PROFIT TONE HONG KONG GROUP LTD v. FORTUNE WINNER HOLDINGS LTD

DCCJ 646/2018

[2021] HKDC 802

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2018年第646號

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損害賠償評估

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前言

1.  在2018年2月18日，原告人提出本訴訟，向被告人追討其因被告人違反雙方簽定的租約而招致的損失。2019年11月25日，原告人在責任問題上成功登錄勝訴判決；而在損害賠償問題則有待法庭評估。本席現審理原告人的損失賠償評估。

2.  根據原告人的《經修訂的申索陳述書》，原告人的申索總額為港幣＄2,759,494.97，當中包括以下損失賠償項目：—

(a) 被告人交回單位前的欠租；

(b) 超渡法事的費用；

(c) 原告人須應對相關政府部門所引致的律師費用；

(d) 原告人在被告人交回單位後所支付的還完工程費用；

(e) 原告人在被告人交回單位後所支付的消防工程費用；

(f) 專家報告費用；

(g) 由2018年1月6日至2024年6月10日的租金損失；及

(h) 因火災事故而導致火警保險費用的上調差額。

3.  在本評估聆訊中，原告人由楊嘉瑋大律師代表，而被告人則缺席聆訊。

4.  本席留意到，本評估聆訊是由區域法院聆案官蘇嘉賢在2020年10月16日的聆訊中排定聆訊日期。根據原告人呈交法庭的送達誓詞[1]，原告人經已在2020年10月21日及2020年10月22日分別以普通郵遞及掛號郵遞方形把上述蘇聆案官的命令送達予被告人的註冊辦事處地址。此外，原告人代表律師亦於2021年6月8日把聆訊文件冊、《原告人陳詞論點綱要》、及《典據一覽表》和相關典據副本擺放在被告人註冊辦事處地址的鐡門顯眼位置[2]。基於這些證據，本席認為被告人已知悉本聆訊的日期和時間。因此，本席決定在被告人缺席下進行本損害賠償評估聆訊。

事實證據

5.  雖然被告人沒有呈交任何證據反駁原告人的案情或證據，本席須要指出，原告人仍須負上舉證責任，證明其案情，而相關的舉證標準是相對可能性。

6.  在本損害賠償聆訊中，原告人傳召其董事雷鳳娟女士（下稱「雷女士」）出庭作供。根據區域法院司法常務官雷健文2020年7月2日作出的命令[3]，雷女士可以在本聆訊中把她早前作出的證人陳述書作為主問證據。雷女士亦在聆訊中確認採納其兩份證人陳述書，作為她的主問證據。此外，雷女士在聆訊中亦回答了數條由本席提出的問題，就她的陳述書內容作出澄清和補充。

7.  經過考慮雷女士的證人陳述書及口頭證供，本席認為雷女士的證供沒有自相矛盾的地方，其內容不單有內在可信性，同時亦得到其他文件證據支持。因此，本席信納雷女士為可靠的證人，並全盤接納她的證供。本席裁定以下原告人所提及的案情為事實。

原告人的案情

8.  原告人是香港新界葵涌葵定路1-11號美適工業大廈10字樓A室（下稱為「該單位」）的業主。大約在2016年4月2日，原告人與被告人簽定一份為期8年的租約（下稱「該租約」）[4]，由2016年6月11日至2020年6月10日的4年間，月租為港幣$48,600；而由2020年6月11日至2024年6月10日的4年間，月租則上調至港幣$53,460[5]。2016年4月11日至2016年6月10日期間的61天為免租期[6]。

9.  在本案中，原告人倚賴該租約的以下條款：—

「1. 租客須在租期內每個月份第一天上期繳付指定的租金。倘租客於應繳租金之日的七天後仍未清付該租金則業主有權採取適當行動追討租客所欠的租金，而由此而引起的一切費用及開支將構成租客所欠業主的債項，業主將有權向租客一併追討所欠款項全數。

2. 租客在沒有業主書面同意前，不得將該物業作任何改動及/或加建，惟業主不得無理拒絕給予租客有關的同意書。

…

4. 租客須遵守香港一干法律條例和規則及該單位所屬的大廈有關的公契內的條款。租客亦不可違反屬該物業地段內的官批地契上的任何制約性條款。

…

6. 租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好（自然損耗及因固有的缺陷所產生的損壞除外）並須於租約期滿或終止時將物業在同樣的維修狀態下交吉交回業主。」

10.  在該租約的附表II中，雙方額外訂下以下條款：—

「1. 租客除咗該物業作工業用途外，不可進該物業或其任何部份作其他用途。

…

5(1) 如政府立例不允許工業大廈於各單位內分間單位收租，此租約立即終止，雙方無需作出任何賠償，業主須退還按金給予租客，租客須還原單位間隔給予業主。

5(2) 業主同意租客在單位內分間放租。

5(3) 業主同意租客在單位內進行裝修工程及間房間並於租約期滿租客須還完單位給予業主。

5(4) 租客同意保留上述單位內的消防花灑，惟業主同意因應單位內間隔可作改動。每間房間應有消防感應器。該消防感應系統須連接到大廈系統及有認可的消防設施合格證。」

11.  不幸地，在2017年8月12日傍晚6時左右，該單位發生嚴重火警（下稱為「該火災事故」），導致三人死亡。當時，原告人看到被告人把該單位劃分為17個小型單位，並分租出去，某些單位更作為居住用途[7]。

12.  其後，原告人因其該單位的業主身份須要與各政府部門交涉[8]。本席將會在下文就原告人與各政府部門的交涉作進一步描述。

13.  在2017年8月25日，原告人指示其代表律師向被告人發出律師信[9]，表示基於被告人違反該租約的條款，原告人接受被告人拒絕履行合約並終止雙方之間的租約，原告人要求被告人把該單位還原並交回予原告人。

14.  在2017年9月初，雷女士獲知被告人經已開始聘請工程公司清拆該單位內的間隔房間。當時，原告人認為既然被告人經已開始還原工程，原告人應給予被告人時間更正其違約行為，所以雷女士或原告人都沒有再就終止該租約的問題上與被告人作進一步交涉[10]，惟雷女士繼續指示原告人的代表律師向被告人發出警告信，警告被告人必須符合各政府部門發出的各種命令及通知書[11]。

15.  在2017[12]年9月4日及11日，原告人分別收到消防處的兩份消除火警危險通知書。原告人指示其代表律師通知被告人有關消除火警危險通知書，並警告被告人其須符合有關通知書的要求。

16.  在2017年11月1日，雷女士嘗試在銀行存入兩張由被告人發出，金額分別為港幣$48,600的支票，用以支付被告人應付原告人該單位2017年9月及10月的租金。但是該兩張支票被銀行退票[13]。因此，被告人在2017年9月起開始欠交租金。

17.  2017年11月3日，雷女士收到屋宇署的屋宇測量師的來電，指屋宇署經己完成該單位清拆違規工程的驗收，並要求原告人出示所用的物料符合消防條例要求的書面證明。原告人因此指示其代表律師要求被告人出示相關文件的正本，否則原告人將視被告人違反該租約的條款，並接受被告人拒絕履行合約並終止租約[14]。

18.  被告人未能按照原告人的要求提供相關文件的正本，而屋宇署亦催促原告人提交文件。原告人在2018年1月2日指示其代表律師向被告人發信，表示接受被告人拒絕履行合約其中止租約，以及要求被告人在7天內交回該單位的管有權[15]。

19.  被告人的代表律師向原告人表示，被告人可在2018年1月5日交回該單位的管有權予原告人，亦可以提供相關文件的副本，但並沒有提及提供文件正本的事宜[16]。

20.  被告人在2018年1月5日正式交回該單位的管有權予原告人[17]。

專家證據

21.  在本損害賠償評估聆訊中，原告人傳召鄧紀端博士（下稱「鄧博士」）為其專家證人。根據鄧博士在庭上的口供，他自1980年代起曾在不同政府部門任職，當中包括差餉物業估價署及地政總署。他於1991年在英國阿佰丁大學取得土地經濟學學士學位，於1993年被選為皇家特許測量師學會的專業會員，並於1994年被選為香港測量師學會的專業會員。他是在香港測量師註冊管理局註冊的專業測量師。他自2002年起在香港及海外的大專學院任教。現時他處於半退休狀態，但亦會以兼職形式提供顧問服務。本席接納鄧博士為合資格的專家證人，可就該火災事故對該單位的租值影響向法庭提供專家意見。

22.  在鄧博士第一份的報告[18]中，他參考了兩宗可比較的交易而作出該單位的市值租金。他在這份報告中指出，根據他多年經驗，在發生死亡事故後，相關單位的租值一般會有某百分比（有時可能高達百分之四十）的扣減。根據鄧博士的專家意見，該單位經過該火災事故後的合理市場租值為每月港幣$32,625。

23.  在其第二份報告[19]中，鄧博士基於在他的第一份報告後有兩名租客[20]實際上租賃了該單位。他指出他先前作出的評估只可被視相關租金受火災影響後至2019年2月1日為止的估值。鄧博士在第二份報告中把該單位由2019年2月12日起的每月市場租值上調至港幣$35,790；而鄧博士認為該市場租值將維持至2047年。

24.  在庭上，鄧博士確認，他把租金維持至2047年是基於相關變數沒有改變的假設。此外，他承認在考慮兩份新租約時，並沒有加入該單位因該火災事故而成為凶宅的因素。最後，鄧博士同時承認，他的估算包含原告人因火災事故而引致該單位的維修費用上升的因素。

25.  儘管本席同意鄧專士的專家資格，本席並不打算全盤接納鄧博士的估值作為被告人欠租評估的基準。首先，本席同意，在沒有相反的證據下，鄧博士的評估是有一定的參考價值。但是，鄧博士的評估有其局限，特別是他相關變數直至2047年不變的假設，以及他的估算亦包含該火災事故而引致維修費用上升的因素。就第二點的局限，本席將在下文解釋為何本席並不同意被告人須就該火災事故所引致的損失負責的原因。因此，本席不打算把鄧博士評估的租值視為該單位的真實市場租值。

26.  就該單位的未來租值估算方面，本席認為原告人實際與第三方所簽訂的租金更具參考價值，因為這等租金反映了一名租客自願付出的實際租金；而且，在沒有任何相反證據的情況下，該等租金亦反映了該單位在該火災事故後的真實租值。

法律原則

27.  案例經已確立，因租客違反租約而令業主招致損失，業主可追討租客損害賠償；而損害賠償評估的法律原則可簡述如下：—

(1) 當業主接受租客的毁約（repudiation）後，業主可以向租客追討賠償，包括餘下租期的租金和還原單位的費用，惟業主有責任減低損失，並應當合理行事，嘗試以市值租金租出空置單位[21]。

(2) 在業主接受租客的毁約後，業主亦可以追討因毁約而導致的相應損失（consequential loss），惟該等相應損失不能過於間接（remote）[22]。就考慮某項損失是否過於間接時，法庭須要問的問題是：在合約雙方簽訂合約時，毁約會導致該項損失是否在雙方合理預期之內（reasonable contemplation）[23]。

(3) 原告人亦可追討為了減低損失而合理洐生的費用 [24]。

28.  上述的法律原則應不會受到太多的爭議。本席接納上述原則適用於本損害賠償評估。

損害賠償項目

29.  把上述的法律原則應用在本損害賠償評估前，本席認為須要釐清兩類不同的損害賠償項目。一類是相關賠償直接源自被告人的違約行為，而另外一類是源自該火災事故。本席認為這兩類賠償不能混為一談，因為該火災事故不能被視之為被告人違反合約的自然結果（natural consequence）。

30.  根據他的陳詞綱要，楊大律師認為立約雙方可以在合理預見違法分間行為可能會導致致命災害。本席不能接納這陳詞。事實上，在本案中，原告人並沒有提出任何直接證據證明該火災事故是由被告人的違約行為所造成的。本席認為，根據原告人在本損害賠償中所提出得證據，充其量只可證明被告人分間該單位以及改裝消防設施可能加重火災發生的危險性，但並不足以證明該火災事故是由被告人的違約行為所引致的。

31.  當然，如果原告人能提出證據，證明該火災事故是由被告人某些違約行為所造成（包括但不限於分間該單位），則作別論。換句話說，如果原告人可以提出證據證明該火災事故是因被告人聘用不合資格技工進行工程所導致的，本席將會考慮批准原告人因該火災事故所造成損害由被告人負責。但是，在本案件中，原告人未能提出相關的證據。在聆訊中，雷女士確認，她未有再跟進機電工程處就被告人在2016年是否聘用合資格的技工進行工程的調查結果。

32.  在庭上，楊大律師承認，在本案中沒有直接證據證明該火災事故是由被告人的任何違約行為所造成的。

33.  基於上述原因，在相對可能性的標準下，本席不能確定該火災事故是由被告人的違約行為所導致，因而不能得出被告人須要為該火災事故所帶來的後果負上責任的結論。

34.  本席現將逐一討論原告人所提出的損害賠償項目。

(1) 交回該單位前的欠租

35.  無可置疑，原告人可獲得在中止租約前得所有欠租。而事實上，在抗辯書中，被告人並沒有否認它在2017年8月後已沒有繳交租金予原告人[25]。因此，本席裁定原告人可以獲得由2017年9月11日起至原告人中止租約時（2018年1月4日）被告人所欠的租金。

36.  原告人在此項目的申索金額為港幣$89,361.29[26]，但是當中原告人並沒有列明該金額的計算方法。雷女士在她的證人陳述書稱，在2017年9月11日至2018年1月4日期間的欠租總額為港幣$186,561.29[27]，但是雷女士亦沒有列明當中的計算方法。

37.  在他的陳詞綱要中，楊大律師指出，相關時期有3個月另25天，因此，相關的算式為：($48,600/月 x 3個月) + ($48,600/月 x 25/31月)。楊大律師得出得金額為港幣$185,051.61。但是，按照楊大律師所列的算式，本席得出的金額卻為港幣$184,993.55。楊大律師在庭上確認港幣$184,993.55才是正確的金額。

38.  原告人同意，被告人在這段時期所欠的租金可以由其所付的兩個月按金中抵銷，該按金合共港幣$97,200。因此，被告人在這段時期所欠的租金總數為港幣$87,793.55（即：$184,993.55 - $97,200）。本席裁定原告人可得這金額作為被告人交回該單位管有權前的欠租賠償。

(2) 超渡法事的費用

39.  原告人指出，因為該火災事故有三人在該單位內死亡，認為有需要為因火災事故離世的人士進行佛教超渡儀式。因此，原告人安排五位法師在該單位中進行超渡儀式，相關費用為港幣$18,000[28]。原告人提交一張由成福壽殯儀發出的收據以作支持[29]。

40.  正如上文指出，本席並不接納原告人可以證明因該火災事故而造成的損失與被告人的違約行為有任何直接的因果關係。本席亦不接納在簽訂該租約時，訴訟雙方可合理地預見被告人的相關違約行為可能會造成火災。 因此，本席裁定被告人無需為原告人因該火災事故去世人士而作出超渡儀式的費用負責。

41.  本席拒絕批准原告人就此項賠償項目的申索。

(3) 應對政府部門的律師費用

42.  在她的證人陳述書中，在發生該火災事故後的數天，屋宇處及機電工程請的人員向原告人的董士雷鳳娟女士錄取口供[30]。

43.  機電工程署亦在2017年8月12日派員往該單位巡查，發現該單位的電力裝置未能符合《電力條例》及其附屬法例的安全規定，勒令原告人糾正欠妥之處[31]。

44.  此外，原告人需要與其他不同政府部門交涉，詳細情況如下： —

(1) 屋宇署在2017年8月14日發出3份清拆令[32]，包括：命令原告人移除「睡床，家用洗衣機及煮食設備」的工程、中止該單位作為住宅用途、及把有關不合規格的工程拆卸及恢復原狀。

(2) 地政總署在2017年8月15日發出信件[33]，指出該單位「被分間成17個單位，部分單位被用作辦公室/藝術工作室/住宅用途。」地政總署要求原告人在一個月內作出糾正違反地契行為，否則會把上述信件在土地註冊處註冊。

(3) 正如上文指出，消防處在2017年9月4日及9月11日發出兩份消除火警危險通知書[34]，要求原告人修復火災警報系統發以及在升降機大堂安裝防火門。此外，在2018年2月1日，原告人獲知被告人所提供的消防證書不能滿足消防處的要求，而且被告人的承建商在進行拆卸工程時把某些原來的消防裝置拆除，消防處再發出三份消除火警通知書[35]，要求原告人修復火災警報系統、緊急照明設施、及出口標誌。

45.  根據雷女士的證人陳述書，因為她並不熟悉法律程序，原告人須要聘請律師代為處理因火災事故需引起的事宜，包括與上述各政府部門跟進[36]。此外，原告人亦透過律師要求被告人協助回覆各政府部門的要求，但是被告人卻沒有積極回覆，從而令原告人須經律師向相關政府部門要求延期[37]。在本案中，原告人向被告人追討相關的律師費用。

46.  楊大律師在他的陳詞綱要中指出，這些律師費用是因被告人的違約行為而直接產生的合理賠償。他亦援引案例[38]指出，訴訟前的律師費用是可以作為違約損失賠償的一部分。

47.  本席同意，政府部門的跟進行動均與被告人的違約行為有關，相關費用是直接因被告人違反合約而產生的。本席亦認為，原告人聘請律師代為向政府部門交涉亦無不合理之處。因此，本席同意楊大律師的陳詞，原告人可就這些律師費用向被告人追討。

48.  原告人提供5張由其代表律師在2017年10月至2018年1月發出的收費單[39]，總數為港幣$199,486.20。在本席面前沒有任何證據顯示這金額有何不合理的地方。本席全數批准這項損害賠償索償。

(4) 還原該單位的工程費用

49.  該租約第6條及附表II第5(3)條訂明，被告人須在終止租約時該單位內部維修以良好狀態交還原告人。

50.  在2018年1月5日，被告人把該單位的空置管有權交還原告人。當天，雷女士聯同承建商進入該單位進行驗收，發現被告人並沒有把該單位維修妥當，亦沒有修復因拆卸還原工程所造成的破壞，以及重置該單位的洗手間[40]。

51.  基於被告人未有在該單位進行妥善的復修工程，原告人須要另外聘請承建商進行維修，包括天花、牆壁、窗戶、室內照明、重整地台及洗手間。原告人在2018年1月下旬分別收到承辦商就該單位需要進行的裝修報價單，包括恆昌裝飾工程公司[41]、黃華記裝修工程公司[42]、及漢國裝飾工程有限公司[43]的裝修報價單。雷女士其後代表原告人與提供最低報價的承辦商，即黃華記裝修工程公司，簽訂合約。在黃華記進行工程後，雷女士收到通知，指該單位內因被告人拆卸不當，導致供水、鹹水、污水喉管均有嚴重破損，因此有關裝修工程需要重做喉管接駁大廈管道，並加長外牆棚架。黃華記需要收取額外費用港幣$18,000。因此原告人就裝修工程費共花了港幣$587,580[44]。

52.  正如上文提及，在業主接受租客毀約、並中止租約後，業主可以向租客追討有關還原相關單位的費用。本席接納原告人可以向被告人追討相關還原該單位的費用。

53.  此外，本席注意到原告人有向不同的承辦商要求報價，並且揀選當中最低報價的承辦商。本席認為原告人的行為合理。在本案中亦沒有任何證據顯示相關工程費用有任何不合理之處。本席因此全數照准這項損害賠償索償。

(5) 還原該單位防火設備的工程費用

54.  正如上文指出，消防處曾發出5份消除火警危險通知書，要求原告人完成有關消防設施的修復工程。但是，直至交回該單位的管有權時，被告人仍未完成有關的修復工程。因此，原告人聘用合資格的消防顧問公司，威利消防工程公司，進行修復工程，包括重置火警偵測系統、山路指示燈、及緊急照明系統。相關費用為港幣$61,400[45]。

55.  在相關的工程完成後，消防處於2018年7月20日通知原告人，該單位經已符合所有的消防安全要求[46]。

56.  楊大律師指出，雖然原告人未有就消防修復工程邀請不同承辦商報價，但是基於原告人曾聘用威利消防工程公司為該單位安裝消防器材[47]，因此威利消防工程公司對該單位的消防問題有深切的了解。本席同意楊大律師的說法，並全數批准這項損害賠償索償。

(6) 專家報告費用

57.  本席注意到，原告人並沒有在本損害賠償評估聆訊中呈交專家報告費用的收據。在庭上，楊大律師認為本席可以倚賴雷女士的證人口供，以證明該專家報告的費用，即港幣$78,000。

58.  本席認為原告人尋求專家意見，就該火災事故而對該單位的租值之影響而作出估算，是合理的做法。

59.  因為原告人沒有呈交相關的專家報告費用的收據，本席對可否視該專家報告費用為本案之損害賠償的一部分有所懷疑。特別是，如非原告人在其簡易評定訟費陳述書中提及，本席並不知曉該費用只包括鄧博士的第一份報告，但不包括他的第二份報告。

60.  即使如此，正如楊大律師在其陳詞綱要中提到，鄧博士的第一份專家報告是在非正審勝訴令發出之前取得，亦是根據2019年5月6日法庭作出的命令存檔，因此這報告在性質上可屬該非正審勝訴判決所包括之訟費的一部分。

61.  本席同意楊大律師的分析。儘管鄧博士的第一份報告之性質並非純粹為本訴訟而撰寫，本席認為可合理地視之為本訴訟之訟費的一部分。因此，本席不打算將鄧博士所撰寫的兩份報告之費用視之為原告人的損害賠償項目之一，而會把它們視之為本訴訟之訟費的一部分。

(7) 被告人交回該單位後的租金損失

62.  無可置疑，原告人（即業主方）有權向被告人（即租客方）追討被告人毁約後所餘下租期的租金[48]。

63.  根據他的陳詞綱要，楊大律師把原告人在被告人交回該單位後的租金損失情況，劃分為6個階段。本席現按照楊大律師所劃分的每一階段作出分析。

(7a) 2018年1月6日至2018年7月5日（裝修工程期間的租金損失）

64.  第一階段是由被告人交回單位後（2018年1月6日），直至維修工程完畢（2018年7月5日），中間合共6個月時間。

65.  基於該火災事故引致該單位的損毀情況，同時須要滿足各政府部門不同的要求，原告人須要在該單位進行還原維修工程。此外，正如上文指出，消防處要在2018年7月才發出該單位已符合所有消防安全要求的證明。在本案中，沒有證據顯示6個月的維修時間是不合理的。

66.  因此，本席裁定原告人可得到這一階段原告人所因被告人招致的租金損失，總額港幣$291,600（即： $48,600/月 x 6 個月）。

(7b) 2018年7月6日至2019年4月30日（未能出租該單位的租金損失）

67.  在維修工程完成後，雷女士開始聯絡不同的地產代理把該單位放租。根據雷女士的供詞，她被地產代理告知，因為火警導致人命傷亡的關係，很多潛在租客因而卻步。其後，經過參考租值估算專家的估算後，原告人就租金作出折讓，最後該單位在2019年4月25日以短期租約方式[49]。

68.  由維修工程直至該單位以短期租約出租，中間有9個月另25/30日。

69.  根據楊大律師的陳詞綱要，當時原告人經已盡最大努力嘗試把該單位出租，但是因為該單位發生致命事故的關係令到過程需時。楊大律師認為原告人的行為符合其減低損失的責任。

70.  本席接納楊大律師的陳詞，並裁定原告人可向被告人追討這段時期的租金損失。

71.  根據楊大律師的計算，這時期的租金損失是港幣$477,900，即：（$48,600/月 x 9個月）+（$48,600月 x 25/30月）。本席全數批准這項損害賠償索償。

(7c) 2019年5月1日至2019年7月31日（昌明印刷租約期間）

72.  在2019年4月25日，原告人成功把該單位以月租港幣$35,000，租予昌明印刷有限公司（「昌明印刷」），為期三個月，由2019年5月起至2019年7月[50]。本席注意到，這租金稍為高於鄧博士估值的每月港幣$32,625。本席同意這行為符合原告人減低損失的責任。

73.  因此，本席容許這項損害賠償索償，並裁定原告人可獲與被告人所簽定的租金（$48,600）與實際租出該單位的租金（$35,000）的差額，即每月$13,600，三個月合共港幣$40,800 ($13,600/月 x 3個月)。本席批准這項損害賠償申索。

(7d) 2019年8月1日至2019年9月14日（未能出租該單位的租金損失）

74.  在把該單位租予昌明印刷期間，原告人同時嘗試把該單位出租。最後，在2019年9年8日與創基國際戶外運動有限公司（「創基國際」）簽訂租約，兩年死約，由2019年9月15日至2021年9月14日為止，月租港幣$46,000；其後創基可以以月租$50,600續租一年，至2022年9月14日為止[51]。

75.  根據楊大律師的陳詞，基於上述的法律原則，原告人可以向被告人追討2019年8月1日至2019年9月14日期間原告人的租金損失。本席接納楊大律師的陳詞，並裁定原告人在這段時期所招致的租金損失是因被告人毁約而造成的。

76.  在2019年8月1日至2019年9月14日期間共有1個月另14天。以被告人應付的月租港幣$48,600為基數，原告人這段時期的租金損失為港幣$71,280，即：($48,600/月 x 14/30月) + $48,600。本席全數批准這筆金額。

(7e) 2019年9月15日至2022年9月14日（創基國際租約期間）

77.  正如上文指出，在2019年9月15日至2021年9月14日的兩年期間，創基國際以月租$46,000承租該單位；而在2019年9月15日至2020年6月10日，這租金與被告人所應付的租金每月相差港幣$2,600。因此，根據楊大律師的陳詞，被告人須支付原告人這段期間（8個月另26日）的租金損失，合共港幣$23,053.33，即：($2,600/月 x 8個月) + ($2,600/月 x 26/30月)。

78.  本席同意楊大律師的陳詞，並全數批准這段時期的租金損失索償。

79.  根據原告人與被告人簽訂的租約，由2020年6月11日起，該單位的租金將升至港幣$53,460，高於與創基國際簽訂租約的租金。本席同意楊大律師的陳詞，原告人有權就向被告人追討這段時期的租金差額作為其租金損失。

80.  在2020年6月11日至2021年9月14日這段期間（15個月另4天），原告人與創基國際所簽訂的月租為港幣$46,000，中間的差額為港幣$7,460，即：$53,460 - $46,000。因此，原告人在這段的租金損失為港幣$112,894.67，即：($7,460/月 x 15個月) + ($7,460/月 x 4/30月)。

81.  其後，在2021年9月15日至2022年9月14日這一年期間，原告人與創基國際的租金將升至港幣$50,600，因此，與被告人原本應付的租金差額為港幣$2,860，而原告人在這段期間的租金損失為港幣$34,320，即：$2,860/月 x 12個月。

82.  本席將全數批准原告人在這段時期所招致的租金損失，總數為港幣$170,268，即：$23,053.33 + $112,894.67 + $34,320。

(7f) 2022年9月15日至2024年6月10日（創基國際租約完成後的租金損失）

83.  根據楊大律師的陳詞，原告人認為不可能期望原告人可以能夠再次以創基國際租約的租金出租該單位。楊大律師認為應該以鄧博士的第二份報告中所估算的市值租金為準。因此，原告人在此項目中向被告人追討由創基國際租約屆滿後（2022年9月15日起）至其與被告人所簽訂的原租約期完畢為止（2024年6月10日）的每月租金差額為港幣$17,670。當中共20個月另26日，總數為港幣$368,714，即：($17,670/月 x 20個月) + ($17,670/月 x 26/30月)。

84.  本席並不同意楊大律師所建議的計算方法。本席已在上文解釋，為何本席不認為應以鄧博士所估算的市值租金作為基準，而認為應以該單位的實際出租金額為基準。

85.  因此，在評估原告人與創基國際簽訂的租約完結束後的每月租金損失時，本席會以原告人與創基國際所簽的租約為基準。因此，以同樣差額為港幣$2,860計算；由2022年9月15日至2024年6月10日的總額為$59,678.67，即：($2,860/月 x 20月) + ($2,860/月 x 26/30月)。

86.  本席裁定被告人須向原告人支付這筆金額。

(7g) 原告人收回該單位後的租金損失總額

87.  基於上述原因，原告人在收回該單位後的租金損失總額為港幣$1,111,526.67，即：$291,600 + $477,900 + $40,800 + $71,280 + $170,268 + $59,678.67。

(8) 地產代理費用

88.  原告人指它與創基簽下租約，它須向萊斯物業支付港幣$46,000作為地產代理費[52]。楊大律師指出，這項費用應被視為原告人為了減低租金損失而招致的合理費用。

89.  本席同意楊大律師的陳詞，並裁定原告人可向被告人追討這項費用作為其損失賠償。

(9) 保險費用上調的損失

90.  原告人指出，由於被告人的違約行為導致該火災事故的發生，從而令原告人為該單位購買公眾責任保險上遇上很大困難，而最終需要以比同類單位高出十倍的保費，方有保險公司願意受保[53]。在該火災事故發生前，該單位的保費每年只需港幣$1,500，而在該火災事故發生後，相關的保費提升至$15,000；而保險公司要在兩年後才給予$1,000的折扣[54]。

91.  因此，就保險費提升方面，原告人擬向被告人追討三年的保費差額港幣$39,500。

92.  正如上文指出，本席並不認為原告人提出足夠證據，證明該火災事故是由被告人的違約行為所導致的。因此，本席並不認為被告人需要就相關的保險費用上調負責。本席並不打算視這項索償為原告人因被告人違約而導致的損失賠償之一部分。

(10) 原告人可得得損失賠償總額

93.  綜上所述，原告人可獲得之損害賠償總額為港幣$2,093,786.42，相關的明細如下：—

損失	批准金額
被告人於2017年9月11日至2018年1月4日期間的租金損失（扣除兩個月按金）	$87,793.55
超渡法事費用	無
原告人在2017年8月至2018年1月期間與政府部門交涉的律師費用	$199,486.20
原告人在交還該單位後需要進行的還原工程的工程費	$587,580.00
原告人在交還該單位後需要進行的消防工程的工程費	$61,400.00
專家證據費用	無 (轉至訟費)
原告人在2018年1月6日至2024年6月10日之間的租金損失	$1,111,526.67
原告人為簽下創基租約而支付的地產代理費用	$46,000.00
因該火災事故而導致原告人為該單位而需較高的保險費用	無
總數：	$2,093,786.42 ==========

利息

94.  在庭上，楊大律師提出被告人亦須支付上述損害賠償金額的利息，由經修訂的傳訊令狀日期起至本損害賠償評估之日的利率，而其後的利率則以判決利率計算，直至款項全數清還為止。

95.  案例經已確立，法庭可在損害賠償申索上附加利息，其目的是要補償原告人不能使用其應有之金錢的機會[55]。因此，本席同意楊大律師的陳詞，並頒令被告人須向原告人支付損害賠償之利息。

96.  本席留意到，原告人原先只向被告人追討交吉前的欠租、為應對政府部門所引起的律師費、以及還原該單位的工程及消防設施費用。原告人在經修訂陳述書中才提出追討被告人在租約期間的租金損失。

97.  因此，本席認為合適的做法是把前四項的損害賠償的利息由原傳訊令狀的日期起開始計算，而原告人在租約期間的租金損失則由經修訂的傳訊令狀的日期起開始計算。本席同時留意到，原告人是在2019年9月30日才繳付地產代理費用[56]。因此，該筆款項將由2019年10月1日開始計算利息。上述損害賠償申索的判決前利率同為匯豐銀行的最優惠利率加1%。

98.  其後的判定債項則以判定利率計算，直至款項全數清還為止。

訟費

99.  最後，楊大律師亦在庭上表示被告人須要支付原告人就本損害賠償評估的訟費，並要求法庭以簡易評定方式釐定金額。

100.  法庭一般視訴訟結果頒發訟費命令，原告經本聆訊後獲本席頒發超過象徵式的賠償，足可被視為勝訴一方。本席同意被告人須支付原告人就本損害賠償評估的訟費。

101.  根據原告人代表律師在2021年6月22日呈交法庭的《經修訂循簡易程序評估訟費的訟費陳述書》，原告人的訟費高達港幣$617,203：當中人手文書處理的工作港幣$40,300，與各方聯絡共港幣$162,905，專業工作港幣$273,835，大律師費用港幣$20,000，其他代墊費用（包括專家報告及出庭費用）港幣$120,163。

102.  本席認為原告人所要求的律師費用並不合乎比例。就人手文書處理的工作收費上，本席全數批准影印費用合共港幣$4,850，但是由無特別資格人員辦理的事宜，本席只批准每次港幣$72[57]，合共18次，總數為港幣$1,296。因此，就人手文書處理方面，本席將批准港幣$6,146，即：$4,850 + $1,296。

103.  根據上述原告人的訟費陳述書，在聯絡工作方面，原告人的3位律師合共使用了3,746「小時」。即使本席認為這應該是「分鐘」的手民之誤，在本案中本席亦看不到任何特殊原因，可以合理地支持這數量的時數。此外，本席亦看不到任何理由需要3位律師處理本損害賠償評定。概括地，本席認為合理的時數應不多於16小時，以每小時應以港幣$3,460計算。因此，就聯絡工作方面，本席批准港幣$55,360。

104.  在專業工作方面，原告人的3位律師共用了6,588「小時」。同樣地，即使本席同意相關時數應為「分鐘」的手民之誤，本席亦認為相關的時數不合乎比例。本席注意到，在本案中唯一須要特別準備的文件是兩份雷鳳娟女士的證人陳述書，兩份文件合共只不過20多頁。其他的文件證據亦多為書信往來及單據，無須花大量時間由3位律師審閱。概括地，本席認為在專業工作上，律師所使用的合理時數不應多於12小時。本席因此批准港幣$41,520。

105.  本席認為大律師收費及代墊費用（包括專家報告費用及出庭費用）都在合理範圍之內，本席將全數照准。

106.  因此，經簡易評定，被告人須支付原告人的訟費港幣$243,189，即：$6,146 + $55,360 + $41,520 + $20,000 + $120,163。

命令

107.  基於上述理由，本席現作出以下命令：—

(1) 被告人須就原告人所提出的申索付予原告人港幣$2,093,786.42，以匯豐銀行的最優惠利率加1%計算，當中的：-

(i) 港幣$936,259.75，由2018年2月14日起計；

(ii) 港幣$1,111,526.67，則由2019年2月14日起計；

(iii) 港幣$46,000，則由2019年10月1日起計；

直至本損害賠償評估頒下之日為止，之後以判定利率計算，直至款項全數清還為止；及

(2) 被告人亦須支付原告人在本損害賠償評估的訟費，簡易評定為港幣$243,189，即時繳付。

108.  最後，本席感謝楊嘉瑋大律師對法庭的協助。