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LDPD 366/2013
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2013 年第366宗
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判案書
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背景
1. 申請人是本案處所 "上水天光埔村5號地下 DD 92 LOT 561 (38065号屋)" 的主租客，答辯人是分租客。
2. 申請人由於答辯人未有繳付租金，申請收回處所的管有及追收租金。申請人亦由於答辯人將住宅改變用途為貨倉，申請收回處所的管有，申請人亦追討電費，牌費。
雙方的證供
3. 申請人方面的證人:申請人鄧麗娟女士 ("鄧女士");郭敏儀小姐("郭小姐")。
4. 答辯人方面的證人: 答辯人周卓良先生("周先生")。
申請人的案情
鄧女士的證供
5. 鄧女士與祖堂簡炳泰租口頭協議，由1994年9 月1 日開始租用DD 92 Lot 561地段之農地，每年租金200元，由1998年至2011年，每年租金2,500元，再由2012年開始，租用三年，由2012年1月1日起至2014年12月31日，每年租金4,000元。
6. 鄧女士的呈堂證供指新界民政署在1972年3月20日的放寛租約牌照牌照號碼 38065號 ("38065號牌照") 准許張惠堂 ("張先生") 將官批或買地合約之規定放寛，包括准許建築及保養住宅及廚房396方尺。
7. 張先生建築兩間臨時屋，在1994年4 月4 日張先生以170,000元將38065號牌照兩間臨時屋半頂半送給鄧女士、郭小姐兩母女 (“1994年協議”)。1994年9 月1 日起牌费、電費、田租由鄧女士繳交。
8. 因為鄧女士需要一筆錢來醫治鄧女士的兒子，周先生給予鄧女士130,000元。 雙方口頭協議, 若然鄧女士不能還款，由2007年7 月2 7 日起鄧女士的證人陳述書附件陳述鄧女士: "同周卓良口頭協議租約以下DD 92約上水區天光埔村地段561及臨時屋牌照38065號"。在審訊時鄧女士的證供指鄧女士只是將38065號牌照的臨時屋租予周先生，鄧女士仍然保留561地段的其餘部分。
9. 周先生只是在2007年7 月2 7 日將支票130,000元存入鄧女士戶口，這筆錢用來醫治好鄧女士的兒子。
10. 鄧女士並沒有收到周先生其餘租金，鄧女士不斷找周先生交租，最後在2012年6 月1 7 日下午找到周先生。
11. 周先生將上述一間臨時屋租予一個老伯，周先生由2007年起收取租金。
12. 鄧女士否認有向周先生收取任何其他款項，鄧女士亦否認，在周先生呈堂證供TR3，TR4和TR5簽名。
13. 張先生曾經告訴鄧女士，張先生並沒有將38065號牌照屋頂讓給周先生。
14. 鄧女士曾經向周先生追討鄧女士繳付的田租，但周先生拒絕，周先生告訴鄧女士，周先生認為，周先生經已向郭小姐購入，拒絕繳交田租。
15. 由於周先生將門口封死，鄧女士自2008年後，再沒有進入561地段。周先生擺放雜物，不准許鄧女士進入。隔鄰的老婆婆，曾經告訴鄧女士，周先生將鄧女士擺放的家具雜物等丟掉，包括鄧女士認為價值十多萬元的花樽在内。
16. 鄧女士不承認周先生的呈堂證供R2 ("周先生的協議")。鄧女士盤問周先生時說，是"周先生叫大陸仔打厘印"。
17. 鄧女士的證供亦認為當時鄧女士不在香港。
18. 周先生自2009年7月27日起，並未有繳付本案處所的租金給鄧女士。鄧女士在回答本席的詢問時，陳述鄧女士收取的10,000元餘額 (即鄧女士已收取的130,000元減去兩年租金共120,000元) 是電費及按金。
郭小姐的證供
19. 郭小姐的證供指周先生的協議上郭小姐之身份證號碼為張先生在1994年協議之身份證號碼，亦與1994年協議上郭小姐之身份證號碼不符，周先生的協議上面並不是她的簽名。
答辯人的案情
周先生的證供
20. 周先生的父親，在很久前經已認識張先生，周先生在年幼時，已認識張先生，周先生在1997年曾經向張先生頂讓38065號牌照屋，並在牌照屋居住一段時間。但鄧女士向張先生說，周先生與張先生的協議沒有效，鄧女士認為張先生經已將38065號牌照屋給予郭小姐，要求周先生遷出。
21. 在2006年，周先生在本案處所附近租住，其後，聽聞鄧女士有意出售本案處所，因此周先生向鄧女士商討購入本案處所。
22. 大約在2007年7月25日，鄧女士師將呈堂證供R7，張先生送贈郭小姐協議副本給予周先生。
23. 在2007年7月27日，周先生給予鄧女士130,000元，同日下午，雙方再見面，周先生再給予鄧女士現金170,000元，作為購入本案處所的尾數。周先生亦同時給予鄧女士下列現金和款項(呈堂證供TR3，TR4和TR5):
(a) 3,000元，為手續厘印費;
(b) 60,000元，為代收轉交田租;
(c) 5,000元，為清場費雜費手續費;
(d) 20,000元，為佣金。
鄧女士將款項交給在場的另一位男士。
24. 周先生亦同時應鄧女士的說法，草擬及簽署周先生的協議。鄧女士表示由於要等待周先生存入銀行的款項過數，才可以作實，因此頂讓人當時不在周先生的協議上簽署。
25. 其後，鄧女士將周先生的協議交給周先生，周先生當時向鄧女士提出，周先生的協議上，郭小姐的身份證號碼與1994年協議不同，鄧女士認為，周先生的協議經已簽署，鄧女士說"得喇"。
26. 周先生亦提供呈堂證供，顯示周先生的協議，已在2008年12月22日加蓋適當印花。
27. 周先生的證供指周先生的協議包括DD 92約561地段的大部分，呈堂證供A2以鉛筆塗去的部分除外。
討論
證供的可信性
28. 本席考慮雙方證人的證供及雙方的陳詞提及的事宜，認為就重點事實爭議方面，雖然周先生的證供對於2007年的日期，可能有混淆，周先生整體上的證供，誠實可信，他清楚交待所知所聞，沒有被盤問難倒，亦無廻避證供之嫌。反之，鄧女士並非可靠證人，本席在庭上細聽她的證供，亦小心觀察她作供時的神態舉止，認為其案情有不合理和不可信的地方。
29. 舉例1: 鄧女士的證人陳述書附件陳述鄧女士: "同周卓良口頭協議租約以下DD92約上水區天光埔村地段561及臨時屋牌照38065號"。在審訊時鄧女士的證供指鄧女士只是將38065號牌照的臨時屋租予周先生，鄧女士仍然保留561地段的其餘部分。
30. 舉例2: 鄧女士的證供認為周先生簽署周先生的協議當時，鄧女士不在香港，但鄧女士盤問周先生時說，是"周先生叫大陸仔打厘印"。
31. 舉例3: 鄧女士的證供指鄧女士收取的10,000元餘額(即鄧女士已收取的130,000元減去兩年租金共120,000元) 是電費及按金。此點，鄧女士的證人陳述書從沒有提及，本席認為鄧女士的說法過於牽強。
32. 因此，若然申請人方面的證供和答辯人的證供有矛盾，本席會接納答辯人方面的證供。
雙方的爭議
33. 綜合雙方的證供，本席認為雙方的爭議要點，為周先生的協議。
周先生的協議
34. 郭小姐的證供指周先生的協議上面並不是她的簽名。
35. 本席信納郭小姐的證供，由於周先生的協議沒有郭小姐的簽名，本席裁定，周先生的協議本身無效。
36. 雖然如此，在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席信納周先生的證供，本席認為，周先生的協議經已準確地記錄周先生和鄧女士之間的口頭協議，周先生的協議為同期記錄。本席亦信納鄧女士同意以300,000元將鄧女士和郭小姐在DD 92約561地段及38065號牌照屋的權益，頂讓給周先生。本席亦信納周先生的證供，周先生經已繳付300,000元及呈堂證供TR3，TR4和TR5的其他款項予鄧女士。
判決
37. 香港法例第219章物業轉易及財產條例第3條規定:
“(1) 除第6(2)條另有規定外，任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權的其他人簽署，則屬例外。
(2) 本條適用於在任何時候訂立的合約或其他產權處置，而對與部分履行有關的法律或由法院頒令的售賣則無影響。”
38. 由於本席經已信納周先生與鄧女士有口頭協議，本席亦已信納周先生經已繳付300,000元予鄧女士，本席裁定，周先生經已部份履行周先生與鄧女士之口頭協議，因此，香港法例第219章物業轉易及財產條例第3條對口頭協議並無影響，本席裁定口頭協議有效。
39. 本席亦認為，郭小姐經已知悉周先生與鄧女士之間的口頭協議，因此本席裁定根據禁止反言的原則，郭小姐不可以反悔周先生與鄧女士之口頭協議。
40. 本席亦裁定，鄧女士所述鄧女士與周先生的口頭租約為無效，由於本席裁定租約無效，土地審裁處並無司法管轄權處理鄧女士向周先生有關電費的追討。
41. 因此本席裁定撤銷申請人收回本案處所的管有及追收租金的申請。
42. 就訟費事宜，由於本席裁定答辯人勝訴，申請人須支付答辯人這次申請的訟費，其款項即時評估為500元。此訟費命令為暫准令，除非任何一方在14天內以傳票方式申請更改，此暫准令則成為絕對命令。
申請人: 無律師代表，親自應訊
答辯人: 無律師代表，親自應訊
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