曾醒雄及另一人 訴 石雨楊及另一人

DCCJ1316/2010

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2010年第1316號

________________

________________

判決書

背景及沒有爭議的事實

1.  今天的聆訊是要處理兩位原告人(「原告人」)根據區域法院規則第14號命令第1條規則及第27號命令第3條規則中，有關簡易判決及基於承認作出的判決的申請。

2.  本席首先把沒有爭議的事實羅列如下。

3.  原告人是九龍大角咀詩歌舞街16A號松園地下A室(「地下單位」)的登記業主及佔用人。

4.  由2005年6月29日開始，兩位被告人(「被告人」)成為九龍大角咀詩歌舞街16A號松園1樓A室(「1樓單位」)的登記業主。

5.  1樓單位是正正位於地下單位的上層。

6.  在被告人於2005年8月遷進1樓單位前，他們曾在1樓單位進行了裝修工程，這裝修工程包括重新舖設喉管。

7.  由2009年8月開始，原告人發現在第二原告人的孩子的房間(「孩子房間」)之天花出現滲水及油漆剝落的情況。在發現滲水的情況後，第二原告人立刻通知了第一被告人，並要求他盡快把問題解決。

8.  在大約2009年8月20日及其後，屋宇署/食物環境衛生署聯合辦事處2（旺角）（「聯合辦事處」）或其承判商曾多次在1樓單位進行一系列之測試。

9.  在2009年9月，聯合辦事處完成調查報告。報告指出聯合辦事處差不多可以肯定1樓單位的露台是滲水問題的根源。

10.  故此，聯合辦事處於2009年11月6日向被告人發出妨擾事故通知。根據這通知，被告人需要在1樓單位的露台進行維修工程。

11.  根據第一被告人於2010年1月4日及26日所發出的信件顯示，被告人承認1樓單位的露台是滲水問題的根源。

12.  被告人亦同意原告人的專家iREC Infrared Thermography於2010年2月11日完成的測試報告中所指，孩子房間天花所出現的水份有可能來自1樓單位。

本申請

13.  代表原告人的余律師指出：由於被告人已經承認自2009年8月起，一直都有水由1樓單位滲漏至地下單位，故此，原告人應基於被告人已作出承認而獲判決，又或基於被告人未能提出任何可爭拗的抗辯理由而獲簡易判決。

14.  余律師又指出：被告人在抗辯書中沒有爭議他們曾於2005年8月前把1樓單位的工人廁所改建成為一間工人房連浴室、廁所。他陳詞指被告人是違反了松園的大廈公契第10(A) 及10(B)條，以及香港法例第344章《建築物管理條例》第34H條。他亦指被告人在這事件中是有疏忽的情況。

15.  有關的條款和條例如下：

大廈公契第10條

“Each party hereby covenants with the others as follows:

（A）Not to make any structural alterations to the walls or structure or façade and in his unit of the Building which may cause damage to the other parts thereof or cause any inconvenience to the other occupiers or interfering with or affecting the rights of other owners. This equally applies to the Manager as well as owners.

（B）Not to make any alteration to the water or gas pipes electrical wiring or plumbing which may cause such damage or inconvenience to the other occupiers.”

《建築物管理條例》第34H條

「（1）凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人（視屬何情況而定），雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。

（2）第（1）款的責任，須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。」

被告人的案情

16.  如前所述，被告人並不爭議的確是有水由1樓單位的露台位置滲漏到地下單位，但是，被告人指出：由他們於2005年遷進1樓單位直至2009年初這段時間，他們一直都沒有接過有關滲水的投訴。他們指滲水問題是在祥利建築公司（「祥利」）(祥利是松園的大廈業主立案法團所委託的公司)在1樓單位露台進行完工程後才開始出現的。被告人指，滲水的情況是由於祥利在1樓單位露台更改及改動污水及清水渠時，工藝不精所引致的。

討論

簡易判決

17.  在法律上，如果原告人恰當地提出簡易判決的申請，除非被告人能提出可爭辯的抗辯理據，否則原告人便應獲判勝訴。(Hong Kong Civil Procedure 2010，第1冊，第14/4/1段)

18.  在本案中，被告人指出他們在2005年8月前於1樓單位工人廁所所作的裝修工程和這次的滲水問題並沒有任何關係。本席認為這說法是可爭拗的，因為如果那些裝修工程的確導致本案所牽涉的滲水情況，這些滲水情況應該不會在2009年8月才出現。

19.  此外，經過一輪測試後都沒有證據證明1樓單位內的工人廁所便是滲水的源頭。第二原告人於他的第二份誓章中提出(余律師亦如此提出)：由於水是滲漏到地下單位的孩子房間，所以應可推論那些水是由上面1樓單位的工人廁所流進下面單位的。本席認為：即使1樓單位的工人廁所正正位於地下單位孩子房間之上，原告人的說法亦不一定準確，這是因為水是會流動的，它絕對有可能在地下單位及1樓單位之間，由一處地方流向另一處地方。故此，被滲水情況影響的位置對上的地方不一定就是滲水的源頭。

20.  本席亦基於聯合辦事處的調查報告(證物SYY1)而不接納原告人律師的推論。這報告顯示聯合辦事處委託的公司在進行了一些測試後，認為1樓單位的工人廁所並非滲水源頭。

21.  故此，被告人是否因改動工人廁所而對其他大廈佔用者構成不便，從而違反大廈公契第10(A)及10(B)條是可爭拗的議題。

22.  再者，所有的測試結果似乎都顯示1樓單位的露台才是滲水的源頭。

23.  雖然被告人承認水的確來自1樓單位的露台位置，但是他們指出這是由於祥利工藝不精所致。他們指滲水的情況是在1樓單位露台完成維修工程後才出現的。

24.  本席認為這是另一項可爭拗的議題。事實上，余律師亦同意，如果滲水問題是由祥利引起的話，被告人便不需要負責，而本席認為這正正便是本案需要法庭處理的議題。根據各方的證據，滲水的情況的確是在祥利進行工程後才出現的。沒有證據顯示在這段時間，被告人曾經在1樓單位進行過任何裝修工程，這無疑支持了被告人指祥利才應要負責的說法。

25.  因此，究竟被告人是否應被視作違反了《建築物管理條例》第34H條是可爭拗的。

26.  在申索陳述書中，原告人亦指出，由於被告人沒有採取適當的步驟以防止水繼續流向地下單位，因此被告人有疏忽。另一方面，被告人的抗辯書指他們已經採取了一些步驟，包括要求祥利解決問題。此外，在第一被告人的誓章中，他亦提出了證據證明被告人曾經私下要求承辦商在1樓單位的露台髹上防水層及重舖瓷磚。本席認為，究竟被告人是否已經採取合適的步驟，亦是屬於本案可爭拗的議題。

27.  余律師又指，被告人沒有在誓章中詳細交代他們的抗辯理由，他舉例指，被告人沒有在誓章中回應申索陳述書第1至16段的內容。本席對這說法不敢苟同。被告人在誓章已明確指出及解釋為何祥利才應為事件負責。至於申索陳述書第1至16段，基本上被告人已在抗辯書中同意了絕大部分的內容。第14號命令要求被告人要在誓章中詳細交代抗辯理據，本席認為他們已做到了。

28.  在上述各情況下，本席認為被告人應有權繼續就本案進行抗辯。

29.  原告人是在2010年6月8日向法庭申請簡易判決的，換句話說，原告人是在被告人於2010年5月27日把抗辯書存檔後，才申請簡易判決的。在抗辯書中，被告人已清楚說明他們的抗辯理據。由於原告人在提出本申請前，已經知道被告人是有可抗辯的理據，故此，本席認為合適的做法是撤消原告人的簡易判決申請。(參閱Hong Kong Civil Procedure 2010，第1冊，第14/7/3段)

基於承認作出的判決

30.  在確立被告人在本案的責任時，原告人當然需要證明滲水的源頭是1樓單位。但是，這並非是唯一需要證明的事情。換句話說，即使被告人承認了1樓單位的露台是滲水的源頭，這並非等於原告人應獲勝訴。故此，原告人基於被告人所作出的承認而獲得判決的申請，亦應予駁回。

（法官與雙方討論有關訟費申請事宜）

31.  雖然原告人的申請被撤銷，但由於被告人指他們不要求原告人支付他們的任何費用，故本席就原告人於本申請的訟費，包括本申請之前所有被保留待決之訟費，均不作任何訟費命令。