人不能說在2020年6月份沒有拖欠租金。申請人重申，答辯人在2020年6月24日才繳付清2020年3月份的租金及在2020年7月13日才付清2020年4月份的租金。

36.  至於2020年7月及其後的租金計算， 申請人有以下的回應：

舒先生聲稱的付租日期	支付金額	支付方式	申請人的異議
2020年7月	20,000元	轉賬	此款項不是用作繳付2020年7月份的租金， 而是用作繳付2020年4月份的租金。另外， 答辯人在2020年7月28日轉賬20,000元給她是用作繳付2020年5月份的租金。見上文第16段。
2020年8月	20,000元	轉賬	此款項不是用作繳付2020年8月份的租金， 而是用作繳付2020年6月份的租金。見上文第16段。
2020年9月	20,000元	現金	申請人否認答辯人有繳付此20,000元作為2020年9月份的租金。另外， 答辯人在2020年9月29日轉賬20,000元給她是用作繳付2020年7月份的租金。見上文第16段。
2020年10月	20,000元	轉賬	此款項不是用作繳付2020年10月份的租金， 而是用作繳付2020年8月份的租金。見上文第16段。
2020年11月	20,000元	現金	申請人否認答辯人有繳付此20,000元作為2020年11月份的租金。
2020年12月至2021年1月	9,500元	轉賬	此款項不是用作繳付2020年12月份至2021年1月的租金， 而是用作繳付2020年9月份及2020年10月份的租金。見上文第16段。
	500元	轉賬
	18,000元	轉賬
	12,000元	轉賬

37.  申請人稱， 約在2016年4月， 她與天朗僱傭有限公司簽署一份租約[17]，把涉案處所租予後者作商業用途， 租期為4年， 由2016年5月1日至2020年4月30日， 租金同為每月20,000元（包括管理費、差餉及政府地租）。約在2017年2月，申請人與天朗僱傭有限公司的負責人施女士決定在2017年2月29日取消租約而申請人與答辯人簽署涉案租約。

38.  此外， 申請人與施小姐簽署另一租約， 把涉案處所同一大廈的地下G28號舖租予施小姐作商業用途， 租期為一年， 由2016年9月15日至2017年9月14日， 租金為每月2,000元（包括管理費、差餉及政府地租）。此租約期滿後， 申請人繼續把此G28號舖以月租形式租予施小姐作商業用途， 租金維持為每月2,000元（包括管理費、差餉及政府地租）， 但約於2018年9月， 經雙方同意下，每月租金改為每月3,000元（包括管理費、差餉及政府地租）[18]。

39.  約在2020年1月， 申請人與施小姐另立新租約， 把此G28號舖租予施小姐作商業用途，租期為6個月， 由2020年1月15日至2020年7月14日， 租金同為每月3,000元（包括管理費、差餉及政府地租）。

40.  根據商業登記紀錄[19]， 此G28號舖自2020年6月22日開始被用作為「幸福士多」， 擁有人就是舒先生。

41.  在2021年3月11日的聆訊中， 本席指示申請人在庭上播放她於2020年12月4日透過WhatsApp語音追討施小姐租金的紀錄[20]：

「施小姐呀， 妳租人嘅地方唔交租， 4個月無交租啦， 我睇妳個款妳係玩嘢呀，想妳係咪想做租霸， 妳聽日籌唔籌到錢呀， 妳入唔入數呀， 妳好揾定地方搬啦， 我告硬妳呀我話啤妳聽， 我追到天腳底我都追番嚟呀，嘩，我咁對妳， 妳咁樣對我， 做人要感恩嘛。」

申請人指舒先生與施小姐當時一起坐在陳律師後面。

42.  陳律師在諮詢舒先生後， 指根據申請人的「第三份非宗教式誓詞」第3段（即上文第16段）， 申請人聲稱答辯人一直拖欠約兩個月租金， 但上文的WhatsApp語音紀錄顯示， 申請人指稱答辯人拖欠共4 個月租金[21]， 這證明是申請人弄錯， 答辯人根本沒有欠租。

43.  申請人在這2021年4月1日的補充證人陳述書解釋，上文的WhatsApp語音紀錄是發生在2020年12月4日， 當時答辯人確實拖欠共4 個月租金， 即2020年9月份、10月份、11月份及12月份。 由於申請人在2020年12月8日收到答辯人3筆款項分別為9,500元、500元及18,000元合共28,000元， 然後她以其中的20,000元作為2020年9月份的租金及餘下的8,000元作為2020年10月份的部分租金[22]， 所以申請人在2020年12月11日入稟審裁處時， 只向答辯人追討2020年10月份的租金差額12,000元及由2020年11月1日起的租金。

2021年4月8日的審訊

44.  舒先生於2021年3月31日提出的非正審申請延至2021年4月8日與原答辯人要求擱置該判令的非正審申請同時審理。

45.  由於答辯人沒有把2021年3月31日提出的非正審申請送達申請人或其代表律師， 而內裹包含複雜計算[23]， 所以本席批准休庭好使申請人及其代表律師閱覽及作出適當的回應。

46.  審訊開始時，申請人指答辯人向來皆有遲繳租金的往績， 至2019年時答辯人聲稱經濟困難， 申請人曾收取答辯人零碎現金作為租金， 但當她在每次收妥某月租金後， 必會發出租金收據[24]。

47.  舒先生在盤問申請人時則表示， 自2019年9月， 他已向申請人提出答辯人有多繳租金， 並為此與申請人爭吵， 甚至報警。 舒先生稱他於2019年9月16日即以現金支付租金， 並質疑申請人在其2021年1月的證人陳述書中， 只附有收到答辯人由2019年11月1日至2020年9月30日的租金收據存根副本。申請人解釋因她曾搬遷、家居裝修， 所以遺失了較早時的租金收據存根[25]。申請人進一步解釋，雖然答辯人一向也不是準時交租，但她沒有爭議答辯人於2017年、18年間已繳清租金， 所以不以為意。

48.  舒先生質疑申請人有否記錄她有收取答辯人以現金繳付的租金， 申請人稱由2020年4月轉用滙豊銀行戶口後[26]， 她從未收取舒先生任何現金，舒先生即要求申請人證明她沒有收取現金， 但如果申請人所說屬實， 她何來證明沒有發生的事？

49.  舒先生堅持他有支付現金予申請人， 並舉2019年9月16日為例，申請人在涉案處所大吵大閙， 致他為息事寧人以現金打發申請人離去。同樣，申請人在2020年11月中在她確診新冠肺炎前也曾到涉案處所大吵大閙，舒先生迫於無奈也向申請人交付現金。  申請人否認2020年11月有到過涉案處所， 她當時只曾發WhatsApp短訊追租， 但施女士回應謂要到11月29日才繳付租金， 可惜申請人後來確診新冠肺炎， 所以沒有到過涉案處所。 舒先生否認他認識一位施小姐，舒先生說他「不太過清楚」[27] ， 更否認他已婚。申請人說就有關涉案租約， 她一向也是與施女士聯絡， 而施女士更是涉案租約的簽署人。 舒先生說他從未見過涉案租約， 並己就此到北角警署報案。舒先生解釋於2017年時， 申請人只是要求他交出商業登記擬備租約， 但說他不用簽名， 因此他不明白為何在涉案租約上竟有人簽名。申請人卻說當時是由施女士交出答辯人的商業登記， 而「由頭至尾也沒有與（舒先生）接觸」， 但舒先生卻一直在旁。

50.  舒先生稱他是從美國回來， 以為交付商業登記已可訂立租約， 不用簽名[28]。 在2017年時，申請人交回給他的租約只有答辯人的商業登記號碼， 卻沒有他的簽署， 但這租約已於2020年12月9日的事件發生後遺失[29]。

51.  至舒先生接受林律師盤問時， 林律師向舒先生指出在他於2021年3月10日提交的補充誓章中， 舒先生是以2020年10月27日的轉賬作為2020年10月份的租金， 但舒先生在2021年3月31日提交的非正審申請中， 卻指這2020年10月27日的轉賬是作為2020年11月份的租金，舒先生的解釋是申請人於2020年11月到涉案處所收取了2020年12月份的租金[30]， 但這卻未能解釋林律師所指的前後不一致之處。

52.  舒先生又稱， 當申請人到涉案處所追討租金， 甚至大吵大閙時， 他會到銀行櫃員機取款再返回涉案處所交現金予申請人， 而在2019年9月發現申請人多收租金的問題後， 他開始以互聯網轉賬[31]。

53.  舒先生又解釋，申請人於2020年11月到涉案處所收取了共23,000元租金， 而不是涉案租約的20,000元， 是因為他自從2020年10月開始租下同一大廈的28號舖。

54.  林律師指出，根據舒先生在2021年3月31日提交的租金計算， 在2020年1月， 舒先生透過銀行轉賬存入申請人戶口3,000元及10,000元， 在2020年6月，舒先生透過銀行轉賬存入申請人戶口共13,000元，在2020年7月，舒先生透過銀行轉賬存入申請人戶口13,000元及10,000元，舒先生只說他是指示他的妹妹轉賬， 但他的妹妹當時（2020年12月）聽錯了金額。  舒先生又稱， 他早前有租賃服務式住宅的租金是約每月23,000至24,000元， 他有機會誤會了要繳付的金額。但舒先生又說那服務式住宅的租金是他父親替他支付的， 跟著他又說有機會是父親給他現金他自己繳交租金的[32]。當林律師追問舒先生那服務式住宅的租金是每月23,000元還是24,000元，舒先生先說是每月23,000元， 但跟著又說當他於2020年1月離開時己加至每月24,000至25,000元。

55.  林律師又向舒先生指出，根據舒先生在2021年3月31日提交的租金計算， 在2019年2月， 5月， 6月， 8月， 9月， 10月也出現繳付13,000元及23,000元的情況，舒先生推辭說是由於當時出現社會運動， 中國銀行許多櫃員機遭到破壞。跟著舒先生說因此在2020年4月開始經互聯網轉賬繳付租金[33]， 但林律師即指出， 如上文第52段所說，舒先生稱他安排網上轉賬是始自2019年9月發現與申請人有租金爭議開始 。 跟著，林律師再向舒先生指出， 在2018年9月開始， 他已有轉賬23,000元的習慣。

56.  至於舒先生否認認識施女士， 林律師向舒先生指出， 恰巧他租賃的同一大廈的28號舖， 上手租客正是施女士。

57.  林律師又向舒先生指出， 他於2021年3月25日呈交審裁處的「有關銀行紀錄」的第一頁的存款通知書上寫有「上期」二字，舒先生解釋這是訂金， 但後來轉為2017年4月份的租金， 因為他在簽約時已支付兩個月按金及1個月上期（即2017年3月）的現金[34]。 舒先生解釋「簽約」的意思是把商業登記交予申請人時。 林律師質疑， 2017年2月「簽約」， 但該「上期」是於2017年1月支付。

58.  舒先生又表示， 自2020年7月開始， 他已把涉案處所轉營為衣紙鋪及替人看風水。

舒先生的結案陳詞

59.  在雙方的盤問結束後， 原本雙方同意即日作出結案陳詞， 可是在休庭45分後開庭時，舒先生表示不適， 本席遂同意雙方以書面形式作結案陳詞。

60.  舒先生於2021年4月20日呈交代表答辯人的結案陳詞， 但其內容實際上只是答辯人/舒先生於滙豊銀行的商務戶口及個人戶口的月結單[35]， 舒先生以此推論答辯人共多付申請人租金共98,554元 ， 即多他2021年3月31日的計算20,000元 ， 並足夠支付由2021年5月開始4個多月的租金。

61.  舒先生再次表示申請人於2020年12月9日， 帶同一些不知名人士強行進入涉案處所， 並搬出單位內的財物和文件， 舒先生稱在收到街坊通知後，在趕回涉案處所時遭申請人弄傷， 他只能回憶過去數年的付租紀錄。

申請人的結案陳詞

62.  林律師代表申請人於2021年4月27日呈交結案陳詞。

63.  首先， 林律師指出， 答辯人在申請人於2020年12月11日在審裁處提出收回涉案處所的管有及追討欠租後短短兩日內支付了12,000元， 這正好是申請人聲稱2020年10月份的租金差額[36]。 至於舒先生稱他多次以流動現金支付申請人租金， 皆缺乏實質證據。

64.  相反， 舒先生否認認識施女士， 這明顯是不合邏輯， 這包括：

(1) 於2021年3月2日的聆訊， 陳律師聲稱答辯人是一間一人公司， 公司內大小事務皆由舒先生一人負責， 日常舒先生的妻子或會提供協助，於2021年1月22日舒先生住院其間， 他的妻子也會陪伴在則， 所以答辯人於2021年1月22日聆訊當日未能委派任何人出席應訊[37]。林律師在庭上作出陳述， 申請人經常與施女士聯絡， 可能是陳律師所指的那位太太，陳律師沒有否認此說法；

(2) 申請人於2020年3月9日提交她的「第三份非宗教式誓詞」， 其中夾附一張WhatsApp截圖， 顯示申請人在2020年12月20日發訊息予施女士確認已收到2020年10月份租金全數[38]，舒先生在其2021年3月10日的補充誓章或答辯人於2021年3月11日的聆訊中皆沒有就該訊息作出任何回覆/爭議/辯駁。

(3) 在2021年3月11日的聆訊中， 本席指示申請人在庭上播放她於2020年12月4日透過WhatsApp語音追討施小姐租金的紀錄[39]：

「施小姐呀， 妳租人嘅地方唔交租， 4個月無交租啦， 我睇妳個款妳係玩嘢呀，想妳係咪想做租霸， 妳聽日籌唔籌到錢呀， 妳入唔入數呀， 妳好揾定地方搬啦， 我告硬妳呀我話啤妳聽， 我追到天腳底我都追番嚟呀，嘩，我咁對妳， 妳咁樣對我， 做人要感恩嘛。」

申請人指稱施女士有在旁聽該語音紀錄， 但沒有作出任何回應或抗辯， 間接地承認答辯人有拖欠申請人的租金。

65.  答辯人於2021年3月31日提出的非正審申請， 舒先生才第一次以列表方式顯示由2017年4月至2021年2月答辯人的交租紀錄， 第一次稱於2019年9月曾向申請人反映多繳租金， 及第一次指稱答辯人多繳租金。

66.  舒先生又再次自相矛盾， 這包括：

(1) 舒先生稱沒有簽署租約， 亦否認知道是誰代表答辯人簽署租約， 但在收到申請人加蓋印花稅的涉案租約後， 便在沒有質疑涉案租約的有效性的情況下， 按涉案租約同意每月繳付20,000元租用涉案處所。

(2) 舒先生說他是在2017年2月中收到申請人給他的涉案租約， 但他又說於2017年1月15日支付訂金[40]， 並在交付商業登記予申請人時以現金60,000元支付1個月上期及兩個個月按金， 前後矛盾。

(3) 舒先生於2021年4月8日作供時不斷重複說申請人不定期親臨涉案處所收取租金， 並經常早收1 個月的租，卻沒有發出收據， 但申請人又像患有「老人癡呆」般沒有記性。 按常理而言， 如果認為一個人沒有記性， 是否應該確保在支付租金後， 立即要求收據？

(4) 舒先生作供時明確地指出自2019年9月發覺多交租金後改用網上賬， 但從他提交的存款通知書紀錄可見， 在2019年9月後， 答辯人或舒先生仍然經常沿用舊有方式， 即以現金存款至銀行櫃員機繳付租金[41]。

(5) 根據答辯人呈交的存款通知書/網上交易紀錄， 答辯人繳付租金時經常是在10,000元或20,000元外， 額外同時存款3,000元。舒先生被問及此問題時考慮良久， 然後第一次指稱該額外的3,000元是他妹妹入錯數， 他妹妹錯誤地把住屋租金23,000元存款給申請人[42]。 林律師指這說法有違常理，因為該額外3,000元的存款不是單一事件， 而是由2018年10月開始至2020年7月經常地發生。一個合常理的解釋， 正是申請人所說， 這3,000元其實是代施小姐支付同一大廈28號舖的租金。

(6) 舒先生作供時承認他是以幸福士多的名義租用該28號舖， 而該28號舖的上手租客正是施女士。 舒先生解釋這是巧合， 但從上文第63段可見，舒先生與施女士是認識的。

67.  林律師指舒先生作供時亦重複申請人與其他人於2020年12月9日強行進入涉案處所， 令答辯人損失財物， 包括一本記錄交租的數簿。 在盤問下， 舒先生說答辯人的物品是被「一箱一箱」的搬走。 在追問為何物品是「一箱一箱」， 警察也到埸， 也會有財物損失時， 舒先生迴避地回答衣紙在街上， 他受傷被送往醫院， 回來時已經不見。 再追問下去時， 舒先生經常說案件交由警方處理， 不宜再作陳述。 林律師希望審裁處考慮到舒先生沒有完全坦率地披露情況， 作出對答辯人不利的推論。

68.  又當舒先生被問及為何沒有答辯人（作為有限公司）的核數紀錄及交稅紀錄時， 舒先生稱公司成立3年內不需要交稅， 也因此不需要核數。 林律師說這顯然是說謊， 因為根據香港政府一站通的報稅資料， 「首份利得稅報稅表通常會於新業務開業或成立為法團當日起約18個月後發出」[43]。「一般而言，利得稅報稅表及任何所需補充表格應該在發出日起1個月內交回稅務局」。

69.  此外， 林律師回應舒先生代表答辯人提交的結案陳詞如下：

(a) 首先， 從該等月結單可見， 戶口持有人是舒先生自己， 並不是答辯人。 答辯人是一個獨立法律實體， 舒先生個人戶口裡面的資產並不等如答辯人的資產；

(b) 進一步或交替地， 從2017年8月18日及2018年1月18日的月結單可見， 舒先生在2017年8月4日及2017年12月29日分別從答辯人獲得港幣30,000元薪金。按舒先生在結案陳詞的講法， 他分別在2017年8月8日及2018年1月2日， 即獲得薪金的極短時間內提取現金港幣20,000元代答辯人交租。 此說法嚴重矛盾及不合理；

(c) 舒先生每每在銀行戶口有存款時， 短時間內分幾次或一次過作出櫃員機現金提款/轉賬支出， 令其銀行戶口結餘減至低金額；

(d) 除舒先生指稱用來交租的現金提款外， 該等月結單還有很多相同數額的現金提款， 即舒先生會不時在戶口提取港幣1萬元或2萬元， 但這並不是作交租用途；

(e) 在沒有其他文件證明舒先生在其個人戶口提款並注資答辯人公司的情況下， 不能夠單憑舒先生的銀行月結單便能夠道出那些提款是用作答辯人交租用途。 尤其是單憑記憶起遠至2017年的提款；

(f) 答辯人難以確立該等提款是用來繳付涉案處所的租金。 ......

討論

70.  綜觀以上所述， 本席認同林律師所說， 舒先生的證供是經過計算後作出， 沒有固有的可能性， 明顯地不符合邏輯， 前後說法不一， 亦有好些證供是他在證人台加添的[44]。 在回答林律師問題時， 又多次顧左右而言他， 迴避問題[45]。本席認為舒先生謊話連篇， 是不可信的證人。

71.  舒先生自稱從美國歸來， 卻不知道要簽署租約， 亦否認知道是誰代表答辯人簽署租約， 還說有報警， 卻在沒有質疑涉案租約的有效性的情況下[46]， 按涉案租約同意每月繳付20,000元租用涉案處所。

72.  舒先生不斷重複說申請人經常到涉案處所大吵大閙追租， 如果他根本沒有欠租， 為何舒先生輕易妥協， 一而再、再而三向答辯人多付租金？ 正如林律師所說， 舒先生認為申請人像患有「老人癡呆」般沒有記性， 他卻不斷向申請人繳付現金而不留下憑證， 實在叫人難以相信。

73.  申請人在庭上表現衝動，就舒先生的提問亳不客氣， 多番需要本席勸籲保持冷靜， 卻並不是「老人癡呆」， 申請人能清楚描述當時發生的情況。當申請人回答舒先生指稱他沒有簽署涉案租約時， 她說當時是由施女士交出答辯人的商業登記，「由頭至尾也沒有與他接觸」[47]， 舒先生即斷章取義的指稱申請人說謊。

74.  舒先生又說申請人多次在涉案處所大吵大閙追租，有些時候他會逕往銀行櫃員機提款， 然後反回涉案處所把現金支付予申請人； 但舒先生既說答辯人是一人公司， 沒有其他可信賴的幫手， 那即是在舒先生前往提款期間， 他讓申請人繼續在涉案處所呆等或大吵大閙， 這於理不合。

75.  此外，答辯人既然是有限公司， 又有HSBC的商務戶口， 為何舒先生要用自己戶口的錢代答辯人繳付租金， 除非就是答辯人週轉不靈，如此一來，那麼申請人稱答辯人經常拖欠租金之說就是正確， 而不是舒先生所說的答辯人有預付租金。畢竟舒先生把私人戶口與答辯人的戶口混淆， 本席同意林律師的陳述，答辯人難以確立該等提款是用來繳付涉案處所的租金。

76.  最後， 本席得在此重申，舒先生是一位不可信的證人， 正如林律師的陳述， 舒先生要在2021年4月8日才第一次質疑施女士的存在， 但早於2021年1月15日申請人的陳述書中已有施女士的描述， 而陳律師在2021年3月11日的聆訊中， 也曾「誤會」與舒先生一起的女子是舒先生的妻子， 當舒先生被追問是否認識姓施的女士 ，他的答案竟然是「不太過清楚」。舒先生的唯一辯解只是他在法律上未婚， 但在現今社會， 一男一女在人前人後互稱對方為丈夫、妻子卻未有正式註冊的亦非甚麼稀奇。

總結

77.  本席裁定答辯人沒有欠租之說沒有勝訴的機會。本席撤銷答辯人於2021年2月4日及2021年3月31日向審裁處提出的非正審申請，即本席於2021年1月22日的判決維持有效， 申請人可繼續執行於2021年3月2日已取得的收樓令狀。

訟費

78.  由於答辯人的兩項非正審申請敗訴， 理應支付申請人訟費。

79.  根據林律師夾附在其結案陳詞的訟費計算， 答辯人須支付的訟費為港幣75,680元。 本席在考慮本案的歴史發展及答辯人提交的眾多數據文件， 本席認為此訟費合理， 即時評定答辯人須支付申請人訟費共港幣75,680元。