凌堂有 訴 譚國偉

2000年訟案第16831號

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2000年第16831號

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判案書

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本案原告人自70年代根據政府批出的《短期租約》於荃灣老圍村顯達路上閣山5號B居住及經營荳品廠。蒙政府不斷續約，原告人租用上址約二十年。於1993年5月20日，原告人就上址內的廠房及部分住宿地方（「案中處所」）與被告達成一份書面協議（「第一份合約」）。該協議全文（原文無標點）如下：-

「立租約人	業主凌堂有	以下簡稱	甲方
	租客譚國偉		乙方

茲將雙方同意訂立一切條件共仝遵守甲方將荃彎老圍村顯達路上角山五號B內之荳品廠之廠房及宿舍二所連同做荳付之機器用具租與乙方月租港幣壹萬員定租期兩年由一九九三年六月壹日起至一九九五年五月三一日止上期交租及按金兩個月期滿時如不再續約必先壹個月通知廠房機器完好交回如有損毀修理費在按金扣除差餉電費廠牌商業登記及用具保養由乙方負責如地租增加雙方以百份比增加若政府收地如有補償亦應補些搬遷費此約係由甲、乙兩方同意成立租用時必需遵守市政局衛生局消防署及勞工署之條例毋得異言

一九九三年五月二日	甲方凌堂有
	I/C B328969（4）
	乙方譚國偉
	I/C C582073（1）」

2． 第一份合約的表面顯示，該合約當作為租約並於1993年5月22日繳付釐印稅600元整。可是，原告人及被告人後來又有另一書面協議「第二份合約」）。此第二份合約並無繳付釐印稅，但兩造均堅稱是有效及對雙方均有約束力的。第二份合約全文如下：-

「立租約人	業主凌堂有	以下簡稱	甲方
	租客譚國偉		乙方

雙方同意取消一九九三年五月二十日甲乙雙方訂立之舊租約另訂立新租約. 一切條件各願遵守. 甲方將荃彎老圍村顯達路上角山五號B（以上簡稱上址）包括荳品廠之廠房. 廠牌及宿舍兩所. 租與乙方月租為港幣壹萬之正（收租時另發單為憑）由一九九三年六月一日起至一九九五年五月三十日止. 乙方須交兩個月租金之按金. 即港幣弍萬元正及每個月必須繳交上期租金. 租用期間若香港政府地租增加甲乙雙方以百分比增加其租值。約滿期後. 如香港政府繼續租與甲方. 甲方應繼續租與乙方經營荳品廠. 至一九九七年七月一日香港政府所須地租增加. 甲方乙方雙方亦以百分比增加其租值繼續經營. 上址廠房之裝修機器 兩部舊貨車. 原荳品廠之一切生財工具須頂手費港幣$35萬元正. 上址之差餉. 什費等由乙方支付. 上址若政府收地如有補賞. 甲乙雙方各佔百分之五十. 租用上址. 必須遵守市政局. 衛生局及消防署之條例。如有違反. 後果由乙方自負. 本租約一式兩紙各願遵守. 各執一份存證.

	身份証B328969(4) 見証人（簽名）
	主租人甲方凌堂有
	身份証C582073(1)
	承租人譚國偉
	上址之廠牌及登記號碼 007057
	一九九三年六月一日」

3． 兩造均接納為不爭事實：原告人的代表律師已於1997年8月6日向被告人發出《終止租權通知書》，着令被告人於1998年2月28日遷出。毫無疑問，原告人的代表律師已經適時將上述《終止租權通知書》送達被告人，而被告人未曾援引《業主與租客（綜合）條例》第V部第124B條向土地審裁處申請頒令宣稱上述《終止租權通知書》無效。被告人亦沒有依通知書指示遷出案中處所。至今，被告人仍在案中處所經營，但有依法庭較早前頒下的命令按月繳付臨時租金或臨時代租金。

4． 原告人的狀辭針對被告人聲請包括以下各項：-

（1） 收回案中處所；

（2） 追討尚欠的加租額；

（3） 追討1994年6月，7月及8月三個月的欠租；

（4） 代租金；

（5） 訴訟費用。

然而，在本案開審之後，原告人的代表吳大律師表示，為簡化案情起見，原告人放棄一切關於租金的訴求。原告人的主要目標是收回案中處所。原告人的案情也是非常簡單的：- 雙方按第二份租約租賃案中處所，該租約受《業主與租客（綜合）條例》第V部規管，原告人以業主身份已向作為租客的被告人發出有效的《終止租權通知書》，被告人沒有於《終止租權通知書》內指定的日期遷走而仍繼續留在案中處所，故法庭應頒令驅遂被告人。

5． 被告人的答辯基調也算簡單：

（1） 第一份合約和第二份合約均不是租約。

（2） 於簽署第一份合約之前，原告人和被告人已達成口頭協議，原告人將其荳品廠生意連廠房及生財器具轉讓予被告人，原告人並同意被告人在案中處所繼 續經營，直至政府收回案中處所為止。換句話說，原告人答應他本人不會向被告收回案中處所。

（3） 被告人及其代表楊大律師堅稱，第二份合約清楚載列上面第（2）段所述條件。故原告人無權收回案中處所。

（4） 倘若法庭認為兩份書面合約無效，則被告人主張的權利仍受到最初口頭協議的保護。

合約釋義

6． 關於第二份合約的意義和效力，雙方大律師各執一辭，兩人的歧見主要兩點：

（1） 吳大律師代表原告人認為第二份合約是租約 (tenancy)。楊大律師代表被告人認為該合約並非租約，而是許用 (licence)，因為原告人受制於政府的《短期租約》是不能分租予他人的。

（2） 吳大律師認為第二份合約指明租期至1997年7月1日為止。楊大律師則認為該合約指明被告於1997年7月1日後仍可使用案中處所，直至政府收回為止。

7． 本席覺得，第二份合約締結的是租賃關係還是許用關係，並不重要。無論是兩者之中哪種關係，原告人於1997年8月6日，已發出有效的終止租約通知書；此外，原告於1998年3月17日入禀要求被告人遷出案中處所，可作為有效的中止許用通知。故此本案的首要關鍵是第二份合約內有否明言被告可繼續租用或使用案中處所直至政府收回案中處所。楊大律師主要持三點理由主張被告使用案中處所的權利於1997年7月1日之後自動延續。第一，第二份合約的內容說：「約滿期後. 如香港政府繼續租與[原告人]. [原告人]應繼續租與[被告人]經營荳品廠. 至一九九七年七月一日香港政府所須地租增加. 甲方乙方雙方亦以百分比增加其租值繼續經營.」第二，第二份合約規定，政府收地如有補償，由雙方平分，如若被告人不是可以無限期使用案中處所至政府收地，被告人怎會有權得到政府收地補償的一半？第三，如若被告人沒有答應被告人可無限期使用案中處所，被告人怎會在幾年之間耗費約320萬元改善廠房設施？

8． 恕本席直言，楊大律師對於第二分約有關部分的內容的解釋，跡近指鹿為馬。本席之見，倘若此租約或許用合約是自始持續至政府收回土地為止的，則：

（1） 合約內毋需謂「一九九三年六月一日起至一九九五年五月三十日止」和「約滿期後」；大可以簡單地「一九九三年六月一日起至政府收地為止」。或謂「一九九三年六月一日起至一九九五年五月三十日止」乃指租金固定於每月一萬元的期間，不是租期。然而，此句之後仍有「若香港政府地租增加甲乙雙方以百分比增加其租值。」足見案中處所的租金於1993年至1995年期間仍須按政府地租增幅提升，調整租金公式與其後若續租「至一九九七年七月一日」的公式相同。故第二份合約內的年月日明顯是指租期，不是租金調整期。

（2） 合約內關於租金整調的規定殘缺不全。合約內訂明1993年至「約滿期後……至一九九七年七月一日」的租金隨政府地租增幅調整。但合約內並無規定1997年7月1日之後的租金如何釐定。如若租期或許用期是在1997年7月1日之後不斷延續的，為何沒有該日之後租金如何調整的規定？既然雙方都已接受租金自始按政府地租的增幅調整的公式，為何不干脆以此公式作為1995年5月30 以後全段時間的租金調整公式？

（3） 合約內不會說原告人於「約滿期后」「應」繼續租與被告人。合約內多處關鍵內容都用「須」或「必須」，足見雙方明白「須」或「必須」才是硬性規定，而「應」則是非硬性規定。當然，在大陸常有在法律文件內使用「應」作為硬性規定。但這種用法其實異於中文傳統語法，在台灣和香港繁體字地區都沒有這種行文習慣。本案第二份合約是在1993或1994年期間起草的，本席不相信在當年原告人和被告人蓄意採用大陸法律文書習慣。事實上，在1993年時，原告人和被告人已是久居香港的香港永久性居民。他們簽署的第二份合約也是主要以繁體字撰寫的。故此，本席裁定，第二份合約內說原告人「應」繼續租與被告人，其義應如其字，表達非約束性的願望(desire)。

9． 楊大律師的釋義端賴第二份合約內「荳品廠」與「至一九九七年」之間的一個標點。然而，第一份合約全無標點，第二份合約全篇有許多「·」號，顯示訂約雙方不依章法運用標點符號。第二份合約的句法亦頗多錯亂。楊大律師將亂章當作文法，本席碍難接受。假若必須依據第二份合約內的標點符號判案，則該合約內「約滿期后」之前的唯一句號尤其觸目。該句號應視作為雙方將此合約分作前後兩部。前部（即句號前的文字）乃租約全文。後部（即句號後的文字）已不屬於租約條文，而是頂讓生財器具的合約和（倘若）續租至1997年7月1日的租金調整公式。

10． 至於平分政府收地補償，本席認為不能就此作為推論被告人可長期租用或使用案中處所的根據。第二份合約表明被告付出35萬頂讓廠房和生財器具。眾所周知，廠房作為固定物體是不能搬走的，生財器具或許可全部搬走。倘若政府於被告人開始租用或使用案中處所後短期內收回土地，被告人可能損失廠房的剩餘價值，而原告人作為政府租客則可能得到廠房的剩餘價值的補償。因此，平分補償的協議可謂合理。然而，在被告人租用或使用案中處所兩年或四年期滿，二、三十年泥磚廠房的價值已經尚餘無幾，可能需要全部撇賬，被告人沒有實際補償利益可言，又怎可以辯稱因有補償利益而有更長期租用或使用的保障？本席認為，正確解釋第二份合約，被告人停止租用或使用案中處所，就無權分取政府收地補償。

11． 關於楊大律師所持的第三點理由，容後在分析案情證據時處理。

合約原意

12． 楊大律師在開審時表示傳召其當事人即被告人就雙方當事人洽談合約、雙方達成的口頭協議和兩份書面合約的含義作證。然而，代表原告人的吳大律師指出，楊大律師既然認為第二份合約的意義明確應作有利於被告人的解釋，原則上是不容傳召證人就合約作供，實際上也沒有這種需要。吳大律師又指出，如果第二份合約的正確解釋對被告人不利，原則上亦下容許被告人舉證以圖推翻、補充或改變該合約的內容。故吳大律師反對傳召被告人就合約成因及內容作供。

13． 本席認為吳大律師所言甚是。不過，為慎重起見，亦得吳大律師同意之下，本席容許兩造傳召證人就合約成因及內容作供，而有關的證供是以暫記以觀後效（de bene esse) 形式聽錄的。

14． 原告人的證供大致上支持第二份合約的表面意義。被告人的證供內容撮要如下：

（1） 被告人於與原告人訂約時已知原告人不能將政府批出的《短期租約》和荳品廠牌照轉到被告人名下。

（2） 原告人口頭和書面同意將廠房、業務和生財器具全部轉讓予被告人。

（3） 原告人於1993年5月間已口頭同意被告人可持續使用案中處所直至政府收回土地。第一份合約沒有完全載錄雙方的協議，因為原告人說該份合約只供報稅用。

（4） 簽署第一份合約及被告人於案中處所開始經營之後，原告人反口不承認雙方已達成的協議，屢次要被告人遷出，故被告人要求原告人再立新約詳載協議內容，而原告人就安排雙方簽署第二份合約。該第二份合約實際上是在1994年初簽署的。

15． 顯而易見，被告人上述證供的第（3）及（4）段對原告人不利。吳大律師指出，代表被告人的楊大律師於盤問原告人時，沒有將被告人聲稱的事實向原告人指出，以便原告人可反駁或解答。基於這個程序上的失誤導致原告人沒有得到公平審訊的機會，故吳大律師主張該部分的證供不單不可信，而且是不可接納的 (inadmissible)。本席同意吳大律師的說法。

16． 無論如何，即使被告人的全部證供均可接納，本席經過仔細衡量亦覺得被告人是一名完全不可信的證人。被告人的證供有多處破綻。為此處節省篇幅起見，本席只提幾點引證。例如，被告人庭上證供指原告人訂約後反口，屢次要被告人遷出。被告人的書面口供更說「原告人却不惜付出金錢向某不明來歷人仕求助，企圖威迫本人交回廠房給他。本人向該人披露本人是給了原告人三十五萬元頂手費之事實後，該人亦不認同原告人之所為。最後，該人草擬了第二份“租約”（但當作是於1993年6月1日所簽）確認了三十五萬元頂手費之事實。並訂明1995年5月31日約期滿後，如香港政府繼續將上址租予原告人，則原告人應繼續“租”予本人經營荳品廠。」然而，被告人在庭上的證供又說不知道第二份合約出自何人之手。更為歪乎常情者，原告人反口不認賬，尋且花錢差人威迫被告人，使壓者不單良心發現代草第二份合約，連原告人這無信義不擇手段的人也乖乖簽了這第二份合約！被告人的證供承認沒有向原告人繳付1994年6月，7月和8月的租金。他說這樣做是基於第二份合約，原告人同意免繳。當然，第二份合約內完全沒有提及免租三個月，已是另一疑點。為甚麼原告人會同意免租三個月？被告人在庭上聲稱，因為原告人差人騷擾被告人要求被告人遷出，致被告人有一段時間生意受阻，故原告人同意免租作補償。且莫說被告人的證供不單未能有力地抹黑原告人，反而表露原告人是一個講道理願意補簽約和補償的人，被告人指原告人差人騷擾他，另一方面又說原告人用錢差使的人深明大義草擬第二份合約補救，那麼被告人如何受到重大騷擾致使可享三個月免租？

17． 被告人的補充書面口供裡稱：「坦白說，在生意開始3、4個月，前景根本未明朗，本人何須急於強迫原告人延長“租期”。況且，本人根本是信任原告人上述之保證，才不需以書面記錄以三十五萬元買入他的生意之事實。在沒有任何事件引起下，本人無須突然要求延長“租期”。」在庭上，被告人却宣誓謂他在元朗原已有同樣荳品廠，故在洽談合約時已有信心接手原告人的荳品廠轉虧為盈。被告人也自相矛盾，一方面說在生意剛開始的幾個月內前景未明朗，故毋須急於延長租期，另一方面却說在未簽署任何書面合約前着意於原告人保證讓被告人無限期經營。

18． 關於被告人聲稱在數年內耗資約320萬元改善廠房，其實並沒有可靠單據證明全部開列的使費。所開列的主要是在1994年至1998年期間的使費，即是平均每年超過60萬元，或每月5 萬元。本席覺得非常奇怪，被告人指稱荳品廠在原告人經營之下是虧本的，所以原告人將生意出讓，那麼被告人每月獲利多少才可支持其所聲稱的廠房改善使費？據被告人的證供，其改善廠房的工程包括拆去磚牆一幅，加建磚牆兩幅（每幅不超過10尺），將一個帆布天面上蓋改為瓦坑板塊上蓋，將另一個帆布天面上蓋改為瓦坑板塊上蓋及延展遮蓋面積，改造兩個污水處理池和更換污水處理器材，及加了兩個貨櫃作為工人宿舍和洗手間。最昂貴的改善使費，憑單可見是香港政府環保署建議要做的改善污水處理工程。本席認為，環保系統是被告人作為廠商要繼續經營所必須裝置的，被告人廠房已曾被當局票控，被告人不改善環保系統就根本不能繼續生產，使費與原告人有沒有答應長期租賃或許用無關。

19． 荳品廠的實際生產廠房面積，雙方都沒有提供確實數據。本席憑照片所見，此面積總計不可能超過3,000呎。本席於1995年至1997年在土地審裁處任職，期間經常需要參考建築成本計算補償額，當時建築界專業人士提供的平均公價資料顯示，那時在本港興建一幢普通質量的鋼筋多層大厦，包括整地基、打椿、樓殼和一般內部裝修，建築成本為建築面積每平方呎2,000元。被告人加建了兩幅磚牆，改換了天面上蓋的材料，竟然耗資以百萬元計，實在難以令人置信。

20． 再者，被告人購置貨櫃箱作工人宿舍，足見被告人擴充生產。被告人有更大的生意額，才會添工人，才需要增加宿舍和擴建廠房，才需要改善污水處理設施。本席相信被告人所花費的基建投資，主要是其生意擴張所致。任何生意人接到生意都自然設法增加生產力。沒有足夠生意額的話，永久業主也不會耗費於生產設施。被告人指原告人的承諾導致被告人花費巨資，一部分是誇張之詞，一部分是詭辯，殊不可置信。何況，本席不能排除被告人自始存心強留喧賓奪主的可能性。

21． 總之，本席不相信被告人的證供，裁定原告人從未有向被告人保證或承諾被告人可無限期在案中處所經營。

合約效力

22． 被告人的答辯指（口頭和書面）合約並非租約，而是許用合約。然而，第一份合約和第二份合約都很清楚使用「租約」、「租」和「租金」的詞彙。雙方自始至終都清楚和同意被告人所享用的是廠房和部分宿舍，而原告人保留其餘宿舍（住宿地方）自住。疆界明確，原告人無權隨意轉移或更改被告人可使用的處所的地點。故此，雖然此點應該不影響本案的勝敗，本席裁定兩造之間的合約是租約。

23． 被告人方面指出政府批出的《短期租約》禁止原告人分租。此點對被告人的答辯毫無幫助。倘若原告人不能分租，原告人和被告人之間的分租租約自動無效。倘若原告人和被告人之間的合約只是許用合約，許用也在被禁之列。因為政府《短期租約》規定：

2(g) Not to assign mortgage charge demise underlet part with possession or otherwise dispose of the Premises or any part thereof or any interest therein or enter into any agreement so to do;

既然政府《短期租約》禁止分租和許用，被告人的分租租約或許用合約，不論是書面或口頭的，都是無效，被告人更加必須遷出案中處所。

24． 被告人方面所要提出的證人證供，正如前面分析，其實是要推翻雙方已簽署的書面合約的內容，於原則上是不可接納為證據的。加上審訊時程序上的失誤，也是更加不可聽取的。

結論

25． 即使必須接納和考慮雙方證人的證供，本席相信原告人從未向被告人口頭或書面保證或承諾讓被告人不斷租用或使用案中處所直致政府收地為止。無論雙方之間的合約是租約還是許用合約，原告人已採取有效行動將合約合法地終止。因此，本席判決原告人得直，被告人須遷出案中處所。此判令由即日起計暫緩執行兩個月，條件是被告人須繼續每月上期付予原告人11,300 元作為代租金。被告人未能如期滿足法庭所訂條件，原告人可即時執行收回案中處所。被告人另須負責原告人於本案的訴訟費用，包括大律師的收費；雙方不能就訴訟費用金額達成協議，數額由法庭釐訂。