雅佳樓［亞皆老街45, 47 及 49 號］ 業主立案法團 訴 麥紫媚

LDBM252/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請2004年第252號

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判 決 理 由 書

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1. 當雅佳樓［亞皆老街45，47及49號］業主立案法團（下稱“法團”）收到第三答辯人的外牆漏水投訴時，法團已有聘用一顧問公司，該顧問公司的責任，是就如何進行維修工程，提供意見給法團。故此，在收到第三答辯人的外牆漏水投訴後，法團應該指示顧問公司委派一位認可人士去調查這投訴。事實上，顧問公司的確僱有認可人士，但法團卻沒有作出這項指示。在一般情況，本席不會認為法團有責任特別去聘請一位認可人士去調查這投訴。然而，若法團不作調查，而最後證明漏水確實由公共地方產生的話，法團最後就得承擔責任，若投訴人不能證明漏水是由公共地方產生的話，法團便沒有責任。

2. 不過法團有一個特別的地位，它與第三答辯人沒有一個商業的關係，而第三答辯人是法團的一份子，法團有責任維繫各業主或鄰居之間的良好關係。因此，法團應該利用它擁有的資源去處理一些表面上法團有可能須要承擔的責任。既然法團當時已聘有一間顧問公司，在協助和提供意見給法團，以處理這個維修工程，而該工程即將竣工，所以法團當時便應該要求顧問公司委派一位認可人士，去調查這個漏水的問題，然後確定法團是否有責任去處理這問題，但法團並沒有這樣做。

3. 法團所提供的所有證據，只證明到所有被委派去調查這問題的人，都沒有認可的資歷，在代表法團提供意見給第三答辯人的人士中，也沒有任何人具有認可的資歷。根據現在的資料來看，其中一個提供給第三答辯人的意見中，更包括一個無效的處理方法。

4. 本席沒有裁定法團要為這漏水問題承擔任何責任，也沒有要法團補償訴訟費給第三答辯人。

5. 法團陳詞時說它在訴訟費方面應該有一個申述案情的機會，但本席已接受了法團提出的所有證據，所以法團實際上已享用了這個申述案情的機會。

6. 法團還說今天只是一個非正審的聆訊，但若本席已接受了法團提出的所有的證據，裁定法團勝訴，所以是已經對這個案件作出最終的裁決。

7. 本席較早前曾說，第三答辯人可以另外對法團提出漏水的訴訟，本席現在收回這個論點，因為第三答辯人已經就這問題在本案提出反申索，她後來更撤回了這項反申索，所以本席亦容許申請人就著反申索被撤回而申請要第三答辯人付訟費。但基於同樣理由，法團並沒有履行到它的職責，利用所擁有的資源去調查一個表面上它有責任處理的問題，所以本席亦不會要求第三答辯人就撤回反申索而付任何訟費給法團。

8. 法團更陳詞說第三答辯人在上一次聆訊時，仍然不願意讓法團的專家進入她的單位作調查，但當時第三答辯人對法團缺乏信任，而問題的由來，正正是因為法團沒有運用可用的資源去做一些它應該做的事。

9. 本席必須指出，現時法團呈遞這份所謂「專家報告」，未必可以在法律上被接納為專家報告，因為這份報告並非由一位認可人士撰寫，法團當時曾說會委派專家去勘察第三答辯人的居所，但直至現時為止，法團仍然未有委派任何認可人士去觀察過第三答辯人的居所，所以第三答辯人對法團缺乏信心，本席是完全可以理解的。所以，本席不會因上次聆訊時第三答辯人不願意讓法團的專家到訪而作任何特別的處理。

10. 本席認為法團沒有做到它應該做的事，就這宗案件的案情而論，足以構成一個特別的理由，支持本席對這宗案件和這宗反申索不作出任何訴訟費的命令，所以，本席決定對這宗案件和這宗反申索不作出任何訴訟費的命令。